2012泉州“城东区域”商业地产市场调查报告34P.ppt

泉州“城东区域”商业地产市场调查报告 2012年10月,目录 泉州城东区域规划简析 项目整体概况 城东区域商业调查 主要商业网点调查 项目周边商业情况 城东区域住宅调查 在售项目情况 交房项目情况 主力客群分析 城东区域人口调查 收入情况 消费特点,2,3,2008年以前泉州主城区域主要规划有5个组团，其中房地产主要发展方向为“东海组团、城东组团、桥南组团”。,2008年以前泉州城市主要功能区域规划,东海组团： 城市行政、商务中心、现代化滨海组团。,城东组团： 文化体育中心、第三产业新区和健康型居住新城。,桥南组团： 集商业服务、商务办公、文化娱乐为一体新城市次中心。,泉州规划分析,4,20082030年泉州城市主要功能区域规划,2008年以后提出“大泉州”概念，打破行政区域界限，集中优势区域资源，进行大泉州多组团发展。,增加“泉州市区”中心概念，利用其行政优势，自然资源优势，沿晋江两侧重点发展商业、商贸、高端住宅。 过去泉州、晋江、石狮等城市结合部位，大力发展，促进大泉州概念形成。 周边城市利用产业资源进行规划，提升经济水平，拉动大泉州整体经济结构发展。,泉州规划分析,城东区域规划,5,城东区域由“丰泽区东北部”及“洛江区西南部”组成。该区域得益于“泉州主城区扩张战略”，主要城市功能被定位为“文化体育中心、第三产业新区和健康型居住新城”。,项目概况,6,辉达商业广场位于通源街与普济街交汇处，项目北向为虎都工业园区、先创电子厂区、冠中物流园区、浔美建材一条街（规划招商中）及喜盈门、百姓家居等，南向与中骏世界城一街之隔；西侧为浔美社区，目前正常拆迁中。,总占地63亩，一期综合卖场4万平，共五层，单层8000平，二期可建酒店、写字楼等商业配套，现一期招商。 招商需求： 百货、餐饮、KTV、影院、珠宝、酒吧、家居建材。 前一楼租给其他企业做库房、及景观陶艺加工厂房使用。,项目概况,7,辉达商业广场是由“工厂”性质报建，主体建成、外立面装修完成；内部空间地面水泥砂浆找平、封面及天棚刮腻子面层。管道、电力、电梯未安装。层高：一层挑高5.7米，二至五层挑高4.8米，柱距8米。,项目概况,8,辉达商业广场周边道路状况良好，临近“财富中心-世界城”在建。,项目位处洛江片区，属于政府大力发展的商务居住区，片区内楼盘开发进度快，人口数正在高速增长中，区域价值高； 交通路网发达，交通便利； 项目层高、柱距适宜，有中庭采光，建筑格局良好，采光通风均不错，建筑极其适宜改造商场。,9,项目区域无商业氛围，消费习惯需引导； 项目东边的中骏世界城商业将于2013年底开业，如不能形成差异化经营，将会项目产生极大的威胁； 洛江的繁荣发展还需一定的时间，市场还需培育，会直接影响到项目的初期运营。,项目外立面陈旧，建筑缺乏亮点； 项目没有地下停车场，（准备二期地块在正式规划前充当停车场） ； 二期地块还处荒芜阶段，消费人群匮乏。,洛江片区商业匮乏，项目可填补片区商业空白点，抢占先机。 洛江片区的高速发展，楼盘的逐渐交房，给商业提供大量的消费客流。 项目可与中骏世界城50万平的商业形成互补，形成一个新的商业中心。,项目概况,10,城东区域商业调查 主要商业网点调查 项目周边商业情况 城东区域住宅调查 在售项目情况 交房项目情况 主力客群分析 城东区域人口调查 收入情况 消费特点,城东区域商业调查,11,城东区域目前商业基本以沿街商铺为主，商业较为集中的路段有：安吉路沿街底商、华大学生街以及项目以北的美仙路等。,商业网点主要有大润发、新华都超市，以及百姓建材家具广场、喜盈门、红星美凯龙、居然之家等4家大型家居建材广场。 除此之外，有中骏世界城、海峡国际广场、润柏大都会等大型商业项目在建。,主要街道商业情况,12,裕景湾沿街底商共88间，已出租20间。以配套业态为主，无统一规划。 目前经营的业态有：银行，社区便利店，药店等。 店铺规格为：一层挑高4.2米，二层3.6米，面积约100-200，租金水平60元/-150元/不等。,安吉南路中骏·裕景湾沿街底商目前该底商以配套商业为主。小区入住率低，缺乏商业氛围，但由于商业店铺形态佳，租金处于中等水平。,主要街道商业情况,13,安吉路（城东大街324国道段）此路段商业业态以家具建材为主，辅以日常生活配套，租金水平大润发附近最高，达100元/以上，并向安吉路两侧递减。此区域是目前洛江人气较旺的区域,安吉路等主要商业街区（楼盘底商）商业业态较为单一，以80%以上为家居建材类店铺，分布较为杂乱，档次不高，生活、休闲娱乐配套相对匮乏。,主要街道商业情况,14,华大北侧校门华大学生街（法花美村）商业。主要服务于华大学生日常生活所需，由于学校人流量大，目前周边缺乏更多消费可选场所，所以经营情况较好。,规模：主要路段全长约100米，共约50家商铺； 业态：以餐饮为主，通讯，网吧，电脑配件，眼镜店，便利店，水果店，服装为辅； 租金水平：商铺租金80-150元/月(外围建筑较新，租金较高，校门口区域较为老旧，租金较低，但该区域生意最好)；沿街花车档口约30个，租金680-1800元/个/月（小吃摊，生意较好）。,主要街道商业情况-小结,15,城东主要街道（华大片区、洛江城区、安吉路两侧）等主要商业街区商业业态较为单一，以80%以上为家居建材类店铺，分布较为杂乱，档次不高，生活、休闲娱乐配套相对匮乏。,主要商业网点,16,百姓建材家具广场,位置：城东体育街海峡体育中心南侧 规模：共7层，单层面积约3000。 业态布局： 1F：瓷砖、卫浴； 2F：瓷砖、橱柜、地板、整体衣柜、厨房电器、背景墙； 3F：门窗、吊顶、衣柜；4F灯饰、窗帘、硅藻泥、百姓家居； 5-7F：百姓家居。,租金情况：1层58元/（含物业费，下同）；2层53元/；三层48元/。 车位：50个地面停车位 经营情况：1-4层对外招商，目前空置率在30%左右，整体形象及氛围较差；5-7层百姓家居自营，店铺形象较好。总体来说，此建材家具广场定位为平价商场，经营情况一般。,主要商业网点,17,喜盈门,位置：城东东辅路1088号 规模：共六层（地下一层，地上五层），478间，9万 业态布局 -1F：名品瓷砖、吊顶馆 1F：名品卫浴、橱柜馆 2F：名品地板、衣柜门窗馆 3F：名品灯饰、软装馆 4-5F：名品家具馆 6F：办公 租金情况：-1层50-60元/；1-2层60-70元/；3-4层50-60元/；5层40-50元/ 经营情况：经营品牌建材家居，无空置店面，借助品牌影响力，可以辐射泉州市区以及邻近城市，目前经营情况较好。,主要商业网点,18,居然之家&大润发,位置：位于洛江区安吉路 规模：共四层，建筑面积约10万平米，将是泉州业态最丰富、完整的大型SHOPPING MALL，预计2012年12月开业。现有肯德基，永和大王等沿街餐饮已开始营业。 业态分布 B1F：大润发超市（2012年9月已开业） 1F：洁具、瓷砖、吊顶、净水器等； 2F：橱柜、厨房电器、地板、门窗、衣柜等； 3F：软体家具、灯具、壁纸、窗帘等； 4F：套房家具、儿童家具、红木家具、古典家具； 5F：美食城、KTV、动漫城、精品酒店、美容美发、健身房、华夏影城；,租金水平： 大润发外租区租金100-300元/； 居然之家租金：1F-81元/，2F-75元/，3F-65元/，4F-55元/。管理费15元/。 经营情况：借助地理位置及品牌优势，在洛江区域范围形成较大的影响力，知名度高，目前居然之家还未开业，大润发经营情况较好。,主要商业网点,19,新华都超市（2家）,位置：分别位于安吉路与万荣街交汇处和东铺路与青莲街交汇处（美仙山花苑底商） 安吉路店情况：共三层（B1-2F），面积约1万，2012年7月27日开业； 美仙山店情况：建筑面积约2000，2012年10月27日； 经营情况：美仙山店定位为小型社区型超市，主要服务于美仙山小区居民、浔美村村民及周边部分厂区职工。安吉路店经营面积较大，辐射范围相对较大，经营情况较好。,主要商业网点-小结,20,大型商业网点仅有家居建材等专业市场和超市，目前无综合型购物中心，当地居民吃、穿、玩的需求得不到满足。,美仙路位于辉达商业广场以北。美仙路南侧沿街，中段与西段，共32间一带二店面，面积约50左右，出租方为虎都厂区。经营业态90%为餐饮小吃店，以低档为主，租金在40元/左右； 东段为喜盈门、百姓家居及沿街5间店面，面积80-300，出租方为冠中物流园，经营业态为办公家具，建材为主，东段因紧邻体育街路口及中骏雍景台，租金在80元/左右。 西段及内街店铺为先创电子公司所有，现规划为浔美建材一条街：共分三期，一期商铺约一万平米，共50间，面积约200（两层），租金22元/月，物业管理费1元/月，整条建材街无具体业态划分，采取先租先装修营业的开放式经营。,21,项目周边商业情况,美仙路沿街商业,22,项目位置：紧邻泉州海峡体育中心 项目规划：占地1200亩，总建筑面积150万，是一个集高档住宅、商务办公、 SHOPPINGMALL、五星级酒店、商业街区和体育文化中心为一体的超大型现代城市综合体项目。其中住宅80万平方米，商业50万平方米，酒店、写字楼10万平方米，海峡体育公园10万平方米。 分为五个地块进行开发：中骏·裕景湾（5#地块，已于2012年3月25交房）、中骏·雍景台（4#，基本售罄）、中骏·世界城（1#，SOHO及商业街，在售），剩余2#、3#未开发。,项目周边商业情况,中骏财富中心,中骏·世界城情况介绍：世界城分为精装SOHO，金街及Shopping Mall以及娱乐城（KTV）等部分，其中金街和SOHO对外销售，MALL部分开发商自持。 规划业态涵盖综合超市、时尚百货、星级巨幕电影院、家电数码、流行服饰、电玩娱乐、品牌服饰等，其中MALL已签约主力商家有8000平米华润超市（B2F），沃美影院，肯德基及洲际酒店。 商业街商铺共284间，均价3.3万元/（商铺分独一层，独二层及一拖二式，价格分别为4.5万/-5.8万/、1.6万/-2.2万/及2.7万/-3.5万/）。从售楼部了解的情况，仅剩10余间一拖二式商铺未销售，其余均已售罄，但据同行了解，还有1/3未售。商业街采取销售即返租的模式，合约年限3年，统一按6%进行返租，2013年底开业。,23,财富中心的开发及运营，为本案提供了强力的市场基础。尤其是“世界城”商业部分将带动区域性商业繁荣。,SOHO四号楼2012年10月21日开盘当日，250套全部售罄，单套面积48平方，均价约8000元/。三号楼预计2012年11月底开盘。,项目周边商业情况,项目位置：城东路海峡体育中心斜对面 开发商：福建省华东投资发展股份有限公司、泉州包联投资开发有限公司和泉州市丰泽市场开发建设有限公司分别占40%、40%和20%的股权。 代理商：厦门合众行房地产代理有限公司 项目概况：该项目是省12.5重点项目，土地面积137.03亩，总建22万，规划两期：一期为4层商业+2栋住宅；二期为4栋写字楼。 住宅情况：共27F，面积80-120，预计销售价格7000元/起。,24,项目周边商业情况,海峡国际广场,商业情况介绍： 商业面积约13万。其中开发商自持部分（Mall），约200多间店面（单间店面面积50-70）。 Mall的定位为：-1F商超（层高6M，跟沃尔玛、永辉在谈，未确定）；1-2F百货（层高5.8M，跟太平洋百货在谈，有可能做OUTLET）；3F儿童城、KTV、娱乐、台湾小吃一条街；4F电影院。 销售部分：11月底开始销售3-4F，3-4F的用途界定为SOHO办公，预计销售价格10000元/。 开业时间：预计2014年初开业。,项目位置：华侨大学正对面（324国道与城东街交汇处） 开 发 商：福建省润柏房地产开发有限公司 代理销售：聚贤庄 商业招商：深圳隆塬公司 项目规划：项目占地42733，总建 139000，由7栋建筑围合而成，住宅共1400户（1#楼复式23F，2-6#楼复式19F；7#楼单层35F）。项目规划将SOHO公馆、高档住宅、商业办公三种物业融为一体。其中商业面积6万，共四层（B1-3F），目前已在招商，电影院，百货，超市正在洽谈中。 销售情况：目前在售6#、7#，6#复式均价11000元/,7#平层均价7500元/。销售情况一般，销售率约1/3。,25,项目周边商业情况,润柏大都会,目前三个大型综合体均在建，中骏项目规模宏大，影响力强，开业必将成为泉州区域商业热点，定位中高档、业态齐全，将是中高端客流的首选地。 润柏大都会位置优越，临近主干道，面向华大，定位年轻、时尚、潮流路线，将成为华大片区首席商业综合体。 海峡国际广场是一个以商业为主的大型综合体，MALL自持，店面全部出售，这将加大项目的经营及招商难度。此外，海峡项目位置处于中骏和大都会的中间，面临较大竞争。,26,项目周边商业情况-小结,住宅项目情况-在售项目,27,经过近几年的大力发展，洛江城东板块房地产开发已逐渐形成规模，主要沿海峡体育中心周边、安吉路、城东大街分布，区域价值广受认同，市场供应量大。,从户型上看，洛江城东板块户型以70-90两房以及120左右三房为主，去化情况良好。 从价格上看，由于各项目在位置、配套、楼盘定位及品质上的差距，此板块住宅价格存在较大差距，价格区间在6300-10800元/不等。,洛江城东板块已交房项目多是近一年才交房，业主正在逐渐装修入住，根据楼盘品质及地理位置差别，普通简装三房租金范围在1500-2500之间，目前入住率普遍较低。 因周边人气不足，第三产业正在逐渐发展中，工厂也大多自有宿舍，且大多住宅小区还未完成装修，房屋租赁市场目前还不发达。但是随着区域配套逐渐完善，企事业单位办公、商业办公将快速增多，房屋租赁需求也将增加。,住宅项目情况-已交房项目,28,项目周边已交房项目主要有中骏御景湾、滨海华庭、韵动领地、阳光广场、学府上城等，此外还有美仙山花苑等安置小区项目。,住宅项目情况-客群分析,29,综上列表可以看出，洛江城东板块住宅客户群体主要集中在周边居民、私营业主、企业高管、公务员、医生、老师、大泉州地区的投资需求等。客户群体社会地位较高，经济实力较强，是社会的中坚力量。,住宅项目情况-小结,30,洛江-城东板块房地产发展一片火热，供应量大，近几年房价上涨趋势明显，投资需求旺盛；多数新建项目都将于2013-2014年交房，届时区域人口将大增。房屋租赁市场目前不活跃，但随着区域逐步成熟，将带动其发展,区域人口及收入情况洛江区户籍人口约18万人，2011年在岗职工平均工资26615元，是泉州区域最低（泉港40923元，丰泽区29623元，鲤城区27076元） 万安街道：常住人口12000，流动人口30000； 浔 美 村：常住人口2000， 流动人口10000； 华大片区：常住人口30000，流动人口11000（华大在校师生人数15000人）； 体育中心片区：常住人口3000，流动人口7000 以上四个区域合计常住人口47000，流动人口58000，共计10.5万人。,人口分析-区域人口及收入情况,31,由区域人口总量分析可知，外来流动人口比常住人口多，人口主要可以分为：外来务工人员、当地居民、学生教师群体、医务人员公务员及企事业单位员工等。目前，当地居民、学生及外来务工人员是该区域的主要消费人群（大学生的年纪在19-25岁；务工人员年纪多在18-40岁之间），但随着各个楼盘的逐渐交房，会带来一大批有经济实力的高端群体。,该区域目前尚属工业区，新兴的房地产业多个住宅及商业综合体项目大多属于在建阶段。已交房入住项目不多，除大面积的家居建材市场外，暂无成型商业娱乐配套，更多的是日常生活消费。目前的主流消费群体不论是已拆迁安置的原住民还是医院、学校职工，经济实力普遍较强，消费能力较大。除日常消费外，购物、休闲等都前往泉州市区进行消费。 据统计，该区域未来2-3年内新交房入住住宅将达20000套，将为区域新增约4万人口，进一步提高该区域消费能力。 区域内人口经济实力相对较强，无论是新晋业主、医生、教师、电力公司职工、福炼职工，还是浔美拆迁户，经济情况均较好。 随着这区域各项配套逐步完善，也将带来大量的就业及商务办公人群，人口的不断增长也促使商业的进一步繁荣。,区域消费特点,32,综合以上分析，区域商业有以下特点： 商业业态单一，以家居建材为主； 无大型综合购物广场，餐饮及休闲娱乐配套稀缺，消费需求外流，商业氛围较差； 区域具备一定消费力，且未来2-3年将呈现较快增长。 但随着华大9500亩城市综合体商圈规划，中骏财富中心、海峡国际广场、润柏大都会等多个大型城市综合体相继入市，将完全改变城东现有的商业形态，使洛江-城东片区商业、娱乐、生活等各方面配套得到完善，由单一的家居建材专业市场向大型综合商业模式转变。 对比区域中正在建设的三个综合体项目，本案从项目档次、开发商品牌及影响力均没有优势，因此如何对本案进行定位显得尤为重要。我们可以结合报告，从以下几个方面进行思考：锁定目标消费群体；进行差异化定位，与周边商业形成互补或做专做大某一种业态；借助周边商业为我们项目带来人气。,分析总结,33,34,