上海天地源·橄榄湾2007年度营销推广策略75p.ppt

天地源·橄榄湾2007年度营销推广策略,2007-1-19,谨呈：上海天地源企业有限公司,报告架构,2006年工作回顾,2007年目标与现状,07年市场盘点,核心问题的界定,针对问题的解决方案,一、2006年项目工作回顾,06年度工作铺排 06年度客户定位分析 06年度营销手段分析 06年危机事件影响 06年度项目成交情况,1、2006年项目工作铺排,8.1-8.31,9.1-10.31,11.1-12.31,2006年8月-12月营销总策略建议 2006年度营销活动执行方案 推售建议 媒体计划 确定户外媒体,天地源·橄榄湾价格策略 天地源橄榄湾价目表 天地源·橄榄湾开盘活动方案 市区售楼处启用 天地源·橄榄湾十一房展会 天地源·橄榄湾欧尚超市路演 天地源·橄榄湾新城邻里中心路演 天地源·橄榄湾产品推介会,开盘方案 开盘流程 12月推广计划 12月-1月中旬推广计划 圣诞新年活动方案 斜塘片区推广计划 老带新客户计划 农民工滋事事件处理办法 11.5天地源开盘 12.1执行老带新计划执行,开盘前执行力度强，开盘后方案执行不够,2、2006年项目定位分析,【06年度项目定位 金鸡湖东，12万平方米纯中小户型青年菁英社区】,【成交客户认可因素】,主打地段、户型被认可度最高,2、2006年客户定位分析,【06年度客户定位园区工作的年轻白领】,成交客户特户特征：年轻、高素质，单身或两口之家，有“园区”地缘的区域型客户,数据来源：橄榄湾开盘成交客户分析,3、2006年营销手段分析,06年度最直效营销推广手段是“路演活动以及网络”，但是户外未很好利用，因此没有足够作用,【成交客户的认知途径】,4、2006年危机事件及影响处理,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,1、媒体曝光护照倒卖风波 2、交房时间风波，引发客户退房 3、网络风波，质疑并诋毁企业 4、农民工滋事引发楼盘停工，引起企业信任危机,平稳开发,开盘日、开盘后成交均受危机事件影响非常大,5、成交产品总结 1房复式及3房成为成交难点,注： 图中成交统计截至2006-12-31日 蓝色为开发商保留（13套）； 黄/绿/红色为已售房源（93套），,开盘后各楼栋的成交量不相上下 小面积户型的去化优于大面积户型的去化 楼层去化方面，集中在中低楼层段的去化,总结：,项目定位： 准确，客户认同度高，认同感强 客户定位： 基本明晰，95的已成交客户与客户定位特征吻合 营销手段： 运用的非常规推广手段在项目蓄水期取得良好蓄水效果 危机影响： 对销售产生极大的影响，每周/月的销售始终低于园区平均水平 成交情况： 小户型、中低楼层去化优于大户型、高楼层产品,R1与R2 审定项目的现状与预期目标的差距,07年项目目标,项目本体现状,02,目标与现状,01,Experience,我们的经验与不足, 产品和客户定位准确, 活动与网络是行之有效的推广渠道,? 大户型没有得到有效去化,? 危机处理对品牌形象的弱化,核心问题界定,价 格： 由5382元/到5600元/到的提升 速 度：全年总销套数705套，大定金额 4亿 全年月均销售59套 营销费用：全年暂定400万，但暂不受此限制,07年度营销目标：对速度和价格均有要求，任务繁重,项目现状107年中大户型比例增加，原有小户型客户无法支撑,商务2房、3房供应总量超过50,07-08年待推房源的货量盘点,现有成交客户 以1-2房为主,项目现状2在单价/面积对总价的双重效应下，能否实现销售速度的同步跨梯队式增长,第一梯队 （月均6080套）,第二梯队 （月均30-60套）,第三梯队 （月均30套以下）,07年全年销售目标705套 1-2月淡季目标25套,10个月销售680套,即月均销售68套 从第2军团挤入第1军团！,对复工时间的担心 园区原居民（网名） “今天中午去拿银行贷款合同，顺便看了一下现场感觉好凄凉啊 ” “据说2，3期都没人买，当时KFS说1，2，3期一起交房，如果卖不出去2，3期的建设会影响吗？会不会进度减慢，我们入住时后面还没完成，好象KFS没有就此问题作出任何承诺？”,对更换总包商的担心 斜塘拆迁户（网名） “怎么会出现这种事，橄榄湾到底想干什么？还有我们1-5号楼是中外建在建，而以后是另一个承建商，不知道里面到底搞什么？ ” 丰厚报酬 （网名） “听说天地源一期要换建筑公司了。有这样的事情，那不是等于造了半座烂尾楼”,项目现状3诚信危机未消散，能否重塑品牌形象，赢得市场信任,对工程质量的担心 园区原居民（网名） “去现场看后感觉有的墙表面瞒光滑的，但是有的墙却坑坑洼洼都看到钢筋了露出钢筋肯定不是什么好东西!”,资料来源：天地源·橄榄湾搜房业主论坛,项目现状4工程实际进度远落后于计划进度，项目实体展示受到直接影响,15楼,2007年,612楼,主体出地面,主体结构封顶,桩基工程尚未动工,地面4层,计划进度,实际进度,【项目2007年面临4大核心问题：】 如何开拓客户渠道？ 如何提升销售速度？ 如何重新建立市场信心和品牌信任？ 工程进度及展示如何迅速跟上节奏,03,市场机遇与威胁？,01,Experience,我们的经验与不足, 产品和客户定位准确, 活动与网络是行之有效的推广渠道,? 大户型没有得到有效去化,? 危机处理对品牌形象的弱化,02,R1 vs R2,我们的目标与现状,Opportunities and threats 07年项目市场环境是否有所变化？我们的占位在哪？,A. 客源提升,B. 销售速度提升,C. 品牌形象提升,核心问题：,竞争,客户,D. 工程进度加速,竞争概况 2007年园区总供应量超过 40万方，中小户型不再稀缺,春节前后推售点式圆楼（2-3房，紧凑），年中推售板楼（2-4房，偏大）,约4-5月推出2期，面积估计为2-3房，偏小户型,IALA国际,大湖城邦,南山巴黎印象,推出清庭3期， 80-90平米2房，100-110平米3房,东湖林语,第五元素,无新推房源，待售的剩余房源以130/ 150平米居多,雅戈尔未来城,欧洲城,后续推售均为洋房和联排等大面积产品,翡翠国际,2期高层推出，但具体推售时间、面积、价格均未定,春节前消化1期最后1栋全4房，年后先推售2期（90平米2房，120-130平米3房），年中推售4房,中海8号地块,3-4月推出，联排(170-180平米)小高层(94平米2房，138平米3房)，价位不低于湖滨1号,港中旅地块,90-100平米2房，120/140/160平米3房,3月推出1期后续房源，102平米2房，110-130平米3房，150-160平米4房,金色尚城,多层小高层， 80平米2房，90、100-127三房,竞争 竞争个案集中现代大道沿线和项目周边,竞争对手界定5大标准界定竞争楼盘,从客户来源方向形成截流的楼盘 07年供应量大（超过600套）的楼盘 主力户型存在同质化的楼盘 价格接近的楼盘 销售周期交叉的项目,竞争对手锁定翡翠国际、金色尚城,竞争优势分析 竞争项目均为07年新盘，本项目在展示上具有优势；配套、交通等可以通过营销进行增强，但是目前工程负面影响很大,市场竞争小结：,07年新盘集中放量，竞争更为激烈 07年度园区产品同质化严重，橄榄湾面临更大的竞争,3房客户分析,成交客户9组,已上门、未成交客户57组,客户分析： 谁才是购买我们3房的客户？,成交客户：谁才是购买我们3房的客户？,【3房成交客户来源：斜塘】,【置业目的：改善居住条件】,现有9组三房成交客户中，有8组客户来自斜塘片区。因为片区拆迁等原因，寻求更好的居住环境。 未成交的3房客户来自园区各地，选择层面广，因此橄榄湾的地段不具备绝对优势。,营销启示： 选择三房的第一要素是改善居住环境,客户：谁才是购买我们3房的客户？,【客户最认可橄榄湾的价值点：地段、户型、生活配套】,来自斜塘片区的再次置业客户，因为地缘、居住习惯等关系，希望置业区域距离斜塘较近。因此，尽管本项目在湖东属于次中心地段，但对于斜塘原住民而言，地段恰恰成为我们的优势。,营销启示： 针对3房客户的诉求点有的放矢,成交客户：谁才是购买我们3房的客户？,【客户购房时的关注点：采光、朝向、通风】,【朝向】： 3房的客户中，70-80的客户非常在意卧室是否有2间以上朝南； 【通风】： 客户更青睐客厅南北通透的户型； 【采光】： 除正常采光外，客户看重楼栋间距、相邻建筑物的遮挡；,营销启示： 销售引导时，紧扣客户关注点，进行产品对比，强化自身产品优势,成交渠道： 3房客户最主要通过房交会、网络、户外 获取购房信息，最信赖口碑、电视宣传、实地考察,营销启示： 重视客户营销、口碑传播； 重视电视这一颇具影响力的媒体；,【3房客户信息渠道】,【已成交3房客户决策因素】,三房客户成交障碍 1：价格 橄榄湾的3房总价相对最高,价格相对较高，产品能否支撑？,点对点产品分析,点对点分析1：欧洲城剩余房源位置不佳，不位于中心景观,欧洲城：14号楼3单元,橄榄湾：4号楼01单元,【橄榄湾】,单元：4号楼01单元 面积：129平米 房型：3/2/2 价格：5800,【欧洲城】,单元：14号楼3单元 面积：132平米 房型：3/2/1 价格：5600,入户花园,总面积虽更小，但拥有2卫,3房中2房朝南,客厅南北通透,点对点分析1：欧洲城拥有入户花园且两房完全朝南，但只有1卫,点对点分析1：橄榄湾内部景观资源好，栋距大,点对点分析2：外部景观资源佳，但是项目一期推出的房源无法借景，内部规划普通，景观缺乏亮点,翡翠国际：1号楼02单元,橄榄湾：,项目概况 建筑面积：89万方 开发商：上海静安置业 主要卖点：白塘公园/园林/户型 推售时间：春节后推2栋点式，88平米2房，120平米3房,4#03单元,5#01单元,翡翠国际,点对点户型比较2：翡翠国际2卧朝南；橄榄湾1卧朝南，且交通动线浪费面积较大,【翡翠国际】,2梯3户； 房型：3/2/2， 售价：约5600元/平米,【橄榄湾】,（501室） 2梯4户； 房型：3/2/1，,（403室） 2梯3户； 房型：3/2/1,橄榄湾 VS 翡翠国际：120平米3房,部分露台赠送,翡翠国际,点对点户型比较2：翡翠国际3房房型更方正,【翡翠国际】,面积：约130平米 2梯3户； 房型：3/2/2，,【橄榄湾】,面积：132平米（406室） 2梯3户； 房型：3/2/2，,北阳台的南北通风性好,入户花园,2间卧室朝南,端头产品，三面景观/采光面,橄榄湾 VS 翡翠国际：130平米3房,翡翠国际,点对点分析2：社区配套两者不相上下外，地段、户型、景观资源均优于翡翠国际,翡翠国际,点对点选取：第五元素规划普通，缺乏景观组团、节点,橄榄湾 4号楼01单元,【橄榄湾】,点对点户型比较3：橄榄湾3房实用性更强,橄榄湾 VS 第五元素：130平米3房,【第五元素】,面积：135平米 房型：3/2/2,面积：129平米 房型：3/2/2,客厅南北通透,方正实用，面宽大,点对点分析3：橄榄湾的优势在于户型实用性相对更强,点对点选取4：兵营式排布（目前暂无）,项目简介： 体量11万方 21栋多层、小高层组成 75-85两房、90-125三房 临淞江路设1000米临街商铺 主要卖点：生活配套（离联丰广场近）、户型（同等面积房型功能多） 推售时间：07年3-4月 预计均价：5600元/平米,金色尚城,【橄榄湾】,单元：5号楼01单元 面积：120平米 房型：3/2/1 价格：5800,【金色尚城】,面积：120平米 房型：3/2/2 价格：5800（预计）,步入式衣帽间,两间卧室朝南,客厅南北通透,同等面积有两卫,每间卧室有飘窗,点对点户型分析4：金色尚城两房全朝南，同时拥有步入式衣帽间，户型上实现了价值提升,橄榄湾 VS 金色尚城：120平米3房,金色尚城,点对点户型分析4：金色尚城两房朝南，同时拥有步入式衣帽间，观景卫生间、户型上实现了价值提升,【橄榄湾】,单元：4号楼01单元 面积：129平米 房型：3/2/2 价格：5800,总面积虽更小，但拥有2卫,客厅南北通透,【金色尚城】,面积：125平米 房型：3/2/2 价格：5800（预计）,步入式衣帽间,270度景观卫生间,客厅南北通透,两间卧室朝南,橄榄湾 VS 第五元素：130平米3房,金色尚城,点对点分析4：橄榄湾优势在于社区品质和地段,金色尚城,三房客户成交障碍 2：产品本体支撑力度不足,综合对比结果： （1）橄榄湾社区规划优越 （2）户型优势不明显,三房客户成交障碍 3：交房时间晚,客户分析,点对点分析,项目分析,市场分析,橄榄湾价值排序：规划地段 户型 生活配套,客户最认可地段、户型、生活配套 客户认可产品，但对价格、交房时间存有抗性 房展会、网络、户外是客户主要的信息渠道 客户信赖项目口碑、电视宣传,中小户型集中放量，同质化竞争激烈 重点竞争项目为翡翠国际、金色尚城,中小户型集中放量，同质化竞争激烈 相比于竞争项目，我案在地段、规划、景观上均有不同程度的优势,三房是项目未来推售的重点和难点 价格将继续抬升 市场危机和品牌信任亟待解决,04,营销举措,01,Experience,我们的经验与不足, 产品和客户定位准确, 活动与网络是行之有效的推广渠道,? 大户型没有得到有效去化,? 危机处理对品牌形象的弱化,Action,03,Oppt. & threat,市场的机遇与威胁,02,R1 vs R2,我们的目标与现状,A. 客源提升,B. 销售速度提升,C. 品牌形象提升,核心问题：,a/供应量继续扩大 b/同质化产品供应多，竞争明显激烈 c/项目的户型优势不再明显,【项目2007年面临4大核心问题：】 如何开拓客户渠道？ 如何提升销售速度（尤其是大户型）？ 如何重新建立市场信心和品牌信任？ 工程进度如何解决,【2007年市场竞争状况】 供应量继续扩大 同质化产品供应多，竞争明显激烈 项目的户型优势不再明显,【2007年营销目标】 4个亿销售额 销售套数705套，销售面积71000万方 项目达成均价5600元/平方米,营销策略目标与现实的差距,企业品牌 工程形象 危机处理,基础工作,客户渠道 推广通路,营销推广,卖点挖掘 核心卖点诉求,项目展示,业主 维护,增值服务,报广、电视、网站三维一体，企业品牌集中宣传,企业品牌,报广,春节前：企业理念传达,春节后：第三之眼看企业,电视,企业形象宣传片投放,企业老总采访,网络,企业品牌专辑,网络论坛维护，业主答疑,工程问题年前解决，年后全面复工，加快工程进度,工程形象,工地现场,建材放置规整,施工通道安全,温馨提示,客户参观工地安全提示,工程进度表公布,样板展示,样板段展示（3号楼）,高区样板房展示（5号楼）,直面危机问题，建立危机处理体系,危机处理,危机处理,新闻发布会：给予客户信心,危机处理结果，及时沟通,危机预处理,危机预处理方案制定,媒体关系维护,营销策略策略导出,应对策略,总策略,拓展客户渠道，强化低空宣传，加强实体展示，合理分类销售，整合媒体资源，重塑项目品牌,针对核心客户圈层，多渠道营销,增强现场展示，放大现有卖点；多频次优惠促销,利用媒体重塑形象，注重客户证言式营销,营销推广,策略执行推广策略,全方位立体化占领目标市场,有效媒体重点投放,多渠道拓展,加强展示、体验,网络首选，户外其次 重点针对有效媒体的推广，在一期推广过程中，网络和户外都是上门和来电的重要途径，因此，普通平媒只在重大节点进行投放。,主动营销 区域推广、路演、厂区直销，均是针对目标客群的营销行为，针对推售产品及总价不同、对既定客户形成截留，多渠道并进保证销售。,样板段、商业街呈现 客户体验是产生购买的关键，样板段在第二波强销期之前必须完成，给予客户足够的体验，同时加强现场销售氛围渲染和外围导视。,营销推广,橄榄代言人评选（证言式广告）,微缩橄榄家园（样板段/房开放）,橄榄家园专栏（每周专题软文）,橄榄人活动 （业主联谊）,团购（园区大型企业）,我有我梦想 （新客户购房风暴）,客户营销策略,展示策略,媒体策略,（让客户来）,（让客户买）,（建立口碑影响力）,短信拦截客户（每周短信投放）,三大策略贯穿07年销售始终,阵地媒体（星湖街、松江路道旗）,三房区域推广（斜塘片区）,梦想家园计划（天客会成立）,时尚商业（社区商业年中提前展示）,营销推广,【具体攻略】,营销推广,2007年营销推广主题,“纯中小户型”“天地源品牌”“完善生活配套”,“天地源·橄榄湾，青年菁英社区”,“天地源·橄榄湾，菁英梦想家”,考量基础,产品定位,“天地源·橄榄湾，我有一个梦想”,06年推广主题,营销推广,菁英个体、菁英之家、菁英团队,客群定位,2007年营销推广主题分解,橄榄湾价值排序：规划地段 户型 生活配套,橄榄湾推广主题：“天地源·橄榄湾，菁英梦想家”,“菁英梦想家：价值标准,卓越规划,舒适户型,优越地段,营销推广,2.3 策略执行价格策略,多波次小幅涨价，最终实现均价,常规折扣,新房源价格,节点活动价格,普通折，折上折 在没有新房源推出的情况下的平稳销售期，只设定普通折扣，在新房源推出以及节点活动中，在原折扣基础上，再进行折上折,新推房源价格上涨带动剩余房源价格 每一波次的新推房源的价格上涨，从而调整既有余房的价格上涨，使消费者心里始终存在着价格预期。,节点、节日价格调整 重大节点促销，针对各个节日做的特别活动，都涉及到对既有房源的价格调整和涨价，通过每次活动对于价格的微幅调整，从而实现均价,营销推广,【具体价格策略】,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,持续销售1、2、4,开盘 5,推新房号 3、7,推新房号 6、9,推新房号 10,推新房号 8,推新房号 12,达成均价,5500,5550,5580,5610,5640,5670,5700,折扣策略,老带新：98折 指定房源：97折 2.14购房：97折 团购：96折（最低）,常年，常规折扣98折（暗折）,新房：97折 开盘两周内，指定余房：97折,新房：97折 夏季购房风暴：97折 老带新：98折 团购：96折（最低）,新房：97折 教师节：97折,新房：97折 老带新：98折 团购：96折（最低）,备注：实现均价为折后底价，非表价,最终实现均价5600元/平方米，平均折扣率97折！,营销推广,策略执行推售策略,多频次，小步快跑,中小户型带动,面积配比合理,楼栋位置互补,中小户型带动大户型 大户型的销售速度慢，因此需要通过中小户型的销售来带动大户型销售，同时使大户型能有相对较长时间的客户积累期，保证最后去化,合理配比，保证推售 每一次推案中，保证一定量的中小户型的面积比例，引起市场需求对这部分产品的关注，从而更可使每次推售新房源的销售现状，带动余房去化。,价格杠杆控制去化 景观位置佳的楼栋和相对较差的楼栋推案时相互搭配，形成互补，通过价格杠杆，使相对较差的楼栋能够形成较好的去化,营销推广,【2007年整体推售节奏】,消化剩余房源 124套,营销推广,推广主题,媒体投放,活动,营销节点,3月样板房开放 3月新推房源 5.1房展会,10.1房展会 10月新推房源,实体卖点 产品解读 促销信息,报纸 网络 电视,厂区团购 片区直投/路演,样板房开放 橄榄代言人评选 天客会成立,报纸 网络 电视,户外 围墙看板 引导旗,样板段开放 商业街展示 中秋联谊暨老带新 橄榄代言人评选 房展会 天客会成立暨老带新,销售信息 橄榄精神升华,报纸 网络,户外 围墙看板 引导旗,厂区团购 老带新优惠 房展会 圣诞嘉年华,【分阶段推广策略】,样板段完成,会所完工,商业街落成,主体全部封顶 1-5楼绿化,注：工程节点为现有最新的施工计划，执行时将根据实际进展做相应调整,营销推广,前提条件,我们的目标,春节后工程复工； 1-2月媒体方面支持力度高,户 外,报广：苏州日报、姑苏晚报交替，每月约2-4次 网络：锁定搜房网，开盘前后重点投放 短信：短频次，发布购房风暴、样板房开放、新推房源等讯息 电视：房车报道、家园（开盘前一周）,看板：基地、干将路看板更换（1月及3月初） 路旗：星湖街、淞江路（开盘前一个月）,媒 体,活 动,现有房源销售30套，新房源蓄客100组,SP活动：春节前购房风暴，促进现有1/2/4房源去化 团购：3-5家厂区团购，促进剩余房源去化（春节前后） 橄榄代言人评选：网络评选代言人，为蓄水做铺垫（2月）,展 示,现场包装：售楼处前广场标识系统（1月） 售楼处软装，以新面貌面市（开盘前）,07/1月,3月,5月,7月,11月,蓄客期,2月,4月,12月,6月,9月,8月,10月,【推广执行重点】 1、橄榄代言人评选 2、购房风暴 3、厂区团购 4、售楼处标识系统 5、企业形象重塑 6、客户通讯创刊,注：工程节点为现有最新的施工计划，执行时将根据实际进展做相应调整,前提条件,我们的目标,开盘前样板段（房）完工到位（3月底）；,户 外,报广：苏州日报、姑苏晚报半版交替，每月约3次 网络：搜房网以按钮和软文的形式进行宣传 短信：保持短频次信息发布，开盘热销、老带新等讯息,看板：基地、干将路看板更换，热销及5月开盘信息（4月初）,媒 体,活 动,100套：新房源开盘成交50套（60）,4月份强销期再去化50套 为5月新推房源蓄客30组,SP活动：老带新购房优惠（4月），促进强销期的去化速度,展 示,样板段开放：增强体验感,07/1月,3月,5月,7月,11月,开盘/强销,2月,4月,12月,开盘,样板段,6月,9月,8月,10月,新推房源,新推5楼，共84套（3月底）,【推广执行重点】 1、样板段开放 2、老带新活动 3、房展会 4、新房源推售 5、客户通讯,注：工程节点为现有最新的施工计划，执行时将根据实际进展做相应调整,前提条件,销售目标,5月开盘前蓄客共达到180组；,户 外,报广：苏州日报、姑苏晚报半版交替，每月约3次 网络：搜房网以按钮和软文的形式进行宣传 短信：保持短频次信息发布，新推房源、热销、老带新等讯息 电视：房车报道、家园（开盘前一周）,看板：基地、干将路看板更换（7月初） 道旗：星湖街道旗，为7月推盘蓄客（6月）,媒 体,活 动,5月销售85套，6月销售60套,房展会：高调参加五一房展会，扩大知名度，为5月新房源蓄客 路演：欧尚、联丰路演（6月），针对大户型再掀一波强销热潮,展 示,会所展示：增强体验感和生活配套认知（6月到位）,07/1月,3月,5月,7月,11月,开盘/强销,2月,4月,12月,会所完工,6月,9月,8月,新推房源,新推3/7楼，共153套（5月中推）,注：工程节点为现有最新的施工计划，执行时将根据实际进展做相应调整,10月,【推广执行重点】 1、会所体验 2、欧尚、联丰路演 3、客户通讯,前提条件,销售目标,6月底到7月初蓄客140组，8月蓄客120组；,户 外,报广：苏州日报、姑苏晚报交替，每月约3次 网络：搜房网以按钮和软文等形式进行宣传 短信：保持短频次信息发布，新推房源、热销、老带新等讯息 电视：房车报道、家园（7月开盘前一周）,看板：基地、干将路看板更换（7-9月每月系列主题） 道旗：星湖街道旗（9月）,媒 体,活 动,7月销售85套，8月销售50套，9月销售85套,PR活动：仲夏夜业主联谊，维系客户，促成老带新（7月强销期） 路演：欧尚路演（8月），消化7月推量并为9月推盘蓄水 SP活动：教师节购房风暴，为9月初推盘推波助澜,展 示,9月售楼处重新包装 会所装修,07/1月,3月,5月,7月,11月,2月,4月,12月,6月,9月,8月,10月,新推房源,新推6/9/10#楼，共223套（7月初和9月初推）,持续热销,注：工程节点为现有最新的施工计划，执行时将根据实际进展做相应调整,【推广执行重点】 1、夏天业主联谊活动 2、欧尚路演 3、教师节购房风暴 4、售楼处新包装 5、客户通讯,销售目标,户 外,报广：苏州日报、姑苏晚报半版交替，每月约3次 网络：搜房网以按钮和软文的形式进行宣传 短信：保持短频次信息发布，新推房源、热销、老带新等讯息 电视：房车报道、家园（10月开盘前一周）,看板：基地、干将路看板更换（11月初） 道旗：星湖街、淞江路道旗（10月）,媒 体,活 动,10月销售90套，11月65套，12月销售55套,房展会：国庆房展会，增加影响力，为10月中旬新房源蓄客 圣诞活动：业主联谊答谢（12月） SP活动：新年购房风暴、团购等（11-12月）,展 示,商业街展示、会所开放 沿河绿化带展示：配合 1-5楼景观施工，展示小区东面沿河景观带,07/1月,3月,5月,7月,11月,2月,4月,12月,6月,商业街落成,9月,8月,10月,主体全封顶,开盘/强销,新推房源,10月新推8，12月新推12楼，共300套,注：工程节点为现有最新的施工计划，执行时将根据实际进展做相应调整,【推广执行重点】 1、商业街展示 2、会所开放 3、房展会 4、圣诞业主联谊 5、新年购房风暴 6、客户通讯,品牌策略,诚信、负责的知名企业,客户信心建立,媒体形象建立,客户口碑维护,妥善的危机预处理机制 直面工程停工事件，及时更新项目解决进度 问题解决后，加快工程进度 加快样板段建设，客户提前体验实体,企业之于电视和网络 2007年加大在媒体上的曝光力度，正面客观报道 加强企业网站的建设，及时更新项目信息 论坛维护，斑竹联谊，口径统一,业主联谊、客户通讯 已购业主的联谊活动，维护项目和企业在业主心目中的形象 建立客户通讯（每2个月一次），及时播报项目工程进度,营销推广,企业品牌 工程形象 危机处理,基础工作,客户渠道 推广通路,营销推广,卖点挖掘 核心卖点诉求,项目展示,业主 维护,增值服务,最基础的工作，当务之急，其余一切营销活动的基础,核心卖点充分挖掘 产品价值充分展示 推广渠道充分拓宽,客户维护 口碑营造,3、2007年度营销推广费用预算,营销推广,样板段建议方案 2006年度营销推广费用预算表,【附件】,THE END!,