天津金隅地产张贵庄项目策略思辨与市场推广111p.ppt
SIG COMMUNICATION SERVICE MAKET *PROMOTION,SIG COMMUNICATION SERVICE MAKET *PROMOTION,深度传播机构,金隅地产张贵庄项目策略思辨与市场推广,“低”开·高走,* 介绍深度 以下深度简称SIG,1-Sig，12年的天津一线广告服务商 深度传播sig，成立于1997年，现有员工60余人，办公面积超1100M2，服务遍布华北、中原、西北，累计完成推广作业项目超100个，面积超过2000万平米。12年来，sig始终专注于产品品牌整合发展与房地产事业的全程服务，赢得了业界的极高声誉，我们的地产客户囊括顺驰、融创、金地、万通、泰达、阳光100、融科、恒盛、红磡、天房、华厦、金厦、中天、弘泽等50余家大中型开发名企，品牌客户包括一汽丰田、天津广电、光大永明、津乐园、安利、圣斯克、中国中搜、中石油、柯梅令、王朝、张裕等。,2-名盘/大盘/首盘/问题盘营盘专家,SIG品牌墙,3-Sig = Service + Idea + Group S代表Service，一个以“服务”为第一使命的公司纲领； I表示Idea，广告企业的核心竞争力，也是深度传播上下信仰、坚定的作业圣经； G则寓意Group，当代社会发展、生存的动力源，也是深度至今领跑一线的行动守则。 而SIG的另一层含义则是：Special Interest Group （特别兴趣小组）。也正是因为这样内涵，所有与深度传播打过交道的客户，不仅为SIG提供的创意所打动，更深深的与SIG的氛围兴致一道。,了解sig更多，请登录公司网站“www.sigad.com.cn”、新浪官方博客，或移步深度广告详细参观。,过往案例,超级大盘,天津首个百万平米地产大盘 6年皆由深度全程服务,超越一般广告招标服务，SIG 第一个深入土地立项、开发招标 阶段，与开发商一道共谋地产大计,津南72万平米 金地进军天津首个大盘,顶级豪宅,力挽大梅江颓势，风 头、品位压倒海逸,滨海目前最高端的住宅 项目，SIG挑战市场、挑战 客户、挑战自我。,天津目前售价最高的别墅 2300万/套起，SIG一直在努力,中等身材,继承天津北运河文脉, 将地脉的历史联想、人群的阶 层属性和产品特性有效融合。,目前河东首席人居大盘 销售持续火爆 全面深度包装,韩国控股，汉拿房地产 天津首个项目 40万平米韩国进口不动产,精致小盘,顺驰山倾城精致新品 喜那山酒店式观山公寓， 独一无二的管家式物业， 首推物业代租服务。,自在中环，名如其人， 身处中环，虽非腹地， 但属地物阜人兴。,克服地缘不利影响，以鲜明性格传递产品核心概念，创意体系皆由SIG创造,* 过往案例众多,不在此分别展示 仅列举近年代表性项目,以供参考,INDEX | 索引*,PART1：项目分析,一、服务，从深度的了解开始,充分认识所要服务的客户，并且深入了解他们的过去和现在，是深度始终遵循的原则。 因为，唯有此，才能与客户达成默契，帮助他们更好的实现未来。,金隅嘉业，来自首都的稳健强者,始于1987年，20年余年荣誉，成就今日 立足北京，多地区、多层次综合开发 全国百强企业，不懈努力创造精品,企业精神，源自深刻用心,敢为人先的创新精神，开拓未来的前瞻目光 以人为本的开发理念，可持续发展的开发模式和发展道路 以百年建筑为己任的使命感，视自身为都市营造者 超越社会的自身责任感，将高性价比的产品视为经营之本 回归自然的生活观，关注建筑设计现代化和实用性,产品线覆盖,廉租房 经济适用房 两限房 普通住宅 高端公寓及别墅产品,成功操作项目,品牌发展战略：低调中全国扩张,天津河东张贵庄：环渤海布局第一站,金隅（天津）公司，依托总部有力平台，开拓天津市场。 努力成为总部实现“环渤海”战略纵深布局之“桥头堡”。 借首个项目的成功，打造良好口碑，顺利实现品牌植入。,基于此，深度认为：金隅地产在天津首个项目的成功与否，将成为品牌植入环渤海的关键所在如何让本案在品质、口碑上达成双赢，是我们必须完成的作业。,二、天津，环线之内必是好地,所谓之地产，地势决定先天优势；可借地利者，事半功倍也。 今日之天津，城市外扩飞速发展，外环线内，皆已成为价值高地。,天津地产价值走势：西倾、东进、中重生,中：老城厢板块。 西：中北镇板块。 东：卫国道板块。,城市中心板块，集中高端地产项目，文脉人脉资源俱佳，价值急速飙升。 天津西部中北镇板块，凭借大学园区、高科技产业园区，借助政府的政策倾斜，吸引众多开发商打造大型宜居社区。 天津东部卫国道板块，占据天津市经济发展的主轴，连接滨海与市区，作为未来城市发展的主要方向，区位价值不可替代，集中了大量开发商进驻，形成中端项目的群聚现象。,三大板块，造就天津地产热点,卫国道板块：坐拥地利，守望前程,交通优势：卫国道快速路是城市迎宾线，东达机场、京津塘高速、空港、东丽湖，滨海新区；西抵和平、南开、河北，距小白楼CBD仅10分钟车程；南通梅江居住区、友谊路金融街、天津大礼堂、奥体中心、水上公园、华苑居住区等重要区域。 产业优势：东部产业配套十分完善，空港云集空客A320总装线以及物流、金融外包、会展服务、技术研发等各类第三产业，带来大量居住需求人口和高端消费人群，加之滨海新区的快速发展，影响力直接辐射至该区域。,天津东部最大的房产超市,以中端居住社区为主，在售楼盘多为高层、小高层产品，价格随市场涨幅攀升较快。,本案所处地位：房产超市中的最佳第六人,按照业界的普遍定义，卫国道板块主要包括卫国道顺驰桥以东沿线至外环区域，程林庄路以北区域和丽苑居住区。 本案所在的位置，从交通与产业配套而言，与房产超市中其它项目差距甚微，如果能善用自身品质和卖点，完全可以与之分羹。,卫国道板块：坐拥地利，守望前程,交通优势：卫国道快速路是城市迎宾线，东达机场、京津塘高速、空港、东丽湖，滨海新区；西抵和平、南开、河北，距小白楼CBD仅10分钟车程；南通梅江居住区、友谊路金融街、天津大礼堂、奥体中心、水上公园、华苑居住区等重要区域。 产业优势：东部产业配套十分完善，空港云集空客A320总装线以及物流、金融外包、会展服务、技术研发等各类第三产业，带来大量居住需求人口和高端消费人群，加之滨海新区的快速发展，影响力直接辐射至该区域。,综上所述，深度认为：本案的地缘优势，就在于其位于天津外环线内，并可跻身于卫国道板块的房产超市中，借地发力，奠定项目的价值支撑。,三、河东，稀缺的低密度住区,产品最大卖点，来自于差异化；以与众不同，为项目诉求，自然引人注目。 目前卫国道在售项目多为高层，讲究低密度、舒适度的洋房住区，必定会以其稀缺性，分流其它项目部分客户。,低密社区，价值几何？,环保理念的日益放大，让更多人开始重视生态、健康的的生活空间。 天津人对五大道的推崇，亦形成对于洋房产品的心有独钟。 河东在售项目中，以多层、高层产品居多，并无真正低容积率的洋房住区。 整个环线内，高性价比的洋房产品，亦十分稀缺,天津环内+低密洋房本案最大卖点,对于项目所在的位置，强力的界定，确立地段价值。 对于项目的产品性质，做直接放大，强调差异性与价值感。 两者的共同作用，形成最大的卖点，直接有效，打动客户。,项目产品覆盖,联排别墅（溢价产品，对应自住及投资等中高端客群） 7层洋房（口碑产品，对应改善型购买客户，拉升价格区间） 小高洋房（主力产品，对应婚房等刚性需求，兼具投资价值）,对应客群：老资+小子,“老资”，即拥有相当消费能力，以及相对的品位需求，并追求居住的舒适度的中高端客群，主力人群年龄应在3555之间，对联排别墅与7层洋房形成主要购买。 “小子”，即以婚房为主的刚性需求购买者，在被市中心的高房价挤压后，不得不在城市外围选择，其主力人群年龄在2035之间，对小高洋房形成主要购买。,客户来源：城里+城外,卫国道板块所吸纳的河东及周边主力购买人群，以及被市中心高房价挤压出來的购房者，将是本案最大的客户来源。 在空港、机场，包括滨海新区的从业者，以及外环线以外的村镇居住者，出于工作需求以及居住改善需求。,由此，深度认为：本案的推广定位，即落脚在“天津环内，低密洋房”这一最大价值诉求点上，强调项目的特性与产品的稀缺，从而拉动市场关注。,PART2：推广思路,一、品牌，要打持久战,从北京，到天津，稳扎稳打，落地生根，才是一个有责任、有梦想的企业，所要遵循的王道。,来自首都的品牌高度，源自真诚的建筑态度,透过这些项目可以看出：金隅嘉业是一个稳健的行者，而决非只求张扬速度、只顾吸引眼球的激进派。,稳中求胜，渐行渐远,不做第一，也就无须背负太多的压力，以及付出过高的成本，反而可以专心做好自己的项目，赢得消费者的口碑。 产品才是硬道理，把进驻天津的第一战，打得精彩，赢得漂亮，自然可以一步一步，以实力者的姿态立足。,以项目品质，带动品牌推进，我看行！,坚持金隅嘉业在北京的发展战略，以低调的态度，彰显绝对的高度。 实力，不在喧嚣间体现，而是通过项目的不凡，直接呈现给市场。 摒弃急功近利的浮华，而是以还原生活本质的建筑，打动消费者。 在细节的考究与坚持中，展现企业从原材料到物业管理的一条龙功夫。,品牌印象：淡定外在，内蕴实力,二、价格，要做聪明的跟跑者,既然前面我们说到，我们是房产超市的最佳第六人，那么如何借力发力，进而借利赢利，就成为制动价格策略的最佳方向。,卫国道板块竞品价格,阳光新业国际 均价13000元/平方米 阳光星期八 均价14000元/平方米 红城 均价13800元/平方米 融科金月湾 均价12000元/平米 格调竹境 均价13400元/平方米 河东万达广场 预计13000-15000元/平方米,13000元/平米，就是我们的起跑线,虽然，本案的位置与卫国道中心区域项目群相比，略有差距，但其本身的低密度社区+品质洋房，亦可作为价值上的提升与弥补。 在具体的价格制定上，可针对上述竞品项目的价格浮动，适时调整，保持一定的灵活性，以微小的价格差，争夺其客户资源，达成快速销售。,联排别墅，可以作为项目的王牌选手,联排别墅，作为低密度社区的高品质住宅，存在着巨大的溢价空间。 在快速销售小高洋房主力产品的同时，将别墅的价格拉高至一定的高度，让其为整个项目做“价值看门人”，也将是手段之一。 别墅市场的稀缺性，可以保证价值的稳定增长，可作为长线产品分阶段消化。,价格策略：随行就市，灵活控制,三、推广，要说差异性,低密度洋房社区，以及其所带来的品位生活，就是我们与其它环内项目最大的不同，亦是最大的卖点所在。 用低调的态度，高调的宣传这一卖点，就成为推广中最合理的语境。,关键词链接,A：金隅品牌绑定 B：河东区域指引 C：低密生态、健康 D：别墅优雅、尊贵 E ：洋房浪漫，悠闲,基于优势卖点下的案名建议,金隅·墅语东籁 墅语，强调的是项目中带有别墅这一高端产品，从而提升整个项目价值体系； 东籁，既指项目处于天津的东部，同时又象征东方的天空，诠释一种悠然的大度境界。,项目物理属性：,地段+价值,项目特点+产品类别,天津环内 低密洋房墅区,备选案名,金隅·绿里 绿里，是对低密洋房住区的一种定义，生活在优雅舒缓的绿色之中，并非谁都可以,“低”开，高走的推广思路,低密度墅区,别墅提升价值,在以地段+产品的主力推广诉求之下，亦要从线下借势推广金隅品牌实力，强调企业在北京的非凡业绩，给客户以足够信心,品质提升品牌,天津环内,目标：通过放大项目卖点的广告宣传，迅速确立项目的位置优势与产品特性。 1：天津环线内 2：稀缺低密洋房 目标：主流媒体投入发力，宣传金隅地产在北京的非凡业绩。 1：长安街旁的别墅缔造者 2：金隅地产，首都建筑史,时间： 45月 67月 89月,第一阶段：项目亮相期,第二阶段：客户积累期,第三阶段：产品导入期,目标：通过整合资源，以报广、短信、派发等手段，渗透空港、滨海等周边区域，大量吸纳有效客户。 目标：与周边竞品项目，抢夺同类客户，并适度加大价格差异，以便更有效的促进快速销售。,目标：推出部分别墅产品，带动项目整体价值提升，也带动金隅品牌的影响力提升。 事件：别墅产品卓然上市 目标：拉拢有消费力的投资性客户，强化洋房的投资价值，进一步促成销售。 事件：墅旁洋房，价值无量,2010年度推广：由低密洋房开端，向品牌高度延伸,线上操作,线下手段,媒体建议：,PART4：广告表现,感谢聆听,
