2013龙湖集团西安航天项目投资建议书67p.ppt

航天项目投资决策分析报告(投委会),2013年3月6日,西安公司投资发展部,内容 页码,土地储备现状及规划 3 项目概况 7 市场分析及定位 17 项目规划预案 30 重大投资风险预警 50 投资参数说明 52 项目投资决策 63,1. 土地储备现状及规划,1.1 存货比及土地储备情况 1.2 销售资源缺口及销售回款情况 1.3 投资规划布局比较情况,西安公司截止2013年2月底存货比为4.4(香醍南地块还在拆迁中，货值88亿)，预计到2013年底降至2.2，到2014年底将至0.6、土地储备建面202万 不考虑香醍南地块，西安公司截止2013年2月底，存货比为1.4,土储与存货情况,注：存货比=截止统计日尚未完成签约销售的销售型物业的全部货值(含土地) / 统计日之前12个月的销售额(或规划销售额)；土地储备面积指已获取但未取得竣工备案证部分的面积，其中取得规划许可证部分按规划许可证面积计算，未取得规划许可证部分按土地出让合同的计容面积计算,存货比5,存货比8,2013年西安公司的所有供货共45亿，按照70%去化率将出现10亿的销售资源缺口，2014年即使按照100%的去化率计算仍将出现34亿的巨大货值缺口 公司急需要持续补充项目，才能完成未来三年持续快速发展的目标,注：目标销售额以报集团的三年财务预算为准；期内累计工程进度达到预售条件的货值需包含截止本月已取得预售许可证但尚未销售签约的货值,4+17-55=-34,45-41=4,单位：亿,2012年度销售及回款情况,销售资源缺口,浐灞生态区,曲江新区,大兴新区,香醍国际100.1亿,龙湖MOCO3.7亿,龙湖项目储备分布及剩余货值,土储现状 剩余货值布局 确保2013年达成目标，我司急需补充新项目,我司土地储备集中在曲江、浐灞、大兴、大明宫四个区域，布局较合理，可以辐射到城市的不同板块，但是城南已经几乎没有土地储备，应该及时补足,枫香庭 10.4亿,园中园,紫都城二期2亿,龙湖水晶郦城8.2亿,2013年，枫香庭和水晶郦城在售，MOCO基本清盘，仅有香醍能够稳定供货；,2012年，西安公司有紫都城、香醍、MOCO、枫香庭、水晶郦城5个项目在售；,大明宫遗址保护区,因此为了确保完成41亿的销售任务西安公司急需补充新项目,2. 项目概况,2.1 项目区位 2.2 项目周边情况说明 2.3 四至及地块现状 2.4 项目规划设计条件 2.5 交易信息及关键节点 2.6 周边土地交易情况参考,高新区,曲江新区,浐 灞 生态区,长安区,钟楼,小寨商圈,市政府,37km,12.1km,8.2km,3.6km,19.1km,21km,9.3km,5km,交通优势: 1.距机场37公里； 2.距新市政府21km ； 3. 距浐灞生态区19.1km ； 4.距城市中心区钟楼12.3km； 5.距高新区9.3km 6. 距小寨商圈8.2km； 7.距曲江新区5km ； 8.距长安区政府3.6km ； 9.距绕城高速（南三环）3.7km，距西康高速2.5km ；,2.1 项目概况-项目区位,项目位于城东南方向，通达性较好,交通联系优越,地铁4号线（2016年底通车）,星河中央公园，占地318亩，2013年建成,地铁站,西康高速,韦 曲 立 交,周边情况（3公里范围内）： 1、周边路网基本形成，交通联系优越； 2、人民医院航天分院（3甲）2013年底建成，14年投入使用； 3、西安交大航天学校，占地254亩，小、初、高，138个班，预计2014年投入使用； 4、3公里范围内没有已建成的大型超市等设施，生活配套有待完善。,2.2.1 项目概况-项目周边情况说明,西安交大航天学校,神舟大道双向6车道 （2013年建成）,神舟4路-双向4车道,东长安街 双向8车道,人民医院航天分院,项目所处区域为航天基地正在打造的核心区,管委会行政中心（在建）,本案,东长安街 宽120米，双向八车道，西通西万路，东可达西康高速 神舟大道、神舟四路 宽50米，双向六车道，北通航天大道，南可航天南路 地铁站口（航创路站） 地铁四号线沿神舟四路方向敷设，在项目东侧设有站点，计划2016年底建成通车,2.2.2 项目概况-项目周边情况说明,东 长 安 街,神 舟 四 路,神 舟 大 道,A地块,B地块,C地块,2.2.3 项目概况-项目周边情况说明,东 长 安 街,神 舟 四 路,神 舟 大 道,2.3 项目概况-四至及地块现状,2.4 项目概况- 项目获取计划,东 长 安 街,神 舟 四 路,神 舟 大 道,总占地：约270.55亩 土地获取计划： 1、2013年3月中旬完成项目控规； 2、2013年4月底完成相关土地手续，并发布出让公告； 3、2013年5月底土地摘牌；,C地块 （商业 约53.2亩）,A地块 （住宅 约70.5亩）,B地块 （住宅 约146.85亩）,2013年5月底获取A、B 、C三个地块，共约270.55亩,2.5 项目概况-规划设计条件,本项目按陕西省城市规划管理技术规定 、西安市建筑工程机动车、非机动车停车位配建标准进行设计 ； 车位配比： 住宅机动车：1.0辆/100 ； 商业机动车：1.5辆/100 (面积超10000）； 住宅非机动车：2辆/100 ； 商业非机动车：8辆/100 ； 绿地率：不小于30%； 日照要求：两个居住空间每户一个房间大寒日不低于2个小时日照，三个及以上居住空间每户两个房间大寒日不低于2个小时日照； 日照间距：平行布置30米，山墙间距13米； 5.抗震设防等级：8度.,（50米）,神 舟 大 道,（50米）,（20米）,（40米）,神 舟 四 路,香堤路,行政路,A,B,C,（50米）,航创路路（30米）,请对以下信息进行说明： 公告时间： 2013年4月30日 保证金支付时间： 2013年5月29日前 报名申请时间： 2013年5月29日前 摘牌时间： 2013年5月31日16时 竞价时间： 2013年5月31日16时前 出让方式： 挂牌 起始价格： 见附表 计划摘牌公司： 在航天基地新注册的公司,2.6 项目概况-交易信息及关键节点1,2.7 项目概况-周边土地交易情况参考,注： 1、出让土地属于之前签订勾地协议，随后土地拆迁平整后出让给企业，因此成交地块的地价不具备可参考性。 2、区域内的评估土地价格约在260万元/亩左右。,3. 市场分析及定位,3.1 区域价值总述 3.2 项目整体定位综述 3.3 住宅部分的市场分析及定位 3.3.1 住宅竞争格局分析 3.3.2 住宅标杆项目 3.3.3 住宅定位,3.4 集中商业部分的市场分析及定位 （针对龙湖天街、龙湖星悦荟） 3.4.1 商业市场格局及竞争分析 3.4.2 商业SWOT分析 3.4.3 商业定位,请插入区域图,3.1 市场分析及项目定位 区域价值总述,区域位于城市近郊，地理位置优越,本项目位于城市近郊，大城南板块，航天产业基地范围内，距西安中心区14公里，距离长安区大学城6 .5公里，交通便捷； 项目周边人文景观和自然景观并存；距本项目六公里处为曲江南湖、寒窑遗址公园、大唐芙蓉园和大雁塔广场。 北接东长安街，距离北侧绕城高速3.5公里，距离东边韦曲立交2.9公里，基地西侧将会有地铁4号线的接口，周边交通极为便利； 本区域属于新开发区，传统认可度较低，生活配套尚不完善； 本区域房地产市场已处于提升阶段 区域内已有富力、大华进驻，并已持续销售了5-7年,3.2 市场分析及项目定位 项目整体定位综述,优质低密 城市近郊 全业态 公园地铁教育大盘,本案全盘货值在68个亿左右，预计销售周期约6-7年。销售期内整体西安市场会比较稳定，仍遵循曲线上涨的趋势，预计不会出现较大波动，而且随着区域配套的逐渐完善，有较大升值空间。 本案将是龙湖地产在西安最大的低密+全业态项目，必将成为龙湖在西安标杆项目。 本案是低密全业态，包含洋房、高层、小户型公寓、soho、销售商业及天街。 本案近郊地理优势明显、产品线丰富，周边优质资源配套齐全（交大15年教育、地铁上盖天街、景观公园、未来区域核心）。 以洋房产品入市，抢占市场先机， 高层、销售商业持续放量 ，确立市场地位， 小户型住宅、SOHO联动天街，提升龙湖在西安的品牌影响力。,请插入竞争区域/项目分布图,3.3.1 市场分析及项目定位 住宅竞争格局分析,1、航天城位于大城南板块，主要竞争区域为： a、 高新板块：住宅供应量持续减小，分流高层客户 优：区域成熟，配套齐全，认知度高，产品力较高 劣：发展趋于饱和，土地成本高，供应量小，售价较高 标杆项目：枫林意树、融侨城 b、曲江板块：住宅供应量较大，分流高层、洋房、联排 客户 优：生态资源丰富，配套较成熟，认知度高，产品力高 劣：土地成本高，售价为西安市标杆，教育资源紧张 标杆项目：万科金域曲江、中海国际社区 2、区内主要竞品为富力城和大华公园世家，自身配套相 对成熟，土地成本低，售价较低。但产品力低，且进入 尾期销售，供应量不大。 3、本案为区内第一个全业态低密大盘，周边及自身配套 齐全，产品力优势明显。主要风险存在于区内大量单位 建房及曲江、高新板块的竞争。,区内竞争不大，区外竞争明显,富力城,中海峰墅,观山悦,华侨城108坊,大华公园世家,和园,万科金域曲江,富力城区域内标杆楼盘，航天城、曲江及城南地缘性客户为主,立面及布局图,总平面图,立面效果图,客户来源,城南、曲江价格积压型首置、首改客群 长安航天基地研究所职工 首置、首改客户比例7:3,热销户型情况,88二房,121-123三房,88二房,大华公园世家曲江二期标杆中密超级大盘，以低价刚需跑量产品平衡现金流,分期推案情况,客户来源,90二房,主推户型情况,城市中等收入自住型购房群体占到8090%以上，其他为本地或外地投资客群,116三房,三期总平图,总平面图,曲江观山悦曲江一期边缘地标杆精品项目,推案去化情况,客户来源,175三房,主推户型情况,陕北资源暴富客群为主，一、二期团购为政府公务员,235跃层地下一层,235跃层一层,外立效果图,总平面图,3.3.3 市场分析及项目定位 住宅定位,全业态低密度大盘,龙湖在西安全业态低密度标杆项目 2.以洋房产品入市，抢占市场先机；高层、销售商业持续放量 ，确立市场地位；小户型住宅、SOHO联动天街，提升龙湖在西安的品牌影响力。,3.4.1 市场分析及项目定位 集中商业市场格局及竞争分析,城市商业布局研究,曲江是距航天项目最近的商业、居住集中区域 现阶段富力城是距航天基地现有的商业、居住集中区域，整体为便民生活类低端商业底商内街,曲江区域商业概述 分布及特点 整体以餐饮、购物、娱乐、酒吧休闲、旅游消费为主 发展特点 较为集中开发，旅游、休闲型商业特点明显 餐饮拉动整体发展特点明显。 发展趋势 生活化商业趋势加强 高端化商业加强,3.4.1 市场分析及项目定位 集中商业市场格局及竞争分析,区域商业运营概况,（单位：平米，可出租面积）,航天项目周边商业体及商业街区包含：大唐不夜城、曲江银泰城。,3.4.1 市场分析及项目定位 集中商业市场格局及竞争分析, 国家级航天基地，且属于城南新的技术性版块，高收入人群集中 属于商业空白点 未来区域内交通便捷四通八达；规划建设中地铁4号线接驳本案, 距离主城区较远，区域相对独立 常住人口较少且流动人口量低，使得消费受众局限性较高 版块内各类型商业体较少，区域商业氛围较低，周边环境有待改善。, 航天城以高起点的区域规划，营造良好投资环境 基础设施和交通设施配套的改善将进一步增强区域竞争力 本项目体量大，业态齐，将成为区域性商业主导, 航天基地整体开发速度缓慢，从而导致入住人口数量低，影响商业发展。 区域生活配套不足将与日趋成熟的曲江新区形成鲜明对比，导致本区域消费外流（至曲江消费），影响商业经营 区域内未来出现的其它商业的直接威胁,优 势,威 胁,劣 势,商 机,3.4.2 市场分析及项目定位 集中商业SWOT分析,3.4.3 市场分析及项目定位 集中商业定位,4. 项目规划预案,4.1 规划设计原则 4.2 总图 4.3 总指标 4.4 业态指标 4.5 业态分布 4.6 分期规划 4.7 住宅单体设计 4.8 商业总图布局及功能分区 4.9 规划风险管控,4.1 规划预案 - 规划设计原则,多层参考“香醍国际”成熟产品，高层参考“枫香庭”成熟产品，融合“水晶郦城，枫香庭”等成熟商业模块； 各地块依据营销销售节奏，多业态结合布置，做到产品多样化； 可售商业面积最大化 货值最大化； 项目不均衡使用容积率，便于方案排布，有利于货值最大化 有效控制成本：户型平面布置均衡、优化结构设计、保证净高，降低层高，抬高车库减少土方,4.2 规划预案 总图,4.3 规划预案 总指标,4.4 规划预案 业态指标,4.5 规划预案 业态分布,4.6 规划预案 分期规划,风险分析： 1、当地土方工程完全由当地村民垄断，土方开挖成本及工期风险大； 2、洋房、高层相继开工，对优质总包需求量大，和目前公司资源储备不匹配。,4.6 规划预案 分期规划,注：开工时间为总包单位垫层开始施工时间,户型一：两梯四户 T4-1 33F,两梯四户户型,A1,A3,A2,A3,20300,29600,4.7 规划预案 住宅单体设计,23700,5600,17700,4600,5100,4600,B洋房 底跃户型A1,地下一层平面,一层平面,26000,庭院面积：134.4,3900,6200,5900,3400,7800,3900,4100,5400,2100,2100,2200,5900,2100,2100,4200,5500,5500,20500,A1户型面积指标：,庭院面积：35.14 ,A1,3900,4200,3300,14600,3900,4200,3300,11400,图例：,全赠送面积（装饰性阳台、露台）,庭院面积,半赠送面积（阳台）,2100,4.7 规划预案 住宅单体设计,3900,4200,3300,19100,B洋房 2层户型A2,二层平面,19200,26000,4200,1500,5000,14600,7900,3400,5400,4200,2100,2100,4600,1500,A2户型面积指标：,A2,图例：,全赠送面积（装饰性阳台、露台）,庭院面积,半赠送面积（阳台）,户型特点： 1、北侧独立入户 2、赠送私家花园 3、双主卧系统 4、南北通透,4.7 规划预案 住宅单体设计,4.7 规划预案 住宅单体设计,B洋房 平层户型A3,11400,3300,4200,3900,13800,4200,2100,4200,2100,1500,13800,23700,3900,4200,2100,4300,2100,3900,1400,1300,800,A3户型面积指标：,A3,图例：,全赠送面积（装饰性阳台、露台）,庭院面积,半赠送面积（阳台）,户型特点： 1、南北通透 2、空间尺度舒适 3、户型结构紧凑,12600,11400,4200,2100,2100,4200,3900,4200,3300,2100,2100,4200,3900,4200,11400,13800,3300,B洋房 顶跃户型A4,顶跃下户平面,顶跃上户平面,13800,23700,3900,4200,2100,4600,1800,5100,1300,12300,1800,4600,4200,3200,3400,5400,A4户型面积指标：,A4,图例：,全赠送面积（装饰性阳台、露台）,庭院面积,半赠送面积（阳台）,户型特点： 1、赠送露台 2、南北通透 3、空间尺度舒适 4、户型结构紧凑,4.7 规划预案 住宅单体设计,25400,E洋房 底跃户型A1,地下一层平面,5400,22300,A1户型面积指标：,A1,图例：,全赠送面积（装饰性阳台、露台）,庭院面积,半赠送面积（阳台）,7900,一层平面,4.7 规划预案 住宅单体设计,25400,E洋房 底跃户型A2,地下一层平面,一层平面,5400,22300,A2户型面积指标：,A2,庭院面积,半赠送面积（阳台）,7900,图例：,全赠送面积（装饰性阳台、露台）,4.7 规划预案 住宅单体设计,25400,3900,4500,3400,4900,19850,3900,2950,E洋房 叠跃户型A3,地下一层平面,二层平面,6300,5100,7400,5400,5100,3000,22300,11800,A3户型面积指标：,3600,3300,A3,A3,图例：,全赠送面积（装饰性阳台、露台）,庭院面积,半赠送面积（阳台）,4.7 规划预案 住宅单体设计,E洋房 平层户型A4,12700,3400,4500,3900,16900,1800,3300,3900,3000,3100,2400,3600,2100,1000,4400,1300,4000,2300,1800,A4户型面积指标：,3300,1800,图例：,全赠送面积（装饰性阳台、露台）,庭院面积,半赠送面积（阳台）,4.7 规划预案 住宅单体设计,E洋房 顶跃户型A5,1500,25400,A5户型面积指标：,A4,A4,图例：,全赠送面积（装饰性阳台、露台）,庭院面积,半赠送面积（阳台）,4.7 规划预案 住宅单体设计,4.8 规划预案 商业总图布局及功能分区,4.9 规划预案 - 规划风险管控,5. 重大投资风险预警,5.1 重大投资风险预警,对应启动会模板 08.成本管控-P10；11.项目风险及其他待决策点-P2,6. 投资参数,6.1 项目整体评估指标 6.2 项目整体资金流 (不含留存物业运营现金流) 6.3 留存物业运营现金流分析 6.4 销售物业经营收益分析 6.5 销售物业价格规划 6.6 留存物业留存情况说明 6.7 集中商业运营收益分析 6.8 项目成本测算 6.9 进度计划关键节点,6.1 投资参数 项目整体评估指标,对应启动会模板 01.项目总览及总经理承诺-P10,6.2 投资参数 项目整体资金流(不含留存物业运营现金流),项目整体经营指标评估：包括住宅、底商、集中商业、酒店，计入项目的销售收入和全投建成本，不计入租金收入、租赁运营成本及相应税费。 截止时间：销售物业完成销售或项目整体投入完成，以二者孰晚。,对应启动会模板 01.项目总览及总经理承诺-P10,注：EBITDA利润率=(租金收入-营业税-房产税-运营成本)/(租金收入-营业税),6.3 投资参数 留存物业（不含酒店）运营现金流分析,对应启动会模板 01.项目总览及总经理承诺-P10,6.4 投资参数 销售物业经营收益分析,注：毛利率= (收入-成本-营业税金)/(收入-营业税金),对应启动会模板 01.项目总览及总经理承诺-P10,6.5 投资参数 销售物业价格规划,本案根据销售节奏一共分为4期销售： 地块A：洋房+高层+商业，一期； 地块B（右）：洋房+高层+商业，二期； 地块B（左）：高层+小户型住宅+商业，三期； 地块C：SOHO+销售商业，四期；,注：以上数据不包含车位货值,6.6 投资参数 留存物业留存情况说明,留存形式： 集中商业将已天街系商业持有留存 整体支持： 前期-开发商获取土地过程优势支持 开发建设期-留存商业将为本项目进程化营销提 供强烈支持 后期-便民生活综合服务的龙湖品牌价值提升 核心价值： 通过商业运营不断旺场，逐步提升租金收益的 同时进一步提升留存物业的升值，开发商最 终实现持有商业的双重利润长期提升！,集中商业的收益指标要求： IRR10%及格线， 11%良好， 13%优秀 （从第一笔地价款起算，开业后10年）,6.7 投资参数 集中商业运营收益分析,6.9 投资参数 项目成本测算,注：按实际建设面积口径,对应启动会模板 08.成本管控-P3、P4,6.9 投资参数 进度计划关键节点,可能影响节点发生变动的风险点： 1、摘牌时间变动； 2、土地出让金的支付节奏调整； 3、由于获取土地时间与开盘时间间隔较短，因此在土地获取前项目的地勘、文物勘探、总平的沟通需要提前开始。 地价支付计划明细： 1、 2013年5月29日，支付竞买保证金（总地价款的30%）约2.11亿元，获取土地； 2、2013年6月3日，支付第二笔土地出让金及契税3.71亿元； 3、2013年10月，支付剩余土地出让金及契税1.42亿元。,7. 项目投资决策,7.1 竞争对手分析 7.2 投资建议,7.1 项目投资决策 竞争对手分析,前述三宗土地，我司将与航天基地管委会签署招商协议； 2012年航天基地房企均顺利获取签约土地，且都为底价成交，政府保护有效； 2013年1月开始，西安出让土地开始实施网上挂牌，增加了获取土地的风险，随后的挂牌将无法在索取挂牌文件和报名的环节进行有效控制； 自持商业满足了管委会对于商业的需求，龙湖的产品品质也得到了管委会的充分肯定，我司将利用这些利好，争取管委会的充分支持，与其紧密合作做好拿地保护工作，力争底价零竞争获取项目土地。,7.2 项目投资决策 投资建议,报名主体：新成立项目公司 建议投资的土地价格： A地块: 约 70.50亩，容积率3.08，260万/亩； B地块: 约 146.85亩，容积率3.59，260万/亩； C地块: 约 53.22亩，容积率5.70，260万/亩。 3. 建议投资操作策略： a、与航天管委会签订招商协议，可尽量底价获取地块； b、航天管委会要求C地块以外资背景项目公司摘牌； c、与航天管委会签订招商协议中，约定在揽月阁公园东侧，崖顶附近锁定低密住宅用地，2014年-2015年获取；（详见附图） d、我司将在未来2-3年伺机参与航天二期开发，航天二期规划约63平方公里。（详见附图）,项目位置,崖顶低密住宅用地,航天基地二期,附 图,感谢聆听 Thanks,