2010武汉市公寓办公市场研究专题报告.ppt

2010年武汉市公寓办公市场研究专题报告,目录,3,18,35,78,2010年武汉房地产市场回顾,供应量,2010年中4、5月以及年末9-12月出现较大供应量，借力“金九银十”众多楼盘选择集中推案，年内多次政策调控反而将今年楼市“越调越旺”。,武汉市场,汉阳市场,沌口市场,从月度供求比走势来看，2009年武汉市全年供不应求，在09年8月达到了供求比的最低谷。直到进入10年3月，供求比开始走高，5月供求比与09年初存量较大的态势相同，而在8月份淡季时，逆市呈现出供不应求的状态，随之9月供应量大增，供求比回到高位，直至年底才恢复到供求基本持平的水平。 2011年将有大量新项目上市，预示房源去化压力较大，而供求比将基本维持稳定。,供求比,武汉市场,汉阳市场,沌口市场,成交量：,自417调控到土地增值税从严清算，再到公布闲置土地黑名单打击“囤地”“囤房”，房价仍然像一只脱缰的野马不断创出新高；927二次调控千呼万唤始出来，首套房首付30%以上，停发三套房贷15城市也纷纷效仿北京出台“限购令”，无疑，行政调控措施抑房价的措施已经似乎“山穷水尽”，但成效甚微，市场价格全年水涨船高。,武汉市场,汉阳市场,沌口市场,成交结构：,2010年武汉住宅市场成交的主力仍然是80-100平方米的二房和100-140平方米的三房。 分户型面积段来看，2010年一房成交量约占5%，二房约占40%，三房约占39%，四房约占16%，其中别墅约占3%。与去年相比，一房、二房占比上升，而三房、四房占比下降，说明刚性需求放量明显。 另外，2010年成交结构有几个特点：首先，两房成交更加集中，主要去化集中在80-100平米；其次，三房成交面积略降，120-140平米户型仍是主力；最后，大面积产品维持稳定成交，别墅产品占比3%。,武汉市场,汉阳市场,沌口市场,成交价格,2010年价格远超07、08年之上，且其表现较为稳定。年内武汉商品住宅价格一路平稳上涨，三外环周边价格更是迅速拉高，直到年底出现7408元/平方米的价格高点。主要由于成交量稳定上升，带动成交价格上涨，而与09年不同的是，10年价格上涨极为稳定，没有出现剧烈波动的现象，而是不断地在爬坡。由于目前价格处于一个相对较高的位置，而成交量较大、存量不足以及年末大量地块高价出让、高端项目的蓄势待发，预示2011年成交价格仍有高点待突破。,武汉市场,汉阳市场,沌口市场,成交价格段分析,2010年武汉住宅市场价格结构与2009年对比变化较大。4000以下-6000元/平方米的价格段内成交量降幅明显，尤其是5000-6000元/平米价格段产品成交量下降63%，而6000-9000以上价格段成交量上升明显，最高涨幅达142%，位于9000元/平米以上价格段，两极分化的主要原因是由于主力成交产品价格上涨以及中心城区客群向郊区溢出的原因。,武汉市场,汉阳市场,沌口市场,汉阳区域供应量,汉阳区整体略显供不应求，全年新增供应量主要集中在年中的4、6月份以及年末的9、10月份，2010年，汉阳区总体供应量为48.99万平米，4月份金龙百灵景都、世茂锦绣长江、水墨清华加推，6月份顶琇广场小户型开盘，南国明珠新品加推，9、10月份华润中央公园新品加推、南国明珠大量入市，区域新增供相对充足。,汉阳市场,武汉市场,沌口市场,汉阳区域供求比,2010年汉阳区商品房新增供应量为48.99万方，商品房成交量为50.32万方，成交套数为5165套，供求比为1：1.03。,汉阳市场,武汉市场,沌口市场,汉阳区域成交量,2010年，汉阳区总体成交量为50.32万方，比09年下降32%。10年市场处于调整期，标杆项目中央公园、锦绣长江、南国明珠等楼盘品质与口碑一如既往，新品入市后去化较快，同时区域内的存量楼盘也逐渐消化，由于供应节奏较慢，区域成交量从下半年开始处于平稳状态，波动幅度不大，目前区域处于供求基本平衡阶段。,汉阳市场,武汉市场,沌口市场,汉阳区域成交价格,2010年汉阳区整体成交均价为8390元/平米，同比2009年上涨36%，12月份区域成交价格达到8805元/平米，成为区域价格历史新高。因10年汉阳区域主力成交楼盘为中央公园、锦绣长江、南国明珠、太子湖一号等标杆项目，销售均价维持在8000-13000元/平米的范围，所以使得区域整体均价维持在较高水平。,汉阳市场,武汉市场,沌口市场,沌口区域供应量,2010年经济开发区总体供应量迅速增涨，全年新增供应量为36.98万方，较去年同期增长15%。新增供应主要表现在新盘万科金域蓝湾、观澜御苑、丝宝叠翠园以及新品加推的太子湖一号、米兰小镇、中恒·云天国际花园等项目上。经济开发区受关注度越来越高，明年供应量或将远超今年。,沌口市场,武汉市场,汉阳市场,沌口区域成交量,2010年经济开发区整体成交量为23.36万方，同比去年下降20%，处于低位运行状态，但年末反弹较为明显，与供应有直接关系，由于明年和记黄埔观湖园、金地澜菲溪岸、绿地新都会、世茂嘉年华等项目的大量上市，可以预见经济开发区成交量在2011年会有大幅增涨。,沌口市场,武汉市场,汉阳市场,沌口区域成交价格,10年经济开发区整体成交均价为5800元/平米，同比09年上涨34%，全年成交均价平稳上涨，没有出现明显大幅度波动。以三环线周边迅速发展的形势来看，随着较多名企的入驻，明年价格有望突破新高。,沌口市场,武汉市场,汉阳市场,2010年武汉房地产市场情况综述,2010年全年供应量达到1011万方，成交量903万方，略显供大于求。均价创新历史高，达到6827元/平米，同比增幅26%。 2010年被称为“调控元年”，调控力度达到有史以来的最高点，央行数次调高准备金率并且多次加息，却并未给市场带来较明显的打击，随着一系列打压房地产市场的措施颁布实施，市场价格却持续小幅拉升，一再突破历史新高，各主力项目价格坚挺，成交量亦未受到较大影响，以知名开发商为首的实力企业不断推出极具特色的新品登陆市场，抢占先机。使得今年的市场热闹非凡。 年末大量出土的出让，催生了一批新地王的诞生，为明年房价的看涨打了一剂强心针。明年初有较多高端项目上市，价格有持续走高迹象，后市保持基本稳定。 2011年市场无论是从需求方还是供应方来看，尚未没有出现回落势头。价格虽然涨势不小，但仍有上升空间，目前整体市场存量并不大，尤其中心城区呈现供应不足的态势，购房者购房热情不减，年末淡季仍出现部分楼盘开盘售罄现象，综上所述，2011年武汉楼市仍然看好，活跃度不减。 最后，2011年市场成交量维持亦或出现小幅下滑。由于09-10年市场需求受到了集中释放，因此2010年成交量持续在较高水平，但随着购房需求的不断释放以及价格的逐渐上升，可能会抑制一部分成交，使得量减。,2011年武汉房地产市场展望,限购令！2010，调控始起步；2011，调控正进行！, 政策环境,沙,限贷,深圳价格,深圳价格,限购,市场背景：10年调控效果不理想，一线城市四季度开始抬头；二线城市在政策下价格出现下滑，四季度价格在大幅攀升,10.12,10.10,10.08,10.06,10.04,10.02,09.12,09.10,09.08,09.06,09.04,09.02,10.12,10.10,10.08,10.06,10.04,10.02,09.12,09.10,09.08,09.06,09.04,09.02,深圳,上海,北京,长沙,郑州,武汉,政策下的一线城市房价走势,政策下的二线（华中）城市房价走势,限贷,限购,3,政策环境：9.29后，一线及沿海发达城市纷纷出台限购令；在10年4季度价格大幅攀升的环境先，限购令开始在中部城市蔓延,郑州 01.06 限购令,经济环境：与此同时，2010年中央经济工作会议对2011年整体环境进行定调：继2008年“从紧”和2009年、2010年“适度宽松”后，再次回归长期实施的“稳健”,99.06,02.02,04.10,06.04,06.08,07.03,07.05,07.07,07.08,07.09,07.12,08.09,08.10,08.10,08.11,08.12,98.12,10.10,10.12,93.07,96.05,95.07,95.01,96.08,97.10,98.03,98.07,93.05,91.04,中央经济工作会议定调,5年以上贷款利率,存款准备金连续6次上调,4,武汉限购令：在房价明显抬头及后期政策趋严的环境下，中部城市开始进入限购潮，武汉1月15日开始执行限购令 以家庭为单位只能新购一套商品房【以往购买不算；一次性付款也不能购买】,市人民政府关于进一步加快保障性住房建设，加强房地产市场调控，稳定住房价格的通知（武政规20111号：为进一步加强房地产市场调控，坚决遏制投资投机性购房需求，促进房价保持合理水平，现就贯彻落实我市商品住房限购政策： 自2011年1月15日起，暂定本市户籍居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女,下同）及能够提供在本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，只能在本市中心城区（江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山区及武汉东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区）新购一套商品住房。不能提供在本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市中心城区购买新建商品住房。对违反规定购房的，不予办理房地产相关登记手续。,10.12,57,10.10,97,10.08,94,10.06,99,10.04,93,10.02,106,09.12,110,09.10,105,47,09.08,74,09.06,83,09.04,97,09.02,100,30,59,46,72,132,59,28,104,97,98,75,限贷,限购,武汉成交量价走势,4,影响分析：从典型城市限购令推行后的情况看，一线城市成交量受到一定影响：主要表现在供应上升而成交下滑，其中深圳价格大幅下滑；二线城市成交随有变化，但表现并不明显，成交依然处于较高的水平,20年10月典型限购城市四季度市场表现,4,影响分析：从限购后不通产品成交情况看，小户型成交比例略有减少，大户型成交比例有上升；主要表现在购房者更加谨慎，尽量一次购房需求一次性到位，更加偏好三房及以上产品,130-150,50-70,70-90,90-110,110-130,400以上,0.3%,300-400,-0.8%,250-300,-3.6%,200-250,-6.5%,150-200,2.2%,0.5%,0.9%,Ø 0,2.3%,1.7%,0.5%,50以下,2.5%,占比变化,9-10月成交占比,10-11月成交占比,广州限购后不同产品成交结构变化,-0.9%,200-250,9.0%,130-150,-0.9%,150-200,110-130,30以下,-0.2%,30-50,0.1%,-0.4%,-0.1%,300-350,Ø 0,250-300,-0.1%,-3.2%,70-90,50-70,-2.9%,90-110,-0.4%,350以上,0.0%,南京限购后不同产品成交结构变化,4,初步判断,后期政策继续趋严，限购令极有可能由之前“临时性政策”变为中长期政策 二线及中部城市后期会逐渐陆续推行限购令 限购令对一线城市及发达沿海城市影响较大，但对二线城市的量、价影响力有限，短期不会在量价上明显体现 限购令对于投资性客户的制约极为明显，外地客户购房比例大幅下滑 由于“一次购房机会”的制约，购房者更加购房时更加希望“一次性置业到位”，中大面积产品更加受市场偏好,2011年汉阳区域扩大产业投资，四新片区成建设重点, 区域动态,汉阳：未来五年，沌口欲打造四大千亿产业。,未来五年，沌口欲打造四大千亿产业。 在“十二五”期间，武汉开发区将围绕“武汉的先进制造业基地、中国的汽车之都、中部地区的集约经济和低碳经济示范区、宜业宜居的城市新区”四大战略定位，建设以先进制造业为主导、战略性新兴产业为引擎、现代服务业加速发展和特色产业稳步提升的主体产业群，打造汽车整车、汽车零部件、电子电器、新兴产业(新能源、新材料等)四个千亿元产业板块，力争到2015 年，完成工业总产值3500亿元，实现整车产销150万辆规模，使武汉开发区成为国内最重要的汽车产业基地之一。,区域动态,汉阳：武汉三环91公里2010年12月全线画圆 “风采迷人”,根据武汉市总体规划，三环线为城市快速路，设计时速80公里，路幅宽32米，双向六车道，红线宽50米，全长约91公里。全线有3座大型过江桥梁、27座立交桥、4座高架桥、3座跨湖(河)桥、37座跨线设施(31座天桥和6座地下通道)。主要实施项目有三环线东、南、西、北段，白沙洲长江大桥，天兴洲长江大桥等工程，总投资约206亿元。 2009年12月，三环线平安铺立交至青化路立交通车。2010年6月，三环线东北段三金潭立交至平安铺立交、三环线南段关山二路至老武黄立交通车。2010年12月，三环线东段青化路立交至老武黄立交通车。 2010年12月30日长9646米的武汉三环线东段举行通车仪式，标志着全长91公里的武汉三环线全线贯通。这是继武汉外环线后建成的又一条快速环线公路。,区域动态,汉阳：武汉国际博览中心，将于2011年6月建成，9月左右开门迎客,有60个足球场大的武汉国际博览中心，将于明年6月建成，9月左右开门迎客，这是记者昨日从展馆建设方获悉的。昨日，记者在施工现场看到，展馆主体工程已经完工，由12扇“翅膀”合围而成的展馆主体结构显得气势恢宏，这将是一座“摩登”展馆。 项目位于武汉新区四新片区核心区域，西临连通港路，东至长江江滩，北起四新北路、南至四新南路，由展馆、会议中心、洲际酒店、海洋乐园、假日酒店、写字楼等组成。 武汉国际博览中心主体工程，就有近4个新武展的规模。就单体面积而言，武汉国际博览中心仅次于北京、上海、广州的三大国际博览展览中心，为全国第四大，也是中部最大会展中心。,区域动态,汉阳：总用地1.45平方公里 武汉四新“方岛”将建创意产业城,“方岛”区域范围：北至环湖北路、芳草北二街、梅子北三街，南至环湖南路、芳草南一街、梅子南一街，西至芳草路，东至江城大道，总用地面积约145.33公顷。 据悉，“方岛”是武汉第一座人工岛，是巧借原四新农场低洼地形成四周有“护城河”的特色城。它被道路、港渠自然划分成9块。 在“护城河”的镶嵌中，“方岛”内部也保留部分低洼湿地，“手指状”地向各地块延伸，形成生态谷，使土地因水升值。 一张滨水、生态的“底图”，为它描绘什么样的明天？国内专家为“四新生态新城方岛区域”确立城市定位最生态、最时尚的城市创意中心。 专家指出，全世界制造业正面临一场新的革命：进入联网时代。四新地区作为“城市副中心和生产性服务中心”的城市定位，应成为武汉制造业高端设计的研发区。,区域动态,汉阳：湖北最大光伏项目落户汉阳四新滨江区,目前，我省最大、功能最完善的会展中心“武汉新城国际博览中心展览馆”(以下称：新城展览馆)，建成后将披上“太阳能外衣”，并为新城展览馆提供20%左右的电力。记者昨从湖北省发改委获悉，新城展览馆光伏发电项目已正式获批。 省发改委相关人士介绍，该项目为我省最大太阳能光伏项目，总投资达2.87亿元，由武汉新博新能源投资有限公司投资兴建。 据悉，新城展览馆位于武汉新区汉阳四新滨江区，南临白沙洲长江大桥，东侧直面长江，阳光资源较丰富，适合光伏发电。相配套光伏项目采用“太阳能光电建筑一体化”的设计方式，利用展览馆的12个金属屋顶建设光伏发电，相当于近70个足球场大小。而电池组件铺设面积达6300平方米，是我省电池铺设面积最大的建筑一体化光伏发电工程。在不占土地同时，实现零碳排放。,区域动态,汉阳：汉阳四新区域再添地产大佬 上海绿地挥师江城,在华润、万科、融科、联发的夹击下，绿地最终突出重围。 9月27日，武汉市第十次土地拍卖。14宗土地中，以汉阳梅子路四新地块的争夺，最为激烈。地块位于汉阳区江城大道与四新大道交会处，规模较大，地块形状规整，是城市干道沿线的稀缺优质地块。好地引来众人夺，经过363轮竞价，此处编号为P(2010)096号地块最终被绿地集团揽入怀，成交价12.8亿元，楼面地价2791元/平方米。 绿地的高调拿地，对于汉阳经济开发区，意味着除开万科、华润、万达外，又迎来一位地产大佬;对于绿地集团本身，意味着其在全国的战略布局，再添棋子一枚，达到43座城市。,区域动态,汉阳：后官湖生态宜居新城将建8个五星级酒店、2个总部经济区,“十二五”期间，将有8个五星级酒店、2个总部经济区在后官湖生态宜居新城建成。 蔡甸后官湖生态宜居新城是武汉市“两型社会”建设6个功能区之一，目前已引进和推进20多个产业项目，总投资430亿元的世茂嘉年华项目、总投资50亿元的和记黄埔商贸城项目、总投资48亿元的“中国健康谷”等项目已开工建设。 新城区域内已建成新天大道、知音湖大道、天鹅湖大道等基础设施，香港世茂嘉年华、和记黄埔、中国健康谷、长江大学等已经进驻。未来510年，新城居住人口将达30万左右。,区域动态,2010年武汉公寓市场专题,供应有限、成交不俗、受新政影响较小武汉市09年至今公寓共成交5061套，均价8797元/，成交量价受新政影响较小,公寓价格均线：8797元/,对地段、环境要求高，在中央商务区及成熟商圈最能体现价值以江岸江汉硚口为代表的大汉口是公寓产品的集中地，成交价格较高，武昌洪山汉阳等区域紧随其后,大汉口公寓典型代表：美奇青年汇、E品国际、格格屋、汇金国际、融侨锦城、天下晶立方、菱角湖万达、新华名典. 大武昌公寓典型代表：奥山星座、领寓、橙屋、快乐时光公寓、南国SOHO、未来城、福星国际城、水岸国际,一房量价独占鳌头，50平米以下和50-60平米的成交较集中,30-40万，40-60万是目前武汉市SOHO产品市场总价段的成交高峰,武汉市目前在售SOHO项目主要集中在中心板块，临近商圈，整体供应体量较少，大部分是项目点缀产品,武汉SOHO目前供应量较少，市场空缺，存量较少，去化周期较短，市场压力小,武汉市SOHO项目未来供应主要集中在汉口中心区域，稀缺至极，粗略估计约21万方，本案占总供应的28%，针对本项目，此类产品区域无未来供应，本案独尊，二期的快速去化不成问题,公寓市场现状分析小结,供应有限、成交不俗、受新政影响较小武汉市09年至今公寓共成交5061套，均价8797元/，成交量价受新政影响较小 对地段、环境要求高，在中央商务区及成熟商圈最能体现价值以江岸江汉硚口为代表的大汉口是公寓产品的集中地，成交价格较高，武昌洪山汉阳等区域紧随其后 一房量价独占鳌头，50平米以下和50-60平米的成交较集中，30-40万，40-60万是目前武汉市SOHO产品市场总价段的成交高峰 武汉市目前在售SOHO项目主要集中在中心板块，临近商圈，整体供应体量较少，大部分是项目点缀产品，市场空缺，存量较少，去化周期较短，市场压力小 武汉市SOHO项目未来供应主要集中在汉口中心区域，稀缺至极，粗略估计约21万方，本案占总供应的28%，针对本项目，此类产品区域无未来供应，本案独尊，二期的快速去化不成问题,08年至今汉阳、沌口区域90平米以下小户型供应分别为41.46万方、30.37万方，随着沌口区域的大力发展，中心城区的土地稀少，未来供应主要以沌口为主,小户型供应主要以40-60、80-90 的一房、两房为主,随着沌口区域的大力发展，各个项目大展拳脚，成交不俗，成交价格不断攀升,随着沌口商圈的不断壮大发展，小面积产品成交不断激张，以投资型50以下和80-90适舒面积段增长最为明显,20-30万、30-40万、40-50万总价段区间成交最为集中，预计未来随着单价的提升，总价段也会不断攀升至一个新的高度,公寓产品分割：面积段多样化成为目前畅销公寓的普遍选择,在公寓产品划分上，可参考典型项目有：区域内-湘隆时代商业中心C区，区域外：南国SOHO。,2011年大汉阳在售项目（90平米以下）分布图,2011年大汉阳在售项目（90平米以下）分布图,大汉阳在售项目（90平米以下）2011年上半年未来供应详细列表,总结,08年至今汉阳、沌口区域90平米以下小户型供应分别为41.46万方、30.37万方，随着沌口区域的大力发展，中心城区的土地稀少，未来供应主要以沌口为主 小户型供应主要以40-60、80-90 的一房、两房为主 随着沌口区域的大力发展，各个项目大展拳脚，成交不俗，成交价格不断攀升以投资型50以下和80-90适舒面积段增长最为明显 20-30万、30-40万、40-50万总价段区间成交最为集中，预计未来随着单价的提升，总价段也会不断攀升至一个新的高度 大汉阳区域90平米以下小户型2011年上半年供应约32万方，沌口区供应约27万方，占总供应的84%,汉商银座：汉阳钟家村中心商圈唯一一个成为销售传奇的大型商业建筑综合体,公 寓 外 立 面,汉商银座：区别此项目公寓与其他小户型的重要因素之一是通透的采光性能和景观功能,本案借鉴点：产品通透的采光性能和景观功能,南国SOHO520：采用蝶型设计，户户朝南，双层双室双厅双卫设计。楼下客厅、厨房、卫生间等一应俱全，二层空间更加丰富，双卧配合宽大卫生间、衣帽间等，商住两相宜。相比一期乃至之前南国所有开发的小户产品，更为时尚与人性，故当月售罄,1栋16F；2栋18F；1-3楼为商铺，4至顶楼为公寓 总户数 602套，平层112套，复式490套。,2房1厅2卫-4850平米：490套,1房1厅1卫-4244 平米：112套,新华名典：金融街黄金地段，周边同类型产品竞争少，万科、万达该类产品已进入销售尾期，切入契机点佳；但由于价格偏高，导致销售滞留现象严重,1,产品劣势无法规避，四梯11-13户，私密性难以保证,70年产权住宅位于16-20层,40年公寓位于10-15层,天下晶立方: 5.4米LOFT空间、买一层送一层，用58%的面积赠送创造了30%的溢价空间；,天下晶立方: 5.4米LOFT空间、买一层送一层，用58%的面积赠送创造了30%的溢价空间；,1,64,紫菘·枫尚国际：低价快速销售，小面积，低总价成交快,项目概况 项目地址：洪山东湖新技术开发区民族大道159号(当代学生公寓斜对面)； 项目规划说明：占地面积4667，总建筑面积2万 本次推售产品说明：该项目仅1栋18F小高层，层高3.3米，1-3F为商铺，4F、17F、18F均未对外出售，因此，可售的为5-16F，3梯21户。项目所有房源均为精装修。,销售情况 11月20日加推，本次推出252套，当日销售227套（截止到12：50 ），实际成交均价9310元/，开盘销售率为90.1%； 当天对外报价9500元/均价，实际成交价格为9310元/ 。 当天优惠活动： 开盘98折，当天购房获赠装修大礼包，主要为赠送空调1台。,1,1房，49,1房，38,2房，55,紫菘·枫尚国际主要为40-70平方米的精装小户型（1200-1500/元）， 3梯21户，3.3米层高,1,66,客户主要来自在光谷片区居住或工作人员，现场持本地口音客户较少，客户中有近70%为投资客户，有20%左右选择一次性付款。从年龄层次看，40岁左右客户占70%左右,个案分析小结,由于是商业用地，多为临街小规模地块，经济技术指标为写字楼的标准。临街、容积率高、绿化率低、建筑密度大、楼间距小、公摊大、无景观配套已成为产品的基本建筑特征。建筑内部多为通廊式设计，一层楼从十多户到几十户不等，住户密集，而电梯只有3-5部，高峰时段电梯拥挤不堪，运载负荷极高。户型内部多为通间设计，户型在采光、通风等方面普遍存在不足，空间局促，居住的舒适度大打折扣。 户型通常设计为标间、套一、套二及少量套三。在销售过程中，面积越小的户型受到的市场欢迎程度越高，销售速度也越快，导致产品户型面积正在向越来越“小”的趋势发展。标间面积通常设计为25-40，套一面积在40-60之间，套二面积为60-80，套三面积为80-100左右，除去20%-25%的公摊面积，实际使用面积非常有限。要保证小面积内实现生活的全部功能，只有在户型设计方面不断创新，充分发掘空间利用价值。 值得一提的是，40年产权公寓相对70年住宅来说，在建筑方面一个显著的优点是在建筑规划层高方面可以不受住宅层高不能超过4.9米的限定，通常可以达到5.5米。开发LOFT产品可以大大增加产品附加值，买一层送一层成为强有力的促销手段，目前武汉市场是LOFT产品不多，但受到市场的热捧。可以预见未来LOFT将会成为一种开发的潮流。 近期市场上新上市的公寓项目开盘情况较佳，产品当天价格优惠较少，价格较坚挺，但去化理想，剩余产品去化压力较小，在产品上采用赠送面积、尽量保证明厨明卫等设计，来规避公寓产品短处，丰富产品内容。,汉阳板块人口总量较高；沌口区域目前地广人稀，作为大汉阳未来的主要发力区，房地产市场红火开发，区域未来人口总量人口密度将不可限量,资料来源：汉阳区统计局及相关调查,沌口区20-50岁占总人口的59.91%，人口红利现象明显，具有改善置业、投资置业的需求潜力。而汉阳20-50岁仅占总人口的48.2%。,资料来源：汉阳区统计局,汉阳区人口年龄结构图,沌口区人口年龄结构图,东风汽车零部件公司1月27日正式动工兴建 ，此次动工投建的生产项目总投资3.71亿元，一期工程预计将于今年5月达产，实现年销售收入6.6亿元、税收3000万元，提供2000个就业岗位。 东风本田二厂年内启动建设 安得物流、泰康人寿后台服务中心、万国数据等多个项目正在武汉经济技术开发区积极推进。 沌口，地大物博。随着区域政策导向，汽车与科技产业、服务行业共谋发展宏图，片区大中型企业将逐渐增多，人气值数日渐攀升。,年度新迁入人员置业需求调研沌口市场增容计划研判,开发区现有人口约26万人，其中常住人口约14万。 东风系统每年新增青年员工比例6-8%，约为400-500人。 随着开发区企业的增多，东风新厂的兴建与投产， 区域高素质人口数量还将不断扩大。,年度新迁入人员置业需求调研人口快速递增，区域消费潜力聚增,第1块：青年客群,东风系统每年新增大学生比例6-8%，约为500-600人； 其他企业新进青年员工合计约200-300人。,婚房置业、自住兼投资/首次置业,第2块：本地/异地调动的中年客群,年度新增人口数,主要置业用途,东风零部件公司预计异地调动2000余人至开发区。 东风系统异地跳槽至武汉估计100-200人。 其他企业异地跳槽人员100人。,异地搬迁/改善性置业,追求品质生活与个性空间 居住舒适、自由 配有网线等现代智能科技系统,置业偏好,舒适，满足家庭成员生活需求； 体面，社区品质感强 物业服务好，社区安全性能好,变动递增的人口量，是对本案的支撑； 青年首次置业，市场潜力大，搬迁改善型置业，经济承受力强，刚性需求旺盛。,年度新迁入人员置业需求调研区域新进员工普访结论,交通导入：两大干道串联的四大经济区内，主要是交通因素带来的客群，受通达条件影响客群大致在半径5-10公里范围内,东风大道：月湖桥以北的汉口中心区客群、汉阳中部客群及沌口中心板块客群 龙阳大道：龙阳大道衔接的汉阳西部群体及沌口板块客群 三环线：台商投资区、江北板块客群 地铁3号线/U6线：未来的汉口核心区及CBD区域客群,产业导入：项目位于武汉国家级经济技术开发区，区域产业结构丰富，配套建设日渐完善，项目附加值日益凸显，项目周边集聚众多企业白领及往来商务人士。武汉外国语学校、江汉大学等众多高校师生家长云集，租赁市场极为广阔，区域租价不亚于汉口、武昌。,项目位于武汉经济技术开发区，作为中西部经济实力排名第一、年产值上千亿元的国家开发区，区域产业结构丰富，经济基础雄厚。 武汉经济技术开发区近年来在区位、交通上出现较大改善，特别是规划中的地铁线正在建设，该重大利好将进一步加强汉阳新区与武昌、汉口汉阳等传统中心城区的联系，进一步带动经济技术开发区楼市的发展 在配套方面，虽然目前经济技术开发区的各种配套还较为落后，但随着入住人口的不断增加和众多大型知名企业的进驻，可以预见武汉经济技术开发区将在未来商业环境和生活环境均更加舒适便利，人文环境更加浓厚。 经开万达周边汇聚可口可乐、汇丰银行、美国德尔福、中粮集团、东风本田、东风日产、东风雪铁龙、东风标致等36家世界500强企业，占世界500强企业在汉投资总额90%，集聚众多企业白领及往来商务人士。武汉外国语学校、江汉大学等众多高校师生家长云集，租赁市场极为广阔，区域租价不亚于汉口、武昌。 2010年三环线全线贯通，作为城市重要快速干道，三环线流量将急剧增加，位于三环线重要出口的本项目将极大地受惠于此；,品牌导入：万达地产是中国地产知名企业，是中国最大的商业地产开发企业，品牌效应趋之若鹜,武汉经开万达广场是万达集团暨江汉路万达广场、菱角湖万达广场、积玉桥万达广场后在武汉投资建设的第四座万达广场，是万达集团“大武汉战略”的重要构成部分。 万达所至，中心所在。万达在中国城市深耕22年，所到之处为每一座城市缔造新中心。,二期客户导入结论,汉阳板块人口总量较高；沌口区域目前地广人稀，作为大汉阳未来的主要发力区，房地产市场红火开发，区域未来人口总量人口密度将不可限量 沌口区20-50岁占总人口的59.91%，人口红利现象明显，具有改善置业、投资置业的需求潜力。而汉阳20-50岁仅占总人口的48.2%。 本案二期除自身产品外，客户也可以依据以下结论导入： 交通导入：两大干道串联的四大经济区内，主要是交通因素带来的客群，受通达条件影响客群大致在半径5-10公里范围内 产业导入：项目位于武汉国家级经济技术开发区，区域产业结构丰富，配套建设日渐完善，项目附加值日益凸显，项目周边集聚众多企业白领及往来商务人士，武汉外国语学校、江汉大学等众多高校师生家长云集，租赁市场极为广阔，区域租价不亚于汉口、武昌。 品牌导入：万达地产是中国地产知名企业，是中国最大的商业地产开发企业，品牌效应趋之若鹜,2010年武汉写字楼市场专题,武汉写字楼市场总体经历了四个发展阶段,汉阳市场,武汉市场,2010年武汉市写字楼产品供应量上升，未来写字楼供应量将会持续增加。,整体供应区域：从总体新增供应来看，武昌供应量明显要高于汉口，武昌主要集中在光谷片区,汉阳市场,武汉市场,09-10年武汉市写字楼产品成交价格折线波动，从2010年4月起，价格在下降趋势中略有上升，第四季度成交量大幅攀升。,汉阳市场,武汉市场,各区域中，光谷成交量最大。江岸区成交价格最高，为12546元/平米，此区域为高档写字楼集中区域。,汉阳市场,武汉市场,2009-2010年在售写字楼产品去化情况比较好的为福星医药园、武汉海峡科技创业基地和光谷国际，大部分集中在光谷区域。,汉阳市场,武汉市场,近两年写字楼产品成交主力面积段集中在200平米以内，所占比例达到78.08%。,汉阳市场,武汉市场,办公市场基础：区域目前以二产为主的产业结构在未来几年不会出现大的改观，产业结构的特征限制了区域写字楼发展的空间,武汉市场,汉阳市场,办公市场现状：区域市场不容乐观，租售价格低，空置率高，“价格倒挂”现象明显,武汉市场,汉阳市场,写字楼市场分析小结,市场供应：写字楼供应主要集中在汉口和武昌区域，汉阳区域近年供应较少 市场需求去化：主要以出租型写字楼为主，整体出租率和租金水平较低，销售型整体去化不畅，且销售价个上不去 价格：写字楼市场成交价格2010年较前几年有所下降，究其原因，是新入市的高端写字楼产品较少，在售项目基本都是品质一般的产品,东合中心：基本信息,占地面积： 110000平方米 开盘时间：2007年10月 建筑面积： 260000平方米 入住时间：2008年5月 容积率： 2.18 环线位置：二三环间 开发商：武汉东合置业有限公司 销售均价：5470元/平米 物业费：8元/平米/月 户型面积：90-1000平米 租金价格：60元/平米 装修状况：公共部分精装修 项目定位：是集五星级酒店、5A甲级写字楼、国际商务区、酒店式公寓、经济型酒店于一体的城市CBD项目。作为武汉经济技术开发区目前唯一的城市综合体，东合中心与开发区管委会、东风总部、城市广场四者一道构成开发区规划新区的核心地标。,其它区域,汉阳区域,东合中心：项目规划,商务区规划为五栋建筑，共九个单体，建筑形态为3-5层独栋或联体式，面积在17004800之间，未来将成为武汉经济技术开发区极具代表性的商务基地。,金融服务：银行、保险、证券 商务休闲娱乐：高档餐饮、大型连锁咖啡馆、KTV、商务会所 传媒电台：电视台、电信、移动、联通 咨询服务：法律咨询、行政咨询、手续代办等 健身服务：美容美体、健身会馆 创意办公：区别于普通写字楼的创意办公空间,其它区域,汉阳区域,东合中心：建设周期,一期包括2栋甲级写字楼和9栋独体式商业，一期于2006年12月正式奠基，于2008年5月交楼。 二期项目包括一栋定制写字楼、两栋商务写字楼及一栋综合服务大楼，总建筑面积6万余平方米,三栋写字楼全部按5A甲级标准建制。二期已于2010年6月动工，预计于2011年上市。 三期项目包括国际商务写字楼和综合服务区，建设周期为2010-2012年。 六大业态面积分布：甲级写字楼约15万，国际商务区约2.5万，五星级酒店及会所约2.5万，酒店式公寓约4.0万，综合服务区约1.5万，经济型酒店约0.5万。,其它区域,汉阳区域,东合中心：销售情况,2007年10月开盘以来，总共销售去化74套，面积约为2.7万方，月均去化量为2.5套左右，0.08万方/月，去化周期为三年，目前在售产品为写字楼配套商铺。,其它区域,汉阳区域,2007年7月东合中心一期正式对外销售，目前已有银行、电视台、物流、机电、商贸、餐饮等单位入驻。 具体入驻企业包括浦发银行开发区支行、汇丰银行、中信银行、东风汽车报社、东风电视台、东风设计研究院、东风嘉实多油品公司、戴蒙德电力机械（湖北）有限公司、远洋传媒、太平洋保险、武汉威能贸易、武汉达普科林部件、武汉市国家税务局第三稽查局等。 入驻企业主要为涵盖汽车、化工等制造业关联产业以及文化、商贸等服务产业。,东合中心入驻企业,其它区域,汉阳区域,闽东中天国际城,物业地址：汉阳大道140号 物业类别：写字楼、商铺、住宅 容积率 ：5.7 总建面 ： 13.7万方 装修状况：毛坯 物业费 ：1.35元/平方米·月 开盘时间：2010年9月 开发商 ：武汉楚都房地产有限公司 销售价格：10000元/平米 在售主力产品：141-170平米写字楼,其它区域,汉阳区域,物业地址：汉阳翠微路特一号 物业类别：写字楼、住宅、办公楼 容积率 ：4.77 总建面 ：2.15万方 装修状况：全装修 物业费 ：2.50元/平方米·月 租金 ： 25元/平方米·月 开发商：武汉市汉阳区住宅开发公司 入驻企业：华泰科技等小型公司,汉阳SOHO,其它区域,汉阳区域,物业地址：武汉市汉阳鹦鹉大道46号 物业类别：写字楼 总建面 ：6万方 物业费 ：12元/平方米·月 租金 ： 40元/平方米·月 开发商 ：长江广场发展（武汉）有限公司 经营业态 ：集星级酒店、SOHO公寓、甲级写字楼、品牌Shopping Center为一体的多功能城市商务综合体,长江广场,其它区域,汉阳区域,物业地址：汉阳翠微路特一号 物业类别：写字楼 容积率 ：2 总建面 ： 1.48万方 装修状况：毛坯 物业费 ：2元/平方米·月 租金 ： 25元/平方米·月 开发商 ：武汉市汉阳区住宅开发公司,宏阳大厦,其它区域,汉阳区域,物业地址：汉阳神龙大街126