2012年6月5日厦门翔安南部新城x2地块投资分析报告.ppt

翔安南部新城2012XP02地块 投资分析报告,第一章：宏观分析,第二章：市场分析,第三章：地块分析,第四章：项目定位,第五章：投资分析,地块规划出让条件 区域规划与建设 地块环境分析 地块SWOT分析,土地市场分析 房地产市场分析 区域市场分析 市场总结,开发销售计划 成本估算 起拍价效益分析 投标报价分析 风险分析,客群定位 形象定位 产品定位 价格定位,宏观经济分析 厦门经济环境 宏观政策分析 厦门政策环境,报告内容框架,1 宏观经济环境分析 2 厦门经济环境分析 3 宏观政策环境分析 4 厦门政策环境分析,第一章：投资背景分析,中国经济风险仍在，GDP增速减缓，仍处于平稳较快增长区间,投资启示： 1、2012年第一季度全国GDP累计增长率为8.1%，已出现连续8个季度缓慢下滑；在外需疲软、内需调整的经济背景下，基本实现了经济“软着陆”。 2、中央主动下调2012年GDP预期目标至7.5 %，未来GDP保持平稳较快增长可能性较大； 3、世界经济复苏缓慢，国内外的经济金融环境发展仍存在较多不确定性。,经济和政策发展趋势,宏观经济,CPI、PPI增速回落，物价仍居高位，通胀压力尚未根本缓解,启示： 2012年4月CPI同比上涨3.4%，较3月份回落0.2个百分点，符合市场预期。自去年7月份见顶后， CPI的同比涨幅开始震荡回落，这是近阶段国家对物价和经济发展宏观调控的结果，也说明当前物价上涨压力并未消除，调控政策短期仍不宜放松。 PPI从2011年7月开始一直保持下降趋势，4月份同比下降0.7% ，宏观调控和货币紧缩取得一定成效。但PPI涨幅低于CPI且连续两个月负增长，说明企业生产压力加大，盈利状况面临挑战。 2012年4月 PMI指数为53.3%，连续5个月出现回升，表明中国制造业的整体回暖势头趋势明显。,经济和政策发展趋势,宏观经济,启示： 2012年4月末广义货币余额为88.96万亿，如此低的货币增速,加上很多城市房地产库存依旧处于高位,全国房价可能还要跌,跌幅与各城市的库存/销售比有关。 从2011年全年M1、M2增速同比下滑来看，目前经济增长仍缺乏活力，前期定向宽松的政策虽取得一定成效，但2012年全年的货币供应能否延续2011年年底的放量，还有待观察。,较低的货币增速,加上高库存,或将使得房价继续处于下行通道,经济和政策发展趋势,宏观经济,银行利率存款准备金率均处于高值，未来存在调降的预期,启示： 央行近两年来已五次加息；1-3年期贷款利率共上调了1.05个基点； 宏观经济可能在未来1-3年内保持资金“高成本”阶段； 随着加息持续积累，将抑制房地产需求，并提高开发成本。,经济和政策发展趋势,宏观经济,厦门经济重回快速增长，三产占45%,2008年，2009年厦门GDP增长开始下滑，2009年增长率仅为8%，2010年经济快速恢复，2011年全年经济仍保持高速发展态势，增速与2010年持平。,2011年，厦门第一产业增加值25亿元，减少4.0%，第二产业增加值1304亿元，增长17.4%，第三产业增加值1207亿元，增长13.1%；三次产业结构为：1.0:51.4:47.6。,厦门三次产业比以第二产业和第三产业为主，服务业发展水平较国内发达城市仍有一定差距，较福建省主要城市则处于领先地位,小于4%,4%-5%,5%-8%,大于8%,萎缩,停滞,稳定发展,高速发展,厦门经济,城市居民生活富裕，收入快速增长,厦门城市居民人均可支配收入保持快速稳步增长，到2011年末已达到33565元。比去年同期增长14.7； 厦门城市居民2011年全年人均消费性支出22314元，同比增长11.8%； 在通货膨胀和工资快速增长趋势下，居民收入开始进入快速增长期。 财产性收入比重将快速提高,厦门经济,固投保持高速增长，经济发展仍依赖房地产业,2011年城镇固定资产投资1112亿元，比去年同期增长30.7% ； 房地产开发完成投资436.31亿元，增长10.1% ；其中土地购置费185.58亿元，下降25.9 %，占房地产投资的52.3 %； 投资产业集中，房地产投资比例较高，但今年来受宏观调控政策影响，投资增速回落； 城镇建设项目投资保持平稳增长势头，全年城镇投资新开工项目460个，完成投资194.14亿元，同比增长1.89倍。,厦门经济,地方财力进一步加强，民间存款上升,2011年其它主要经济指标,数据来源：厦门市统计局,2011年，厦门市财政总收入651.61亿元，比上年增长26.2%。 地方级财政收入302.43亿元，占总收入的46.41%，增长32.6%。 两项收入增幅分别比上半年回落2.9和6.2个百分点，显示出下半年增幅明显回落。 2011年，中外资金融机构本外币各项存款余额4957.46亿元，比去年同期增长11.6%；本外币各项贷款余额4340.7亿元，比增19.9%。,厦门经济,厦门版“国八条”,1、合理确定厦门市新建住房价格调控目标 月上旬向社会公布新建住房价格控制目标。 2、加大保障性安居工程建设力度，扩大住房保障范围 2011年，厦门全市建设各类保障性住房（含廉租房、经济适用房、公共租赁房、限价商品房和危旧房改造安置房）4.3万套。 3、调整完善相关税收政策，加强税收征管 2012年7月1日起全市范围全面征收二手房交易税（5.5%） 4、强化差别化住房信贷政策 贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。 5、严格住房用地供应管理 6、合理引导住房需求 7、加快个人住房信息系统建设 8、坚持和强化舆论引导,厦门版国八条分析 厦门版国八条主要重申全国版国八条； 提出今年保障性住宅建设目标4.3万套，厦门保障性住房建设一直领先于全国各主要城市，未来保障性住房建设侧重于廉租房与限价房。,厦门政策,2011年厦门限购令,一、各相关单位应严格执行本市限制居民家庭（包括购房人、配偶及未成年子女）购买商品住房的政策。即：”本地禁三，外地禁二“。外地居民购房需提供自购房之日起前2年在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭。 二、限购政策实施期间，购房人应如实填写并提交购房人及家庭成员情况申报表 三、购房人提供虚假信息骗购住房的，应承担相应的法律责任。 四、厦门市房地产交易权籍登记中心在办理房地产交易登记时，应查验申报表和购房人的户口簿、结婚证、个人所得税或社会保险缴纳证明等证件，通过房地产登记信息系统核查购房人住房情况，凡不符合本通知要求的，不予办理登记。 五、交易时间的认定，新建商品住房以网签合同备案时间为准，存量住房买卖以业务收件时间为准。,厦门限购分析 “本地禁三，外地禁二”，外地居民2年内缴纳1年社保或纳税证明即可购房； 厦门限购令相对比较温柔，但能够有效抑制外地炒房需求； 厦门限购令在全市范围内执行，不分区域。,厦门政策,政策对厦门房地产市场的影响,市场走势反弹趋势被抑制 5月份以来，厦门楼市不温不火 ；1季度，随着大量新盘推出，房价进一步向上大幅突破的冲动可能被抑制，短期内将处于僵持阶段。随着本轮通胀及通胀预期的结束，调控政策可能逐步放松。 客户结构本地客户将成为主力 新政重申，打击外地客户在厦购房，特别是省外客户，未来市场将以本地客户为主，绝大部分银行对省内客户也要求提供相关证明的，也将抑制省内其他城市客户。 市场结构M型走向：高端、低端受影响较小，中端楼盘影响大。 满足刚性需求的中小户型楼盘将成为市场主力，特别是首次购房群体将成为市场的主流。对于中大户型以二次置业以上的改善型需求为主的楼盘，将受到首付提高和购房成本提高、三套停贷等影响，需求减少，销售难度加大。而对于高端楼盘，客户经济实力强，对此影响也相对较小。 消费心态可能进入新的观望期 受新政重申影响，购房客户持观望心态加强，部分客户等待市场相对稳定后再出手购房。,厦门政策,近阶段厦门市获得的政策性支持,城市发展,特区扩大到全市,2010年6月国务院批准厦门市将厦门经济特区扩大到全市，厦门特区面积扩大11倍。,中央支持特区发展,2010年9月6日特区30周年庆典上，胡锦涛强调中央将一如既往地支持经济特区大胆探索，先行先试，发挥作用 。,最新发展战略,国务院批准实施厦门市深化两岸交流合作综合配套改革试验总体方案，是党中央、国务院立足全党全国大局作出的重大战略部署，是支持经济特区进一步深化开发开放的重大战略举措，是赋予厦门的重大战略使命，是当前和今后一段时期推动厦门科学发展、跨越发展的行动纲领。,城市建设重点：全面推进岛内外一体化建设,岛外新城建设,岛内优化提升,四大新城：集美新城、海沧新城、翔安南部新城 、同安滨海新城 建设面积：240平方公里 建设目标：一流现代化国际性滨海新城,旧城旧村改造：曾厝、西郭、将军祠、钟宅等片区改造启动 ； 综合体建设：万达城市综合体和观音山、五缘湾、湖边水库等东部商务区建设全面推进；,2010年初，胡锦涛总书记视察厦门时要求 “规划一体化、基础设施建设一体化、基本公共服务一体化” 。 2010年岛外三大新城建设相继开工；基础设施投入继续扩大，房地产开发量大幅提高。,城市发展,宏观环境总结,经济步入稳固期，平稳较快发展是主基调；,厦门经济全面恢复，政府财力保障岛内外一体化建设；,厦门限购“本地禁三，外地禁二”；成效已初显；,4.3万套保障性住房含限价房料难以撼动市场格局；,城市投资进一步向岛外倾斜，岛外已成厦门楼市重心,1 土地市场分析 2 房地产市场分析 3 区域市场分析 4 市场总结分析,第二章：市场分析,土地出让紧缩，岛外比例提高，地价回落,土地市场,2007年2009年厦门出让商住用地楼面价保持在40004800元/，2010年岛外成交土地比例提高，土地出让均价下降； 2011年土地出让成交均价有较大幅度下降，主要受到国家宏观调控影响，岛外用地居多也进一步拉低整体成交均价。 2012年商住用地拟供应量显著减少，全市供地结构进一步向非住宅倾斜。,商住用地出让的重点区域向岛外转移已势不可挡,土地市场,2011年，岛内商住用地仅出让两块，大多数商住用地出让集中在岛外，其中以集美区比例最高，达26.10%； 2010年岛内、外商住用地出让规划建筑面积比例为15：85；其中同安商住用地出让规划建筑面积占38%； 随着岛外新城建设的不断推进，岛外房地产开始接棒岛内，岛外成为房地产开发的主战场已势不可挡； 自去年开始岛内商住用地的稀缺已经显现，今年尤为明显。未来岛内土地将由商住转向商业、酒店性质的趋势已成必然。此外，“高端化”已经成为岛内住宅开发的共性。,岛内商业为主，岛外商住放量,土地市场,2011年岛内新出让用地以办公、酒店、商业、城市综合体为主，住宅用地仅出让两块，其中湖里区商业、商住用地楼面价均突破万元大关； 集美城市基础设施完善，发展空间和潜力巨大，区域土地出让的平均楼面价3284.6元/，位居岛外之首； 同安区在同安滨海新城建设的带动下，也逐渐成为住宅用地出让的重要区域；区域商住楼面价为3309元/； 随着翔安新城建设的推进，今年翔安迎来供地高潮，全年综合用地出让面积居全市之首，区域住宅用地出让楼面价为1630元/； 海沧片区发展比较成熟，可出让用地相对较少， 2011年仅一宗酒店、办公综合用地及一宗商住用地出让；,住宅年成交近300万平，均价站稳万元大关,房产市场,06、07年厦门住宅成交量为300万平米左右，08年市场住宅成交107万平米，2009年市场恢复性增长，住宅成交面积接近400万平米；2010年市场供应不足，市场成交量下滑。 2011年住宅成交量受政策影响较大，但还是大于10年同期水平，商品住宅成交均价也达到历史高点，全年成交均价为12336元/平米。 2012年1-4月份，全市商品住宅销量较去年同期相比所有上升，而销售均价则稳步回调。,成交短暂回落，全市住宅成交均价仍维持在11000元/平米以上,房产市场,4月份住宅成交量为34.48万平方米，环比下降12.5%，成交短暂回落，但五一传统销售旺季来临，加上开发商加大促销，未来楼市成交量将继续回暖； 开发商以价换量，2012年4月份全市住宅均价为11322元/平方米，环比下降7.62%。岛内高端项目价格依然坚挺。 随着年初岛外几大新盘的加推和2012年厦门限购政策已确定延续，预计未来成交量将趋稳，成交价将进入下行通道，市场需求将以面向刚需购房者的高性价比产品为主。,2012年上半年市场进入去库存周期,房产市场,0306年，供销比小于等于1；市场供销平衡，供应量略小于销售量； 0708年，市场供应量大于销售量，供销比大于1，市场存量积压比较严重； 09年，市场供应量远小于销售量，市场持续消化存量； 经历10年市场消化，供销比基本平衡，但到2011年底，随着多项调控政策的限制，市场又现积压态势； 为去化库存和应对不利市场情况，开发商纷纷加大促销力度，使得2012年进入“去库存”周期。,本地客群保持稳定，进入2011年受限购影响省外客户略有下降,2011年厦门本地购房客群比例为55.14%，本地居民依然是主力购房群体； 省内其它区域购房客群比例基本稳定，维持在30%上下； 省外客群比例有逐年上升之势，2010年比例为18.0%，“限外令”出台后，今年大幅下降至11.43% ； 海外客群比例较小，维持在2.0%3.0%之间。,房产市场,翔安新城建设加快，土地供应量居各区之首,2011年翔安总出让面积面积居各区之首，区域城市化进程加快，未来供应面积继续领跑全市。 随着翔安国际机场、厦门大学等重点项目的陆续开工建设，翔安产业逐步成熟，众多实力企业来此投资兴业，有利于提升区域土地价值。,区域商住用地出让量达，出让楼面均价多在2000-3500元/平方米。,翔安区住宅均价呈稳中有降的趋势,翔安区一手住宅均价为7500-8000元/平方米，呈现稳中有降的趋势，降价主要为开发商以价换量的结果。 一年来，厦门住宅月均成交量在2.2万平方米左右。 去年年末至今年年初，翔安住宅成交陷入低谷，但经过两个月的休整，住宅成交量再次攀升至新高，3月成交量达3.96万平方米。,明发·半岛祥湾,住宅·莲花尚城,翔城国际,汇景新城重心,首开·翔城国际,联合·博学园,宝嘉·拉德芳斯,首开·翔城国际,特房·美地雅登,特房·锦绣翔安,翔安新店及南部新城主要在售项目8个，待售项目1个,区域项目分布图,翔安区域主要在售项目8个，包括黎安小镇、莲花尚城、半岛祥湾、美地雅登、领翔国际等。 在建和待售项目较少，只有建发的翔城国际限价房项目。,本案,翔安隧道,区域项目以75-140平米的两房和三房为主,典型·明发半岛祥湾 规划总平图,典型·明发半岛祥湾 产品特点,明发半岛祥湾位于厦门市翔安区翔安隧道出口处，属翔安南部新城片区。项目总建为23.75万平方米，主力户型有100平小三房、80平二房。项目定位为集商业、住宅为一体的现代化小区，强调产品的合理性和差异性，力求做到别致、新颖、周到、精美。 项目距翔安隧道口仅300米，8分钟直达厦门岛内，是目前为止翔安与岛内最近的楼盘。生活配套方面，往北5分钟车程变大汇景商业广场，往南8分钟可到万达广场。 明发半岛祥湾是明发集团上市后在厦门的首个住宅项目，定位为高端楼盘，也是翔安第一个均价突破10000元/平方米的楼盘。,典型·华润橡树湾 户型格局,典型·明发半岛祥湾 营销推广,明发半岛祥湾推广重在区位和交通、海、园林、高品质生活。,在售楼盘特房·美地雅登,在售楼盘特房·锦绣祥安,在售楼盘汇景新城中心,在售楼盘国贸金门湾,在售楼盘中骏·蓝湾尚都,土地市场总结,区域配套略显不足，但随着新城的建设，生活配套将逐步完善，未来继续看好,随着翔安新城建设的加快，翔安土地供应量居各区之首，未来将继续放量并领跑全市。 翔安商住用地供应量大，且出让用地大多在翔安新城范围内，为本地块的开发和销售带来较大的竞争压力。 地块位于翔安南部新城核心区，将以高起点、高标准、高层次打造城市中心，南部新城CBD商务区将为本地块带来丰富的客源。 从周边地块成交价格来看，近年翔安区地块出让楼面价格多在2000-3500元/平方米，位置好的地块楼面价甚至达5000元/平方米以上。,客户特征：近期主要客群以厦门本地刚需及翔安本地客户为主。受限购影响，翔安区投资需求受到压制，异地投资客户比重减少。,营销总结：近期尾盘项目和开盘项目均较多，使得活动营销较多，主要以较低的价格吸引本地需求。,市场走势：近期翔安房价疲软，主要受翔安配套不足影响。随着翔安产业的发展以及新城的大力建设，房地产市场将继续向好发展。,价格总结：目前翔安区在售项目集中在7000-8000元/平方米，部分高端楼盘价格定位在10000/平方米左右,二级市场总结,区域配套略显不足，但随着新城的建设，生活配套将逐步完善，未来继续看好,1 地块规划与出让条件 2 区域规划和建设 3 地块价值分析 4 地块SWOT分析 5 竞争力提炼,第三章：地块分析,界址图,地块位于翔安大道与肖厝南路交叉口东北侧地块，属于翔安南部新城规划区内。,地块区位图,地块鸟瞰效果图（仅供参考）,地块规划条件,地块出让条件,地块现状图,厦门岛外新城规划布局示意图,本地块所处翔安南部新城片区定位为未来翔安城市中心，潜力巨大。,宏观层面：本案位于翔安区，是厦门本岛、泉州、金门三地几何中心，为三地联系枢纽，战略地位显赫。 中观层面：翔安区定位为厦门城市副中心，厦门辅城，岛外东部地区中心，承接岛内产业、人口、文化转移，中心地位突出。 微观层面：本案位于翔安南部新城，从本岛位置关系看为厦门城市近郊，而从翔安内部位置关系看，为翔安新城区，未来的城市中心，潜力巨大。,片区规划和定位,翔安大道,地块临近翔安大道，外向道路设施完善。 翔安第一站，8分钟到达岛内，5分钟到达新店。 翔安南部新城具备便捷的交通条件，北往泉州，南至岛内，为大片区的交通枢纽。,地块近临翔安大道，外向道路设施完善。,本案,翔安国际机场,高崎国际机场,环岛路,翔安大道,沈海高速,地块现状无成熟自然景观，但未来可期。,从外部环境看：地块位于翔安南部新城片区，现状周边无成熟的自然景观，但作为翔安发展的重点片区，未来市政景观配套将不断完善； 从内部环境看，本地块属于大型居住社区，规划指标中不低于30%的绿化率，将为业主提供日常生活所需的社区内部配套景观。,翔安南部新城俯瞰效果图,生活配套设施较为缺乏，未来南部新城配套和地块自身配套将逐步完善。,地块周边规划有小学、中学、社区服务中心、新店文化艺术中心、社区卫生服务中心。 地块内规划有24班小学、9班幼儿园幼儿园、生鲜超市中心店、生鲜便利店、开闭所。,区域周边缺乏配套设施，但可就近共享新店老城及岛内配套，未来新城配套和地块自身配套将逐渐完善。,目前周边无商业网点，商业氛围欠缺，但地块新城中央商务区和万达城市广场较近。,目前本地块周边无商业网点，商业氛围欠缺，地块建筑面积中含3.5%的商业配套，满足小区基本需求。 地块距离万达城市广场仅十五分钟车程。 地块临近翔安南部新城规划中的商业综合区和商业休闲区。未来随着片区建设的逐步成熟，翔安南部新城将城为本区商业中心之一。,南部新城市民广场效果图,湖里万达广场,地块区位交通优势，配套和商业氛围较差，可借助新城规划，提升价值。,1,2,3,4,优势,劣势,威胁,机会,翔安南部新城核心片区内，区位优越 临近主干道，交通便利 临近翔安隧道，距离市区仅20分钟车程,地块所在为岛外新开发 区域，目前周边配套及商业气氛欠缺 人气有待提高,翔安新城较高的规划为本案带来极大的升值空间 先天优越的外部交通环境为本案提供良好的基础,SWOT分析,片区内土地供应量加大，将受周边同质项目 的竞争威胁 国家宏观调控政策力度影响仍在持续,核心竞争力：高起点规划+优越区位，打造岛外宜居生活大盘。,通过对地块优势资源和机会特征的分析和研判，可以判定本地块的核心竞争优势在于所属的翔安南部新城片区的高规划以及优越的区位条件。 依托翔安隧道和翔安大道的便捷交通，使得该片区成为岛外不可多得的宜居大盘。建议打造成为岛外首席宜居生活大盘。,核心竞争力提炼,1 客群定位 2 形象定位 3 产品定位 4 价格定位,第四章：项目定位,本市占55%，省外占14%，总价在80万元以上，户口和配套是主要需求,厦门房地产市场购房客群中本市客户约为总量的55% 厦门以外省内的购房客群基本维持在30%上下 其中省内客群以泉州、漳州、三明和龙岩为主 省外和境外客户分别约占11%和3%,在翔安区交通和规划利好带动下，2010-2011年投资客将主导板块市场，随着2011-2013年重点配套设施投入和大量项目密集上市，投资客充分释放，自住客加快导入并逐渐占据主导。,自住客加快导入并逐渐占据主导,基础,厦门及周边城市投资客,岛内及本地自住客,外围城市投资客,争取,偶得,启动期（2013年）以厦门及周边城市投资客为基础，争取岛内及本地自住客。,启动期客群定位,主力,岛内自住客,厦门及周边城市投资客,外围城市投资客,辅助,偶得,后期（2013年以后）逐渐演变成以岛内自住客为主，厦门及周边城市投资客为辅的客群结构。,后期客群定位,本地块价值潜力较大，可打造成为翔安首站宜居大型住宅社区项目。,项目拥有良好的交通条件和增值潜力，处于翔安南部新城区域，发展现状较不成熟的区域，各项配套缺乏，但未来发展潜力巨大，随着区域配套的不断完善，可以预见本地块价值潜力较大，可打造成为辐射岛内翔安首站大型住宅社区。,翔安新城首站·27万 · 近“岛”生活 · 四季花园城,形象定位,产品定位生态纯居住·花园式样板社区,项目规划概念图（仅供参考）,产品定位,规划总平面图（仅供参考）,项目规模：本案为一个总建近28.5万的大型规模社区。 地块形态：子地块形状规则，内部平坦，中间被规划道路分隔，总体上看易于总平规划布局。 建筑形态：本案容积率为2.5，未来可规划建筑形态多样，从低层、多层到小高层、高层，均可进行搭配组合。,规划总平建议,本户型面积配比，有约75%产品在市场主流产品区间； 多样化满足潜在客户的产品线规划，符合大盘开发规律； 公寓和花园洋房、双拼别墅，通过产品创新，领先于高容积率地块 利用交通、景观，充分体现近岛生活+休闲生活+居家生活。,根据规划条件，住宅面积为270000，144平米以下面积占70%以上。,产品定位户型配比建议,地块住宅销售均价预计为9370元/平米 （作为地块投资测算依据）。,按照区域可比项目，运用市场比较法，得出本地块住宅现在售价为9370元/平米。（此价格仅作为投资测算的依据）。,价格定位住宅,预计地块商业销售均价为20000元/平米，作为地块投资分析测算依据，仅供参考,由于项目所在新开发区域，并无在售商业项目，因此，市场定价法没有可参照性。本项目利用租金回报率倒推法。,价格定位商业,租金倒推法 市场销售的商业，一般情况投资回报率最低为5%。通过市场调研得出结论：翔安商业平均租金在84元/平米·月，因此，根据商业年租金的投资回报率公式，租金回报率租金/平米·月×12/单价， 得出：单价 = 84×12/5%=20160 （仅参考，作为项目投资测算依据） 因此预计商业店面销售均价约20000元/平方米,各物业价格定位,根据上述住宅价格定位，本地块可售物业的售价如下： 住宅销售均价约9370元/ 车位销售价格约12万元/个（参考市场行情）,（备注：以上售价仅供参考，作为项目投资测算依据）,1 开发销售计划 2 成本估算 3 收入估算 4 起拍价效益分析 5 投标报价分析 6 投标竞争分析 7 风险评估,第五章：投资分析,工程进度计划,1、分期开发：计划项目分三期开发。 2、工程进度计划：工程时间为3年，项目计划于2013年上半年开工，2015年下半年全部完工。 3、销售进度计划：销售时间为4年，项目计划2013年上半年开始销售，至2016年下半年销售完成。,投资分析,各类型物业销售进度计划,主要销售时间节点： 2013年上半年开始预售，可售面积约28.47万，销售周期4年， 年均去化7.12万； 项目总销售时间为4年。设定住宅全部销售完毕，车位销售100%。,投资估算汇总表,预计项目总投资金额约为22.33亿元,收入汇总表,预计项目总销售金额为29.82亿元，项目总均价约为8435元/ （备注：含车位（不含建筑面积）收入）,起拍价效益分析,项目投资收益分析： 销售总收入为29.82亿元 项目总投资约为22.33亿元； 项目净利润为5.61亿元； 项目投资净利率为25.14%； 项目销售净利率为18.83%。,以地块起拍价计算的投资收益分析,投标报价分析,购地价格建议,THE END,