深圳后海市场调研报告 65p.ppt

,后海房地产市场调研报告,世联地产·汉森项目组,2009年10月,谨呈汉森房地产公司,项目经济指标 用地面积:25204.48 总建筑面积:100818 容积率:4 90/90限制 100米限高 预计入市时间：2011-2012年,项目位置 后海滨路以东，宝能太古城以南，后海带状公园以西,项目印象：,·后海·滨海住宅区·中等容积率·无景观资源 预计于2011-2012年入市,1,豪宅趋势,位于新兴豪宅片区，在未来将面临怎样的市场环境，我们先来看深圳豪宅的发展历程。,天鹅堡,纯水岸,龟山别墅,鲸山别墅,星河国际,雅颂居,香蜜湖一号,中旅国际公馆,中信红树湾,星河丹堤,圣莫里斯,水榭山,幸福里,天麓,万科东海岸,卓越维港,皇庭港湾,三湘海尚,君汇新天,澳城,04年之前,04-06年,06-07,07-至今,福田中心区、香蜜湖片区,中树湾、龙坂山水豪宅区,后海片区、城市核心区,华侨城、蛇口老豪宅区,深圳传统富人聚集地,城市中心价值,山水资源,城市中心价值,红树西岸,城市中心向西,淘金山3期,紫园,联泰红树湾,兰江项目,华莱利,半岛城邦,中信红树湾5期,澳城2期,莲塘尾未知项目,三湘,海怡湾畔,君汇新天,名居,后海填海区,海月5期,海境界,四季山水二期,阳基梅林,罗湖合正旧改,岗厦旧改,石厦旧改,城市核心区,莲塘尾片区,11-12年供应,10年供应,未来1-2年深圳关内城市豪宅的主要供应集中于后海湾填海区、福田莲塘尾片区、福田和罗湖城市核心区域的旧改项目,后海片区,2011年关内豪宅存量基本消化完毕，无新盘供应，市场进入豪宅供应的空档期,华润幸福里，主力户型140-150平米，余100余套,百仕达乐湖，08年6月发售，目前剩余约600套，主力户型110-160平米,半岛城邦2期，09年1月发售，剩余约1300套，主力户型110-200平米，共分6期开发,淘金山二三期，预计10年后发售，约1100套拼合产品， 主力户型200平米以上,珑园，剩余约220套，主力户型150-240平米,十五峯1期，约424套，主力户型140-200平米，2期预计10年初发售，约85套，主力户型230平米以上,兰江项目，拼合后900套，主力户型160-180平米,宝能北区，预计10年初发售，约1044套，主力户型100-180平米,海怡湾畔，预计09年底发售，约542套，主力户型150-170平米,君汇新天，预计09年下半年发售，约500套，主力户型140-170平米,三湘海尚，09年8月发售，约800套，主力户型140-170平米,中信红树湾4期剩余30多套200平米以上，剩余200多套公寓约260套，五期剩余118套，主力户型240-315平米,云顶香格里拉，约500套，主力户型150平米,星河丹堤剩余E区、F区高层产品60余套,华来利，预计13年发售，主力户型160/180/200平米以上,纯水岸7期 产品270-340平米以上复式产品，预计7月底发售，共130套,罗湖合正教育新村项目，10年下半年发售，80-125平米。,联泰红树湾 别墅+高层,石厦项目，8.5万，,岗厦旧改，48.4万,四季山水2期，预计10年初上市,澳城2期，约350套，3房和4房为主,名居绿海湾畔，863套，45-80平米的一房二房为主,湾厦海境界，套，平米一房和三房为主,1、后海，未来与福田中心鼎立的成熟豪宅区,2、2011-2012年，关内豪宅供应空白，项目入市一枝独秀！,发展趋势下的2个观点：,2,片区价值,深圳豪宅赋予我们项目绝佳的市场机遇，那么我们如何认识后海片区的价值.,后海，将成为深圳未来城市中心之一，深港大都会的首站,未来深圳将形成“多中心”： 未来将形成两个城市中心，即福田中心区和前海中心区。前海中心，包括前海、后海和宝安中心区，主要发展区域功能的生产性服务业与总部经济。深圳2007-2020年城市发展规划,深圳湾金融商务区 总部经济,滨海住宅区： 关内最后一块滨海住宅区,口岸区： 西部通道,南山商业文化中心： 住宅商业办公文化娱乐场所,海岸城,凯宾斯基酒店,保利剧院,天利中央广场,打造为南山区级服务中心和游憩商业文化中心，现已发展成熟,总占地: 223万平方米 标志建筑：凯宾斯基、海岸城、天利中央广场、保利文化广场、保利剧院、日航酒店 规划：124万平方米的住宅区，配以32万平方米商业和44万平方米的办公，和7.6万平方米的文化娱乐场所，总建筑规模223万平方米的商业文化中心区。中心区规划居住人口4万，工作人口6万人，配套有6所幼儿园、3所小学和2所中学，并建有会展中心、博物馆、电影院等文化设施,南山商业文化中心区,无住宅 总建筑规模：400万平米； 商务办公：230万平米 研发办公（总部基地）：50万平米； 商业：120万平米 办公：44万平米,深圳湾金融商务区 总部经济,深圳湾金融商务区,规 划 为风险投资、各类基金、证券机构、融资机构等商务性金融企业的进驻提供场地，成为金融、商务、总部经济的黄金线，为金融业发展提供广阔的空间，提供优越的口岸优势、海岸优势、产业优势、人才优势。 对比福田中心区，后海金融商务区提供的办公面积是前者的3倍。 规划完成时间：2010年12月，15公里长滨海长廊初步完成建设，并继续打造成金融区,服务深港澳金融 打造中国“曼哈顿” 国际金融和跨国企业总部基地。,深圳湾金融商务区-后海填海区东,发展阶段： 2007年10月，F1摩托艇世界锦标赛永久性赛站启用 ； 2010年12月，后海体育中心完工并投入使用 ； 2011年，投资14亿元的深圳歌剧院完工并投入使用 2012年，占地29万平方米的深圳市现代艺术馆与城市规划展览馆建成；,春茧,2011-2012年，集旅游休闲、商务金融、文化于一身的国际化领地-后海金融商务服务区基本成熟。,F1赛艇场,深圳歌剧院,口岸区： 西部通道,口岸区-蛇口填海区东区,深港两地人流、物流资金流大动脉，现在已发展成熟,定 位：深圳口岸区，西部通道联检站。 功 能：西部通道为继罗湖、皇岗和沙头角之后，深圳的第四条跨境通道。,未来实行24小时通关，距香港市区40公里的元朗第四条车辆过境通道。 口岸规划人车分流，深圳湾口岸到2016年分别增至每天约6.03万架次和6.13万人次。,规划：2007年7月1日，南山区西部通道正式通车。相关部门预计，西部通道开通后，60以上往返大陆和香港的车辆将从这里通过，每年将给南山区带来高达1800万的巨大人流量，南山区将成为粤港重要的咽喉以及全球最大的陆路口岸,滨海住宅区： 总建筑规模：136万平米； 关内最后一块滨海住宅区,11-12年，后海滨海住宅区的大部分已入伙 区域已形成较为浓厚的居住氛围,在售项目(09年),三湘海尚（09-10年）； 宝能太古城（09-10年）；,潜在项目,君汇新天(09-10年)； 鸿威海怡湾(09-10年) ； 名居绿海湾畔(10-11年) ； 湾厦海境界(11-12年) ； 澳城二期(10-11年) ；,已售项目,卓越维港； 皇庭港湾； 后海公馆； 曦湾； 颐安阅海； 百丽湾。,2010.12,2010.12,2011.1,2012.3,2012.7,2008.12,2008.7,2010.12,2009.11,2009.3,2010.3,2009.12,2009.12,2010.12,入伙时间,2011.2,15公里滨海长廊,打造南中国海最璀璨的海岸线，08年动工，2010年竣工,本项目,本项目周边未来配套,带状公园：包含下沉公园、水景庭院、停车场、幼儿园等,教育用地：规划建设高中、初中、小学（含标准运动场和体育馆）,商业配套：宝能太古城综合体预计于2011年启动,于2012年左右成熟;,城墙公园：西侧是为市民开放的绿地，广场等活动空间，高米，可有效阻隔噪音。,公里滨海休闲带的中部：由北至南以此规划有小沙山、追风滑轮公园、流花山、弯月山谷、日出露天广场、婚庆广场、观桥公园、海风体育公园等休闲景点,未来年内，区域未来将形成配套完善，居住舒适高端滨海住宅区,滨海住宅区-蛇口填海区西区,总占地: 136万平方米 开发模式：在本规划区西部，地铁号线沿后海滨路擦过本区，在后海滨路与工业八路、招商路交界处设西地铁站。中心，向四周进行梯度开发，形成围层式开发模式。 规 划：蛇口东填海区分南北居住区，以地铁站为中心，安排商住混合区，其外圈层安排为住宅区，两个居住区之间规划为公园、文化娱乐设施、高中、初中、医院及敬老院等镇级公共设施。规划居住人口5万人。,新兴豪宅居住区。2010-2011年发展成熟,地铁2号线规划：2010，将基本完成建设启用，进一步缩短后海与福田、罗湖距离，深圳三中心实现一线连接；,未,来,2011-2012年的后海,就是现在的福田CBD,片区市场,2011-2012年，豪宅市场供应短缺，后海发展为成熟的金融、文化大都会。,本项目承载着刷新后海区域价值的重要使命！,2007,2008,2009,2010,年份,片区成熟度,2011,成熟,起步,炒热,滨海长廊建成,片区成熟度,市场供应量,后海滨路开通、地铁2号线开通,代表项目： 卓越维港 皇庭港湾 曦湾,代表项目： 三湘海尚 宝能太古城 鸿威海怡湾 君汇新天,代表项目： 名居绿海湾畔 湾厦海境界,海岸城、保利剧院开业,深圳湾体育馆开放,西部通道开通,2011年,后海片区价值完全成熟,片区新房供应稀缺,卓越维港，率先定义后滨海住宅区域价值的先行者,北区,南区,占地：约6.5万 住宅建面:约13万 商业建面:约2.3万 总套数:556套 产品类型:9栋高层/122套H 梯户比：1梯3户 物业管理：,高层和TH混杂排布，高覆盖率牺牲了内部公共园林面积； 高层客户反映缺少活动空间； 别墅客户反映私密性受到影响。,社区规划，最大化景观资源，多种产品形式组合实现价值最大，平面产品主力户型面积165-175平米的3房、4房,4,F,E,5,6,7,9,10,11,12,13,A,B,C,D,140三房,160-169四房,174-178四房,230-290平TH,100%以上的高层产品都朝东南向看海景资源，实现景观资源和朝向的最大化,户型解析,拼合大户型以超高赠送率所带来的可变空间领先于市场,但功能分区不够清晰,赠送面积,A户型（147-172平米） 两梯两户 三房二厅二卫 户型亮点： 户户带有入户花园、露台 专梯入户，尊贵体验; 挑高天井为室内的餐厅及公共空间提供了全自然通风采光。可将此位置可改成房间，3房可变4房。 东南朝向，良好通风采光，无敌海景,通过拼合后产品的多种面积赠送方式:多个错层露台、入户花园、内部挑空花园增加产品附加值，受到客户追捧；赠送部分面积较为实用，172平米3房可改4房,皇庭港湾,以深圳首个六星级会所掀起新豪宅体验热潮,基本指标： 占地：2.6万平方米 建面：5.2万平方米 商业面积：1万平方米 总户数：215户 产品:5栋高层/46套TH 梯户比：1梯2户 物业管理：2梯4户,深圳首个六星级会所项目威尼斯人风格会所，超五星级酒店设计 大师级规划园林设计雅科本、样板房设计高文安、梁志天,高层和TH混杂，TH与高层组团不明显，造成TH客户觉得有俯视感，认为私密性和尊贵感不足,176-178三房,236四房,THouse四房,N,社区规划，东临鸿威海怡湾，无强势景观资源情况下通过打造星级会所建立比较优势，户型以176平米的3房起，户型面积过大造成销售速度缓慢,户型解析,户型的附加值不高，层高较低，得房率低，造成了销售速度的缓慢,A户型（176平米） 3房2厅3卫 户型亮点： 带多个错层露台； 3梯2户主佣分区，尊贵感强 户型不足： 层高只有2.9米,与户型舒适尺度不符; 没有可改房的赠送面积，附加值不高； 176平米面积只能做房，得房率较低，但却有个卫生间，功能考虑较差,基本指标： 占地：1.4平方米 建筑面积：4.平方米 产品：4幢叠墅/2栋高层 总户数：196户 主力户型：叠墅170-208平方米，高层全复式89平米 开盘时间: 2008年11月底 实现均价：2.1-2.3万/平米 梯户比： 物业管理：,曦湾，后海湾补缺者，以奢华小复式产品制胜,户型解析,户型的赠送面积极大,89平米2房复式可改150平米左右的4房或5房,2房厅2卫(89平米) 可改4房2厅2卫 户型亮点： 客厅和餐厅上空都可隔房; 赠送面积高达40平米,2房厅2卫(89平米) 可改5房2厅2卫 户型亮点： 客厅餐厅入户花园上空都可隔房; 赠送面积高达50平米,三湘海尚,在区域豪宅争霸中以科技路线脱颖而出,基本指标： 占地：9.2平方米 建筑面积：29平方米 产品：4幢叠墅/2栋高层 总户数：1107户 主力户型：两房：141、三房：146-174 、四房：200 -227 、Townhouse：220-250 开盘时间: 2009年8月底 实现均价：3.3-4.1万/平米 9月推出15套带精装修的联排别墅当天售出8套，实现均价6.5-10万元/平米。 梯户比：1梯1户 物业管理：世邦魏理士,高层和TH组合，以TH作为标杆产品实现高价值，但内部园林缺失，舒适感不足,项目解读,【北区】纯高层住宅，产品相对纯粹，利于支撑项目的豪宅形象，实现溢价 【南区】产品线相对丰富，且分布较为均匀，利于分拆组合,社区规划,北区纯板式高层实现景观最大化，南区以部分TH和高层形成组团,南区,户型解析,户型尺度感不足，动静分区不明显,4房2厅2卫（170平米） 客厅开间 ：4.8米 主卧开间：4.5米 户型亮点： 户型较方正； 户型带多个露台； 户型不足： 可改房的赠送面积不多； 客厅开间4.8米，开间不足； 卧室与公共空间混杂，动静分区不明显；,北区 户数：977户 户型： 138-203平米中大户型为主 物业管理：第一太平戴维斯 梯户比：1梯3 9座,南区 户数：944户 户型：44-89平米的公寓产品为主 梯户比：2梯6 8座,宝能太古城,依托双地铁口优势，通过打造10万大规模品质商业来抬升项目形象，打造深圳湾首个大规模城市综合体,北区以纯高层形成围合社区，中间形成6.6万平米园林，但梯户比相对较高,社区规划，南区以45-80小面积公寓为主、北区以110-140的3房和160-200平米的4房为主,F、E,D、C,B,A,户型解读，户型解读：布局合理，集约实用,2房2厅1卫（62平米） 客厅开间：3.3米 主卧开间：3.5米 户型亮点： 功能分区合理； 客厅带景观露台； 所有卧室均带凸窗；,房2厅1卫（62平米） 可改房厅 客厅开间：3.米 主卧开间：3.5米 户型亮点： 内阳台可改房； 客厅带景观露台；,基本指标： 用地面积：52971.9 住宅面积：85900 商业面积：20000 户数：578户 容积率：2.0 产品形式：Thouse+景观高层 主力户型：140-160平米3房 梯户比：1梯3户 预计发售时间：2009年底,鸿威海怡湾，深圳湾中等规模社区、TH+小高层、享有深圳湾一线海景景观,合拼后户型配比表,社区规划，一线海景布置联排别墅，西面布置景观高层形成围合社区，实现景观价值的最大化，主力户型以140平的3+1房和150-170平米的4+1房为主,户型特点： 90%户型东南向看海景； 户户赠送景观露台与阳台； 2房4房均设有户内花园，2房变3房、3房变4房，产品实际使用价值高。,基本指标： 占地：44996.2 建筑面积：100000 容积率：2 总户数：370 车位数：2104 预计开盘时间：2009年11月 主力户型：170-176平米的4房 园林面积：4万平米 物业管理：第一太平戴维斯 梯户比：1梯3和1梯2户,君汇新天，以尺度成就深圳湾首席品质豪宅,纯高层设计，中央围合成4万平米的园林，品牌物管建立品质设计；但梯户比不够舒适,社区规划，正南北向排布大户型F1湖，正南北向围合中央4万平米园林，实现户户有景；主力供应170-176平米的4房,F1湖,户型解析,3.4米层高，开阔尺度使产品舒适度最大化，景观户型实现景观价值最大化，非景观产品以赠送面积增加附加值,4房2厅2卫（156平米） 客厅开间 ：5米 主卧开间：4.8米 户型亮点： 层高3.4米 赠送大入户花园和错层景观露台； 内空中花园可改做餐厅； 内阳太可延展卫生间尺度； 户型不足： 一间次卧的尺度不足，开间3米；,4房2厅2卫（176平米） 客厅开间 ：5.2米 主卧开间：4.2米 户型亮点： 层高3.4米 赠送近20个平方的步入式景观外廊，实现景观价值最大； 客厅带景观露台； 主卧室带10平方的阳台；,基本指标： 占地：44000 建筑面积：179000 容积率：4 总户数：1168 中央集中园林； 预计入市时间：2011年,湾厦海境界，以100-130平米的3房和3+1房为主力，2012年即将入市的产品线齐全的大社区,基本指标： 占地：19999 建筑面积：100000 容积率：3.8 总户数：540 进度：目前规划方案设计中 预计入市时间：2010年下半年 梯户比：1梯3,113-120平米小三房,125-132平米三房,146-162平米四房,名居后海湾畔，主力供应110-160平米的3房和4房，2010年即将入市新湾区豪宅,纯高层设计，中间形成围合园林，东向朝绿化带社区开口，所有户型实现景观最大化，看园林景和绿化带景观,后海市场扫描观感：后海豪宅的打造模式,方式1：高层和TH组合，以别墅产品拉高形象（使用普遍） 卓越维港/皇庭港湾/曦湾/三湘海尚/鸿威海怡湾,方向2：户型创新：以内天井、外廊等增加房间数，提高附加值 卓越维港/君汇新天/鸿威海怡湾,方向3：奢侈细节打造：3.4米开间，5米客厅开间 君汇新天,07-09年在区域价值未完全成熟的情况下，后海市场的项目呈现突出各自的差异化卖点建立市场影响，并未出现真正的区域一线豪宅项目。,区域价值,市场竞争,深圳豪宅趋势,占位,项目有必要而且有机会成为一线豪宅，全面兑现后海湾区价值,那我们来看下至今仍旧在二手房市场表现坚挺的豪宅项目,深圳市场三级市场扫描,在高层价值快速实现下，传统极致容积率的价值模式已发生变化公共空间缺失日益引发客户不满,例如深圳香蜜湖1号：客户集中反映缺乏公共活动空间,反映问题：高层与TH区紧密相连，覆盖率高TH区内园林基本私有化 ，公共区域稀少。 客户语录： “产品太密了，没什么活动空间。想和孩子一起散步社区内都没地方可走。” “只能呆在自己家的花园里，老人想溜达很不方便。” “入口和会所很漂亮，再往里面走就都是房子了。到成了高层的景观。”,贬损长期居住价值 公共活动空间少导致： 1、生活氛围压抑紧张 2、儿童活动空间奇缺,传统做法：为谋求价格最大化，极端分解容积率，利用TH实现高价拉动项目整体价值,资料来源：世联数据平台,对比：中旅国际公馆PK香域中央,现价值模式：低覆盖率低容积率,园林,香域中央：低覆盖率 让渡出大幅空间用于绿化及公共活动使用 容积率：2.07,中旅国际公馆：低密度/高覆盖率 基本无园林等公共活动空间 容积率1.76,园林,香域中央二手房的市场表现超越了当初售价更高的中旅国际公馆，客户反映公共空间的高品质令香域中央居住舒适度很高,26000,20000,明天更新,现价值模式：高层私密性/景观视野城市TH；户型舒适度TH 客户逐渐认同高层产品的优越性,高层注定成为城市豪宅的主流产品选择 私密性/尺度舒适性正成为客户主要价值关注点,资料来源：世联数据平台,世联豪宅观点一： 城市豪宅，高层产品的私密性和社区公共空间的价值而成为豪宅客户选择趋向； 传统极致容积率的价值模式已发生变化，低覆盖率的景观高层社区更具价值,东堤园：2007年4月入市,叠加TH：45000 高层有景观一侧平面：45000,有赠送面积的露台花园,高层与TH价值趋同 表现一：景观极端强势的高层与TH价格趋同,资料来源：世联数据平台,香蜜湖1号华府：2006年,高层与TH价值趋同 表现二：同一项目后期高层产品价格持平前期TH类产品,高层当前均价：50000 06年9月均价：28000 TH05年10月均价：45000,香蜜湖1号高层产品舒适度及景观视野都并不逊色于其前期低密度产品，客户也表现出极大认可。,资料来源：世联数据平台,星河丹堤：2006-2007年,高层与TH价值趋同 表现二：同一项目后期高层产品价格实现贴近前期TH类产品,资料来源：世联数据平台,D区：别墅+TH,A区：TH111套,C区半岛区：TH86套、独栋7套,B区：叠TH153套,E区：高层组团,F区：高层组团,当前F区高层：28000-30000 二期B区多层均价：27000 一期TH06年均价：33000,世联豪宅观点二： 城市豪宅，高层与TH产品价格趋同 传统极致容积率的价值模式已发生变化，低覆盖率的景观高层社区更具价值,市场调研总结,位处未来成熟的豪宅片区之一,片区在2011-2012年无豪宅供应，本项目一枝独秀,领军市场,建立鲜明的差异化市场形象,打造优雅的、高尚的、人文的、舒居的后海湾首席经典豪宅。,后海将在2011-2012年成为香港的“中环”，金融、文化大都会,竞争策略: 1、立足后海湾城市发展,以区域为启动点, 2、赋予项目文化气质,形成鲜明的区域形象认知,奠定者使命： 湾区的代言人， 开启后海湾人居时代,深圳 后海湾 人文之城,后海滨海住宅区的人居代表,后续讨论方向,产品定位方向；,产品创新及尺度细节打造方向；,公共空间的打造方向；,户型单元材料/装饰等,户型单元适用尺度/功能,户型单元不同层级适宜需求尺度打造,期待与汉森更进一步沟通！,谢谢！,