201403保利养生谷项目定位报告54p.ppt

,保利养生谷项目定位报告,本报告意在充分认知项目本体及市场调研的前提下，解决以下关键问题：,报告脉络,前言,本体 / 区域 / 市场回顾 最大限度挖掘项目价值及发展机会,【项目属性】,遂宁，3000亩高尔夫品质大盘,河东，遂宁人眼中的富人区，遂宁高端住宅集聚区，区域认知度高； 中华养生谷，遂宁休闲度假新名片，为项目打造旅游度假地产提供支撑； 项目临多条主干道，开车出行方便，但缺乏公共交通等配套，有一定距离感，须重点解决； 3000亩恢弘规模，低容积率、高尔夫资源、原生植被等，具备打造复合低密产品项目；,思考：基于本案地块素质，本案无疑将打造低密社区，那么，本项目该如何占位，最大限度吸引市场需求？,遂宁经济基础薄弱、总量和增长速度在全省排名靠后，城市竞争力和影响力待提升； 遂宁处于城市化进步快速推进阶段，房地产处于发展初期，高端物业起步； 城市向东向南发展、生态田园城市的建设，都为本案发展创造了发展机会； 遂宁距离成渝两大特大城市距离不远，高端客户将会有所分流；,思考：应充分把握产业升级、消费需求升级、区域优势以及田园生态城市规划利好机会，在房贷收紧、楼市波峰将尽的大环境下，抓稳入市时机，实现项目突围，将项目打造成为生态人居标杆,【区域属性】,三线发展中城市，高端物业起步，城市认知待提升,整体市场：2013年遂宁商品房供应106万方，销售约70万方，供大于求；整体均价约4600元/平，同比上涨约10%；市场以高层住宅为主，少量别墅和洋房项目； 别墅市场：市场供应少，去化速度一般，单盘月均去化约5-6套，资源型产品和花园、地下室赠送面积大的产品市场接受度较高；独幢主力面积350-400平，联排主力面积180-240平；叠拼180-200平；叠拼价格7000-9000元/平，联排10000元/平，独幢15000元/平左右；整体来看遂宁别墅市场处于培育期； 洋房市场：市场洋房供应少，产品主力面积以100-110为主；成交均价约6000元/平，较高层有15%左右的溢价；江南美邸项目每批次开盘量约70套，开盘当日去化量约80%，洋房产品存在一定市场。 客户情况：低密项目成交客户基本都是做生意的老板，且多来至城区，少量外地客户也是回家置业；客户对别墅项目有一定关注度，看中项目品牌、环境、产品等；,思考： 遂宁别墅市场处于培育期，宜通过丰富产品线，降低项目未来销售风险； 打造产品亮点，提升产品力！,【市场小结】,业内专家：无须走太高端，用配套、服务升级客户对别墅的认知！精准营销是关键 本地客户：以自用、投资为目的；重点关注区域未来发展及生态环境打造、其次是户型设计、讲究实用性；对未来预期较高，价格依旧是主导因素。 外地客户：以投资、养老为目的，重点关注区域环境及景观打造，看重未来发展潜力、生活的便捷性；,我们的客户将是这样一群人： 他们是遂宁人，或是与遂宁有渊源的人 高尔夫，很新鲜，很好奇，有兴趣 关注配套、喜欢良好的生态环境、讲究实用，面子感强,【深访启示】,基于城市，打造遂宁首个国际田园生活样板 基于市场，本项目不是挑战者，而是开拓者，告诉遂宁人，什么是别墅! 基于产品，控总价，高赠送！超乎想象的产品，低于预期的价格 基于客户，我们卖的不是房子，也不是配套，是生活方式！,【发展机会总结】,项目如何占位，方能叫好又叫座？,【整体占位思考】,Q：本项目打造低密产品，如何占位，才能最大限度吸纳市场需求？ 基于遂宁，市场难以支撑如此大体量规划，我们更应该放眼更广的区域； 基于川东，本案高尔夫配套属稀缺资源，能带动高端度假需求，若项目其他配套好，能撬动度假投资类需求； 基于西南，成渝近远郊区域，高尔夫配套并非稀缺，也不乏高品质度假项目，很难直接吸引成都、重庆客户前往置业，但不少与遂宁有着生意往来、亲属渊源等关系的西南客户是我们重要潜在客户；,立足遂宁，辐射川东，影响西南是本案应有之本,项目整体定位,西南，首席城市高尔夫度假社区 案名建议保利养生谷,客户定位,立足遂宁、辐射川东、影响西南 以遂宁高端改善客户为主，与遂宁有渊源的度假性客户为辅,怎样的物业组合，能满足客户需求？,产品定位,方案点评： 遂宁独栋别墅容量小，原方案规划过大，存一定市场风险； 产品形态无法充分满足休闲度假需求； 结合成都旅游休闲市场经验，兼有投资功能的度假酒店或经济型别墅走量较好，建议本案适当增加此类产品；,原方案，产品较单一，市场风险较大，难展示项目的包容性和多样性,成都低密市场发展趋势对本项目的启示,【本项目开发启示】 洋房、联排别墅是市场上接受度最高的物业形态，销售速度最快，价格增幅最大 目前市场上有近郊别墅、远郊度假型别墅两种区隔。远郊度假型别墅，小别墅最为畅销，本项目度假产品打造应遵从该规律。 度假型别墅可以吸引目标客户群的关键性因素：极佳的自然景观资源、小户产品设计、配套和高性价比，要保证本项目热销，必须要在满足以上几点要素，形成强有力的核心引擎 典型度假项目内，小户型精装公寓产品热销，本案可适度规划；,洋房、联排为主力，度假产品严控面积，精装公寓吸引投资客,物业组合建议,形象、利润、走量兼顾，多元化产品线，多样化选择,大独栋,价值标杆，高溢价，占据最佳的景观位置。 是提高项目形象的保证，也是实现高溢价的产品。 面积段400-600,小独栋,形象产品。 借鉴成都热销小独栋的产品设计。 面积段180-200为主。,联排,形象产品。 控制单价，与保利江与城产品实现单价差，和客户区隔 面积段160-180为主。,洋房,现金流产品 产品的设计在江南美邸基础上实现升级。 面积段90-120为主。,高层,现金流产品 产品的设计在江与城基础上实现升级，与城区产品有一定价差； 面积段90-120为主。,度假酒店,完善补充项目配套。 面积段（30-60为主）,从地块素质出发，适合打造低密产品，且这类产品能提升项目形象并保证可观的利润； 从市场角度考虑，中高层项目客群基数大，能保证一定走量；,项目产品配比建议,整体来看，低密产品贯穿项目开发的始终，为核心产品，高层仅在三期开发； 产品配比来看，高层占比近一半、低密各占4成，酒店、商业配套占1成；,怎样的户型设计，能满足客户需求？,产品户型选取参考原则:,1) 根据成都保利已有别墅项目,2) 根据成都市场热销项目,洋房：90-100三房两厅单卫户型,水城印象：建面99，实得108,户型功能分区明确，通风采光好，双阳台竖厅设计，各空间尺度大，增添居住舒适度；不足之处在于餐厅与厨房之间空间较小，布局较为紧凑，影响就餐生活,走廊,面宽4m的景观大阳台与16客厅直接相连，开拓景观视线,卧室与卧室之间3.2m走廊设计增添加住私密性,主卧超大飘窗设计，提升主卧舒适度,次卧270°转角飘窗的设计，使次卧采光更加充足,厨房与餐厅之间布局略微紧凑，影响就餐,不仅是生活阳台，也卫生间的采光源头,洋房：100-120三房两厅两卫户型,滨江丽景：建面112，实得136,该户型方正、三面采光、南北通透、干湿分离，并赠送超长入户花园和次卧超大景观露台，全面享受四周景观资源,厨房紧邻4.35的入户花园，花园式的生活随你打造,次卧赠送5.4超大露台，尽情享受花园景观,4.2m超长阳台，拉近客厅与自然的距离,竖厅设计，餐厅+客厅约25，空间大,25主卧自带飘窗和卫生间，独享生活舒适性,洋房：140-160顶跃户型,艺锦湾：建面141,双主卧、双阳台、全明设计，通风采光功能好，超大面积屋顶花园和露台，一同提升居住品质，但底层室内棱角较多，对生活行动造成一定影响,16主卧飘窗设计，景观效果更好,26客厅与4.5m超宽阳台相接，畅享自然景观,10露台与63屋顶花园一同搭建生活立体景观,棱角较多，影响室内活动,首层,顶层,别墅：140-160mini别墅户型,保利石象湖：建面150,迷你型双层独栋产品，退台无地下室设计，内部空间功能打造齐全同时达到空间尺度、采光、私密、舒适性等要求；并根据地貌特征不等，每户赠送4002000的私家花园,超大露台，提升客厅景观视觉,双主卧专享露台,退台设计，保证一层客厅采光及生活舒适性,餐厅厨房一体化，方便生活,顶层次卧专享露台,入户庭院，增加居住私密性,置信牧山丽景：建面175,四室两厅三位户型，一层动静分离，客厅双面采光设计，二层专享露台设计提升居住品质，共享露台设计更享惬意生活,别墅：160-180独栋别墅户型,共享露台,专享露台，提升品质,客厅双面采光设计,顶层卧室独享花园露台,别墅：180-250联排别墅户型,蓝光观岭国际社区：建面210,四室两厅三卫户型，首层将人车行区域与私家花园开，保证独立性与私密性，顶层退台设计提高二层景观阳台舒适度，内部全为主人独享空间,首层独立地上停车位，保证入户花园纯,顶层退台设计，二层景观阳台舒适度提高,入户花园、私家花园、露台花园体现花园式生活,别墅：250-350独栋别墅户型,蓝光观岭国际社区：建面302,四室两厅四卫户型，享有280-380入户花园景观，首层打造独立室内停车室，二层退台设计，顶层打造休闲娱乐功能，功能分层明确，实现功能效果达到最大化,独立室内停车设计,退台设计，以保证首层生活阳台舒适性及室内采光,横厅设计，餐厅与客厅同时享受窗外风景,顶楼娱乐休闲空间设置，便面干扰一二层居住生活,花园层,首层,二层,别墅：400-600独栋别墅户型,金科廊桥水乡：建面543,四室三厅四卫户型，独享287休憩私家花园，功能按层分区，卧室私有配套齐全奢华，并配合外立面打造做出特有内部空间,螺旋状楼梯，增强品质及艺术感,270°弧形窗设计,独享花园露台,客厅、餐厅挑空设计,花园层客厅挑空设计,双客厅设计,如何打造配套，满足客户生活及休闲度假需求？,配套布局,备注：幼儿园及体育公园为项目外用地，须与政府协商；,首期商业小镇主题定位,首先契合了项目整体风格，并完善了配套； 其次，欧洲风情主题在区域具有独特性，定能吸引人气，打开项目知名度；,欧洲风情商业街,首期商业小镇业态规划,商业小镇业态规划为三大主题，以异域风情和中西创意市集为主的精品购物，中西特色美食街，以及休闲娱乐街,精品购物：异域风情饰品、服饰，中西创意门店等； 特色美食街：西式糕点、餐饮、特色小吃，中式特色餐饮或本地特色小吃等； 休闲娱乐街：休闲饮品店、桌游吧、密室逃脱、茶馆等,首期商业小镇布局规划,选址原因：开放性、展示性、便利性，位于项目地块最外侧，交通方便，对外展示性好；商住分离，商业街不影响住区； 打造方式：建议本案选择独立商业街模式打造，采用一层加局部两层的方式，体量约12000 首先将商业街与住区分开，减少干扰； 其次独立商业街打造出来品质更好，更具吸引力； 打造要点：街道尺度适中，宽窄结合，不易过长；商业街曲直结合，适当呈现公共广场，给人以亮点；局部可以增加连廊,33,外摆空间,外摆空间,露台,外摆空间,首期商业小镇附加值提升建议,布置露台和外摆空间,首期体育公园配套,选址原因：尽量不占用规划地块，利用一级开发实现，增加项目自身景观配套和功能配套； 功能分区：主要分为三个功能区，室内、室外运动功能区，主要布置在道路一侧，减少对小区影响，且较为便利；靠里地块布置花卉和自行车绿道，与小区景观和谐搭配。,体育公园的规划要点： 一级保护用地内进行景观整理，在现状的基础上进行升级，增加景观的曲折性，加入休憩类的小品和运动设施配套，对外开放的城市型运动公园； 通过合理的交通组织，实现一级保护用地的可游性； 加入亭、椅，实现一级保护用地的可停留性； 增加休闲步道，实现一级保护用地的运动性和养生性； 利用保利花卉打造经验，植入花卉元素，打造运动主题和花卉主题一体的体育公园；,首期体育公园室内、室外运动区,室内运动：恒温泳池、篮球场、羽毛球场、乒乓球、健身中心、儿童游乐场、壁球馆、保龄球馆等，面积约2000。 室外运动：网球场、篮球、轮滑、攀岩、儿童游乐场、植物迷宫、门球场、按摩步道、全民健身区、户外拓展营区等，占地面积约3000。,注：根据各个项目需求面积确定其总体量,利用保利花卉资源，体育公园内部打造大片的花田，实现不同时令均有景可赏； 花海花田内设置休憩型小品、观光型小品，美景之外又是一处美妙的婚纱摄影基地； 绿道贯穿其中，可骑车、可漫步，享受大自然的清新。,首期体育公园花卉观光与绿道,花海花田，既是花海，又可做婚纱摄影基地；可漫步于绿道，亦可骑游于此中,选址原因：先期作为销售中心，可达性、昭示性、展示性为首要因素；其次要满足均好性，到各组团距离适中 会所规划：建筑面积约5000，功能包括会所餐厅、雪茄吧、健身房、恒温泳池、高尔夫品牌专卖等,高尔夫会所配备餐厅、雪茄吧、健身房等，满足客户休闲和商务需求，也提升整体形象,二期会所配套高尔夫主题会所,二期高尔夫练习场,教育配套考虑引入金苹果幼儿园或其他双语幼儿园，进一步完善教育配套,三期教育配套,选址原因：尽量减少对住宅区的噪音影响，且距居住区距离适中，并充分考虑对外经营性，因此需选择外向交通便利位置 园区规划：独立设置，尽量形成楼间隔，腾出建筑间距空间；初步设置9个班级，业主有优先就读权利；根据规定，建筑面积约2500，用地面积约3800,三期社区邻里中心,选址原因：便利性，位于住宅集中区域；均好性，到各区域距离适中；区隔性，将多层住区与别墅住区分开，减少干扰； 主要功能 1.生活超市：有丰富的有机蔬果、生鲜美味、进口食品与精致生活用品，面积约5000； 2.老幼活动中心：设棋牌室、阅览室、儿童天地、乒乓球室、练操房等，供业主专享，面积约1000; 3.医疗服务中心：设立社区医疗服务中心，建立就医转送绿色道；预约家庭医生入户检查，及预约门诊时间，面积约1000。,社区邻里中心配备生活超市、老幼活动中心、医疗服务中心，极大方便社区居民生活,注：预计小区常住人口7000，根据人均占用面积，以及邻里中心定位，确定其面积约7000。,三期度假酒店,打造度假酒店，提升项目形象，完善配套，同时消化过多的住宅体量,选址原因：该地块与其它地块分离，减少干扰；其最大建筑体量合宜做酒店； 打造方式：低层建筑，风格与项目整体谐调，除标准房间外，部分独院别墅设计；建筑面积约10000,酒店产品：客房包含常规的30-50的公寓客房与高品质的独院别墅客房 销售方式：在有资源和现金流不紧张情况下，可选择自持；亦可做为产权式酒店，销售产权，请专业酒店集团管理,度假酒店产品规划,项目如何铺排，实现首期轰动，及长期可持续获益？,时间,目标实现,区域发展阶段,第一阶段引擎启动期,站场核心区,导入核心功能，提升区域人气,启动区选取原则 具备道路可达性；地块昭示性强；经过整理后有具备良好的展示面，资源良好； 导入核心的商业功能和旅游功能：初步形成项目门户新形象：依托体育公园设置城市健身运动配套，植入保利花卉资源，打造成为遂宁新兴城市级家庭休憩游玩目的地 高性价比的产品体系、复合型的板块开发理念取得首期项目热销,启动期物业铺排,物业铺排原则：综合考虑地块价值，保证首期产品多元化； P12：商业街+洋房，该地块可达性、开放性均强，且地形不规则，展示面较长，打造风情商业小镇，通过风情商业街提升区域人气； P13： 6+1洋房，紧邻P12，但又有一定区隔，景观资源一般，建议规划洋房; P14：独栋+联排；地块较规整、面积大，景观资源佳，且与商业区有一定区隔，可塑性强，打造别墅产品，以独栋和联排为主；丰富首期产品线，满足不同需求；,首期，规划洋房、商业街、独栋和联排四种物业类型，以丰富的产品线，构建产品竞争力； 以风情商业街、体育公园作为核心引擎，提升区域人气；,首期配套：体育公园+风情商业街；,一期住宅产品建议,由于首批次，项目高尔夫配套未启动，客户基本聚焦遂宁客户，产品将满足本土需求，市场回顾： 洋房市场：在售项目仅1个，以100-110套三双卫为主力，参考大成都洋房产品发展趋势，建议本案洋房产品以100-120的套三双卫为主，配少量顶跃产品； 别墅市场：以走量较好的180-240联排为主，遂宁独栋产品走量缓慢，供应很少，首期规划5栋大独栋，树立市场价值；按照成都市场趋势，经济型小独栋总价低，受市场欢迎，可少量规划； 商铺市场：将打造1.2万方风情商业街，目前遂宁商铺市场空置率较高，滞销严重，本案商铺面积规划更多根据业态来确定，以休闲娱乐餐饮业态为主，面积区间为60-250；,洋房以100-120套三双卫为主，配置少量140-160顶跃； 别墅以180-250联排为主，少量400-500大独栋，树立项目高品质形象；,第二阶段快速发展期,打造高尔夫配套、会所配套，延展区域的休闲度假产品，使区域价值在原有基础上得到提升； 依靠高尔夫核心配套导入休闲度假客群，打造高尔夫景观提升项目有效资源； 围绕高尔夫景观资源、高尔夫相关配套开始开发中高端、高端住宅项目，最大化实现土地价值；,扩展增值特色，追求产品溢价,二期物业铺排,物业铺排原则：在首期的基础上，丰富休闲配套，增加休闲度假产品，提升项目价值； P15：独栋，占地小，地形狭长，景观面长，可规划全独栋产品； P5： 独栋+精装高尔夫mini别墅，地块位置相对较深，面积较大、规整，建议丰富产品类型，降低风险，南侧优质景观规划独栋，配少量精装高尔夫mini别墅，满足部分投资及度假需求； P8：独栋+联排；临高尔夫练习场，景观资源佳，地块不规整、两个小地块组成，建议西北侧规划独栋，东南侧规划联排；,二期，地块资源价值较好，以独栋、联排为主提升项目品质，实现地块价值最大化， 此外增加少量精装高尔夫mini别墅，满足部分投资度假需求；,二期配套：高尔夫练习场+高尔夫会所；,二期产品建议,180-250联排， 400-600大独栋满足本地需求，； 250以内经济型别墅满足客户需求，140-160精装别墅满足投资及度假需求；,项目二期，启动高尔夫配套，将带动外来度假投资需求，客群结构更复杂，产品建议基于更广市场回顾： 本地自住客户：180-250的联排为主，少量400-600大独栋满足财富阶层； 二居所客户：大成都二居所市场，以经济型别墅为主，250内的小独栋或联排，本案建议规划 投资及度假客户：这类客户量少，看重回报率，对总价敏感，小型精装别墅能满足这部分需求；,第三阶段全面发展期,此阶段随着交通配套、商业配套、生活和医疗教育的完善，居住价值得到快速提升； 区域进入成熟发展期，综合功能新区形成：可开发高层产品，满足对配套敏感的刚需首改客群，降低项目风险；,完善综合功能，实现开发目标,三期物业铺排,物业铺排原则：最后期，随着生活配套的完善，可开发高层物业，丰富项目产品线，降低市场风险； P1-P2：全高层，地块位置深，景观资源一般，随着项目生活配套的完善，可打造高层吸引遂宁市区刚需首改需求； P3： 度假酒店，地块狭小，但景观好，建议打造度假酒店，完善项目配套；度假酒店可根据高尔夫施工进度，提前开工； P4：独栋+联排；地块景观价值良好，紧承项目二期，建议规划独栋和联排产品；,三期配套：社区商业中心+教育配套+度假酒店；,三期，以高层为主，配少量独栋、联排、度假酒店，满足多类需求，降低项目风险；,三期产品建议,三期，随着生活配套的完满，以本地刚需首改为主要客群，兼顾少量本土再改客户，市场回顾： 高层：以80-110为绝对主力，首改和刚需客户，对赠送面积、房间多有依赖感；本案高层作为现金流产品，应覆盖市场最主流需求，以90-130的套三为主； 别墅：独栋产品走量缓慢，供应很少，联排以180-240为主要走量产品； 度假酒店：参照市场经验，以30-40标间为主，增设少量独院别墅客房； 商铺：社区底商，生活配套型业态为主；,高层以90-130套三为主，酒店以30-40标间为主， 联排以180-250为主，少量250-350独栋产品,2014.3,www.syswin.com,THE END ,THANKS！,