苏州太仓项目全程商业规划策划案.ppt

太仓项目,全程商业规划招商管理,台湾连锁加盟产业商务中心,品牌我们拥有 规划我们在行 管理我们优秀 三箭齐发 呈现在您面前的将是 繁 华 商 景,前 言,台湾是个美丽的宝岛，也是个富饶的宝岛，与大陆的同文同种,造就了两陆的无限商机。 台湾的商业的发展历程是大陆商业发展的缩影,服务业的发展与商业地产的整合是目前大陆学习的重点对象。 台湾是世界上连锁总部最密集的地区, 经过30多年的商业深耕,不断引进欧洲、日本以及东南亚各国的特色，融合成台湾地方特色的连锁文化，进入大陆以来，成功造就了200多个知名连锁品牌，成为带动大陆连锁业发展的龙头和各行业竞相模仿的对象，掀起了大陆的“台湾风”。 吃，是台湾文化最大的特色，高、中、低档台湾餐饮品牌丛生，各具特色。从高档的鱼翅餐厅-京翅坊、享誉上海滩的铁板铁-上雅铁板烧、最火爆的海鲜自助-金钱豹，到台湾最具特色的祖传秘方式火锅-吴记老锅底麻辣火锅、地道的日本料理-上井日本料理、台式特色鹿港小镇、鼎泰丰、茶文化餐厅圆缘园、一茶一座、咖啡世界-真锅咖啡、上岛咖啡、烘培业克里丝汀，以及最负盛名的台湾小吃屏东万峦猪脚、高汤馄饨、彰化肉圆、臭豆腐、风味肉粽等等这些散落在上海新天地、南京路、淮海路、古北新区“小台北”的各式餐饮、小吃，吸引了来自全国各地的消费者，留连忘返。 玩，台湾充满着各式各样的休闲娱乐、酒吧KTV、游戏，从高档休闲会所-亚历山大、萨琳娜贵族SPA、到CJW、外滩18号酒吧、汤姆熊游乐城都显示了台湾在这方面的经营专业和产品特色，是休闲娱乐品牌引进最好的选择。 我们就是将这些散落在各地的台湾餐饮、小吃、 休闲娱乐、特色特产的集合者，是打造台湾风情区的最大资源整合和引进中心。,台湾连锁加盟产业商务中心 汉盟经营管理顾问有限公司 缘 起,1、历经5年的辛苦耕耘，台湾连锁品牌终于破茧，在大陆开花结果，加盟总店数接近2万，超过美国与日本连锁品牌在大陆开店的总和。台商的脚步也将从最初的沿海城市向内陆迈进！ 2、为促进连锁产业的日益蓬勃发展，更好的打造中国连锁品牌，2006年7月，台湾连锁加盟产业商务中心在上海启动。,我们的背景 台湾连锁加盟促进协会,台湾最大的连锁行业协会，会员品牌300多个，会员在台湾开店总数3万余家 协会会员登陆发展的有80余个，大陆店铺总数超过1万家 每年举办全球三大连锁加盟展会之一的台北国际连锁加盟大展，提供数以万计的创业机会,董事长 王国安先生 简 介,台湾连锁加盟促进协会 理事长 台湾服务业发展协会 理事长 上海汉盟经营管理顾问有限公司 董事长 台湾大叶大学EMBA,项目概述,概况： 建筑形态： 商业布局： 商业定位: 项目优势: 未来发展:,工作项目及步骤,建筑设计规划 商业定位规划 总体营销策划 招商执行管理 后期运营与管理,建筑设计规划,建筑风格定位 建筑形态确定 建筑格局定位 设计方案确定,商业定位规划,商业主题的定位 主张核心价值为商业长续发展定下坚实基础 消费主力群定位 促进项目商业迅速成长的原动力 商业布局及业态的选择 凸现商业核心价值 通过主力店带动配合业种,商业主题定位,打造以餐饮娱乐为主，生活配套为辅的全新特色“台湾餐饮风情街”,消费主力群体定位,项目入驻客户群体 项目周边消费群体 盛泽镇消费群体,招商业态规划分类,主配置：以中餐、西餐、简餐、休闲茶馆、咖啡、地方性特色小点、饮品店为基本设置，占整体招商比例30； 次配置：以生活配套、家居布置等品牌设置,占整体招商比例为20； 必须配置：休闲娱乐项目，占整体招商比例为10； 填充配置：规划业态中的当地品牌的加入，占整体招商比例为40%。,以中餐、西餐、简餐、休闲茶馆、咖啡、地方性特色小点、饮品店为基本设置，占整体招商比例30； 作为小城市商业项目，餐饮是目标客户非常重要的消费内容 台湾风情区其主要业态正是以精致、休闲、丰富的台湾餐饮品牌作为最主要的规划方向。 餐厅要求上，选择装修精致、格调 优雅、富有情调、符合视觉感观追 求的品牌； 消费档次为高档10%；中档70%； 低档20%，从而满足各种客人的 消费兴趣。,招商业态规划建议,以生活配套、家居布置等品牌设置,占整体招商比例为20 除了休闲餐饮之外，对于居家型客户和区域型消费客户而言，生活便利性也是吸引顾客前 来消费的重要动力。 业态选择 1、公共设施：银行等公共便利设施 2、生活便利：便利店、洗衣店、数码冲印店、美味面包烘培店等 3、生活配套：美容SPA馆、时尚美发店、动感健身馆等 4、家居布置：多样屋等 休闲娱乐项目，占整体招商比例为10 业态选择 休闲酒吧 洗浴足疗 综合游艺馆（以高级白领消费为主的团队游艺活动）,透过各种模式引进加盟式台湾连锁品牌入驻商业地产 （1）针对商业地产之中只售不租区块，为加强业态的统一规划和要求，推出“售商铺赠知名连锁品牌”模式，事先将品牌的加盟金分摊入房价中（可在原估房价基础上加价），对品牌加盟金不一、面积不一问题可采用部分折价方式，如一平米加价500元，200平米折品牌加盟金10万元，则售房子时赠品牌加盟折扣券10万元方式。合作双方进行开盘前的事先交流与准备，并寻找经营者的介入，对整体所售房子进行业态的规划、经营档次的引导，从而保障投资者的利益，加强经营者的信心，增加商业地产整个项目的长期利益。 （2）对只租不售部分，推出“租商铺送品牌加盟折扣券”模式，因租金可主性强，可提供知名连锁品牌总部一定免租期来养成商圈，对加盟者送品牌加盟权但不提供除装修期以外的免租期，则可预收一年房租作为给连锁总部的加盟金（视租金数额决定抵扣金额），则可有效促成品牌的入驻和租赁者的承租意向，同时也使地产商免租期的提供物有所值，避免了地产商之前对单个品牌牺牲大利益却无法形成品牌气候等问题。,招商方案,招商方案,（3）主题活动策划：“买商铺赠台湾知名连锁品牌加盟权” A、推荐30家台湾连锁品牌，详细介绍其品牌由来、经营特色、发展现状、投资规模、投资回报、加盟条件、加盟辅导、加盟商要求等信息，将品牌信息发布在现场招商处，制作品牌宣传册、宣传单、广告页，对目标商户进行广泛宣传； B、采取免费报名与预约形式组织有意经营商户集中时间进行有关商业地产与连锁加盟、品牌资讯、经营管理、投资回报等相关知识培训，集中时间段进行个别咨询与问题解答； C、组织报名交费者至上海连锁总部进行参观考察，进一步了解品牌信息，加强经营信心； D、协助商户与品牌总部进行谈判签约； E、开发商对签约回来的品牌经营商统一进行商装、人员招聘、开业筹备等方面的协调与帮助； F、跟踪服务品牌经营商开业后相关经营、管理、营销、服务等相关知识指导。,招商方案,引进台湾直营连锁品牌、国际连锁品牌入驻东方商业广场 1、为加强、加大商业地产整体品牌性，根据地产商的要求，着力引进几个业态上的重点品牌入驻，提升商业地产附加价值。商务中心拥有众多的品牌资源，多年的协会资源，可统筹与连锁品牌进行洽谈、引进。 2、台湾连锁加盟促进协会与马来西亚、泰国、韩国、新加坡等连锁协会为友好往来单位，连续几年联合举办国际连锁加盟大展，可吸引国际品牌入驻商业地产，形成商业地产独一无二的品牌商圈。同时，协会拥有近二百家已在台湾发展具规模但仍未至大陆发展的品牌会员，可代理引进这些成熟品牌率先入驻商业地产，形成区别性的品牌商圈。,招商方案,协助建立商业地产自营主题区 1、每个商业地产项目中均有几处地点是整个地产项目的点睛之笔，需引入主题性品牌来带动各个分区业态的形成。同时，根据各个城市商业地产的发展经验，凡是商业地产超过1万平米以上均需自营部分空间才能整体引导业态的顺利形成和知名品牌的带动性进入，并且拥有越来越多的自营空间也是目前业界优秀商业地产开发商的发展趋势。台湾商业地产的发展优先大陆经历了一次发展、调整、成熟的阶段，从台湾一些大型商业地产的发展来看，可以看到大陆商业地产的必然发展趋势。如台湾新光百货引进了日本的三越百货形成新光三越，太平洋百货引进日本SOGO的管理技术形成独特的日式产品消费圈，吸引了众多日本人和喜欢日式产品的人群固定消费，进而也形成了整个商圈中的独特一区。 2、如自营主题品牌，短期内对于整体商业的打造会有强大的带动作用，长期内优秀品牌的自营获利性足，体现长久经营管理的优势，如未有自身经营管理公司，可采用委托品牌总部托管，一年后进行品牌转让等方式，同时可带动周边地产价值的长期增值。我方在地产商与品牌之前的媒合上成功案例比较多，如绿地集团加盟吉的堡儿童教育成就高档社区、亲子园区，西安福元地产加盟台湾连锁餐饮、酒吧、生活服务馆打造台湾风情街，还有南昌恒贸集团自营台湾小吃，委托专业经营管理团队，打造台湾美食城等等。这种方式可能在短期对资金回拢有一定压力，但对长期获利和地产整体价值打造有利，我方会员拥有二十多个业态，60多个业种，可为地产方统一挑选、洽谈各业态最具代表力和发展潜力的品牌来带动整体项目，打造集购物、餐饮、休闲、娱乐、公共环境为一体的新型商业模式。,经营管理顾问,1、自营样板区的经营管理顾问 系统建制工作 经营状况诊断 营业目标管理 总部沟通协调 2、整体“台湾风情街”的经营管理顾问 广告策略与设计 营销活动策划 店外经营管理,我们的品牌,我们的品牌,