DTZ茂业中心项目全程服务方案20091117 2009-140页.ppt

茂业中心项目全程服务方案 DTZ戴德梁行成都公司 2009年11月,纲 要,行销推广与销售策略,提纲,纲 要,市场分析,项目开发建议,项目分析,行销推广与销售策略,提纲,成都市概况,写字楼市场分析,房地产市场概况,周遍市场分析,宏观市场分析,目标客群分析,商业市场分析,成都,数据来源：成都市统计局,地理位置: 成都地处中国西南部，是四川省省会。 城市总面积12,390 平方公里， 总人口 1,125万 总体经济: 四川省的经济文化中心；西南地区的金融中心、科技中心、商贸中心和交通枢纽。 历史文化: 著名人物: 诸葛亮、杜甫、李白。 著名旅游景点: 武候祠、杜甫草堂、三星堆、金沙遗址等。,国家综合配套改革试验区 全国宜居城市 全国最佳旅游城市,成都市概况,中国西部最大的贸易中心，市场覆盖四川省并辐射西南地区6个省市区2.5亿人口； 全市金融机构数量、金融业务交易量居中国西部各城市首位； 全市私人轿车拥有量全国排名第三； 中国服务设施最佳会展城市； 全球服务外包新兴城市50强，排名37位; 美国、德国、韩国、泰国、法国、新加坡、巴基斯坦已在成都设立领事馆； 美国商会、欧盟商会、中英贸易协会、台商企业协会、香港贸促会等诸多知名机构或组织均在成都设有分支机构或办事处； 目前已有145家世界500强进驻四川，其中134家在成都落户。,成都市概况,地区生产总值,资料来源：成都市统计局,成都市概况,人口规模,2008年末成都市总人口达到1,125万人，在全国所有城市中位列第四。 熟练的技术水平、低廉的劳动力成本，吸引大量企业来成都投资发展，带动成都市的经济迅速发展。,教育资源与劳动力,38所高等教育机构，每年提供大约10万名毕业生。 超过70家的科研院所及2,700余家相关机构，各个领域的专业技术人员超过58,000余名。 著名高校：四川大学、成都电子科技大学、西南交通大学、西南财经大学、四川师范大学 劳动力成本约为沿海城市平均水平的2/3。 近年的人员离职率始终低于18，大大低于上海北京等地（年人员流动流动率约为30）,成都市概况,外商直接投资,随着西部大开发，外商投资的额度逐年增加； 外商投资的增加，促进了成都市的经济发展，同时，也创造了更多的就业机会，也增加了对成都市商业、房地产、酒店等行业的需求。,资料来源：成都市统计局,成都市概况,航空：双流国际机场是国内五大机场之一，现有国际航线26条（其中7条直航航线）；成都至阿姆斯特丹是中国西南地区首个直航欧洲航线；机场第二跑道将在2009年底建成使用，第二航站楼将在2011年投入使用。 陆路：现有4条对外铁路，计划增至11条；通过现有公路和新建公路的连接，构筑省内城际1小时和2小时交通圈；成都未来将成为我国西部地区最大陆路枢纽。 水路：重庆港、乐山港、泸州港，三大港口均有高速公路与成都连接；未来还将开通成都至泸州、重庆的集装箱城际班车。,交通条件,成都市概况,成都市未来规划有7条地铁线路，目前1号线正在施工建设，预计2010年建成通车。 2007年12月地铁2号线开工建设，预计2012年左右建成通车 地铁的建成通车，将大大提升城市交通的运行效率，大幅度扩展市民的生活和活动空间,地铁规划,成都市概况,人民路轴 科技商务区（SBD）,东大街轴金融商务大道,骡马市片区 商贸、信息和商务办公活动的高度聚集区,天府广场-陕西街片区 面向区域和全国市场的文化、商贸、商务、金融业发展中心,红星路-盐市口片区 亚洲一流商业中心,猛追湾片区 休闲商务区（RBD）,两轴四片规划,成都市政府对未来的科技、金融、商务等服务产业的发展规划了“两轴四片”的集中区域。,资料来源：成都市商务局,成都市概况,未来四大新城与中心城,东部新城：以锦江区和龙泉驿区为主要区域，重点发展金融业、汽车及机械制造业。 南部新城：以高新区和华阳县为主要区域，未来成都市行政中心所在地，重点发展高端产业集群、商政中心。 西部新城：以青羊区、高新西区、温江区为主要区域，重点发展休闲、教育、文化产业。 北部新城：以金牛区、青白江区、新都区为主要区域，重点发展商贸物流、机械制造等产业。,东部和南部是政府规划重点发展区域,成都市概况,京津塘环渤海经济圈,长三角经济圈,珠三角经济圈,成渝经济圈,成渝经济圈具有良好的发展前景，被称作中国经济的“第四极”,成渝新特区中国经济第四极,成都市概况,纲 要,市场分析,项目开发建议,项目分析,行销推广与销售策略,提纲,成都市概况,写字楼市场分析,房地产市场概况,周遍市场分析,宏观市场分析,目标客群分析,商业市场分析,成都市房地产投资情况,2009年一季度,完成房地产开发投资383.84亿元，同比下降24.5%。,资料来源：成都市统计局,成都市房地产市场概况,成都市房地产市场总体销售情况,资料来源：成都市房管局,2001年以后，大量外地开发商纷纷进入成都市场，同时由于市场需求的扩大，尤其是对住宅类物业的强劲需求，促进了整个房地产市场发展。 2008年受宏观经济环境影响，市场销售数据不够理想，购买行为主要来自刚性需求。 商品房市场在2009年2季度表现非常活跃，成交量增长明显，库存消化速度远高于预期。,成都市房地产市场概况,主城区各类物业成交情况,截止2009年2季度，主城区范围内成交的各类物业中住宅成交量所占比例仍然最大，为83.2，环比略有下降。商业物业成交量占比有所上升，达6.5%。 随着近来住宅物业的投资回报率走低，预计未来商业和办公用房将吸引更多资金，成交量所占比例将进一步提高。,资料来源：成都市房管局,2009年2季度全市商品房成交结构,住宅,资料来源 ：成都市房管局,成都市房地产市场概况,纲 要,市场分析,项目开发建议,项目分析,行销推广与销售策略,提纲,成都市概况,写字楼市场发展综述,房地产市场概况,周遍市场分析,宏观市场分析,目标客群分析,商业市场分析,成都的写字楼主要分布在市中心CBD（中央商务区）及城南。 市中心的写字楼主要位于总府路-顺城大街-南大街-人民南路的“十”字形片区、成都的中心商业区春熙路-盐市口-天府广场一带、“顺城大街-骡马市一带、以及武侯祠大街浆洗街一带。 随着南部新区周边配套不断完善以及东大街金融商务区域的形成、并依托地铁1号线和2号线，人民南路沿线以及东大街周边区域将成为未来写字楼聚集的区域。,CBD,SBD,东大街轴,人南沿线轴,写字楼市场发展综述,甲级写字楼、乙级写字楼、酒店写字间、商住楼/商务公寓星罗棋布，构成了成都市写字楼市场多元化产品的竞争格局。,写字楼市场发展综述,1. 川信大厦 2. 冠城广场 3. 城市之心 4. 威斯顿联邦大厦 5. 时代广场 6. 中环广场 7. 汇日央扩国际广场 8. 香格里拉中心 9. 力宝大厦 10.国航世纪中心,现有甲级写字楼,地铁一号线,地铁二号线,2,1,3,4,5,6,8,CBD,SBD,7,9,成都目前已投入使用的甲级写字楼共 10 栋。 甲级写字楼大都分布在CBD（中央商务区）和SBD（科技商务区），未来将进一步扩展到人民南路沿线-天府新城，以及东大街沿线。,现有存量:453,000 sq m,10,甲级写字楼分布,写字楼市场发展综述,甲级写字楼未来供应,1. 仁恒广场 2. 航天科技大厦 3. 九龙仓天府时代广场 4. 喜年广场 5. 来福士广场 6. 城市之心2期 7. 爱美高文化宫写字楼 8. 国航世纪中心 9. 瑞安中汇广场 10. 铁狮门项目 11. 新鸿基国际金融中心 12. 九龙仓红星路项目 13. 中信大厦 14. 中国水电大厦,东大街轴,人南沿线轴,14,13,未来甲级写字楼主要分布在人民南路天府大道和东大街沿线两轴。,1,2,3,4,6,7,9,10,12,11,5,8,部分未来入市的甲级写字楼,写字楼市场发展综述,萌芽阶段,启动阶段,发展阶段,成熟阶段,城市办公物业发展模型,成都市写字楼市场目前处于发展阶段的起步阶段,写字楼市场发展综述,2005年以来成都市的写字楼竣工面积逐步回升。 2000-2008平均每年的写字楼竣工面积为14.1万平方米。,资料来源: 成都市统计年鉴,竣工面积,市场现状,销售与空置面积,资料来源: 成都市统计年鉴,成都市写字楼销售面积受全国大环境影响较大。2003年受全国写字楼市场疲软和全国“非典”疫情的影响销售面积出现了下滑；其后，由于新进入销售市场的写字楼数量较少，导致销售面积下降，随后，随着时代广场、天府中心、汇日央扩等项目热销，销售量回升。 2000-2008平均每年写字楼销售面积16.72万平方米。写字楼的空置量逐年下降，反映出需求增长旺盛。,市场现状,2004年后，写字楼售价回升。2006年，由于汇日央扩，时代广场，正熙国际等中高档写字楼的热销，快速提升了市场整体均价。2008年1-9月,整体均价上升到8,120元/平方米，同比增长35.3%。 从方位来看，由于人民南路沿线写字楼,特别是高端写字楼的兴起，城南成交价格上涨较快。其余方位(包括城东)写字楼档次较低，价格也相应较低。 从环域来看，由于内环内可开发土地十分有限,目前价格最高的区域集中在内环，为10,718元/平方米。目前，一环区域内聚集了成都市主要的高档写字楼。,销售价格,市场现状,成都甲级写字楼租售价格长期滞涨，其主要原因在于产品品质没有明显提升。 最近5年间（2003-2007年），成都甲级写字楼租售价格在相对比较稳定：租金徘徊于90-110元/平方米/月，销售价格一般在8,000-10,000元/平方米。（汇日.央扩国际广场因其品质相对有明显提升，2007年销售价格为20,000元/平方米，且销售速度较快，目前已无房源可售。汇日.央扩国际广场与香格里拉中心由于硬件环境的良好，租金平均水平也分别达到150元/平方米/月和140元/平方米/月的水平）。 这与同时期住宅、商业房地产市场的高速发展形成强烈反差。 究其原因，主要是开发水平不高，产品档次和品质没有明显提升，价格滞涨。 2008年，新推出高品质写字楼凭借其高品质的规划设计，并借助房地产市场整体走高的市场氛围，实现了一定的价格突破。 国航大厦：甲级，目前售价13,000元/平方米以上，月租120-140元/平方米； 力宝大厦：烂尾楼改造，建筑上略有瑕疵，甲级，售价10,000元/平方米，月租105-115元/平方米。 丰德国际：乙级，目前销售价格8,000元/平方米左右，预计月租90元-100/平方米。,市场现状,受国际金融危机影响，部分写字楼项目推迟了开发计划。目前已知的甲级写字楼项目未来供应量达到了147.7万，其中在2013年以前可以入市的有99.9万，平均每年的供应量约20万。 未来5年高新南区沿线预计将有21.9万市场化的甲级写字楼入市，平均每年新增供应4.38万。,注：红色部分为东大街沿线项目，蓝色为天府新城区域项目,成都甲级写字楼未来主要供应,市场现状,纲 要,市场分析,项目开发建议,项目分析,行销推广与销售策略,提纲,成都市概况,写字楼市场发展综述,房地产市场概况,周遍市场分析,宏观市场分析,目标客群分析,商业市场分析,成都的三大传统核心商圈 春熙路商圈 盐市口商圈 骡马市-西大街商圈,商业市场分析,春熙路商圈概况,商圈以春熙路步行街为核心，北至总府路、南达上东大街、西靠新街、东接红星路三段，面积约300多亩。 成都市商圈的“心脏”，是成都市第一商圈，“都市精华商业区”的代表 集商贸、金融、餐饮服务、文化休闲等为一体的区域，有“西南第一步行街”的美誉。,伊势丹百货 Isetan,王府井百货 Wangfujing Department Store,商业市场分析,盐市口为核心，北至人民东路、南达新光华街、西靠人民南路一段、东临青石桥街、青年路，面积约220多亩。 区域内集合了商贸、餐饮、文化、休闲娱乐、酒店等多种业态。商业气氛浓厚 目前由于交通、规划等历史与现实因素，使该区域在总体建设方面比春熙路商圈稍微弱一些。,盐市口商圈概况,人民商场（茂业百货）Maoye Department Store,卡地亚旗舰店 Cartier Flagship Store,商业市场分析,以骡马市为核心，人民中路2段为轴的两侧区域。总面积约860亩。商业营业面积13万平方米，大小商家近150家。 近年来西大街商业环境逐步提升，对该区域的商业氛围有很大的促进作用。 商圈以商务商业为主，兼有休闲、文化、娱乐和居住功能为一体的中高档综合商业形态。商业氛围较浓、市政设施完善、消费档次以中档偏高为主。,骡马市-西大街商圈概况,铂金城广场 Platinum City,时尚百盛 Parkson,商业市场分析,社区商业,在传统商圈之外的商业集中区域，伴随着大型住宅项目同步发展。 物业资源更加丰富、租金相对低廉，客户群体相对稳定。 目前多分布于二环路沿线，已形成了光华、双楠、桐梓林等较为成熟的社区商圈。 沃尔玛、伊藤洋华堂、乐宾百货、宜家、欧尚、家乐福等知名品牌均选择进驻社区商圈。 在传统商业聚集区趋向饱和的时期，社区商业逐渐开始吸引更多的资本。 未来成都市将着力打造数十个规模不等的社区商业集中区域。,商业市场分析,主要社区商圈,金沙商圈 平均租金范围： 90-200元/平方米.月,双楠商圈 平均租金范围： 140-260元/平方米.月,建设路商圈 平均租金范围：70-210元/平方米.月,紫荆-桐梓林商圈 平均租金范围： 200-400元/平方米.月,城南商圈 平均租金范围： 80-200元/平方米.月,双桥子商圈 平均租金范围： 75-150元/平方米.月,成仁路商圈 平均租金范围： 80-200元/平方米.月,会展商圈 平均租金范围： 80-200元/平方米.月,商业市场分析,1. 仁和春天百货（光华店） 2. 伊藤洋华堂（建设路店） 3. 北京华联（红牌楼广场店） 4. 华润24城（万象城） 5. 王府井百货2店 6. ROBINSON商业中心 7. 天府广场中心城 8. 成都国际商城 9. 富力熊猫城 10. 仁恒广场 11. 来福士广场 12. 爱美高文化宫项目 13. 九龙仓天府时代广场 14.四川文化城 15.群光百货 16.中汇广场,未来主要商业供应项目,CBD,SBD,Metro Line 1,1st Ring Road,2nd Ring Road,1,2,3,4,5,6,7,10,8,9,11,12,资料来源：DTZ研究部,未来商业供应总体量约1,380,000m2,13,14,15,16,商业市场分析,主城区商业物业历年供需情况,2003-2005年，主城区商业物业市场需求增长幅度不断提高，2005年商业物业销售面积与增长速度双双达到了最高值；在经历了2006-2008年的相对低迷期后，受整体经济环境和房地产市场双重作用，2009年2季度的商业物业成交量出现显著增长。,资料来源：成都市房管局,商业市场分析,主城区商业物业历年均价,成都市主城区商业物业市场价格总体呈上升趋势，但短期内均价波动幅度较大。,资料来源：成都市房管局,商业市场分析,成都总体经济指标表现良好，2009年2季度GDP达1951.3亿元，同比增长14.3%，远高于全国平均水平。 2009年2季度部分甲级写字楼租金高于130元/平方米/月，但整体租金水平依然处于下降通道。本季度无新物业入伙，空置率较上季度有明显下降。 2009年2季度，住宅市场非常活跃，成交套数和成交面积均呈现高位运行状态，1、2季度的总成交量已超过2008年全年的成交量。 商业物业发展持续活跃，未来2-3年内将会有60万平方米的新增供应量，且多集中于市中心商圈及东大街、人民南路延线。 08年年底以来中央政策面连续发布的利好政策，已在2009年上半年见到成效，商品房市场和土地市场均显现向好信号。但另一方面，为保持房地产市场平稳健康发展及应对未来预期通胀，政府在2009年下半年或加强信贷管理，控制及引导资金的流向，因此对成都房地产市场下半年的发展需持审慎态度。,市场总结,纲 要,市场分析,项目开发建议,项目分析,行销推广与销售策略,提纲,周遍市场分析,宏观市场分析,目标客群分析,天府新城规划,写字楼市场,商业市场,天府新城总体发展规划,总用地面积: 37平方公里 规划总建筑面积: 6,000万平方米，现已建成1,000万平方米 总就业人口: 60万人(其中软件及服务外包产业2030万人） 总居住人口: 60万人,资料来源：高新区政府,天府新城规划,科技,天府新城是为软件及服务外包产业发展量身打造的城市，根据产业发展的需求，新城被赋予了科技、商务、国际、时尚、宜居等五大功能。其中，科技是首要功能。,天府新城规划,商务：总部项目规划,目前，电力、通讯、石油等行业的区域总部及川投、新希望等企业总部已落户新城。,天府新城规划,商务：现代服务,完善齐备的信息服务、金融服务、咨询设计服务、广电传媒、会展、酒店、政府公共服务等设施，为企业商务活动与发展提供了广阔空间。,天府新城规划,商务：金融后台服务中心园区,已签约11家，拟签约项目包括交通银行、民生银行等6家，总投资规模超过100亿元，五年后从业人员达10万人。,天府新城规划,国际：十个国际化载体,天府新城规划,天府新城规划,时尚购物、文体娱乐,纲 要,市场分析,项目开发建议,项目分析,行销推广与销售策略,提纲,周遍市场分析,宏观市场分析,目标客群分析,天府新城规划,写字楼市场,商业市场,天府新城写字楼分布（1）,三环路绕城高速内 已建项目：国电大厦、成都海关大厦、高新国际广场、高新孵化园 在建项目：威尔斯联邦洲际广场、曙光科技大厦、川投调度中心、特拉克斯国际广场、恒泽动力大厦、三峡广场、网通大厦、中国建筑西南设计研究院、拉德方斯大厦、中航城市广场、茂业中心等 待建项目：成都电业大厦、九龙仓协慧国际写字楼、华电大楼、新华社四川分社、四川电力、东方希望、成都市中级人民法院等,写字楼市场,绕城高速以外 已建项目：成达大厦、天府软件园1期,中国水电四川大厦 在建项目：四川广电中心、烟草·兴业大厦、地铁OCC、中信城市广场、赛门铁克研发中心、安捷伦研发中心、天府软件园2期等 待建项目：华西三建大楼、希顿国际广场、东方希望大厦、中国移动、农业银行、工商银行、建设银行、通威大厦、中国石化、创世纪广场、新希望、华西证券、中石油大厦、天府软件园3期、长虹集团研发中心等,天府新城写字楼分布（2）,写字楼市场,区域市场供应：已建成项目,主要写字楼项目,区域市场供应：在建项目（预计3-4年内可交付使用）,主要写字楼项目,区域市场供应：在建项目（续）,在建项目中,大多为大型企业自建办公楼，档次高，但对外租售少。甲级写字楼成为开发主流，市场化开发量达到25.9万平方米。,主要写字楼项目,区域市场供应：待建项目,主要写字楼项目,区域市场供应：待建项目（续）,川大科技园与天府园3期是即将建设的大型产业园型写字楼项目。 金融后台中心规模大，项目多，但开发建设进度带有一定不确定性。,主要写字楼项目,区域写字楼市场综述,综合以上数据，目前已知的天府新城写字楼项目总建筑面积超过550万平方米，其中写字楼部分建筑面积将达到480万平方米以上。 自用与市场化开发的写字楼比例约为5：5，市场化开发的写字楼体量约250万平方米。,市场化开发的写字楼中，甲级写字楼开发规模达60万平方米，这些写字楼将在5年内推向市场，市场压力较大。其中，将要对外销售的部分不少于29.4万平方米。,主要写字楼项目,案例：高新国际广场B座,资料来源：DTZ戴德梁行数据库,总建筑面积4.66万，建成时间2004.7，正式销售时间2004.12，2005.1入住。 入住目前销售率接近90%，整个销售期间均价6800元/，目前70007200元/ 前期关系客户销售：约12%。2005.15月：几乎没有销售量，2005年69：销售率8%，2005.1012：销售率13左右，2006年1今：销售率55% 销售特点 ：现房销售。前期销售率低，除前期关系客户外，整个2005年仅销售21%；高新区管委会入住A座后，对销售起到一定促进作用； 建筑特色鲜明，但是单层面积大，开窗小的设计影响了室内采光，不为部分客户接受。,对本项目的启示： 是否具备商务氛围对写字楼销售来讲至关重要，在商务氛围没有形成之前，销售非常困难。 客户对建筑形式的喜好销售影响较大，甲级写字楼必须考虑客户喜好。 甲级写字楼客户对价格相对不敏感，不愿意仅仅因为价格便宜而接受品质不高的产品。但在产品品质有保证的前提下，高性价比是促进销售的有效手段。,高新国际广场实景,主要写字楼案理,案例：高新国际广场D、E座,D座建筑面积2.3万，配置略低于B座，无中央空调，整体档次为乙级。2006年底推向市场，起价6,500元/左右,目前已销售完毕，价格达到10000元/平方米，凭借高新国际广场整体比较良好的商务氛围，租金较高，达到7075元/·月。 E座建筑面积2.6万，硬件设施与B座接近，但体量稍小，整体档次仍为甲级。2006年底推向市场，起价7,500元/左右,目前基本销售完毕，仅余数百平方米，价格达到10000-12000元/平方米，租金7075元/·月。 点评：商务氛围形成后，天府大道沿线上高档次写字楼需求相当强劲。,高新国际广场效果图,主要写字楼案理,案例：特拉克斯国际广场,占地面积：14872.65平方米 总建筑面积：79712平方米 地上建筑面积：63548平方米 地下建筑面积：16164平方米 机动车停车位：350个 非机动停车位：254辆 绿地率：15%；容积率：4.27 建筑密度：50.8；单层面积：约1300平方米 销售价格：8500-10000元/平方米 起售面积：300平方米 购买对象：以公司名义购买 土地性质：教育科研用地 付款方式：一次性、分期，不做按揭 优惠：购买半层以上一次性付款优惠3%，分期付款优惠2%，购买半层以下无优惠。 销售情况：2008年06月初开盘，目前已销售约20000多平方米。,主要写字楼案理,拉德芳斯大厦,总建筑面积：87950平米 地上建筑面积：67820平米 地下建筑面积：20130平米 建筑高度：71.8米 负三层高度：3.9米 负二层高度：4.5米 负一层高度：3.6米 一层高度：5.6米 标准层高度：3.7米 机动车位：426辆（负三层198辆、负一层 88辆、室外 140辆） 外墙装饰 Low-E镀膜隐框玻璃幕墙 建筑结构：框架结构,主要写字楼案理,拉德芳斯大厦,土地性质：教育科研用地 销售价格：12000元/平方米月 （均价） 起售面积：根据户型面积销售，可组合和撤零销售。 销售面积划分：100 2082平方米 目前开零楼层：7层以上开零 付款方式：一次性、分期 分期付款方式：根据客户具体情况，在交房前分三次付清。 优惠：分期付款无优惠，一次性优惠5%。 销售情况：2008年3月开盘，目前销售率30-40%。 大客户情况：国家进出口银行（3个层面）,主要写字楼案理,国航世纪中心,开发商/投资商：中国航空集团 规划设计单位：徐尚志建筑事务所/西南建筑设计院 建筑风格：现代 物业类型：纯写字楼 建筑高度：92.7米 总楼层：26层（含地下2层） 外立面材质：柔索驳接点式玻璃幕墙 总占地面积：25,761.44平方米 总建筑面积：108,220.21平方米 交房时间：2008.10 每层建筑面积：1,800平方米 得房率：70% 主楼层高：3.6米 大堂挑高：8.1米,主要写字楼案理,国航世纪中心,大堂装修：法国木纹石地面、法国木纹石墙面、艺术顶棚 车位：地下488个，地面60个 停车费：400-500元/位·月 电梯：12部瑞士迅达S700客梯 1,000KG 2部货梯 空调：美国开利燃气式中央空调 物业管理费：18 元/平方米·月,销售/租赁情况 起售面积：整层起售，约1,800平方米；仅有B座4层按图示分割开零销售 销售价格：起价2,300万/层，折合均价约12,700元/平方米 销售情况：目前已销售95%，仅剩余两个层面约3,600平方米待售,最低租金：130元/平方米·月 最高租金：150元/平方米·月,主要写字楼案理,纲 要,市场分析,项目开发建议,项目分析,行销推广与销售策略,提纲,周遍市场分析,宏观市场分析,目标客群分析,天府新城规划,写字楼市场,商业市场,区域商业分布,南延线商业市场分析,卖场类（约24.9万平方米）：凯德置地项目、IKEA宜家、欧尚、富森美家居、迪卡侬 区域商业中心（约78. 0万平方米）：GTC时尚购物街、天府长城、南城都汇、茂业精品商城、中航时尚购物中心、世纪城 社区商业（约3.7万平方米）：时代晶科名苑、泰和佳园、融城理想、左岸花都 餐饮休闲商业（约6万平方米）：远大·都市风景、铂仕紫荆精品电影城 各类商业面积已达112.6万平方米（位于华阳的纯商业项目戛纳印像10万平方米与锦官丽城社区商业2万平方米未计入，大量写字楼自身配套商业也未计入），相比天府新城未来规划的居住人口60万，人均商业面积已达1.88平方米/人，呈现出严重的供大于求。,南延线商业市场分析,区域商业“航母”：世纪城,项目规模：总投资50亿元，总占地逾1500亩，总建筑面积达180万平方米。 包含有国际展馆、国际会议中心、水上歌剧院、四、五星级酒店各1个、海洋水世界、精品购物长廊、商业水街、历史人文古镇、高档空中别墅、国际商务公寓、甲级写字楼、新世纪公园等多种功能组团，组合为一个“城中之城”。 展馆区（包括展馆和精品步行街）：约26万 酒店文化区（包括四、五星酒店、会议中心、商业古镇、歌剧院、海洋馆、美术馆）：约30万 商业水街区（包括沿水道商业区和商住部分）：约29万 世纪城住宅区（包括高层豪宅和高层公寓）：约17万 写字楼部分：未定（约70万 ） 停车位：约16000个,南延线商业市场分析,南延线商业市场分析,商铺售价：55008500元/，底商最高11000元/ 目前在营商家 “时尚天堂”步行街（包含展馆区）：中国工商银行、中国农业银行、美嘉森OUTLETS及少量便利店 假日酒店西楼（包含国际会议中心）：中信银行、白领快餐、世纪阳光俱乐部 假日酒店东楼：中国建设银行 西蜀廊桥古镇商业：主力商家为会展集团旗下顺兴老茶馆，其余有几家西餐厅和咖啡吧。 天鹅湖花园底商：几乎没有商家入住 ，大面积空置 湖畔独栋商业：少量咖啡吧、烧烤、啤酒广场 酒店经营：引入洲际酒店管理公司，共有房间1500个，其中包含超豪华五星级酒店“洲际大酒店”（581套客房）与四星级酒店“假日酒店”（分东楼和西楼，共792套房间）。 由于缺乏常住人口支撑，世纪城内商业空置情况严重，入住率仅15-20%左右。,南延线商业市场分析,成都市级机关暂缓南迁,2008.7.16，成都市委市政府作出决定，调整市级机关南迁计划，对已建成的新行政中心妥善处置变现，所得收入全部用于受灾群众安置和灾后重建。市级机关已南迁单位妥善安置，未南迁单位暂停南迁。 此次调整指南迁工作计划，而非城市战略规划。按照国务院批准的规划，南部新区作为成都新行政中心的定位不变，成都市“向东向南”的发展战略不变。,市场影响,政府暂缓南迁对天府新城的影响,写字楼 从供应看，新行政中心的总建筑面积超过37万平方米，如果拍卖作为写字楼使用后，将使该区域2009年高档办公楼供应量大增，市场需要较长时间消化。其他规划项目可能放缓开发节奏。从需求看，天府新城已经形成比较成熟的商务氛围，政府暂缓南迁对需求有一定影响，但影响不大。 直接影响，影响程度：高 酒店 现有项目开发节奏会延缓，但总体供应不会减少。从需求看，现有高档酒店主要集中在新会展中心区域，会议和会展带来的需求不会受到影响，但是政府及其带动的消费短时间内无法实现。因此，政府暂缓南迁短期内对酒店需求一定的影响。 间接影响，影响程度：中,市场的影响,纲 要,市场分析,项目开发建议,项目分析,行销推广与销售策略,提纲,周遍市场分析,宏观市场分析,目标客户分析,客户定位,目标客户分析,成都市十一五规划提出巩固和增强成都作为西南地区科技、商贸、金融中心和交通、通信枢纽的地位的城市发展目标； 成都市服务业十一五规划提出服务业发展目标，年均增长率10%以上，到2010年会展、金融、信息、物流、中介等现代服务业占服务业增加值的比重超过50%； 本项目所在的天府新城将打造成以软件及服务外包产业为主导的科技商务新城。,核心产业-/信息软件/金融/保险业/能源/医药； 重要产业-制造业/专业服务业/建筑/房地产业 补充产业-批发/零售/贸易业，交通运输/仓储/邮电业。 客户类型：买家以国有或股份制大中型企业为主，以及发展壮大后的私营企业，其中有相当部分为多元化发展的集团公司。,纲 要,市场分析,项目开发建议,项目分析,行销推广与销售策略,提纲,SWOT分析,项目概况,竞争楼盘分析,项目概况,项目情况,项目总占地面积：22705.53， 建筑密度：50% 容积率：12.3 总建筑面积：33.8万 项目形态：写字楼总15万平方米 商业：6万平米 住宅5万平米 写字楼停车位：1500个 电梯：9P客梯，2P货梯 商业业态：茂业为主力、餐饮、娱乐、休闲、百货精品,纲 要,市场分析,项目开发建议,项目分析,行销推广与销售策略,提纲,SWOT分析,项目概况,竞争楼盘分析,本项目SWOT分析,优势,区位优势：本项目地处高新南区入口，是主要区域交通人流进出通道。 环境优势：地块紧临天府大道,周边视野开阔，展示面强。未来周边有大量总部办公区聚集，有利于区域的整体打造和档次提升。 茂业集团为全国知名企业，具有较高知名度，将给本项目的物业类型增加品牌附加值。 地铁将为项目带来直接经济价值。,项目虽地处高新商务区内，但该区域建设目前属于发展阶段，商业、商务氛围不浓。 项目周边区域未来有大量开工建设项目，会对以后商务办公、商业环境构成一定影响。 成本劣势：本项目地块的土地成本较高，,劣势,项目SWOT分析,机会,成都市经济的高速发展，城市化水平的迅速提高，将带动对办公物业的需求，为本项目的发展提供良好的市场环境。 新特区各项政策的实施，将大大加速天府新城的发展，同时提升投资者在该区域的市场预 期，吸引更多的外来投资者。 高新区政府对该区域规划的进一步实施，（新政府办公物业区域定位-成都金融总部商务区）将使区域商务氛围得到极大的改善，使其发展成为成都市商业、商务新城又一亮点。,大量品牌开发商进驻该区域，加剧了市场竞争。 未来几年区域市场化开发写字楼、商业供应量爆发性增长，本项目将面临较为激烈的客户竞争。 该区域紧邻高新区新行政中心庞大的写字楼群即将进入市场，将使区域的写字楼供应量急剧增加，造成市场供应在短期内严重过剩。 市政府暂缓南迁，对区域整体发展有一定的负面影响。,威胁,纲 要,市场分析,项目开发建议,项目分析,行销推广与销售策略,提纲,SWOT分析,项目概况,竞争楼盘分析,拉德芳斯大厦,高新孵化园高端配套项目，整体品质达到甲级写字楼标准 。 电梯：12部国际品牌高速电梯，4部品牌手扶梯 中央空调：知名品牌中央空调，采用水环热泵系统，独立分户计量 365天24小时冷热自主调节，独立新风系统特设变温除湿，新风量按30m3/人.小时设计 通讯系统：铺设光纤骨干系统直达每层，无线通讯信号覆盖整栋大楼，包括电梯、地下停车场在内全部区域。每户预留电视线路接口 保安系统 地下停车库，每层出入口、电梯轿厢、过道、商场均设有摄像头、监控与报警系统联网、发生报警时自动进行视频定位跟踪。 消防系统 知名品牌消防报警系统，包括：火警广播兼背景音乐系统、自动喷淋系统、消火 栓系统、火灾自动报警系统、灭火器、烟感系统、应急灯、安全出口等。 停车场系统 24小时电子管理系统 电力供应 市网10KV系统供电、地下二层设变配电所，内设10KV配电及10/0.4KV变电，总容量为5800KVA 应急电源 一台650KV自启柴油发电机组 供水：三层以下市政给水，以上高位水箱供水，各层设公共卫生间及开水间 排水系统 雨污分流排水体制，污水排入城市污水系统,拉德芳斯大厦效果图,竞争项目分析,拉德芳斯大厦,主要经济技术指标： 建筑总面积 87950平米 地上建筑面积 67820平米 地下建筑面积 20130平米 建筑高度 71.8米 负三层高度 3.9米 负二层高度 4.5米 负一层高度 3.6米 一层高度 5.6米 标准层高度 3.7米 汽车总车位 426辆 负三层 198辆 负一层 88辆 室外 140辆 外墙装饰 Low-E镀膜隐框玻璃幕墙 建筑结构 框架结构,拉德芳斯大厦剖面图 资料来源：项目官方网站,竞争项目分析,城南科技产业园,规划总建面33万，现建成7.5万 租金：目前租金为3035元/·月， 出租率：目前5060%。 入园企业有京丰特网络、成都科来软件、上海征途信息、新加坡星和通讯、深圳嘉讯软件。 点评： 与高新孵化园定位类似，位置与配套不如孵化园，但推出时间较晚，目前出租率低，但上升迅速，前景比较乐观。,整体效果图,产业孵化楼实景,竞争项目分析,特拉克斯国际广场,占地面积：14872.65平方米 总建筑面积：79712平方米。其中地上63548平方米，地下16164平方米 机动车停车位350个，非机动停车位：254辆 绿地率：15%；容积率：4.27 建筑密度：50.8%；单层面积约1300平方米 层高：3.8米，整个办公区无线网络覆盖 土地获得时间：2004 土地价格：50-60万元/亩 土地性质：教育科研用地 电梯：每个塔楼5部OTIS电梯，2.5米/秒 外立面：中空玻璃幕墙，灰色花岗石干挂、铝塑板饰面。 中央空调：美国原装Trane主机。 商业配套：30000平方米裙楼商业，6层，配8部OTIS电梯，6层贯通中庭。 物业实管: DTZ,竞争项目分析,中国水电大厦（四川）,物业形态：5A智能甲级写字楼，外型简约时尚，总高26层（含裙楼3层） 总建筑面积：76,740.07 单层面积：2,077.27 每层单位数：10个（1-3层除外） 单位面积：81.32-482.12 标准层高：3.7米 大堂挑高：10.8米 车位数：地下-1-2层共计约294个，地面约54个 电梯：德国蒂森品牌，8部客梯（18人，1350KG），2部消防兼货梯（1000KG） 交房时间：预计2009年上半年（暂定2009年5月31日） 项目特色：双层挑高空中花园，将生态元素引入写字楼的商务空间。 销售均价：8900元/,竞争项目分析,川投调度中心,总建筑面积:约81800平方米 净用地面积17.14亩 其中项目综合办公用房40000平方米， 信息中心3500平方米 国际交流中心4500平方米 生产监控指挥调度中心2000平方米、辅助建筑26000平方米（含商务中心、员工餐厅、健身设施、设备机房、底下车库等）。,竞争项目分析,中航城市广场,规划总建筑面积：198457.65m2 地上商业58092.1m2 地下商业13663m2 办公78949m2 单层面积4000 容积率：7.01 地下机动车位：800辆 地下非机动车位：1480辆,竞争项目分析,恒泽动力,总建筑面积为72，389平方米 总高度24层, 地下三层 总高度99.2米,JW万丽酒店,项目总面积为:87565 总建筑高度:147.60米 地下三层:18531,338个车位 高区为JW万丽酒店 低区为甲级写字楼,竞争项目分析,纲 要,市场分析,项目开发建议,项目分析,行销推广与销售策略,提纲,目标客户定位,项目产品定位,销售价格定位,推广主题定位,规划设计和建设周期建议,项目整体定位,整体定位思路,立足天府新城，面向成都，打造城市综合体。,整体定位思路,