贵通集团成都国际总部经济区住宅组团定位沟通36P.ppt
贵通集团成都国际总部经济区 住宅组团定位沟通,逆市下的突围,无论何时何地，好产品总是不缺少买家 无论如何变化，经济效益是第一位的选择 在激烈的竞争中，找到一个合适的支点，撬动整个市场,沟通内容,区位项目位于九江、东升之间的蛟龙工业港交汇处,观点：双流属性成都属性，蛟龙属性东升属性,项目背景,地段项目临市政公园、工业港和大片待开发用地,观点：有自然资源，可依赖蛟龙工业港配套,项目背景,市场项目周边小产权项目众多，离东升客户的心理距离远,观点：机会与风险并存，扭转客户心理需要时间,项目背景,项目背景,竞争项目周边竞争项目较多，产品线丰富，价格偏低,观点：我项目住宅组团的规模、配套等没有绝对优势,项目背景,附：竞争项目列表（在售项目）,项目背景,附：竞争项目列表（未售项目）,附项目SWOT分析,项目背景,优势（S） 交通优势：项目位于双楠大道、双九路及成环路交汇处，可便捷到达成都、双流主城区；未来地铁3号线环城路站点位于项目附近，可与大成都片区连接成为地铁交通体系 环境优势：项目西侧为未来规划的大型市政公园，具备打造公园地产的先天优势 品牌优势：贵通公司在双流片区享有良好的地产开发口碑，御苑枫景、星河湾的标杆品质为本项目奠定了良好的本地购买基础 劣势（W） 规划劣势：当前地块周边规划的行政设施还未呈现，居家环境氛围较弱 心理劣势：项目地块隶属于九江镇蛟龙工业港片区，该片区除具有较多的工业设施、企业外，还保有较大体量的小产权项目，在感官上使得项目区位整体品质较低 规模劣势：项目住宅组团用地规模有限，难以打造大型高尚住区 客源劣势：项目所在区位的本地客源（九江镇客源）数量和购买能力都难以满足项目销售要求；同时外来客户会受到金花片区、东升片区的项目截流，造成项目客源分散,附项目SWOT分析,项目背景,机遇（O） 区域机遇：随着人居·都市阳光、国奥村、林语城等大型项目的逐渐推出，将整体提升该区域的居住品质 配套机遇：项目周边逐渐呈现出的大型娱乐、购物设施和已呈现的运动配套设施，在未来会逐步改善该区域的生活成熟度 威胁（T） 政策威胁：随着国家各项抑制房产发展的政策出台，在项目开发面世阶段整体市场的走势难以预估 价格威胁：贵通公司品牌的高端性和项目自身优异条件，如果要争取更大的经济效益，定价可能相对偏高，将面临区域内低价楼盘的冲击 竞争威胁：区域内多个大型项目的陆续推出，必将分流客源,客群定位,客源现状蛟龙片区对东升和成都主城区客户吸引力偏弱,观点：双楠大道是一道坎，需要努力的引导东升客户跨过,客群定位,客源预判九江、蛟龙、东升、金花为主，少量主城区,观点：留住九江、蛟龙优质客户，吸引东升潜力客户是关键,客群定位,建议：客群定位为东升、九江及成都主城区客户,档次定位,建议：档次定位为“高质中价”，努力向“高质高价”提升,产品定位,定位原则 抗市场风险能力强 发挥地块资源价值 取得可观经济效益,产品定位,逆市下的畅销产品 刚需型项目 赠送型项目 性价比项目 顺市下的畅销产品 资源型项目 高品质项目 刚需型项目 赠送型项目 性价比项目,观点：刚需型产品和性价比产品具有较高的抗风险能力,产品定位,附：2008年逆市下的畅销项目列表,产品定位,户型配比 遵守70/90政策，100平米以下：100平米以上=70%：30% 二房：三房=50%：50% 100平米以下小三房：100平米以上大三房=20%：30%,建议：刚需型产品为主力，预留部分资源型产品,产品定位,户型设计 大面积赠送（入户花园、空中花园、可变空间、挑高阳台等）受限后 仍可利用的“偷面积”手段： 凸窗改造 结构板/雨篷改造 大面积花架改造 2.1米高外挑阳光房 透空阳台（阳台不直接与房间连接）,建议：凸窗和结构板/雨篷改造可利用，后三种方法有报建风险,产品定位,刚需户型推荐 （3+2+3）,优点：通透性好/观景面宽/利于拼接,产品定位,刚需户型推荐 （3+3+3+3）,优点：经济性好/通透性好/观景面宽/利于拼接,产品定位,刚需户型推荐（2+2+2+3）,优点：2.5房设计/工作空间设计/利于拼接,产品定位,刚需户型推荐 （2+2+2+2）,优点：观景面宽/通透性好,产品定位,刚需户型推荐 （2+2+2）,优点：观景面宽/通透性好/利于拼接,产品定位,地块价值,观点：地块资源价值突出，均好性较强，但有未知因素,产品定位,户型分布,观点：户型分布须与地块价值紧密结合,产品定位,布局示意（纯刚需方向）,出入口,产品定位,经济指标 用地面积110亩 住宅容积率2.83 住宅建筑密度23.6% 住宅建筑面积20.8万 3房：2房=55%：45%,产品定位,产品组合 可将公园一侧3+2+3住宅调整为板式大3房，变为舒居产品 可在公园一侧住宅下设2层底商，实现更大利润 可在公园一侧设置低密产品（不推荐，因整体收益会降低）,形象定位,案名 思路：延续贵通集团 “御苑”品牌，主打环境 贵通 · 御苑春晓 贵通 · 御苑林溪 贵通御苑 · 大树人家,形象定位：森林公园住区,备选： 新双楠 大树人家 都市低碳社区 都市鲜氧住区,案名示意,贵通 · 御苑春晓,新双楠 森林里的家,盈利分析,假定条件 地价150万元/亩 售价4500元/ 暂不考虑商业 在以上条件下，项目总投资约9.2亿元，销售总收入约10.8亿元，项目税前利润约1.6亿元，毛利润率约17.3%,后续工作,市场补充调研 产品深化调整 营销策略制定 财务可行性分析,谢谢 交流时间,
