阜阳市环球·外滩国际城2012年销售计划总体分析 99P.ppt

环球·外滩国际城 2012年销售计划总体分析,PART1：2011年阜阳市场分析,前言,2011年是房地产调控政策集中发力的一年，在以“ 双限”为主要特色的政策影响下，2011年下半年开 始成交量下滑，观望情绪加剧成为市场主旋律，从 阜阳市一年来楼市的发展来看其主要特点是：土地 市场略显冷清，开发指标增长迅速，建设规模快速 增长，销售市场出现下滑，住房销售均价增幅放缓 。,住宅成交量分析：,2011年阜阳住宅全年累计成交套数9040套，累计成交面积86.9万，和2010年全年相比套数下滑5.2%，面积上扬5.1%。12月，阜阳楼市量跌价升，累计成交套数为181套，为两年来单月成交的最低，成交面积为1.86万，环比上月分别减少44.1%和41.9%。 整个12月份，开发商大幅增加推盘的力度，但是市场受政策影响很大，观望气氛大幅增加，住宅销量成为两年来的最低水平。 2011年全市商品房成交量147.09万，同比下降24.36%；阜阳城区117.14万，同比下降4.5%，商品住房价格7、8月份达到全年最高，进入4季度整体出现回落，4季度与3季度相比下降达到2.1% 从季度分布来看逐次递减，第一季度宅销累计26.24万平米，第二季度宅销累计25.28万平米，第三季度宅销累计23.72万平米，第四季度宅销累计11.66万平米。,住宅成交均价分析：,2011年全年阜阳城区商品房成交均价4905元/，同比上涨9.1%，其中商品住宅成交均价4858元/， 同比2010年均价3988元上升870元，涨幅21%。12月份住宅均价是5065元/ ，环比增加125元/， 涨幅2.5%。,住宅可售量月度走势：,截止12月底，阜阳可售面积为56.33万，当月成交面积为1.9万，去化周期为14.5，伴随着成交量 的大幅回落，和新增供应量的增加，其去化周期大大延长。总体看，阜阳楼市住宅市场去化周期主要 受成交量指标影响。,阜阳城区房地产市场批准预售：,12月份，阜阳城区共批准预售面积22.3万，同比上涨18.3%，环比上涨758%，其中住宅17.86万 ，同比上涨16.6%，环比上涨677%。1-12月份阜阳城区商品房批准预售面积为150.48万，同比下降 3.2%，其中住宅119.24万，同比上涨34.5%，截止到年底，累计可售面积为94.87万，同比上涨 23.5%，其中住宅56.33万，同比上涨31%。,住宅供求关系分析： 2011年全年住宅累计供应119.24万，累计销售面积86.9万，供求比为1.37，供应远大于成交。12月，阜阳楼市累计新增面积17.86万，累计销售面积1.86万，供求比为9.60，供应远高于成交。在没有降价的前提下，尽管开发商大幅推盘入市，仍不能扭转成交的惨淡。,2011年房地产投资建设规模快速增长： 2011年，全市房地产开发投资76.9亿元，同比增长51.02%；商品房施工总面积701.8万，同比增长24.01%，其中新开工面积348.1万，同比增长52.6%，竣工总面积119.2万，同比增长21.8%。建设规模的快速增长，主要依赖于保障性住房建设的带动。 2011年阜阳土地市场分析： 2011年度阜阳市房地产开发购置土地面积154.5万，同比下降26.4%，全年出让用于房地产开发土地面积为102.24万，同比下降5.5%，特别是第4季度成交为零，全年出现多幅地块以底价成交，并出现流拍现象，土地市场的低迷反映出开发企业拿地谨慎，对房地产市场预期不容乐观。,2011年阜阳市房地产市场销售情况（含5县）： 1、1-12月份我市商品房销售备案面积147.09万，同比下降24.36%，其中住宅118.6万，同比下降24.69%。全年我市商品房销售均价4175元/，同比上涨19.8%，其中商品住宅3439元/，同比上涨18.5%。 2、12月份全市商品房销售备案面积5.44万，所辖5县市中，临泉县销售面积居上0.87万，同比增长53%，颍上县居下为0.12万。 3、12月份阜阳城区商品房销售备案面积3.38万，344套，同比下降4.5%，环比下降17.56%，其中商品住宅1.86万，181套，同比下降1.3%，环比下降42%。 4、12月份阜阳城区商品房销售总额1.82亿元，平均销售价5393元/，其中住宅平均销售价5065元/。 5、12月份阜阳城区商品房平均销售均价环比上涨3%，其中住宅环比增长2.5%。 6、2011年度阜阳城区商品房成交均价4905元/，同比上涨9.1%，其中商品住宅成交均价4858元/，同比涨幅21%。 7、12月份全市商品房住房平均销售均价3773元/，环比上月下降1.8%。所辖5县市区中，临泉县销售均价最高为4087元/。,表格分析,从整体上看，市场现实供应量（竣工）和潜在供应量（新开工）都有较大幅度的增长，可以预期未来房地产市场供应将较为充足。,表格分析,表格分析,从以上数据可以看出，虽然房产市场同比售价有较大提高，但供应量在持续加大，销量已显著下滑，房地产调控已现效果，初具拐点形态。,2012年阜阳楼市下一阶段预测： 1、房地产市场下行趋势将持续。第4季度以来受国家宏观调控政策的影响，我市商品房成交量环比出现下跌，特别是11、12月份最为明显，以阜阳城区为例，11月份商品房成交面积4.28万，其中商品住宅3.38万，环比分别下降60%和52%。 12月份，商品房成交面积3.38万，其中商品住宅1.86万，环比分别下降17.5%和42%。由于居民对商品住房价格下降预期的影响，未来一段时间（3-5个月）形势不容乐观，对开发企业而言，去库存化压力将进一步加大。 2、商品住房价格涨幅放缓，价格松动即将出现。通常来看，量跌是价跌的先兆，从我市近期房价的走势上也可看出这一点，以阜城为例，9月份商品住宅成交均价4868元/，10月份4893元/，环比上涨0.51%，11月份4940元/，环比上涨0.96%，12月份5065元/，环比上涨2.5%，随着“两节”临近，预计开发企业必将用较大的“优惠”政策以迎合即将返乡的“大军”，争成交量换回笼资金。 3、开发企业面临“优化重组”，面对房地产市场诸多不确性因素及当前种种困境，房地产开发企业面临着“洗牌”，优化重组、调整经营思路也许是企业的最佳选择。 4、促开工促建设促销售是目前的工作重点。当前阜阳市房地产市场主要面临的是巨大的刚性需求如何释放出来以及释放出来时市场如何应付。正确的舆论引导，透明的市场信息披露尤为重要，一方面引导人们合理消费，一方面引导企业理性销售。 总结：未来阜阳的房地产市场会进入一个供应量大，成交量下滑的时期。现阶段有楼盘已开始暗地降价。2012年的房地产市场会有一个相对不容乐观的态势。,PART2：阜阳城区在售个案分析,颍州区,正基首府 红堡城 金悦时代 丽丰一品 易景国际 银河金座 御景城,正基首府,基本信息,区位配套,学 校： 内有配套幼儿园 第十五中学 商 场： 红梅百货 小区有6万方商业 邮 局： 清河路邮政支局 银 行： 银行：阜王路徽商银行 医 院： 阜阳中医院院 其 它： 颍州区委政府 目前暂无交通,1、2011年共推出C1#,C3#,E4#、B1#、A2#高层 原价：均价5000元/平，起价4600/平，最高价6900元/平 。（会员卡力减10000元，一次性付款98折，按揭贷款99折。） 目前价格：均价5000元/平，起价4600元/平，最高价6900元/平 。（会员卡力减10000元，一次性付款98折，按揭贷款99折。） 2、2012年1月推出B2#楼： 原价：均价5100元/平，起价4800/平，最高价6800元/平 。（买房送汽车、或者抵50000元房款） 目前价格：均价5100元/平，起价4700元/平，最高价6800元/平 。（买房送汽车、或者抵50000元房款） 3、商铺价格：未定 4、未来推盘：项目进行到2期，共计3期，预计今年会推出剩余的7栋高层中的4栋，价位在5100-5300元，总体量约400余户 总结：1月份开盘B2#由于促销力度较大，销量较为乐观，虽然价位较之前有所增加，但折扣后价位无明显变化。,房价走势,2011年推盘量：E4#、C3#、C1#、B1#、A2#共555套，共53586平方，其中2010年剩余房源83套。 2011年销售量：E4#：143、C3#：71、C1#：85套、B1#：66套、A2#：52套，2010年剩余房源：76套，共493套，销售率：88.8%，销售面积为47600平方。 2012年预计推盘量：B2#、B3#、C2#、C4#，共400余套，共42300平方左右，价位5100-5300元。,销售分析,红堡城,基本信息,区位配套,教育配套：实验中学、鸿远小学、阜阳十五中 商业配套：合家福超市、购物中心 银行：建设银行、工商银行 幼儿园：开发区欣颖幼儿园 医院：骨科医院、创伤医院,1、2011年共开出3#、7#、9#、11#、12#、15#、16#高层 原价：起价：4500元/，均价约4700元/平，最高价：6000多元/（一次性付款95折，按揭贷款96折） 目前价格：起价：4550多元/，均价约4800元/平，最高价：6100多元/，（一次性付款95折，按揭贷款96折。） 2、2012年推出2#5#楼： 原价：均价4900元/平，起价 4600元/平，最高价6500元/平 。（一次性付款89折，按揭贷款93折。） 目前价格：均价4900元/平，起价4600元/平，最高价6500元/平 。（ 一次性付款89折，按揭贷款93折。） 总结：住宅除3#楼剩余10多套难去化房源有较之前折扣加大，但属于明降暗升，价格浮动不大。,房价走势,2011年推盘量：3#、7#、9#、12#、15#、16#、11#共860套，共83740平方。 2011年销售量：3#:103套、7#：133套、9#：129套、12#：134套、11#15#：149套，16#：68套，共716套，销售率：83.2%，共69672平方。 2012年预计推盘量：8#、10#、2#、5#、6#共480余套，共47200平方左右，价位：4900-5000元。,销售分析,金悦时代,基本信息,区位配套,金悦时代处于南二环路与阜王路交汇处 学 校： 清河小学 十五中 商 场： 华联超市 邮 局： 清河路邮政支局邮政储蓄 银 行： 徽商银行 建设银行 幼儿园 飞翔鸟中英文幼稚园 医 院：阜阳中医院院 其 它： 毗邻颍州区政府、 政务 中心、阜阳广电中心,1、2011年5月8日开盘的1#、3#楼仅剩40多套在售，面积有104平米和130平米 原价：起价：5590多元/，均价约5800元/平，最高价：6900多元/（一次性付款99折，按揭贷款无优惠） 目前价格：起价：5600多元/，均价约5900元/平，最高价：6900多元/，（一次性付款98折，按揭贷款99折。） 2、2011年8月推出2#楼： 原价：均价6000元/平，起价5620元/平，最高价7020元/平 。（一次性付款98折，按揭贷款99折。） 目前价格：均价6000元/平，起价5620元/平，最高价7020元/平 。（ 一次性付款98折，按揭贷款99折。） 总结：目前金悦时代在售的房源均为2011年开盘的剩余房源，从目前对外公开的价格来看，总体均价略微上浮。,房价走势,2011年推盘量：2011年推出1#2#3#共437套（3#楼未备案）52440平米，2010年剩余房源80套9786平米，共计517套62226平米。 2011年销售量：1#：136套，2#：76套，3#：101套，2010年剩余房源：62套，共375套45162平米，销售率：73.0%。 2012年推盘量：10#：162套，16000平米左右，预计价位：5900-6000元。,销售分析,丽丰一品,基本信息,区位配套,学校：丽丰幼儿园、清河小学分校区、十五中学，银行：中国建设银行、徽商银行、工商银行、农业银行，娱乐休闲：清河广场 ，商业：乐购、华联大厦，天马菜市场,1、2011年5月推出A16#,A17#： 原价：均价5700元/平，起价5400/平，最高价7500元/平 。（一次性付款98折，按揭贷款99折。十套特价房最高可享60000元优惠） 目前价格：均价5700元/平，起价5400元/平，最高价7500元/平 。（一次性付款98折，按揭贷款99折。十套特价房最高可享60000元优惠） 2、商铺价格：未定 3、未来推盘：因开发商原因，小区内部拆迁尚未结束，所有在建住宅均已销售完毕，总销量1200套，其余什么时候开发未知。 总结：去年5月份开盘16#、17#所剩房源均为大户型，且由于口碑不好销量欠佳，春节期间无明显优惠，价位较稳定，暂未出现明显变化。,房价走势,2011年推盘量：A16#、A17#共364套44687平米，2010年剩余房源214套26584平米，共计578套71271平米。 2011年销售量：A16#：168套、A17：151套，2010年剩余房源180套，共计499套61507平米，销售率：86.3%。 2012年预计推盘量：C区4栋，共计600余套68900平米左右，预计价位：5700-5800元。,销售分析,易景国际,基本信息,区位配套,学 校： 15中， 商 场： 华联超市（附近） 邮 局： 清河路邮政支局 邮政储蓄 银 行： 徽商银行 工商银行 幼儿园： 配套双语幼儿园 医 院： 阜阳中医院 民航家属院院 其 它： 阜阳广播电视台、颍州区政府、政务中心,1、2011年5月初开盘的S3#S4#楼仅剩30多套在售，面积有90-135平米。 原价：起价：5500元/，均价约5700元/平，最高价：6200多元/（一次性付款99折，按揭无优惠） 目前价格：起价：5500多元/，均价约5700元/平，最高价：6200多元/平，（一次性付款98折，按揭贷款99折。） 2、2011年10月推出S5楼： 原价：均价5800元/平，起价 5600元/平，最高价6600元/平 。（一次性付款99折，按揭无优惠。） 目前价格：均价5800元/平，起价5600元/平，最高价6600元/平 。（ 一次性付款99折，按揭无优惠。） 总结：住宅现剩余70多套，房价较稳定，无明显变化。,房价走势,2011年总推盘量：2011年推出S3#、S4#、S5# 共332套39327平方，2010年剩余房源106余套10289平方，共计438套，49616平方。 2011年总销售量：S3#：31套，S4#:126套，S5#：48套，2010年剩余房源：88套，共：293套，33143平方，销售率66.9%。 2012年预计推出N6、N9、S11、S12、S15、S18，6栋共368套，35500平方左右，价位预期在5700-5800元。,销售分析,银河金座,基本信息,区位配套,学 校： 清河小学 十五中 商 场： 阜阳商厦中新超市 邮 局： 汽车南站邮政支局 银 行： 徽商银行 幼儿园： 小红帽幼儿园 医 院： 阜阳市中医院院 其 它： 阜阳电视台 市行政服务中心,1、2011年共推出3#、5#、6#楼： 原价：均价5000元/平，起价4680/平，最高价7200元/平 。（会员卡力减10000元，一次性付款98折，按揭贷款99折。） 目前价格：均价5000元/平，起价4680元/平，最高价7200元/平 。（会员卡力减10000元，一次性付款98折，按揭贷款99折。） 2、2012年1月推出7#楼： 原价：均价5100元/平，起价4700/平，最高价7300元/平 。（会员卡力减10000元，一次性付款97折，按揭贷款99折。） 目前价格：均价5100元/平，起价4700元/平，最高价7300元/平 。（会员卡力减10000元，一次性付款97折，按揭贷款99折。） 3、商铺价格：未定 4、未来推盘：项目共计6栋楼，已开4栋，剩余1#、2#（共228套）开盘时间未知，看市场情况而定， 总结：8月份开盘6#所剩房源均为大户型，元旦开盘的7#销量欠佳，春节期间无明显优惠，价位较稳定，暂未出现明显变化。,房价走势,2011年推盘量：3#、5#、6#共350套，共34816平方。 2011年销售量：3#：84套、6#：50套、5#：94套，共销售228套，共22665平方，销售率：65.1% 2012年预计推盘量：1#、2#、7#共计：333套，共32600平方左右，价位50005200元,销售分析,御景城,基本信息,区位配套,学 校： 实验中学 鸿远小学 商 场： 和家福超市、购物、 中心 邮局： 南站邮政支局 银行： 建设银行、工商银行 幼儿园： 开发区欣颖幼儿园 医院： 骨科医院 创伤医院院 其它： 康康药房、万霖社区,1、2011年6月开盘的一期共推出高层1#、6#、13#、15#、16#；均33层，面积为116、126、132、144、168平米： 原价：起价：4600多元/，均价约5000元/平，最高价：5900多元/（一次性付款98折，按揭贷款99折） 目前价格：起价：4600多元/，均价约5000元/平，最高价：5900多元/平，（一次性付款98折，按揭贷款99折。） 2、2011年12月推出17#楼： 原价：均价5100元/平，起价4700元/平，最高价6000元/平 。（一次性付款98折，按揭贷款99折。） 目前价格：均价5100元/平，起价4700元/平，最高价6000元/平 。（ 一次性付款98折，按揭贷款99折。） 总结：住宅一期已销售80%以上，二期销售缓慢，仅销售20%，价格无明显变动。,房价走势,2011年推盘量：1#、6#、13#、15#、16#，17#，共1002套，93685平方，2010年剩余房源23套，2680平方，共1025套，96365平方。 2011年销售量：1#：164套，6#：119套，13#：98套，15#：113套，16#：117套，17#：35套，2010年剩余房源20套，共666套62540平方，销售率：64.9%。 2012年预计推盘量2#、3#、5#、10#、11#、12#、18#共800套, 78500平方左右，均价5100-5300。,销售分析,颍泉区,华兴滨河苑 美在花城 香港财富广场 东方第一城,华兴滨河苑,基本信息,区位配套,学校：泉北小学 第四中学 银行：农行 工行 农村信用社 医院：第五人民医院 公交：4、9、5、20路到汽车北站下即可 其他：华联超市 泉北大市场,1、2011年5月26日开盘的2#、8#、9#，面积有104平米和130平米： 起价：4900多元/，均价约5000元/平，最高价：6800多元/（一次性付款98折，按揭贷款99折） 目前价格： 4900多元/，均价约5000元/平，最高价：6800多元/（一次性付款98折，按揭贷款99折） 2、 2012年1月1日开盘推出的1#、6#楼：面积有85平米，92平米，125平米： 起价：4980元/平，均价5200元，最高价6900元/平 。（一次性付款98折，按揭贷款99折。） 目前价格：起价4980元/平，均价5200元/平，最高价6900元/平 。（ 一次性付款98折，按揭贷款99折。 总结：住宅价位较稳定，略微上浮。,房价走势,2011年推盘量：2#、8#、9#共168套18485平米。 2011年销售量：2#：86套、8#：36套、9#：38套，共160套17864平米，销售率：95.2% 2012年预计推出：1#、6#，共660套63700平米左右，价位：5200-5300元。,销售分析,美在花城,基本信息,区位配套,学 校： 泉北中学 市第四中学 颍河中学 商 场： 华联超市 邮 局： 泉北邮政支局 银 行： 农业银行 工商银行 农村合作信用社 幼儿园： 新心幼儿园 泉北幼儿园 医 院： 市五院 嘉华门诊部院 其 它： 双河小学 东方超市,1、2011年9月开盘的1#、2#、3#楼还有部分剩余，面积93-126平 原价：起价：4800多元/，均价约5100元/平，最高价：6900多元/（购房即可赠送液晶电视一台，一次性付清，优惠3个点，首付三成无优惠，四成0.5个点，五成1个点，六成1.5个点，7成2个点 ） 目前价格：起价：4800多元/，均价约5300元/平，最高价：6900多元/（购房即可赠送液晶电视一台，一次性付清，优惠3个点，首付三成无优惠，四成0.5个点，五成1个点，六成1.5个点，7成2个点 ） 2、商铺价格：未定 3、未来去化：预计今年会拿出3栋高层出来，总体量300多套，价位受市场影响应该变化不大，预期均价5200-5300元 总结：售市场环境影响，加之项目首次开盘，所以价位变化不大。3栋搂大面积去化较慢，春节期间无明显优惠，价位较稳定。,房价走势,2011年推盘量：1#、2#、3#共570套，共64465平方 2011年销售量：1#：7套、2#：152套、3#：42套，共201套，共22756平方，销售率：35.3%。 2012年预计推盘量：4#、5#、6# 预计300余套，共29600平方左右，预计价格52005300元。,销售分析,香港财富广场,基本信息,区位配套,学 校：安徽省阜阳第一中学 三中商 场：千百意 步行街 浙江商贸城 百货大楼 10万香港财富广场购物中心等邮 局：市邮电局银 行： 中国银行 建设银行 工商银行等幼儿园：育新幼儿园医 院：阜阳市第五院 市中医院院其 它： 未来皖西北商业中心区,1、2011年8月开盘的2#楼仅剩10多套在售，面积为136平米以上的大户型 原价：起价：5900多元/，均价约6500元/平，最高价：7500多元/（一次性付款98折，按揭贷款99折） 目前价格：起价：5900多元/，均价约6500元/平，最高价：7500多元/（一次性付款99折） 2、商铺价格：单层25000-48000元/ 总结：项目分为2期，一期商业全部去化完毕，2期住宅共1栋搂，价位为明显变化,房价走势,2011年推盘量：2#：198套，27720平方。 2011年销售量：2#：186套，26040平方，销售率93.9%。 2012年推盘量为剩余的12套住宅，共1680平方，均价：6500元/平。,销售分析,东方第一城,基本信息,区位配套,学 校：文峰小学、三里小学、民族中学、九中商 场：苏果超市 步行街邮 局：颍上路邮政支局银 行： 中国银行 工商银行等幼儿园：阜阳市民族幼儿园医 院：市五院 友好医院院其 它： 古商城 东城河,1、 2011年12月推出12#多层，11#小高层，其中多层128平米的仅剩两套 原价：均价7000元/平，起价6580元/平，最高价7800元/平 。（一首付30%无优惠，首付50%优惠一个点，70%优惠两个点，一次性付款优惠三个点 。） 目前价格：均价7000元/平，起价6580元/平，最高价7800元/平 。（首付30%无优惠，首付50%优惠一个点，70%优惠两个点，一次性付款优惠三个点 。） 2、商铺价格：单层20000-32000元/ 3、项目3期拆迁工作尚未开始，所以开盘日期及去化量未知 总结：住宅价格稳定，无明显降价。,房价走势,2011年推盘量：11#、12#共73套，共7951平方。2010年剩余房源90套，共9100平方，共计163套，共17051平方。 2011年销售量12#：13套，11#：21套，2010年剩余房源销售75套，共106套，共11083平方，销售率65.0%。 2012年推盘量未知，因为该项目3期拆迁工作尚未开始。,销售分析,个案分析,一、从目前摸排的阜阳城区的一些个案情况上来看，2011年住宅市场总体上的销售 还是比较平稳的，但是和2010年相比，销售面积下浮4.5%，销售均价增幅放缓， 甚至部分楼盘价格略微下浮，说明国家的房产政策给房地产市场带来一定的影响 ，造成客户的观望气氛较浓。 二、根据我们通过各种途径得知摸排各项目的2012年的销售计划上来看，2012年推量基本平稳，价格和2011年也无明显变化，大部分个案价格在5000-5300左右，但是从阜阳总体供应量上来看，2012年的供应量会越来越大，未来阜阳市场的各项目的竞争将越来越大。 三、在目前国家政策不松动，客户观望较浓的情况下，2012年的阜阳房地产市场会进入一个供应量大，成交量下滑的时期，2012年的房地产市场会有一个相对不容乐观的态势，但是阜阳的房地产市场还是存在巨大的刚性需求。所以我们下阶段工作是在这种情况下，如何将其释放出来以及释放出来时市场如何应付，给客户一个合理的消费理念。,PART3：本案2011年销售数据分析,项目推量,2011年3月份，我司“环球·外滩国际城”项目，项目整体分为A、B、C、D、E、F六大标段，项目处于DE标段尾房销售，F标段蓄水阶段，具体可售量如下：,住宅： 1、D/E标段剩余尾房：剩余住宅98套，总面积20167.62，总销金额约10625.0086万元； 2、F标段新推量：住宅384套，总面积43842.9，总销金额约26982.1461万元； 商铺： 1、ABCDE标段商业：剩余商铺86套，总面积17230.92，总销金额约270364511.76 万元（按签约价）； 车位： 1、 DE标段：剩余车位81套，总销金额978.5万元。,销售概况,截止2011年12月份，项目整体销售情况如下：,住宅： 共销售312套，总面积37739.10，总销金额约2.2276亿元，其中； DE标段尾房38套，总销面积7992.04，总销金额约3983.2374万元，去化比例约40% F标段住宅销售274套，总销面积29747.06 ，总销金额约1.83亿元，去化比例约70% 住宅剩余170套，共计面积26271.42，总销金额15356.8841万元； 车位： 共销售45套车位，销售总金额538.5万元； 商铺： 商铺11月下旬上市，暂无销售业绩；,另：商铺暂无销售，无销售业绩,另：商铺暂无销售，无销售业绩,PART4：本案2012年销售（大定）预测,项目推量,2012年在没有新的推量，只在销售前期剩余房源的情况下，具体可售量如下：,住宅： 1、D/E标段剩余尾房：剩余住宅60套，总面积12175.58； 2、F标段新推量：住宅110套，总面积14095.84； 商铺： 1、ABCDE标段商业：剩余商铺86套，总面积17230.92； 车位： 1、 DE标段：剩余36个。,方案一,2012年的各个物业价格不变，与2011年项目的价 格保持一致，价格没有浮动的前提下。,住宅,2011年本案大面积销售量占总销售量的比例,2011年本案各面积段销售量比例分析,一、2011年阜阳的整体住宅供求比是1.37，但是随着2012阜阳整体住宅供应量的加大，客户观望情绪渐浓，2012年阜阳的整体住宅供求比将进一步加大，再根据本案在2011年的住宅销售套数去化率65%（大定），销售面积去化率59%（大定），合理的推断本案2012年的销售去化率（大定），推算出本案2012年的住宅整体销售额。 二、在本案2012年的整体推量中，剩余大户型房源所占的比例较大，是我们在2012年的销售难度重点，在2011年本案所销售的住宅中（大定），大户型房源仅占2011年所有的销售房源的套数比例为11%，面积比例为20%，相应的小户型房源销量占小户型总推量的（套数比73%，面积比70%），相应的大户型房源销量占大户型总推量的（套数比34%，面积比37%），故在2012年，在本案小户型房源较少，大户型房源较多的情况下，大户型的销售去化率对项目的总销售金额占有相当大的影响。,分析,预测计算：综合考虑，预估2012年总体销售套数去化率（大定）约为56%，销售面积去化率（大定）约为50%，相应的小户型房源销量占小户型总推量的（套数比70%，面积比68%），相应的大户型房源销量占大户型总推量的（套数比30%，面积比32%） 。但是随着2012年阜阳整体住宅市场的供求比进一步加大，和本案所剩余房源特殊性的情况下，比例仍有可能下浮，达不到上述预估水平。,商业,分析,本案2011年商业销售为零，没有销售业绩，通过各方面调查，我们分析出以下原因： 一、本案所在售的商铺，大面积的商铺数量占有所有商铺量的很大比例，所以总价高，客户的消化能力不够，购买力不强，故造成销售去化难度大。 二、本案所有商铺中含有一小部分小面积商铺，19-30(7套），但同样未有销售业绩，造成这个原因的主要是由于这些小商铺所在位置并不理想，而且单价较高（签约均价29697.34元/）。 三、通过客户摸排，大部分客户只能最大承受200万以内的总价，绝大部分客户只能承受100万左右的总价，而且由于本项目几乎所有的商铺只能一次性付款，不能按揭，而且没有一个很好的商业招商返租营销策略，所以对商铺的销售也产生了很大的影响。 预测计算：本案积累的前期的商铺客户群体很少，通过摸排，客户普遍认为商铺位置、价格、面积等原因比较欠佳，购买意向都不强。故在这里我们无法推段出具体比例，我们预估2012年按3套商铺的销售量进行计算，推算出商铺的总销售金额。,车位,分析,本案2011年车位的销售情况比较平稳，销售间数去 化率占总间数的56%。 预测计算：我们预测本案2012年的车位销售去化率为 50%左右。,总结,通过我们前面的各项分析和预测，我们可以推算出本案2012年总销售金额（大定），为后期工作做为依据。,方案二,一、2012年的各个物业价格暗降。 二、住宅大户型房源做精装样板房，吸引客户。 三、商业的招商返租营销策略方案重新制定，并要有很好的执行力，吸引客户。,预测计算：综合考虑，预估2012年总体销售套数去化率（大定）约为65%，销售面积去化率（大定）约为60%，相应的小户型房源销量占小户型总推量的（套数比80%，面积比75%），相应的大户型房源销量占大户型总推量的（套数比38%，面积比43%） 。但是随着2012年阜阳整体住宅市场的供求比进一步加大，和本案所剩余房源特殊性的情况下，比例仍有可能下浮，达不到上述预估水平。,住宅,商业,预测计算：本案积累的前期的商铺客户群体很少，通过摸排，客户普遍认为商铺位置、价格、面积等原因比较欠佳，购买意向都不强。虽然有许多客观因素存在，但是通过我们暗降价格，来弥补总价高的因素，并有较好的招商返租政策和执行力，赋予商业未来的潜在价值，来引导客户群体的购买欲望。在这里我们无法推段出具体比例，我们预估2012年按6套商铺的销售量进行计算，推算出商铺的总销售金额。,车位,本案2011年车位的销售情况比较平稳，销售间数去 化率占总间数的56%。 预测计算：我们预测本案2012年的车位销售去化率为 50%左右。,总结,通过我们前面的各项分析和预测，我们可以推算出本案2012年总销售金额（大定），为后期工作做为依据。,以上方案仅供参考 谢谢！,