山东济宁蓝天地块策划提案 2011-150页.ppt

蓝天项目地块 策划提案,烨隆地产服务机构 2.6,谨呈：蓝天置业,版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归天娇地产服务机构有限公司所有，未经天娇地产服务机构有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,前 言,非常感谢蓝天置业给予我们本次参与项目提报的机会。我司着力安排精英骨干力量经过半个月的缜密的调查、分析最终形成了本方案,本报告致力于解决的问题： 1、对项目的理解和把握 2、产品核心价值定位 3、产品的优化 4、如何实现项目高价值,报 告 思 维 导 图,项目属性研判,济宁高端市场研究,会所配套建议,精装建议,新技术应用,市场小结,小结,提出问题,济宁文化经济特性,房地产市场发展分析,建筑风格优化建议,户型优化建议,物业服务建议,区域市场竞争分析,项目定位,产品建议,属性分析,项目SWOT分析,市场战略,市场定位,形象定位,客户群定位,商业部分,商业规划建议,商业定位,营销推广,营销策略,推广策略,策略层面的关键词One,颠覆,颠覆济宁现有市场高端项目的品质形象。,策略层面的关键词Two,超越,不是说服，是引领他们开阔更高的眼界， 超越自身，继续超越其它。,策略层面的关键词Three,高度,没有高度就没有关注，必须影响城市的高度。,欲立先破,思辨我们的思路,突破现有高端市场 树立城市豪宅标杆,突破现有高端市场,他们成为高端的因素： 国翠城：低碳概念下的科技产品； 红星8号：区位地段及学区概念的支撑； 森泰御城：绿化带来的视觉冲击； 新世纪花园：无特色的产品，依靠地段支撑； 鲁商南池公馆：依靠南池水景公园，湖景项目。 ,思辨我们的思路 破,树立城市豪宅标杆 济宁房地产发展史上的一次变革 影响并指引着未来济宁房地产发展趋势 毫无疑问的济宁未来城市最为稀缺的豪宅产品,我们成为豪宅的因素： 地段、配套、产品、营销,思辨我们的思路 立,目 标,项目目标：,成为济宁豪宅价值标杆和品质标杆； 超越区域内项目价格水平，成为市场的领导者； 实现利润最大化,企业目标：,成为蓝天置业品牌形成的主要驱动力； 实现蓝天置业引领济宁高端市场以及站稳济宁市场的战略布局；,地段决定了本案的档次定位高端产品；通过策划营销提升项目价值，以豪宅产品定位，实现品牌与利润的双向收益。,思辨目标,基于项目的目标及本身条件决定了本项目必须跳跃区域价格水平、突破高端定位，打造一个豪宅项目。,楼面地价1300元/平米,建安成本2400元/平米,精装修成本1500元/平米,其他费用1800元/平米,利润率30,10000 元/平方米,1、国翠城：12000元/14000元/。实际成交价8000元/左右； 2、红星8号：8000元/，实际成交价7000多元/平米； 3、森泰御城：6000元/7000元/ 4、新世纪花园：8000元/（二手房） 5、鲁商公馆：8000元/-10000元/（预期）,济宁高端项目,项目品牌,利润最大化,突破济宁市场上的高端项目,引领济宁市场豪宅产品，济宁房地产发展趋势,思辨目标,整体 实际成交均价,报 告 思 维 导 图,项目属性研判,济宁高端市场研究,市场小结,小结,提出问题,济宁文化经济特性,房地产市场发展分析,区域市场竞争分析,项目定位,属性分析,项目SWOT分析,市场战略,市场定位,形象定位,客户群定位,商业部分,商业规划建议,商业定位,物业服务建议,公共空间及配套建议,新技术应用,规划及建筑风格建议,户型优化建议,园林景观建议,产品建议,营销推广,营销策略,推广策略,历史文化名城东文西武南水北佛中古运河 山东内河航运中心 山东省重点规划建设的三大工业中心城市之一,全国煤炭能源基地 山东省农机生产基地 全国大型煤化工产业基地 国家级生物技术产业基地 国家级工程机械产业基地 国家级纺织新材料产业基地 国家级挂车（专用车）产业基地 全球最大的小松工程机械产业基地,市场分析城市发展城市印象,市场分析城市发展经济运行概况,2010年全市经济概况 2010年，国民经济实现平稳较快增长。初步核算，2010年全市实现地区生产总值2542.8亿元，比上年增长12.9%。其中，房地产业增加值56.0亿元，增长7.1%。人均地区生产总值达到31500元(按现行汇率折算为4653美元)，比上年增加3008元，按可比价格计算增长11.9%。 2011年1-4月份全市经济概况 2011年前4个月济宁市经济总体保持了平稳较快增长态势，呈现几个问题特征。 随着夏季用电高峰即将到来，全市节能降耗压力将有增无减； 五次上调存款准备金率，两次加息，全市企业中长期贷款增量及占比明显下滑； 亿元以上新开工项目同比减少28个； 商业地产持续升温，暗藏一定风险；,2010年全市房地产市场运行主要特点,（一）房地产开发投资持续高位增长； （二）房屋施工规模平稳扩大，供应量明显增加； （三）房屋竣工面积继续扩大，增速放缓； （四）销售市场起伏波动，整体运行良好； （五）房屋销售价格呈现“波浪式”发展态势 。,2010年各月房地产业投资总量及增速,市场分析区域市场2010年运行概况,2010年全市各月商品房销售面积、销售额及增速,2010年各月当月销售价格同比增速（%）,市中区现在掌控济宁的中央大势，高端项目集中于此； 高新区城市规划起点高，规划科技新城，带动区域热度提升。兴唐、九巨龙等已从高新区科技新城取得项目。 北湖区原规划为济宁市的未来中心，但由于土地问题，未来前途不明朗。规划中，济宁市政府、济宁医学院、山东理工技术学院、济宁市体育馆（2014年山东省运动会举办地）等济宁市重点建筑配套均迁至此。 济北新区目前开发热火朝天，诸多项目已经形成热销，区域认可度大幅提升。 滨河新区为以豪德商贸城为带动形成的滨河经济圈； 任城经济开发区目前正在规划及招商引资中。,市场分析区域市场四大板块,一、高度关注商业地产升温的问题。随着房产新政的影响，住宅市场降温，商业地产持续升温。商业地产融资时间长、投资回报时间长，对项目运营的经验要求比住宅高，升温过快，暗藏一定风险。 二、房地产开发资金趋紧的问题。受收紧银根政策的影响，资金压力加大，1-4月，国内贷款同比下降13.6%，其中银行贷款下降25.3%。在其他资金来源中，定金及预付款同比下降27.6%，个人按揭贷款下降38.7%。 三、高度关注待售面积增加过快的问题。截至4月末，全市商品房待售面积38.1万平方米，同比增长103.7%，其中住宅待售面积31.7万平方米，待售面积过快增长不利于房地产市场健康发展。,市场分析区域市场市场问题,济宁房地产市场走势 随着北湖新区、济北新区建设进度加快，中心城区改造进度加快，在保障性住房投资的强力带动下，预计全市房地产开发投资保持平稳较快增长。 但今后伴随着国家调控政策的进一步贯彻实施，对未来商品房销售、房地产企业资金必将产生重要影响。房地产市场仍面临较大的不确定性，这些问题也将是政府相关部门下一步密切关注和分析的重点。,市场分析区域市场下半年预期,开发商：济宁兴唐房地产开发有限公司 项目地址：红星东路与琵琶山路交汇处，向东100米 建筑面积：约116258 平方米， 建筑类别：由8栋高层板楼与4栋六层板楼组成 面积：从90/130/180多的都有 价格：从7000元/-14000元/不等, 11层8888元/ 绿化：44.8% 设计:瑞士凯乐技术有限公司,问题：济宁最高端的产品，利用恒温恒湿系统打造低碳概念。 08年7月开盘，开盘价格6800元/，此楼盘开盘是一幢幢的开，价格从零八年到现在为7000-8000-9000-10000-12000-14000（目前），全部精装修，装修基准价为1800元/。公司组织业主活动，体育活动，每月1-2次类似的活动。携手世界顶级家居品牌范思哲家居，量身定制的一套奢华大宅,市场分析重点分析国翠城,问题：市中区核心地段，属于市场高端项目，从配套来看主打学区房。从房源来看，主要是尾盘阶段，竞争较小。 可借鉴：销售过程中充分利用产品形成前期组织多次业主SP活动，并每周利用九巨龙自身资源社区学堂做PR情感活动维系老客户。,开发商：九巨龙 项目地址：济宁市红星路8号 建筑类别：高层 小高层 面积区间：83-150平方米 主力户型：140150平方米 销售价格：70008000元 绿化率：25 目前剩余房源：70套左右。,市场分析重点分析红8,开发商：森泰地产 项目地址：火炬路与红星路交汇处 概况：目前商业已进行前期招商，与沃尔玛、金逸影城、巴黎春天等品牌形成了战略合作。 销售价格：预计7000元/平米,问题：森泰2期首府将会重点依托森泰一期的成功与口碑，并借助东部发展的潜力。从项目地块形状看与本案较为相似。 借鉴：森泰地产注重景观打造及企业营销，在2010年取得了“广厦奖”。,市场分析重点分析森泰首府,开发商：鲁商地产 项目地址：中区南池公园西侧 建筑面积：43万平方米 建筑类别：14栋瞰景高层、16栋花园洋房 绿化率：42% 面积区间：80150平方米 销售价格：预计8000-10000元/平米 配套：高星级酒店、6班幼儿园、情景商业街、私属会所等。,问题：南池公馆位于中区重点规划的南池公园旁，因此主打公园豪宅的概念。但从区位来看，西南片区的整体形象还相对较差，周边居民购买力及素质相对较低，但随着中区的规划未来潜力较大。另外鲁商集团旗下的佳悦酒店、银座购物中心、商报等都可为其以后销售提供一些高端客户资源以及媒体资源等。 针对策略：在景观资源和产品规划不利的情况下，利用产品的创新及营销进行推售，突出项目区位均好性的核心优势，是吸引目标客群的关键。,市场分析重点分析南池公馆,区域市场小结,整体市场价升量平 市场高端化拉升价格，政策影响去化速度。,高端频现 市场进一步提升 包括产品、营销手段、客户水平均将进一步提升。,产品力为王 体验至上 各项目装点门面 热销仍看产品力 推广千变万化体验落地。,报 告 思 维 导 图,项目属性研判,济宁高端市场研究,市场小结,小结,提出问题,济宁文化经济特性,房地产市场发展分析,区域市场竞争分析,项目定位,属性分析,项目SWOT分析,市场战略,市场定位,形象定位,客户群定位,商业部分,商业规划建议,商业定位,物业服务建议,公共空间及配套建议,新技术应用,规划及建筑风格建议,户型优化建议,园林景观建议,产品建议,营销推广,营销策略,推广策略,项目位与济宁市中心城区北侧，是城市初始的高端住宅区,地理位置:位于济宁市核心城区北侧，吴泰闸路与共青团路两大城市主干道交汇处。 交通情况：周边交通便捷通达，吴泰闸路、共青团路。 项目临近济宁市体育馆，健身广场。距离仙营绿地约1.2公里；距离新世纪广场约1.5公里（延吴泰闸路）,区域属性,区位、交通,生活配套,教育资源丰富，项目地块周边有哈佛幼儿园、附小、济宁十三中、济宁九中、济宁电大等学校及教育机构； 购物：赛马特超市、秦庄市场、运河城、秀水城、银座、贵和、京杭购物街； 金融：建设银行、交通银行、中国银行、工商银行、农业银行等金融系统林立； 娱乐：体育馆、京杭娱乐、芭提雅ktv、B.B.KEN酒吧等 ； 酒店：悦客城际酒店、格林豪泰、运河宾馆、长城宾馆、金地大厦 。 休闲：健身广场、仙营绿地（950米）、人民公园（1500米）、新世纪广场（2200米）,济宁十三中,济宁健身广场,区域属性,区位、交通,生活配套,项目地块较为方正，地势平坦，规模在片区属于中等水平,项目 经济技术指标,地势平坦，无明显高差 地块整体为不规则刀把形，给规划带来难度，并且风水上有一定影响； 地块东北侧规划有幼儿园,项目属性,地块四至,地块指标,战略层面问题正确的方向： 把握豪宅发展方向，走在正确的趋势上。,策略层面问题突围： 面对市场价值瓶劲，如何实现价值突围？,技术层面问题： 户型如何改进？ 品质形象如何提升 物业发展建议 .,项目定位三步走,实现价值最大化,满足、优化自身条件,确立市场核心竞争力,项目定位核心理论：三个维度,项目市场定位定位依据,市场定位战略地位,区域住宅市场 挑战者,具有持续作战能力市场新进者 具备一定独特资源和生产规模 改变游戏规则 强调新的评估标准 强调产品的特色和价值,入市发展战略,市场挑战者,一线品牌 项目具有无可复制的资源 产品核心优势明显，大规模制造 垄断价格标杆，引领市场潮流,市场领导者,市场定位战略地位,角色 迅速转换,本项目定位方向 具有里程碑式 、概念性 的高端产品组合。,必须坚持 “产品组合的定位方向”,必须坚持 “高端的项目定位方向”,必须坚持 “领先性差异化的方向”,市场定位定位升级,豪宅标杆 引领未来,入市定位,济宁首家智能化精装豪宅,价值形成,山东首家3G智能社区,价值升级,升 级,首推案名： 蓝天·达观一品 Slogan： 达观人生 一品天下 释义：达观，是一种人生上乘的境界和态度，它表现为平和、质朴、舒朗；同时达观，也是人们追求的一种高尚身份的向往。一品，则表现为品质的极致。 从文化价值来看，我们提倡“达观文化”，主张返璞归真这一上乘心理境界。,市场定位案名及Slogan,根据上面的分析，本案主要诉求将是产品的特色与形象。因此案名考虑将以产品特色及形象为出发点。,备选案名： 蓝天·君临天下 Slogan： 达观人生 一品天下 释义：释义：达观，是一种人生上乘的境界和态度，它表现为平和、质朴、舒朗；同时达观，也是人们追求的一种高尚身份的向往。一品，则表现为品质的极致。 从文化价值来看，我们提倡“达观文化”，主张返璞归真这一上乘心理境界。,备选案名： 蓝天·观天下 Slogan： 世界观 观天下,达观三境界: 一会远望。常言道：人无远虑，必有近忧。远望，既是目标也是过程。目标牵引成长，过程充盈人生，境界提升形象。若被眼前美景所吸引,难见山外之山；被蝇头小利所困扰得人，难睹天外之天。鼠目寸光,难成大器。在自我陶醉.自我满足自我放纵中往往自毁前程。 二能淡泊。有道是：淡泊明志,宁静致远。所谓淡泊，不是不求进取。不是无所作为，不是没有追求，而是以一颗纯美的灵魂对待生活和人生。“不以物喜，不以己悲”。让我们的心境离尘嚣远一点，离自然近一点，淡泊就在其中。否则，不是活的太忧郁，就是活得太无聊。 三善透析。自然界,远山如黛,天空如洗。世界是那样明朗，又是那么幽玄。只有透析，方能超越自我，完善自我；只有透析，才能大可利国，小可利己。 正确地对待追名求利，有助于开发人智，推动社会前进。若超出社会道德规范和法纪约束，不择手段地追名逐利，无疑等于自掘坟墓。,定位之客户群定位,目标客户结论目标客群的选定,结合本项目市场定位的特点，目标客群定位如下：,目标客群构成：年轻“二代人群”+财富成长家庭+富贵之家,年轻的“二代人群”（富二代、官二代等） 稳定发展的财富成长家庭 厚积薄发的富贵之家 成为项目的主力购买客群,目标客户结论客户比例估算,预计成交客户的组成比例如下：,目标客户结论客群特质,项目的目标客群应该具备如下特质：,实力：城市精英，当今和未来社会的中坚力量 特征：开放，积极，自信，乐观 愿景：对项目的品质充满信息 情结：对城市中心区域的执着 ，对欧洲品质生活的憧憬,对生活怀有梦想、自信满满， 他们对生活有着自己的审美，他们看起来特别随意，其实他们非常挑剔。,他们深信，高品质生活必然从选择高品质的住宅开始,目标客户结论客群描摹,“二代人群”25%,城市地位：社会新兴力量 职业特征：家族式企业中任职或事业单位 年龄特征：25-30岁左右 家庭结构：待婚青年 社会经济地位：处于快速发展期，自身经济基础薄弱，但家庭经济条件很好，对品牌高度认可 置业特征：对价格不太敏感，对地段敏感，对区域成熟度及配套要求较高,青睐于90以上的创意户型； 注重建筑外立面的个性化； 向往高品质园林景观与个性化的服务； 注重居住氛围及富人氛围,目标客户结论客群描摹,客群特征定位：向往高品质的首次置业客户,“二代人群”关注点,目标客户结论客群描摹,财富成长家庭50%,城市地位：社会中产阶层 职业特征：政府中层及以上领导，高级教师、医生、工程师等专业人士，公司中层管理人员 年龄特征：30-40岁左右 家庭结构：三口之家 社会经济地位：处于事业稳定发展期，有一定的事业基础和经济基础，受教育程度较高，对文化和生活品质要求较高 置业特征：对价格较敏感，对地段较敏感，对区域成熟度要求较高,青睐于100左右的舒适两居或小三居产品； 对交通依赖程度较高，看重社区便捷的交通； 注重享受城市中心生活，看重社区高品质服务功能及周边商务、商业氛围； 关注周边教育配套； 注重社区的整体品质与园林景观。,目标客户结论客群描摹,客群特征定位：二次置业客户，以改善型需求为出发点,财富成长家庭关注点,富贵之家25%,城市地位：社会上层 职业特征：企业高层管理者、有一定经济实力的私营个体、高级公务人员、大型企业企业主等 年龄特征：35岁以上 家庭结构：以三口之家为主，兼有三代同堂 社会经济地位：成熟期向自我实现过渡，有一定的社会定位和财富，对文化和生活品质要求较高，追求舒适高品质生活 置业特征：对价格敏感度较低，对地段较敏感，对区域成熟度要求较高,目标客户结论客群描摹,更加关注产品的细节，注重宅所在整体楼盘中的领袖地位 ； 对户型需求以舒适型三居、四居为主； 关心自己的邻居是谁，希望能同和自己身份、地位相似的人毗邻而居； 多次置业，购房心理成熟，追求享受，作为终极置业； 完善的全方位的物业管理、高品质的服务； 社区及其周边商业、休闲配套需完善，如餐厅、酒吧、会所、健身设施等，尤其看重社交功能。,目标客户结论客群描摹,富贵之家的关注点,客群特征定位：多次置业客户，以享受型需求为出发点，作为终极置业,报 告 思 维 导 图,项目属性研判,济宁高端市场研究,市场小结,小结,提出问题,济宁文化经济特性,房地产市场发展分析,区域市场竞争分析,项目定位,属性分析,项目SWOT分析,市场战略,市场定位,形象定位,客户群定位,商业部分,商业规划建议,商业定位,营销推广,营销策略,推广策略,物业服务建议,公共空间及配套建议,新技术应用,规划及建筑风格建议,户型优化建议,园林景观建议,产品建议,产品建议之总规及建筑风格,结合市场高端项目卖点，充分考虑差异化提出我们的价值点，得出如下结论： 外立面追求品质感与形象力，形成项目价值与城市价值； 项目整体抬高（架空），形成气势或楼王局部抬高（架空），形成优势； 户型优化，合理配比户型比例，优化户型设计（通过分析，户型是本案规划中最大的弊端）； 注重高端服务，提升附加值； 精装符合客户需求及其个性化； 关注社区高端配套，如会所、幼儿园等； 运用智能、低碳、节能、环保等建筑及装饰新技术。,总体规划设计建议,第一：我们建议项目整体拔高约4-5米，一方面可形成有气势的主入口；另一方面可做“阳光地下停车场”！ 第二：我们建议架空层做5.8米(超过6米计二层），一方面使中心园林通过架空层与清溪公园形成通透的景观 视觉效果；另一方面，利用高差做下沉式立体会所！ 第三：大户型楼王单位，建议层高做3.2米，提升楼王的居住品质！其它楼栋层高建议做3米！ 第四：从现有规划来看，社区交通出入口为4处，车库入口共5处。建议将写字楼、酒店及公寓产品地下车库 入口单独设立，减少对社区内部影响。项目东南侧入口及地下车库入口可取消，避免后期物业成本投入；同 时增强业主的安全感。 第五：社区内部区域采用严格的人车分流的模式，对高层部分与商业部分不做硬性要求。,规划建议规划思考,楼王,取消此入口,项目整体架空抬高抑或局部（楼王部分）架空抬高，增加气势,设置专属地下车库入口,利用项目整体抬高： 第一：整体抬高部分做停车位； 第二：抬高部分顶上做“空中花园”式园林景观； 第三：临路面做一个“坡地人行入口”，营造“高台府邸”的尊贵仪式； 同时，从成本角度考虑！如果做空中花园和架空车库的建筑成本比普通地下室和地上园林成本要低！,入口示意,整体抬高部分,坡地人行入口,园林,规划建议架空示意,平台花园,4-5米,15米,架空层的功能及优点,造园者可在架空层呈设置廊架、花池，修筑水池，与墙面、柱子结合，造景门、景窗，放 置趣味性雕塑，配置多种园林植物，形成各种丰富多彩的特殊园林景观，使居民居住的舒适度 及观赏度大为增加。,并且，底层的架空结构降低了楼房的直接占地面积，把房屋的大部分占地面积还原为共享 公共绿色空间面积，更好地利用了土地，保护了自然环境，提高了居住区的整体性和完美性。,架空层处在建筑底层或中间，由建筑的支柱形成各种相对独立的空间，易与园林景观 相融合，是小区绿化的延伸。,1. 营造园林景观,以往建筑底层住宅存在着干扰大、缺乏安全感、潮湿、通风及采光差等问题。而架空层的出现不仅解决了原来房产商底层房子不好卖的老问题，还大大提升了楼盘的品质。 首先，把住宅底层作为架空层进行园林绿化，可以促进了空气流通、减少潮湿、美化景观；其次，居民可以拥有公共的街区和个人的私密空间，更享受了半公共空间的邻里场所；另外，架空层不仅增加了居住区内部空间层次同时又加强了住宅空间与城市空间的连续性，使人更贴 近自然。,2. 增加私密性减少干扰,高档楼盘常出现双会所、泛会所概念，利用架空层局部围合做半开放式会所。,利用架空层做半开放式泛会所，（室外泳池）,3. 泛会所概念,架空层的空间除了可以营造绿化景观以外还可以作多种用途： 作为停车场等进行经营；,B. 作为一些管线出口、仪器仪表集中的管理区；,C. 居住区部分配套商业、物业(物业服务中心、宿舍)的运用。,其中，架空层用于车位、商业、物业、大堂等功能能使物业更加便利化、人性化， 并且后期的经营管理能为开发商、物业管理公司带来丰厚的回报，可极大地发挥和衍生物业的使用价值。,减弱军区干休所锅炉影响,锅炉房,靠近军区干休所一侧建议种植一排高大绿植！,建筑风格是留给人们对一个项目直观的第一印象的元素， 而且留给人们的第一印象，永远没有第二次机会。 另外，从价值观点来讲，建筑风格可以外在的表现出项目的品质。 所以建筑风格的选用至关重要。 同时还需考虑，豪宅之于城市的价值展现建筑风格，城市景观价值！,产品优化建议建筑风格,价值提升豪宅建筑风格的城市景观价值,整体形象建筑对城市的贡献,关键词：和谐、创造、 活力,细节、装饰、可变化色彩的构件，让建筑“活”起来，体现其原创设计的时尚性和特独性。,建筑符号的重复利用，形成星河湾独有的风格,豪宅案例,广州星河湾,有人说，如果选豪宅，只需看三家公司的产品：星河湾、绿城、龙湖。而我们研究得知，星河湾建筑风格：新古典主义；绿城建筑风格：新古典、地中海；龙湖常用建筑风格：地中海、托斯卡纳、新古典。,北京星河湾,创 造 城 市 的 美 丽,GREENTOWN GROUP TO MAKE OUR CITY MORE BEAUTIFUL,产品建议之户型优化建议,问题： 一室户型面积为75，占3.5%； 两室户型比例为：53.4%，其中面积超过100平米的两室户型占15.1%； 3室户型比例：27.2%； 4室户型比例：12.7%； 5室户型比例：2.9%,户型配比,1号楼户型图,问题： 4-5-1户型面积143平米仅一室朝南； 4-5-2户型与4-5-3户型相比都为两室户型，但面积悬殊，容易造成后期销售困难； 4-5-3户型客厅使用不舒服,1#楼、2#楼户型具有相同的问题,解决方法（以2#为例）： 4-5-1户型入口处变更，做假隔墙（后期可打掉），将变更户外的面积作为入户花园赠与客户； 可以将4-5-3户型的次卧划给4-5-2户型。4-5-2面积增加大约15平米，为约为123平米3室两厅户型。4-5-3户型（右）为72平米一是两厅（可改2室一厅）户型； 4-5-3户型客厅与次卧对换，客厅的空间感增大,改入户花园，计半面积赠送给客户,次卧与客厅位置对换,问题： 4-6-4户型卫生间不通风； 4-6-2户型中主卧阳台影响主人房品质。,4#楼户型问题,解决方法： 4-6-4户型改为4-6-4改户型，以便解决卫生间不通风的问题； 4-6-2户型中主卧阳台改为飘窗或不及面积的步入式凸窗，南向次卧飘窗改为阳台；,改为阳台,改为飘窗或步入式凸窗,问题： 公共通道及电梯室布局不合理,回迁楼问题,解决方法： 调整布局，将空间留出给予客户，避免公共空间的浪费，增加可利用性。,形成入户花园，计半面积赠送客户,其他可借鉴户型及创新户型应用,户型创新一：N+1户型即设计考虑预留弹性空间,“N+1”创新房型，置业者可最大程度地发挥自己的想像，对赠送的空间随心所欲改造，空中景观花园改书房，阳台改阳光房，2房变3房、3房变4房，只要有创意，想怎么变，就怎么变！这不仅仅是空间面积的充分延展，更是舒适度的大大提升。足够的乐趣空间，任您挥洒，彻底告别“蜗居”的狭小局促。,“老少居”、“母子亲情居”,“老少居” 、“母子亲情居”是指两代人或多代人既同住在一起，又能各自独立生活的住宅。 适应两代同堂住宅的“老少居”、“母子亲情居”，其建筑空间的特性必须兼顾独立性和沟通性，扩大适应性和灵活性。 既保留老年人的独立居住部分，同时又有利于年轻一代对老年的关怀和照顾。,户型创新弹性空间,关键词：亲情、关怀、独立、组合,户型创新二：面积增值性,关键词：赠送、面积,前提：没有买家会不欢迎赠送的面积！无论他是经济型买家还是高端买家！ 最实用、最有杀客力的卖点：赠送面积！ 使得置业资金得到最大化节约。同等总价下，居住舒适性不变或增强，同时享受空间也得以增大。,通过面积赠送降低客户对于大公摊抗性，同时增加附加值，提升客户对价格的认同。,户型设计建议住宅部分增加额外使用面积,通过步入式飘窗，可以使业主获得更多的有效使用空间。其主要的技巧是把带窗外墙向外推移，不做窗台而与楼面平齐。相关建筑设计规范规定：层高2.2米以下的空间不计入建筑面积，因此只要飘窗部分层高不超过2.2米，便可有效增加有效使用空间而不占用建筑面积。 步入式飘窗的设计，给业主提供了额外增加的可利用空间，同时也使户内空间更明亮、舒适。,方式一：运用步入式飘窗,高度小于2.2米,户型设计建议住宅部分增加额外使用面积,由于入户花园和阳台只计一半建筑面积，我们可以通过做入户花园和阳台，增加住宅有效使用空间，同时改善住家环境，提高舒适度。 入户花园和大阳台作为私人空间，增加了实际面积，提高舒适度。 考虑到部分业主可能会将入户花园封闭起来使用，在设计中应考虑相应的保温措施，将垫层里面预先埋上地暖管，待业主入住以后接通供热管线就能作为一个正常的房间使用。,方式二：入户花园和大阳台,户型设计建议住宅部分增加额外使用面积,由于露台不计入建筑面积，我们可以通过赠送大露台增大使用空间。 在奇数层或偶数层将阳台设计为不算面积的大露台，赠送客户。 建议在高层设计中应用。,方式三：赠送大露台,户型创新三：复式、跃层空中别墅,户型关键词 小复式 N+1户型,上层,下层,可改入户花园 赠送面积,可改为小卧室 2.9M*2.7M,面积：95.82平米 2室2厅2卫可改3室2厅2卫 赠送入户花园,产品建议之园林景观建议,优美的社区内部环境对本项目整体形象的打造和品质的提升至关重要,园林景观建议规划理念,其实景观和环境，是建筑最美的外立面 更深一步说： 最佳的居住状态 不是让园林成为居所的绿化，而让居所生长在园林景观内。,高容积率豪宅园林一般做法,确定景观主题,欧式皇家园林景观,关键词：欧式、皇家、园林 点睛元素：欧式雕塑+水景点缀+名贵绿植 改进：减少成本较大的硬装，增加亲和力强、成本低的绿植软装,外部景观营造,北京星河湾精装每一寸土地 社区与外部环境的相协调，考虑项目东侧河道周边景观改造,沿河环境的优化与沿河景观打造,项目入口处: 设置标志墙，附项目LOGO，加种色彩鲜明的花卉（如：红色、黄色、紫色的草花）。,花阵及项目形象墙,欧式景观园林,园林景观独具欧洲贵族休闲风情，合适尺度的景观广场与水系园林打造欧式景观园林。,通过大面积的贵族符号，营造气势、恢弘的景观效果； 欧式宫廷水景园林布局错落有致，形成流动景观走廊。,园林小品,园林设计中具有体现尊贵和艺术气质的雕塑小品，细部点缀体现项目高档品质。,跌水内部雕塑,组团入口,装饰小品,与项目形象相关的飞马雕塑,气宇轩昂的雄狮雕塑,雕塑装饰： 通过园林内部的细节雕塑点缀，体现项目对于细节的考量。 雕塑与项目形象存在联系。,豪宅产品符号,水系,作为园林的点睛之笔，沿主景观带布置，并形成局部的小水景。,中央水景景观,局部小水景,为满足济宁人渴望亲水的特质，主景观带上必须有水景设置。 局部的小水景可以形成小组团景观，成为园林的亮点或者园林的次景观区。 局部的小水景还可以成为驻留空间，提供参与和互动空间。,局部小水景,历史积淀,历史的尊贵与自然气息完美结合，作为不同节点中的景观核心。,植物搭配： 关键点采用珍惜物种体现项目档次。 局部点缀欧式风情的树木花卉。 奇石点缀： 局部节点采用名贵奇石点缀，体现历史的尊贵感。,入口高大成年名贵树种,局部点缀名贵树种,局部雕塑的使用,花坛形式表现,名贵树种的年代标识,茂密植被,高大浓密的树木体现项目的厚重内敛，同时让客户充分感受园林的价值感。,高大树木遮掩建筑，提升私密性,浓密的乔木及欧式小品建筑点缀，提升项目的档次，加强厚重内敛感,利用植被对建筑进行遮掩，可以降低建筑密度过大的感觉。 眼界所到只处均为绿树，同时也扩大了园林空间感觉。 丰富的植被进行遮掩，塑造移步换景的园林空间。,产品建议之物业服务建议,强化变“物业管理”为“物业服务”这一指导思想，从“管理实施者”变为“服务提供者”。 引入管理服务水平高的物业公司，以直接进行物业或作为物业顾问的形式为社区居民提供服务。 前期介入：项目开盘前介入，满足项目销售、泊车等需要,服务建议,国际星级 金钥匙服务,现代英式 管家服务,物业 增值顾问,“全能管家”服务模式,融合,室内清洁服务 洗衣服务 代找佣工服务 设施设备养护服务 代缴公用事业费用 代购物品服务 缝纫服务 洗车服务 电器租赁/咨询服务 送餐服务,为残疾人提供特殊服务 会所服务 预订包车服务 总台区域提供宣传品服务 客户生日服务 入住及收楼服务 鲜花送递/植物摆放 代客照顾儿童服务 24小时医疗急救服务,基本服务,有偿服务,增值服务,叫车服务 叫醒服务 订报、订机票服务 代订牛奶、饮用水 行李服务 泊车服务 门卫应接服务 免费送报服务 租赁及空屋看管服务,多元化服务体系选择, 强化核心物业管理的基础上提供多元化服务。 提供管家式服务彰显项目及客户尊贵感。,在社区物业服务大堂内设有酒店式前台服务，配有24小时值班助理。 为业主提供租车、订购餐饮、代收发信件、包裹；物品转交。 代缴电话、水、电、燃气、有线电视等费用。 代订报纸刊物、票务及快递服务。 留言转达，访客接待，手机短信温馨提示。 定时叫醒等服务等秘书服务，并可以受理业主投诉。,酒店式前台服务,蓝色钱江在园区的入口大堂内设有酒店式礼宾服务，配备24小时的礼宾专员。 为业主提供代提行李物品。 搬运大件物品。 便民雨伞。 便民手推车、老年轮椅套、婴儿车。 代业主泊车驾驶等服务。,酒店式礼宾服务,满足业主室内清洁专业化、多样化和个性化需求而精心度身打造；升级版服务包括为业主所需而提供的“周一至周五每天1小时、每天2小时、每天4小时、人员驻场”等不同时段、不同规格要求的清洁“包月服务”和“地毯清洗、地板打蜡、石材晶面处理、石材翻新、沙发（凳）清洗、玻璃、灯饰清洁、开荒清洁、消杀、盆栽绿化养护、加班钟点服务”等个性化“单项服务”。,菜单式房屋清洁服务,提供保姆家政类健康知识专业培训指导：向业主提供保姆家政类培训，厨房卫生科学指导，膳食营养科学指导，家庭药箱整理等服务。,保姆家政类专业培训,居家饮食一站式服务：业主可通过拨打服务中心预约送餐服务、厨师预约上门服务、留守老人或小孩的配餐服务（业主出差后家中小孩和老人的订餐服务）、老年、儿童营养配餐服务（根据业主健康档案资料，制定每周标准化膳食食谱）。,居家饮食一站式服务,产品建议之公共空间与配套建议,95,公共部分装修建议,为更好彰显本项目的高品质，体现“高性价比”的优势，给客户良好的价值认同感，建议对公共部分进行较高档次的装修。 单元入口 入户大堂 电梯梯厅 走廊过道,96,要有高档的设计水平与装修工艺 可将门廊拉高，增添了层高感和档次感 注意与周边景观小品相结合,公共部分单元入口,97,大堂作为客户第一关空间，是客户出入家门的“门面”，是体现项目形象定位的良好载体。 装修突出高品质。选择温馨具有亲和力色彩，例如暖色系增加亮点设计。配以生态化的植物、水景、装饰，以及柔和的灯光，让居者放松和亲近。,公共部分入户大堂,98,大堂可考虑接待区、休闲等候区、物业信息张贴、信报箱等功能,公共部分入户大堂,国内豪宅会所成功经营4大模式,酒店式的开放经营模式,大而精的俱乐部模式,大而专的封闭经营模式,小而精的半封闭经营模式,特殊模式,常规模式,社区配套会所,社区配套会所业态,酒店式开放经营主题俱乐部会所,游泳池,会所对于游泳池的设置一般分为露天泳池和室内恒温泳池，前者的月运营费用一般为1万人民币，后者的月运营费用高达10万人民币，两者的月运营费用相差10倍。 一般标准配置面积：室内泳池400500平方米，室外泳池8001000平方米。,成都鹭岛国际室内恒温泳池,桑拿房,对于业主而言，桑拿浴是一种高级的享受与休闲。 一般标准配置面积：400平方米左右,室内高尔夫练习场,SPA馆,室内高尔夫推杆练习场的场地尺寸一般为8m×4.6m,高度不能低于3.3m。 一般标准配置面积：4050平方米。,SPA水疗馆多以女性客户为主，由于其收费较高，目标客户群主要是公司白领等一些高消费群体。 SPA面积视其所含功能而定，一个普通的SPA馆通常包括按摩房、水疗房、脚摩房、美容室等。 一般标准配置面积：按摩房12平方米/间，水疗房3540平方米/间，脚摩房910平方米/间，美容室2025平方米/间。,苏州万科金色家园会所SPA馆,社区配套会所业态,咖啡茶座,酒 吧,咖啡茶座提供了交流的空间，由于其消费层次较高，且具有较高的运营要求，一般常见于部分高尚会所，多做商务会谈或办公场所使用。 一般标准配置面积：视会所面积而定，3010平方米不等。,上海万科燕南园会所,常见于高尚社区内，多以红酒及洋酒供应为主。 酒吧区域一般由吧台和饮酒休憩区组成，面积视具体要求而定。 一般标准配置面积：200500平方米不等。,佘山高尔夫会所酒吧,社区配套会所业态,多功能室,商务中心,多功能室一般用作影音厅或宴会厅使用，多属于收费项目。,包括会客室和会议室，专为商务务人士而提供的场所，一般多以收费形式在高尚会所中出现。 一般标准配置面积：5060平方米/间。,鹭岛国际会所会议室,社区配套会所业态,健身房,健身房作为功能最齐全，活动内容最丰富的功能集合体，为大多数会所采用。 健身房一般自带淋浴房、休息室、有氧健身房、器械专区等。根据其内部功能配置不同，面积大小亦有所区别。一般标准配置面积：器械区（视功能多少而定）120200平方米，有氧区5080平方米，淋浴房7080平