岳阳2012年4月份月报59p.ppt
© Copyright Centaline Group, 2011,岳阳房地产市场月报（2012年4月）,海斯伟德市场部 HuNan.04.2012,岳阳土地市场情况,商品住宅供应情况,岳阳市房地产市场动态,岳阳商品住宅市场情况,商品住宅成交情况,成交排名情况,推广监控,市场项目动态,典型项目动态,近期开盘项目简报,宏观环境,全国市场最新资讯,岳阳市场运行环境,全国住宅市场情况,© Copyright Centaline Group, 2011,全国市场最新资讯,Part 1.1,© Copyright Centaline Group, 2011,4月仅3城市房价环比上涨 专家称降价趋势已经形成,国家统计局18日发布数据显示，与3月份相比，4月中国70个大中城市中，有43个城市房价出现下降；24个城市房价持平；仅3个城市房价出现上涨。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%。 中国国家统计局中国经济景气监测中心副主任潘建成指出，房价环比回落的城市越来越多，说明中国城市房价整体上已呈现出降价趋势，房地产调控成效正在显现。 与去年同月相比，4月份，70个大中城市中有46个城市房价出现下降，比3月份增加了8个；1个城市房价持平；23个城市房价出现上涨，但涨幅均未超过1.7%。4月份房价同比上涨的城市中，有18个城市房价涨幅较3月份回落。,© Copyright Centaline Group, 2011,住建部关键期定调：方向不改 决不让调控反复,住建部关键期定调：方向不改 决不让调控反复,继续限购 稳步推进房产税试点 下一步，住建部的工作重点将包括四个方面，在巩固调控成果的同时，抓紧建立长效机制。 “继续落实好包括住房限购在内的各项抑制投资、投机性需求的政策措施。“ 张小宏补充表示：同时要采取有效措施，特别是要增加普通商品住房用地的有效供应，积极引导开发企业适应市场变化。 再者，要密切关注市场的走势，做好政策预案，随时应对市场可能出现的一些变化。 更为重要的是，“利用市场调整期加快研究推进长效机制建设，进一步完善金融税收政策，稳步推进房产税改革试点，加快推进城镇住房信息系统建设等基础性工作。“张小宏说。 针对社会普遍关注的房产税，张小宏直言：对个人拥有的住房恢复征收房产税确实是有必要的。 下一步，有关部门将按照国务院要求，继续稳步推进房产税改革试点工作。,© Copyright Centaline Group, 2011,中小房企进退两难,债台高筑压垮了大规模的地产开发商，而那些中小房企，面临的不只是“折腰”，而是能否继续生存。 有地产分析师认为，让中小房企进一步陷入困境的不仅是房子不好卖，而是传统地产商过度依赖银行。“银行一收口，地产商就呼吸困难。”秦皇岛君仪子洛投资公司总经理杨占荣认为，对资金链脆弱的中小地产商而言，这是致命的。 “信托融资成本前期利息是20%，现在到了30%。”杨占荣表示，项目的利润目前都难以填补利息的大洞，“很多地产商是借遍朋友借亲戚。难以维系的最终结果就是股权出让，退出市场。” 另一位研究房地产多年的分析师说，未来面临资金链困局的中小开发商将越来越多。房产公司股权及项目的兼并收购潮也将随之拉开帷幕。,© Copyright Centaline Group, 2011,湖南岳阳市第9届房地产交易展示会将下月举行,倡导生态岳阳，畅想绿色人居。为搭建互助平台，促进房地产市场健康、稳健发展，由岳阳市人民政府主办，岳阳市房地产管理局、岳阳市房地产业协会和岳阳日报社共同承办的湖南岳阳市第9届房地产交易展示会将在5月1821日举行，目前各项活动正在筹备中。 据本次房交会负责人介绍，房交会历年的举办不仅成功地为开发商和购房者搭建了一个集中交易和展示的平台，也极大地促进了岳阳房地产市场的活力。随着2012春季的到来，市民观望的心态得到逐步缓解，目前刚需依旧强盛，就看房地产企业是率先降价抢占市场份额，还是打造好产品练内功。本届房交会将一展各家房企的营销策略，这对于激活刚需，探知岳阳楼市走向等具有积极意义。,© Copyright Centaline Group, 2011,折扣满天飞 开发商积极营销刺激刚需购房“神经”,购房心态：首套房刚需占多数 据天伦·金三角项目营销中心部工作人员介绍，绝大多数成交的首套房源均以刚需为主，次套成交房源均以投资为主。热销户型以30-60品质公寓和80-100紧凑型的套二及套三为主。 市场分析：个盘促销带动成交量“小阳春”的脚步近了 从2月份开始，全国一线城市及重点二线城市，均陆续传来了楼市成交明显上涨的消息。到了3月份，岳阳不少项目也开始行动，尤其上周以来，新入市或加推的项目均呈现销售势头喜人的现象，全市上周整体的成交数据，也出现明显涨幅。 因素，或是优惠提升的性价比因素。至于称其“小阳春”，也不无道理。 “上周我们项目的客户来访量有很大突破，但对于月底的开盘，我们老总仍然抱以比较保守的估计。”位于巴陵东路的明星· 央城营销负责人告诉记者，今年进入开盘节奏之后，公司上层对市场的看法一直趋于保守，在定价上以保量为主，因此起价比较低。 “随着房价的合理回落，首套房贷利率恢复至基准利率，消费者的购房意愿，很容易被开发商调动起来，新房和二手房的交易量也出现一定程度的回暖。”业内人士认为，目前市场需求的先动，是部分开发商以政策或优惠的方式带动起来的，而并非刚需在主动，因此而让楼市进入了“小阳春”的预热阶段。,岳阳土地市场情况,商品住宅供应情况,岳阳市房地产市场动态,岳阳商品住宅市场情况,商品住宅成交情况,成交排名情况,推广监控,市场项目动态,典型项目动态,近期开盘项目简报,宏观环境,全国市场最新资讯,岳阳市场运行环境,全国住宅市场情况,© Copyright Centaline Group, 2011,全国住宅市场情况,Part 1.1,全国住宅市场情况,© Copyright Centaline Group, 2011,2012年一季度国土资源统计数据发布 房地产用地供应降18%,（信息来源：CREIS中指数),近日，国土资源部发布2012年第一季度国土资源有关统计数据。其中，全国建设用地供应总量同比增长超三成，供地结构调整明显，基础设施用地大幅增加;主要城市地价总体水平保持平稳，同比、环比增幅持续回落;违法用地面积同比下降三成多。 全国建设用地供应11.44万公顷，同比增长33.6%。从供应结构看，基础设施、工矿仓储和房地产用地，分别占供应总量的45.2%、31.2%和23.6%。其中，基础设施用地同比增加1.6倍，占比大幅提高;工矿仓储和房地产用地同比分别增长9%和降低18%，占比均有所下降。今年是“十二五”规划项目集中建设年或落地年，受交通水利建设实施加速影响，以交通水利为主的基础设施用地供应持续快速增长,© Copyright Centaline Group, 2011,国土部：今年住房用地计划增长超两成,（信息来源：CREIS中指数),国土资源部18日发布公告，2012年全国住房用地计划供应17.26万公顷，和去年住房用地计划实际落实量相比增加21.3%，是前5年年均实际供应量的近两倍。 根据国土部公布的住房供地计划，2012年全国计划供应保障性安居工程用地和中小套型商品房用地13.68万公顷，占全国住房用地供应计划的79.3%，比去年提高0.7个百分点。计划供应保障性安居工程用地5.01万公顷，占住房用地供应计划的29.1%。,4月全国七十大城市逾六成新房价格下跌，成交环比下滑14.5%,高成交局面难延续，二线城市降幅大。,根据链家地产市场研究部统计，4月包括北上广深等十大重点城市新房成交量（包含保障房）为76643套，环比下降14.5%，同比上涨20.9%；4月相比2011年月均成交量71955套/月，略高出6.5%。其中北京4月成交量为7823套，环比上月8050套微落2.8%，成交价格环比增幅回落至0.9%，同比下降2.2%。 高成交局面难延续 链家地产市场研究部陈雪认为，4月全国重点城市新房成交量环比回落，并未延续自2月以来连续恢复性增长趋势，主要由于3月的新房市场在首套贷款宽松、房企以价换量的利好下积压刚需在3月集中释放后，后市相继乏力，进入4月后需求逐渐平稳落入正常范围。此外，4月成交量相比去年月均仅略高出5000套左右，对成交最为关键的价格并没有出现明显回落，目前的价格微落难以达到市场预期，成交回暖动力仍然不足。 二线城市降幅大 据统计，4月一线城市成交量环比降幅为11.9%，除广州环比增13.2%之外，北京、上海、深圳成交量环比分别下降2.8%、27.2%和16.2%；重点二线城市成交量环比降幅为15.9%，其中成都和重庆跌幅最大，为28.6%和22.3%。 陈雪表示，由于二线城市的整体需求量较低，积压的刚需大部分在3月消化较快，后继需求很难与一线城市相比，进入4月后，成交量出现加速回落。,© Copyright Centaline Group, 2011,2012年4月中国主要城市住宅市场交易情报表,数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com,岳阳土地市场情况,商品住宅供应情况,岳阳市房地产市场动态,岳阳商品住宅市场情况,商品住宅成交情况,成交排名情况,推广监控,市场项目动态,典型项目动态,近期开盘项目简报,宏观环境,全国市场最新资讯,岳阳市场运行环境,全国住宅市场情况,© Copyright Centaline Group, 2011,Part 2.1,土地市场情况,土地市场情况,Part 2.1,© Copyright Centaline Group, 2011,（数据来源：岳阳市国土环境资源局）,4月份，岳阳有三宗土地成交，其中两块住宅用地，一块加油站用地,4月份岳阳有两宗住宅用地成交，成交价为起价，楼面单价约357元/平米,岳阳土地市场情况,商品住宅供应情况,岳阳市房地产市场动态,岳阳商品住宅市场情况,商品住宅成交情况,成交排名情况,推广监控,市场项目动态,典型项目动态,近期开盘项目简报,宏观环境,全国市场最新资讯,岳阳市场运行环境,全国住宅市场情况,© Copyright Centaline Group, 2011,Part 2.2,商品住宅供应情况,Part 2.2,商品住宅供应情况,© Copyright Centaline Group, 2011,商品住宅供应：2012年4月，岳阳市场新增商品住宅供应面积为9万平米。,（数据来源：岳阳市住宅与房地产信息网）,东方明珠推3、5号栋，共322套,约3.5万平米,中建·岳阳中心推5、6号栋，共266套，约3万平米,富川·鸿景园推3、4号栋，共252套，约2.5万平米,© Copyright Centaline Group, 2011,2012年新入市产品面积配比表,（注：以上数据来自海斯伟德统计，数据可能会有延误，但基本反映事实）,4月份岳阳市场有3 个新增项目供应：东方明珠、岳阳中心、富川·鸿景园,2012年，岳阳市场新入市商品住宅37.93万，供应商品住宅2895套。从2012年4月入市产品来看，90-120平米户型是供应量最多的。 新入市产品所属项目为：岳阳中心（5300元/平米）、富川鸿景园（3900元/平米）、东方明珠（ 3600元/平米）,（数据来源：岳阳市住宅与房地产信息网）,岳阳土地市场情况,商品住宅供应情况,岳阳市房地产市场动态,岳阳商品住宅市场情况,商品住宅成交情况,成交排名情况,推广监控,市场项目动态,典型项目动态,近期开盘项目简报,宏观环境,全国市场最新资讯,岳阳市场运行环境,全国住宅市场情况,© Copyright Centaline Group, 2011,Part 2.3,商品住宅成交情况,商品住宅成交情况,Part 2.3,© Copyright Centaline Group, 2011,岳阳市项目分布及近期价格：,© Copyright Centaline Group, 2011,2012年4月份全市8个区新建商品房交易共成交783套，成交总面积86561.04平方米，其中住宅成交742套，成交总面积84068.46平方米,（数据来源：岳阳市住宅与房地产信息网）,房贷恢复到基本利率、房价保持趋稳、开发商加大促销力度、刚需迫切需要释放，致使4月岳阳成交依然火热，住宅实现年内第一次破七。 4月也是楼市传统旺季，在房贷利息降低、房价趋稳、开发商加大折扣力度等多方面因素刺激下，刚需释放量依然居高不下。4月岳阳新建商品住宅在年内实现了第一次破七，楼市火爆可见一斑。4月岳阳新建商品住宅共成交742套，占全部新建商品房成交量的9成，总成交面积为84068.46平方米，刚需在4月份多种因素的刺激性持续出手，前面观望的刚需也在经过等待后开始释放，加上本月有几个楼盘开盘均取得不错的销售成绩，进一步带动了成交的上扬。可以说4月的岳阳楼市延续了金三的火爆，并且有所突破。,岳阳楼市每日成交分析,岳阳市各面积区间产品成交一览表,（注：以上数据来自海斯伟德统计，数据可能会有延误，但基本反映事实）,4月，岳阳市场商品住宅成交面积主要是90-110平米的居家型产品,从4月成交数据统计来看，成交套数及成交面积最多的均为90-140平米区间段，其中东方明珠开盘火爆主要是110-120平米。,岳阳土地市场情况,商品住宅供应情况,岳阳市房地产市场动态,岳阳商品住宅市场情况,商品住宅成交情况,成交排名情况,推广监控,市场项目动态,典型项目动态,近期开盘项目简报,宏观环境,全国市场最新资讯,岳阳市场运行环境,全国住宅市场情况,© Copyright Centaline Group, 2011,Part 2.4,成交排名情况,Part 2.4,成交排名情况,© Copyright Centaline Group, 2011,4月，岳阳市场成交排行前四位依次是东方明珠，东城港湾和华菱融域和恒大名都，其中富川鸿景园排第十,岳州帝苑,恒大名都,华菱融域,东城港湾,岳阳中心,东方明珠,天伦城,洞庭湖国际公馆,富川鸿景园,新辉华府,© Copyright Centaline Group, 2011,Part 2.5,市场存量情况,市场存量情况,Part 2.5,© Copyright Centaline Group, 2011,共统计36个主要在售项目（仅含商品住房），总套数5830套，存量总面积约633623，其中80平米以下的户型存量最多，主要受天伦城857套户型影响，其次130-140平米户型存量较多，150-160平米户型存量最少。 统计产品：住宅、公寓,岳阳在售项目市场存量以中心城区居多，其中天伦城、锦绣华城、东方明珠、华菱融域、岳阳中心等几个新开盘的楼盘占较大比列,© Copyright Centaline Group, 2011,岳阳市场中心城区存量较大，有20多个楼盘在售,中心城区统计楼盘：东升星城、明星央城、岳阳中心、东方明珠、书香印象、巴陵壹号、华菱融域、香缇半岛、中环一号、岳州帝苑、富川鸿景园、枫桥尚城、东湖帝景、巴陵尚都、雅典新城、恒大名都、天力大厦、盛世一品、欣登中央公园、天伦城、龙骧金城、湖尚、湘岳兰庭 统计产品：住宅、公寓,© Copyright Centaline Group, 2011,岳阳市场存量中，主要以城东板块，南湖板块和湖滨板块为主，销售量也最大，属于岳阳市场的中坚力量,4月第一周销售数据,4月第4周销售数据,岳阳土地市场情况,商品住宅供应情况,岳阳市房地产市场动态,岳阳商品住宅市场情况,商品住宅成交情况,成交排名情况,推广监控,市场项目动态,典型项目动态,近期开盘项目简报,宏观环境,全国市场最新资讯,岳阳市场运行环境,全国住宅市场情况,© Copyright Centaline Group, 2011,Part 3.1,推广监控,Part 3.1,推广监控,© Copyright Centaline Group, 2011,洞庭之声,岳阳楼盘报广主要是报广形式，常用的有长江信息报，洞庭之声和岳阳日报,© Copyright Centaline Group, 2011,© Copyright Centaline Group, 2011,© Copyright Centaline Group, 2011,© Copyright Centaline Group, 2011,长江信息报,© Copyright Centaline Group, 2011,© Copyright Centaline Group, 2011,© Copyright Centaline Group, 2011,© Copyright Centaline Group, 2011,© Copyright Centaline Group, 2011,岳阳日报,© Copyright Centaline Group, 2011,© Copyright Centaline Group, 2011,岳阳楼盘其他媒体推广还有网络和短信：其中网络推广以房地产信息网为主流；而短信不方便统计，但就实际操盘经验而言，它的项目在有的时候并不比曝光差多少。,© Copyright Centaline Group, 2011,© Copyright Centaline Group, 2011,海斯伟德小结： 1 4月，岳阳楼市促销力度加大，新开盘项目增多带来成交的上升，加上银行利率的回归基准、买房贷款甚至有96折优惠等，刚需持续爆发，开发商主推的营销手段仍是“以价换量”，积极采取促销战略，较有代表性的有宇业东方明珠开盘最低价2888元/平，中建岳阳中心开盘均价低至5300元/平，锦绣华城开盘折后价最低为3580元/平，导致岳阳楼市近期高烧不退。 2 版面通常是整版或半版，篇幅较大具有视觉冲击力。 3 本月岳阳市场有好三个楼盘开盘，推广主题以大优惠达热销造势。,© Copyright Centaline Group, 2011,岳阳土地市场情况,商品住宅供应情况,岳阳市房地产市场动态,岳阳商品住宅市场情况,商品住宅成交情况,成交排名情况,推广监控,市场项目动态,典型项目动态,近期开盘项目简报,宏观环境,全国市场最新资讯,岳阳市场运行环境,全国住宅市场情况,© Copyright Centaline Group, 2011,市场项目动态,Part 3.2,© Copyright Centaline Group, 2011,岳阳市区项目营销动态：开盘热销，形象宣传，活动对销售效果明显,© Copyright Centaline Group, 2011,竞争项目动态,Part 3.3,典型项目动态,© Copyright Centaline Group, 2011,典型项目监控：,© Copyright Centaline Group, 2011,岳阳土地市场情况,商品住宅供应情况,岳阳市房地产市场动态,岳阳商品住宅市场情况,商品住宅成交情况,成交排名情况,推广监控,市场项目动态,竞争项目动态,近期开盘项目简报,宏观环境,全国市场最新资讯,岳阳市场运行环境,全国住宅市场情况,© Copyright Centaline Group, 2011,近期开盘项目简报,近期开盘项目简报,Part 3.4,© Copyright Centaline Group, 2011,上半年，中心区域的的楼盘多选择在上半年趁市场有一定回暖上市抢刚需市场。别墅项目则在预热市场，等待时机选择下半年开盘,© Copyright Centaline Group, 2011,上半年，中心区域的的楼盘多选择在上半年趁市场有一定回暖上市抢刚需市场。别墅项目则在预热市场，等待时机选择下半年开盘,© Copyright Centaline Group, 2011,Thanks for your attention,Wish you a good day!,
