惠阳·大亚湾海日之家项目策划报告 68p.ppt

,谨呈：广西桂林曙光地产,惠阳.大亚湾.海日之家商业项目定位报告,报告起始时间：2011年5月25,总指导：赵立新 主笔：李方源 助理：袁泉 商家资料整合：张丽,1,2,报告目录,项目组成立 项目地盘/片区发展状况及发展趋势分析 商业发展状况与城市商圈特征 商圈调研 项目目标消费客户与购买力分析 商业地产市场的运作状况与发展趋势 项目地块资源的调研与解构 项目的初步发展定位 主力商户位置确定，最佳商品结构组合 楼层布局 各业态面积比例 项目市场定位及形象定位 项目推广案名建议,第一阶段,3,项目地盘/片区发展状况及发展趋势分析,惠州大亚湾城市分析,大亚湾城市概况 城市经济发展分析 大亚湾规划分析 大亚湾产业分析 大亚湾第三产业分析 大亚湾分析汇总,5,沃夫顿解读：,大亚湾地处深港贸易港延展段，未来的发展趋势将仍以深圳为经济核心，深港经济产业外扩的第一要冲。 交通利好及民间呼声不断，较长一段时间内。大亚湾与深港形成跨区域居住、贸易圈实现可能性较大,惠州大亚湾经济技术开发区于1993年5月经国务院批准设立，享有相当于经济特区的一系列优惠政策；该开发区位于广东省惠州市南部，东邻汕尾，西接深圳，陆路距香港60公里，海路47海里，属于广东省经济最发达、最活跃的珠江三角洲经济区范围； 开发区由惠阳区的2个镇组成，人口约10万人，总辖陆域面积273.68平方公里，海域面积488平方公里，海岸线长52公里。 大亚湾经济技术开发区的自然条件得天独厚，区位优势十分明显。既拥有国内难得的天然深水避风良港，又有大片地势平坦的工业腹地，淡水资源充足，旅游资源丰富，是中国南部沿海一处极佳的海陆结合点，是发展临海型大工业和现代旅游业的理想之地，是中部货物与信息中转中心(将成为物流与信息中心)。,大亚湾地理条件,数据来源：大亚湾开发区政府网,大亚湾城市分析 城市经济发展分析,2007年，全区实现地区生产总值156.8亿元，增长55.1%；工业总产值426.6亿元，增长36.6；固定资产投资总额145.5亿元，增长137.7%。 2008年全区实现地区生产总值168.9亿元，增长10.2%,人均生产总值达到12.03万元，增长6.2%；工业总产值501.9亿元，增长11.4%；固定资产投资总额146.8亿元，增长0.9%。,180 160 140 120 100 80 60 40 20 0,100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0,2003年,2004年,2005年,2006年,2007年,2008年,GDP（亿元）,同比（%）,类项 GDP （亿元,2003年 34.2,2004年 44.6,2005年 53.1,2006年 100.2,2007年 156.8,2008年 168.9,同比 （%）,84.9,30.4,19.1,90.3,55.1,10.2,大亚湾经济环境,20032008年大亚湾区GDP走势图,数据来源：惠州市统计年鉴-2009,大亚湾城市分析 城市经济发展分析,2008年惠州各区GDP对比图,惠城区生产总值511.8亿元，比上年增长12.0%，人均GDP为42723元，比上年增长8.3%。 惠阳区实现生产总值（GDP）24.03亿元，同比增长11.5%，人均GDP首次突破20000元大关，达到22078元，增长9.1%。 惠东县201.1亿元，比上年增长12.5%，人均GDP实现23800元，增长10.3%。博罗县生产总值229亿元，比上年增长13.5%，增幅居全市之首。龙门县完成生产总值49.56亿元，增长13.5%。人均GDP15125元，增长11.4%；大亚湾区地区生产总值（GDP）实现168.9亿元，增长10.2%。,600 500 400 300 200 100 0,16.00% 14.00% 12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00%,惠城区,博罗县,惠东县,大亚湾区,惠阳区,龙门县,GDP亿元,增速%,名称 惠城区 博罗县 惠东县 大亚湾区 惠阳区 龙门县,GDP亿元 511.8 229 201.1 168.9 124.03 49.56,增速% 12.00% 13.50% 12.50% 10.20% 11.50% 13.50%,数据来源：惠州市统计年鉴-2009,8,大亚湾城市分析 城区经济发展走势对比,大亚湾区经济增长在经济增速表内出现多次超高速增长，截止2009年，增长峰值最高为2006年，增长98.1%，自2003年至2009年，大亚湾经济增长速度一直处于惠州市第一位。,08-09年地区生产总值对比,数据来源：惠州市统计年鉴-2009,9,如此高的增长，落地在哪里？,第二产业异常发达，整个大亚湾地区的经济增长主要依靠第二产业，且每年增长速度近乎100%，大亚湾第二产业正迎来上升期。,数据来源：惠州市统计年鉴-2009,大亚湾城市分析,大亚湾功能定位 力争通过510年时间 的努力，奠定将大亚湾 建设成为惠州城市南部 的滨海新区，南中国海 北岸的璀璨明珠的坚实 基础。,大亚湾规划分析,数据来源：大亚湾十二五规划文件,大亚湾城市分析,大亚湾规划分析,大亚湾区“五区一岸线”规划图,“五区一岸线”规划 “五区”：石油化学产业园 区、港口物流仓储区、西部 综合产业区、行政金融商务 区、旅游休闲度假区；“一,旅游休闲度假区,岸线”：起于小桂湾止于小 径湾的沿海岸线），全力描 绘滨海石化新城区。,西部综合产业区,石油化学产业园区 港口物流仓储区 行政、金融、商务和居住综合区,数据来源：大亚湾十二五规划文件,公路方面：连接区内外的高 等级公路惠（州）澳（头）疏港大道可与深汕、惠盐、广汕、广惠、惠河等高速公路联通；大亚湾沿海公路2009年通车。 空运方面：开发区距深圳宝安国际机场70公里，距广州国际机场150公里，距香港赤鱲角国际机场120公里，均在两小时车程内。 铁路方面：京九铁路支线惠（州）大（大亚湾）铁路已建成通车。 深圳轻轨龙岗线延伸至大亚湾 深汕高速铁路在大亚湾设置站点 海运方面：开发区内的惠州港是京九铁路南端最便捷的出海口，可直航世界各大港口。,大亚湾规划分析 深莞惠立体交通网络将为大亚湾带来了大量深圳等异地投资客。 地铁方面：深圳地铁3号线在大亚湾及淡水预留了出 口，预计将于2012年开始修建延长线。,数据来源：大亚湾规划局网站,大亚湾城市分析,大亚湾城市分析 东莞市 惠州市,大亚湾规划分析,电子加工、 纺织、家具 深圳市 高新技术、金融、 物流、制造工业,工业制造、 高新技术 现代石化数码、 中海壳牌石化 项目后勤基地 石化产业区和 港口物流产业基地,半小时生活圈 惠阳区 大亚湾区,深圳轨道交通、产业东延至大亚湾的利好因素加速了深圳与大亚湾 生活圈的融合。,大亚湾城市分析,大亚湾产业分析,大亚湾重大工程经典回放 2005年7月21日全球第二大石油和化工仓储公司欧德油储集团公司在大亚湾石化区举行奠基仪式。 2005年7月27日惠深沿海高速公路控制性工程牛湖山隧道动工。 2006年2月10日中海壳牌南海石化投产，项目总投资42亿美元。 2006年6月广东LNG惠州电厂投产，总投资约85亿元人民币。 2006年7月1200万吨南海炼油项目投产，基建投资193亿元人民币。 2007年4月9日深圳比亚迪携巨资60亿元人民币投向大亚湾。 2007年4月9日碧桂园在惠东开发凤凰城（集商住、休闲旅游配套 项目和五星级酒店业一体的综合房地产项目），投资总额100亿元人 民币，该项目与大亚湾霞涌紧密相连 石油石化、电子和港口物流等产业聚集运行、投产，为片区经济发 展来带了使命契机，同时国际科技、管理型人口（人才）剧增，大 量住房需求也将迅速释放。,大亚湾城市分析 从产业规模上看：今年年大亚湾将完成1000亿元人民币投入，实现1000亿元的工业产值和500亿元人民币的国内生产总值，2016年完成1500亿元人民币的投入，初步建成现代化石化城。 从石化产业体系上看：利用中海壳牌项目、中海油炼油项目拉动效应大的特点，重点发展高附加值、高技术含量的石化深加工产品、高新技术材料、专用化学品和精细化工产品，形成一个完善的石化产业 链。 未来大亚湾石化产业将形成一条龙的产业体系，区域整体投资规模及未来可实现的产值巨大，将对区域经济的发展起到巨大的带动效应。,大亚湾产业分析 已落户项目包括中海壳牌、中海油、LNG、华德油库等四大主体项目。 石油化学产业园区,惠州电厂项目：,大亚湾城市分析,大亚湾产业分析,中海壳牌南海石化项目：中海壳牌南海石化项目是目前国内最大的中外合 资项目。合营企业外方是壳牌南海私有有限公司,它是荷兰皇家/壳牌集团 的成员之一,占50%的股份;中方投资者为中海石油化工投资有限公司,占 50%的股份,该公司是中国海洋石油总公司(持股90%)与广东广业投资集团 有限公司(持股10%)的合资企业。 广东LNGLNG惠州电厂项目：是广东LNG总体项目的配套新建项目之一,由中国 海洋石油总公司、广东省粤电集团公司和广东省电力发展股份有限公司 投资建设，总规划装机容量为210万千瓦，总投资约为85亿元人民币。 港口物流产业：作为国家一类对外开放口岸的惠州港，是开发区对外开放 的重要门户，其建设目标是成为南中国海最大的油气化工储运基地和区域 性的物流配送中心。惠州港现已建成码头28个，年吞吐能力达2560万吨， 油气库区的建设规模即将突破200万立方米。 东风本田汽车零部件有限公司：成立于 1994 年 12 月，于 1995 年 11月 30 日正式投 产。公司位于广东省惠州市大亚湾经济技术开发区，与深圳、香港、广州近在咫尺，是 发达的泛珠江三角洲经济圈东部要道。公司主要生产轿车发动机及底盘的保安和机能性 零部件。 1998 年 11 月获得SO9002 质量认证； 1999 年 11 月获广东省高新技术企业称 号； 2002 年11 月获广东省先进技术型企业称号。,大亚湾城市分析 主要包括：响水河工业园、 东风汽车城、熊猫高科技园 和西区科技园。响水河工业 园已初具规模，已有永昶、 比亚迪等大企业进驻。 已经逐步成为深圳及东莞工 业产业向外转移的重要基 地，拥有扩大工业产业规模 以及生活居住区规模的发展 机会。,大亚湾产业分析 西部综合产业区,大亚湾城市分析 2005年香港“和记黄埔”加盟惠 州港的开发和建设。 欧德油储、中外运国际物流、荷兰孚宝、中信物流、中铁公司等大规模物流企业落户大亚湾。 截至目前，海港已建成5万吨级以上深水泊位16个，1万至5万吨级泊位18个，5千至1万吨级泊位11 个，其中，30万吨级泊位2个，15万吨级泊位3个。,大亚湾产业分析 目标：建成全国的主枢纽石化工业港、惠州市的物流中心节点。 港口、物流仓储区,大亚湾城市分析,大亚湾产业分析,打造“阳光、沙滩、海洋、渔家风情”旅游品牌。 首创的“情系大亚湾”优质 旅游品牌设立了“百岛风 情”、“夜海捕鱼”、“海 上夜中秋”、“渔村度假”,等系列旅游项目。 目前的旅游设施总量不足， 档次不高，规模不大，发展 不平衡，无法实现规模效应 和社会经济效益。 旅游业的生产规模较小，经 营水平较低，旅游资源的宣 传促销和招商引资工作力度 不足。,旅游休闲度假区,大亚湾城市分析,大亚湾产业分析,未来商业、服务业将集中在综合区，商业机会不言而喻。 大亚湾行政、金融、商 务和居住综合区作为大亚 湾城市未来行政、商业、 文化、金融中心，为城市 CBD。 将成为联结大亚湾产业 组团的枢纽，形成城市服 务组团。 将成为具备国际生活概 念的“中央居住区”。 未来商业、服务业将集 中在综合区，未来商机无 限。,行政、金融、商务和居住综合区,大亚湾城市分析 大亚湾CBDCBD中心区现状,大亚湾产业分析,体育中心 康汇商务花园,南山国际（甲级写字楼) 国税局,区政府 检疫大厦,地税局 投资服务中心,目前大亚湾CBD中心市政设施相对较少，人气不足，尚不足以体现CBD中心区的区位特征。,大亚湾城市分析,大亚湾城市人口动向,区域人口目前有17万，其中户籍人口7.2万，流动人口约8.8万。 在世界级产业经济的带动下，区域的高起点规划和交通的巨变必定带 来人群的聚集，一个新的城市迅速崛起。未来人口变化预测如下：,时间 人口总量,2009年 17万,2011年 35万,2016年 60万,2020年 100万,23,未来大亚湾环境格局预判,大亚湾城市分析,石化产业区,港运物流区,优质居住区,深产延伸区,商业中心区,经,济,发,展,分,析,城,市,规,划,分,析,产,业,布,局,分,大亚湾城市分析,大亚湾分析总结,大亚湾所处的地理位置、环境和三大经济引擎石化工业区、港口物流区、西部工业区为大亚湾发展带来良好机遇； 人口数量增长缓慢，城市处于初级发展阶段，随着城市的发展，人口有望迅速增长； 离深圳、东莞、惠州较近，城市引力较强，固定资产投资脚步快速； 随着海运、空运、公路、铁路、地铁的陆续开通，城市未来发展将有望快速向前。 城市总体规划“五区一岸线”的形态，在加紧建设中； 对外交通在不断升级，在加紧建设中，建立连接深圳、惠州、东莞形成“小时”经济生活圈； 对内交通也在不断完善，与各片区连接，为开发区迎来发展良机； 城市各区发展中，石油化学产业园区、西部综合产业区、行政金融商务区重点发展； 未来城市呈现“五区一岸线”，行政金融商务区是联结大亚湾产业组团的枢纽，形成城市服务组团中心。 石油能源化工是大亚湾的主导产业，城市实施“以工促发展”的战略； 全区工业布局规划石油化学产业园区、西部综合产业区、，城市工业重点向石油化学产业园区发展； 目前城市服务业多集中于行政金融商务区，但没有形成规模，目前服务业发展空间广阔。 析 析,项目商业发展状况与城市商圈特征,25,大亚湾房地产市场分析,大亚湾房地产现状 房地产供应市场分析 房地产需求市场分析,房地产市场分析 大亚湾房地产现状 大亚湾房地产发展回顾,20世纪90年代初 1996年至2002年 2003年至2005,2006年至2007年,大热期,萧条期,复苏期,发展期,调整期,大热期：20世纪90年代初，大亚湾深海港、熊猫汽车城建设等利好消息，使得大亚湾及 惠阳聚集上百亿炒房资金，成炒房热点。 萧条期：1996-2002年受宏观调控，大亚湾房地产市场泡沫瞬间挤破，成为全国房地产 “重灾区”。 复苏期：20032005年，中海壳牌及相关项目的开工建设，在 亿美元的投资拉动下， 大亚湾及惠阳的房地产开始复苏。 发展期： 2006年至年至2007年 ，中海壳牌及中海油等相关投资项目加快建设，大亚湾及惠 阳的房地产步入了发展的快车道。 调整期： 2008年至年至2009年 ，受金融危机大环境的影响，大亚湾房地产也随着中国房地 产走势进入调整期，由于大亚湾地理区位，房地产价格还是稳中有涨。随着大亚湾的配套 不断完善和宏观政策的影响，预计2010伊始大亚湾房地产进入火爆期。,2008年至2009年,房地产市场分析 大亚湾房地产现状,大亚湾石化产业处于发展初期，由于人口的增加，目前对居住、商业等物业,类型的需求较为明显；,大亚湾中心区及龙海二路沿线是整个工业区的配套依托，是将来办公、商务、,居住、商业发展的领先区域；,大亚湾大量的外资、石化产业带动的下游企业、承建商等将带动办公、居住,的租赁及居住、商务和商业需求；,大亚湾已经进入产业迅速发展阶段，将吸引大量投资者进入，对未来的房地,产业的发展将有直接的推动作用。,目前大亚湾作为一个区级城市，十年前经历了一段不平坦的路程，随着招商引 资力度的加大，大亚湾开发的加速，大亚湾将成为未来南中国新的经济增长区。 惠城、惠阳、淡水、大亚湾房地产市场当前均呈现火热景象，2009年至2013,年，大亚湾是值得期待的一个地产热点城市。,越来越多的全国性知名房地产企业进入大亚湾市场，区域成为开发热土，产,品丰富、在此带动下，市场出现“供求两旺”的局面。,29,商业地产市场的运作状况与发展趋势,30,大亚湾开发区目前商业格局以“一新一老”双向延伸发展； 以北澳大道为代表的老城区商业圈，作为固有的一条商业较为密集的街道，商业以街铺形式为主，个体经营面积不大，依靠街铺延续性形成较为集中的商业区 以安惠大道为代表的城区延展区域，是较老城区商业晚兴起的商业街，主题形式仍以街铺连续延展，但与之不同之处在于，该条商业片区已经出现多个集中商业业态，目前主形式为超市,沃夫顿解读：,随市场需求的改变，老商业带在一定程度上将无法满足城市新居民的消费需求，安惠大道商圈的主打地位将逐步呈现，老商圈次之。现有两大商圈同样面临着西、北区人口逐渐入住形成新兴商圈的压力。 项目处于两个商业带交汇处，属双向商业带边缘，后期商业人流增加的变化性缓慢。但其目前商业价值将有增无减，如本项目及十字路口周围项目均运用良好，项目区域有可能成为未来大亚湾老城商业中心旺区,31,业态汇总：,安惠大道商业带业态多以中型或大宗消费品为主导，其中包含会所及高级酒店等商务性配套，业态层次较高，所需求购买力优于老街商业带,32,业态汇总：,老街商业较安惠大道商业带业态种类更多，但各类业态商品多数单价较低，具有明显的小商品型商业街特征，所吸引的消费者购买力低于安惠大道商业带，医院及文具、服装、音像类业态多于安惠大道，能够说明其吸引一大部分人口结构两端的学生、儿童人群及老年人群。,33,竞争型集中商业调研：东方新天地,用地5331平米 总建筑面积71048平米 其中商业9209平米 住宅61875平米，分两期开发 楼体高度超100米 租金市场报价为： 一层100元/，二层55元/ ，三层45元/,根据现场考察，该项目目前意向招大型超市及百货，但根据实际情况来看，很难完成其目标业态。主要问题在于柱网分布散乱，一层入口偏小。无法达到超市及标准百货的货架摆放及动线需求。该项目未来的业态出来可能是以餐饮酒楼或休息类业态。,34,35,竞争性集中商业调研：美福购物广场,经营楼层12层 面积估算：约5000-7000 经营业态：超市 经营情况： 调研抽取： 百事、可口可乐两品牌，生产日期分别为 11年1月/10年12月 食用油（金龙鱼）大桶为10年7月，小桶为10年12月 （在二线以下城市，可乐及食用油分别代表年轻消费力及家庭消费力。可乐生产日期近于食用油日期3个月为正负零，进行比较）,美福购物广场属于投资型的个体经营超市，经营手段及运营水平较弱。从抽调对比中发现，该超市的购买人口应以非常驻的年轻流动人口为主，其群体收入水平不高。仍以基础性便利消费为主，着重体验度的需求较少。,36,竞争性集中商业调研：三星购物广场,经营楼层12层 面积估算：约15000-20000 经营业态：超市 经营情况： 调研抽取： 百事、可口可乐两品牌，生产日期分别为11年4月/11年4月 食用油（金龙鱼）大桶为11年3月，小桶为11年4月 （在二线以下城市，可乐及食用油分别代表年轻消费力及家庭消费力。可乐生产日期近于食用油日期3个月为正负零，进行比较）,三星购物广场整体经营情况再大亚湾开发区算是较为好的的超市，从其生产日期可见，其走货量将其他超市要快很多，且家庭消费及个人消费分布较为平均。家庭消费客源较为稳定。,37,大亚湾目前零售不动产市场供应量较小，主要商业为类型住宅项目沿街商铺。因在整体项目运营中非主要产值来源，因此，商铺较少有面世销售。现有零售不动产类项目主体产品为社区配套类沿街商铺,市面产品均为配套型商铺，如本项目集中商业销售的暂无面世，此类产品竞争压力小,38,项目目标消费客户与购买力分析,房地产市场分析 房地产需求市场分析,游离客户,重要客户,深圳客户是大亚湾片区需求市场的主要力量，约占80%。,核心客户,深圳市区投资客户 龙岗客户,港、澳、台外籍人士周边县市人士回乡养老人士,港、澳、台外籍人士 高科技人士 公务员 大亚湾本地 周边城镇居民,投资客,房地产市场分析 房地产需求市场分析 核心客群需求分析,客户来源,特征,看好大亚湾未来前景和升值潜力，以投资为主 深圳市区的 大多为纯投资客，偏重热点地段中等及中等偏小户型单位。90平方米以内的两房和120平方米左右的三房是他们的置业首选 自住与投资兼备 看好大亚湾未来前景和升值潜力，而房价相对较低也是他们考虑的重要因素,龙岗客户,主要为与惠阳有亲戚关系往来或龙岗企业中层管理人员和技术人员年龄介于30-35岁，收入稳定；处于建立家庭时期，有较强的购房欲望和能力；以3房和2房需求为主，对社区配套要求较高。,房地产市场分析 房地产需求市场分析 重要客群需求分析,客户来源 大亚湾管理、 高科技人士及 公务员 大亚湾本地及 周边城镇居民,特征 客户文化素质较高，生活讲究品味； 年龄一般在30-40岁之间，家庭人口一般为2-3人； 收入状况稳定且较高，一般需求面积在100-140平方米三房、四房，个别会需求180平方米及以上；购房用途以自住为主。 企业购买会集中在面积较大的复式和别墅，作为高管人员宿舍，也有部分会 作为企业开会、办公、渡假场所。对楼盘的规划设计、质素、园林环境比较 挑剔，比较注重物业的品质； 大亚湾本土居民，基本上拥有自建房，换房以改善居住环境为主，同时将自 建物业出租； 主要包括当地私营企业主、个体工商户，尤以餐饮娱乐等服务行业为主；收 入稳定且相对较高，大多需求户型为三房或四房 家庭人口较多，一般为4-5人，年龄大多介于40-50岁之间； 由于长期生活在大亚湾，对生活配套设施、交通便利性比较关注。,港、澳、台外籍人士和周边县市人士养老人士,房地产市场分析 房地产需求市场分析 游离客群需求分析,客户来源,特征,港、澳、台企业及商务人士由于工作关系，长期租住酒店，自购物业可节省公司开支； 一般用来居住 渡假，少量考虑办公，需求面积较大，以复式和小型别墅为主； 返乡养老人士需求面积偏小，一般为90-110平方米左右的二房三房。,房地产市场分析 房地产需求市场分析 核心客群习惯研究 购买关心因素（三项选择）,80% 70% 60% 50%,67%,50%,75%,70%,购买物业关注因素排 序：总价、升值潜力、 地段排在深圳投资客最 关注的因素前三位，,40%,其他如交通和户型也,30% 20% 10%,25%,13%,是影响决策的重要因 素。,0%,地段,交通,总价,户型,配套,升值潜力,44,项目地块资源的调研与解构,45,项目概况,项目位于大亚湾澳头镇中心片区商业核心区域，四周无临街面的集中式商业物业,46,项目,低密度住宅,新商业区,澳头老街,空地,北侧：暂未开发的住宅规划用地 南侧：安惠大道新兴商业街 西侧：低密度城中村型住宅 东侧：澳头镇较早的传统商业街,项目四至情况,项目地处大亚湾澳头镇中心板块，周边商业气氛较好,47,项目交通分析,项目四面不环路，进入项目唯一可行的方式是穿过约50-80米进深不等的社区小路，人车混行，交通便利性很差。,48,人流量,氛围环境,可达性,昭示性,交通便利,5 4 3 2 1,区位评级,地块价值评估,地块情况总结：,交通便利：受周围城中村的影响，本项目交通便利性较差 昭示性：项目受周边建筑遮挡，商业部分无昭示性可言 可达性：受澳头镇规模的影响，项目各出行方式的可达性较好 氛围环境：项目地处澳头中心区位，商业气氛成熟 人流量：受澳头镇规模的影响，项目商业辐射半径可涵盖澳头镇大部分地区人口，情况乐观,49,项目的初步发展定位,通过配型工具的比较，本项目完全符合“焦点中心”的配型元素,购物中心配型表,（以一线城市为参照）,通过在购物中心内设置一个大体量，最聚人气的业态（通常为超级市场）作为整体购物中心的绝对主力店以带动项目的整体商业价值,焦点中心概念,焦点中心的代表案例：,万达集团第二代购物中心,深圳南山缤纷商业广场,深圳宝安港隆城购物中心,万达第一代购物中心焦点中心,商业地产是万达集团的第一大支柱产业，在全国首创了“订单商业地产”的全新商业模式。经过多年的发展，万达商业地产已经由第一代的单店，第二代的组合店，发展到目前的第三代超市综合体，持有物业总面积大1000玩平方米左右，年租金收入60亿元左右。,例 南京万达广场,万达国际影院,沃尔玛超市,沃尔玛超市,小铺位,南山缤纷商业中心,位于南山区艺园路的缤纷商业中心，是由金海港集团打造的面积2万余平方米的邻里型焦点中心项目,人人乐超市,女人街,儿童街,宝安港隆城购物中心,宝安目前唯一集百货、超市、餐饮、娱乐、文化、休闲等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群，总建筑面积达7.5万平方米，总投资逾5亿元。,第三代：城市综合体（HOPSCA） 对于万达商业地产第三代的概念，一般是叫“城市综合体”或者“商业综合体”。HOPSCA（Hotel、Office、Parking、Shoppingmall、Convention、Apartment）,焦点中心,主力店 中心,HOPSCA,第一代：单店模式（焦点中心） 模式就是一栋楼，总面积5万平方米左右，地下一层，地上四层；业态分层布局，地下是停车场，一楼是分割销售的小店铺，二、三楼是超市，四楼是电影城。,第二代：纯商业组合店（主力店中心） 万达商业地产的第二代产品叫商业组合店，项目面积达到1015万平方米；业态多了，有百货、超市、影院等五六个主力店。,项目规划原则,购物中心的规划是已“发现式”的规划原则以区别传统的商场、百货的业态规划形式,不再是按照男装、女装、饮食、珠宝等按类规划业态布局,不再是考虑消费者的消费目的而设置业态布局,而是以消费者的逛街需求而穿插布局,在每层都设置不同的业态而满足“逛”的体验式需求,让下一步与这一步都有不同的惊喜,项目整体定位,以项目辐射片区为服务群体,以超级市场为焦点业态的,澳头片区目前业态最丰富的家庭主题购物广场,海日. 乐活购物广场,EN：LOHAS CN：乐活族 由英文Lifestyles of health and sustainability的头一个字母组成,是指一种重视环境和健康,崇尚可持续的生活方式。 乐活族反对浪费，注重经济适用的消费方式，提倡身体与精神的双重健康状态，认为在消费活动中不但需求哪些经济实惠的商品，更需要得到一种快乐、安逸的愉悦体验,项目业态组合, 零售, 配套, 休闲餐饮,超市是主力商家，同时配合一部分精品商业，如服饰、鞋帽、电子等，主要是日常消费型商业，使业态丰富化,针对周边人口、酒店、办公辅以相应配套，如便利店、银行、商务订票,布置品牌休闲餐饮业态提高项目体验体验度，实现项目特色,项目详细业态,超级市场+品牌名店+小零售+餐饮,超级市场吸引周边旺盛人流，作为本项目人流不断地金牌保证，为周边人口提供日常消费的终端市场,品牌名店，如肯德基、麦当劳等，以提高本项目的品牌价制度,各类零售业态为项目注入丰富多彩、令郎满目的时尚元素，帮助项目打造成澳头居民必逛的购物中心,餐饮休闲业态使消费行为摒弃了目的性，增添了更多生活化的体验元素，大幅提升项目人气,66,根据定位，项目楼层布置按照焦点式购物中心商业功能布局进行布置,超市布置在2-3层，占用面积约1-1.2万,生活广场布置于1层，在销售及招商中都能获得最大价值,67,项目一层部分业态规划，主要以焦点中心超市主力商家配套品牌商家为主，原则上规划统一区域统一功能，但在功能片区内穿插布置其他类型业态以丰富业态类型，降低购物目的性，增强购物区位及休闲体验度。,68,The end 汇报结束 谢 谢,