新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议 2007-135页.ppt

西安新鸿基曲江项目整体定位及物业发展建议,1,项目定位审视,2,本项目属二线省会城市、新兴高档居住区非核心地段、无强势景观资源的中等规模项目,项目属性：,区域属性：,有利因素： 曲江区位优势 限高条件较为宽松 无拆迁压力 不受政府90/70等政策限制 片区规划前景向好 不利因素： 目前周边不成熟、生活配套少、物业相对档次较低 相比中海、金地，品牌知名度相对较弱,曲江新区,西高新,主城区,市中心（钟楼）,车程半小时内,3,本项目面临的四大机会,资本流动性过剩带来资产升值，房地产成为财富工具，市场补涨，房价逐步拉升，整体大势向好,机会 1,机会 2,曲江作为西安唯一的城市豪宅片区，已经确立其富人区地位,机会 3,在景观日益丰富的前提下，曲江将逐渐由政府主导融入资源主导，本项目的地段价值将快速提升,机会 3,2项目不能成功联动，而是内部竞争，贬损价值,4,资本流动性过剩带来资产升值，房地产成为财富工具，市场补涨，房价逐步拉升，整体大势向好,机会一,07年5月起，居民储蓄余额出现滑坡，最高缩水幅度2.5%,市场现象1：储蓄搬家，民间资本主动寻找投资对象,市场现象2：资产价格全面升值,国家发改委统计，07年上半年全国商品房价格涨幅为14.22%，全国36个大中城市连续4个月环比上涨超过1.5%，二线城市全面上涨。,07年上半年部分二线省会城市主要区域平均房价（元/平米）,西安市部分楼盘06-07价格对比情况表,5,曲江作为西安唯一的城市豪宅片区，已经确立其富人区地位,曲江是西安历史积淀的凝结，是城市文明的聚合，是整个西安菁华之所在，是城市房地产价值峰值区。,曲江被赋予文化旅游区的定位，其内核在于片区所承接的“皇家园林”历史形象和文化价值,以唐文化为主题的多个大型旅游休闲娱乐项目的开发，为片区塑造了丰厚的人文景观资源,临近城市核心区，周边片区收入水平较高，片区内外交通发达，通达性良好,机会二,6,香蜜湖1号,熙园,水榭花都,价值峰值区,中旅公馆,价值承接区,香域中央,翠海花园,香格丽苑,香蜜山,东海花园,香榭里,枫丹雅苑,瀚城,新天国际名苑,价值辐射区,堤香名苑,价值逐级递减,一级资源 配套核心区,二级资源 配套较弱,远离核心资源 远离配套,深圳香蜜湖,在景观日益丰富的前提下，曲江将逐渐由政府主导融入资源主导，本项目的地段价值将快速提升,大唐芙蓉园,大雁塔 旅游区,曲江池公园,海洋馆,爱情谷,香蜜湖,金地芙蓉湖畔,中海国际社区,本项目,随着曲江池公园的建成，本项目所在地段将成为片区资源价值的峰区。,机会三,金地南湖项目,7,西安曲江的低密度市场充满机会，高端的低密度市场存在巨大空缺,曲江位于城市豪宅的价值体系，竞争优势明显,航天御苑价格变化,单体规划以行列式布局为主，建筑密度过高； 景观园林主题不鲜明，欠缺软景、层次感，精细化不足； 建筑外观缺乏创新，外立面粗糙，品质感差； 户型设计浪费大量空间，人性化不足，实用性较差； 内部缺乏配套，且档次不高，难以满足顶端客户的需求。,市场产品以大为美，以豪为美，规划呆板，精细不足，配套欠缺，品质感有限,机会四,8,本项目面临的三大挑战,项目南北侧为高层的集资房，西侧为低品质的安居房，对本项目的形象与价位都存在负面影响,挑战 1,挑战 2,本项目虽临近未来的曲江池公园，但与公园之间却为金地项目所阻隔,挑战 3,本项目将面临中海、金地、融侨等品牌开发商的竞争，且多数项目地段优于本项目,9,项目南北侧为高层的集资房，西侧为低品质的安居房，对本项目的形象与价位都存在负面影响,目前曲江片区的高价值物业集中在雁塔南路沿线及大唐芙蓉园和大雁塔周边； 项目周边项目开发时间相对较早，且多数为政府单位的定向开发项目，以高层、小高层的物业形态为主，价格低于与片区平均水平。,挑战一,南侧：隔路相对曲江翠竹园（法院等单位集资房，楼盘档次一般，只接受团购）； 西侧：芙蓉西路，隔路相对的是低品质感的安居房； 北侧：建设中的南湖一号（烟草局集资房，不公开销售，与项目之间有一条规划路向西与雁南四路连通）。,10,本项目虽临近未来的曲江池公园，但与公园之间却为金地项目所阻隔,本项目与曲江池公园之间为金地南湖项目所隔断； 根据目前所掌握的资料，金地项目整体建筑面积约100万； 介于本项目与南湖之间地块容积率约2.0。,挑战二,南湖1号高层,雁南四路,低品质的安居房,芙蓉西路,雁南五路,翠竹园高层,曲江池公园南湖,上林苑路,金地南湖项目,按正常操作思路，本项目与南湖之间很可能出现金地项目的高层小高层物业，本项目对南湖景观资源的占有存在极大的不确定性。,做价高手金地的介入在贬损本项目景观价值的同时，却有利于改善片区形象，与本项目共同拉升地段价值。,11,本项目将面临中海、金地、融侨等品牌开发商的竞争，且多数项目地段优于本项目,挑战三,总建面37万,金地芙蓉湖畔,本项目,中海国际社区,16万,16.2万低密度,1318万,135万总建面,融侨曲江观邸,金地南湖项目,100万,融侨曲江观邸容积率2.5，总建面37万，距离片区核心景观较远，预计未来整体定位中高端,中海项目总建面为135万，目前预计别墅区面积为16.2万，是综合性的大规模高尚居住区,金地南湖项目总建面预计为100万，具有各种物业类型，定位于中高档的高尚居住区,金地芙蓉湖畔总建面19万，容积率1.35，定位相对高端,本项目论规模、品牌都逊色于竞争对手，寻求差异化成为竞争关键。,1,2,3,4,5,1,2,3,4,5,1,2,3,4,12,本项目定位思考的关键点,如何抓住市场大势向好的机会，最大化地利用曲江的富人区地位及地段价值升迁的利好？,关键 1,关键 2,如何形成差异化，应对金地、中海、融侨等品牌开发商优势地段项目的竞争？,关键 3,如何摆脱现阶段周边项目中低端形象的影响，突破片区的价格瓶颈，实现项目的高溢价？,13,在区域市场，从与金地、中海、融侨的差异化看，定位高端应是本项目的主要方向,中小规模 面向高端群体,中大规模 多数人进入,大气 私密 神秘 含蓄 个性,规模 张扬 强势 开放 速度,融侨曲江观邸容积率2.5，且位于曲江片区的边缘位置，社区将以高层小高层产品为主，整体定位中高端。,中海国际社区是总建面135万的大规模项目，其产品线与客户层面必然趋于多元化，从成都中海国际社区的实践来看，其定位为中高端的高尚居住区。,金地南湖项目具有曲江池南湖的景观资源，中等容积率的大规模项目，定位为主流豪宅。,竞争对手定位覆盖了高端市场的各个层级，但定位越偏向中档，面临的竞争将越激烈。,金地芙蓉湖畔定位修正，由主流豪宅走向高端豪宅。,若项目定位进入主流豪宅与高端住宅的区间，将在规模、强势、开放、速度上与对手展开竞争，对本项目更为不利。,14,从突破周边项目的价值认知，彰显区域价值，切合市场客户需求出发，主攻高端市场均有支撑,突破周边认知,项目要实现利润最大化，实现的市场价格必然远高于周边； 塑造绝对领先的高端形象方能从现有周边环绕的中低价位住宅项目中脱颖而出；,高端项目的溢价空间更大，更容易产生附加值,彰显区域价值,曲江富人区地位已经形成，成为西安房地产市场的峰值区； 随着曲江池南湖公园的建成及大唐芙蓉园周边首批开发项目的售罄，本项目的地段价值快速提升； 本项目位于西安一流区域的一流地段之上，定位高端方能有力地彰显区域价值；,切合客户需求,越接近核心景观的项目客户层面越高，外围的客户层面更复合，低密度物业成为客户追捧的对象； 进驻曲江核心圈的客户多数将其作为终极置业，由于之前存在丰富的置业经验，客户对产品的要求极高。,15,项目整体发展战略与定位,借区域规划之力，成就城市价值峰值区,塑造全面超越竞争对手的城市高端豪宅,以产品创新、极致奢侈，形成产品核心竞争力,产品档次确定为绝对领先的高档的低密度社区,16,高端定位下的容积率研判,17,目前曲江各种物业类型市场实现度均好，从自身条件出发，项目的主要可采用联排、叠加、叠院、小高四种物业,物业类型,双拼,联排,叠拼,洋房,小高层,高层,对容积率贡献过低，但可作为价值标杆。,满足容积率需求，降低建筑密度,18,若从展现领先的的高端形象，匹配顶端豪宅定位的角度出发，项目容积率应控制在1.3为宜,要成为曲江的高端豪宅，建议本项目别墅物业的建筑面积占比应维持在30%以上，大部分建筑层高限制在12层以内。,从曲江各项目的市场实现来看，物业形态对项目档次有重要影响。,从曲江各项目的市场实现来看，物业形态对项目档次有重要影响； 航天御苑、曲江公馆等高端项目都以低密度别墅物业为主流产品，曲江至今尚未出现高层、中高层的城市豪宅； 曲江地区12层以下的小高层市场实现较好，18层及以上物业实现的市场价格相对较低。,从其他地区的顶级豪宅来看，别墅物业需要在项目中占相当比例。,深圳香蜜湖1号，别墅物业建面占比约35%,深圳熙园，别墅物业建面占比约30%,在以上前提下测算，社区容积率无法做满1.8，仅能达到1.3的水平。,19,若从做满容积率，博取后期市场溢价的角度出发，项目的整体形象将与应有的定位有所差距,在1.8容积率之下，为增加本项目低密度物业比例，将叠加变为三叠加物业，本项目成为由联排、三叠加、12层叠院、18层小高层组成的社区。,建筑面积占比,占地面积占比,在1.8容积率限制之下，在叠加变为三叠加的前提下，本项目的低密度物业占比面积难以超过20%； 低密度物业占地面积比将在40%左右，非低密度产品成为社区形象的主要代表； 18层小高层将成为主流产品。,在做满1.8容积率的前提下，本项目势必难以匹配高端豪宅的整体定位。,20,当做满1.8容积率时，项目将面临以下三个方面的风险,项目将陷入区域内中高端项目的激烈竞争当中,风险 1,项目无法摆脱周边中低价位项目的影响,难以符合市场高端客户的需求，高溢价目标实现有难度,风险 2,风险 3,从规模、品牌等方面的直接竞争均难以与中海、融侨相匹敌,大量高层建筑，与周边的曲江兰亭、曲江南苑颇为相似，中高层实现高价有难度,高端客户期望在一流地段享有一流产品，过多的非低密度物业和非高端的社区形态将影响高端客户的选择取向，影响高价值物业的销售,21,从经济测算的结果来看，两个方案利润实现的差距并不明显,方案一利润稍优于方案二，从保证社区高端形象定位，差异化竞争的角度出发，方案一更优； 若市场上小高层的价格上涨幅度领先于低密度物业，从博取后期高溢价的角度出发，则方案二更优。,测算结果说明,测算价格预期,当选择1.8容积率方案时，本项目操作思路将发生部分改变。,22,1.8容积率下项目的物业发展建议及启动区策略,23,项目配套设施建议,项目物业管理建议,项目建筑单体建议,项目整体规划建议,项目园林景观建议,启动区策略建议,24,地块内部不存在可利用的坡地及景观资源，四面临路，且为高层所阻隔,东侧：依次为正在兴建的上林苑路、金地南湖项目（容积率2.0，很可能出现高层建筑）、曲江池公园； 南侧：隔路相对曲江翠竹园的高层建筑（楼盘档次一般，只接受团购）； 西侧：芙蓉西路，噪音影响较大，隔路相对的是低品质感的多层安居房； 北侧：建设中南湖一号的高层建筑（与项目之间有一条规划路向西与雁南四路连通）。,外部资源条件分析,地块资源条件分析,东侧,南侧,北侧,西侧,内部资源条件分析,地块原为二二公司宿舍区、厂房，存在拆迁问题； 地势不平坦，高差达10米。,550亩南湖,曲江池丝路风情园,金地南湖项目,25,单体规划以行列式布局为主，缺乏仪式感，建筑密度过高，影响了整体的舒适度与私密性,多数项目采取行列式的布局，在做足容积率的要求下，致使单体间距过小，且在户型设计上欠缺相应的处理，影响了产品品质感和居住的私密性； 大多数项目缺乏对称轴线、功能分区的设计，小区缺乏仪式感，层次感； 高层物业与低密度物业自成一体，缺乏相互搭配的整体感； 访谈客户对现有项目单体间距表示不满，认为过于密集。,尚林苑,航天御苑,曲江公馆,曲江华府,竞争楼盘规划布局,整体性，仪式感 私密性，舒适度,欠缺：,26,最大化地利用外部景观资源，辅以内景营造，形成户户有景的社区； 多采用围合式布局，丰富社区层次感；或通过由低至高的层层递进营造规划的大气势； 适当增加高层物业比例，更好的利用外部景观，并借其区隔社区内外，减少噪音，提高私密性，降低建筑密度以提升居住舒适度。,以围合式布局为主，营建高层物业最大化利用景观资源，增加社区私密性并降低建筑密度,市场成功案例借鉴,熙园,公园大地,圣莫丽斯,户户有景，围合式 层次感，大气势,关键词：,中信红树湾,27,项目整体规划方案示意,物业分布规律 整体规划要体现皇家气度与创新前瞻的整体气质； 实现地块价值最大化，规避高层建筑包围的劣势； 把握西安客户的亲水情结和对朝向的高要求。,绿化阻隔带,核心景观绿轴,外环车行道,核心水系(曲江池),联排,三叠加,叠院,小高层,28,利用小高层产品与绿化带共同阻隔周边高层及噪音的影响，形成围合的私密社区,以小高层产品阻隔周边高层的视线，保证社区内部的私密性； 适当增加退红线幅度，铺设绿化带阻隔四周路面噪音的影响，增加社区私密性，增加社区绿化面积。,规划价值点（1）,南湖1号高层,雁南四路,低品质的安居房,芙蓉西路,雁南五路,翠竹园高层,金地南湖项目,上林苑路,入口,18层小高层,绿化阻隔带,香蜜湖1号,市政主干道,绿化带,绿化带,绿化阻隔带,私家路,人行道,5排树木,18层小高层,29,核心景观绿轴贯穿南北，与核心水景“曲江池”对称交错，充分体现皇家尊贵的仪式感,规划价值点（2）,地块南北全长约600m，将其打造成为西安最华丽的绿化景观轴； 轴线可以前半段对称体现气势，以后半段起伏蜿蜒丰富社区景观层次； 核心水景名曰“曲江池”，与东侧公园相互呼应，水系面积约3000。,雁南四路,芙蓉西路,雁南五路,上林苑路,会所,主入口,次入口,30,组团式布局，实现户户有景的核心理念,部分联排与三叠加产品可享有社区核心景观； 联排、叠加、叠院均可享有社区的组团景观； 小高层在外围形成围合，居高临下，可远观低密度组团景观，近看彼此之间的绿化景观。,规划价值点（3）,考虑到对南湖景观资源的占有具有很大的不确定性，本项目主要依靠内部园林的营造实现户户有景的规划理念,1.8容积率下的兵营式排布,组团式布局,31,厚重、阻隔性的主入口，制造大气、专属、奢华、尊贵的联想,规划价值点（4）,雁南四路,芙蓉西路,雁南五路,上林苑路,会所,次入口,主入口,主入口设置符合传统文化的、体现尊贵的大型雕塑或影壁，对外形成项目标志性的视觉焦点； 通过台阶、坡度形成进入的仪式感； 运用高墙建筑或繁茂植物形成“屏风”，强化社区私密性。,32,创新建筑外观设计，打造皇冠亲水会所，体现绝对奢华的尊贵气度,规划价值点（5）,33,合理的路网设计实现人车分流，保证项目车位比达到1:1，位于市场平均水平之上,规划价值点（6）,尽可能做到人车分流，车行路沿社区外环线布置； 车行动线与停车场出入口设置相协调； 组团停车就近解决、集中布置，方便物业管理； 尽量减少社区入口，以降低物业管理成本。,交通组织原则,同片区项目停车设施比较,Townhouse区采用尽端式道路，强化低密度社区的私密性特征,34,规划设计建议的价值点 核心精神：尊贵奢华，标准领先,需要说明的是,我们给出的物业发展建议并不是设计方案 而是对设计提出的建设性意见，即市场接受的产品特征和驱动客户购买的因素,35,项目配套设施建议,项目物业管理建议,项目建筑单体建议,项目整体规划建议,项目园林景观建议,启动区策略建议,36,本项目整体建筑风格建议欧式新古典主义，融入中式元素,产品现状,客户感知度不强，不能很好的将西安的历史文化积淀与开放融合的现代气息融合。,客户偏好较为厚重的欧式风格建筑，既能满足居住新鲜感，又不失历史所赋予的厚重文化底蕴。,古长安皇家奢华的内涵与新西安创新前瞻的气息。,客户偏好,项目气质,关键词：,厚重、欧式、新古典、创新、中式元素,欧式建筑风格与中式建筑符号的完美结合,37,联排与叠加产品采用欧式新古典风格，融入中式元素体现项目内涵,强调理性而非感性的表现 在构图上强调完整性和仪式感 在造型上重视轮廓,38,小高层与叠院产品以欧式为主体现华贵,39,关键点1：欧式风格下，融入中式元素，注重意境的展示，以表达尊贵内涵功能为导向,九龙壁 华表 亭 地灯 屋尖顶 双凤和玺（大堂） 地灯 假山 马头墙 坡屋顶,40,关键点2：注重材料的质感和色彩的搭配,使用有质感的材料，如：石材或面砖，体现客户身份感，迎合目标客户需求； 强调材料的对比和穿插使用，使立面丰富而不失稳重； 玻璃使建筑变得通透和敞亮，用石材装点局部，体现大气、厚重的感觉。,41,关键点3：注重细部工艺的精良,注重窗框、檐口、栏杆、入户台阶等细部工艺的品质，从小处体现项目整体的高档次和高价值； 注意落水管道和空调机位的处理；细节处考虑周到，体现精细化。,42,关键点4：对于客户而言，南北朝向比景观更加重要，住宅为朝向景观而出现非南北朝向不可取,西安公园天下公寓楼朝向景观，非南北朝向，不具可比性,曲江华府小高层部分出现15°南偏东朝向，市场可以接受,15°,曲江华府楼体偏角示意,“正南北朝向远远比景观重要，客户往往说“景能看多久啊”，可以略为偏向景观面，完全朝向景观是不可行的，风险很大”,本项目应尊重西安的气候条件和西安人居住习惯，不可为景观而牺牲南北朝向； 楼体可略为偏向景观面，角度不能超过15°,43,关键点5：注重立面的设计感，采用坡屋顶，符合项目限制条件,通过建筑立面色彩、材质或形象等的变化，体现出立面的设计感和创新，不落俗套。,44,关键点6：在控制成本的前提下，适当采用让客户易感知新技术，拉升项目形象，提高居住品质,新材料的运用,45,项目配套设施建议,项目物业管理建议,项目建筑单体建议,项目整体规划建议,项目园林景观建议,启动区策略建议,联排别墅产品建议,三叠加/叠院产品建议,小高层产品建议,户型配比及面积区间,46,针对市场产品的不足，本项目Townhouse应着力实现标准领先，营造奢华尊贵的感觉,营造类独栋感觉,创新提高舒适度,看齐独栋的空间构成,实惠性,意向古典的皇家气度,奢侈感,项目气质的表达,有天有地的充分表达,起居室、书房、家庭厅,卧室、客房、卫生间,入口、客厅、餐厅,天井、地下室、车库,花园、庭院、露台,面积赠送,大尺度空间,中式符号的融入,奢华尊贵,标准领先,意向古典,产品创新,47,通过错联的方式，扩大产品内部庭院面积，增大采光面，提升居住私密性及舒适度,庭院,建筑,传统型： 二端的单位资源好，中间的单位资源差,改良型： 通过错落使得附送院子面积增大达到资源的均衡。但需要用地进深的支持； 扩大采光面，增加相邻两户之间的私密性。,营造类独栋感觉,48,外部入口设计增加内外空间体量感,通过室外走廊、入户门廊、院门、回廊，以及屋顶与屋檐的缓坡等建筑灰度空间的处理方式增加联排别墅的体量感。,营造类独栋感觉,49,入口庭院、露台和阁楼把咫尺天地演绎得丰富多彩,首层 入户庭院,三层 主卧大露台,四层阳光房（阁楼）,营造类独栋感觉,50,前庭后院可以实现全部赠送，打造业主的独享私密活动空间，满足高端客户价值取向，提升项目尊贵感,在规划允许的情况下，充分利用前庭和后院的空间； 特别重视扩大后院的体量； 增加院落情趣活动设施，如花园、躺椅等等，打造业主的独享私密活动空间。,创新提高舒适度,51,超高入户门厅，客厅挑高，增加面宽，充分体现居住的奢华与尊贵,创新提高舒适度,52,产品双主卧设计，保证主卧绝对舒适度和客厅的相对较大尺度感,多次置业客户对主卧和客厅的功能要求较高，从户型基本格调上来讲，应突出其地位； 起居室、客厅和主卧室是业主经常活动的地方，对采光和景观要求高，因此需要在这些位置采用大面积的采光窗，同时保证有良好的室外景致。,主卧室落地窗与阳台,创新提高舒适度,53,附送面积做法：阁楼、地下室、夹层、露台、凸窗等,创新提高舒适度,可加盖的阁楼预留窗户，坡屋顶檐底到地面高度2m，保障使用舒适,此高度结构上预留预埋件，供加盖阁楼,半地下室预留窗户，可采光通风，弹性空间可下挖,车库上方预留窗户，可搭建夹层，做工具间、工人房等,大露台，可实现全部赠送，提升居住舒适度,54,在建筑风格整体欧式的前提下，立面设计融入简化的中式元素，体现项目内涵,项目气质表达,55,建筑顶层选用四坡屋顶，突出项目建筑风格，体现项目档次,项目气质表达,56,通过内庭院的方式将客厅与餐厅有效区隔，居住习惯和房屋格局遵循中国传统价值观念,前庭后院 天井、玄关 动静分离 等级森严的空间体系，长幼礼节布局,项目气质表达,57,外立面材料选用石材，辅以高档涂料，体现项目顶级豪宅的奢华气质,门头：天然花岗石材,底层：天然花岗岩磨菇石,天然文化石材,外墙分隔处：仿大理石的斩假石线条,墙面：高级灰色瓷砖,项目气质表达,58,豪宅符号充分体现社区的品质感及气质，给客户带来超强的价值感,细腻的施工工艺，各种立体配件的运用，体现豪宅符号； 通过建筑符号，尽可能融入一些中式文化元素，赋予其厚重的皇家气质； 门窗、护栏等细节选用高档材料，体现入住者的身份感； 每户入口均设单独住户专用信箱，体现专属感； 入户台阶体现尊贵气质； 户内设置艺术墙，彰显豪宅气质和品位 。,项目气质表达,59,联排产品设计建议的价值点 核心精神：奢华尊贵、意向古典、标准领先,需要说明的是,我们给出的物业发展建议并不是设计方案 而是对设计提出的建设性意见，即市场接受的产品特征和驱动客户购买的因素,60,项目配套设施建议,项目物业管理建议,项目建筑单体建议,项目整体规划建议,项目园林景观建议,启动区策略建议,联排别墅产品建议,叠院（三叠加）产品建议,小高层产品建议,户型配比及面积区间,61,叠院house是综合情景洋房和电梯洋房优势的创新产品,叠院House产品特点： 每两层一户 每户客厅挑高6米 6米高阔绰阳台 多层价值，别墅式享受,6米阔绰阳台,6米气派客厅,6米气派餐厅,挑空空间,挑空空间,62,叠院house的价值点,在普通洋房的基础上，创造出别墅的居住感受,通过丰富的立体空间院落增加产品特色和品质别致感,提升容积率和景观最大化利用,在叠加别墅的基础上，增加电梯，提高尊贵感,63,通过控制单层平面面积，向上发展，控制户型面积,每两层一户 控制每层面积 顶层赠送坡屋顶,1,2,3,4,64,利用阳台、露台形成立体庭院，增强居住的层次感及舒适度,景观自足性 空间内向性 功能多样性,根据景观资源的不同，设置不同的户内庭院，形成丰富的空间形式，同时赋予空间不同的功能,65,立体庭院户户带花园，通过丰富的立体空间院落增加产品的产品特色和品质别致感,1,2,1,底层庭院花园,3,2,二三层空中花园,顶层屋顶花园,屋顶花园,顶层屋顶花园,入户花园,前庭院,后庭院,露台,露台,3,66,入户花园、露台等大面积赠送，提升户型的实惠性,上下两户分别赠送底层前庭后院、顶层屋顶花园、大露台； 同时将基底的地下空间划分两部分，下户赠送半地下多功能室，半地下停车位，上户赠送半地下停车位。,屋顶花园,入户花园,屋顶花园,三四层,67,室内局部纵向空间处理，提升项目价值感,对于首次别墅置业者来说，入口的吹拔处理能使其有明显的、不同于普通住宅的居住感受，且增加采光，开阔室内空间； 地下室天井、内庭院、下沉式庭院等等的设计不仅不增加面积而且增加室内的通风采光，同时一定程度上丰富室内空间功能，开阔客户心理空间。,68,挑高入户大堂、客厅、餐厅、主人卧室，充分体现大尺度的空间感受,8米高大堂，空间感极度奢华； 5米客厅、餐厅； 4.5米主卧。,69,空中大露台大面积赠送，增加情趣观景活动空间，提升生活品质,大露台可以增加情趣的观景活动空间； 可以实现全部赠送，实现物超所值。,70,位于中心位置的叠院产品可使用创新的单体设计，使客户享有360度的景观资源,深圳蝴蝶谷,双向门电梯，电梯直接入户； 入户花园成为可观景的私有空间； 大面积赠送，三房变四房的高价值感设计； 错层空间，丰富的居住空间体验。,71,下叠占有半地下室有效提升居住功能享受,内天井采光,半地下室与室外,层高低于2.2米，地上部分低于1.5米，利用土层垫高，客户入伙后可下挖到2.8米（适用于地下室赠送）； 地下室可作为电影房、棋牌室、斯诺克台球室等； 进入半地下室还可结合庭院做出天井； 利用天窗或下沉式内庭院采光通风。,多功能空间,地坪上天窗采光,星河丹堤联排阔庭跃层半地下室,多功能空间,可下挖部分,半地下室,72,上叠赠送坡屋顶送顶层阁楼和屋顶花园作为功能房和活动空间，增加客户购买的价值感,坡屋顶极大地增加了卧房的舒适度； 通过加设夹板，可以充分利用上层空间 。,73,叠院house（三叠加）产品设计建议的价值点 核心精神：产品创新、标准领先、奢华尊贵,需要说明的是,我们给出的物业发展建议并不是设计方案 而是对设计提出的建设性意见，即市场接受的产品特征和驱动客户购买的因素,74,项目配套设施建议,项目物业管理建议,项目建筑单体建议,项目整体规划建议,项目园林景观建议,启动区策略建议,联排别墅产品建议,叠院（三叠加）产品建议,小高层产品建议,户型配比及面积区间,75,本项目小高层产品应从居住舒适性角度出发，结合项目特征，全面提升居住品质,居住品质提升,不同价值（面积）的户型舒适度逐级提升； 越高价值的物业可考虑赠送更多面积，以消除客户对单价提升的抗性； 新材料运用，节能环保，体现项目超前性及国际化。,架空层处理,挑高大堂设计,入户花园,空中花园,阳光房,观景露台,飘窗、凸窗,主卧空间,76,68米架空层设计，引入绿化、放置休憩沙发、改建活动场所等，制造泛会所交流空间,底层建议营建68米的架空层，同时引入部分景观体系，实现社区景观与建筑的融合渗透； 架空层的装饰运用，令室内外空间相连接，使空间向外延伸，有利于地平面视野的渗透，增加空间感和层次感； 于架空层灵活设置电梯间，大厅或休憩点。,架空层处理,77,高品质电梯间,挑高入户大堂，配备高档次电梯间，充分体现入住者的身份象征，提升居住品质,超大业主专属空间，专设休憩平台，不占面积/智能入户系统，全天候安全保证，并将外部的绿色延伸入户。,入户大堂是客户观察品质的敏感点，也是身份的象征，需着重处理； 挑高入户大堂设计，辅以适度雕饰，体现社区品质感，提升居组合的舒适度。,挑高的入户大堂,挑高大堂,78,入户花园的赠送需在市场现有基础上，提升赠送空间的实用性,可将入户花园隔成一个开敞的书房或其它功能室,入户花园可隔房赠送（部分赠送面积），或者错层赠送（全部赠送面积）,错层部分实现全部赠送入户花园面积,入户花园改房,入户花园景观,入户花园,79,独立空中花园或内凹式阳台，可改为书房等功能室，获赠一半面积,独立的空中花园（内凹式阳台），可增加高层业主与自然的接触，提供院落式情景体验； 空中花园三面与室内连通，属于内阳台，有顶无柱销售时计一半面积； 让客户有更多的想象空间，根据自己需要决定功能的分配，可改装成书房等功能空间，相当于业主获赠一半花园的面积。,空中花园（内凹式阳台）,空中花园的方式市场稀缺，建议舒适三房以上采用，增强产品竞争力,独立花园,80,赠送阳光房设计，为室内采撷更多阳光，增添居室情趣,阳光房 方正实用 观景良好 附送面积,地面垫高，或屋顶压低，使阳光房层高2.2米，该部分面积增送,阳光房设计可与客厅或主卧相连，提高居住舒适度； 大面积的赠送有利于提升产品的实惠性及竞争力；,阳光房,81,通过观景露台或是大面积落地窗来实现多面采光的理念，让住户更贴近自然，景观均好性佳,通过观景阳台的大空间处理，将景观直接延伸至室内，延展室内空间； 充分利用落地窗的开放式空间营造感、同时增加采光与通透； 大面积的观景露台，满足景观观赏的要求，放大产品优势； 露台在设计时考虑建筑外立面的表现手段，构造精致的建筑节点，与社区整体风格相统一。,观景露台,82,窗未落地，不计入建筑面积，但室内空间却有所扩大，窗台可以小坐，可以摆放陈设，也可以通过焦距调整成为梳妆台或写字台，具有很大的使用价值； 窗台可以小坐，可以摆放陈设，也可以通过调整成为梳妆台或写字台，具有很大的使用价值，实惠又实用。,大尺度转角飘窗充分利用飘窗使用灵活的特性，做为观景场所或陈设放置处,建议可在主卧等重要生活空间采用,转角飘窗,83,凸窗增加了室内可使用空间和视野开阔感，但赠送面积较小。,凸窗市场常用赠送手法，仅为“保值选项”,可赠送全部面积，是市场常用的手法,可拆倒凸窗，可增加室内实用空间,凸窗,84,适度强化主卧空间的设计，特别是高价值物业，使主人的生活更加舒适,高价值物业采用双主卧设计，提供更为舒适的主人居住空间,双主卧设计,主卧室,次主卧室,衣帽间,强化主卧套间功能，提高主卧舒适度,适度活动空间,主卧空间,85,小高层产品设计建议的价值点 核心精神：产品创新、标准领先、奢华尊贵,需要说明的是,我们给出的物业发展建议并不是设计方案 而是对设计提出的建设性意见，即市场接受的产品特征和驱动客户购买的因素,86,项目配套设施建议,项目物业管理建议,项目建筑单体建议,项目整体规划建议,项目园林景观建议,启动区策略建议,联排别墅产品建议,叠院（三叠加）产品建议,小高层产品建议,户型配比及面积区间,87,本项目户型配比如下,该配比方案仅作为总体控制目标，规划设计可作适当浮动； 考虑到价值差异，三叠加产品上叠、中叠面积稍小于下叠； 联排面积的差异主要由各户型所处位置不同，即边套、中间套造成的资源差异引起的； 所有房型在赠送大面积情况下，均能保证舒适度和功能。,根据本项目的城市高端豪宅定位，联排别墅将是项目中的主流低密度产品，应该保持较好的舒适度。故建议面积在市场主流供应区间250-280平米； 双拼作为项目标杆产品可以面积稍大，在350平米左右； 叠加产品作为产品多元化的手段，可适当控制面积，户型面积建议在200-220平米； 叠院产品的体量较大，由于市场比较缺乏，其本质是洋房的变体，建议参照洋房户型体系，户型面积建议在180-200平米； 当做满1.8容积率时，小高层产品体量最大，其中顶层和部分底层以复式形态出现，约占7%建筑面积。户型面积在市场主流面积区间内偏大，略小于金地芙蓉湖畔户型面积区间，形成差异化。,88,项目配套设施建议,项目物业管理建议,项目建筑单体建议,项目整体规划建议,项目园林景观建议,启动区策略建议,89,基于定位阶段对皇家园林的分析，得出其特征主要包括三个方面：对称、融合、符号,整体布局轴线对称、层叠有序、高低错落、层次分明，体现皇家园林叠山理水的气势与风格； 园林与建筑相生相融，通过对比手法实现景随步转，景园合一、园中有园的境界； 皇家园林建筑符号的多重表达体现其宏伟、辉煌、神秘、奢华的特色。,如何实现皇家园林与项目的完美融合？,90,北京万科紫台将皇家气质、文化与现代生活理念结合，造就具有领域感和归属感的景观园林，拔升项目形象,紫台位于皇城脚下，用高低起伏的台地造景，将现代皇脉园林纳入社区整体环境之中，融入浓郁人文气质的城市景观； 将国学中的礼、乐、律、射、御、数、书七艺引申发展，结合景观设计的语言将国学特色创意引申为龙（皇家权贵）、文、武。,武园,龙园,文园,案例借鉴,91,通过硬景与软景的结合打造鲜明的园林主题，辅以中式元素符号体现项目尊贵的内涵,园林主题鲜明，分为龙园、文园、武园： 龙园由国学中的礼、乐、律来体现； 文园由国学中书、数来体现； 武园由国学中的射、御来体现； 现代板式风格融入中式符号，通过华表、石凳、石阶、中国龙的雕饰提升项目档次感。,案例借鉴,92,龙园以丹陛御道、红墙、国槐、龙等体现出皇家权贵的气派，既具有礼仪性，又有生活气息,中心庭园： 龙园以园心水景为核心，砖、石、木材为材料砌成一条放射状主道，连接会所入口； 园心处红色景墙喻示着皇权尊贵； 周围辅以国槐、白蜡、玉兰、白皮松及花草植被，参差错落，视线丰盈； 现代的休闲功能得益于历史皇家的符号感受于身份隐喻。,案例借鉴,93,南北一文一武两个院落将国学融入园林景观，更侧重生活化的气氛,南园：文园以帝王书法广场、曲水流觞等特色景观为节点，植被辅装，突出皇家文风与国学内涵。,北园：武园定位为武院，将国学科目中射、御揉和在造园之中，具备休闲与健身功能。,案例借鉴,94,本项目园林风格建议以皇家园林为主题，融入中式文化元素，注重意境的展示以表达尊贵内涵,精细化,移步换景,中式符号与建筑的融合,轴线对称,挖掘景观内涵,雕琢细节,增加绿化空间,曲江池,九曲桥,皇后大道,拜将台,丹陛御道,汉唐影壁,皇冠会所,资源最大化,皇家主题,与南湖联动,御花园,核心景观节点,私密性处理,小高层与低密度之间的景观围合,围合式景观,95,项目核心景观节点演绎,雁南四路,芙蓉西路,雁南五路,上林苑路,会所,主入口,次入口,皇后大道,皇冠会所,御花园,汉唐影壁,丹陛御道,小南湖,九曲桥,核心景观节点： 汉唐影壁 皇后大道 丹陛御道 拜将台 皇冠会所 小南湖 御花园 九曲桥 围合式景观隔离带,拜将台,景观隔离带,96,汉唐影壁入口处设置类屏风性质的影壁，营造私密性,入口处设置类屏风性质的雕塑或影壁，如香蜜湖一号，营造私密性； 景观打造建议选用能够反映西安千百年来的历史文化的标志。,主入口,97,皇后大道运用大量高大的珍稀常青树种，形成仪式感，体现居住者的尊贵,主入口至会所为项目核心景观北轴，种植对称、高大的珍稀常青树种，形成仪式感； 道路两边通过一些雕塑进行装饰，能够反映西安的历史文化。,主轴景观,98,丹陛御道通过台阶形成层次感，体现项目皇家气势,通过在皇后大道与皇冠会所之间建设丹陛御道，运用台阶形成层次感，营造皇家气势； 通过丹陛石刻，充分体现项目的皇家气息。,主轴景观,99,拜将台将西安千百年来传承的历史文化糅合在园林景观中，充分展现项目内涵,在丹陛御道与皇冠会所之间，打造拜将台，充分体现西安历史文化内涵。,主轴景观,100,皇冠水上会所充分体现项目奢华，从外观上造成一定的冲击力,皇冠造型，充分体现奢华，从外观上造成一定的冲击力； 通过外部水系及内部泳池的双重水系将会所打造成为皇冠水上豪华会所； 会所前广场雕饰中式元素的构筑物。,皇冠水上会所,101,曲江池项目核心景观区，强调曲江池与周边景观资源的互动,强调曲江池与周边休闲功能的互动； 在硬质景观与曲江池水景之间恰当的过渡处理，形成独特的亲水平台，提高居住者的参与性； 低密度物业布局尽可能多的享有内部曲江池水景资源，提高产品价值。,曲江池,102,御花园相对私密空间，满足高价值物业居住者的景观需求,会所至项目南端打造后花园，通过特色风格的硬质铺装及周边软景的打造，增强文化气息； 廊、桥、路不仅是主要的交通流线，也是一系列观光的活动带； 建议景观带的营建以植被、步行栈道、健身及娱乐休闲设施为主，局部配以小型水景； 富有禅意的枯山水，为冬季景观增添情趣，用质朴的素材、抽象的手法表达意念。,休闲景观,103,九曲桥通过曲形小桥的打造，将项目水景与周边景观相联，增强居住的趣味性,通过小桥流水表达项目的意境，带给居住者闲适、宁静的感觉； 通过曲形小桥的打造，演绎历史久负盛名的“曲江流饮”，一方面增加社区园林的趣味性，另一方面突出项目皇家气质； 小桥打造时注重与周边建筑的融合及中式符号的运用。,休闲景观,1