某大型集团沈阳拿地可行性研究报告（109页）.ppt

海尔集团沈阳拿地可行性研究沟通稿,中国沈阳，2013年1月,核 心 内 容,目录,核心内容导读,PART 1 城市及区域宏观环境分析,2,核 心 内 容,目录,PART 1 城市及区域宏观环境分析,1、城市基础概况,3,沈阳是辽宁省省会 东北地区最大的中心城市 中国七大区域中心城市 中国特大城市之一 中国十五个副省级城市之一 东北地区最大最繁华的国际化大都市 中国最重要的装备制造业基地 东北地区经济、文化、交通、商贸中心,沈阳市市区面积3945平方公里，中心建成区面积310平方公里，居住人口1002.6万（包括外地来沈人员以及各个县市），全市户籍人口786万人，市辖区常驻户籍人口513.5万。,沈阳-中国东北部百万人口中心城市,东北,城市基础概况/城市概况,4,1625年 清太祖努尔哈赤把都城从辽阳迁到沈阳，并在沈阳城内着手修建皇宫（今沈阳故宫） 1634年 清太宗皇太极改称沈阳为“盛京” 1644年 清朝迁都北京后，沈阳为陪都 1657年 清朝以“奉天承运”之意在沈阳设奉天府，沈阳又名“奉天” 1911年 辛亥革命后，沈阳成为奉系军阀统治的首府。 1923年 正式设立奉天市政公所，沈阳首次出现市的建制 1929年 张学良在“东北易帜”后，改“奉天市”为“沈阳市” 1931年 日本帝国主义发动“九一八事变”并侵占沈阳后，又将“沈阳市”改为“奉天市” 1945年 抗日战争胜利，“奉天市”恢复“沈阳市”名称 1948年11月2日 沈阳正式解放 1953年 沈阳市改为中央直辖市 1954年 沈阳市改为辽宁省辖市 1964年 中共辽宁省委决定设立沈阳专区 1993年 原铁岭市的法库、康平县划归沈阳管辖，新民县撤县建市,沈阳城市历史悠久（沈阳的建城史已2300余年） ，城市中心地位突出,“一朝发祥地，两代帝王都”,“共和国长子”、“东方鲁尔”,解放至今天,革命变革期,清代都城期,沈阳首次出现市的建制，定名沈阳,沈阳因地处古沈水（今浑河）之北而得名,城市基础概况/城市历程,5,沈阳辖9区3县1县级市，城市核心区有明显环线划分，三环内五个主城区,城市基础概况/城市行政区域划分,6,沈阳桃仙国际机场是东北地区第一大的航空港，位于沈阳都市圈（沈阳、抚顺、本溪、辽阳、鞍山、铁岭、阜新八市）的中心地带，距沈阳市中心22公里，沈本高速公路有支线直通机场。 从沈阳始发的多条国内航线，每天都有航班飞往北京、台北，上海、广州、深圳、海口、三亚等城市。 沈阳还是中国东北地区联系东北亚各国的窗口，有飞往香港、平壤、首尔、清州、大阪、札幌、慕尼黑，莫斯科、新西伯利亚、伊尔库茨克、哈巴罗夫斯克（伯力）等地的国际和地区航线。,沈阳是东北地区铁路枢纽。京哈、沈大、沈吉、沈丹和沈抚等多条铁路干线交汇于此。沈阳站、沈阳北站、沈阳南站。沈阳有三个铁路特等站，分别为沈阳站，苏家屯站，和沈阳西站，特等站数量与北京，上海，郑州并列为全国第一。 沈阳北站是东北地区最大的火车站，从沈阳始发的列车主要由沈阳北站开出。,城市基础概况/城市交通,航空、铁路,7,沈阳已建成八条高速公路，一条绕城高速，七个客运站，公路交通辐射能力强。 沈阳到北京、长春、大连、鞍山、锦州、抚顺、本溪等地都开通了高速巴士。为沈阳与周围城市创造了优越的出行条件。,城市基础概况/城市交通,公路,京沈高速沈阳到北京，高速全长658公里，行车8小时左右可从沈阳到达北京，途径盘锦、锦州、葫芦岛等地； 沈大高速沈阳到大连，全长348公里，5小时左右行驶至大连，途径鞍山、营口等地； 沈丹高速沈阳到丹东，全长222公里，行程4小时左右，途径本溪； 沈四高速沈阳到四平，与长春到四平高速对接，到达长春车程3小时左右。 此外还有沈抚、沈阳至抚顺南杂木、沈阳至彰武、沈阳至康平等共八条高速公路和沈阳过境绕城高速公路。,8,沈阳地铁线网规划范围以沈阳市中心城区为主，规划方案为环形加放射形。由东西方向两条线、南北方向两条线和一条环线组成。 。未来规划形成“二横、三纵、两L”7条线。 目前已经开通地铁 号线，地铁环线 号线工程和 号线现已开工，预计2017年开通。,1、2,城市基础概况/城市交通,地铁,城 市 影 响 在地铁1号线、2号线十字形骨架的基础上，通过导入两条L线，一横两纵，形成网络化布局； 加强金廊线、银带线的建设，以南北向为重点，侧重大浑南，优化城市空间结构，带动三大产业区发展； 重点连接沈阳北站和桃仙空港，打造东北地区交通枢纽中心，合理衔接城际铁路和市域快线，推动沈抚、沈本、沈鞍、沈铁一体化进程。 沈阳地铁建成将让城市变“快”变“小”，也改变着这个城市的格局降低核心区人口密度，促进副城和近郊发展，拓展城市发展空间。,1、2,9,10,9,10,9,城市基础概况/城市交通,高铁,哈大高铁北起黑龙江哈尔滨市，南抵滨海城市大连，线路纵贯东北三省，途径三个省会城市和六个地级市及其所辖区县。全长921公里； 随着哈大高铁的运行，不仅是出行方式又多了一种选择，更为重要的是将会改变人们的生活品质，也逐渐开始影响一部分人的置业观念。“高铁时代”的启动将带动周边新一轮的房地产开发热潮，关于沿线房价是否会飙升的热议也开始逐渐升温。 哈大高铁的开通，房地产发展格局或将改变。,10,沈阳城市发展目前四面开花，但各个方位发展动力不同，方向不同。基本按照东借势，南投资，北引进，西迁移四个模式进行城市扩张。,东部借势自然资源,西部搬迁工业让出城市空间,北部引进不同产业资源,南部政府重点投资打造,城市发展规划,11,数据来源：沈阳统计公报,主要城市2010年GDP对比,全国主要城市2010年GDP上海位于首位， 17165.98亿元，其次为北京、广州、深圳一线城市，沈阳GDP 5017.5亿元，与一线城市存在一定差距，但明显高于长春、郑州、济南、哈尔滨等省会城市，步入1.5线城市。,沈阳是一座拥有大型工业产业的传统工业城市。从GDP的组成部分看，第二和第三产业比重明显高于第一产业，对于经济的拉动作用突出。产业的发展使私营业主比例有所增加。 第二产业近年来发展速度超过了第三产业，与之相应的是私营业主比例有所增加，未来这部分人群将有望成为本地中高端住宅的主要购买群体。,沈阳步入1.5线城市。第二、第三产业在沈阳市的产业结构中占据了绝对的优势，私营业主逐年增加，预示着本地中高端住宅的消费群体在不断加大。,城市经济研究/总体特征,数据来源：沈阳统计公报,12,数据来源：沈阳统计公报,2004年以来，沈阳GDP经济总量保持着快速的增长，2011年沈阳GDP达到5914.9亿元，近几年年均增长率近20%，增长速度较快，说明沈阳具备了一定的经济基础。,2011年沈阳全年社会消费品零售总额为2426.9亿元，比上年增长17.5%，延续了平稳增长的态势。 社会消费品零售总额稳步增长说明沈阳人民生活水平稳步提升，社会零售商品购买力充足。,20042012年1-9月沈阳GDP/人均GDP走势情况,20042012年1-9月沈阳社会消费品零售总额增长情况,沈阳近年GDP增长速度较快，具备一定的经济基础。社会消费品零售总额稳步增长，说明市民生活水平稳步提升，购买力充足。,城市经济研究/总体特征,数据来源：沈阳统计公报,13,数据来源：沈阳统计公报,2005年以来，沈阳常住人口保持稳定增长，平均每年增长13.6万， 截止到2011年达到788万人。 沈阳城市化率明显高于全国城市化率，2010年达到71.63%，具备雄厚的房地产消费群体。,人均可支配收入的稳步增长表明沈阳城镇居民收入稳步提升，购买力逐年增强，为住宅等消费市场的持续活跃奠定了坚实的基础。 人均可支配收入增长速度放缓，说明沈阳市场物价相对稳定，通胀压力较小。,近5年沈阳常住人口增长情况,20042012年1-9月沈阳人均可支配收入增长情况,沈阳常住人口保持稳定增长，城市化率明显高于全国城市化率，具备雄厚的房地产消费群体。人均可支配收入的稳步增长为住宅等消费市场的持续活跃奠定了坚实的基础。,城市经济研究/人口与收入,数据来源：沈阳统计公报,14,区域基础概况,皇姑区,位于沈阳市西北部，面积66平方公里，人口83万。 沈阳金廊北段地处皇姑区内，地理位置十分优越。 辽宁省人民政府、省军区及各大省直机关坐落在皇姑区中东部，是辽宁省的行政文化办公中心。 新一轮行政区划调整后，皇姑区12大街道：黄河街道、三台子街道、辽河街道、明廉街道、新乐街道、华山街道、塔湾街道、寿泉街道、三洞桥街道、舍利塔街道、北塔街道、陵东街道、方溪湖村、四台子村,15,区域基础概况,皇姑区,名称由来：由来努尔哈赤之干女儿葬于寿泉地区，此地故名为皇姑坟。,文物古迹：北塔护国法轮寺及碑林、无垢净光舍利塔、新乐遗址。 清昭陵全国重点文物保护单位，列入世 界文化遗产名录。 旅游景点：百鸟公园、沈飞航空博览园。,新乐遗址,昭陵（北陵）,16,区域基础概况,皇姑区,皇姑区内比邻沈阳北站和长途汽车客运总站。距桃仙机场仅40分钟路程。,北站北广场,北行商贸中心,“北行商贸中心”、“黄河大街现代商务区”、“北站北出口商业区”、“国际金融网络中心”、“工业园区建设”等一系列大型招商项目的确立和实施、大批黄金地段被预留用来招商，开发潜力巨大。,长客总站,17,数据来源：沈阳统计公报,沈阳各区域2010GDP对比,沈阳2010年各区GDP中铁西区位于首位， 836.45亿元，皇姑区排在第八， 320.04亿元。,2006年以来，皇姑区GDP经济总量保持着快速的增长，2010年沈阳GDP达到320亿元，近几年年均增长率近30%，增长速度较快，未来发展潜力巨大。,皇姑区GDP与其他各区相比，绝对值不大，但增长速度较快，说明皇姑区经济未来发展潜力巨大。,区域经济研究/总体特征,皇姑区近5年GDP走势,数据来源：沈阳统计公报,18,数据来源：沈阳统计公报,皇姑区第二和第三产业比重明显高于第一产业，尤其第三产业占比70%以上。,2006年以来，皇姑区常住人口保持增长趋势，截止到2010年达到80.8万人。,皇姑区第二和第三产业比重明显高于第一产业，常住人口保持增长趋势， 截止到2010年达到80.8万人。,区域经济研究/总体特征,皇姑区近5年人口（万人）,皇姑区产业结构特征（2010年）,数据来源：沈阳统计公报,19,皇姑区从2006年开始，每年固定资产投资稳定增长，到2010年已经达到了377.35亿元。 2010年皇姑区财政收入大幅增加，对皇姑区的振兴与发展奠定了基础。,2006年-2010年皇姑区固定资产投资情况,2006年-2010年皇姑区财政收入情况,2006年以来，皇姑区固定资产投资保持着快速的增长，2010年同比增长达到了32%。,2010年皇姑区财政收入暴涨，同比增长了165%。财政收入的大幅增加，对皇姑区的振兴与发展奠定了基础。,区域经济研究/总体特征,数据来源：沈阳统计公报,数据来源：沈阳统计公报,20,机遇 缓解就业压力，增加就业机会 促进第三产业发展，推进产业结构优化升级 促进改善道路交通，通讯，环保等方面现代化水平。加快沈阳四五环、高架桥建设速度，城市交通动脉被打通，大城市圈硬件加速建设。加快桃仙机场T3航站楼改扩建和地铁等重点工程建设，地铁线让城市交通进入快速发展通道，也改变了城市房地产格局。 给建筑业的发展带来较大的发展空间，建筑业的发展又将极大的带动与其相关的设计行业、材料行业、制造业、房地产业的发展。金廊沿线城市标志性建筑的建设，使市政面貌有很大改善。,风险 全运会及其一系列测试赛对2013年房地产开工量和供应量有一定影响。 全运板块项目同期建设上市，造成短时期内滞涨，竞争压力较大，对各项目去化速度产生一定影响。,沈阳是第十二届全运会的主会场。全运会是国内水平最高，规模最大的综合性运动会，在人民群众中有相当高的知名度，通过举办全运会，将会推动沈阳城市的跨越发展，是塑造城市形象、打造城市品牌、扩大城市影响力、改善城市环境的良好契机。,重大宏观事件/全运会,21,核 心 内 容,目录,PART 2 城市及区域房地产市场分析,1、城市房地产市场分析,土地市场分析 商品房市场分析 区域板块格局,住宅市场 商业市场 办公市场 土地市场,22,城市房地产市场分析/住宅市场,沈阳2008年2012年商品房供应与成交面积,沈阳2008年2012年商品住宅供应与成交面积,商品房/商品住宅供销市场历年保持稳中有升的状态，市场表现较为沉稳，符合沈阳市场规律。城市房地产抗风险能力较强。,沈阳2008年-2012年商品房价格走势,沈阳2008年-2012年商品住宅价格走势,商品房/商品住宅成交价格逐年递增，2012年成交均价达到高峰值，同比2011 年分别增长15.7%与11.6%。城市房地产抗风险能力较强。 皇姑区商品房08年10年均高于沈阳市评价价格，11、12年区域优势明显下滑。商品住宅保持稳中有升的状态，区域优势表现明显。,数据来源：易居CRIC中国房地产决策咨询系统,数据来源：易居CRIC中国房地产决策咨询系统,数据来源：易居CRIC中国房地产决策咨询系统,数据来源：易居CRIC中国房地产决策咨询系统,23,2012年沈阳商品房各个区域供应去化面积和销售均价,2012年沈阳商品住宅各个区域供应去化面积和销售均价,皇姑区商品房/商品住宅在各个区域销售排名第六。销售价格分别为8094元与742元。,城市房地产市场分析/住宅市场,数据来源：易居CRIC中国房地产决策咨询系统,数据来源：易居CRIC中国房地产决策咨询系统,24,2012年沈阳政策对商品房的影响,1、9 今年供地指标从严从紧优先保障房,2、19 坚持房地产调控不改变、不动摇、不放松,3、27 央行：对首套自住型购房政策性贷款优惠,17 中央经济工作会议：明年继续坚持调控不动摇,10 国务院：下放“商品房预售许可”审批权,8、27 十二五明确开征房产税初稿已上报住建部,7、2 新闲置土地处置办法7月1日起实施,6、19 别墅类房产首列限禁用地目录,从国家出台的各项政策上来看，对沈阳房地产市场影响不是很大。可以说明沈阳房地产处于健康正常的发展状态。,城市房地产市场分析/住宅市场,25,城市房地产市场分析/住宅市场,从知名地产企业项目在沈阳10个区域分布上来看：万科在沈阳7个区域均有分布，并且在沈阳市场所占份额最多为18个项目。（每个“ ”代表一个项目）,城市房地产市场分析/住宅市场,沈阳知名地产企业楼盘分布,27,万科,华润,保利,中海,远洋,恒大,金地,五矿,世茂,龙湖,碧桂园,中铁,富力,雅居乐,品牌开发商在沈分布图,28,2009-2012年上半年40个大中城市商业新开工面积 (单位：万平方米),沈阳商业09-12年新开工面积全国排名第二，已经超过一线城市。预计沈阳商业市场13-14年供应量会过大。,城市房地产市场分析/商业市场,29,北行商圈,沈阳市商圈主要由2个市级商圈、4个区级商圈、3个专业商圈及1个特色商圈组成,城市房地产市场分析/商业市场,30,2008年2012年商业供应与成交面积及价格走势,沈阳商业地产态势良好，价格逐年递增，但供过于求，目前存量较大，未来竞争激烈。12年沈阳市场销售与价格均达到高峰值。,2012年各个沈阳各个区域商业供销与价格,12年沈阳铁西与和平区域商业销售较好，沈河和苏家屯商业淤积量过大。皇姑区供销基本持平。,城市房地产市场分析/商业市场,数据来源：易居CRIC中国房地产决策咨询系统,数据来源：易居CRIC中国房地产决策咨询系统,31,北站区域：包括北站及市府广场周边区域，为政府金融商贸开发区，高端写字楼众多。 太原街区域：包括中华路两侧南京街及和平大街区域，为传统的商业区，聚集众多国际知名制造类企业及商贸物流公司。 五里河区域：包括彩电塔及南部的浑南区域以及三好街，是沈阳重要的IT和高科技企业聚集区，也是沈阳传统的电子产品销售市场。 其他区域：由于处于发展阶段，写字楼项目作为未来潜在供应分析。,沈阳市主流写字楼以传统商圈为布局点，主要集中在北站、太原街及五里河三个区域,城市房地产市场分析/办公市场,32,2011年沈阳写字间市场成交面积与价格均表现较好。2012年市场供应量明显增大，有供过于求的趋势。价格同比2011年也有所回落。,2008年2012年写字间供应与成交面积及价格走势,写字间市场总体较为健康，2011年达到峰值，但2012年略有回落，主要是因供过于求。,城市房地产市场分析/办公市场,数据来源：易居CRIC中国房地产决策咨询系统,33,2008年2012年土地供应与成交建筑面积和成交楼面价走势,2008年2012年土地供应与成交占地面积和成交土地价走势,沈阳地产储备较为充足，09年土地供应量明显较大。成交均价逐年增加，预计未来沈阳房地产市场竞争激烈，价格继续上涨。,城市房地产市场分析/土地市场,数据来源：易居CRIC中国房地产决策咨询系统,数据来源：易居CRIC中国房地产决策咨询系统,34,2012年沈阳土地共成交507宗，其中铁西区、东陵区表现最为活跃，预计13年两个区域地产发展迅猛。,沈阳市内土地资源稀缺，房地产迅速向三环外扩展。2012年三环外土地成交幅数占总成交幅数的75%。,城市房地产市场分析/土地市场,政府扶持，刚需型市场，健康，泡沫少，抗风险能力强 沈阳房地产市场整体上受国家调控影响冲击并不大，本地房地产市场处于健康稳定发展状态； 外来投资客户对沈阳本地市场并没有特殊青睐； 市场长期供应大于需求，且目前市场上以刚需型客群为主； 城市产业支持较弱，房地产是政府年政绩完成的主要行业。,城市房地产市场分析/小结,36,区域房地产市场分析/土地市场分析,2012年各区域土地成交楼面价及溢价率,皇姑区2012年总体土地面积，出让楼面均价1875元/，成交楼面均价1921元/，溢价率为2.47%； 皇姑区在沈阳十个区域当中，溢价率排名第5。由于皇姑区区域内多为成熟居民区，周边配套健全，故地价溢价率不高。,数据来源：易居CRIC中国房地产决策咨询系统,沈阳2012年各区域土地成交楼面均价及溢价率情况,37,区域房地产市场分析/土地市场分析,2012年各区域土地成交面积及宗数,皇姑区2012年成交土地占地面积39.86万，建筑面积122.28万，成交土地11宗，在十个区域当中土地成交量最小。 由于皇姑区区域内成熟居住区较多，空置土地较少，故土地资源较为稀缺。,沈阳2012年各区域土地成交情况,数据来源：易居CRIC中国房地产决策咨询系统,38,区域房地产市场分析/商品房市场分析,商品房市场各区域成交情况,皇姑区2012年商品房成交面积102.33万，同比下降18%；成交均价8094元/，同比上升18%； 由于2012年上半年整体市场状况不好，虽然在下半年强势反弹，受影响今年各区域普遍成交量同比去年下降。 但是各区成交均价同比去年对有明显的涨幅。,数据来源：易居CRIC中国房地产决策咨询系统,沈阳各区域2011-2012年商品房成交面积及成交均价情况,39,区域房地产市场分析/商品住宅市场分析,商品住宅市场各区域成交情况,皇姑区2012年商品住宅成交面积86.93万，同比下降25%；成交均价7452元/，同比上升13%； 由于2012年上半年整体市场状况不好，虽然在下半年强势反弹，受影响今年各区域普遍成交量同比去年下降。 但是各区成交均价同比去年对有明显的涨幅。,数据来源：易居CRIC中国房地产决策咨询系统,沈阳2011、2012年各区域商品住宅市场成交情况,40,区域房地产市场分析/区域板块格局,皇姑区就特色而言主要表现为：居住环境好、有悠久的历史文化、党政机关单位较多、治安环境良好。由于土地资源有限，新楼盘供应量并不充足，价格也始终处于较高水平；区域的房地产项目主要以二手房居多，且部分住宅年代久远。总体而言,区域的居住环境、文化氛围是居民所看好的。,41,怒江板块，一环内核心区域，交通便捷，邻近北行商圈，紧紧围绕优先发展现代服务业，打造生产性服务业产业区。,于洪区,和平区,沈河区,大东区,铁西区,奉天府,中海寰宇天下,区域房地产市场分析/区域板块格局,42,北行板块是皇姑区的中心地带及主要商圈，同时也是沈阳市的主要商圈之一，以长江街为中心向外辐射，皇姑区政府重点发展北行商业。,于洪区,和平区,沈河区,大东区,铁西区,美联大厦,中建峰汇广场,区域房地产市场分析/区域板块格局,43,省政府板块，结合乐天世界、沈阳天地的高端商业地产的建成营业，重点发展金融保险、商务服务、旅游休闲等现代服务业，成为东北金融中心核心区的重要组成部分。,于洪区,和平区,沈河区,大东区,铁西区,乐天世界,沈阳天地,区域房地产市场分析/区域板块格局,44,北陵板块，发挥区位优势、资源优势，形成总部经济、商务会展聚集，成为具有皇姑专属特征的高端商务、高端政务、高端生态和高端商住的环北陵经济圈。,于洪区,和平区,沈河区,大东区,铁西区,凤凰国际中心,中粮隆玺壹号,区域房地产市场分析/区域板块格局,45,陵东板块，以陵东新城为主导，建设以科技和文化为引领的创新服务业示范区，成为东北创新中心。,于洪区,和平区,沈河区,大东区,铁西区,城建北尚,金辉天鹅湾,区域房地产市场分析/区域板块格局,46,四台子板块，属北三环外待开发区域，随着保利、恒大等开发商入驻区域，提升区域影响力和知名度，区域居住氛围正逐步形成。,于洪区,和平区,沈河区,大东区,铁西区,保利溪湖林语,恒大雅苑,区域房地产市场分析/区域板块格局,47,塔湾板块，按照城市规划，塔湾将建成东北地区最大的星级农产品批发市场，十二线蔬菜水果批发市场、北行水产批发市场即将搬迁至塔湾。,于洪区,和平区,沈河区,大东区,铁西区,亿海阳光,新汉城,区域房地产市场分析/区域板块格局,48,PART 3 地块研究分析,49,核 心 内 容,目录,PART 3 地块研究分析,1、地块分布,地块四至 地块现状/现状/周边配套 地块优劣势分析 项目周边竞品研究 地块及周边市场小结 地块客户/产品/市场定位 地块效益预算,50,地块分布,51,城建北尚,东方欧博城,金辉天鹅湾,帝景湾,崇山银座,恬园商住公馆,美联大厦,中海寰宇天下·天钻,地块周边竞品分布,52,木材市场地块,钢材市场地块,沈车配件厂地块,地块研究分析木材市场地块,53,北至：规划路,南至：规划路,东至：文储街,西至：规划路,木材市场地块/地块四至,地块现状,54,木材市场地块/地块现状/资源/周边配套,地块内部：水泥厂,地块内部：公交车拆装厂,目前地块内部存在一个正在生产的水 泥厂以及公交车拆装厂，其他部分为 毛地状态，无景观资源。 地块周边有物流园、建材市场以及粮 食储备库，无景观资源。,地块周边：物流园,地块周边：建材交易市场,地块周边：粮食储备库,55,木材市场地块/优劣势分析,优势,劣势,木材市场地块存在噪音/空气污染（高铁/沈飞/木材市场）、周边生活配套较少、距离市区较远等问题， 就目前而言，劣势大于优势，但后期可通过营销手段来克服劣势，重新塑造板块价值。,56,木材市场地块/周边竞品分析,57,木材市场地块/周边竞品分析,户型配比,销售情况,58,木材市场地块/周边竞品分析,59,木材市场地块/周边竞品分析,户型配比,销售情况,60,木材市场地块/地块及周边市场小结,地块小结： 地块存在一定程度缺陷，就现阶段而言，地块劣势大于优势； 后期销售通过营销手段可以克服与规避地块不足； 地块面积较大，与海尔集团较为匹配； 市场小结： 地块周边在售项目较少，在售的两个竞品项目开发时间较早，都已初成规模； 竞品项目以高层为主，销售均价在7000-7500元/平方米之间； 现阶段两个项目可作为本案竞品，但未来本案开发后，预计两项目已经售罄，无太大威胁。,61,立足成长型及基础型客群的基本客户，通过产品的塑造，依靠产品性价比、高品质的超高性价比来吸引创造性客群来此置业。,本项目主打客群,由于周边客户源基础有限，且项目及区域不足以辐射全市，所以想近市区的沈北及受到价格挤压的皇姑、于洪为主力的城区客户开始成长，具有快速成长性。,木材市场地块/客户定位,62,木材市场地块/产品定位,1.7容积率下的最佳经济测算,本案地块的综合容积率为1.7，按照常规经济测算，最适合的物业类型为低密度+小高层产品；,附：容积率与建筑类型,63,产品定位参考因素,地块自身经济指标 区域周边竞品产品 抵抗市场风险能力 考虑销售速度及项目利润的平衡,洋房（20%）/多层（40%）/小高层（40%）,项目平均层数=1.7（容积率）/30%（建筑密度）=5.7层,木材市场地块/产品定位,64,木材市场地块/产品实际操作评价,小 高 层,洋 房,市场去化速度： 溢价能力： 品质提升能力： 地块匹配能力： ,多 层,市场去化速度： 溢价能力： 品质提升能力： 地块匹配能力： ,市场去化速度： 溢价能力： 品质提升能力： 地块匹配能力： ,65,木材市场地块/户型配比,以舒适型二房及实用型小三房为主，配以一定比例的洋房产品提升项目品质感，通过大型高品质生活住宅社区吸引客户。,户型配比参考因素,区域周边竞品产品 抵抗市场风险能力 考虑销售期产品销售速度及销售死角问题,66,木材市场地块/价格定位,通过对周边项目产品的调查，并运用市场比较法求出项目住宅整体产品均价为7468元/。,各相关楼盘权重取值为Wi，Wa=50%，Wb=50%， Pi=Si*100/Yi Px=PiWi=PaWa+PbWb=7468,67,木材市场地块/效益测算,68,项目区域及地块概况分析钢材市场地块,69,北至：铁山路,东至：规划路（相邻医大四院）,西至：规划路（相邻鸭绿江街）,南至：规划路（相邻乐购超市）,地块现状,钢材市场地块/地块四至,70,钢材市场地块/地块现状/资源/周边配套,地块周边：乐购超市,地块周边：中国医大四院,地块内部现状,生活氛围浓郁/地块无明显缺陷 目前地块内部正在动迁，部分居民已 经搬迁，但房屋未开始拆迁，地块内 部无任何景观资源。 地块周边有乐购超市、中国医大四院 等生活配套，都是未来销售的利好因素。,地块周边：盛京银行,71,钢材市场地块/优劣势分析,优势 地块处在陵东新城核心位置； 地块处一环北侧，周边公交线路众多，地铁4、10号线路开发中，交通便捷； 地块周边医疗配套齐全； 所处板块认知度较好，地缘性客户较多。,劣势 现阶段地块周边教育、商业配套较欠缺； 地块四至没有相邻主干道； 地块形状不规则，且有“鸭绿江东街”从地块中间通过；,地块因其地理位置优越，区域认可度较高，周边生活配套较健全，优势十分明显。 但由于地块商业比重较大，地块四周目前没有主干道相邻，对以后的商业运作会有困难。,72,钢材市场地块/周边竞品分析,73,115 三室二厅二卫,122 四室二厅二卫,销售情况,钢材市场地块/周边竞品分析,74,钢材市场地块/周边竞品分析,75,140 三室二厅二卫,52 一室一厅一卫,92 二室二厅一卫,销售情况,钢材市场地块/周边竞品分析,76,钢材市场地块/地块及周边市场小结,地块小结： 地块区域与位置认可度高，周边生活配套齐全，无明显缺陷； 商业比例较大，四周无主干路，未来商业产品面临一定风险； 市场小结： 地块周边在售新项目较少，在售的两个竞品项目规模较小，导致板块内部部分客户流失； 竞品项目以高层为主，销售均价在8000-9000元/平方米之间，销售情况一般； 就目前而言，板块内部未来无大型项目，板块内客户购房意愿急剧释放。,77,钢材市场地块/客户定位,核心客户定位 【项目周边地缘性客户】皇姑区一环附近 老皇姑地缘型客户，工作生活在皇姑， 有一套以上房子，需求改善型两房及实用型三房 ； 重点客户定位 【皇姑西部/大东客户】喜欢城市居住氛围，需要居住条件 的升级，需求舒适型三室； 【望花北街周边】大型企业员工、中层管理者、公务员及教师等，由于工作原因在城郊，但想居住在城市 中心，需求舒适型二室及三室 游离客户定位 【沈河/和平客户】想居住在城市中心，但由于受到价格挤压，不得不在其他区域购房，经济能力一般， 需求舒适型两房为主及实用型三房； 偶得客户定位 【铁西客户】想换居住环境，且在皇姑有亲戚或者生意的高端人士，需求舒适型三房或四房为主；,居住实现的品质改善的地缘客户,78,3.0容积率下的最佳经济测算,本案地块的综合容积率为3.0，按照常规经济测算，有两种较为适合的物业类型，分别为小高层/高层产品； 但当地块占地面积足够时，可适当拆分容积率，可形成部分低密度组团产品提升项目品质感及利润率。,附：容积率与建筑类型,钢材市场地块/产品定位,79,产品定位参考因素,地块自身经济指标 区域周边竞品产品 抵抗市场风险能力 考虑销售速度及项目利润的平衡,多层（20%）/小高层（30%）/高层（50%）,项目平均层数=3.0（容积率）/30%（建筑密度）=10层,钢材市场地块/产品定位,80,以舒适性二房、三房为主，配以一定比例的一房产品，实现刚需客群的覆盖，增加多层产品提升项目品质。,户型配比参考因素,区域周边竞品产品 抵抗市场风险能力 考虑销售期产品销售速度及销售死角问题,钢材市场地块/户型配比,81,钢材市场地块/价格定位,通过对周边项目产品的调查，并运用市场比较法求出项目住宅整体产品均价为9186元/。,各相关楼盘权重取值为Wi，Wa=50%，Wb=50%， Pi=Si*100/Yi Px=PiWi=PaWa+PbWb=9186,82,钢材市场地块/效益测算,83,项目区域及地块概况分析沈车配件厂地块,84,东至：规划路,南至：岐山西路,西至：淮河街,北至：宁山西路,本案,沈车配件厂地块/地块四至,85,舍利塔滩地公园,百鸟双拥园,本案,北行商圈,塔湾家乐福,沈阳市心血管病医院,沈阳市第一一六中学,渭河街小学,塔湾家乐福,沈阳市第一一六中学,渭河街小学,沈阳市心血管病医院,项目与渭河街小学、沈阳市第一一六中学仅一路之隔 项目西临塔湾家乐福，东临北行商圈，购物环境极佳 舍利塔滩地公园、百鸟双拥园毗邻项目左右 地块目前处于拆迁状态,沈车配件厂地块/地块现状/资源/周边配套,地块内部现状,86,沈车配件厂东地块整齐利于规划，位于一环内主干道分支，是铁西区与皇姑区的重要枢纽地带，交通便利，周边教育配套、生活配套较好。,项目优势： 板块认知度高，紧邻主干道，交通优势明显，通达性好； 地块整齐利于规划； 属于老城区，周边配套较为成熟； 周边教育资源丰富。,项目劣势： 板块认可度偏低，经济落后； 周边竞品项目较多，未来竞争压力大； 地块属性为纯商业地块，周边办公环境不集中，不利于后期销售。,vs,优势,劣势,钢材市场地块/优劣势分析,87,沈车配件厂地块/周边竞品分析,88,户型配比,沈车配件厂地块/周边竞品分析,89,沈车配件厂地块/周边竞品分析,90,户型配比,销售信息,沈车配件厂地块/周边竞品分析,91,沈车配件厂地块/周边竞品分析,92,户型配比,销售信息,沈车配件厂地块/周边竞品分析,93,沈车配件厂地块/周边竞品分析,94,户型配比,销售信息,沈车配件厂地块/周边竞品分析,95,沈车配件厂地块/地块及周边市场小结,地块小结： 地块区域与位置认可度高，周边商业氛围较浓，与地块关联度较高； 地块整体规模较小，且地块性质全部为商业，产品与规模得到限制，与海尔集团不匹配； 市场小结： 周边在售商业项目较多，其中以中海天钻为主，品牌与开发进度较本案项目都有优势； 竞品项目销售情况一般，公寓产品销售均价在9000元/平方米左右（含精装） 写字间产品无与本案相匹配的项目，目前均价为8500元/平方米左右； 未来本案主要竞争对手为中海天钻项目。,96,办公楼？公寓？集中式商业？,占地7000，容积率6，100%商业比例 地块指标已经限制住产品形态，目前唯一可以考虑的就是做什么样的物业类型？,根据海尔集团在沈阳市场的品牌建立以及在其他城市项目操作综合分析， 建议可以考虑做办公楼+公寓产品,沈车配件厂地块/产品定位,97,沈车配件厂地块/市场/客户定位,【核心/重点客户】 皇姑区域内部大型企业、中小型私营企业主； 【游离客户】 北于洪区域私营企业主；,皇姑 · 首个专业化大型办公聚集地,时间占位,空间占位,区域占位,客户定位,市场定位,抓住皇姑区办公市场空白点，以精致化建筑及专业化服务面向消费者。,98,沈车配件厂地块/价格定位,通过对周边项目产品的调查，并运用市场比较法求出项目整体产品均价为9833元/。,各相关楼盘权重取值为Wi，Wa=50%，Wb=50%， Pi=Si*100/Yi Px=PiWi=PaWa+PbWb=9833,99,沈车配件厂地块/效益测算,100,PART 4 综合建议,101,核 心 内 容,目录,PART 4 综合建议,1、地块SWOT分析,102,地块SWOT分析,103,确定木材市场地块竞价策略，并给出竞价的最高上限,根据竞价策略原则，分别对拿地的三种情况进行测算，以2000元/平方米为初始起价，将毛利率以25%和20%作为假设定值，最后得出地块投标总价在180704万元，楼面价为2657元/平方米较为适合。,项目竞价策略,以上销售均价根据静态市场预算,104,项目竞价策略,确定钢材市场地块竞价策略，并给出竞价的最高上限,根据竞价策略原则，分别对拿地的三种情况进行测算，以2400元/平方米为初始起价，将毛利率以30%和25%作为假设定值，最后得出地块投标总价在138465万元，楼面价为3350元/平方米较为适合。,以上销售均价根据静态市场预算,105,项目竞价策略,确定沈车配件厂地块竞价策略，并给出竞价的最高上限,根据竞价策略原则，分别对拿地的三种情况进行测算，以2000元/平方米为初始起价，将毛利率以35%和30%作为假设定值，最后得出地块投标总价在14248万元，楼面价为3390元/平方米较为适合。,以上销售均价根据静态市场预算,106,综合建议,木材市场地块项目规模最大，在品牌符合度与品牌落方面都是海尔集团最佳之选，但项目毛利率相对较低，且地块存在一定外在因素缺陷，通过克服劣势、规避威胁等手段可实现项目可行性。 推介指数： ,木材市场地块,钢材市场地块,沈车配件厂地块,地块本身无明显缺陷，地段与区域都较为认可，但地块处于市中心位置较为抢手，存在一定开发成本过高的威胁，所以项目不确定因素较大。 推介指数： ,地块总体面积过小，且地块性质全部为商业用地，致使开发量与产品有一定限度限制，同时与海尔集团的品牌契合度方面不太匹配，但地块毛利率较高，所以此地块有待进一步考虑。 推介指数： ,107,综合建议,建议一：积极争取木材市场地块与钢材市场地块 两地块项目规模较大，与海尔品牌较为符合，通过营销手段可克服地块劣势同时规避威胁； 地块位置较近，利于后期双盘联动等销售手段； 建议二：对沈车配件厂地块做进一步研究与测算,108,Thank You !,