沈阳丁香湖项目二次市场调研报告82P.ppt

丁香湖项目二次市场调研报告,广州泰盈置业房地产顾问有限公司,报告的主要内容,一、新政策、新规划对沈阳房地产市场的影响 二、沈城楼市与北部区域发展的多耙点横向对比分析 三、本案所在区域五公里范围内热销竞品楼盘近况 四、本案所在区域开发用地情况 五、总结与预测 附：最新楼盘调研数据（北部区域）,一、新政策、新规划对沈阳房地产市场的影响,沈阳房地产市场环境新政策,核心环境发展 口 号责任中国·和谐地产 关键词十七大、新物权法、银行调息,房地产市场发展感受“十七大精神”,十七大要求房地产业也要做到又好又快发展，在保持健康发展的同时，为民生事业、土地生态做出贡献。 十七大提出的在改善民生方面的一个重要内容是实现“住有所居”。 十七大提出在生态文明方面，房地产业与生态挂钩的具体体现是走绿色发展之路，并构建具有中国特色的住宅建设和消费模式。 十七大提出房价一个是市场化的问题，另一个是“生态建设，绿色发展”的问题。 十七大提出房地产业的发展是和谐社会的试金石。,“十七大”国家明确地产发展方向,新物权法的颁布规范房地产市场发展,新物权法中与房地产相关的内容可以概括为以下几条： 第一，建筑区划内绿地、道路和配套(如会所)的归属问题； 第二，明确业主对建筑物专有和公有的问题； 第三，业主对其所有物享有的权利； 第四，住宅用地70年后可续约； 第五，关于征地拆迁的补偿问题； 第六，对不动产统一登记的要求。 注：其中第一、第四或将直接对房价产生影响，因为关系到未来购房者购房成本和开发商开发成本的构成。并且，续期条款的成立直接为物业税的征收提供了法律依据。,新物权法颁布保障各方利益,银行调息 央行连续五次加息规范房地产市场,政策： 对购买首套自住房且面积在90平 以下的，贷款首付款比例不得低 于20%； 对购买首套自住房面积在90平以 上的，贷款首付款比例不得低于 于30%； 对已利用贷款买自住房，又购买 第二套或二套以上住房的，贷款 比例不得低于40%； 贷款利率不得低于中国人民银行 公布的同期同档次基准利率的1.1 倍。,影响与倾向： 对购房者来说，抑制非刚性购房的需求，减少投资性购房； 对开发商来说，严控囤房，恶意炒作房价。 结论： 一方面鼓励开发商多建造一些经济实用的房子； 一方面拉近贫富差距。,银行调息,小结 十七大精神、新物权法、银行调息护航沈阳房地产市场,通过对十七大精神的回顾和思考，发现国家在房地产事业上的基本精神和态度是：生态、节能、健康、环保。主体思想是：住有所居，民生为先。可见，国家在住房问题上还是走和谐、健康的大众化路线的。 新物权法的颁布在很大程度上保证了老板姓的利益，同时，对开发商来说，就原来一些对客户回答模糊的问题，有了一个政策性的回答。比如，就住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期的问题。 银行调息进一步落实了十七大精神和新物权法的政策倾向，切实在很大程度上控制了投资炒房和抑制了个别开发商囤地、囤房行为。 总体来说，通过今年下半年国家的这三件大事对房地产行业的态度分析：国家在极力的创造和谐社会，在住房方面更倾向中低收入者，控制两极分化。对当前开发商而言，建绝大多数客户可以接受的房子，快速回笼资金将是当务之急。,二、沈城楼市与北部区域发展的多耙点横向对比分析,由粗放型向集约化、专业化发展，更具前瞻性 在前期选址方面： 原来土地易拿，市场竞争力差，消费者感性程度高，发展商粗略估算即可； 现在土地价格高，市场竞争力强，消费者更加理性，固对前期选址、地块估算，未来回报率的计算要求更加准确。 在中段规划、销售方面： 由同质化向差异化过度； 专业化、前瞻性加强； 更倾向综合体规划。 在末端收盘方面： 更注重对下期开盘的铺垫； 物业的专业化进入。,整体规划,产品类型,立面风格,园区规划,户型结构,主流价格,营销手段,客户心理,发展商,物业服务,随着区域楼市发展的升温，丁香湖-荷兰村区 域楼盘更注重发挥区域的自然优势，在整体规划 上开始利用自然资源发挥楼盘的差异化优势、营 销策划在竞争的压力下也更加引起开发商重视， 更加专业。 普通实用的中小户型正在向品牌品质大盘带 动下的中小户型转变，主力面积由原来的40-60平 向70-90平转变，增强了其功能性，设计更加合理。,北部区域,产品类型由单一化向多样化过度 建筑类型：由多层到小高层、高层的转变。 一环二环三环建筑类型量的变化(如图) 红色:多层 黄色:小高层 绿色:高层 2006年 2007年,整体规划,产品类型,立面风格,园区规划,户型结构,主流价格,营销手段,客户心理,发展商,物业服务,北部区域普通住宅更偏向多层建筑、事实验 证，多层建筑的住宅在北部区域的二环-三环之间 销售的较好，复式小高层次之。随着品牌开发商 的介入，品质大盘迅速崛起，小高层、高层拔地 而起，但就目前来看，除万科以外的平层小高层 住宅销售不是很好。,北部区域,随着地价的提升,作为不可再生的土地 资源在不断升值。以致多层数量减少，小 高层、高层增加，为了使客户接受小高层、 高层的建筑形式，产品的附加值增加。客 户开始对此产生了心理上的变化。但多数 客户还是喜欢多层建筑。,产品类型由单一化向多样化过度 建筑结构：空间感增强，开始在“层高”上下工夫； 平层 错层 复式； “精装房”成为易被现代客户接受的产品。,整体规划,产品类型,立面风格,园区规划,户型结构,主流价格,营销手段,客户心理,发展商,物业服务,复式,错层,区域内建筑结构已经掀起“层高竞争力”的 风潮。价格适中的复式建筑受到很多中青年人的 追捧。,北部区域,立面由同质化、随意性向风格差异化转变 建筑立面成为提升楼盘品质的最直观的视觉冲击。,整体规划,产品类型,立面风格,园区规划,户型结构,主流价格,营销手段,客户心理,发展商,物业服务,北部区域的楼盘在立面上越来越走风 格化路线，由原来的平面演变成凹突有致 的风格化建筑，美学化更强，给人留下深 刻印象。,灰面,贴砖,单一化,风格化,北部区域,园区由简单绿地向“风情园林”过渡 园区彰显现代楼盘魅力的“重要因素”。,整体规划,产品类型,立面风格,园区规划,户型结构,主流价格,营销手段,客户心理,发展商,物业服务,北部区域依仗“沈北新区”的生态环境， 园区规划具有一种“林韵”风格。使人萌生有一 种清幽、淡雅之感。,简单绿地,景观园区,风情园林,主题景观,北部区域,由原来的简单服务向多功能、多方向的湾区物业 保障品牌持续发展的坚强后盾,整体规划,产品类型,立面风格,园区规划,户型结构,主流价格,营销手段,客户心理,发展商,物业服务,湾区物业引起人们对物业服务的关注。物 业费在原来的基础上有所提高。,北部区域,由原来的单一实用转变为功能、美观的品质宅第 1、房间的功能性、可规划性增强； 2、客厅S增大、开间大，空间感强； 3、客厅落地窗，观景阳台，视觉通透； 4、附加值大的房子销售较好。,整体规划,产品类型,立面风格,园区规划,户型结构,主流价格,营销手段,客户心理,发展商,物业服务,北部区域的户型功能性越来越强，几乎将 可以做的、可以赠送的，全部作用在自己身上。 尽管某些赠送会导致高价位，但还是销售很好。 可见，人们对居住功能性的要求越来越高。人们 居住观念开始发生质的飞跃。,大卧小厅,小卧大厅,客厅、餐厅 合一,客厅,功能性,地下室,储藏室,洗衣房,晾衣间,私家花园,阁楼,露台,观景阳台,餐厅,开间,窗,北部区域,热销楼盘区域开始向“城郊化”转变 “二环-三环之间”成为沈城房价涨幅最大的区域 2006年 2007年 特征： 一环内房价涨幅不大，主流价位在4000-6000之间，价位最高的仍为沈河、和平一带（5000-6000元/平），最高也不过7000-8000元/平方米。铁西和大东两个区域是今年房价涨幅较快。 二环-三环区域主流价位在3500-4500之间，浑南的房价仍高居榜首，涨幅不大，楼市状态比较稳定。沈北是今年的热中之热，同时也是今年房价涨幅最大的区域。丁香湖-荷兰村区域房价同比增长13%，即每平米比去年增长500-1000元。 三环以外主流价位在2300-2700之间，最热区域为蒲河新城一带，大小开发商云集于此推动地价、房价上涨。由原来的2000多元每平方米上涨到3000左右，而别墅价格更甚。,整体规划,产品类型,立面风格,园区规划,户型结构,主流价格,营销手段,客户心理,发展商,物业服务,丁香湖荷兰村一带成为二环到 三环间涨幅最大的区域。,2300-2700,3500-4500,4000-6000,1700-2400,3000-3800,4000-5500,北部区域,客户购房心理由原来的感性、盲目跟随向理性、经济实用转化 投资心理成为现代购房者购房的主要因素。 客户购房的侧重心理： 、地理位置； 、学区； 、区域潜力； 、园区特色； 即满足居住要求，又具备升值潜力 、建筑风格； 趋势“升值”和“享受” 投资心理 、户型结构； 、价格； 、交通；,整体规划,产品类型,立面风格,园区规划,户型结构,主流价格,营销手段,客户心理,发展商,物业服务,购买北部区域楼盘的客户购房心理由原来的 单纯考虑价格因素，开始向综合性考虑。,北部区域,营销手段由原来的单纯售楼处坐销向“整合行销”转化 代理公司迅速发展 代理 公司 优越 条件,整体规划,产品类型,立面风格,园区规划,户型结构,主流价格,营销手段,客户心理,发展商,物业服务,北部区域的品牌开发商一改往常高姿 态作风。开始大力度的广告宣传，以体现 大盘形象和品牌地位。两极分化愈加严重。,竞争加剧,代理公司,省心省力,专业,资源,散单,坐销,行销,专业策划,迅速销售,开发商自营,媒体,北部区域,外地发展商开发项目的综合实力要优于本地开发商 1、发展商规模参差不齐，实力相差悬殊； 2、北方地产市场起步较晚，发展商在整体营销策划思想上相对落后； 1、发展商的规模一般较大、实力较强； 2、发展商更注重楼盘的品牌价值的提升以及自身的公众形象； 、在广告推广上气势磅礴，投入较大； 、多数启用代理公司，而且对代理公司的要求较高；,整体规划,产品类型,立面风格,园区规划,户型结构,主流价格,营销手段,客户心理,发展商,物业服务,北部区域品牌开发商已经介入。,外地发展商,资金实力,建筑规划掌控,广告推广力度,选择代理商,本地发展商,北部区域,整体规划,产品类型,立面风格,园区规划,户型结构,主流价格,营销手段,客户心理,发展商,物业服务,思考！,提出问题： 我们如何规划？是跟随还是前瞻？ 看看“邻居”是怎样做的！,三、本案所在区域五公里范围内热销竞品楼盘对比分析,区位展示,特点简述,万科·魅力之城：品牌实力的缔造者 城建·北尚：根植本土的升级之作 银亿·万万城：拥有“北部地王”之称的街区生活 保利·上林湾：倡导“湾区物业”的品质大盘 阳光尚城：立面新颖的阳光多层 惠庭花园：定位精准的上品尚宅 依云北郡：可选择性强的功能宅第,竞品楼盘一,楼盘特征： 丁香湖区域拥有湾区物业的品质大盘。 该盘是荷兰村-丁香湖区域内的品质大盘，是2007年下半年的区域品质大盘之一。 是目前该区域内体量最大的楼盘，我们最直接竞品。 该盘倡导湾区物业、湾区生活，面积区间在58-140之间，以小高层为主。 客户群分析： 该盘在同品质楼盘中价位相对较低，适宜人群多，辐射面广。 目前购买人群以崇山东路周边政府机关、大型企事业单位、西塔-太原街附近人群为主。 但是在团购政府机关方面不如本乡本土的城建做的好。,目前外立面工程状态,于2008年11月30日入住,户型情况,138平,130平,65平,90平,60平,111平,洋房,复式,户型特点：户型丰富，有50多十种户型，以两室、三室为主，小户型格局合理， 实用性强，大户型多面采光，有观景阳台。,样板间实景拍摄,近期广告资料及推广情况,报纸DM单楼市户型图,竞品楼盘二,楼盘特征： 外立面新颖全部多层建筑的景观宅第。 该盘是区域内多层里外立面新颖，中小户 型，开盘相对较早的楼盘之一。 1000平米超市、8000平米地下车库， 8000平米业主会所。 在楼盘的一侧阳光尚城又开二期.将是即万科之后区域内又一力作。 二期13栋多层，建筑面积7万左右，户型等还没定.准备于过年春天开盘,最小面积80平。 客户群分析： 该客户群从家庭收入上看是中等偏上的， 从现居住区域上看，位置偏皇姑、于洪区域， 有的在新城子、道义区域。,近期现场包装展示,一期户型展示,87平,121平,107平,户型特点：户型丰富，以两室、三室为主，小户型格局合理，实用性强，大户型多 面采光，有观景阳台。,一期广告推广情况,报纸DM单楼市,竞品楼盘三,楼盘特征： 二环内典型复式结构的经典建筑。 该楼盘有8栋多层，8栋小高层复式，由两 家开发商共同开发，目前正推出B组团上居360°。 目前惠庭花园已开始认购，已经认购近30%。开盘当天销售额就达到1个亿。 客户群分析： 该盘的客户群多层主要以中老年为主，复 式以中轻年为主，复式面积适中，较受中轻人喜欢，对于在市内上班的人来说，交通也比较方便。 从区域上看，以皇姑、于洪为主，个别 也有公交沿线区域喜欢复式的人群。 一般来说，喜欢较远区域的客户购买心里主要是考虑到该地块的升值潜力（荷兰村）和周边较好的别墅区环境。 再有，就是位置与保利上林湾相比，在二环以里，靠东，门前就是通往市内的车站，不用过马路，方便老人和孩子。,规划效果图,北侧,南侧,多层,户型情况,72平,78平,115平,复式,97平,59平,复式,户型特点：复式空间感强，下层2.7，上层2.18，以两室为主，格局合理，实用性强， 第一类户型：60平左右（下小上大）；第二类户型70、80平左右（上、下一样大）； 80平客厅挑空,近期广告推广情况,楼市报,晨报,路旗,近期广告推广情况,DM单二,DM单一,竞品楼盘四,楼盘整体分析： 可选择性强的实用品质小户型。 该盘外立面为灰色，个别轮廓白色条纹， 符合依云北郡的案名定位 。 在区位上，相对较好，交通便利。 售楼处导引显著。 一楼带地下室、花园的房源价位在5000左右，（花园外延5米）。 目前在销售策略上，以单位组团看房居多，比如沈阳日报。 客户群分析： 在人群区域上，北行、辽大、三台子、塔 湾一带较多。 在购买心理上，购买该盘的客户群主要是考虑到所在位置交通的便利性和户型较小、可选择余地大。 在营销策略上，开盘时三台子、北行周边的单位团购较多，声势较大。,户型情况,60平,97平,109平,46平,49平,复式,半跃,户型特点：小户型丰富，格局合理，以一室、两室为主，小户型实用性强， 大户型多面采光，有观景阳台。,近期广告推广情况,报纸DM单楼市户型图,广告推广情况,沈城楼市/报纸广告,近期广告推广情况,沈城楼市/报纸广告,售楼处现场包装,售楼处展示/导引,竞品楼盘五,楼盘整体分析： 最值得期待的、具有前期榜样性的景观邸。 该盘于明年开春开盘，2009年入住，目前 还没开盘。但是，明年将是一个很有力的竞争对手。 它是亚都茗苑三期，前两期的榜样量做的很好。虽然还没有正式推广，但期待的客户已经很多了。 客户群分析： 一方面，目前的到访客户都是看好，一、二期才到售楼处的，该盘售楼处显著，堪称路标； 另一方面，就是一些周边楼盘的遗失客户和暂时不着急买房子的客户。,三期预期拟订户型情况,70多平,70多平,户型特点：格局合理，70平两室采光好，是难得的经典户型，不管是在实用性上 还是在美观上，竞争实力都是很强的。,一、二期楼盘风格,立面风格,竞品楼盘六,楼盘特征： 堪称“北部地王”的街区生活宅第。 该盘堪称区域内的品质大盘，有北 部地王之称。 大中小户型均有，品质卓越，倡导BLOCK街区生活方式，就是居住和商业及配套的集中融合，将街区与居住、休闲、娱乐、商务等组合在一起，规划创造了一种全新的居住和生活模式。 客户群 分析： 该项目的一期面积户型偏小，适宜 人群较多。 从区域上来看，该楼盘的主要客户来源三台子、北行一带较多，对投资者更是吸引力极强。 从购放房心理上看，客户购买该楼盘多数是被其大盘品质，BLOCK街区生活所吸引。追求一种品质生活，可见，人们对“优”生活还是十分向往的。,户型情况,三室两厅的全明设计 ，格局方正， 南北通透，舒适生活，提升品质,二室两厅一卫户型 ，直线型设计，格局 方正，4.89米挑高客厅，连通景观阳光厅 享受空中复式阳光别墅生活,广告推广情况,沈城楼市/报纸广告,竞品楼盘七,分析： 区域位置最佳的复式经典住宅。 该项目主力户型在70-90之间。多层主力户型为两室,三室面积集中在 70-110平米市场销售殆尽；120平仅剩几套。复式尚未推出。 在一层和顶层处理上产品设计中有效解决了一层和顶层的销售问题,一层送阳光下跃和花园,顶层送阁楼；高层复式亮点: 产品为点式楼,买上层送底层,在销售过程中形成了又一个亮点； 三期8栋复式小高层刚刚开盘。,现房展示,楼体立面,户型情况,赠送私家花园和阳光下跃,赠送上层面积103平,赠送上层面积和阳光下跃76平,赠送下层面积和阳光下跃128平,61平,103平,128平,76平,广告推广情况,沈城楼市/报纸广告,广告推广情况,沈城楼市/报纸广告,竞品楼盘九,分析: 80万平方米首席人文生态城。 之所以称它为人文生态城，主要是 其所在的陵东板快临近北陵，拥有广大 的天然槐树林，堪称天然氧吧。地处陵 东板块的城建·北尚项目占地面积31万 平，建筑面积80万平，截至2007年 底，预计建筑面积达11万平，约1100 套房源。预计年底完成销售任务,即 700-800套，总房源的60%-70%。 客户群划分 按职业划分： 周边几公里内的企事业单位群； 周边的个体私营业主 退休的中老年人； 按区域划分： 在此区域内生活多年，不愿离开此区域 的群；看中陵东风水宝地的人群；,近期广告推广,报纸楼市,竞品楼盘九,楼盘现状： 最具品牌价值的品质大宅。 万科魅力之城的人群定位是相当高的。 主力面积240-200平，清水价位在6300-7000之间，精装价位在7000-8000之间。 有200套左右的80-90的房源，价格在5000元/平方米往上。现正在前期登记，还没有正式开盘。但具了解，前期登记已经远远超过200户了。,户型及外立面情况,81/94平,户型特点：在园区外，价格相对园区内较低，格局合理，功能性强。,阳台及立面,近期销售现场包装、推广情况,形象工程,近期销售现场包装、推广情况,形象工程,近期广告包装推广,路旗/报纸广告,DM资料,近期销售现场包装、推广情况,报纸广告,小结一：销售量、开盘时间对比分析,分析： 从销售量对比来看，阳光尚城一期名列前茅，其次，是龙腾金荷苑和万科魅力之城； 从开盘时间上看，可以说是月月都有新开盘项目，开盘时间最早的是龙腾金荷苑，其 次，是阳光尚城； 以上销售成绩对于荷兰村-丁香湖区域房地场市场来说无疑一个很好的开端。同时，也为 大盘的进入打下基础，竞争也会越来越激烈。,开盘时间 2007.7 2007.8 2007.9 2007.10 2008开春,阳光尚城一期，体量12万平，已售97%,保利上林湾一期，体量35万平，已售12%,惠庭花园，体量8.3万平，已认购30%,银亿万万城一期，体量6万平。已售60%,龙腾金荷苑，体量18万平，已售90%,城建北尚一期，体量万平，已认购40%,万科魅力之城，体量9.9万平，未开盘,小结二：体量对比分析 近期开盘项目体量普遍较大，大盘时代已经到来,分析: 由图表可知以上竞品楼盘中体量最大的当属银亿万万城,其次是保利上林湾。但从区位上来看 保利上林湾更具威胁。上林湾一期开发35栋楼，建筑面积30万平，总共2791户，2008年10月30 日全部入住。二期开发28万平。,小结三：主力面积对比分析 70-90平成为区域楼盘的主力面积 分析：中小户型开发量高居榜首。 从以下图表分析目前热销楼盘开发还是小户型居多。事实验证，从销售量来看，目前小户型的销售是比较走俏的，阳光尚城一期目前仅剩几套120平房源。依云北郡11月还引来沈阳日报的集体团购，就成交房源来看，小户型多层的房子较受人们认可，尤其是投资人群。,从户型结构上看，北部区域的户型普遍较好，实用性较强，较少浪费面积，多数多层有景观阳台，赠送花园、地下室，阁楼复式赠送一层面积。同时，个别楼盘还设计了“六明”户型。,小结四：价格对比 3500-4500元/平方米是这个区域的主流价位,分析： 从价格对比图表上，我们可以清晰的看到，北部区域楼盘的主流价格在3500-4500元/平方米之间。而万科是当之无愧的价格之王。这个主流价格与去年相比，同比增长13%，可以说是二环-三环之间诸多区域里最为突出的。同时，这个价格在二环-三环之间的诸多区域里还偏低，固其升值潜力是很大的，目前，华润以3100元/平方米在保利南侧又拿地块，可以预测，其将来价格的升幅，尤其是区域板块的核心位置（丁香湖周边）价格更是不蜚。,小结五：总价分析 购房价位在20-40万之间的中端客户占绝大多数,分析： 区域标杆项目价格区间在13万140万，从总价区间的角度分析，该区间可以吸纳不同层的 客户，选择总价在40万以上的客户基本属于该区域的高端客户，选择总价在2040万的客户为中 端客户（市场消费主流），20万以下为低端客户。因此从总价所吸纳的客户层面分析，整个城北 区域的项目是可以吸纳多种层次的人群，但以中端 客户群为主，总房款在20万-40万较易被大众 接受。,小结六：区位对比 区域位置和周边配套看竞品威胁性,分析： 由地图上清晰可见，在 区位上成为本案最大威胁 的当属保利上林湾和未来 的华润地块。 从区位上看，结合价位 和周边配套，最有实力的 还要属银亿万万城。我们 的项目定位一定要在项目 的诸多要素上做出差异， 满足客户需求，填补市场 空白点。 对于我们这个项目来 说，自然优势要大于社会 优势，区位上濒临湖光山 色的美景很可能成为另客 户心仪的有力武器，要很 好的利用这一点，做出火 花来。,小结七：近期营销推广“成功点”梳理,万科·魅力之城：售楼处外的车行通路、岗亭规范，使人产生尊贵 感，售楼处内陈设展示一种历史的传承，另人倍感亲切； 城建·北尚：前期团购的成功运作敲响开盘的时钟； 银亿·万万城：大品牌、小户型的完美开张打开沈阳市场，为今后的品质街 区生活的运作建立良好的市场口碑； 保利·上林湾： “湾区物业”口号通过路旗、车体、报广等广告形式重复于人们的眼 帘； 阳光尚城：施工现场平面展现清晰，传承一期风格，售楼处位置显著； 惠庭花园：营销推广人员的专业素质和吃苦耐劳精神； 依云北郡：冬季小团购正在进行时。,结论 多层、实用的品质中小户型受绝大多数客户的青睐,大众对北部区域的发展、升值潜力还是十分认可的； 多层建筑、中小户型、中等价位较受追捧； 复式、多层、带地下室、花园、阁楼的房子很受青睐，成为亮点； 在区域内竞品楼盘中，大园区、距离二环较近、荷兰村以东、交通便利的楼盘销售较好； 今年下半年新开发的项目也比较多，每月都有新开盘的项目。准备过年开春开盘、动工的项目不占少数。 营销推广日益新颖、多样； 区域地价的提升直接影响房价的上涨，同时也影响着区域楼盘的建筑类型，北部区域的小高层、高层建筑在今年下半年起色不少； 随着城建北尚、银亿万万城以及周边几个项目的相继开发，大盘逐渐挺进该区域， 比如：保利上林湾、华润等等。百万大盘即将出现； 相信2008年的北部楼盘的竞争将是十分激烈的。,四、本案所在区域开发用地情况,华润地产,开发公司简介： 华润集团是一家以地产为主、多种产业共同发展的集团性公司。目前，华润置地（北京）公司已发展成为注册资本13亿元、总资产逾80亿元、净资产近20亿元、累计开发面积超过350万平方米、年开复工量近80万平方米的大型房地产公司，主要从事在北京地区的房地产开发、销售及物业管理等经营业务。,拿地情况：,目前，华润正在运作一个总投资近50亿港币，建筑面积超过60万平方米的华润沈阳万象城项目。于今年10月盛大开盘，辽宁省委常委、沈阳市委书记陈政高，沈阳市副市长邢凯等市委市政府领导，华润集团总经理宋林，以及市、区两级政府单位约200位嘉宾参加了开工仪式。一时间在沈阳地产界引起了不小的震动。华润置地首次登陆沈阳便拿下金廊沿线的烫金地块，并正式决定在该地块建设以“华润万象城”命名的都市综合体项目，这成为华润置地进军沈阳的 首发力作。 2007年1月，华润集团成功摘得辽宁省体育馆原址8.05万平方米国有土地的使用权。 2007年10月26日，华润集团以拍卖方式取得沈阳市于洪区的两宗相邻土地，成交总地价为人民币13.67亿元。地块的用地性质以住宅为主，包含部分配套商业，两宗土地的计容总建筑面积合计约为89万平米。地块位于沈阳市区北二环路北侧，规划建设中的丁香新城内，毗邻沈阳市最大的人工湖泊丁香湖，交通便利，并拥有较好的景观资源。 项目特征： 沈阳华润项目建设内容为大型购物中心、国际5A级写字楼、超五星级酒店、高档住宅和服务式公寓。地上地下总建筑面积超过60万平方米，总投资超过40亿港币。一期包括近20万平方米的购物中心、8万平方米的写字楼，预计购物中心将在2010年底开业，写字楼在2011年中启用。二期为高档住宅、超五星级酒店和服务式公寓。全部工程预计于2012年底完成。,形象展示,深圳万象城效果图,沈阳万象城奠基仪式,沈阳万象城奠基仪式,沈阳万象城奠基仪式,五、总结与预测,总结与预测,今年下半年开发总体量在230万平左右，月月都有新 项目开盘。总消化量在4000套左右。现房、准现房还有 21000多套在售。 330多万平的在建项目于2008年春天开盘或启动。随 着北部区域政府扶持力度的加大，房地产市场的发展已 见端倪，在以荷兰村-丁香湖为核心的品质大盘空白区必 然会吸引越来越多的开发商前来竞标，互相窥覦。,本次调研报告是建立在第一次调研报告基础之上的补充说明。主要是对今年下半年国家对房地产行业的新精神、新政策、新规定以及沈阳二环-三环区域品质热销楼盘的成功运作，尤其是对北部楼盘的调研分析。通过近期的调研，掌握最新的楼市信息，尤其是我们项目周边楼盘的操盘动态。进而，发挥优势，弥补不足。,附：最新楼盘调研数据（北部区域）,附：最新楼盘调研数据（北部区域）,附：最新楼盘调研数据（北部区域）,End！,