河南开封 建业大宏郑开森林半岛2010年年度营销执行案101p.ppt

,谨呈：开封建业大宏住宅建设有限责任公司,报告总纲,一、营销目标确定及分解,二、项目回顾与三期研判,三、竞争市场研判,四、定位再挖掘,五、营销战略及销售实施,六、费用预算,营销目标确定,营销目标分解与量化,项目一期、二期产品回顾,三期产品研判,三期功能及属性研判,区域市场特征,产品细分市场竞争,项目属性定位再挖掘,项目形象定位再挖掘,客户定位升级,营销总纲确定,推广攻略,服务攻略,展示攻略,客户攻略,营销目标确定,短期营销目标确定,基本目标：2010年全年，项目整体实现销售回款4亿，多层实现销售均价4600 元，高层住宅实现销售均价4700元。,中级目标：2010年全年，项目整体实现销售回款5亿，多层实现销售均价4600 元，高层住宅实现销售均价4700元。,高级目标：2010年全年，项目整体实现销售回款6亿，多层实现销售均价4600 元，高层住宅实现销售均价4700元。,长期营销目标确定,实现项目整盘销售，提升项目品牌度和美誉度，提升开发商品牌，引领开封房 地产市场发展。,营销目标分解,2010年全年，项目整体实现销售回款4亿，多层实现销售均价4600元，高层住宅实现销售均价4700元,按照房源均价4650元/平米来计算，2010年房源销售任务为86000平米。,按照户均面积140平米计算，2010年房源销售任务为620套。考虑到销售回款因素影响，实际销售任务为650套。,营销目标分解及量化,营销目标分解及量化,650个业主购买,注:预期到访者1/6买卡， 买卡者50%购房。,1300位VIP客户,7800位到访客户,约8万人知晓,充足的来访客户量，是实现项目目标的关键！,一期产品基本经济指标,产品线较广，市场主流产品，满足不同层次的客户需求！,一期主力户型,项目一期以三房为主，套数比44%，面积比56%。多层产品中（除叠加别墅外）为纯三房设计。 全明设计、大开间客厅和主卧且均朝南、步入式衣帽间、南北双阳台、部分干湿分离卫生间,三房产品,一期次主力户型,项目一期的一房、两房集中在高层上，套数比均为25.66%，面积比分别为20.87%，14.83% 由于采用两梯三、两梯四的设计，户型全明。,一房产品,两房产品,一期补充户型,项目一期的叠加别墅累计24户，套数比4.53%，套数比8.57% 下沉式花园庭院 多阳台设计 大露台 工人房,一期作为项目的开篇之作，以丰富的物业形态和产品线入市，迅速抢占市场，取得了良好的销售业绩。 但大面积产品中只有叠加别墅，未设计平层四房。,一期产品总结,二期产品基本情况,四房累计44户，套数比8.59%，累计面积6919.52，面积比10.98%,二期主力户型,项目二期仍以三房为主，套数比72.46%，面积比71.45%。 户型设计方面基本采用延续一期的设计特点，同时增加南北双入户功能！,二期补充户型,项目二期的叠加别墅累计30户，套数比5.86%，面积比9.98%。 户型设计方面基本采用延续一期的设计特点，同时增加南北双入户功能！,二期补充户型,项目二期的四房累计44户，套数比8.59%，面积比10.98%。 全部集中在2号楼。,项目二期的两房累计45户，套数比8.79%，面积比6.16%。 全部集中在15号楼。,项目二期的一房累计22户，套数比4.31%，面积比1.98%。 全部集中在15号楼。,二期产品较一期有一定的升级，主要体现在户型配比的调整方面，舒适型户型的比例增加。 产品升级有利于项目整体销售的拉升！,二期产品总结,占地：20多万平方米 总建面：55万平方米（住宅地上总建面43万平米，包含高层30万平米，多层8万平米，别墅4万平米） 配套建面：约9万平米（包含商业、社区诊所 ） 地下建面：约为11万平米，（包含地下室、地下车库等） 停车位：2764个（其中地面停车464个，别墅私家车位350个，地下车库1950个 ） 绿化率：35% 总套数：6743套，其中多层1068套，高层5500套，别墅175套 产品类型：多层洋房、合院式联排、双拼别墅、电梯高层 层高：住宅层高2.9米 户型比例：90以下户型有6380套，约占95%。,大三期经济指标,大三期详细经济指标,一 号 路,规划汉兴路,三 号 路,85000体育公园,大三期区位,大三期三面环路，城市支路，车流量较少北面临体育公园，居住价值较大。,大三期景观布局,以丰富的水系为基础形成景观主题将建筑、道路、水体和绿化有机结合，建筑与自然和谐。让住户就近享受绿地，营造出绿意盎然、健康活泼、现代时尚的生活休闲环境。 以街区型的空间布局为特点，规划组团公共绿地均沿小区主要道路布置。 林荫路两侧以绿化景观骨架串联丰富的社区公共活动。,大三期交通布局及车库,在南、北、东三面设有三个车行出入口，西面为人行入口，实现人车分流。,停车位共有2764个，其中地面停车464个，别墅私家车位350个，地下车库1950个。,大三期产品布局,21栋高层产品，加上A-2地块的高层产品，高层产品将成为项目未来的的主流产品。,18栋开封首创合院别墅，在产品差异化方面领先市场，避免产品同质化的竞争。,9栋双拼别墅，是项目整体品质最高的产品。,23栋多层电梯洋房，是前期热销产品的延续。,2010年推售产品,根据项目目前的工程进度，2010年项目推售的产品将是A-2地块的高层住宅，B、C地块的合院别墅、双拼别墅以及多层电梯洋房。,三期高层产品,转角阳台,干湿分离卫生间,生活阳台,步入式衣帽间,南北通透，全明设计,负一层全赠送,下沉式庭院,跃层结构,大露台设计,别墅产品,阳光房,2010年项目推售的产品，在整体项目的开发中，产品品质最高，产品类型最为纯粹，因此2010年项目的产品和营销各方面将承载着特殊的使命。,深化项目品牌 提升企业品牌 拉动后期产品价格平台,功能和属性,开封房地产市场印象,开封房地产市场呈现出以“古典城市文化复兴”为主要特征的老城板块和“加快发展步伐，完善城市功能”为主要特征的新区板块共荣共进共同竞争的发展格局！,汴西新区作为开封市政府重点发展的区域，又有郑汴一体化作为其发展的强大政策保障，区域的房地产发展前景广阔，同时竞争也将日趋激烈。,汴西新区房地产市场,根据开封市政府的规划，2009年至2012年开封市规划用地面积695.1亩，其中汴西新区规划用地面积397.8亩，占比55.23%。,在郑汴一体化政策的带动下，开封市拉大城市框架的必然趋势是向西发展，汴西新区作为郑汴一体化的核心一翼，必然成为开封市发展的核心区域和龙头。,区域的快速发展离不开房地产行业的快速发展。汴西新区同时成为房地产投资的热点区域，未来发展空间巨大。 但同时，政府的统一规划也造成了诸多房地产项目之间的同质化竞争，区域房地产市场竞争将会非常激烈。并主导城市房地产行业的竞争。,区域发展空间巨大 市场竞争日趋激烈,区域房地产项目分布,金明广场,大梁门,一号路,三号路,四号路,五号路,六号路,七号路,集英街,金明大道,夷山大道,黄河大街,郑开大道,晋安路,汉兴路,宋城路,金池 名郡,华 庭,碧水 蓝城,郑开 森林 半岛,豪德 天下 融城,金明裕广场,城市印象,希尔斯天翼,英伦 春天,香堤湾,碧丽国都,宋城 雅居,东京大道,国 际 城,区域房地产项目分布,项目分布 区域房地产项目分布呈现出沿郑开大道（大梁路）南北排布之势。东起大梁门，西至汴西新区六号路，共分布房地产项目十多个，是开封市房地产项目最为集中的区域。,项目档次 区域内房地产项目水平参差不齐。高端项目如金池名郡，森林半岛；中端项目如碧水蓝城、香堤湾、英伦春天；低端项目如金明裕广场。,项目竞争 由于开封市城市规模和经济水平的影响，开封房地产市场需求量有限。同时房地产投资是热点，势必引起区域内房地产项目的竞争更趋激烈。,项目规模 区域内房地产项目规模跨度较大，从几万平米的小型社区上百万平米体量的城市综合体，满足不同层次客户的需求。,项目竞争分析,从各个项目的剩余可售面积看，标黄项目与本项目存在长期竞争的机会。标蓝项目与本项目存在短期竞争的机会。,项目竞争分析,从各个项目的物业形态来看，标黄项目与本项目存在全面竞争的机会。标蓝项目与本项目存在部分竞争的机会。,项目竞争分析,从各个项目地段上来看，区域内项目分别处于一级竞争圈和二级竞争圈,国 际 城,综合以上三个竞争因素的考虑，同致行认为郑开森林半岛项目与开封市其他房地产项目存在着三种竞争态势：,长期竞争项目：开元华庭、碧水蓝城、豪德天下融城、鼎立国际城 阶段竞争项目：伟业香堤湾、英伦春天、宋城雅居 基本无竞争项目：金明裕广场、城市印象、碧丽国都,项目竞争分析,项目竞争分析,本项目与主要竞争对手存在较大的价格差距（除开元华庭外），如何打破价格差距，是购房客户能够接受本项目的销售价格，促进本项目房源的销售是项目营销必须解决的课题！,项目竞争分析,本项目在地块、周边生活配套、景观资源、生活氛围等因素不占优势的情况下，如何实现营销突破，打破项目的价格劣势，促进后期房源销售呢？,依托开发商品牌，结合开封市城市发展的趋势，通过营销方面的提升，强力诉求本项目的核心竞争力：与城市同步发展、相互促进的 集约化城市功能,项目SWOT分析,前期营销评估,项目前期推广以围绕“两座城市 一个世界”的主题进行展开。体现经过政府部门的规划建设，开封与郑州存在滴水相融的关系，以此突出项目的区位价值和升值潜力。,3期产品的推广于09年8月开始，诉求主要围绕产品进行，体现产品的品质感和稀缺性。,报广与单页,围墙广告,项目样板间设置在A-1地块，销售中心北侧，给予客户更加直观的感受，尤其是开封市的房地产销售多以期房销售为主的情况下显得尤为重要，且利于样房间投入使用的时间。,样板间,前期营销总体评估,前期营销总体评估,缺乏贯穿项目始终的魂！,项目属性价值挖掘,位于汴西新区 未来城市核心级,110万平米恢宏体量的城市综合体,居住品质优越 周边环境优美,紧邻郑开大道 交通条件优越,产品类型丰富 满足不同需求,内部规划合理 尽显尊贵私密,内部配套齐全 景观资源丰富,物业管理周到,品牌开发 值得信赖,项目属性核心价值点：,城市运营 功能性强 包容性强,项目属性再挖掘,110万城市新价值共同体！,项目整体规模,体现项目城市运营的高度,体现随开封城市发展而城市价值的提升,项目与城市发展相互促进。体现项目的包容性,项目属性诠释,什么是共同体？ 是一个温暖而舒适的场所，一个温馨的“家”，在这个家中，我们彼此信任、互相依赖。 什么是价值共同体？ 包括物质生活和非物质生活两个部分。社会物质生活和社会精神生活密切联系、相互结合、难分彼此，共同构成了丰富多彩的社会生活的有机整体。 共同体的出处？ 中共十七大报告首次提出了“社会生活共同体”的概念，为中国社会、生活的发展提出了方向。 为什么是城市新价值共同体？ 伴随着郑汴一体化、郑汴产业带等多重利好政策的提出和逐步实施，开封市的城市影响力和辐射力将呈现出几何式增长的态势，开封市的城市价值也将随之变化。开封市将会发展成为内涵深厚文化底蕴，同时具备现代都市特质的新型复合型都市。而半岛项目的开发与开封市城市价值紧密相连，并与之形成一个有机整体，相互促进，共同发展。,城市新价值共同体,项目属性诠释,FOU：项目所涵盖的客户圈层广泛，但同时他们又都是城 市发展的见证者，美好生活的向往者，营造和谐社会的 共同群体。,THR：项目本身由三大地块组成，物业类型丰富，各个地 块、各种物业类型之间本身就是一个有机的共同体，相 互促进，共同发展。,TWO：大宏作为根植于开封十七载的本土房企，在与河南第一房地产开发企业建业合作后，双方形成一个有机共同体，一荣俱荣，一损俱损。,ONE：从城市功能空间来看，郑州、中牟、开封随着郑汴 一体化的深化实施，将形成一个有机的共同体。,形象整体定位延展方向,站在城市新中心等待后来者,项目整体形象定位突出项目领先城市发展，占据城市优先资源和政策的特质。体现出项目的升值空间和前瞻性，同时体现出客户的战略眼光,别墅产品形象定位,175位生活大师的尊荣私享,项目三期的别墅席位 体现产品的稀缺性,体现别墅客户领袖级 的眼光和品位,尊贵性和荣耀感,私密级享受。同“思想”，更体现客户的一种生活主张,洋房产品形象定位,墅院洋房 大境人生,直接阐述洋房产品的卖点，同时体现洋房客户高瞻远瞩的生活境界。,高层形象定位可延展方向,阔景天地 生活向上,体现高层产品居高瞰远的生活意境。同时体现出客户的高度和不断最求进步的特征。,项目整体的客户定位： 中端客户以上的所有客户圈层,由于项目的体量大，物业形态丰富，项目整体的所涵盖的客户圈层较广。 项目三期产品（小三期）是以低密度、品质型的产品为主，其辐射的圈层相对较窄，客户层次更加高端。该部分客户多数为二次置业，改善型需求。,客户定位,项目三期的客户定位： 中高端客户及高端客户,以高层、多层电梯洋房客户经济能力测算：,三期产品客户定位,三期产品客户定位,核心客户：开封市区行政单位公务员、经济实力较强的私营业主，少部分范事业单位公务员以及企业管理层。,直接客户：在郑州工作的开封籍人士；随着郑汴一体化政策深化后，看好开封发展潜力和居住化境郑州客户。,辐射客户：随着开封城市化进程的不断扩大，开封周边县、镇、乡的进城客户。 少部分豫东地区的客户。随着郑汴产业带的发展而逐步形成的财富阶层。,游离客户：随着开封城市功能的不断完善，旅游产业的更趋发达的前提下，带来的全国各地的房地产投资者。,客户特征描述,营销总纲,房地产项目营销阶段轴线：,市场铺垫阶段,价值诉求阶段,品味诉求阶段,生活诉求阶段,已基本完成,待完成,营销总纲,延续与深化,延续： 1、延续项目前期展示营销的成功之处，并在此基础上将“生活艺术馆”“样板房区”“建业大宏标志塔”“园林示范区”等有机结合。 2、延续项目前期频繁的活动营销，用以促进市场关注度的不断提高，维系客户关系，保持项目良好的口碑传播效应。,深化： 1、由于三期产品和所辐射客户圈层的特殊性，项目营销在高度上要进一步提升。 2、深度挖掘三期产品的核心价值点，使各种产品的销售相互促进。 3、根据项目客户圈层所发生的演变，在渠道选择上要进行更新。增加高端窄众营销，例如机场杂志、开封私家车主专题营销等。 4、在销售服务的细节上加以完善，使客户体验尊贵感。 5、房源推售节奏上合力把控，使之能够达到各种物业类型产品销售相互促进的结果。,营销总纲,推售策略,项目总体推售原则： 1、根据开封市房地产销售周期关系，基本采用旺季推售的基本原则。 2、结合开封市的市场需求情况，合理安排推售量。 3、保证每批次所推售房源的丰富产品线，尽可能的满足所有的市场需求。 4、根据实际销售情况，结合开封房地产市场特征，可安排内部认购，减少客户流失。,推售策略,2010年首批次推售产品： 11栋多层电梯洋房、4栋双拼别墅、8栋合院别墅、1栋A-2地块高层,推售策略,2010年首批次推售产品： 6栋多层电梯洋房、5栋双拼别墅、10栋合院别墅、1栋A-2地块高层,营销总控鱼刺图,1月,3月,5月,7月,9月,11月,2月,4月,6月,8月,10月,12月,营销节奏,销售目标,推广策略,活动营销,销售团队进场,外展巡游,大客户拓展,新批次产品排号,开盘,新批次产品排号,开盘,强效持续期,强效持续期,品味诉求，提升项目品牌度,事件营销引爆，服务营销辅助，全面提升项目品质,展示营销、服务营销辅助，全面提升项目市场热度,城市发展高峰论坛,质量监督委员会,郑州开封飞艇游,世界杯观赏竞猜月,月是故乡明中秋联谊会,国庆红色电影展,新年联谊会,剩余房源销售至90%,排号400张,房源销售200套,房源销售200套,排号400张,房源销售200套,房源销售200套,推广攻略,【推广攻略】,活动攻略,特殊渠道攻略,大客户渠道,周边地区拓展,高端会员渠道,同致行客户渠道,媒体攻略,大牌围墙,公交车体,公交站牌,导示系统,报纸媒体,网络媒体,短信广告,楼宇液晶,框架广告,电视媒体,电台广播,DM杂志,大客户拓展,售楼处开放,质量监督委员会,认筹活动,世界杯主题活动月,大客户联谊,城市发展论坛,亲子教育讲座,中秋节活动,产品说明会,开盘活动,中原秋交会,口碑传播,媒体攻略阶段排布,大牌/围墙 时间： 2010年3月1日上画面 目标客户群： 全市客户 形式： 在全市各重要关口覆盖项目户外广告 位置： （1）郑开大道（郑州东边界大牌） （2）中山路商业街；,户外大牌,公交车体,候车亭,导示系统,报纸广告,短信广告,楼宇液晶,框架广告,电视媒体,电台广播,DM杂志,大牌围墙,网络广告,主流媒体攻略细分,主流媒体攻略细分,大牌围墙,公交车体,候车亭,导示系统,报纸广告,短信广告,楼宇液晶,框架广告,电视媒体,电台广播,DM杂志,报纸广告,时间： 2010年1月下旬起 目标客户群： 行政单位、企业单位、事业单位等所有大众目标客户群体 形式： 硬广为主，软文为辅 媒体： 开封日报、开封晚报为主；大河报为辅,网络广告,户外大牌,公交车体,候车亭,导示系统,报纸广告,短信广告,楼宇液晶,框架广告,电视媒体,电台广播,DM杂志,短信广告,时间： 2010年1月底起 目标客户群： 按类群划分的特定目标客户群 形式： 自有意向客户群发、筛选高端客户短信群发，发布及时性信息 媒体： 分众无线及其他短信群发公司 备注： 包括分众无线在内的较多短信群发公司已停业整顿，此媒体渠道需谨慎使用。,网络广告,主流媒体攻略细分,主流媒体攻略细分,户外大牌,公交车体,候车亭,导示系统,报纸广告,短信广告,楼宇液晶,框架广告,电视媒体,电台广播,DM杂志,电台广播,时间： 2010年3月1日起 目标客户群： 全城客户，尤以有车一族、打车族及乘公车人群为主 形式： 录制电台广播稿播放 媒体： 音乐频道、交通频道早中晚上下班时间段,网络广告,户外大牌,公交车体,候车亭,导示系统,报纸广告,短信广告,楼宇液晶,框架广告,电视媒体,电台广播,DM杂志,网络广告,时间： 2010年3月1日起 目标客户群： 政府工作人员、青年置业者 形式： 网络广告 媒体： 商都房产网,主流媒体攻略细分,【推广攻略】,活动攻略,特殊渠道攻略,大客户渠道,周边地区拓展,高端会员渠道,同致行客户渠道,媒体攻略,大牌围墙,公交车体,公交站牌,导示系统,报纸媒体,网络媒体,短信广告,楼宇液晶,框架广告,电视媒体,电台广播,DM杂志,大客户拓展,质量监督委员会,认筹活动,世界杯主题活动月,客户联谊,城市发展论坛,亲子教育讲座,中秋节活动,产品说明会,开盘活动,中原秋交会,口碑传播,推广攻略,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,1月,首批房源开盘,二批次开盘,城市发展高峰论坛及新春客户联谊会,质量监督委员会成立活动,开封至郑州飞艇巡游,半岛杯世界杯观赏竞猜月,二批次房源排号活动,月是故乡明中秋联系活动,国庆61周年红色电影展,迎新年客户联系活动,大客户拓展,活动攻略,主要营销活动分解,大客户拓展,时间：2010年1月 地点：开封大单位为重点，兼顾郑州与乡镇大客户 人员：项目置业顾问及项目组成员 形式：发动各方面力量联系拜访大客户 目的：通过该种积极走出去的策略，主动结识大客户，为7月大客户联谊活动积累人气，更为重要的是为日后销售寻找大单买主。,客户 拓展月,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,主要营销活动分解,2月,1月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,时间： 2010年2月6日 形式： 鲁豫有约+开封汴西新区发展高峰论坛 与各大媒体联合，集中炒作，轰动全市 目的： 借助“鲁豫有约”栏目的影响力，将西区发展高峰论坛打入人心，使高峰论坛真正发挥作用，引起全民关注。,城市发展 论坛月,城市发展论坛,3月,1月,2月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,主要营销活动分解,时间： 2010年3月15日 形式： 成立半岛项目内部业主的质量监督委员会 与媒体联合，扩大影响，提升购房者信心 目的： 利用3月15日消费者权益日，成立质量监督委员会，体现开发商自身对于项目质量的信心，体现项目品质感，提升企业品牌度和美誉度。,消费者权 益维护月,质量监督委员会成立,4月,1月,2月,3月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,开盘活动,时间： 2010年4月18日 形式： 首批次房源选房 目的： 集中式选房体现项目热销，提升项目口碑。,媒体全面覆盖（提前两星期） 合同、选房单、选房流程、礼品等物料 筹备整齐。 现场氛围营造 茶点、乐队等准备充足 凡成功选房者可获得签名的光碟一套 幸运52大抽奖，凡成功选房者除获得的 签名光碟外，还可参加现场抽奖活动,主要营销活动分解,5月,1月,2月,3月,4月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,时间： 2010年5月 形式 购房客户赠送开封至郑州飞艇漫游的机会 目的： 回馈客户，促进销售。同时对于政府提出郑汴一体化政策让客户实实在在感受到郑汴组团日新月异的变化。,主要营销活动分解,开封郑州飞艇游,主要营销活动分解,6月,1月,2月,3月,4月,5月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,时间： 2010年6月11日至7月11日 形式 世界杯观赏、竞猜及河南建业足球队球迷见面会 目的： 促进销售现场人气提升，促进销售。,足球月,世界杯观赏竞猜月,主要营销活动分解,7月,1月,2月,3月,4月,5月,6月,8月,9月,10月,11月,12月,时间： 2010年6月11日至7月18日 形式 二批次房源排号活动 目的： 为二批次房源积累准客户，同时通过集中式的认筹排号活动，进一步提升项目的市场关注度。,媒体全面覆盖（提前两星期） 排号须知、排号流程、礼品等物料 筹备整齐。 现场氛围营造 茶点、乐队等准备充足 凡牌号客户者可获得签名的光碟一套 幸运52大抽奖，凡成功选房者除获得的 签名光碟外，还可参加现场抽奖活动,排号活动,主要营销活动分解,8月,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,9月,10月,11月,12月,二批次开盘活动,时间： 2010年8月28日 形式： 二批次房源选房 目的： 集中式选房体现项目热销，提升项目口碑。,媒体全面覆盖（提前两星期） 合同、选房单、选房流程、礼品等物料 筹备整齐。 现场氛围营造 茶点、乐队等准备充足 凡成功选房者可获得签名的光碟一套 幸运52大抽奖，凡成功选房者除获得的 签名光碟外，还可参加现场抽奖活动,9月,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,10月,11月,12月,主要营销活动分解,时间： 2010年9月22日 形式： “月是故乡明”中秋客户联谊会 目的： 利用中秋节重要节点，进行成交客户联谊，同时针对开封籍外地打工者进行宣传，体现开封城市发展的速度和日新月异的变化，促进该部分客户成交。,月是故乡明,“月是故乡明”中秋客户联谊,10月,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,11月,12月,时间： 2010年10月 形式： 利用祖国61周年国庆组织红色电影观赏月。 目的： 弘扬爱国主义教育，体现开发商和项目心系祖国的境界，同时提升销售现场人气，促进房源销售。,主要营销活动分解,红色电影展,12月,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,主要营销活动分解,时间： 2010年12月25日 形式： 庆圣诞、迎新年客户联谊会 目的： 维系客户关系，提升销售现场人气，促进剩余房源的销售。,迎新年活动,【推广攻略】,活动攻略,特殊渠道攻略,大客户渠道,周边地区拓展,高端会员渠道,同致行客户渠道,媒体攻略,大牌围墙,公交车体,公交站牌,导示系统,报纸媒体,网络媒体,短信广告,楼宇液晶,框架广告,电视媒体,电台广播,DM杂志,大客户拓展,质量监督委员会,认筹活动,世界杯主题活动月,客户联谊,城市发展论坛,亲子教育讲座,中秋节活动,产品说明会,开盘活动,中原秋交会,推广攻略,其他区域渠道,1、户外媒体 时间：建议10年3月15日前确定位置，可阶段性树立6个月时间； 地点：开封周边县、镇、乡繁华位置； 位置：具体位置需再详细与广告公司接洽。 2、报纸媒体 A、时间：重大节点，封顶，认筹、开盘，优惠、活动节点等 B、媒体：大河报A、开封日报、开封晚报、商丘晚报等 3、电视媒体 A、时间：重大节点，如售房部、样板房开放、封顶，认筹、开盘，优惠、活动节点等 B、方式：插播3D片剪辑广告或插播电视字幕广告； C、媒体：河南二套（都市频道）、河南五套（电视剧频道），当地有线电视台 4、邮政直投 选取当地私营企业主、高消费人群作为目标客户群体，DM投递或直接邮寄项目资料，加入优惠信息或节点信息更加有效。 5、短信媒体 A、时间：重大节点，认筹、开盘，优惠信息、活动信息； B、方式：选取当地高端客户群体，进行短信群发，加入优惠信息或节点信息更加有效。 6、地市巡展 （1）设点接待 在各地市的繁华商业中心广场搭建展台，安排工作人员向客户讲解和发放宣传资料，邀请客户到项目现场参观； （2）派单辐射 周边繁华商业街以及大型社区（特别是政府家属院和大型厂矿居住区）出入口派发资料，邀请客户到接待点咨询； （3）登门拜访 针对当地重点企事业单位，如煤矿、耐火材料、建材、餐饮、服饰、医院等行业，登门拜访企业领导人。 （4）开通看房班车 售楼部开放后，每周周末看房车往返一次郑州，接送客户看楼,特殊渠道细分,特殊渠道细分,1、单位分类： A、银行VIP客户：招商银行金葵花客户、工行白金卡客户等 B、商会会员客户：温州商会等 C、酒店VIP客户：开元名都酒店、中州宾馆等 D、大型商超VIP客户： E、机场VIP客户： F、高档私家车车主： 2、推广方式： A、短信群发，发布项目信息、优惠信息等； B、电话邀请，发布项目信息、优惠信息等； C、共同组织联谊酒会、理财讲座、美容讲座、自驾游活动等活动，邀请各自客户参加，发放小礼品，出台购房优惠措施。 3、优惠方式： A、额外享受购房优惠，优惠幅度1-2%； B、发放购房代金券，面值1000-3000元。,高端客户渠道,同致行客户渠道,1、单位分类： A、郑州市场客户：曼哈顿客户资源、中原新城客户资源、高速奥兰花园客户资源、宝龙城市广场客户资源、主语城客户资源、 B、南阳市场客户：南阳书香水岸客户资源 C、洛阳市场客户：洛阳世纪华阳客户资源 2、推广方式： A、短信群发； B、案场联动，推荐客户予以奖励,特殊渠道细分,展示攻略,项目已经具备的展示功能,展示攻略,形象墙要求： 目前项目临郑开大道面已立围墙广告，由于本期产品的位置，建议临一号路、三号路南段设置围墙广告。,形象围墙,到位时间：2010年4月,根据产品和现场已经具备的导视条件，建议临郑开大道及一号路设置临路道旗 增强看房仪式感，体现客户尊贵性,导示系统,到位时间：2010年4月,展示攻略,展示攻略,到位时间：2010年4月,目的： 本项目部分设施选材高档，通过说明提高项目的品质感，给客户以尊贵感 展示要求： 展板说明建材配置,断桥彩铝窗,楼板结构,材料展示,材料及品质展示,服务攻略,到位时间：售楼处启用时，即2010年3月1日； 岗位设置：停车场、售楼大厅、看楼通道、样板房。,只有服务与微笑！ 大堂经理、形象大使替代保安人员！,服务示范,服务攻略,无处不在的细节服务 通过商务礼仪培训，提升细节服务，体现客户的尊贵性 执行时间：同致行进场后即开始试运行,服务攻略,茶艺,2010年3月1日开始实施 可安排周期性的茶艺表演,服务示范,服务攻略,客户攻略,积分卡功能升级,大型卖场贵宾卡,高端娱乐场所会员卡,奢侈品卖场会员卡,机票车票免费送票功能,汽车保养维护贵宾卡,家政服务贵宾卡,考虑到项目面临定位升级，因此该阶段营销费用建议占到总费用的60%，即2010年上半年： 400万元×60%=240万元,2008年度营销费用=销售额×比例1% =40000万元×1% =400万元,营销费用预算,营销费用预算,营销费用预算,与建业大宏共享更多领域的展业华彩！,同致行（中国） 12/2009,We expect success.,