201102海南海口市商业项目前期定位100p.ppt

海南海口市商业项目前期定位,中原地产 天津中原物业顾问有限公司 TianJin.02.2011,3,项目分析,商圈分析,案例分析,项目商业部分发展战略,业态组合定位,招商策略建议,规划创新建议,出售策略建议,报告思路及目录,商铺推广策略,4,商业部分概念性报告概要,发展战略主力店 主题特色 可出售性 灵活性,招商策略分阶段招商重点，对于主力店不惜代价，以面 积换单价,出售策略不同位置采用不同出售方式 选择最佳出售时机（确定主力店后）,项目定位中央政务区·首席体验式购物中心 海洋主题StreetMall （街区购物中心） 餐饮娱乐型 准区域性 以品牌超市为核心的购物中心,媒介策略基本沿用外销媒介策略，内外销主要是推广主题不同， 以大理和昆明为推广核心区域，以现场展示，活动营销，户外广告为主要推广媒介,规划创新垂直空间2+1模式 水平空间的全街铺规划模式 海洋主题的景观街区 下沉式广场主入口及中庭负一层变首层 商铺功能转换的两种模式（正式与非正式）,5,项目分析,商圈分析,案例分析,项目商业部分发展战略,报告思路,业态组合定位,招商策略建议,规划创新建议,出售策略建议,商铺推广策略,6,项目分析经济技术指标,7,优势 紧邻未来海口市政府、会展中心，片区发展前景较好； 有西海岸最具规模的商业配套；临滨海大道、长滨路，有利于商业开发。 西海岸二线海景资源，属高档片区，片区消费能力较强；,劣势 容积率高，建筑密度低 地块分割严重，规划限制条件多 区域目前人口密度较小,商业氛围冷清,机会 海南国际旅游岛-带来相关政策利好； 东环铁路开通-拉近消费距离 跨海大桥 提升片区商业辐射能力 南港码头 - 三港合一带动片区商业发展 盈滨半岛- 与片区通车，扩大商业辐射范围 商业商业片区发展日益成熟，商业互动性,威胁 海甸岛美丽沙商圈形成竞争态势 片区商业用地较多，未来招商压力较大 政府政策性风险,项目商业SWOT分析,8,项目关键问题,项目所在商圈未来发展速度的不确定性较大； 项目35号地高容积率商业部分可出售性较差。（一般规划层数较高）,9,项目分析,商圈分析,案例分析,项目商业部分发展战略,报告思路,业态组合定位,招商策略建议,规划创新建议,出售策略建议,商铺推广策略,10,解放大同路商圈,国贸、玉沙路商圈,海秀东商圈,海口三大商圈海秀东商圈、解放西大同路商圈、国贸商圈,目前，海口市中属于市级的商圈有3个，大小级别依次为：海秀东商圈、解放西大同路商圈、国贸商圈、。其余的海甸岛、秀英、滨海路、龙昆、府城商圈南等都属于城市片区级商圈，影响力和辐射力都不及三大商圈。,11,海秀路商圈是海口乃至海南省最大的商圈,海秀路商圈是海口乃至海南省最大的商圈，商品贸易辐射范围涉及到整个海南，在海秀东路一带集中了海口几个最大的shopingmaill，人流车流也是最大的。该商圈由上世纪八十年代起步，现在已经发展成熟，主力商业中心有 明珠广场、DC数码城、第一百货、南亚广场等。,12,海秀路商圈南亚广场,13,解放西大同路商圈分析,解放西、大同路商圈是得胜沙、解放路、新华南、博爱路传统历史商业街区的延伸，是海口商业的发源地，海口历史最古老的商圈，起源于上个世纪初，很多南洋风情的骑楼街具有历史文化保留意义，如新华南的家电、中山路的交电、博爱路的小商品、得胜沙的服装，这是我市的商业文脉和多年商贸业的积淀。这里将来将被改造成海口主要的商业步行街。该商圈主要的商业中心有友谊商业广场、百货大楼、泰龙城等。,14,解放西大同路商圈友谊商业广场,15,国贸商圈分析最新的商圈,国贸商圈是近年随着海口湾片区开发而新型的商圈，也是海口唯一的CBD商圈，起源于九十年代，近年新开张的商业项目有：宜欣购物广场、上邦百汇城，本片区汇集了海口最多的娱乐场所，是海口时尚文化集散地。,16,国贸商圈上邦百汇城,17,国贸商圈宜欣商业广场,18,海口商圈分析结论,分析结论 本项目是潜在的未来市级商圈 但5年内区级商圈的可能性较大 详细研究见附件：海口商圈研究报告.doc,19,项目分析,商圈分析,国内外案例分析,项目商业部分发展战略,报告思路,业态组合定位,招商策略建议,规划创新建议,出售策略建议,商铺推广策略,20,Canal City 日本博多水城,21,Canal City 日本博多水城,22,Canal City 日本博多水城,23,Canal City 日本博多水城,24,Bluewater Shopping Park,25,Bluewater Shopping Park,26,Bluewater Shopping Park,27,香港朗豪坊天空之城的中庭设计，将顾客带到充满迷幻色彩的未来世界,“天空之城”是日本新一代建筑师的构想，原意是有限的室内空间里，创造无限的视觉舒展空间。 香港朗豪坊在“通天梯”的顶端，即在购物中心十三楼以上的天幕上，设置了一张巨大的数码天幕全亚洲首创、长达138米的类似美国拉斯维加斯凯撒皇宫的天幕。 朗豪坊拥有十三层的商场，这在购物中心的经营规划中是不多见的。当商场的楼层达到一定的高度如何将顾客吸引上更高的楼层，是一门经营的哲学，更是一门经营的科学。朗豪坊在中庭营造了“天空之城”，并用“通天梯”吸引人们往上走，达到促进高层商场经营，实现整体商业价值最大化的目标。,香港朗豪坊天空之城,28,香港朗豪坊天空之城,29,香港朗豪坊天空之城,30,香港朗豪坊天空之城,31,香港朗豪坊天空之城,32,香港朗豪坊天空之城,33,香港青衣城海洋主题购物中心,34,香港青衣城海洋主题购物中心,35,香港青衣城海洋主题购物中心,36,案例:广州正佳广场,定位：亚洲第一SHOPPING MALL (大型综合购物娱乐休闲中心） 主题：亚洲首席体验之都,规模：占地5.7万m2，总建42万平方米；裙楼商场30万平方米（地上七层，地下两层半），除停车场外纯商业面积为22万平方米 ；东塔楼为48层五星级酒店式公寓；西塔楼为30层超甲级写字楼。 实用率：50 配比：零售、餐饮、娱乐产业为52：18：30,37,规划特色：剧场式设计、空间层层递增，7米高7000平方米园林生态中庭，拉斯维加斯梦幻天幕，广交会展厅、大型国际电影城、威尼斯水城餐厅、真冰溜冰场、5-7层间的“空中过山车”及室内水族馆等。,案例:广州正佳广场,38,商业业态和规模 东方广场的形成时间较晚，所以其商业业态新，类似于上海新天地，属于street mall，比较符合城市新锐阶层的口味，而其规模比恒基和新世界要大得多，也符合商业的聚集原则。 主力业态：数十家全部经营欧洲高档名牌的欧洲精品廊以及京城最大、种类最全的体育用品中心，一个欧洲家居用品精品店。,案例:北京新东方天地,39,案例:北京新东方天地,40,万象城18.8万平方米的大型综合性购物及娱乐中心，包含零售、餐饮、娱乐休闲、文化、康体等诸多消费元素，由超级市场、大型百货商店、时尚零售商店、电影院、真冰溜冰场及各类餐饮等近300家零售店面组成。 2003年底，REEL时尚百货、华润万家CITYVALLUE超级广场、嘉禾电影城及“冰纷万象”真冰滑冰场等四家主力店签约入驻万象城。 “半主力店”包括ESPRIT时装旗舰店、以女装休闲品牌为主的NOVO生活空间、包揽顶级时装到潮流品牌的it、运动休闲为主“运动100”、拥有全国最大商用宴会厅的“王子国宴饭店”以及AZONAA02时装概念店等，80多个品牌则以国内外知名的服装服饰品牌为主，餐饮包括星巴克，百胜集团属下的必胜客、塔可钟、肯德基等。,“ RÉEL”是一家海外财团投资的百货公司，位于深圳最大的购物及娱乐中心“华润中心·万象城”内，共四层，面积达2万平方米。以玻璃、石材、木材为主要装饰材料的店面设计创造出清新、优雅、浪漫、自由的购物休闲空间。,案例:深圳华润万象城,41,国内外案例分析结论,主力店和主题特色 是新兴区域和郊区购物中心发展的制胜关键因素,42,项目分析,商圈分析,案例分析,项目商业部分发展战略,业态组合定位,招商策略建议,规划创新建议,出售策略建议,报告思路,商铺推广策略,43,海口商圈研究结论本项目所在商圈是潜在的未来市级商圈，但5年内区级商圈的可能性较大。 国内外案例经验主力店和主题特色是新兴区域和郊区购物中心发展的制胜关键因素。 项目分析结论可出售性，灵活性是应对商圈成长不确定性及周边竞争的制胜关键因素。,项目发展战略项目制胜关键,主力店 灵活性 主题特色 可出售性 本项目商业成功的4个发展战略,44,战略下的行动建议大纲,可出售性 商业规划的2+1模式（降低总层数） StreetMall街区化购物中心(外街） 购物中心室内部分街区化（内街） 下沉式广场及中庭负一层变首层增强可出售性 主题特色 海洋主题景观购物中心 餐饮mall主题第一阶段以餐饮mall主题吸引外围商圈的消费 灵活性 动态适时的主力业态分阶段引进适当主力业态，确保每阶段都成功 万能小独栋部分商业面积可以灵活的转化为其他功能 先租后售选择最佳出售时机（主力超市确定后为最佳出售时机） 主力店提前规划，提前洽谈，不惜代价，以面积换价格 20%的面积实现80%的商铺销售额，用80%的面积吸引人气,45,项目分析,商圈分析,案例分析,项目商业部分发展战略,报告思路,业态组合定位,招商策略建议,规划创新建议,出售策略建议,商铺推广策略,46,本项目商业面积约6万平方米属区域性级商业和社区商业之间,47,业态组合定位餐饮娱乐型的购物中心,主力店+餐饮娱乐型的准区域性购物中心,48,区域型购物中心往往以百货为核心主力店，社区型购物中心往往以超市为核心主力店。,区域型购物中心以百货公司作为核心主力店的现象比较普遍。 社区型购物中心的核心消费群体以周边消费者为主，往往以超市为核心主力店，以更多地满足消费者日常消费需要。,本购物中心以超市为核心主力店， 同时可引进高端百货。,49,第一阶段：餐饮（36号地） 第二阶段：超市/娱乐（35号地） 第三阶段：百货/品牌专卖店/专业店（35号地）,动态的主力业态不同阶段不同的招商重点,50,本项目的商业业态组合定位建议,*引进品牌知名大型超市和精品百货是业态定位组合的关键,51,海口首家真冰溜冰场（建议与其他投资方合办提升购物中心人气及住宅档次）,52,53,54,将餐饮场所设置于溜冰场上空，推动娱乐观赏化、餐饮娱乐化,推动娱乐观赏化，餐饮娱乐化，成为购物中心吸引客源的重要手段。,真冰溜冰场设置在中央挑空空间的下方，沿溜冰场的边缘位置配置了餐桌，提供餐饮。,55,项目分析,商圈分析,案例分析,项目商业部分发展战略,报告思路,业态组合定位,招商策略建议,规划创新建议,出售策略建议,商铺推广策略,56,商业规划的垂直方向上的选择2+1还是5+0？（35号地）,2层地上+1整层地下室,5层地上,地上每层约1万平米，地下整层约为3万平方米。虽然地下的造价要高于地上，但地下一层的可出售性和可规划性都要好于地上三四五层，所以我们建议采用2+1的垂直规划模式,比较,57,商业规划的水平方向上的选择室外景观街区和室内步行街区（双街并存的StreetMall）35号地,2层地上+1整层地下室,地上地下中庭及主通道 室内步行街区,次通道（通往外街）,室外景观街区（外围外街),地上地下中庭及主通道,地上全街铺模式 地下街铺+主力店（StreetMall模式）,住宅半围合布局,58,Street Mall 要素及案例,Street Mall 在英文中的原意指的是购物林荫道，它提供给顾客闲庭信步、而又不用经受雨雪风霜之苦的购物乐趣。Street Mall，意为“中央休憩式商业街区”，属于一种复合型商业业态，是继连锁店、专卖店、折扣店、超市、购物中心、shopping mall之后在商业流通领域兴起的最新业态，集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、社交、商务等功能于一体，通过设置大型百货和超市大卖场及各类专卖店、游乐设施、文化广场、旅游观光、休闲餐饮以覆盖各个层次不同类型的顾客，为消费者提供包罗万有的一站式休闲服务，在建筑上兼有长廊、广场、庭院的特点。,59,规划建议 街道家具/景观元素,项目目前规划缺少室外空间，室外空间是进入商业空间的缓冲地带，增强商业的延展性，吸引足够的商业人流。可以考虑在湖贝路沿线设置室外休闲长廊。,60,规划建议 Street Mall 概念设计,Street Mall 概念设计可以参考Queen Street Mall 与建外SOHO商业街的设计。,Folded street与周边环境相结合的小规模体块组合而成，使街区生动活泼 观景平台体块相互错落，形成了丰富的空间层次，同时营造出生态观景平台,61,规划建议 Street Mall 概念设计,街道名称：建外SOHO街 16条步行小街，300个沿街店铺 SOHO商铺全部沿街设立，独立进出，面积从100平米到600平米不等，设施齐全。目前已有茶馆、咖啡馆、火锅店、料理店、音像店、美容院、时装店等多家商业单位进住SOHO街，未来的SOHO街将是北京新的时尚集中地,62,StreetMalll商业规划案例深圳万科城,规划管理经验借鉴： 1、全街铺规划。 2、先招商后出售。 3、聘请仲量联行作为商业管理的顾问。 4、街铺大部分面积较小。 5、引进主力超市店和品牌店提升价值。 6、融入风情主题步行街概念。,63,商业面积的功能转换正式的与非正式的两种方式,64,非正式的商业规划的功能转换万能小独栋（办公，商铺，公寓，酒店，企业总部皆可）,2层地上+1整层地下室,室外景观街区（外围外街),万能小独栋,万能小独栋,提升项目的可出售性,65,主入口设计创新下沉式广场，醒目标志，知名商家，使其成为人流集中和各类活动的焦点。,在主入口设计醒目的标识，其目的在于形成该购物中心 独有的记忆符号，并促进人流集中，使这里成为人流集中和各类活动的焦点。 时代广场：大钟、大型电视屏幕 海港城：大型电视屏幕 朗豪坊：极具抽象艺术气息的雕塑，象是一位狂放的欢迎者 深圳万象城：下沉式广场，知名星巴克咖啡 主要卖点为：突出了双首层概念，使商业的使用更便利， 提高了商业价值,66,主入口案例香港海港城,67,主入口案例深圳万象城：下沉式广场，知名星巴克咖啡，地下一层变首层提升整体商业价值,68,主入口另类处理案例Box的建筑形式,69,停车场建议不把停车场只放在负一层，而是将停车场进行多楼层设置，进行人流引导,不把停车场只放在负一层，而是将停车场进行多楼层布置，其目的不仅是在城市中心，寸土寸金的地方创造更多的停车位，而且停车场多楼层设置的结果更便于人流引导，使购物中心人流的进入途径和分布更加合理。,商场,商场,负一层停车场,交 通 枢 纽,70,不要把热商（人气商业）放在一个区域，而是要多点多层的设置，通过热商带动常规商业人气，提升常规商业的价值。,购物中心的主力店与娱乐及餐饮设置一般采取集中和分期相结合的方法，多点多层，让购物中心的人气商业无处不在，这样也实现了主力店与娱乐/餐饮功能的休闲化。 购物中心除了在某一个固定的区域设置美食广场，还应考虑到餐饮与娱乐及百货等业态的互动性。,71,不允许在购物中心内部出现任何一条“阴阳街”,人流布局方式：主动线、副动线、店内动线相结合。 主动线：主要考虑整个商场人流在商场内流动的完整对流性，以及客流在商场内的平衡流动和到达各个功能区域，类似人的主动脉。 副动线：通过与主动线的连接，使客流在商场平均流动，把顾客尽可能送到每个商铺前面，维持各商铺客流的平衡。 店内动线：展示点，通过展示点把最希望推销的商品展示出来，从而将顾客引导到陈列区或交易区，完成客流的定向引导功能。 阴阳街：在某些街道只有一边有商家在经营，另一边则无任何商业气氛。 商业经营的实践表明：在购物中心内，“阴阳街”的经营几乎没有成功的可能。,72,将主力店设置于购物中心的两端，将一般商户设置于购物中心的中部,购物中心内部的人流动线规划是购物中心规划的灵魂。内部人流动线设计的基本要求是昼引导人流经过每一间店铺，使每一间店铺都拥有足够多的人流，使每一平方米的室内空间都能为购物者创造愉悦的体验，使每一间店铺都创造尽可能多的营业额。 购物中心的人流动线规划与地块形状有关，与出入口的设置有关，与主力店的位置安排有关。 当地块形状为长条形时，购物中心的经验是将主力店设置于两端，将一般承租商户设置于中间的方式。,73,示意简图：,主力店与一般承租户的动线安排，其基本原则在于利用主力店与一般承租商有户的不同位置，吸引消费者在购物中心内做双向流动，这样才能获得最大的消费效果。,74,案例介绍：香港又一城 又一城的LG1层平面当中，其两端分别是香港唱片旗舰店和AMC电影院，而一般的承租商户则分布于中间。这样在两大主力店的拉动下，中间的一般承租户就能享受更多的人流，实现资源互动，人流共享的目的。,75,规划前与主力店的初步沟通了解主力店的需求,76,规划前的对餐饮等商家需求的了解,77,规划前的对餐饮等商家需求的了解,78,规划创新无处不在的海洋主题,79,建筑设计 商业街区在设计上可协调海洋主题，以生态的结构、柔和舒展的线条打造亲近自然的建筑空间，形成独特的空间体验。,结合水岸资源，与场地相呼应，形成自然舒展的室外遮蔽空间，提供住户在水岸丰富的空间感受。,80,项目分析,商圈分析,案例分析,项目商业部分发展战略,报告思路,业态组合定位,招商策略建议,规划创新建议,出售策略建议,商铺推广策略,81,树立品牌、整体招商、统一形象、统一经营管理,通过推广实现良好的市场品牌度和知名度，将有助于项目整体租金水平的提高。树立品牌的另一个含义就是通过先进的商业经营管理模式和良好的服务理念争服顾客，赢得市场，最终保障整个商业获得长期的租金收益和经营收益。,项目的总体招商思路分阶段动态的主力业态，主力超市提前招商后期进场,82,树立品牌、整体招商、统一形象、统一经营管理,项目进行整体招商。,项目的总体招商思路,83,树立品牌、整体招商、统一形象、统一经营管理,是指统一商业的整体，包括内部店铺的装修风格、统一商业服务人员的着装，统一进行宣传推广，这样能够很大程度上提高商场的物业档次，从而满足高档的商业定位，同时也能大大改善项目的购物和经营环境，有利于提升项目的品牌知名度，构筑核心竞争力；,统一培训管理，以此提高整体服务水平，降低营销成本。,项目的总体招商思路,84,先招主力餐饮和主力超市，超市可以在后期几年内进场，也可以考虑超市的社区店先进场；,项目的总体招商策略分阶段动态的主力业态，主力超市提前招商后期进场,主力餐饮和超市在招商条件上给予最大程度的优惠。,主力超市店和餐饮娱乐店的要保留功能上的预留，并且保证一定的灵活性；,分三阶段招商，分阶段开业确保每一阶段成功；,在品牌和铺位的选择上要坚持档次相似的原则。,85,项目分析,商圈分析,案例分析,项目商业部分发展战略,报告思路,业态组合定位,招商策略建议,规划创新建议,出售策略建议,商铺推广策略,86,项目售卖模式分析,目前市场上常用的商铺销售方式,87,目前项目所在区域还不能给到市场信心，还需要一定的培育期，且项目要实现统一经营，所以主力店位置的商铺采用带租约销售的方式，既能在培育期给到客户信心，又能将项目良好的形象建立起来。,项目出售策略分析不同的位置采用不同的出售方式,主力店及主题娱乐-带租约销售方式 精品商铺- 业态限制性销售,88,“核心售卖”与银行无关，操作简单，可以做为一种销售方式。,发展商,某经营公司 统一管理,投资客户,销售关系,确定销售价格,主力店进驻/招商,投资客户与发展商签定销售合同同时，签定“委托经营协议书”，同意将10年收益权抵付尾款。 投资客户只付首期，不需月供，即可享有物业升值的好处。,89,项目出售策略分析结论不同位置采用不同的出售方式,直接销售+带租约销售+核心售卖模式,90,项目分析,商圈分析,案例分析,项目商业部分发展战略,报告思路,业态组合定位,招商策略建议,规划创新建议,出售策略建议,商铺推广策略,91,项目推广商铺入市策略,1）商铺销售时机：商业街区展示区全实景展示，已签约1-2家主力大商家； 2）先预热先展示再认筹：主体部分的外装修及街区环境完成之后再登记咨询； 3）推售节奏：商铺分3批销售，每批单位分次推出，每次推出即售完； 4）制造营销热点，持续举行活动：不断制造营销热点，持续举办体验式营销活动，持续制造区域人气，提高社会关注度。,92,事件营销1：招商推介新闻发布会,某五星级宾馆（暂未定）,地点:,项目预热，项目整体推介,目的:,主题：项目商业价值，项目推介 邀请嘉宾： 各报社、电视台和网络媒体记者 开发公司领导 政府部门领导 中建投领导 有号召力的品牌商家 中建投会员,时间: 未定,项目推广事件营销,93,事件营销2：投资论坛,形式：论坛/发布会/讲座 主题：中国商业经营发展模式探讨 邀请嘉宾：各报社、电视台和网络媒体记 开发公司领导 中建投公司领导 商业投资分析专家、权威人士 中建投全国商业网络客户,与财经杂志联合举行投资论坛,项目推广事件营销,94,事件营销3：主力店签约仪式暨招商推介会,主力店确定,关键工作:,某五星级酒店,地点:,展示项目商业前景，提升其它商家及投资者对项目的信心，促进后续招商，促进商铺销售,目的:,邀请嘉宾：各报社、电视台和网络媒体记者邀请/开发公司 领导邀请/业内人士邀请/中建投商业部会员,主力店签约仪式暨招商推介会,视招商进展情况具体确定,具体时间:,后续新闻及软文报道,在媒体的运用上，本项目将更多的运用时尚的媒体,项目推广事件营销,95,事件营销4：对开发公司的住宅业主的产品商业价值推介会,时间：待定,事件营销5：对海南高尔夫球会的产品商业价值推介会,事件营销6：对各银行业金卡网络产品商 业价值推介会,主题：产品商业价值推介,邀请嘉宾：各报社、电视台和网络媒体记者邀请/开发公司领导业内人士邀请/各银行业金卡会员（具体银行待协商）,项目推广事件营销,96,铺王拍卖会,铺王选择规律 一、商铺价值全体现。 二、唯一性。制造高潮的利剑；吸引眼球的法宝。 三、总价最高商铺及单价最高商铺,事件营销7：铺王拍卖,铺王拍卖,目的：提升项目形象，形成价值标竿,铺位：选择1个外街铺和1个大铺,项目推广事件营销,97,事件营销8：商业开盘庆典活动,开盘庆典,事件建议： 1、邀请某知名财经人士参与开盘庆典； 2、知名品牌店开业发布会； 3、某珠宝首饰的新品发布会； 4、邀请时尚媒体参加新闻发布会。,项目推广事件营销,98,事件营销9：主力店开店庆典,主力店开店庆典,主力店确定,关键工作:,展示项目商业良好运营情况，提升其它商家及投资者对项目的信心，促进后续项目的销售,目的:,后续新闻及软文报道,邀请嘉宾： 各报社、电视台和网络媒体记者邀请/开发公司领导 /开发公司会员/中建投尊贵会会员等,项目推广事件营销,99,项目推广资源利用,1、通过营销网络会进行项目价值的分析和传播,2、开发公司业主资源利用,对象：海南，珠三角联动推广 方式：短信、直邮、电话通知、会刊 内容：针对项目推广需要，以区域发展前景、项目投资前景分析和产品诉求传递给客户，为后期项目销售储备客户。 目的：实现重复购买以及推荐购买,100,商业部分概念性报告回顾,发展战略主力店 主题特色 可出售性 灵活性,招商策略分阶段招商重点，对于主力店不惜代价，以面 积换单价,出售策略不同位置采用不同出售方式 选择最佳出售时机（确定主力店后）,项目定位中央政务区·首席体验式购物中心 海洋主题StreetMall （街区购物中心） 餐饮娱乐型 准区域性 以品牌超市为核心的购物中心,媒介策略基本沿用外销媒介策略，内外销主要是推广主题不同， 以大理和昆明为推广核心区域，以现场展示，活动营销，户外广告为主要推广媒介,规划创新垂直空间2+1模式 水平空间的全街铺规划模式 海洋主题的景观街区 下沉式广场主入口及中庭负一层变首层 商铺功能转换的两种模式（正式与非正式）,