三亚-W科森林公园前期策略案 2010-161页.ppt

非海第一,万科三亚项目前期策略报告,天启&开启机构海南公司 2010年3月,本案开发课题设定,一、面对变幻莫测的三亚市场，如何规避开发风险？,三、当万科遇上三亚，如何为万科探索全新盈利模式？,二、面对非海资源，如何实现“非海追海”以及 “非海第一” ？,壹如何规避市场风险？,风险,关键词,天量货币供应加上惠市政策刺激2009年房地产市场显示出空前繁荣,2010年初惠市政策到期，调空政策频繁出台，货币政策收紧,政策层面政策的不确定性，带来项目操作风险的加大,供应层面供大于求是未来几年海南市场的主旋律,旅游岛概念落地，海南5个一线湾区同时启动，仅海棠湾就计划批出2000公顷1、2类住宅用地，估算约3千万平米，按去年600万平米成交量，一个海棠湾就要消化5年。,大宗旅游地产项目遍地开花，恶性竞争风险加大,2010年春节前后三亚市场量价走势,数据来源：三亚房协,需求层面春节市场凸显“滞涨”现象，成交量下滑与成交价格上涨同时并存,经历了1月份的量价飚升之后，2月份各指标个案在价格上虽然仍维持在高位，但销售量普遍出现了大幅下滑,数据来源：海南开启市场跟踪数据库,三亚市场指标个案表现,核心判断 成交量的大幅下挫很难支撑长时间的价格上涨 投机性需求带动的价格疯涨将告一段落,概念层面 狂炒之后的支点缺失，当概念热度下降，短期内无实质建设推进导致的价值缺失风险,1、琼州海峡跨海大桥申报立项，争取2020年通车 由交通运输部铁道部和广东海南共同出资1400多亿，争取2012年开建，2020年 通车，该桥为我国在琼州海峡兴建的首座公铁两用跨海大桥。工程日前已正式 向国家发改委申请立项，首选西线方案连接广东省徐闻县灯楼角和海南省澄迈 县道伦角。跨海大桥分上下两层，铁路桥设计时速为160公里，公路桥设计时速 为100公里。大桥建成后，驾车跨越琼州海峡只需20分钟。 2、环岛铁路预计2010年底建成通车 目前在建的海南东环铁路总投资202亿元人民币，是海南历史上投资最多的基础 工程，预计2010年底建成通车。东环铁路自现在的海口火车站起，由北向南依 次经过海口市、文昌市、琼海市、万宁市、陵水县、三亚市，至现在的三亚火 车站，并与海南西线铁路相连接，建成后将形成真正意义的环岛铁路。,国际旅游岛的后续实质型投资推进,回到问题：风险哪里？,经济政策因素,房地产政策因素,新增货币量减少，加息预期增加,观望，置业门槛提高,概念热度下降、短期实质建设跟进不力,价格高点支撑不足，趋势不明朗，引发观望,短期供应量喷发,供需失衡,避险保值式购买力下降,购买力压缩,购买力压缩,购买力不足,购买力不足是未来海南市场的最大风险,规避,关键词,抢夺现有有效购买力,开拓新的购买力,足够购买力,（一）、如何确保本案持有足够购买力？,（二）现有的客群中，我们应该吃哪块？,根据“财富实力”与“时间闲暇”两个指标进行交叉，海南“房客”细分如下,有钱无闲 收藏稀缺隐私客 商务馈赠型客户,有钱有闲 国外性价比型度假客户 国内传统产业豪客,“无”钱有闲 高寒地带候鸟性客户,（1）客群锁定,类型一：收藏稀缺隐私客 构成公务员高官、能源性企业主、演艺圈人士、二世祖（其中前两者占绝对比例） 年龄分布较广，不具统计意义 置业占据稀缺资源的一线海景，喜欢就买的无理由置业，决策迅速 购买量不定，带有一定的财产转移性质 使用不定,1有钱无闲的顶级客户,类型二：商务馈赠型客户 构成北方能源型企业主居多， 年龄35-45岁事业处于上升期 置业 购买物业用以赠送客户，进行公关 一二线海景物业，一是要与海有关，二是一定要有名 使用转赠；连同购买，组团度假,1有钱无闲的高端客户,类型二：国内传统产业豪客 构成江浙华南等地实业及贸易客，由于经营环境恶化，或者资产保值或者功成身退型以及家庭回归型消费 年龄50岁左右 置业开始有置业的动机，比较理性，置业决策时间较长，不一定追求一线海景 使用多频短时度假，一般3-5天，一年1-2次，以家庭或亲朋为消费单位 海滩亲水活动、海鲜饮食、景点闲逛，包车出行较多,2有钱有闲的中高端客户,类型：高寒地带候鸟性客户 构成北方高寒地区的过冬物业 年龄40-65岁 置业二线海景或者非海景，价格面敏感性 使用1.2-2个月 日常购物、医疗保健、交通出行等城市配套,3“无”钱有闲的中端客户,结合项目条件、以及客户需求,重点针对：度假保值型中高端国内传统产业豪客 候鸟型中端客户,（2）怎么抢？开发战略,一把刀切蛋糕多还是双刀齐下多？,双刀齐下,战略：大盘做小 双品牌战略=迅速立势,战术：多元覆盖 扩大客群=高低通吃,开发战略1：品牌组合,1、A、B地块同时启动迅速确立万科在海南的江湖地位 2、双刀并举抢占份额：A地块吃中高端度假保值客、B地块吃中端候鸟客,多元覆盖 产品类多元 产品面积多元,高低挤压 产品类单价挤压 产品面积总价挤压,开发战略2：多元产品组合,（二）我们要开拓哪块新客群？,策略前思考,旅游模式发展趋势,上岛的旅游动机决定消费人群,旅游目的变化趋势产生的客群趋势,三亚处于变而未变之际,旅游模式大势研判,国内商务客每年以8-10%速度增加,（1）未来哪种人群会越来越多？,海南将以旅游产业群和现代服务产业群为核心构建产业体系，重点发展：会展业、高端商贸业、商务服务业； 三亚城市发展规划2：大力发展邮轮经济、游艇经济和会展经济 三亚城市发展规划5：精心培育高端客源市场，实施“大企业、大航线、大团队”战略 海口重点发展为全国高尔夫产业基地、三亚重点发展为全国游艇业基地,随着会展经济、商贸经济、邮轮经济以及全国游艇业、高尔夫产业基地的逐步推进与实现，将吸引越来越多的商贸、展览、学术交流等商务活动落地海南。 商务客将成为三亚最值钱的客户，不管是置业还是消费，他们的汇聚人气决定了价值,观光度假,商务休闲,变化外因：经济发展趋势成为外部拉力,国际旅游岛政策促使海南整体向产业阶段转移，商务活动趋向频繁,瑞吉酒店,费尔蒙七星级酒店,丽兹卡尔顿,填海成岛，凤凰岛等建筑奇观的兴起 瑞吉顶级别墅，将创造中国豪宅最高价，让亚龙湾重新想象 红树林酒店：世界最大的酒店群 丽兹卡尔顿：国内最奢华的酒店 崖城创意新城开发 “国家海岸”海棠湾：超星级酒店群启动,凤凰岛,变化基础： “高端滨海度假休闲”的高端取向 ，“群湾聚集效应”， “迪拜化”的发展模式将能够吸附更多更高端的消费群体。,商务休闲人群将成为海南上岛游客的重要构成部分,随着旅游岛的建设与产业化进程的推进,（2）如何开发商务休闲人群？开发战略,关键问题：为什么来我这里不去别的地方？,人有我优、人无我有,别人都有什么？,突破口在哪里？,（A）从海南房地产开发模式现状谈起, 纯资源房地产开发模式：三亚湾海居 资源+配套房地产开发模式：半山半岛 无资源做配套开发模式：鲁能三亚湾新城,市场现有典型案例开发模式研究,案例链接： 三亚湾海居,纯资源房地产开发模式,项目整体追求海资源的最大化实现价值提升，配套呈现出明显的住宅化,占据双湾资源，更以配套升级资源，增建豪华商业街、国际潜水基地、游艇会等度假设施，形成对价值的极致化挖掘,案例链接： 半山半岛,资源+配套房地产开发模式,无资源做配套房地产开发模式,项目无海，通过高尔夫球场、游艇港、商业娱乐三大休闲引擎实现项目的价值提升,案例链接： 三亚湾新城,资源阶段 度假配套阶段,为抢夺客源，提高售价品牌开发商已经逐步自发进入丰富度假配套阶段,案例启示,当海不多的时候,竞争趋势梳理,当海多的时候,海是吸引点,海+度假配套是吸引点,当海+度假配套多的时候,下一个吸引点在？,1、当海、高尔夫、商业街、游艇会泛滥，不足以为项目带来足够消费力的时候，度假区如何生存？,继续开发新的度假设施？,很快就会被复制，最终还是掉进不断玩噱头创新度假玩法的循环,有没有只属于自己别人无法复制的核心竞争力？,有必要搞清楚的两个问题,2、当一段时期内有度假旅游需求的客源有限，而抢饭吃的旅游区又太多的时候怎么办？,除了通过抓游客吃饭，在度假区能否通过其他行业找到收入,度假区只有通过多行业经营，不单纯依靠旅游业产生收入来源，才能确保在竞争中立于不败,回到问题1：什么行业不容易被复制？,属于自己的优势产业,度假产业+跨界优势产业,未来战略制高点,旅游地产取胜关键点,产业复合旅游地产,市场好的时候可以带来旅游业以外的多点收入，以及带来新买家,优势,市场不好的时候可以通过该产业获得收入，确保生存,【案例链接】美国·希尔顿岛案例,产业嫁接成功经验借鉴,Hilton Head Island:美国第一个整体生态规划的度假目的地，依靠高尔夫产业带动，发展成功的旅游休闲大区域；,面积：长达12英里宽5英里，面积大约60平方英里（153.85平方公里）； 区位：位于美国南卡莱罗纳州最南端，直接连接大西洋，美国东海岸第二大屏障之岛； 交通：岛上有自己的机场，278号洲际高速贯穿海岛，与岛内连接南北交通的跨岛百汇大桥共同形成区域环路,美国第一个整体生态规划的度假目的地，依靠高尔夫产业带动，发展成功的旅游休闲大区域； 这个靴形岛屿被广泛认为是美国最优秀的度假目的地，每年超过250万游客被吸引来岛；,案例链接主导产业引动模式·希尔顿岛项目,Hilton Head Island被誉为美国的高尔夫球岛，拥有世界上最著名的24个经典高尔夫球场，成为岛内重要的旅游设施和资源,地位：从1961年岛内第一个高尔夫诞生到今天成为高尔夫旅游目的地，希尔顿头岛赢得“高尔夫球岛”的美誉；,依靠高尔夫带动区域旅游开发：岛上有高尔夫领域极具威望的PGA美巡赛固定球场， PGA对海岛开发有巨大的推动与宣传，首年赛事参观者数量从5000人迅速超过十万人，首个经典高尔夫大赛通过电视传播到了5万人的家庭，同年超过25万游客来到希尔顿岛； 区域球场密集：岛上高尔夫球场有24个，加上周边离岛的球场超过了40个，固定的球员在250万人左右,PGA：美国高尔夫职业巡回赛。 PGA是目前世界上运营规模最大、运营最为成功的高尔夫巡回赛,成功关键要素之一：高尔夫球场,成为高尔夫领域极具威望的PGA美巡赛固定球场,可借鉴的成功开发关键因素,成为产业领域权威性活动的固定场所,打造产业领域权威性活动,（B）商务休闲客群开发战略,就可以实现商务产业嫁接度假产业,通过商务休闲旅游地产的开发战略来实现吸收商务休闲客群,只要能打造一个商务领域的权威活动,规避风险的开发战略,双地块同时启动，实现双品牌、多元化产品覆盖抢占份额,抢夺度假保值客、候鸟客群,商务产业嫁接度假产业，打造商务休闲房地产开发模式,开拓商务客群,A地块,B地块,稳固度假保值豪客群,开拓商务客群,稳固候鸟中端客群,兼吃度假保值豪客漏网鱼,贰 “非海物业”如何借势三亚追价“海物业”？,一策略前思考,从本质看课题,核心策略： 本案应当把平移海景客作为主力的溢价来源,追价即抢客,追海即追单价,一 竞争坐标确定及基地条件分析,1竞争坐标确定,三亚湾一线海景盘特征,时代海岸,半山半岛四期,东和中央海岸,凤凰岛,金中海蓝钻,海阔天空,鲁能三亚湾新城,兰海美丽新海岸三组团,海居,国光滨海花园,国际公馆,凤凰水城,三亚湾,大东海,鹿回头半岛,小东海,产品品类分析,一线海景主要以高层公寓为主力,户型供需结构分析 通过对上述竞争案例的分析，统计了已推盘销售或认购的1房至3房共2772套户型，其中： A、2房户型占到了供应比例的54%、去化比例的52%，是区域的绝对主力户型 B、1房户型占到了供应比例的41%、去化比例的38%，是区域的次主力户型 C、3房户型占到了供应比例的12%、去化比例的11%，是比例相对较低的户型 D、4房户型只到了供应比例的7.5%、去化比例的9%，是比例相对最低的户型,主力供给：凤凰岛,主力给给：半山半岛四期,高层公寓中供需两旺的主力产品为两房、一房户型,价格环境分析,一线海景主力户型：目前单价在6-7万之间， 一房总价在300-500万 两房总价500-800万,平移目标客群： 接受单价6-7万，总价在300-500万的海景一房客群 以及总价在500-800万的海景两房客群,竞争坐标锁定,有什么 没什么,地理条件分析,人文条件分析,2基地条件分析,落笔山,海南大学三亚学院,季节性水库,B地块,A地块,1概念阶段的落笔洞风景区度假区 2A地块内有海拔200-300米的山岭，1400亩，0.5容积率 3B地块为丘陵地带，0.9容积率 4 A地块紧邻季节性水库，约5万平米,地理条件:,资料链接：落笔洞遗址,1万科中国房地产行业领袖，引领产业理念与产品走势 2 海南大学三亚学院,人文条件:,一块拥有景点潜质、有山水资源的较大别墅用地,地块定性,摆脱非海劣势，为三亚提供一种离开的海的可能性,落笔洞遗址 + 山水属性 + 0.5容积率 + 地产与教育产业,规划上具备丰富的想像力和特色化空间,具备以产品类平移一线海景公寓客的机遇,具备文脉和景点价值支撑,具备产业嫁接条件,地块价值剖析,二 打造平移海景客的等值理由,从价格构成要素看追海方向,？,？,？,？,？,策略提示 跳出/消灭资源级差 以产品类型和山水资源互补 建立平行于一线海景公寓的价值底盘,核心课题1,由于竞争单价与总价已经锁定，所以面积区间已经锁定,70-120平米小别墅能否在本案落地？,70-120平米小别墅有没有市场？,一70-120平米小别墅可行性论证,【案例链接】东和·福湾,成功案例借鉴,1,2号楼,5号楼,A区,B区,东和福湾 该项目地处东海岸线土福湾区，容积率0.5，主要产品有5幢6-10层的海景公寓和非海景单层SPA泳池别墅组成，面积在68-140平米,销售情况：08年2月开盘，别墅开盘价格15000-18000元/平米，09年9月别墅已基本售罄，尾盘价格升至45000元/平米,别墅仅余B区最后一期，约120套,重点研究对象：80平米、120平米、140平米左右单层联排别墅,·,68-75平米,120平米,137平米,68-75平米一房,特色2：凉亭式开放客厅,特色3：卧室直出泳池,特色1：卧室露天浴缸,户型特色：凉亭式开放客厅,户型特色：卧室或者客厅直接出泳池,园林特色：以度假酒店园林手法做环境，度假感强烈,1小面积单层别墅有量有价，表现在08年市场低迷的时期依然获 得良好的量价指标， 同样是非海景别墅在09年9月的已经获得概念疯 炒后的价格； 20.5容积率做单层小别墅可行； 3度假酒店式的环境手法获得强烈的度假感与品质感；,福湾案例的启示,整体需求： 2009年大三亚小别墅基本呈现高量高价的现象,2,大三亚湾区小别墅供应,3,富力湾,香水湾1号,雅居乐清水湾,东和富湾,半山半岛,一线海景别墅与非海景别墅,西山渡,公主郡,三大湾区别墅产品供应特征,一线海景别墅分析 资源上：紧邻海滩，在住所能直接目视大海或出门便是海滩 类型上：独栋 面积上：主力是370-900平米以上的大户型，但不同楼盘的户型面积差异较大 单价上：7-10万/平米 总价上：2500-8000万/套,一线海景别墅主要集中在370-900平米区间,非海景别墅分析传统别墅 资源上：相邻海滩，但海滩有一定距离，无法在住所直视海滩 类型上：独栋/双拼别墅 面积上：主力300-650平米 单价上：3-6万/平米 总价上：主力总价730-1200万/套,非海景别墅主要集中在300-650平米区间,1别墅供应绝大部分为为传统产品 2一线海景别墅面积主要在370-900平米区间，非海景别墅主要在300- 650平米区间；,三大湾区别墅供应特点小结：小别墅属于市场空缺,小别墅在海南市场销售潜力巨大，本案应当把70-120平米的小别墅作为主力产品瞄准本案主力目标客群之一：中高端度假保值型豪客，以获取溢价主力空间,单层小别墅是市场的空白点： 大三亚湾区与非湾区物业基本只有福 湾在供应，仅有120套左右的库存；,核心课题2,本案不可避免存在要通过公寓、洋房来找回容积率，其他产品做什？,客户需求 产品匹配,竞争环境分析,候鸟型中端客,商务休闲客,其他度假客户, 商务休闲客户需求分析 特征度假与商务招待的两重动机 参考往往以五星级酒店作为价值参考系 关注资源类型和配套服务，项目本身的知名度尤其重要。项目知名度超越品牌 知名度,=关注点排序 大尺度的景观占有 奢适的空间感受 酒店化的配套设施 3房的基本功能配置 拎包入住的便利性，对装修的偏好并不一 定强调度假性，而是追求厚重的品质感 能够提供定制服务以便招待客户,样本数：14份,1针对性研究：目标客户需求访谈,针对商务休闲客建议在主力小别墅之外少量添加目前大三亚主力供需的传统别墅 面积设定：300-400平米/三房, 候鸟型终端客 特征养老性质 参考非海景项目 关注总价，综合配套,=关注点排序 对“气候”的要求大于“亲海” 源于开发商品牌提供对产品的交付信心 能为养老提供不同的医疗服务配套 2房的基本功能配置,样本数：23份,1针对性研究：目标客户需求访谈, 度假保值中高端客群中的家庭化分时度假客 特征经济收益与度假享受兼顾的灵活置业 参考偏向以五星级酒店作为价值参考系 关注不单纯追求海景最大化，典型俄度假保值型,=关注点排序 对“近海”的要求大于“亲海” 提供类似分时度假的返租服务 源于合理性价比的中远期升值保证 酒店化的服务配置 2房的基本功能配置 拎包入住的便利性，对装修偏好轻 松而有主题的度假性 提供周边旅游设施的打包服务,样本数：21份,1针对性研究：目标客户需求访谈,公寓洋房市场供应特征,东和中央海岸,凤凰岛,海阔天空,海居,国际公馆,一线海景盘,三亚湾,大东海,鹿回头半岛,小东海,三亚湾：一线海景盘洋房,面积特征 一房一房主力面积在50-80平米之间 两房两房主力面积在120-170平米之间 三房三房主力面积在150-180平米之间,户型配比特征主力为一房和两房 全产品线特征，但不同的楼盘根据景观特性和单价特性，主力户型的配比有所差异，如国际公馆的侧向看海房源主力户型米56-65平米的一房，而预计高单价销售的凤凰岛项目为控制总价适度放小户型面积，主力房50-80平米的一房和90-109平米的一房一厅户型，总体而言主力户为一房和两房，三房在各楼盘当中所占配比较小,时代海岸,半山半岛三期,金中海蓝钻,国光滨海花园,二线海景盘：17000-25000元/平米,大东海,鹿回头半岛,小东海,面积特征 一房一房主力面积在40-70平米之间 两房两房主力面积在80-120平米之间 三房三房主力面积在120-130平米之间,三亚湾：二线海景盘洋房,户型配比特征 半山半岛三期两房是主力户型，三房约占25%，时代海岸（金域四期）一房和两房各占44%，三房占12%,面积特征 一房一房主力面积在48-60平米之间 两房两房主力面积在89-125平米之间 三房三房主力面积在125-150平米之间,三亚湾：非海景盘洋房,鲁能三亚湾新城洋房配比,1三亚湾洋房产品供应绝大部分以一房、两房为主； 2一房面积主要在40-70平米之间、两房面积主要在80-120平米之间,三亚湾洋房市场供应特点小结,首批22栋共664户，有一梯两户、一梯三户、一梯四户和一梯六户四种类型，面积从80.63-208.93不等，其中两房两厅共448户，面积从80.63-121.98，三房两厅共216户，面积从118.72-207.3。,蔚蓝海岸组团,清水湾：洋房组团,星海传说组团（1月5日开盘）,清水湾：最新一期组团洋房产品,清水湾：来访客户需求（准确信息）,1清水湾洋房产品供应绝大部分以两房为主； 2两房面积主要在80-120平米之间 2清水湾来访、来电客户需求面积主要在90平米以下以及90-110平米 两个区间,清水湾洋房供应特点小结,2号楼,5号楼,A区,B区,D区,C区,E区,土福湾洋房供应特点（重点研究项目，稍后详述）,东和福湾 该项目地处东海岸线土福湾区，海棠湾相邻，主要产品有5幢6-10层的海景公寓和休闲度假的单层SPA泳池别墅组成，容积率0.5,1公寓、洋房产品供应绝大部分以一房、两房为主； 2一房面积主要在40-70两房面积主要在80-120平米之间；,三大湾区公寓、洋房供应特点小结,针对候鸟型及其余度假客群的产品面积及品类建议,1、公寓主力产品面积为40-70平米区间的单间、一房； 2、 洋房面积区间为80-120平米的两房、三房,项目的产品以单层别墅与酒店公寓、洋房为主力产品 跳跃配置300-400平米的传统别墅,总体产品面积及品类建议,1、单层别墅主力面积区间为80-120平米的一房、两房； 2、酒店公寓主力产品面积为40-70平米区间的单间、一房； 3、洋房主力产品在80-120平米两房、三房,核心课题3,如何跳出/消灭资源级差，以产品类型和山水资源互补综合提拉产品力？,一如何让项目的资源变得值钱？ 二如何打造充满特色又富有度假情调的别墅？ 三如何增加产品的附加值？ 四如何打造特色度假配套？ 五如何吸收商务人群落地提高项目身份感？,五大问题,项目定位客户导向的项目开发定位 整合周边资源，打造有度假酒店情境感的“山水商务度假社区” 为客群全员提供不同主题化的休闲体验,三亚度假BRD 商务度假休闲中心,产品力提升总体策略,核心度假资源（RESOURCES),强调度假元素植入的产品（PRODUCTS）,共享度假配套（SERVICES）,旅游+,核心度假资源（RESOURCES）,A地块核心资源打造,1,一 特色引擎设计让项目变成景点,石器时代洞穴遗址是项目最大特色，怎么用这条线将山、水库串成特色引擎呢？,联合当地旅游局合作开发落笔山石器时代洞穴遗址,前提条件,（1）特色酒店,石器时代的洞穴酒店 创造与众不同的度假酒店模式,利用山体坡面，创造特殊价值,备注：上海Boutique兴起 2002年10月，上海88新天地开业 2006年10月，壹号码头开业 2007年3月，浪漫地中海开业 2007年5月，首席公馆开业 2007年6月，璞邸精品酒店开业,所谓精品酒店（Boutique Hotel） 具有浓郁的当地的文化特色和独特历史记忆的酒店 兴起于1990年代的欧洲，以提供尊贵、奢华、私密及独特的 个性化居住和服务。这个概念源于欧洲，最近几年才被引入中国 起源于法语的Boutique，原意是指专卖时髦服饰的精品小店 精品酒店是独特产品和专属氛围的体验经济在饭店业的体现,在特色酒店附近引入Boutique Hotel，提升价值,（2）针对商务客群引进精品酒店群：6星级精品商务度假酒店,浪漫地中海（ Lapis Casa Boutique Hotel ）,开业时间：2007年3月 客房数：18 特色：20世纪80年代建筑。地中海风情的整体空间设计，室内装饰呈不同风格，酒店陈列众多老上海古董家具，如果客人喜欢，室内陈设都可购买。,在空间设计上所极力营造的氛围， 浪漫的拱形、绚丽的色彩和不修边幅的线条 十八个房间风格各异，比如有维多利亚式、亚洲风、老上海 每个房间都有考究的手工精制装饰，并配以古董和仿古家具。 “Everything in hotel for sale.”,二 优势产业嫁接，打造三亚“博鳌论坛”吸收商务客群落地,度假+产业“+”之研究 两大优势产业的嫁接：万科住宅地产业、 三亚学院旅游教育业,打造产业领域权威性活动实现产业嫁接,万科住宅房地产业领军企业 产业链条房地产开发、规划设计、建筑工程、装饰设计、集群家居供应 面临问题需要设计一个活动把各大产业真正链接起来，而且要具有权威性 万科集团利益点这种经营模式一旦成功，就可以开创万科的一种新开发模式，可以在全国任何的旅游区复制，例如：丽江、黄山、张家界,设想“绿色住宅产业中国基金会” 1、由万科牵头，联合中国房协成立一个旨在推动中国绿色住宅产业发展的基金会； 2、基金会专职推动及宣传推广开发理念、规划设计、建筑及材料、装饰设计、装修材料、家居集群供应等产业链条行业在绿色环保方面的技术创新、技术应用、新材料应用； 3、基金会定期组织链条产业专题论坛，探讨、交流、传播最新绿色环保理念、技术、材料应用等； 4、年终举办“促进中国绿色住宅产业发展贡献奖”，对链条产业领域中促进绿色环保事业有突出贡献的企业、个人予以颁发奖金；,打造中国绿色住宅产业的诺贝尔奖,（1）“博鳌论坛”模式,三亚学院旅游教育产业 产业链条石器时代黎族土著文化研究、民俗文化研究孵化旅游产品、旅游产品规划设计、国际教育文化交流、国际旅游教育业学术交流 、三亚大讲堂 面临问题需要为三亚学院设计一个学术交流机制、打造一张学术名片 三亚学院利益点获得学术研究课题与学术成果，提高大学全国排名，获得更多招生机会,设想“三亚学院落笔论坛”类似博鳌经济论坛 1、推动三亚学院联合三亚旅游局成立“国际旅游岛战略三亚学院促进会”，形成黎族土著文化研究成果孵化旅游产品专题、海南旅游产品规划设计专题； 2、联合国际旅游教育权威机构定期举办“国际旅游业发展趋势”、“国际旅游教育业发展趋势”的国际性论坛； 3、建立著名国际旅游学院学生互换交流机制； 4、建立与俄、日、韩等直航国家定期举办国际教育文化交流机制,“三亚学院落笔论坛”,世界级的建筑艺术 在小区主入口附近，建筑红线与用地红线之间的边缘打造建筑艺术家的游牧工作室，定期邀请世界著名建筑大师设计建造创意化临时单体建筑，进行阶段性的艺术创作，形成人文盛世,世界级的建筑艺术盛会,（2）“建筑艺术世博会”模式,打造三张产业权威性商务品牌落地本案，最终成为商务客群的朝圣地,共享度假配套（SERVICES） 为全员提供不同的服务配套,城市商业功能 + 复合配套功能 + 休闲功能 + 个性服务功能,2,【休闲功能】1：山顶树上会所,具有石器时代文化特色的山顶树上会所,在山顶建造临建树屋会所与树上餐厅，采用缆车接送（所有地点均为示意）,三亚之眼山顶摩天轮酒吧（打造视觉上的山景地标） 在山顶建造巨型摩天轮，并设计成空中酒吧，形成三亚的休闲新地标，提供夜赏三亚的排他性竞争力,【休闲功能】2,资料链接：伦敦之眼,- 环绕洞穴酒店建设具有石器时代文化特色的情景商业街，提供城市化的配套，例如餐饮、mini电影、 健身、水疗、便利店、净菜社、洗衣店、银行等生活配套 - 引入奢侈品牌专卖店,城市商业功能石器时代文化风情街（环绕洞穴酒店形成特色商业街）,针对以家庭为消费对象的细分设施，我们提供社区内GPS定位（以手持PDA为载体），以方便不同家庭成员能随时找到对方,个性服务功能,强调度假元素植入的产品系统 （products ）,3,山景创造产品的山居体验 酒店情景泛酒店整体设计 优质度假户型泳池+spa+超豪华装修,建立酒店化度假价值系统的产品力打造,营造强烈的山居体验，立面风格强调原生态,核心景区泛酒店情景设计，强化度假感受,强化度假元素植入的户型设计,关键一空间放大，大赠送 -离散式设计，各个功能空间相对独立， -低层架空，大赠送面积，同时强化大尺度空间 关键二非生活 -大泳池，多功能空间设置 -体现资源极致化原则,针对商务休闲客商务会馆别墅 面积设定：300-400平米/四房 设计方向：离散式设计，确保大占地,针对国内传统产业豪客单层别墅 面积设定：70-80平米一房,120平米两房 设计方向：内置家庭泳池和泡池，展现度假功能元素,关键一空间秩序 - 大尺度开发式功能空间设计，形成流动的空间秩序，体现度假的随意性 - - 相对私密的两房，做到各个家庭成员可分可合的度假生活 关键二家庭空间 - 以家庭泳池为核心，引入温泉泡池，展现度假功能元素 - 庭园设置凉亭，安排SPA功能,140平米单层双拼别墅,90平米单层四拼别墅,针对家庭化分时度假客度假公寓 面积设定：50-60平米单间，80平米两房 设计方向：灵活经济的度假生活,关键一空间无隔离 - 提前考虑结构，尽量取消室内隔挡，形成一个大的整体开放空间 - 各种功能组合设计在一个大的开放空间中 - 采用软隔离，两房户型确保一个双床卧室 关键二大尺度多功能阳台 - 使室内空间与阳台情趣化连接 - 阳台按照客厅来设计，可以看电视、上网、泡澡、健身、甚至睡觉,叁 赢利模式升级策略,“加法”战略：核心产品自持经营,策略核心1,个性化与资源结合特色酒店核心引擎 契合海南国际旅游岛规划和旅游业升趋势引发的酒店需求升级 针对企业上下游产业形成的会务活动，带动延伸消费需求 非海资源背景下，不与传统酒店去竞争，而是以特色化道路取胜,案例链接亚龙湾鸟巢酒店概况,酒店山·洞穴酒店 创造与众不同的度假酒店模式,利用山体坡面，创造特殊价值,浪漫地中海（ Lapis Casa Boutique Hotel ）,开业时间：2007年3月 客房数：18 特色：20世纪80年代建筑。地中海风情的整体空间设计，室内装饰呈不同风格，酒店陈列众多老上海古董家具，如果客人喜欢，室内陈设都可购买。,在空间设计上所极力营造的氛围， 浪漫的拱形、绚丽的色彩和不修边幅的线条 十八个房间风格各异，比如有维多利亚式、亚洲风、老上海 每个房间都有考究的手工精制装饰，并配以古董和仿古家具。 “Everything in hotel for sale.”,精品酒店,策略核心2,提升项目影响力 产业嫁接项目 扩大消费客源渠道，实现多支点营业收入,设立“绿色住宅产业中国基金会” 类似中国住宅产业的诺贝尔奖 1、由万科牵头，联合中国房协成立一个旨在推动中国绿色住宅产业发展的基金会； 2、基金会专职推动及宣传推广开发理念、规划设计、建筑及材料、装饰设计、装修材料、家居集群供应等产业链条行业在绿色环保方面的技术创新、技术应用、新材料应用； 3、基金会定期组织链条产业专题论坛，探讨、交流、传播最新绿色环保理念、技术、材料应用等； 4、年终举办“促进中国绿色住宅产业发展贡献奖”，对链条产业领域中促进绿色环保事业有突出贡献的企业、个人予以颁发奖金；,这种经营模式一旦成功，就可以开创万科的一种新开发模式，可以在全国任何的旅游区复制，例如：丽江、黄山、张家界,策略落地结合万科上下游产业链,策略落地结合三亚学院资源,设立“三亚学院落笔论坛” 不同于博鳌经济论坛，落笔论坛的主旨是在学术及文化领域的交流 1、推动三亚学院联合三亚旅游局成立“国际旅游岛战略三亚学院促进会”，形成黎族土著文化研究成果孵化旅游产品专题、海南旅游产品规划设计专题； 2、联合国际旅游教育权威机构定期举办“国际旅游业发展趋势”、“国际旅游教育业发展趋势”的国际性论坛； 3、建立著名国际旅游学院学生互换交流机制； 4、建立与俄、日、韩等直航国家定期举办国际教育文化交流机制,THE END 谢谢聆听,