2010深圳布吉三联松源头项目定位策划报告88p.ppt

2010年7月27日,谨呈：惠名地产,半山上，俯瞰天下 布吉三联松源头项目定位策划报告,深圳市星彦地产顾问有限公司,目 录,项目认识： 地块思考： 价值寻找：,第二部分：市场环境,第一部分：项目理解,第三部分：产品建议,第四部分：项目定位,第五部分：营销建议,项目技术指标,用地位置：布吉街道三联社区松元头 总用地面积： 78418 建筑面积：252500 建筑容积率：3.2 其中：住宅2.4万 （含保障性住房12632） ，商业4千 ，幼儿园2400 ，公交站2000，其它配套3900 机动车位：1440个,项目四至及地形地貌情况,正北面为半山坡,西北面为平地，山地,西南面为斜坡，地块外先为民房+厂房,地块北高南低，坡度较大,东南面为山坡,山坡下东北面为厂房,山坡下东南面为空地、厂房、远处是铁路,关于项目自身的思考,北靠山体,如何打造山居物业，将山体融入至项目之中是最核心的要素,南部城市景观的有效连接,南面可远眺地王及香港美景,如何梯级化利用这一资源对销售将产生巨大作用,形象展示面设置,由于项目周边被民房及工厂包围且位于腹地深处，在销售期如何进行形象展示至关重要,通达性,小路穿梭，无大路直通，通达性较弱,周边道路的影响,南面铁路及快速干道，对项目有较大的影响,周边厂房和农民房的影响,东西南三面均为厂房和农民房包围，区域形象不佳,地块形状,北高南低，有利于景观视野的延伸； 不规则，有利于组团的打造和容积率的消化,保障性住房指标,整体形象稍有贬损，档次拔升有难度,优势,劣势,威胁,SWOT分析 及应对策略,山林环抱，浓厚的纯生态资源 远望城市中心景观 天然坡地，层次递进,深藏于腹地之中，到达性不佳; 周边农民房及厂房众多，短期内环境难以大为改善 项目西南紧接农民房，品质形象提升受到一定影响, 周边生活配套档次较低,拓关政策等诸多利好将使片区在未来持续发展； 关口路网建设的逐渐完善，地铁的开通使得交通瓶颈问题进一步解决,未来两年政策风险依然存在 市场价格承受力有限,突出项目天然优势，建立形象上的差异与其他物业进行区隔； 对产品规划进行排他性的设计，以稀缺性产品得到客户认可,平衡风险、精算投入产出 控制总价、迎合刚需,机遇,利用产品优势建立市场知名度； 利用地铁开通后置业大潮趋势吸引刚需客群； 将客户区域扩大，将未来购房客群来源区域的纵深拉大,零距离山林环抱/半山俯瞰一城风华,劣势规避,周边生活配套欠缺,利用自身商业完善生活配套，同时对未来政府规划做相关描述,保障性物业影响,利用楼体布局及园林设计，通过植被的栽种营造区域区隔,通达性不佳,南面的跨铁路天桥需与相关部门配合，促进其早日到位，传统路径不能忽略，需重点包装和导示到位,南面农民房对项目形象的影响,从建筑规划上引导客户向背面的山林及文体公园靠拢,1,1,1,1,继续寻找，项目价值,项目属于布吉片区，需要穿过布吉关，穿越三联村，周边农民房厂房，这些都是无法回避的事实，正是这些因素令大家置疑项目的档次定位。 换一个高度去看，项目又是怎样呢？ 站在三联村的农民房中，我们看到的地块是农民房后的山坡； 站在地块山坡上俯瞰，三联村的村屋与地王一起构成了城市的景观； 在空中俯瞰，地块形如金元宝，聚财纳福； 看地块的规划数据地8万平方米，敌不过同区域的大盘，但它身后硕大的水库文体公园用地，与地块山体一脉相承；,实现价值,在这里，一线零距离拥抱山林。 在这里，矗立半山俯瞰大城、大市、大海、大山。 在这里，背靠生态公园、水库滋养。,拥有天生丽质的条件可锻造为城市的风景、市场的标杆 拥有无以伦比的素质可向豪宅高端触摸。,但，她仍存在现实的欠缺,地块价值提升关键,项目的进入方式 一条好的路能大幅提升项目的档次 山体的利用 山体成为园林的一部分，设置私家登山道，将本质上改变项目的定位属性,现有进入方式,由三联村转三联南路进入，道路狭窄，斜坡多,最佳进入方式,由慢城小区直接修建高架桥直达小区入口,山体的利用,星河丹堤,开发商与政府协商，自行建造登山径，让山体成为私家公园,鸣溪谷实景,目 录,宏观环境： 区域发展： 区域前景：,第二部分：市场环境,第一部分：项目概况,第三部分：产品建议,第四部分：客户定位,第五部分：营销建议,宏观环境,土地供应减少，未来推货缩量，市场机会凸显 整体信贷缩量，对中小开发商资金要求更高 支付能力强的客源争夺将日趋白热化 “物业税”及禁止“阴阳合同”的政策举措将对未来市场将带来较大冲击 政府加强监管力度，对开发商系统化、正规化要求增强,须紧紧抓住供应减少引发的市场机会，精准确定推盘时机 保证稳定的资金流是开发商开发过程的重点工作，因此产品定位时需考虑后期推售步骤 市场支付能力受限将提高客户对总价的敏感度，产品设计需在尺度把握上有所考虑 实力雄厚的开发商将强者更强，市场的品牌效益日益放大，客群更钟情于品牌开发及高档次项目,区域发展分析：大局发展机会 龙岗发展的新机会,深圳关内因土地资源紧缺，城市发展空间有限。,宝安中心区经过多年的发展，渐趋成熟。,光明新区是政府重点打造的卫星城之一，但短期内无法与龙岗抗衡,龙岗正处于发展的快速通道上，将成未来两年关外卫星城发展的最重要组团。,在城市定位上，龙岗作为深圳次中心，将发挥承前启后的功能，在功能上，不仅将成为深圳经济增长的新引擎，同时将成为新任政府政绩实现的最重要的实验田。,龙岗中心组团,宝安组团,光明组团,关内组团,区域发展分析：大运会的举行 龙岗发展的新引擎,巴塞罗那，在奥运会后10年的经济社会发展中大放异彩，令世人瞩目；,悉尼，奥运会主场馆区红布什湾从一个荒芜的不毛之地发展为融合新的生活方式和理念的居住区的神奇跨越。,天河，1987年第六届全运会至2001年第九届全运会，天河区GDP达100.81亿元，年均增长率30%以上。,大运所带动的投资总额将达到1500亿以上，这意味着龙岗基础设施、高端配套、城市建设因此至少提前5年。”南方日报 高投资也带动了龙岗经济的发展，08年龙岗GDP增长高于深圳全市2%，09年，龙岗将力保增长125,大运加速了龙岗建设，助推龙岗腾飞,区域发展分析：产业升级 龙岗发展的新支柱,发展机会：产业的升级，带来了客群的变化,奥体中心、会展中心、留学生创业园、天安数码城、坪山新城、平湖物流园、平湖金融产业服务基地、龙岗大工业区等的设立与投入运营，将吸引到大量高学历、高素质人才， 预计2010年，龙城常住人口将由30万增加到60万，未来龙城消费能力、消费水平迅速提高。,区域发展分析：地铁开通、深惠路改造完毕 龙岗发展的支柱,地铁沿线住宅市场前景看好 地铁3号线及5号线等地铁线路将在2010年下半年开始陆续投入使用，届时位于地铁沿线的普通住宅项目将进一步受到广大置业者的关注，尤其是目前的价格洼地地区，如布吉、横岗和龙岗中心城。,深惠路的改造将极大地改善龙岗与外部联系的公路交通,基础资料 动工时间：2008年1月 完成时间：2010年底 南起布吉联检站，北至惠州与深圳交界处 80米宽，双向8快车道，2慢车道,成就时空变化，龙岗步入同城生活模式，带动大深圳生活圈,区域发展分析：,区域的明确定位使其发展进入快速道 大运会的举行将使龙岗的公共设施快速提升，人居环境大大改善 产业升级使更多高端客户聚居于此 交通的改善使其与市区关系更密切,对本案的启示:,大区域环境改善的利好，将聚焦更多外区域的客群关注，本项目所在小区位也将随之水涨船高般地发生改变。,布吉，在深圳北扩、深港合作及珠三角经济一体化发展中扮演着城市组团中心的角色，城市功能不断完善。,建设绿色、科技、都市的区域综合交通枢纽和区域商贸与生态居住的次中心。,发展目标:,以先进工业与高新技术产业为支撑，集商贸、娱乐、居住为一体的功能完善的新型居住中心。,功能定位:,政府定位：绿色、科技、都市的城市新中心,布吉,区域前景分析：布吉定位,根据深圳城市总体规划2007-2020，布吉地处深圳版图的心脏位置，与平湖、横岗、龙华组成城市中部组团，处于深圳城市未来发展的中轴。,根据深圳综合配套改革总体方案，撤关扩容后，布吉将成为CBD中轴首站、关内外一体化的枢纽位置。,根据深圳市中部物流组团分区规划（2005-2020年），布吉片区将成为深圳市重要的物流发展组团以及罗湖的城市重要拓展区，以完善发展物流的城市综合服务躬耕，依托物流基地与盐田港发展成为先进的制造业基地。,区位优势：紧邻CBD，城市发展的中轴，“大深圳”格局的纽带，城市化与中心化进程加快，成为城市重要一极 。,布吉,区域前景分析：布吉价值,比较深圳特区各大临近关口的片区，诸如南头关外的宝安、梅林关外的龙华，目前布吉是关口片区的价值洼地，随着地铁的开通及撤关利好下城市化进程的加快，区域面貌急速改善，大量罗湖福田的高级白领阶层在价格利诱的驱使将随着轨道交通抵达布吉。 城市东进洪流势不可挡，首站布吉坐享其成！,区域前景分析：布吉价值,深,惠,公,路,布,龙,公,路,老城片区,沃尔玛周边居住片区,石芽岭片区,关口片区,木棉湾片区,市政中心区,坤祥花语岸,海轩广场,公馆8号,东方盛世,可园,英郡年华,慢城,景园,龙园意境,阳光花园,桂芳园,布吉中心花园,和谐花园,丹竹头居住片区,本案,区域产品发展趋势分析：,布吉市场的供应及成交以2-3房户型为热点消化产品； 2房尺度在60-75 、3房尺度为85-95左右居多，尺度经济紧凑；,区域产品发展趋势分析：,2010年布吉在售及将售项目统计:,在售及未来供应仍以两、三房为主，但尺寸有所增大； 未来供应大户型供应增加明显，四、五房面积区间为 140-170 ； 别墅类产品有所增加，但成交不太活跃；,两房三房四房供销两旺，可作主力户型 舒居大户型需求增加，可适量增加 类别墅产品有一定风险，需控制数量，用以提升项目档次及作为形象标杆,区域产品发展趋势分析：,10年在售项目主要为三房四房及部分两房 随着特区一体化、地铁开通等利好兑现，舒居大户型产品供应有所增多 别墅产品能有效提高项目档次，但成交不理想,目 录,产品档次定位： 产品类型建议： 规划布局建议： 户型规划建议： 品质提升建议,第二部分：市场环境,第一部分：项目理解,第三部分：产品建议,第四部分：客户定位,第五部分：营销建议,产品档次定位,高层,洋房+高层,TH、高层、小高层,小高层+高层,小高层+高层,与区域内典型项目的比较中，本项目的容积率较高 本项目在既定的容积率指标下打造区域一线类别墅型高端物业的难度较大 但绝无仅有的自然生态资源是地块条件的有利补充，具有高品质物业的可塑性,领导者,追随者,挑战者,补缺者,市场竞争定位,本项目特点： 纳山林于怀中 居高临下俯瞰,区域市场特点：赠送受到限制 规划仍以高层+TH为主,差异化竞争,高层+小高层,高层+TH,提升产品舒适度和品质感； 地块资源的利用极致化； 建筑工期较短，可以尽快入市抢占先机,产品类型,竞争力分析,星彦建议产品形态规划为：,高层+小高层+叠拼洋房,目的：提高项目档次 增加产品舒适度及品质感,建筑类型规划,纯高层,高层竞争压力巨大，无法形成差异化； 建筑成本高，建筑工期较长 景观资源最大化对高层的溢价有限,容积率 3.2如何打造高端盘？,用类别墅的建筑形态表现出高尚住宅的特色，类别墅从形态上有联排山地院墅、空中庭院别墅、叠院别墅（叠拼洋房）。在本项目中，联排山地院墅是拔高整个楼盘形象的重要因素； 项目地形的最大特色就是坡度大； 在整体规划思路上，我司建议充分利用项目的山地坡度优势，并尽可能的保留山地感觉，减少对原地形的破坏； 建议将类别墅独立辟一个区域，避免与高层间的相互干扰； 建筑在布局上应充分考虑到将山林纳入小区内，成为园林的延伸； 增加主景观面的宽度保障主卧室，客厅、餐厅等功能房的景观配给。,建筑布局规划思路,建筑布局规划建议,建筑布局总体原则： 景观利用极致化 空间尺度舒适化 建筑朝景阶梯化,高层 零距离纳山林于小区之中 实现大尺度楼间距和朝南方向 分解容积5.0-5.2,建筑布局规划建议,大户联排院墅 山丘环抱，南向居高临下、视野开阔 叠拼电梯洋房 利用腹地地形及高差享受城市景色 分解容积1.5-1.6,高层享有南向地王核心及香港城市景观资源,保障性物业 商业上盖、临近公交总站 分解容积3.5-3.8,小高层 组团围合、户户有景 退台高差东南风贯通 分解容积2.8-3,景观规划分析,中轴景观线,户户有山景园景城景 中轴景观线 园林组团化,户型推导三步骤,区域市场产品结构发展推导,意向基本面积 区间和户型比例,参考基本面积 区间和户型比例,最终建议户型定位和比例分配,自身特点对户型面积的修正,户型建议规划,畅销户型配比参考,畅销户型面积参考,产品类型影响修正,客户调研及访谈实录结果的修正,片区市场客户调研,业内认识及周边客户访谈,意向基本面积 区间和户型比例,区域户型发展参考,区域典型项目户型区间,两房区间多为60-75 三房区间多为85-100 四房跨度较大,片区主流项目主力户型呈现走势： 平面产品以经济紧凑型为主，两房三房仍是市场刚需主力。 复式和类别墅产品面积跨度较大，均为舒适型品质居家户型。,高品质物业畅销产品配比关系启示,近期推出的高品质物业的产品都以高层为主,配合少数类别墅或复式,主流产品以三房、四房为主； 赠送是市场主流趋势,在设计规划要求的前提下，通过技术处理，以赠送提升产品舒适度。平层赠送率一般在30左右，复式赠送可以达到60; 两房、五房所占比例相当，属补缺型产品.,市场主流产品配比关系： 两房:15%; 三房：40；四房：30；五房及以上：15,畅销产品配比参考,客户访谈修正,目的：通过对片区楼市专家和购房客户的深度访谈，发掘未来产品发展趋势及客户接受的产品类型，对以上面积段进行最后修正。,姓名：李女士 职业：居住于区域内的星彦地产策划经理 访谈要点： 1、龙岗大动会的召开所带来的布吉交通的改造利好，推动片区的热度和居住便利的提升，区域逐渐被大部分的关内客户所认可； 2、产品的差异化和品质、以及品牌将来是激烈竞争市场中致胜的法宝； 4、随着立体交通路网的逐步完善，尤其是地铁的开通，关内外一体化发展布局利好，可由原来的罗湖、福田等辅助客户群体，有望培养成为主流消费群体。这一群体主要是刚性需求，60多平米的两房和90平米左右的三房是首选。,姓名：谢先生 职业：龙岗某私营工厂主 访谈要点： 1、感觉目前这个区域的房地产市场开始活跃起来，之前到龙园意境、信义假日名城等楼盘去看过； 2、现在有2套房产，福田1套，梅陇镇1套，目前计划再买1套，希望靠近中心区，环境要好，居住要舒适； 3、需求面积在160平米左右的四房； 4、注重居住社区的品质.,关于叠拼洋房产品的思考 分析点： 东北区域地块被山林环抱纳为群林腹地，北有山林阻挡西北寒风，南向开阔，东南风贯通，地块形如聚宝盆，自然生态与人文资源集聚，是区域内唯一具有此地形的难得的打造高端产品的稀缺地块。 本项目应着重于如何能极致化利用这一地形资源，根据一线生态-高舒适度为原则，适度调大联排院墅及洋房的面积,修正如下：,本项目最终户型区间及比例为,TH类产品线集中化，土地价值最大化的同时降低市场风险 平面产品多元化，根据区域发展满足刚性需求前提下拔升整体品质,功能需求满足、总价控制 强调舒适性,未来竞争优势,不含保障性住房测算,建筑，不是占有风景，区隔自然。 而是要与环境融合，达到： 你中有我，我中有你的境界。,有没有一种可能？,建筑,“树”,品质提升建议,模拟大自然环境为主，不凸现建筑物， 成为不是去看的地标，而是去体验的地标。,外墙成为绿色的屏障，充满绿色植物，让鸟儿分不清是“墅”还是“树” 让建筑成为生态的构件,品质提升建议,屋顶铺上绿色，让飞鸟认为山海连绵？,让屋顶成为山体的一部分,品质提升建议,生态建筑的极致贯彻,生态大堂 生态车库 生态会所,品质提升建议,品质提升建议园林设想：处处见山,通透的绿色社区，山不被建筑分裂。 将高层架空层拉大到10米，减少墙的阻隔，拉大柱距。 人走在庭院中，只看到一层一层的绿色。 取消一楼电梯厅只以小型休息连廊排布。 特色：让山在架空层内蔓延，让视线看到的只有绿色。,山在架空层内蔓延,山在架空层内蔓延,将两排建筑间的高差拉到大于30米,30,以自然山脉和变化丰富的跌水带自然分割各组建筑。加兰花作为装饰,品质提升建议园林设想：处处见山,用形态各异的水景小品代替雕塑造型。 多重水景，点式分布以路为线索连接点缀，让每栋楼都能感触到水。,品质提升建议园林设想：山水共处,品质提升建议园林设想：花·山·路,花是山的风景，山是路的风景，路是楼盘的风景,品质提升建议园林设想：山体特色多重绿化,利用挡土墙营造的立体绿化,品质提升建议园林设想：护坡的处理方式,用石元素将护坡景观化，点缀水景小品，让坡灵动起来。,鸣溪谷实景,小区道路形式多样，用材可考虑多种拼合，如鹅卵石加瓷砖等，显得趣味性强,品质提升建议小区道路,品质提升建议绿化及小品借鉴,区域细化建议：公交车站及保障性住房,规划中要求地块规划中要含政策保障性住房12632平米，公交总站2000平米（可结合商业建筑底层设置）。 星彦认为保障性住房及公交总站对物业品质的提升有相当大的影响，因此，地块西南侧临路的区域适宜用以消化这两类规划要求。 保障性住房可上盖于商业部分，并建议单独设置出入口；降低该部分地势，拉大与周边楼体的高差；楼层控制在16层以内，并利用山地高差来区隔该区域物业与其它物业的空间。,区域细化建议：幼儿园,规划中要求规划2400平米的幼儿园配套。 星彦认为幼儿园应该放置在与主居住区域容易间隔，与外部容易沟通的位置。 由于幼儿园需要独立占地，且对日照采光有一定的要求，因此，幼儿园部分建议放在入口一侧，并降低幼儿园部分的地势，拉大与周边楼体的高差。,深圳历年高品质项目外立面,97年东海花园,99年香榭里花园,08年御景东方,07年兰溪谷,02年水榭花都,03年熙园,00年中海华庭,02年波托菲洛,早期欧陆风格为主，近期现代风格逐渐占上风，成为一种趋势,10年星河丹堤,山地院墅借鉴,利用山地地形的叠加TOHO,坡地特色吊脚楼，多空间赠送,外立面方向一,外立面方向二,外立面方向三,外立面建议,屋顶以构架、造型等形式设计，显示项目档次，避免呆板；,品质提升建议 山居物业的细节处,无障碍通道 山居物业，享受坡地高差带来生活乐趣的同时，我们更关怀长者和孩子 观景与私密性的平衡 举目远眺，在欣赏一城繁华的同时，我们需兼顾全景的俯瞰与保护隐私的尺度,品质提升建议山体物业的细节处,潮湿影响 天气炎热 虫害影响,窗式消声通风器-置换新风系统,设置在卧室、客厅等地面上的新风口送入室外新鲜空气，再通过卫生、厨房等 顶部的排风口排出，下送上排。送风口风速很小，由地面缓缓送入室内，在室内蔓延形成“新风湖” ，让人体始终吸入到新鲜空气。,室内环境系统,净化空气，减少噪音，营造更清新的室内环境,反异味U形管阻止排水管的异味散发 加深地漏保持空气清新 柚木材料使用，独特香味能驱赶虫蚁. 樟树驱蚊,室内环境系统,同层排水系统,卫生间采用隐蔽式水箱和同层排水技术，排水横管在本层与立管连接，消除了 卫生间排水对下层住户的噪音干扰和排水管穿越楼板的渗透隐患。,作为一种先进的社区环保概念，在日本，美国等发达国家应用是很普遍，国内仅有少数高端社区引入，对生活垃圾进行分类处理。 利用微生物菌群，通过高速发酵，干燥，除臭处理等工序，将生活有机垃圾地降解，体积减小至原来的5%。经过降解后的垃圾将被用作园林肥料。涵养社区生态环境，同时能够减少垃圾清运次数，有效节能减排。,生化垃圾处理系统,调温除湿方式来降低空气中的相对湿度，保持空间的相对干燥，使容易受潮的物品、家居用品等不被受潮、发霉和对湿度要求高的产品、药品等能在其所要求的湿度范围内制作、生产和贮存。,中央除湿系统,可供200-500室内使用,提高水资源利用率，同时带来更洁净的水资源,人工生态湿地处理 有效的污水处理 中水系统 提高水资源利用率 预留软化水 厨房内预留软化水接入条件，保证健康与舒适 进水铜管 (采用美国NIBICO进水铜管，保障饮用水质量),运用于:荷兰高达市中心,在屋顶与地面设置接收口,将雨水储存于独立的储水箱;预留独立管道入户;将雨水资源运用于日常二次用水系统,如马桶用水、园林绿化灌溉等,水环境系统,目 录,第二部分：市场环境,第一部分：项目理解,第三部分：产品建议,第四部分：客户定位,第五部分：营销建议,客户研究： 客户共性： 客户圈定：,客户研究：典型项目客户构成龙园意境,60%以上为布吉本地居住户； 主要为本地原著民和本公务员、私企业主、 周边企业高管； 部分罗湖、福田白领用于自住，35-40岁 大部分自有经济型私车； 购买的主要原因是：小区规模、大社区、 价格、户型、周边环境。,客户研究：典型项目客户构成慢 城,大户型40%以上为布吉本地居住户，30% 为福田客户 小户型60%为福田客户，刚性需求。 外区域白领，本地企业中高层和公务员。 基本用于自住，出行依赖公共交通。 购买的主要原因是：价格、户型、小区规 模、大社区、周边环境,客户研究：典型项目客户构成花语岸,主要以布吉片和罗湖客户为主，布吉 占35%，罗湖占28%； 外区域白领，本地企业中高层和公务员； 基本用于自住； 购买的主要原因是：价格、户型面积适中、 小区规模、周边环境。,客户研究：典型项目客户构成桂芳园,56%布吉本居民，19%客户来自罗湖和福 田两个区域。 私营企业主、本地企业中高层和公务员、 外区域白领。 大部分用于自住。 购买的主要原因是：小区规模、配套成熟、 价格、户型、大社区,客户研究：典型项目客户构成信义假日名城,60%以上为横岗、布吉本地住户； 本地企业中高层和公务员； 基本用于自住； 购买的主要原因是：小区规模、大社区、 生活配套成熟、价格、户型。,客户研究：典型项目客户构成可 园,60%布吉周边个体工商户、本地企业中高 层管理人员、和公务员。 基本用于自住，出行依赖公共交通。 购买的主要原因是：小区规模、大社区、 生活配套完善、价格,客户需求特征小结,客户发展趋势： 本地村民一直为区域内项目尤其是大户型的购买主力 关内客群比例有放大的趋势，私营企业主及高管、白领是关内客户的重要组成部分,片区客群分析：关外客群特征分析,片区客群分析：关内客群特征分析,通过市场调研和客户研究，本项目的客户较清晰：,本地区域客户：30% 对布吉非常了解，习惯生活于区域生活，收入水平较高。,罗湖、福田客户：45% 罗湖及福田客户消费能力强，整体数量众多。由于地缘关系，罗湖客户的重要性将超过福田客户。,香港及其它区域客户：25% 布吉区域中有相当一部分香港背景的客群，他们工作地点在深圳，经常往来与深港两地和深港家庭,+,+,主力消化TH及五房产品,两房三房,三房四房,目 录,第二部分：市场环境,第一部分：项目理解,第三部分：产品建议,第四部分：项目定位,第五部分：营销建议,入市时机： 形象定位：,入市时机建议,1、市场走势预测： 经过10年的宏观调控，市场逐渐回归理想，11年大运的成功举办，特区一体化、市政配套、地铁等设施开始完善，各项利好逐一兑现，布吉市场将形成稳步上涨的势头。,2、工程进度估算： 本案预计10年10月开始报建，施工至主体2/3时，需时约1至1.5年，预计取得预售证时间为2012年2 3月份。,3、竞争项目调研： 根据市场监控，预计11年入市的项目有海轩广场等，2010年持续销售，其主力户型为中小户型为主且体量较大。,入市建议； 鉴于市场回归理想并稳步上涨，同时竞争项目相对较少，结合工程进度，建议2012年5月开盘销售；,观山御邸 Mid_Levels 半山区 进山阔府,形象定位,零距离揽山林瞰园景 领尽城市风华 宏阔布局 让建筑绽放山居华美 凝练自然与人文的精华质感,形象延展,大成、大器 半山上，揽尽一城繁华,END THANKS,