2013西安雅荷紫金阳光项目商业定位方案50p.ppt

,雅荷·紫金阳光项目商业定位方案,2013年3月 荣誉出品,一、区域未来商业的素描轮廓,二、项目的现状及思考方向,三、情景步行街定位，即将开启的生活想象,四、我们的商业资源展示,“区域未来商业的素描轮廓”,第一篇：,北郊 湿地度假休闲区,未 央 板 块,文教区,科技 园区,西咸共建区,东二环商贸区,朱宏路沿线，二环内最后一条商业金腰带,二环边各大二级商圈已无发展空间，朱宏路片区已经成为次级商圈中最后一块待开发的黄金地,发展趋势,竞争环境,区位优势,市场特点,客户分析,经开区,新城市中心,经开区：同类项目多、竞争激烈,商业、行政、交通、产业配套、高尚人居中心,五大中心,缺乏中高端体验型购物中心,商业形态以城市综合体、街区商业、超市为主 建筑形态以底商、裙楼为主,近100万人口，私营业主、白领、本地居民为主,空间巨大 未来3-5年内西安商业主战场,经开商圈已然形成规模，逐渐取代小寨商圈，成为西安二级商圈之首,大兴新区,整体规划,规划目标,营造高标准新区崛起汉风古韵“新大兴”。大兴新区已累计完成政府投入33.26亿元，总投入91.14亿元。投资4.5亿元的大兴东路“新汉风”商业街区基础设施建设基本完成，大兴城市景观休闲街区、大兴广场即将启动建设。,两带、三线、九里坊”： “两带”：一是建成550余亩的大兴公园；二是沿陇海铁路建设景观绿化带。 “三线”：沿星火路、大庆路、大兴路对原五金机电商圈整合升级，打造国际五金机电商贸 产业集群。 “九里坊”：按两纵三横规划道路干线划分九个社区单元，建设32万人大众精品住宅区。,大兴商圈发展滞后，停留原始专业市场阶段，升级改造势在必行,打造“西安第一门户区”。 把朱宏路建成西安的文化通廊和生态走廊，使之成为轴线突出、环境优美、富有品味的“西安第一门户区”。 打造“中央商务示范区”。 积极承接航空港和北客站的功能延伸，突出商务商贸特色，并为行政中心配套服务，将朱宏路打造成有生态、时尚、文化特征的新型城市中央商务区和功能突出、配套完善的城市新中心的样板区。 打造“文化景观区”。 利用好传统文化，特别是汉文化元素，沿朱宏路搭建一个走入汉代时空的“形象之门”。,朱宏路政府规划城市未来的中央商务中心,朱宏路未来规划三大打造,区位概况：项目位于朱宏路，紧邻大兴新区与经开区；市场大环境利好，但非核心商业地段，商业氛围欠缺人流量不足。 发展现状：本案以东为经开商务区，以西为大兴高端居住区，但朱宏路沿线发展滞后，城中村面临拆迁改造，区域环境较差。 问题： 发展滞后，迟滞于这座城市的文明步伐，俨然一派典型的城乡接合部格局。,项目衔接经开、大兴两大核心板块，如何借势经开，引领大兴成为项目课题所在,项目的现状及思考方向,第二篇：,朱 宏 路,商业辐射区强 兼有商业、办公等价值,商业步行街,规模较大，产品功能丰富，集群效应明显：约60万，涵盖：公寓、商住、商业、住宅等功能。 展示性及昭示性佳：步行街沿主干道 地块沿街面较长，商业价值较高； 地块紧凑，互动性较强； 临汉城湖的居住价值较高,高尚居住区,交通、配套资源好 规模大，可连成片开发 商业价值最高 打造大规模综合体绝佳区位,高尚居 住区,项目概况,本案,朱宏路沿线城中村面临拆迁问题，短期内对项目未来发展存在阻力。 周边发展滞后，商业氛围差，商业配套、市政配套不足。,周边商业严重匮乏，商业形态较为散乱，整体商业发展较为落后，项目需根据规划的利好，合理定位，起到引领商业市场的作用,经开区政府明确指出将朱宏路打造成西安城市新中心与咸阳国际机场的“西安第一快速通道” 项目开车约至钟楼10分钟，至西高兴15分钟，至咸阳30分钟，到机场30分钟。 项目交通系统完善，周边约10多交通路线50、207、235、264、708、714、900。,将朱宏路打造成西安城市新中心与咸阳国际机场的“西安第一快速通道”,本案,项目具备商业成功的基本三要素：交通便捷、未来密集消费群、从无到有的市场机遇,地块价值,紧邻经开城市商务区、大兴高端居住区，市场环境利好，且未来朱宏路将规划为城市商务中心。,朱宏路联接西安至咸阳机场的“第一快速干道”，城市交通功能较强。,城市新中心的“中央商务区”。 古今融和的“文化休闲区”,项目产品丰富，昭示性强，可塑造成区域标杆型商业项目。,项目定位需要考虑的原则：,面临未来激烈的竞争具备长远的竞争优势； 谋求差异化及特色化的不可复制性； 切合城市商业市场现状及商业步行街未来发展趋势； 引领及满足客户群的消费特点与需求；,项目价值评判：,跟风发展较易，引领市场需更进一步的强化项目的定位理念，如何从业态组团到概念包装，到引导消费者形成硬性目的性消费，是项目的关键所在,西安首席情景步行街，即将开启的生活想象,第三篇：,但凡某类商品被赋予个人美好的情感，那么该商品将会变得极具经济性商业地产也是如此；商业地产情景化的实质就是商业化。,西安商业步行街缺乏真正意义上的体验型消费,主题性商家发展势头良好： 越来越多的商家不断的考虑为自己注入属于自己的灵魂，类似于海贼王主题餐馆、80后私房菜等等。消费者往往已忽视消费的本身，更多的是去体验自己喜欢的氛围，并且客单价不低。,主题商家,每条步行街应该具备搭建互动平台的使命： 每一条步行街应该了解消费者和商家需一个要什么样的互动平台，然后进行情境导入。使得步行街成为真正意义上的吃喝玩乐为一体的体验型消费乐园，让消费者和商家共同参与其中。,情景导入,西安缺乏真正意义上的情景体验商业形态： 当步行街不再拥有冷冰冰的地域文化气息，不再拥有厚重的外立面，不再拥有毫无娱乐性的景观小品时。营造出更轻松、时尚的情景体验，才能让这里充满乐趣。,引领市场,当我们做为消费者思考的时候，西安缺少的正是一个能够让我们吃喝玩乐参与其中的地方,因此，情景化是未来商业步行街的发展趋势，我们应该改变西安步行街表象多、乱、差的现状，挖掘市场玄机，运作妙棋让步行街拥有自己独特的气质,商业步行街情景化的关键词：个性、时尚、区域特点、优美、有趣,怀旧法：宽窄巷子,建筑法：海上海,艺术法：大姆指广场,移景法：澳门·威尼斯人,时尚流行法：缤纷数字花园,卡通法·动漫法：广州星游城,体验法:天津音乐主题商业街,娱乐法：徐家汇美罗城,成功原理：商业步行街情景化以后，变得好看、好玩，消费者纷至沓来，商品、商家如影跟随，提供更多多的商品、倒过来又吸引更多的消费者，从而使项目始终处于良性互动中。 情景化能使商业物业增值：情景化的强大的聚客效用情景化的地标作用导致商圈扩大，商圈扩大使得消费客流增加，导致商业盈利状况良好。 能帮助项目创造品牌化，具有良好的收益，租金及售价都能得到有效的提升 情景化的强大的聚客效应：情景化的地标作用导致商圈扩大，商圈扩大使得消费客流增加，导致商业盈利状况良好。,众正的资源,发展方向,可发展业态,五大功能型主题业态,电影主题动漫、打破传统院线风格,音乐主题体验型业态,特色体验型餐饮,西安首席情景式步行街,打造体验式消费场景，集“逛、乐、茗、品、宿”为一体的主题式商业休闲消费圣地,项目定位,Hollywood street,商业步行街情景化的关键词：个性、时尚、区域特点、优美、有趣,异域风情的楼体、色彩斑斓的外观，到大胆的建筑材料的运用，以及相对独立而又互相连接的多层空间设计，使得建筑整体本身就是一件艺术品。,建筑本身就是一件艺术品，独立品牌大楼，以三维建筑去宣示品牌形象,情景商业街外立面展示,情景商业街景观、小品示意：,以卡通、时尚为主题的景观小品，让步行街的每一处都停留着商家的促销以及消费者的拍照留念,我们的步行街应该具备的六大特质，好看、好玩、好吃、好的商品、好的商家、好的收益,主题 影院 体验区,音乐主题 体验区,社区配套,主题餐饮 体验区,功能分区,项目整体分区五个区域,多功能，多景点，国际化,主题鲜明，功能分布合理 采用层层递进式商业功能分布 主题影院区、主题音乐区、主题餐饮区、突出情景商业的特色、 消费档次以中档为主，满足大众化需求； 特色商家的个性组合及包装 餐饮商家以时尚概念餐饮、美食小吃为主； 各业种商家店面的风格迥异，以特色主题等特点吸引顾客眼球； 主题影院打破传统院线风格，以其独特的气质矗立商业街 在这里不仅看电影、还可以看世界杯、演唱会。,特色酒吧 体验区,特色氛围包裹着舒适的环境，在这味觉世界里，不管是主题餐饮、亦是中式、西式各式餐点都将满足你挑剔的味蕾，更是家庭及休闲聚会的优质首选.,主题餐饮 体验区,蛮好,功能分区,玩的,音乐主题 体验区,特色氛围包裹着舒适的环境，在这感觉世界里，不论是特色酒吧，亦或是音乐盛宴，这在里都让你体验到不一样的情调。,特色酒吧 体验区,蛮好,功能分区,穿的,看的,特色氛围包裹着舒适的环境，在这视觉世界里，不仅能看电影、还可以看世界杯、演唱会。,主题 影院 体验区,蛮好,功能分区,穿的,生活,蛮好,社区配套,特色氛围包裹着舒适的环境，在这生活的世界里，不论是休闲会所、超市，还是洗衣店、便利店都让你感受到的生活的情趣。,功能分区,商业街规划布局上“宜曲不宜直”，打破传统的“一条直街两面铺”的单调空间模式，通过建筑的曲折错落，形成多节点的线性空间，延长营业面，创造适合驻留的休闲漫步商街； 打造尺度宜人的共享空间，作为商业街的活力空间。 错落的建筑物形成独具风情的景观面；,情景式商业街建议：,商业街规划建议窄巷&折线&连廊,我们的商业资源展示,第四篇：,丰富的商家资源平台,众正机构长期保持与数千个全国品牌商户的沟通，为项目提供充足的商户平台。,部分品牌商家展示,公司资源,谨献：为国际化征程中的西安而努力的人们,众正机构精英倾力服务! 感谢您的聆听！,