中原_中熙东莞西平项目前期物业建议.ppt

中熙西平项目前期物业建议,东莞中原 事业一部,城市门庭，CLD之上,大背景危机之后伴随新生，转型必将带来飞跃。东莞，正处于下一次新生与飞跃的前行路上！,宏观篇 危机与转型,微观篇 冰火两重天,客户篇 理性与刚性,目录,项目篇 借势与创新,一、东莞社会发展状况分析 东莞经济现状及走势 东莞城市定位及规划 二、东莞近年商品房走势 市场供应量分析 市场成交量分析 市场价格走势分析 市场发展趋势分析,08年中国综合实力百强城市12位 08年中国城市成长竞争力前14名 08年中国城市投资环境前8名 08年中国城市整体综合前15名,截止09年上半年，东莞经济总量跃居全国地级市第一位，全市生产总值、城镇居民可支配收入和农村居民人均纯收入，分别是1978年的120倍、84倍和76倍.,经济底蕴雄厚未来发展看好下一个深圳！,1、东莞经济描述,虽然整体增幅不明显，但上半年东莞人均GDP增长7.5%，人均购买力持续提升； 上半年城市居民人均支配收入18231元，同比增长9.9%，市民收入稳定增长； 1-5月第三产业增长14.7%，未来2年带来大量三高人群，购房需求潜力巨大；,2、东莞经济现状,消费及购买力稳步提升,东莞7月外贸出口额增长幅度较大，比6月增长13.3%； 引进内资项目513宗，协议投资额154.9亿元，增长14.7%； 外贸复苏，降幅收窄，一些重点外贸业逆势快速增长。,2、东莞经济现状,外贸持续复苏产业结构优化,东莞09年全年GDP保10%！ 基础建设和房地产开放将是政府实现目标的两大借力点。,3、东莞经济走势,09年政府将投资1400亿四大工程！ 基础设施、现代产业体系、城市功能配套、生态环境。,经济持续回升，城建投资猛增，将带热新一轮房地产开发！,西平与宏图顺势而出,珠三角改革发展纲要(2008-2020年) 将东莞纳入珠江口东岸地区，大力推进该片区的国际化。 加快东莞产业结构升级:加快加工制造业转型升级,建设松山湖科技产业园。大力发展金融、商务会展、物流、科技服务、文化创意等服务业。 。,3、东莞城市发展,城市地位提升，加快融入珠三角,1）城市定位,打造一核三带五功能区，形成由城区为核心，松山湖-生态园、虎门-长安-厚街、常平-樟木头-塘厦三大产业带以及五大功能区组成的产业空间布局体系。 东莞市产业调整规划(20082017),3、东莞城市发展,2）城市规划,核心,产 业 带,产 业 带,产 业 带,产业带,产业带,产业带,产业带,产业带,城区为轴，发展向南,政府语录南城坚持以科学发展观为统领，树立深圳福田为学习标杆，结合自身独特区位、交通优势和环境优势，高标准、高档次地制定布局规划，打造“五大功能板块”，全面加快城市现代化建设步伐。,5大版块鸿福商圈、西平片区、中央生活、总部经济、水濂山板块。,总部 经济,东莞“福田”城市向南发展,3、东莞城市发展,3）南城规划,城市升级 经济回升 产业转型 片区规划,东莞楼市大有可为！,居住环境提升,城市消费加强,带来高购买力,未来潜力巨大,宏观篇 危机与转型,微观篇 冰火两重天,客户篇 理性与刚性,项目篇 借势与创新,一、东莞社会发展状况分析 东莞经济现状及走势 东莞城市定位及规划 二、东莞近年商品房走势 市场供应量分析 市场成交量分析 市场价格走势分析 市场发展趋势分析,1、土地成交 商住用地成交逐步放量，平均楼面地价呈现平稳上涨态势。,08年下半年由于楼市调整及金融危机深度影响，土地流拍严重；但09年随着经济逐步复苏及楼市回升，在回笼资金后，面对较低的地价，成交逐步活跃回暖，尤其集中在南城/西平。,1、土地供应 政府拉动内需投资城建，将促下半年东莞土地的供应加大；,据中原监测第三季度约有30万用地集中上市交易，而受政府拉动内需的影响，以及宏图总部经济的规划出炉，第四季度的土地供应量将进一步加大，南城及宏图片区尤其明显。,08年调整以来，新增供应持续减缓，而09年上半年仅219万，预计下半年约200万，创出六年来新低。但随着近期成交土地的面市，预计2010年新增供应将大幅放量。,2、商品房新增供应 上半年“忙于成交”，新增供应放缓，但随着资金回笼开发加快，1年内将迎来新一轮供应。,短期偏紧，长期放量,2、商品房在售存量 截至7月，全市商品房可售存量共612.4万，环比下降2.7%，依旧呈现持续回落态势。,从走势图来看，目前市场整体销售率已超70%，而新增供应不多，上半年供应偏紧，需求旺盛，但随着下半年推货加快，预计未来1年内在售存量将重新回升。,3、商品房成交量 相比08年，09年上半年东莞楼市成交持续回暖，成交面积和金额同比大幅增长，超过八成。,2009年上半年东莞共有246个项目有商品房成交，比去年同期多了50个项目，说明市场回暖后原来没有出货的项目也等来了出货的机会，整体成交量接近2007年上半年水平。,需求稳步回升,3、商品房成交户型 由于供应较少，首次置业需求释放受阻，但依旧是成交的主流户型，而改善型需求大幅释放，比例提升。,120以上（含拼合户型）户型成交比重为36.39%，较去年大幅提高；而100-120中等户型成交比重则下降到14.95%。,3、商品房成交均价 上半年东莞商品房均价6160元/，环比下降1.36%，但从2-6月价格保持平稳回升。,洋房及公寓在成交大幅放量的支撑下，成交均价在上半年双双触底回升，洋房均价为5303元/，环比上升4.64%，同比下降7.24%；公寓均价为5650元/，环比上升3.54%，同比下降9.03%。,3、商品房成交总价 30-50万元总价为成交的主力区间，而超100万的成交总价比重保持稳定，高购买力旺盛。,50万元以上总价比重下降，表明相对08年，上半年置业成本大幅下降。另外，由于上半年改善型需求集中释放，大户型甚至超大户型的成交比重较高，占比接近10%。,商品房走势,资金回笼，拿地开发加快，供应迅猛； 通胀预期加剧，资金持续流入楼市； 未来1年预期东莞土地交易温和放量； 优质个盘热销，房价持续反弹后站稳； 从上半年量价齐升到7-8月量缩价稳，政策调控效应显现，短期内小幅调整。,整体看来，东莞楼市正处于周期性的上升复苏期。,牛市前奏,宏观篇 危机与低谷,微观篇 冰火两重天,客户篇 理性与刚性,目录,项目篇 借势与创新,一、东莞楼市整体在售分析 城区四大板块在售扫描 南城及西平典型项分析 其他三区典型项目分析 二、东莞楼市潜在供应分析 城区四大板块潜在供应 南城片区整体供应分析 西平片区重点供应,东莞市区4大片区,南城 在售楼盘45个 井喷,东城 在售楼盘31个 萎缩,万江 在售楼盘10个 稳定,莞城 在售楼盘7个 萎缩,南城成为东莞楼市的领头羊，仅东城能在成交面积、套数、价格上与南城抗衡。而随着配套完善及开发加快，南城将成为引导城区楼市的风向标，也必将引来各路房企的短兵相接，在竞争加剧的同时，将进一步凸显南城的城市中心地位。,城区四大片区上半年量价情况,南城典型项目中信凯旋国际,一期首批单位1-7栋，共744套，以75平米一房和134三房为主，三房面积与本项相似！,宏图片区2009年全新楼盘，热点片区及中信实力打造，项目引起市场高度关注，但目前配套非常不完善，主要面向白领客户。,潜在竞争万科金域华府,一期效果图,一期主要以中小户型为主，超高赠送率，带装修发售，9月19日体验中心开放，10月中旬发售，将有力冲击本项目所在的南城片区。,首批单位,位于中央生活区，50万平米大盘，万科品牌影响力将吸引潜在客户对比，超高赠送率及带装修发售对中青年客户吸引力较大。,东城典型项目天骄峰景,占地面积：15万 建筑面积：45万 主力户型：140-160平米三房、180-250平米四房、260-350平米五六房 产品赠送：入户花园、阳台、凸窗 销售动态：最新均价约8500元，目前 12-14栋“国阕”组团认筹中。,借鉴：园林狭长布局及顶级元素（日本黑松等），高智能化附加值，成为东莞豪宅标杆。规避：营销费用达5%，成本偏高。,人工湖,莞城典型项目塞纳河畔,一期占地面积：约3万 一期建筑面积：约12万 户型配比：119-133平三房60%，兼顾85-95平二房15%，145-165平四房25%； 产品赠送：入户花园、阳台、凸窗 销售动态：目前均价5600元/平米，一期5栋，余200套，以130-151平三四房居多。 项目风格：园林及建筑均为法式,借鉴：立面品质高档，产品有一定赠送，通过学位营销；规避：140-151平四房滞销，楼间距短/园林分散，展示滞后！,波塞冬喷泉全球仅3处,万江典型项目滨江公馆,占地面积：约10万 建筑面积：约26万 户型配比：80-90平（赠送前）三房70%，少量70平三房、128-140平四房 产品赠送：阳台、镂空花架 销售动态：目前均价5100元/平米，一期售罄，正在筹备1#相关工作 风格：园林英伦台式，建筑英伦现代,借鉴：赠送20%-30%，立面品质感强，楼间距宽，片区最高价楼盘；规避：工程配合及展示相对滞后，错失最佳推货的时机！,1000泳池,宏观篇 危机与低谷,微观篇 冰火两重天,客户篇 理性与刚性,目录,项目篇 借势与创新,一、东莞楼市整体在售分析 城区四大板块在售扫描 南城及西平典型项分析 其他三区典型项目分析 二、东莞楼市潜在供应分析 城区四大板块潜在供应 南城片区整体供应分析 西平片区整体潜在供应,1、四大城区存量及潜在供应,存量南城仍城区楼市的主力，主要原因是上半年新增供应及下半年的潜在供应最多。,2、各类物业库存状况,车库、商铺、写字楼等非住宅滞销严重，其中车库尤其明显；住宅部分，洋房库存最大，但空置率只有12。5，,洋房供求趋于合理,3、各类物业潜在供应,住宅供应182.71万，其中普通住宅151.74万，其中洋房与上半年持平，但比例小幅上升，公寓供应上升最明显；非住宅，商铺及写字楼供应回落明显。,中小户供应增多,在售项目,待售项目,百悦尚城,国际公馆,金域中央,御泉山,凯旋国际,东骏豪苑,天利中央,金域华府,御花苑,森林湖,金色华庭,景湖时代,景湖名郡,中信地王,4、南城主要供应分布,黄旗印象,江南第一城,周边在售少潜在供应多,5、片区潜在供应,潜在供应项目六个，除景湖时代及金色华庭三期外，其它处于在前期规划，按国土局要求二年内动工，预计2010-2012年集中爆发。,1年内近20万供应抢占市场先机,景湖九期,景湖十期,天利 中央,中信地王,金色华庭,景湖时代城,6、片区潜在项目分布,近期待拍卖地块 占地：32521平米 容积率：2.45 不用90/70限制,片区竞争特征,1、现有及潜在供应以中等偏小户为主； 2、公寓类及大户型面临“逐步稀缺”； 3、开发商实力较强，丰富的开发经验； 4、都缺乏外部景观资源，多为内部造景.,中大盘/大品牌/高品质！ 片区产品交叉竞争严重 项目凭借什么突围？,宏观篇 危机与低谷,微观篇 冰火两重天,客户篇 理性与刚性,项目篇 借势与创新,东莞中原三级地铺 调查对象： 深访20批（潜在客户） 问卷150批（景湖花园、景湖蓝郡、景湖春晓、中信凯旋城、中信阳光澳园） 地点：东泰分行,调研目的 了解潜在客户的购房需求及购买特征，为前期产品规划设计提供依据。 2、调研背景、方式 背景：项目属于前期产品规划阶段； 方式：“深度访谈+问卷调查”两种方式，利用中原片区项目及三级地铺。,Q1：对项目片区的认知程度？,82%受访者知道西平，其中66%听说那边规划不错，适合居住； 西平片区认知度较高！,Q2：购买新房的居住人口？,绝大部购房者主要为三口之家（69%）； 其次二口之家（16%），准备结婚买房，四口及以上占15%；,Q3：对购房的面积、户型、区域需求取向？,购房区域：首选南城，其中西平47%，宏图21%，科技片区22%； 需求面积：110-130平三房41%，其中110-120平41%，120-130平59%； 70-90平米两房21%，其中需求70-80平米39%，80-90平米61%； 其他，130-150平三房19%，150-180平四房8%，公寓及一房占11%；,Q4：目前客户对总价和首付款的承受能力？,总价：二房55-65万之间，三房70-80万之间，四房90-120万之间 首付：二房：15万以内；三房：25万以内，四房：30万以内；,Q5：购房的主要关注点？,关注点前三位：除价格外，其次，园林环境、生活配套、户型； 片区最认可中信凯旋城、东骏豪苑的园林。,Q6：对产品外部功能的关注点？,前三位：朝向（南北向、东南向）； 其次，要求户型方正实用； 再次，希望阳台为敞开式（非半封闭式），朝花园； 其他：楼层不要太高（最好不超过20层），风水；,Q7：对住宅产品内部功能要求？,客厅：采光好，空间大，如三房面宽在4.2米以上 餐厅：须与厨房连在一起，不要在过道上 卧室：主卧要大一点，朝南，不要靠马路，次卧室不要太小 阳台：至少要双阳台（含生活阳台），观景阳台进深1.5米以上 层高：普通房子层高感觉3米不够，有点矮，特别是客厅 洗手间；不要有“暗室”，通风采光要好,Q8：对住宅小区所期望的配套设施？,会所：运动（乒乓球、羽毛球、桌球）、餐饮、娱乐（棋牌室） 学校：尤其小学，因买房客户普通在30-40岁之间，小孩刚好读小学）； 商场：方便购物（项目附近东骏豪苑业主购物较不方便，意见较大）； 设施：运动类、比如游泳池、篮球场（80%受访者选择）。,Q9：对住宅建筑风格取向？,客户最喜欢：对风格区分认知低，深色耐看、简洁大气、有档次（新古典主义），大部分更偏好中信凯旋城，不喜欢东骏豪苑（档次低）；,Q10：较喜欢的园林风格？,大部分：对风格无明显偏好，但要求实用性、绿化多、面积大 部分：法式，如中信凯旋城，东南亚，如东骏豪苑； 最后：澳洲风情，如中信阳光澳园、国际公馆,Q11：对赠送面积的看法？,大部分：如果有赠送将会优先考虑 赠送偏好：客户更喜欢“横向”赠送，如赠送“房间”、入户花园、飘窗等，“竖向”赠送阁楼受层高限制，且楼梯不利老人小孩下下；,Q13：对物业公司的要求？对物业管理费的承受能力？,大部分客户要求品牌性的物业管理公司； 目前片区：带电梯：1.8-2.4元，东骏豪苑2.4元、中信凯旋城2.2元 不带电梯：0.8-1.4元，片区最高：中信德方斯2.8元；,Q14：对车位的需求？对车位售价及月租金的接受范围？,大部分客户关心车位，希望有一个车位； 车位售价：片区总价10-12万/个，月租金：地面180元、地下350元；,Q12：对“复式”产品的接受度？,最重要的是看户型空间，加赠送建筑面积在120-140平米之间的假“复式”相对受年轻客户群欢迎，如怡丰翠云轩、黄旗印象； 其次，看层高多少？5.5米以上较受欢迎，如低于5.5于二楼过于压抑；,宏观篇 危机与低谷,微观篇 冰火两重天,客户篇 理性与刚性,目录,项目篇 借势与创新,一、西平片区综合分析 西平发展趋势分析 片区典型项目分析 二、项目物业发展建议 地块分析及开发模式 公寓论证及住宅建议 园林及附加值建议 三、项目总体定位,1、片区界定地理范围,西平东邻东城南区，南至五环路，西至东莞大道，北至四环路，面积约508公顷，片区定位为CBD最重要的居住服务区域。,西平片区,四环路,五环路,东莞大道,宏图片区,1、片区界定人口规模,参照东莞市南城区东片控制性详细规划 “西平片区总体人口规模控制在10万，目前西平村常住人口约300人，总户数969户；片区金地格林小城、东骏豪苑等成熟楼盘约8000户，约32000人，意味着片区将需吸引6.5万常住人口。” (西平不包括景湖蓝郡、景湖春晓、景湖花园等近邻社区) 从政府规划及后期土地拍卖价格看，本片区将规划为高尚居住区，主要面向改善及享受型居家客户，客户有一定经济实力，职业主要为私营企业主、政府高级公务员、企业中高层管理等，看重居住环境及周边配套。,世纪城 国际公馆,项目,东六路,工业园区,南部居住区,中央服务核,北部居住区,中央服务核以体育公园为基础，与西侧中央生活区购物公 园呼应，设置各种中大型公共设施及市政配套。 居住区以东六路为界，将居住用地划分南北两个居住区。 工业园以无污染、环境质量高为主的高科技工业园。,规划1核3区-1个中央服务核,2个居住区,1个工业园区,南部居住区,1、片区界定政府定位,民间呼声,政府调整,西平 东莞真正的CLD,2、片区发展-关于地价,随着城市转型及政府对南城的重点打造，片区商住用地成交楼面平均地价呈逐年上升趋势，2007年达到3676元/，2008年受整体楼市影响，片区土地成交及地价小幅下调，但仍高居不下。,地价稳定在高位，片区发展潜力看好！,2、片区发展-关于楼价,走出低谷，持续引领东莞楼市的量价标竿！,东莞住宅户均面积呈现逐年下降的趋势，其中2007年南城的户均面积下降至87，一方面公寓供应急剧上升，另一方面受90/70及政府限制大套型的政策影响,08年户均面积虽有所上升,但依旧在100平以下。,2、片区发展-户均面积,中大户型未来供不应求,2、片区发展楼盘开发史,2002,现代经典,2003,2004,2005,2006,2007,2008,2009,世纪城国际公馆,金地格林小城,未来世界,东骏豪苑,景湖春晓,景湖名郡,02年片区正式启动，05-08年首次放量，08年后新入市项目较少。预计10-12年将再次放量，如景湖时代、天利中央等，本项目面临推盘高峰期！,尽早开发，抢占主动,2、片区配套分析关于交通,城市快速路：五环路 主干道：四环路/东骏路/东六路 城市次干道：宏伟路/绿色路等 项目位于东骏路与东六路交接处，两条路均为城市主干道，虽然会带来一定的噪音，带来交通非常便利！,东莞大道,四环路,五环路,东六路,东骏路,宏伟路,五环路,绿色路,规划路,交通落网四通八达,2、片区配套分析关于城市景观,片区最新景观规划： 项目位于片区景观主轴与景观次轴交界，虽不在景观主节点及滨水景观带上，但项目是片区未来项目中唯一享有2条景观轴，相比同期其他，项目在景观规划上不落下风！,景观主轴,景观次轴,景观主轴,滨水景观带,景观主节点,景观次节点,2、片区配套分析关于商业配套,片区规划的中央生活区内有集中商业，其它为居住区！ 但目前看，片区商业规划出台，虽然商业经营不成熟，大多为社区配套型商业，如金地格林小城、金色华庭、国际公馆的街铺！,中央生活区购物公园,时代城 集中商业,持续开发，潜力巨大,2、片区配套分析关于学校配套,规划2所中学，5所小学！但仅光大新亚外国语小学在用。其中，项目对面空地为规划中的中学及小学用地，将极大提升项目居住价值！,新亚外国语小学,中学,小学,中学,小学,小学,小学,教育配套规划齐全,年底动工,2、片区配套分析关于市政配套,南城体育馆亦为； 宏远篮球队主场将由市体育馆搬迁至南城体育馆,对本项目是利好消息！,南城政府,南城体育馆,南城行政中心,3、片区典型项目1景湖时代城,二期,09年西平第一个楼盘，通过光大品牌及片区的持续炒作，项目迅速引起关注，未来将以大体量商业配套带动住宅。,一期,全面竞争,建筑荷兰现代风格，整幅落地玻璃凸窗设计，配合水平向白色阳台、挑板、顶层玻璃面，墙面采用与玻璃相近，面砖同黄色面砖的强烈对比。,园林法式园林，以水景绿化为主题，一处室外泳池和两处人工湖组合成立体湖景，映衬小区2000多株名贵树木，成为小区中心景观点。,3、片区典型项目1景湖时代城,3、片区典型项目1景湖时代城,户型正南正北，每户至少2个阳台，主卧均有转角凸窗，客厅面宽4米以上，整体看来，舒适度中等，但大户型有一定的浪费，使用率不高； 客户9月5日开始认筹，3万抵10万，推出3#/6#/11#/16-1约260套，截至日前认筹约300个，以光大及东泰老业主、南城外来高收入人群为主。,1453房,983房,862房,3、片区典型楼盘2国际公馆,2003年,一期推出联排别墅，共332套；2004年，世纪城国际公馆二期开盘； 2005年，推出公馆诺丁山街区洋房；2008年三期24万平米纯洋房组团推出； 2009年，四期香榭丽30万平米纯别墅组团推出。,四期香榭丽,借鉴：一二期营造豪宅形象，高品质打造，南开学位吸引力强； 规避：建筑密度太高、拼合户型（部分三拼）客户按揭存在难度,一二期,三期仁里,区域竞争,总占地约9.8万 总建面247238，总1246户 户型配比125-146三房、四房，230五房，160三房（夹层） 产品赠送入户花园，阳台/凸窗 销售动态目前均价6800元/，剩余货量以150-180平米低层大户居多。,3、片区典型项目2国际公馆三期,建筑风格新古典主义，以高洁雅致的装饰风格为基调，造型简约，垂直柱式与横向线脚形成对比。园林新亚洲，以水为心，绿荫轴与环形长廊贯穿多处景点，以三叠瀑布、健身广场、亲水木台为景观点。,三期,3、片区典型项目2国际公馆三期,1613房,1715房,户型点评方正舒适，干湿分区明显，各功能部分尺寸大，空间阔绰，赠送阳台及入户花园大而实用，户户至少双阳台，但部分浪费。 客户描述城区本地富人为主，港台商人、虎门厚街周边镇亦有一定比例。,部分浪费,部分浪费,占地面积：286800平方米 总建筑面：480000平方米 开发周期：四期，第一期2005年9月 产品赠送：阳台、凸窗，无特别赠送 销售动态：约70007200元/，三期售罄，现四期最后2栋认筹（230套150-170四房占80%），3万抵6万优惠，预计9月底10月初发售。,借鉴：五年运作，园林布局合理打造精致，人工湖深受客户认可。 规避；土黄立面客户不认可，四期楼王二梯四户，舒适度不够。,3、片区典型项目3东骏豪苑,无竞争,园林东南亚，面积达10万平米，绿化率高达75%，其中2万平米私家湖泊，1500入口花园、1700圆形休闲广场、3000景观水池、1600多功能广场、2500泳池、5000生态森林区、2100阳光休闲带等。建筑欧洲新古典主义立面，整体和谐统一。,3、片区典型项目3东骏豪苑,3、片区典型项目3东骏豪苑,户型点评大部分南北向，少量朝西。方正实用，干湿及动静分区合理，空间尺寸阔绰，实用率高达86%，但通风及采光一般，无入户花园赠送少。 客户描述以南城本地私企业主、企业高层、港台、政府公务员为主。,3、片区典型项目4金色华庭,占地面积: 12.2万平方米 建筑面积: 29万平方米（2000户） 销售均价：目前5500元/平米。 关于物业：1.80元，丰源物业 项目概况：由香港中银集团开发， 1997年香港金融风暴，一度停工，地 块转让，后期以“金色华庭”重新包 装推售。二期售罄，三期9月动 工，预计2010年5月销售。,分享点：90年代最早试水西平片区，属“先驱型楼盘”，但惨淡收场，外来品牌在陌生区域开发的教训（时机不成熟）值得警示。,档次低，产品竞争,项目定位城中央生态大宅亲情社区 主要卖点15000绿色公园，一梯两户，正南正北，双阳台。 三期户型4栋6单元，总约4万408套，108/114/120三 房、78二房各102套。 销售情况二期余多为低楼层单位，以160-180四房居多； 客户类别绝大部分为早期的新莞人，工薪一族，购买力不强。,3、片区典型项目4金色华庭,三期,二期,4房151,3房140,3、片区典型项目4金色华庭,户型点评空间合理，双阳台，主卧270度飘窗，但厨房及餐厅位置不合理，影响通路及休息区，采光较差，无入户花园，部分浪费。,占地面积：89773.4 建筑面积：220000 产品赠送：入户花园、阳台、凸窗 产品规划：15栋多层、19栋小高层和14栋高层组成，总户数1392户。 销售动态：尾盘剩余50套，以110-137平三房为主，均价5300元/，自然去化，预计10月全部清货。,借鉴：依托光大品牌，通过片区运营开创08年月均80套奇迹！ 规避：园林展示在开盘三四个月后才呈现，生活配套非常欠缺。,3、片区典型项目5景湖名郡,无竞争,建筑法式风格，深蓝色坡屋顶，清新、典雅、时尚。园林以水景为中心，打造风情浓郁的泰式皇家园林。浓密的热带植物、粗犷的石雕小品，传递东南亚人文味道。,3、片区典型项目5景湖名郡,占地面积：13.6万平方米 建筑面积：25万平方米 容积率：1.91，总2017户 开发周期： 一期：2004年9月5日 二期：2005年5月1日 三期：2006年3月18日,3、片区典型项目6格林小城,分享点：立面现代时尚，七个不同风格的园林组团，很快被客户接受，外地品牌进入西平片区最成功的典范！,潜在目标客户,3、片区典型项目7现代经典,占地面积：32455平方米 建筑面积：71776.46平方米 总套数：416套，纯住宅 开发商：东莞世纪城地产（本项目与国际公馆属于统一地块) 项目卖点:东莞首个三错层创新产品。,分享点：片区正式启动的标志性楼盘，与本项目规模较接近，通过三错层创新产品赢得市场认可，值得借鉴！,产品/客户3错层双阳台的4房和5房；平层以3房和2房为主，属于西平第一个规模性的封闭式小区，西平第一批有钱本地人购买较多。 园林以“水流印象“和立体绿化为主，具有浓郁的东南亚风情。,潜在目标客户,西平 最高端居住区 东莞城市门庭,城市之核浮现，西平价值巨变,宏观篇 危机与低谷,微观篇 冰火两重天,客户篇 理性与刚性,目录,项目篇 借势与创新,一、西平片区综合分析 西平发展趋势分析 片区典型项目分析 二、项目物业发展建议 地块分析及开发模式 公寓论证及住宅建议 园林及附加值建议 三、项目总体定位,1、地块分析,基本数据 占地33661平方米； 总建面84153平方米； 容积率2.5； 建筑密度45% 限高80米（25层） 住宅比例不超70%,规模中等，狭长地块，地势南高北低。,1、四至东,下手村委自建自用房，16层高，2层商业，共168套，目前已建好，预计9月底入伙。,东面地块紧邻景湖名郡， 规划为小学及中学，对项目利好。,东骏路，6车道，车流较少,临片区主干道，视野较好，规划有教育配套。,1、四至南,南城体育公园,东骏豪苑,南向与南城体育馆（西平派出所亦在此）隔路相望（东六路），东南面隔路相对东骏豪苑（接近售罄，大部分已入伙，商铺施工）。,视野开阔，沿东骏路有一定的绿化景观带。,1、四至西,正西紧邻光大十期地块，未动工，一路之隔天利中央花园。西北紧挨2小型工厂（塑料/装饰材料，6层，开工中，底层部分小商铺）。,工厂污染噪音，对项目有影响,景湖十期,塑料厂,装饰材料厂,天利中央,1、四至北,农民房,北面与一小地及风帆厂相连（占地1.1万，容积率1.5，借用中），同时与景湖春晓被其学校所隔，东北角为4层以下的农民自建房。,目前视野最开阔，但环境杂乱。,风帆厂,待开发地块,四至小结,优势 目前周边视野开阔，仅东面稍有阻挡； 双临主干道，距城市主轴2分钟车程； 机会 东骏售完，空地环绕，多规划为居住区； 规划利好，小学中学及未来CBA体育馆； 劣势 临片区主干道，对居住有一定影响； 小型工厂污染，部分民房环境杂乱； 除东骏豪苑绿化地，周边几乎“零”景观； 威胁 光大及天利地块的开发，将分流片区购买力。,视野开阔，景观欠缺； 交通便利，有待开发； 规划上佳，潜力巨大。,2、物业建议,基于：热点与竞争 东莞经济/楼市短期回升调整，长期稳步向前； 南城及西平片区成开发热点，开发速度加快； 项目四周多紧邻待开发地块，片区成熟度不够； 项目受90/70限制，住宅不超70%，3399元/单价； 突围：借势与创新 新型物业综合体：公寓酒店+高端住宅+差异化商业,开发模式,2、物业建议,根据项目住宅不超70%、售价、利润率三者关系如下：,开发模式,2、物业建议,关于酒店与商业,关于酒店 产权式酒店可作为公寓销售； 不属于住宅，规避“70%”限制； 市场空缺：宏图及西平无同类产品； 片区价值：开发热点，升值潜力大； 潜在需求：片区蕴藏大量高端购买 力，投资需求无法释放。,利用稀缺,关于商业 竞争：景湖/天利等超10万体量 片区：开发热点，成熟度不够； 需求：未来人流巨大，消费受阻 类型：超市/百货/配套商业林立,借势与差异化,项目高价值关键,3、公寓规划,公寓酒店,按照乐观方向,建议以产权式酒店开发，以公寓的形式销售。位置建议在东六路与东骏路交叉口，昭示性强，作为项目标志性建筑。,东 六 路,城区产权酒店分析,3、公寓规划,典型案例,08年一度飘红东莞楼市！,3、公寓规划,典型案例,中信风云汇,09年小户销冠位于东泰，距项目三分钟车程 带装修发售，解决投资及年轻客户装修顾虑！ 30%成交客户来自东泰，片区稀缺公寓产品！ 60%成交客户为投资，投资客看好片区潜力！ 40%成交客户为企业高管，偏好公寓投资！,3、公寓规划,城区公寓成交/存量,城区公寓在售存量202323，总3047套，下半年新增供应约300套（共1.5万，主要为上东国际、天诚康桥）。 按上半年平均销售速度（保守），6.5个月即告售罄。,2009年3-8月公寓成交汇总,2009年在售公寓存量汇总,城区稀缺,3、公寓规划,南城公寓成交/存量,2009年3-8月公寓成交汇总,南城在售公寓存量88992，总1421套，其中西平及东泰新增不足400套。 按上半年平均销售速度（保守），7.5个月后售罄！,片区稀缺,3、公寓规划,片区公寓出租,根据对中原三级地铺的深访 公寓租售比例保持在7：3； 公寓出租相比上半年明显上升； 户型集中在40-601房1厅； 带装修租金（1000-1800）元； 上半年单间地铺月均出租28单； 景湖春晓二手价格6500左右； 业主多为30-40岁的外地人。,租售火爆，东泰供不应求！,3、公寓规划,论证综述片区公寓潜力巨大,中央生活区 第一个公寓酒店,东泰,宏图总部,城区整体稀缺 东泰供不应求 宏图/CBD购买力,CBD商务,3、公寓规划,公寓客户定位,核心客户层,重点客户层,游离客户层,核心客户 本地富裕居民 私营企业主 企业高管 公务员 白领,重点客户 港台人士 镇区富裕居民 镇区公务员,偶得客户 深圳投资客 外籍人士,4、洋房规划,竞品分析近2年内，片区新增供应各类面积段户型均有覆盖。,偏少,偏少,说明：70-80平米、90-100平（最明显）、160平以上等三个面积段供过于求。而100-130平、150-170平等则出现较大的需求缺口。,4、洋房规划,面积区间,我们的方向,基于政策限制大套型 09年东莞将重点发展中低价位、中小套型普通商品住房，严格限制低密度、大套型住房的土地供应。,100平以上中大户将是突破口,户型面积：在满足“90/70”限制上，以满足120160平中大改善型需求为主，同时兼顾100平以下中小户型，吸纳市场主流钢性需求。,4、洋房规划,户型配比,保证速度，快速回笼资金，降低财务风险,实现价值，灵活组合，进可攻退可守,产品才是硬道理！ 仅依靠产品面积段的空缺，注定无法突围。而除金域华府赠送明显（层高5.8米，但不实用）外，其他竞盘在产品结构上并无明显优势； 华山一条路创新！ 通过“实用性+舒适性”的创新产品，远远抛离竞盘对手！ 突围之道稀缺+创新,4、洋房规划,户型配比,方向1：横向，充分利用20%空间，减少不必要凸窗，增加赠送实用性。,4、洋房规划,产品创新,滨江公馆以阳台、镂空花架方式赠送，赠送达34%，非常受客户青睐！,4、洋房规划,方向2：纵向层高4.2米，利用80米限高，打造东莞第一高,参考凯名轩,参考帝庭园,产品创新,4、洋房规划,以“3.64.2米”超高层高，挑战东莞豪宅居所的传统高度，打造东莞最舒适的豪宅空间。 成本考虑，,层高3.6米,层高3.8米,层高4.2米,考虑整体空间比例,层高4米,产品创新方向2,4、洋房规划,产品创新方向3，“真假”复式,真复式参考上东国际“铂宫”组团,点评单套户型总价过高，客户接受度低，对社区及园林规模要求高！,2#,4#,2号楼“真复式” 建筑面积236-243平米；均价7200元；4号楼“假复户” 建筑面积205-207平米，均价6000元；共57套；,2008年12月认筹； 2009年1月1日开盘，当天销售15套； 2009年9月8日，真复式剩余5套，假复式 剩余1套。销售九个月，尚未清盘！,复式上层,复式下层,最新的“复式”楼盘，5.5米层高市场稀缺， 75平米复式一房变四房；项目客户自住为主，南城莞城白领居多占50% ，其中25-35岁年轻一族占大多数，东莞本地人少量。,楼梯较窄,赠送,产品交楼时二楼已隔好房间及洗手间，但楼梯须自行安装，客厅中空，可隔一个房。二楼较压抑，上下楼梯老人小孩不方便。 销售9月5日认筹，共认筹180个，复式约占40%，对外均价6800；,4、洋房规划,产品创新方向3，“真假”复式,假复式参考黄旗印象,点评赠送层实用性不高，客户价格接受度偏低，目前受东莞新政限制！,产品层高5.2米/6米，错层设计，39-47平米一房，96平米二房，114130平米三房 销售2007年9月认筹，目前余30套，价格从8000元降至6000元。,客户投资客约60%，自住客主要为南城年轻白领，价格接受度低。虽然赠送较多，但不实用，本地人及三口之家购买比较少。,假复式参考汇景上层,产品创新方向3，“真假”复式,4、洋房规划,点评赠送层实用性不高，客户价格接受度偏低，目前受东莞新政限制！,弧型大阳台-体现景观角度，180度景观，充分展现户型特色及情调,方式一：与客厅相连，圆弧型开阔阳台，以内阳台为主； 方式二：卧室圆弧内阳台设置，增加采光，体现空间，独有情调；,产品内部功能,4、洋房规划,前庭,后院,前庭后院-后院设置入户花园,前庭设置大型空中花园,产品内部功能,4、洋房规划,180度全弧形落地窗主人房，三面观景，四面采光,落地凸窗,产品内部功能,4、洋房规划,外立面风格,4、洋房规划,客户偏好深色耐看、简洁大气、有档次，特别提及凯旋城,方向1：法式参考凯旋城、塞纳河畔,塞纳河畔,中信凯旋城,外立面风格,4、洋房规划,方向2：英伦现代与周边竞盘差异化，体现品质感，高档。,参考滨江公馆,独立电梯接驳入户花园,产品外部功能,4、洋房规划,入口/朝向/排布,约300米,约110米,栋数推算 2梯3户超舒适配置； 以点式居多，少量板式，预留园林空间。 整体8栋，围合而成。,4、洋房规划,1栋,2栋,3栋,4栋,5栋,6栋,7栋,8栋,出口,入口,人行主入口,人行主入口 东骏路中，便于引导商业人流，车行入口避开主干道。 整体朝向 全南北排布。另需规避交叉路口风水相冲，朝向调整。,楼层规划,楼层推算 初步推算，住宅平均15层，考虑建筑天际线美观，各楼栋楼层高差错落有致，同时考虑客户对20层以上的抗性， 建议：12-18层 楼层排布 地块西北素质较高，利润最大化