2007年南通狼山地块用地性质和用地强度分析.ppt

绪论,本报告以“南通现状分析狼山区域市场分析地块可行性分析”为主线，通过对南通整体市场的研究，论证本地块未来开发定位和可行性发展方向，着重向政府领导阐述地块定位对整个区域的发展所起到的至关重要作用和深远意义！,本报告涉及的主要内容,1号地块用地性质和强度分析,号地块用地性质和强度分析,南通宏观经济与市场分析,南通概况,报告附件,区位概述 “一市辖六县”，上海大都市圈副中心城市, 南通位于江苏省中部，长江入海口北岸， 在地理位置上，与苏州、宁波同为上海都市 圈三个副中心城市，辖如皋、通州、海门、 启东4市（县级），海安、如东2县，崇川、 港闸2区和南通经济技术开发区，面积8001 平方公里 ；, 大南通城市结构规划将以南通市为市域中心，金沙、掘港、如皋、海安、海门、 汇龙为市域次中心，以204国道、通吕公路、金掘公路、宁通启高速公路为城镇主次聚合轴，形成完整的扇形空间结构。,南京市,无锡,苏州,上海,常州,盐城,连云港,徐州,南通,南通印象,南通城市结构图,南通印象,掘港、长沙城镇圈： 现状：经济实力较弱，以农业 开发与滩涂养殖为主； 引导：以发展掘港镇为重心， 形成“母子型”城镇空间结构,南通市城市圈： 现状：经济实力最强，市域政治经济文化中心； 引导：以南通市为中心城市，海门、金沙、长江镇为次中心城镇，形成“一主三副”城镇空间结构,海安、如皋城镇圈： 现状：经济发展一般，农业开发为主，工业处于转型期 引导：以如城海安为中心，城镇相向发展，形成“双核型”城镇空间结构,汇龙、吕四城镇圈： 现状：经济实力较强，海洋渔业、养殖业、加工业初具规模； 引导：依托道路交通，形成以汇龙为中心，吕四、和合、南阳“众星拱月”型城镇空间结构,城市外拓机遇分析,苏北第一城 长三角现代物流中心,南通,受上海经济圈辐射 长三角货运重要枢纽,省GDP贡献率达7.9% 苏中、苏北经济强心针,苏北门户 长三角枢纽,204国道、宁通高速 沪嘉浏高速、沿江高速 苏嘉杭高速、连通高速,公路,新长铁路南通段 宁启铁路、沪通铁路 南通铁路港口支线,铁路,崇启大桥 苏通长江大桥 崇海大桥,大桥,南通港 洋口港,港口,城市外拓机遇分析,主要交通体系,优势一: 江海交汇水运发达 长三角现代物流中心,城市外拓机遇分析,（数据来源：南通统计局）,（数据来源：南通统计局）,优势二： 景观资源丰饶 旅游开发逐渐升温,城市外拓机遇分析,（数据来源：南通统计局）,（数据来源：南通统计局）,南通作为江苏中部的中心城市，是整个苏中地区的经济文化中心； 受长三角经济的快速发展的影响，依托公路、铁路、大桥和港口等设施，南通已成为整个长三角的货运重要枢纽，是整个苏北的门户；,小结,本报告涉及的主要内容,1号地块用地性质和强度分析,号地块用地性质和强度分析,南通宏观经济与市场分析,南通概况,报告附件,GDP保持10%以上快速增长 第三产业增幅明显，对经济推动能力节节攀高,宏观经济分析,（数据来源：南通统计局）,（数据来源：南通统计局）,人均可支配收入3年增长逾30 消费型支出占比例不断上升,宏观经济分析,（数据来源：南通统计局）,（数据来源：南通统计局）,住房贷款增长揭示消费新热点,宏观经济分析,（数据来源：南通统计局）,（数据来源：南通统计局）,宏观经济小结,宏观经济分析,南通经济运行态势良好，经济发展呈稳中有升；,第三产业快速发展，经济结构发展不断优化，经济运行质量显著提高；,随着经济的快速发展，人民的消费能力稳步提高，对生活质量的要求也逐渐增强。,市场分析,“二八定律”催生城市新富阶层,2005年南通GDP总值 1472.08亿元,2005年南通市区人口 85.36万人,80社会财富 / 20%市区人口 约等于 689822元,即南通有不少于17万人 每年创造近69万元的社会财富,中高端客户心中南通消费满意度,对50组客户进行抽样问卷调查，收集有效数据47组。在南通中高档客户中，有相当大部分平时不在南通消费，对南通目前的消费场所有48%表示不满意。,数据来源：普润狼山项目组,市场分析,平日高档消费场地,对南通中高档消费满意度分析,小结,依托上海、辐射苏北，随着跨江工程2008年的竣工，将进一步扩大南通在长三角经济圈的影响力；,长三角物流中心，周边城市企业家、私营业主进出频繁，孕育出一批高档消费群体；,依托南通整体运行良好的经济态势，城镇居民收入水平显著提高，消费力不断增强,城市居民消费思想进一步放开，非必要生活支出比例显著上升,随着经济快速发展，依据“二八定律”，南通正催生一批城市新富阶层,依据南通高档消费和娱乐产品现状，不能满足日益增产的高端客户的消费需求。,南通新一轮经济增长 为弥补财富人群高端消费需求提供了契机,本地新贵阶层潜在的强劲消费需求,市场上中高档消费品和消费场所空白,面对机遇，南通 准备好了吗？,南通城区分布图,港闸区 南通城市北翼综合性新城区，担负城市对外交通，城市居住生活配套、区域行政服务、商业服务、旅游休憩、教育卫生等综合性功能,老城区 南通传统中心城区，配套资源丰富，商业发达，拥有密集的人口分布，是南通对外展示的窗口与舞台,新城区 南通市域的政治、经济、文化中心，集行政、经济、贸易、商业等功能于一体，集约化程度较高的现代化新型社区,开发区 中国首批14个国家级开发区之一，以能耗最小、效益最大、布局最优为目标，肩负带动城市经济快速发展的重任,南通印象,高端消费潜力板块分析,高端客户心中南通未来潜力板块预测,对50组客户进行抽样 问卷调查，收集有效 数据47组。狼山风景 区以38%的比例当选 最有潜力板块。狼山 风景区是目前南通大 多数人心中比较认可 的未来高档板块,拥有 独特的自然资源和人 文资源.,数据来源：普润狼山项目组,发展狼山高端消费产业的重要意义,1.中国AAAA级国家风景区巡礼 SCENERIES,佘山国家风景区 1996年，佘山地区被正式定为国家级旅游度假区。佘山因此成为上海具有最佳生态环境、最美自然风光、极具发展潜力的一块宝地。 目前，佘山是上海顶级豪宅区之一。其中不乏总价千万的顶级豪宅，不乏紫园、月湖山庄、佘山世茂庄园等赫赫有名的豪宅。 西湖国家风景区 西湖风景名胜区，是全国首批国家AAAA级旅游区。西湖风景区以西湖为中心，三面云山，中涵碧水，总面积50万平方公里。 西湖周边地块，因为占据着独一无二的风景线而成为黄金宝地。许多陶醉于西湖景致的人即便花下重金，也不一定能觅得可就近观赏西湖胜境的房产。 太湖国家风景区 苏州太湖国家风景区，于1992年经国务院批准成立。太湖板块地产牌由于“奇货可居”备受瞩目，并且随着近两年太湖景观资源的开发，逐步取得了高档住宅市场的地位，成为群雄当中的佼佼者。从太湖之星，到碧瀛谷、宝岛花园等，太湖板块的别墅市场地位显赫。 狼山国家风景区 狼山国家风景区，地处南通市市郊，由黄泥山、马鞍山、狼山、剑山、军山组成，五山自东至西一字排开，逶迤4.5公里，气势非凡。狼山正是以开阔的胸襟成为全国闻名的山水胜地。 与其他几个国家风景区相比，狼山的潜力尚未被完全挖掘出来，狼山风景区周边的豪宅发展尚处于起步阶段。打造真正意义上的国际级山水豪宅，将景观优势发挥到最大化，将是狼山景区豪宅的走向。,狼山高端消费产业可行性分析,4A级狼山风景区,南通狼山风景区位于南通市新区核心区的南侧南通经济开发区的西侧 北以疏港路 和蔷园路为界，南抵长江江面，东达裤子港，西至狼山港区 规划总面积约 11.89万平方公里,狼山高端消费产业可行性分析,旅游名胜，风光如画；群山绵延，达观长江,狼山高端消费产业可行性分析,八小佛教名山之首,纵情山水，两全其美,军山,狼山,看好狼山取代濠河的理由,1. 沿江生态稀缺资源,立地条件,狼山风景区内军山、剑山、狼山、马鞍山和黄泥山组成的五山景区傲然屹立于长江之畔，山水兼得，两全其美，拥有南通罕见的真山真水稀缺景观资源；,狼山高端消费产业可行性分析,2. 苏通大桥贯通萌芽“52”度假型经济,随着苏通大桥的全线贯通，南通至上海、苏州的往返车程将大大缩短，届时，“工作在上海（苏州)，度假在南通”将成为部分追求生活品质的高收入人群的时尚生活方式。,看好狼山取代濠河的理由,1. 整合规划，现代城市型风景旅游区,未来远景,与濠河缺乏统一认同的板块规划不同，狼山作为南通知名的旅游胜地，政府对狼山风景区的开发进行了全面的整合，以系统化的大手笔勾勒具有生态保全、旅游休憩、观光度假等综合功能的现代城市型风景旅游区；,狼山高端消费产业可行性分析,2. 因地制宜，提升观光休闲附加价值,滨江公园：由港口风情区、江岸风光区、休闲新天地、湿地生态公园、传统文化区五大景区组成，一期业已竣工开放 园博园：坐落狼山风景区黄马景区，集江苏园林之大成，容花卉园艺之趣，建成后将成为长三角地区富有特色的旅游景点,小结,狼山具备打造高端消费产业的硬件条件,山水之利,政策得益,配套豪华,狼山风景区,南通的“佘山”,市场呼吁,发展狼山高端消费产业的重要意义,01. 打造城市名片，经济发展的必然产物,发展的南通需要与城市物质文明高度相符的高端消费产业，这不仅是富起来的南通人消费需求日益增长导致的必然结果，也是城市发展到特定阶段的时代产物；,狼山高端消费产业可行性分析,02. 吸引财富聚拢，盘活狼山冷清的商业氛围,南通首个高端消费产业链的形成，为南通市区乃至周边市县的财富阶层提供了全新的豪宅生活一站式体验，势必在一定程度上缓解目前困扰狼山商业发展的人气不足购买力不足的顽疾,发展狼山高端消费产业的重要意义,03. “52”度假型经济，吸引外地客户投资实业,通过发展“52”度假型经济，吸引周边市县乃至长三角地区企业家将南通作为第二居所，相应人群在南通当地投资实业的机会也将大大提高,狼山高端消费产业可行性分析,在狼山集中兴建高端消费产业 是社会效益与经济效益双赢典范,突破口： 就在狼山,本报告涉及的主要内容,1号地块用地性质和强度分析,号地块用地性质和强度分析,南通宏观经济与市场分析,南通概况,报告附件,地块所在地狼山风景区处于南通市南端,城市未来的发展方向,本项目位于狼山风景区，距南通市中心约20分钟车程，距苏通汽渡25分钟左右，便捷的交通系统，使得狼山与中心城区紧密相连，也是南通通往上海的门户。 南通正高速发展基础交通建设，缩小与长三角其他城市间的距离，努力成为上海的副城。 狼山是南通4A级风景区，整个区域的环境和景观优美，2008年的园博园分园区就设在狼山。,市中心,苏通汽渡,苏通大桥,海太汽渡,25分钟,20分钟,崇海汽渡,崇启大桥,区位分析,狼山独有的地理和自然资源优势，给打造狼山高档社区奠定了坚实的基础,南通市以主城区和开发区为基础，相向靠拢，两头延伸，形成沿江带形发展的态势； 狼山风景区位于主城区和开发区中部，作为旅游风景区，狼山即可规避主城区的繁华和嘈杂，同时可以远离开发区的污染； 沿江独特的自然资源给打造狼山高档社区奠定了基础。,港闸区,主城区,开发区,江海港区,狼山风 景区,规划分析,地块位于狼山风景区核心地段,地块,南通狼山风景区位于南通市新区核心区的南侧 ，南通经济开发区的西侧，北以疏港路 和蔷园路为界，南抵长江江面，东达裤子港，西至狼山港区，规划总面积约 11.89平方公里。 南通五山军山、剑山、狼山、马鞍山和黄泥山沿江一字排开，山水之间，风光无限。 以其得天独厚的区位优势，以及亲水、宗教、史迹等旅游资源，成为南通未来发展的重要节点。,军山,剑山,狼山,马鞍山,黄泥山,资源分析,风景区主干道 风景区内有越龙南路、城山路和园林路三条南北向的风景区主干道，东西向的风景区主干道为花园路。 风景区次干道 风景区次干道主要有山水路和紫琅路,地块所在区域道路通达性、私密性较好。,交通分析,狼山,国宾花园大酒店,地块1,紫 琅 路,滨 江 大 道,山 水 路,星 湖 大 道,城 山 路,长江南路,紫琅山庄,地块2,高尔夫球场,1号地块现状及四至,1号地块约300亩； 地块现状大部分为农田和未开发的荒地，地块西北侧有部分水系，地块中仍有部分未动迁的民房，整块地的地势平坦。,西,东,园博园,国宾花园酒店,地块现状,南,高尔夫练习场,狼山,北,园博园,会所,国宾花园酒店,1号地块现状,区域属性和地块属性的界定，可以帮助我们确定项目总体的发展战略,1号地块属性分析,地块性质分析：低密度住宅,高,低,高,低,安全保险,风险,住宅,办公,商业,旅游,工业,回报率,按用地性质不同可以分为： 商业用地、 办公用地、 住宅用地、 旅游用地、 工业用地； 商业用途：狼山北侧的商业街空置率较高，缺少人气，本项目做纯商业用地风险极大； 办公和工业用途：这两种用途与狼山风景区整体规划不匹配； 根据项目所在区域的特性，用途有两个方向：住宅用地和旅游用地,备注：住宅分为普通住宅、混合性住宅和低密度住宅，通过对市场研究，本地块适合做低密度住宅，所以本次报告主要针对低密度住宅做推理。,高端物业形态分析,南通高端别墅板块分布,目前南通楼市比较具有代表性的高端别墅大致可分为四大板块：,港闸区 东郊庄园,老城区 濠滨花园、苏建花园城,新城区 兆丰嘉园,开发区 优山美地,南通房地产市场上高档住宅类项目销售形势良好，需求旺盛！,南通别墅的发展还处于初期阶段，没有真正意义上的纯别墅项目，基本都是为混合型社区； 南通别墅的分布特点为：市中心基本以多层、小高层外加部分联排别墅，郊区的混合型社区为要以产品品质和小区环境取胜； 南通整个别墅市场供需两旺，对品质高的产品受到客户的强烈追捧。,市场分析,在售高端物业综合分析,高端物业形态分析,在售高端物业综合分析,高端物业形态分析,市场盲点：拥有真山真水稀缺景观资源的纯独栋别墅社区,小 结,在南通高端产品需求旺盛的背景下，市场缺乏真正意义上的高端居住类产品，最终导致南通高端客户流失,别墅按产品特性可分为别墅豪宅、普通别墅、经济型别墅，亚别墅等类型，目前南通市场上出现的别墅以后三类为主，真正意义上的别墅豪宅尚未出现，现有别墅的特性如下： 容积率在0.4以上，单体面积在300m2左右的经济型别墅市场占有量最大； 多数别墅栋距过小，别墅的私密性难以保证； 独栋别墅的花园面积过小； 多有别墅规模，而无别墅功能,高端物业形态分析,继续鹏欣国宾花园酒店之旅，建立低密度豪宅社区？,国宾花园酒店2006年下半年开始营业，目前出租率约30%左右，当初该项目开发时，市场不成熟，加上产品定位较高，户型面积过大，因此转售为租； 目前国宾花园酒店已在社会上形成一定知名度，区位也逐渐受到认可，加上园博园分馆于明年8月完工，区域的价值将得到进一步的提升。,已经在我们项目购买别墅的客户，非常看好狼山周围的低密度住宅，自然景观和整体环境在整个南通的房地产市场上都无法比拟。 优山美地销售代表访谈,两年后，我们是否还具备这些优势？,1号地块住宅用地强度研究,狼山地区具有丰富的自然资源和人文资源，是南通地区绝无仅有的山水胜地，拥有南通最好的居住环境,这里是南通少有的自然山水领地：森林环境优美，植物资源丰富，山水秀丽，空气清新。 人文景观、历史文化源远流长，积淀丰厚。 自然资源和人文资源使狼山成为南通地区具有最佳生态环境，最美自然风光，极具发展潜力的一块宝地。,1. 绿化率高 直面长江 城市绿肺空气质量佳,狼山风景区是南通地区生态环境最好的居住地,1号地块住宅用地强度研究,本地块拥有独有的自然资源，为构建低密度豪宅社区提供了有利的价值支撑体系,豪宅的品质在于对稀缺资源的占有。本地块区域大环境自然资源条件好，与资源拥有型的其他项目相比占据绝对竞争力。 本地块背山面江资源优势明显。狼山的优美的山色、自然和人文景观资源，使本项目地理优势得天独厚，可以直接加以利用。,狼山风景区内豪宅资源优势明显,1号地块住宅用地强度研究,狼山风景区正从单一的观光旅游向主题游乐等综合功能转变，届时必将带动整个区域形象的提升,第五届园博会将于2007年在南通举行 ； 江苏省13个省辖市均将参与江苏省第五届园博会主会场的建设。 景点大多以各市知名景区、景点为原型，结合南通园博园的地型地貌构思设计。,商业街,1号地块住宅用地强度研究,时间上：苏通大桥缩短了南通与苏南和上海以及长三角其他城市的时间距离,苏通大桥连接南通市和常熟市之间，跨径一千零八十八米，建成后将成为世界最大跨径斜拉桥，预计在二00八年奥运会开幕前竣工通车。 2006年10月中旬，我国铁路“十一五”规划正式发布。沪通铁路作为“1号工程”被正式列入港口和口岸后方通道建设规划。 沪通铁路南连浦东铁路，北接新长铁路，全长133公里，投资估算31.6亿元。,狼山,常熟,大桥通车后，从南通至常熟时间将缩短至1小时，与长三角其他城市将缩短在3小时之内,火车站,苏通大桥,沪通铁路建成后，将改善苏中、苏北地区的投资环境，促进苏沪经济的优势互补。,1号地块住宅用地强度研究,客户变化：客户由单一高端人群向多层次多区域消费人群转变,城市化进程的迅猛推进加速区域多层次消费人群数量的增加 狼山风景区以及园博园主题旅游的发展会带入旅游、酒店服务等多层次消费人群的进入 大桥和铁路的开通将在很大程度上打通南通进入瓶颈，扩大在南通高档住宅置业的人群。,1号地块住宅用地强度研究,区域变化：正在变化的狼山由封闭的、单一的狼山向开放的和多元的狼山转变,城市化导致区域综合性增强 客户从单一的高端别墅消费者向多层次消费人群发展 物业类型由单一独栋别墅向多样化物业转变 交通由单一的公路交通向铁路、大桥交通和公路交通并行 旅游产业带进大量外来人群 商业配套逐渐完善,封闭的,开放的,单一的,多元的,郊区的,新狼山,老狼山,1号地块住宅用地强度研究,1. 从全市来看，目前南通整个别墅市场供需两旺，而南通经济稳步增长，使得对顶级高档住宅的需求逐渐增大； 2. 从宏观调控的结果来看，影响面较大的为普通住宅市场，对别墅等豪宅的消费没有产生负面的影响。 3. 通过对市场上所有在售项目的盘点，目前市场高档产品的供应不能满足高端客户日益增产的需求，最终导致南通大量高端客户的流失，变相制约南通未来经济的发展；,小 结,南通缺少符合高端消费群体的产品，致使客户流失严重，变相制约南通未来经济的发展！,1号地块住宅用地强度研究,地块性质分析：旅游用地,高,低,高,低,安全保险,风险,住宅,办公,商业,旅游,工业,回报率,按用地性质不同可以分为： 商业用地、 办公用地、 住宅用地、 旅游用地、 工业用地； 商业用途：狼山北侧的商业街空置率较高，缺少人气，本项目做纯商业用地风险极大； 办公和工业用途：这两种用途与狼山风景区整体规划不匹配； 根据项目所在区域的特性，用途有两个方向：住宅用地和旅游用地,南通市的整体旅游资源在苏北地区处于上游水平，最大的旅游资源为狼山以及正在建造的园博园,正在建造的园博园和狼山自然景观资源所产生的整体竞争力在长三角乃至国内是极具竞争优势。 在江景资源资源上，同质化比较严重，竞争力不强。,3有资源优势，与其他城市有互补性。 2资源一般，与其他城市有竞争性。 1资源竞争力较差。,南通在苏北地区旅游资源优势,1号地块旅游用地研究,狼山的旅游配套设施在南通地区特点不突出，区域旅游开发比较落后，优势未能充分发挥,狼山区域内整体氛围冷清，商业街经营效果较差， 缺乏在濠河旅游休闲及购物于一体 娱乐场所低档，服务意识差 开发程度较低，各景点零散独立，管理体制僵化低效 区域内交通不便利,3开发配套力度高。 2开发配套力度中等。 1开发配套力度低。,狼山作为旅游区的认知度,1号地块旅游用地研究,狼山风景区发展瓶颈 旅游业创收与旺盛的人气不相匹配,2006年上半年度狼山风景区游客人均消费虽然比2005年略有上升，但总体水平仍然处在相对较低的位置上,狼山旅游业现状分析,狼山景区收益以售出景点门票为主，游客在餐饮、住宿方面消费平平，景区无法有效挽留人气，大部分游客仅仅只是充当过客,狼山旅游业现状分析,仅靠游客入园收益不但无法实现狼山景区的经济效益，也是对景观资源的严重浪费，园区需要有针对性地对旅游业进行深度开发,山脚下的美食商业街冷冷清清,紫琅山庄入驻率通常不满5成,狼山与佘山旅游收益对比,狼山旅游业现状分析,与佘山相比，狼山景区旅游业整体创汇能力仍然比较低，除去人气因素以外，狼山在提高旅客人均消费方面仍有很大提升空间,旅游用地分析小结,在苏北地区，南通的旅游资源处于前列，但狼山目前旅游资源尚未全面开发，优势还没有最大程度的发挥； 狼山区域内配套缺乏，交通不是十分便利，制约着旅游经济的发展，区域内商业和旅游氛围比较冷清； 整个区域内消费娱乐配套涉及面比较狭窄，由此产生的旅游收益层次较低，未来难有质的突破。,旅游业带动产业群形成和新城市的最终繁荣，是一个动态的发展历程,旅游业兴起,关联产业群,城市功能的延伸,旅游地产,成熟期,发展期,起飞期,城市功能围绕旅游产业延伸，休闲、娱乐和购物功能是核心。,狼山旅游定位分析,本地旅游休闲自住类,区域旅游度假resort类,目的地型 resort,Resort的功能,单一,复合,空间和人口的覆盖,广泛,集中,本地需求,机场等基础条件的兴建 资源条件竞争力的进一步提高 产品和活动符合更广泛市场的需求 更大范围的区域推广,具备区域内的强势资源条件和吸引力 相对复合功能，综合满足市场需求 与区域市场保持100-300公里黄金距离,一般性资源 具备部分休闲度假功能,旅游度假区不断提升资源环境和市场竞争力，功能逐渐复合，覆盖市场空间随之逐渐扩大,区域市场,广泛市场,“一流旅游度假胜地”的分类,夏威夷,Bintan,Forest Highland,注： 1.复合功能并非resort功能的简单叠加，而是通过满足不同角度的需求，实现整个resort区域综合竞争力的飞跃； 2.度假区的最终定位根本上取决于其自身资源禀赋，并通过加强内外部竞争条件来实现。,狼山旅游定位分析,区域旅游度假地为谋求可持续发展，均形成了深具竞争力的大旅游特征,一流resort在一流的海滨资源条件下，根据市场需求提供多种旅游度假活动组合，力求延长游客逗留时间，增加消费及重来可能。 定期更新旅游项目，保持新鲜度。,产品活动 组合,区域旅游,高质量的 游客群,特色产业群,人口增长 城市繁荣,围绕旅游业性形成特色产业群,一流旅游度假地的特征和后果,通过resort的发展，开发主体最终实现利益实现,灵活利用不同旅游产品，吸引多层面游客，减低季节性及波动性。游客重复光顾率高、逗留时间长。,常住人口和就业人口逐步增长，最终成为新城 产业发展带动居民财富水平提高和城市繁荣,大旅游特征一：,大旅游特征二：,大旅游特征三：,大旅游特征四：,狼山旅游定位分析,小结,旅游地产作为国民经济发展和城市改造过程中的产物，其担负着多重功能的作用； 狼山由于其所在区位的因素，以及其拥有的独特资源，但目前优势尚未展现，旅游资源开发并不成熟； 通过对狼山资源的盘点，只能在人口增长城市繁荣的大背景下，通过区域内特产加上产品的创新和活动组合来吸引高质量的旅客群，从而提升整个区域的形象和人气。,一个园博园还不够！,狼山景区仍需一座能够刺激游客反复游览的中高端娱乐休闲场所，对景区深度旅游开发进行必要功能补充,狼山旅游业现状分析,江苏省内各市县园博园相继落成开放，客观上分流了游园客群,园博园与五山景区同属景点旅游型休闲配套，同质性较强，对 狼山景区有锦上添花的作用，但在景区功能补充、完善方面效 果体现不明显,3. 园博园对游客资源的再生利用有限，景点旅游型休闲配套普遍 存在无法在短期内吸引游客重复游览的通病，单体经济效益循 环周期过长,园区现有的旅游商业配套存在严重的定位缺失，与大多数游客经济能力相符的中高端配套休闲设施匮乏导致游客在逛完五山景区后面临无处可去的尴尬，自然无法挽留人气,狼山景区还缺什么？,？,狼山旅游业现状分析,对度假区功能的复合性需求，并非多种需求的简单叠加，而是需要提供综合解决上述矛盾的功能载体和体验空间,潜在的其他需求,对异质文明的好奇 视野的开阔和见识增长、自我提高 对现实生活的逃逸、反思和整理 对身心的放松和享受,区域旅游市场偏好,1号地块旅游用地研究,通过一站式的娱乐消费，是目前旅游地产的主流发展方向,原生态,功能复合,滨江度假,地块整体定位,可持续：规划放眼长远发展,亲近自然、生态体验，严格的环境保护,去城市化：产业调整围绕旅游业展开,综合满足游客对短假的复合需求,倡导全新的游客体验,舒适性、高品质,江资源的最佳利用,一站式休闲娱乐主题的产品和活动,高档体验的多角度诠释,大旅游产业所促生的休闲区,原生态的 功能复合型滨江旅游示范区,1号地块旅游用地研究,在个人短假消费市场中，25-45岁的中高收入家庭和新一代精英值得重点开发,新一代精英是25-35岁，精力充沛的，拥有有潜质和竞争力的职业，高收入、高目标的细分人群；对活动设施的要求最高，偏好时尚、新鲜体验和尊贵感觉。 中高收入家庭是实际、年龄较大的三口之家；寻求实在的娱乐和旅游项目为他们及家人、孩子提供轻松丰盛的假期 这两个消费群不仅看中短假出游，而且注重周末度假； 调查显示，家庭出游占苏北地区消费者半数以上。新一代精英多选择与朋友和同事出行。,核心旅游客户分布,1号地块旅游用地研究,在整个开发历程中，游客结构将以南通为核心，并向多元化、高质量和忠诚度逐步调整,旅游业作为受宏观政治经济形势影响波动较大的行业，必须通过持续改善客户的地域结构规避可能的风险。 南通客户由于区域影响力因素，在本项目中始终为重要客户。 随着苏北市场的影响力建立，其他市场客户量增加，整个长三角客户总量缓慢上升，但比例保持在60%左右，来规避单一游客来源地带来的潜在风险。,形成高质量的游客群 执行多方位高起点市场推广,苏北,南通,南通,苏北,南通,其他区域,其他区域,其他区域,旅行团,旅行团,个人游,个人游,现状,发展期,成熟期,商务,商务,非商务,商务,非商务,非商务,现状,后期,现状,发展期,成熟,个人游（包含自驾游）客户在忠诚度、停留时间、消费能力和置业可能性上均高于团队客户。项目后期，个人游客户应超过70%。 同时，按照国际案例，并考虑到项目特点，商务型客户最终占总量10%-15%。,注：各图表只表示比例变化，而非数量的调整。反映大趋势，而非精确数值。,1号地块旅游用地研究,苏北,“大旅游”产业群划分,旅游产业,配套产业,关联产业,与旅游没有绝对相关性，但对旅游有促进作用，或至少没有妨害,旅游的配套，可能是旅游项目,与旅游直接相关，大多本身就是旅游项目,旅游产业定位,1号地块旅游用地研究,旅游产业与配套产业细分,旅游产业和配套产业大多和旅游关系紧密甚至本身就是旅游项目,旅游产业定位,1号地块旅游用地研究,苏北地区目标顾客群的需求组合及其所对应的可能项目,骑术中心/跑马场 热气球 小型直升飞机场,旅游产业定位,1号地块旅游用地研究,量化的市场调研筛选出了消费者对主要的旅游活动组合的优先排序,南通度假市场调研显示的消费者意见和建议中，我们选择出了支持较大和反对较小的项目着重考虑。,反对较少,反对较大,支持较少,支持较大,旅游产业定位,1号地块旅游用地研究,地块功能面积分配表,1号地块旅游用地成本测算,作为旅游性质用地，从该地块未来功能性质来分，其中大部分为后期长期经营物业，前期需要投入大量的开发成本、设备费用和管理经营费用。 作为旅游用地，在项目运营前期阶段，需要有三到半年左右的市场预热期，这对开发商的资金要求也非常高。,地块功能面积分布假设 假设一 ：1号地块面积为300亩； 假设二：经营部分的收益与日常维护成本持平,地块功能示意图,地块内部功能分布主要为意向性分布，具体情况要根据土地实地地形情况为准。,以旅游为增长引擎，必须为区域准确定位，在战略规划上形成五种致胜要素,开发主体整合协调各方资源,执行多方位高起点市场推广,投资兴建完善基础设施,取舍有度的区域产业组合,保护生态自然和人文历史资产,评估本地自然资源及生态环境，制定开发原则 开发前对环境保护作完善规划，辅以法规管理 发掘升华独特的人文和历史资源 引导本地居民对旅游和环保的参与,规划多种便捷抵达度假区的交通方式，注重沿路景观 早期投入基础设施建设提升区域吸引力和土地价值 完善医疗通讯、住宿餐饮和娱乐文化设施的质量数量,政府牵头制定对投资者宣传策略，并启动多方位宣传推广工程，为区域打造品牌 引进或联合其他利益相关方的参与，基于互利原则协同举办大型活动增强社会知名度,逐步剔除与本区形象提升不符的落后产业 政府政策引导和培育可与旅游产业协同发展的其他产业 借助本地区逐步提升的优美环境及社会形象，吸引新的外来人才,谋求国家和地方各级政府在税收、投资基建、融资、招商宣传等角度的支持。 在区域内整合旅游资源，形成统一的知名旅游市场，建立整体影响力和品牌。 与投资者、驻商、原住民、竞争者等利益相关者广泛合作，实现共赢。,区域定位,实现旅游地产的关键要素,狼山旅游定位分析,旅游度假区整体空间布局的基本原则,规划立足长远发展，为后续发展留有足够空间，并进行人性化考虑；,前瞻性,规划时间跨度大，着眼于今后几十年，旅游基础设施、公用设施的规划布局充分预见未来发展需要。 规划执行上控制得非常严格，规划一经确定，必须按规划有步骤地进行建设。 坎昆市1975年进行规划后，经过二十多年来的建设，其间规划虽然经过几次小调整，但始终保持着原有的规划布局和传统的建筑风格，规划一直得到贯彻落实，没有任何人违反规划搞建设。 亚美利亚海岛先规划一个核心区，作为刚开始的活动场所，等到市场状况真正普遍时，再扩大成度假村。,人性化/人文关怀,科学和民意并重,坎昆从度假方面去考虑整个旅游区的规划和建设，产品最大限度地满足客人的要求。,坎昆听取公众的建议和满足绝大多数人的要求。一方面在规划编制过程中让技术人员深入调查研究，组织对多个方案进行比较，发动专家讨论，博采众长；另一方面，对重要建筑或基础设施的修建，除规划部门把关外，必要时还要进行公民表决，充分尊重民众意见。,实现旅游地产的布局原则,1号地块旅游用地研究,鹏欣作为开发主体，需逐步整合相关资源、调动各方积极性，并与合作各方实现利益共赢,区域开发是长期项目，应保持政策的长期性和连贯性。 积极参与到南通城市、旅游产业发展战略和狼山发展规划上来，并争取和利用优惠政策。 推动政府制定具有较高市场透明度的政策法规及推进举措，体现政府长期持续开发的决心和承诺，帮助投资者减小风险预期值，从而有效保持投资开发的市场活力。,通过线路统筹，客户共享，融入狼山旅游景区，引领和整合狼山的旅游市场，提升区域知名度。 积极融入苏北乃至长三角旅游市场。,大旅游业发展依托本地和周边现有产业，实现和谐发展。 在规划布局、产业选择和发展、区域建设、人文宣传上与地方政府和居民密切合作。,实现旅游地产的资源整合,1号地块旅游用地研究,用地性质选择总结,本报告涉及的主要内容,1号地块用地性质和强度分析,号地块用地性质和强度分析,南通宏观经济与市场分析,南通概况,报告附件,风景区主干道 风景区内有越龙南路、城山路和园林路三条南北向的风景区主干道，东西向的风景区主干道为花园路。 风景区次干道 风景区次干道主要有山水路和紫琅路,地块所在区域道路通达性、私密性较好。,交通分析,狼山,国宾花园大酒店,地块1,紫 琅 路,滨 江 大 道,山 水 路,星 湖 大 道,城 山 路,长江南路,紫琅山庄,地块2,高尔夫球场,2号地块现状及四至,2号地块约10亩； 地块现状为农田和部分未开发的荒地，整块地的地势平坦。,西至,东至,水闸,鹏欣办事处,地块现状,南至,紫琅山庄,大堤,北至,会所,国宾花园酒店,2号地块现状,2号地块SWOT分析（优、劣势分析）,2号地块SWOT分析,2号地块功能定位为休闲娱乐配套是对区域功能定位的有效补充，容积率建议在1.0左右。,通过与国宾酒店等区域内的资源互补、联动，提高整个区域的商业价值和板块形象；,2号地块用地强度研究,南通高端娱乐消费产业现状分析,高端娱乐消费产业分析,市内休闲娱乐场所档次与高端人群身份不符,南通市内的休闲娱乐场所主要以洗浴桑拿中心、保健按摩 大众KTV、以及棋牌娱乐为主，缺乏针对性地拉开高端客 户与城市中产，乃至普通市民娱乐消费差异的营业场所， 整体档次不高,南通高端娱乐消费产业现状分析,高端娱乐消费产业分析,旅游风景区缺乏相应配套休闲设施，无法留住人气,南通旅游景点多设有宾馆、酒楼，但周边娱乐设施的不足很 难成为固定休闲度假场所的首选，大部分游客在逛完景区后 径自离开，难以留住人气,2号地块项目定位,项目战略：,高档娱乐城，为精英人士提供一个留在狼山的理由！,项目定位：,一站式高档休闲娱乐场所！,2号地块休闲娱乐城功能定位建议,2号地块物业定位建议,2号地块休闲娱乐城功能定位示意图,2号地块物业定位建议,KTV包厢示意图,红酒吧示意图,美容美发示意图,特色中餐厅示意图,2号地块休闲娱乐城示意图,附件1上海佘山案例借鉴,佘山镇地处上海是西南的松江区，紧邻松江大学城，据上海市中心35公里，离上海虹桥国际机场18公里。全镇面积74.7平方公里; 佘山历史久远，是长江三角洲文明发源地之一，被誉为“上海老家”,早在良诸文化时期就有人类活动,镇区内广富林属新石器时代的古遗址; 1995年6月国务院批准在佘山建立上海佘山国家旅游度假区，规划总面积64.08平方公里； 十一五规划后，佘山被定位为农村城市化的生态环境旅游区，是松江“一城三片”重点发展区域之一。,佘山国家 旅游度假区,九号线（在建）,佘山案例,佘山概况,佘山国家旅游度假区，正从单一的观光旅游向会务度假、主题游乐等综合功能转变,佘山影视基地 （规划中）,辰山植物园,华侨城 综合娱乐项目,雕塑公园,高尔夫 俱乐部,佘山度假区规划图,世茂国际 会议中心,主题游乐 佘山国家森林公园 华侨城综合旅游项目月圆园雕塑公园 辰山植物园 上海佘山影视基地,会务、休闲度假 世茂国际会议中心 黄金假日酒店 佘山高尔夫俱乐部,无论是从地理资源禀赋、政府规划还是上海人心目中,佘山都是上海最主要的旅游度假区,区域发展,佘山别墅发展三阶段,第一阶段,第二阶段,佘山银湖别墅一期,世贸山庄,价格（元）,发展阶段,2000年,代表楼盘,2002年2004年,沪上首个高档别墅项目入市，有当初中国第一别墅之称，昭示了上海房地产的豪华别墅时代开始来临，吸引了众多国内外华人华侨入住。,2005年2006年,上海紫园、月湖山庄、佘山高尔夫别墅、紫都上海晶园、佘山银湖别墅二期等,18000-30000,佘山翠庭,40000,第三阶段,12000,6200,大批豪华独栋别墅项目争相抢占上海别墅市场，价格一路走高。五星级酒店、高尔夫球场等更营造了高品位的生活氛围。,在佘山板块日趋成熟后，旅游产业开始兴起； 当众多豪华独栋别墅叫好不叫座的时候，佘山外围的中高档联排项目开始出现，佘山的辐射范围开始扩大，别墅市场的价格以佘山为中心依次梯度递减。 佘山别墅开始向大众化边缘化发展，豪华独栋与中高档联排并存的时代。,华侨城综合 旅游项目,发展阶段,佘山别墅分布图,佘山板块具有上海地区形成高档住宅生活社区不可再生和克隆的得天独厚的大环境，正逐渐形成上海新的富人区,通达的交通、优美的环境和稀缺的自然资源成就了佘山板块的别墅群落。大面积的低密度住宅区连成一片，财富阶层在此聚集，富人社区已初显规模。佘山别墅板块正日益成为一种符号和象征，彰显着财富阶层的尊贵气质。,佘山银湖,佘山高尔夫,紫都