南京南门老街目商业街项目前期商业策划报告-68PPT.ppt

前 言 一个传奇城市 一段老街神话 当悠久文化与当代时尚元素相遇 一个高端时尚地标即将诞生,南京，中国四大古都之一,自古就是经济富庶之地, 现为长三角经济中心之一，正借中国经济发展的大潮，快 速蓬勃的向前发展,有着厚重历史文化底蕴的古城焕发了新的生命力! 南门老街这一超级商业航母，承载南京老城的复兴使命和新南京的商业奇迹，彻底打造新型人文商业模式, 以求在新的历史时期，用最完美的形式改造深具潜力的南京老城区,改变区域内目前商业经济落后、零散的现状。 南门老街是一个辉煌的商业项目，她是一个创举，她的成功不仅对于南京人民，即使对全国人民也是一个福 音。相信在政府的鼎立支持和协力运作下，未来的南门老街一定会有一个极其光辉的未来！,目 录 contents,第一部分 市场篇,1、南京市行政区划图 2、南京地理概况与城市环境 3、南京综合经济环境 4、南京社会经济和城市发展目标 5、南京主要商圈分析 a.新街口商圈 b.湖南路商圈 c.夫子庙商圈 d.中央门商圈 6、秦淮区简介及经济发展状况 7、秦淮区商业地产概况说明,第二部分 商家访谈及消费者篇,1、周边商业统计分析 2、商家访谈分析 3、项目客户层分析,第三部分 主题定位及功能分区篇,1、商铺的趋势定位析 2、项目简介 3、SWOT分析 4、总体定位思路 5、形象定位思路 6、业态布置建议 7、功能分区设想 8、功能分区经济指数 9、业态立面图 10、古典風情步行街業態佈置分析,目 录 contents,1、南京市行政区划图,南京市现辖11区2县，面积6597平方公里，人口537.44万人；其中市区面积975.82平方公里，人口265.79万人。,第一部分、市场研究篇,2、南京地理概况与城市环境,南京市位于北纬3331，东经11847，属北亚热带季风气候区，四季分明，夏热冬冷，春秋短暂，雨量集中，历年平均气温16C，主导风向夏半年为西南风，冬半年为东北风。 南京地处我国东西水运大动脉长江与南北陆运大动脉京沪铁路的交汇点，素有“东南门户，南北咽喉”之称。南京境内绵亘着宁镇山脉西段，城东钟山若长龙蟠绕，城西石头山似猛虎雄踞，故有“钟山龙蟠，石城虎踞”之说。万里长江自西向南滚滚而来，折向东去；秦淮、金川两河蜿蜒城中；玄武、莫愁两湖依偎东西山水之间，气势雄浑而景色秀美。 南京所处的地理位置和自然环境，悠久的历史文化，长期的城市建设，形成了南京山水城林交融、古今文化荟萃、宜人空间尺度的特色景观环境。 山与水 南京依山傍水而建，山取“虎踞龙蟠”之势，水以江、河、湖成网，在长江，钟山的宏伟气势中，引入弯曲环绕的秦淮河，以幽静的玄武湖、莫愁湖形成了南京独特的城市空间。 城与林 都城布局与自然山水结合，以明城墙保护为中心的绿化系统、水系、步行系统的建设必将保持与强化山水城林的空间特色。 路与树 由于南京冬寒夏热的特点，树种系以落叶树为主，夏季成荫快，因此南京的绿不是以草坪见长，而是以“绿色隧道”（林荫道）和“林”为特色。,3、南京综合经济环境,2005年全市完成生产总值2413亿元，按可比价格计算，比上年增长15.2%。在全市生产总值中，第一 产业增加值80亿元，增长5.0%；第二产业增加值1215亿元，增长18.4%；第三产业增加值1118亿元，增长 13.1%。人均生产总值40919元（按户籍人口计算），比上年增长12.9%。2005年第一、第二、第三产业增 加值在全市生产总值中的比重分别为3.3%、50.4%、46.3%。非公有制经济占全市经济的比重为37%。 2005年全市实现财政总收入510.17亿元，比上年同口径增长19.5%。其中，地方一般预算收入211.07 亿元，比上年同口径增长20.4%。 年末全市全辖金融机构本外币各项存款余额达5263.25亿元，比年初增长18.4%；其中，城乡居民储蓄 存款余额达1677.49亿元，比年初增长21.7%。全市金融机构本外币贷款余额4659.81亿元，比年初增长 10.9%。 商业性保险保费收入72.1亿元，比上年增长0.5%。其中，人身险保费收入56.0亿元，比上年下降 4.6%；非人身险保费收入16.1亿元，比上年增长18.0%。保险赔款支出12.45亿元，比上年增长34.0%。其 中，非人身险全年赔款支出8.44亿元，比上年增长33.8%。,A、主要经济指标,B、2001-2005年南京市GDP及增长率,数据来源：南京市统计年鉴,南京市国民经济持续快速发展，GDP从2000年的1021.3亿元，增加到2005年的2413亿元，净增加值为1400.7亿元。城镇人均可支配收入也由2003年的10195.6元增加到2005年的12319元。 这为南京市房地产业持续快速的发展打下了牢固的基础。,根据库兹涅茨在其著作各国的经济增长一文中指出，当一个国家的宏观经济增长低于4.00%的时候，该国的房地产发展处于萎缩期，当一个国家的宏观经济增长处于4.00%到5.00%左右时，房地产业的发展状况处于停滞时期，当宏观经济在5.00%到8.00%之间的时候，房地产业的发展处于稳定增长期，当宏观的经济增长率高于8.00%的时候，房地产业的发展将处于高速发展阶段。,C、经济增长与房地产业发展的关系（库兹涅茨）,数据来源：库兹涅茨各国的经济增长,4、南京社会经济和城市发展目标,依据南京市“十五”计划纲要，将社会经济发展目标调整为：经过“十五”和 更长的一点时间的努力，把南京建设成为科学技术先导，古都与江滨特色鲜明，国 际影响较大的现代化中心城市。 进一步加快城市化和城市现代化进程，2010年基本实现现代化。成为我国重要 的教育基地、科技中心和创新基地，重要的外贸口岸和长江下游地区重要的金融、 贸易、信息中心。历史文化名城的国际性影响进一步扩大。 未来南京城市发展目标是： （1）充满经济活力的城市长江下游现代化的中心城市 （2）富有文化特色的城市国际影响较大的历史文化名城 （3）人居环境优良的城市人与自然和谐共生的城市,5、南京主要商圈分析,在新街口这块不到1平方公里的“弹丸之地”，1600余户大小商家星罗棋布，日均客流量达到40万50万人次，2004年的年销售额达到了126亿元 。2005年，由于地铁开通缩短顾客到商场的购物时间，新街口地面和地下人流涌动，主要大型商场内出现了消费者购物交款排队的现象。2005年以新百、中央商厦、金鹰百货为龙头的新街口商圈，全年实现零售总额达143亿元，占全市商业总量的比重进一步扩大到14%。 根据规划，到2010年新街口将被打造成一个规模较大、环境优美、功能完善、具有一流设施和管理水平的国内外知名的现代化都市商贸商务区。 新建10万平方米“销品茂” ：到2010年，整个大新街口商贸商务区的商贸从业人员规划控制目标为8万人，营业收入1200亿元，其中零售业为300亿元，占全市商贸业零售总量的三分之一左右。 建四条餐饮街和带状步行街 ：建设王府大街餐饮一条街、估衣廊、北门桥餐饮一条街、户部街餐饮一条街、洪武北路外国餐饮一条街，建成核心区内的景观休闲带，完善现代商业和文化休闲展示功能和窗口功能。到2010年，文化休闲与餐饮娱乐业的控制面积为155万平方米，餐饮娱乐业的营业收入达到15亿元。 建设300万平方米中高档公寓：规划区内要分期逐步改造现有的低矮破旧住宅，重点建设一批高中档公寓和公寓酒店，建设区域主要集中安排在太平南路以西和中山东路以南以及玄武区内长江花园一带。规划期内，公寓建筑面积控制在300万平方米左右，其中150万平方米为高级公寓和公寓式酒店。,a.新街口商圈,b.湖南路商圈,湖南路商圈应该是南京本地购买群体质量最高的地区。全长1100米的湖南路上，云集了各类商店238家，其中名牌、精品、专卖店就占83以上。 湖南路商圈发展规划，东起中央路，西至中山北路，南起江苏商厦，北至模范马路，面积2平方公里至3平方公里范围，都纳入了湖南路商圈，放大湖南路的集聚效应，形成“三产”产业高地。 目前的湖南路商圈已形成小型精品专卖店与大型商场相交融，集购物、餐饮、休闲娱乐为一体的商贸中心。苏宁、五星电器大卖场等新型业态的加入，加上原有的狮子桥美食一条街、马台街娱乐一条街、湖南路购物一条街及上中山北路的山百、太平洋百货、金山大厦等，作为商务性商圈，湖南路和新街口将成为南京的两大商务型商圈相互补充。 湖南路街区将建设成一个集购物、餐饮、休闲、文化娱乐和旅游五大功能为一体，特色明显、景观突出、文化内涵丰富、布局合理的时尚街区和休闲观光中心地带 。,c.夫子庙商圈,夫子庙“商圈”的经营面积约10万平方米，经营店家近800个，从业人员22万人。核心区域的面积已从021平方公里增加到112平方公里。根据南京市政府对商业地产的未来规划，夫子庙商圈还将扩大5倍。 夫子庙商圈是南京市政府全力打造的第三商圈，各大品牌专卖店云集，以小商品、古玩字画、花鸟虫鱼为特色的集市群魅力无穷，旅游商贸经济非常发达。 夫子庙是集古迹、园林、画舫、市街、楼阁和民俗风于一体的国家4A级风景区，闻名世界，是全球旅游者到南京的必游之地。 夫子庙常年日客流量逾15万人次，节假日全国各地乃至海外游客蜂拥而至，日人流量更高达40万人次左右。,d.中央门商圈,中央门商圈地处火车站、长途汽车站附近，客流量大，外地人均消费占该地区总消费比重的五成。以金桥、玉桥大市场为核心的中央门商圈主要经营业态以大市场为主，顾客群也是以工薪阶层为主的中低收入者。 该商圈包括建宁路两侧大约3平方公里的狭长区域，聚集着10多个大型批发市场。根据规划，商圈将定位在以大型专业批发市场和仓储式超市为主的市场群落。 2005年，该商圈的商业面积将超过100万平方米，商品成交额达200亿元，在商业经营面积和物流量方面将超过新街口和湖南路。 随着火车站的翻新，地铁1号线的开通，中央门的交通潜力被进一步挖掘，中央门已不再仅仅是外地人的聚集地。,三采观点,1、商圈分化，泾渭分明 南有新街口，北有山西路，将成为南京商圈分化的主基调。与此同时，河西、江宁、江北等新的社区商圈也随着南京城市建设的推进和城市半径的扩大而孕育发展。 2、多业态相互渗透，“赢者通吃”格局渐显 南京商业早期是百货业一统天下，随着超市、专业店的逐渐发展壮大，按照统一经营理念的百货、超市、专业店等多业态整合的格局正在加速成型。 3、民营和外资两强对垒 目前，南京商业尚处于国有、民营、外资三足鼎立的局面。随着南京第一家商业上市公司南京新百易帜到外资企业金鹰的名下，苏宁的上市，沃尔玛进驻新街口。核心商圈，中央商场正在进行的改制，外资商业与民营商业对垒态势将更加明显。,6、秦淮区简介及经济发展状况,秦淮区地处南京主城区东南部，因十里秦淮贯穿全境而得名，自古以来人文荟萃,商贾云集。区域面积22.36平方公里。东西分别至外秦淮河，南至宁溧公路，双麒路，北至建康路、升州路，与江宁区、雨花台区、白下区、建邺区相邻。区境地貌，以平原为主，间有若干座小山岗。区内自然河、人工河错落，有内秦淮河、青溪、玉带河、响水河、运粮河及小运河等。有瞻园、白鹭洲公园、武定门公园、中华门城堡等园林景点和东水关、东干滨河、水西门等近十处休闲广场，还有中外闻名的夫子庙·秦淮风光带 。 2003年初经省人民政府批准，双塘街道和钓鱼台街道合并为双塘街道，夫子庙街道与饮虹园街道合并为夫子庙街道。全区划分为中华门、夫子庙、双塘、秦虹、红花5个街道办事处，辖68个社区居民委员会，6个行政村。2004年11月，红花街道东风行政村撤销。全区人口约30万。,A、区位及行政划分,秦淮区是历史文化名城南京的发祥地，有着悠久的历史。 春秋战国时期，范蠡于区域西南部的长干里筑越城，为金陵建城之始。当时秦淮区境属金陵邑，秦代改称秣陵，六朝改称建业、建康。唐代重置江宁县后，上元、江宁两县同城而治，区境亦在其辖，清代中叶，区境全入江宁县。 民国时期经过几次调整。中华人民共和国成立后，在原区划基础上建立人民政权。1955年定名秦淮区，1966年8月，改称遵义区，1973年12月恢复秦淮区原名。,B、历史及人文介绍,秦淮河,秦淮河古名“淮水”，又名“龙藏浦” 。历史上关于秦淮河的传说和记载甚多。金陵古今图考中也认为，秦始皇“以望气者之言，凿钏阜，断垄，以泄王气。水自方山西北，巨流环绕，至石头过于江，后人名曰秦淮”。其实，淮水改称“秦淮”是从唐代开始的，据健康志记载，“秦淮二源合自方山埭，西注大江，分别屈曲，不类人功，疑非秦皇所开”。 秦淮河早在远古时代就是长江的一条支流，也是南京地区第一大河。 时清时代，秦淮河畔人烟稠密，金粉楼台，十分繁华。 朱自清、俞平伯笔下的桨声灯影里的秦淮河，为当时秦淮河繁华景象的真实纪录。如今“泊秦淮”已成为夫子庙秦淮风光带一大特色旅游品牌，“夜泊秦淮”更被喻为水上游览经典之旅。,夫子庙,南京夫子庙是供奉和祭祀我国古代著名的大思想家、教育家孔子的庙宇，其全称是“大成至圣先师文宣王庙”，简称“文庙”。孔子自古被人们尊称“孔夫子”，故其庙宇俗称“夫子庙”。 夫子庙是供奉和祭祀孔夫子的庙宇，又称文宣王庙，简称文庙。它已作为古城金陵的秦淮名胜而蜚声中外，成为名闻遐迩的游览胜地。夫子庙始建于宋景祐元年(公元1034年)，迭经沧桑，几番兴废，经现政府连年拨款兴修重建，使夫子庙以大成殿为主体的既有明清风格，又有庙市街景合一特色的古建筑群拔地而起。 “一带秦淮河洗尽前朝污泥浊水，千年夫子庙辉兼历代古貌新姿。”,江南贡院,江南贡院始建於南宋孝宗乾道四年（公元1168年）。明代定都南京，苏皖两省乡试及全国性会试场所；迁都北京以后，南京为留都，仍为科举考场。清代初期，南京为江南省首府，故贡院一直沿用江南贡院之名。 江南贡院曾占地约三十万平方米，东起姚家巷，西至贡院西街，南临秦淮河，北抵建康路，为夫子庙地区主要建筑群之一，秦淮河畔也因贡院、夫子庙的存在而一度繁荣起来。 明清两代名人唐伯虎、郑板桥、吴敬梓、施耐庵、翁同龢、李鸿章，中国最後一个状元张骞等人皆出於此。 在清一代，科考共举行112科；其中在江南贡院乡试中举後经殿试考中状元者，江苏籍49名、安徽籍9名，共计58名，占全国状元总数的51.78%。,乌衣巷,乌衣巷位于夫子庙南，东起白鹭洲公园，西至钞库街。东吴孙权曾在此驻军，官兵皆穿黑制服，人称乌衣营，故名。 至正金陵新志引丹阳记云：“乌衣之起，吴时乌衣营处所也。”这是说乌衣巷在三国孙吴时，为禁军乌衣营驻地。由于官兵穿着黑色的军衣，人们便称其驻地为“乌衣巷”。 东晋以来，以王导、谢安为首的两个世家大族，都居住在乌衣巷一带。当时人称这些贵族为“乌衣郎”。随着历史沧桑的变化，入唐以后，当年豪华一时的王、谢等贵族的第宅已成废墟。刘禹锡在诗中写道：“朱雀桥边野草花，乌衣巷口夕阳斜。旧时王谢堂前燕，飞入寻常百姓家。” 乌衣巷，王谢古居，浓缩了源远流长的秦淮文化。,中华门,中华门，明代称聚宝门，为南京古城墙13个城门中规模最大的城堡式城门，是当今世界上保存最完好、结构最复杂的古城堡，被列为全国重点文物保护单位。 城堡东西宽118.5米，南北长128米，占地面积约1.5万平方米，设计巧妙，结构完整，有三道瓮城，四道拱门，首道城门高21.45米，各门原有双扇木门和可上下启动的千斤闸。内有藏兵洞27个，战时用以贮备军需物资和埋伏士兵。 1995年，结合中华路、雨花路改造，在中华门城堡周围，建成了中华门广场，新增绿化面积近万平方米，架设一批高杆照明宫灯和草坪灯。广场和镇淮东、西桥的建设，不仅改善了交通状况，而且美化了城堡的外环境，使城堡更显雄壮巍峨。城堡与广场连为一体，相互衬托，相得益彰。,金陵大报恩寺,大报恩寺是南京历史最为悠久佛教寺庙，始建于东吴赤乌年间，明永乐6年毁于火，明永乐10年明成祖命工部于此重建大报恩寺及九层琉璃宝塔，历时19年始完工。琉璃宝塔塔高约33丈，九层八面，每层的复瓦和拱门都用五色琉璃构件，塔顶为重达二千两的黄金宝顶。此塔开了世界琉璃宝塔的先河，当时便号称第一塔。近世更被与长城、古罗马剧场、比萨斜塔等并称为“中古时期世界七大奇观”。 大报恩寺毁于太平天国年间。至二十世纪三十年代，塔基附近尚存塔顶承露盘一只，后被侵华日军劫去。现中华门外大报恩寺遗址仅余巨碑一座。 南京市政府已计划重建大报恩寺琉璃宝塔。,C、经济发展概况,三采观点：从03年开始，地区生产总值增幅虽逐年降低，但经济发展走上了可持续发展的轨道，为秦淮区新一轮的经济腾飞奠定了坚实的基础。,秦淮地区生产总值,秦淮产业结构,三采观点：大型企业如晨光集团、普天通信等因结构调整、生产基地外迁等原因，导致第二产业在国民经济中的比例下降，成为制约经济增长的首要因素；以旅游、餐饮等现代服务业为主体的第三产业比例稳步上升；05年第一产业虽然从绝对投资额来看略有上升，但所占比例已微乎其微。突显出秦淮区商贸旅游为特征的区域经济已逐步形成。,社会消费品零售总额,三采观点：社会消费品零售总额05年与04年相比增幅达45.57，体现了经济发展的强劲势头，而且因夫子庙的因素，旅游商贸经济成为秦淮区发展的趋势。,固定资产投资,三采观点：秦淮区固定资产投资在03年出现了较大的增长，随着国家宏观调控政策的实施，04年增幅有较大的回落。但得益以秦淮区乃至南京市经济发展的强大势头，05年再次出现了强劲的反弹，出现了基础设施、房地产开发多头并进的局面。,城镇居民人均可支配收入,三采观点：人均可支配收入05年达12597.6元，比上年增长37.7，人民生活水平已基本进入小康阶段，消费倾向逐步转移至住、行、教育等舒适型、享受型需求方面 。,D、未来经济发展战略,（1）城南秦淮新河以北地区位于南京主城和东山新市区之间的过渡地带，随着南京社会经济发展以及城市空间向“一城三区”的拓展，这一地区的建设需求剧增。 （2）南京正面临发展的契机，如基础设施建设的加强、产业结构的调整等，都对该地区产生巨大的影响。纬九路的建设、绕城公路的拓宽，尤其是地铁一号线的开通、铁路南站的规划将改变这一地区的空间结构；工业结构的调整，由低污染。高效益的高新技术行业取代高污染、低效益的乡镇工业，将使改地区的环境改善，土地效益提升，同时缓解经济发展与土地紧缺的矛盾。 （3）规划区域位于南京城市总体规划确定的南北向生态廊道上，也是南京城市绿色空间的构成要素。 （4）规划区36.6平方公里，为指导规划区健康、快速发展，为规划管理决策提供依据，需要进行规划整合。,南京城南秦淮新河以北地区控制性详规,规划范围： 秦淮新河以北地区位于雨花台区北部，北抵集合村路，南 达秦淮新河，东至宁溧公路，西到南河，总计36.6平方公里。 规划思路： 立足城市动态的发展变化，通过对规划区环境风貌的保 护、工业结构的调查、社区组织的细化，达到塑造区域特色、 优化产业结构、完善设施配套，最终改善规划区发展条件：通 过研究土地利用的现实可能和发展需求，从空间上落实规划目 标，缓解经济发展与土地紧缺的矛盾，同时为规划实施和管理 提供直接依据。 规划原则：科学发展、求真务实 规划定位：以居住、商贸、高新产业、交通枢纽为主要功能的城市特色风貌区 人口规模：规划人口规模（容量）33.7万人,空间布局 以三大公园群为核心，以生态廊道、 沿河、沿路绿色开敞空间为主体， 构筑“一核五轴”框架下“一中心、 一带、二区、三片”的空间布局结构,中心体系 规划形成“城市副中心地区中心社区 中心基本社区中心”四级中心体系。在规 划区内形成1个城市副中心、2个地区中心、8个 社区中心、21个基本社区中心。,7.秦淮区商业地产概况说明,A、区域内竞争个案分析,（1）宏图·上福园 物业位置：秦淮区白酒坊 开发商：宏图地产建筑面积：近5万平米 产品类型：多层小公寓、别墅式商铺 销售价格：公寓均价8800元/平米、商铺未开盘 主力面积：4060平米 特点：地处夫子庙与中华门城堡二大景点之间， 紧邻内秦淮河，具有浓厚的历史文化底蕴。,（2）瞻园铭楼,物业位置：秦淮区瞻园路 开发商：鸿意地产公司 建筑面积：占地5446.1平米，建筑面积约17500平米 产品类型：小高层，13层为商铺，四层以上为精装修小户型 公寓 销售价格：公寓均价8800元/平米、商铺未开盘 主力面积：4060平米 特点：紧邻夫子庙瞻园路入口，西侧新襄阳服饰市场和古玩城,（3）盈嘉·上峰国际城,物业位置：中山南路387号 开发商：盈嘉恒升实业 建筑面积：占地2514.6平米，建筑面积约15161平米 产品类型：高层，16层为商业办公，720层为酒店式公寓 销售价格：公寓均价11000元/平米、商铺未开盘 主力面积：38平米单身公寓 特点：地铁上盖物业（地铁1号线三山街站），交通网络便捷通达。项目周边生活、购物、休闲、娱乐、商务配套一应俱全。,（4）水游城,物业位置：中华路、健康路口 开发商：上海鹏欣集团 建筑面积：商业52368平米，家乐福 超市16580平米，酒店16804平米，住宅11988平米 产品类型：5层裙楼商业，14层酒店，16层的住宅 销售价格：未开盘 主力面积：不祥 特点：三面环路，综合地理区位交通十分便利。本地块南侧 不远处即是著名的夫子庙秦淮旅游风光区，商业发达。与五 星级酒店状元楼隔街相望。,（5）夫子庙商贸城,物业位置：中华路310号、紧邻夫子庙 瞻园路人口 开发商：南京市秦淮区房地产开发公司 建筑面积：4.8万平米 产品类型：8层集中式商业，1，58层为江苏最大的古玩字画交易平台，此次推出的为4层商铺。 销售价格：均价7000元/平米（四楼） 主力面积：3080平米 特点：地处夫子庙商圈，1层为新襄阳服饰城，23层为杭州市餐饮业巨头、高档中餐厅新香园大酒店。夫子庙商贸城将整体形成一个集购物、餐饮、休闲为一体的多功能综合性商业中心，向北打造瞻园路精品专卖一条街、向东辐射贡院街商业步行街、南接来燕广场、西接长乐路交通动脉，以实现夫子庙商业核心区的再一次全面提档升级。,三采观点,1.区域内相对竞争个案较少，在推案时间上能与本案形成竞争的是“水游城”，但因二者在产品类型上的差异性会形成错位竞争； 2.夫子庙在未来规划中将会比现在扩大5倍的规模，本案将是夫子庙中华门城堡步行街的一个重要节点，商业的借势发挥将有较为充足的空间； 3.未来城南将成为南京中高档地产项目的聚集地 ，这为本案提供了较为充足的高消费人群； 4.区域内小户型公寓供应量较大，为高品质的常规住宅产品入市提供了契机。 5.大校场机场06年搬迁已成事实，经过国际招标征集的城东南“智慧新城” 即将启动。秦淮区为之决定实施四大配套工程，为未来智慧新城的开发建设铺垫。 其中占地约300亩左右，总投资25亿欧元、总面积达20万平方米，是秦淮区和欧洲最大的商业地产公司合作开发的项目，由国际基金投资公司直接投资。秦淮区未来商业竞争将空前激烈； 6.秦淮区06年到目前为止土地供应量较为紧张，这对本案入市提供了较为有利的条件。而夫子庙中华门城堡风光带的规划，更为项目增添了政策上的导向；06年南京加速了动拆迁的速度，达到300万平方米。庞大的市政建设，加上巨大动迁刚性需求，能为本案营造一个理想的市场空间。,1、本案周边商业统计分析,中华路（中华门长乐路）,第二部分、商家访谈及消费者偏好,中华路（长乐路升州路）,伟豪电器,中华园商住,时尚空间,华泰证券,嘉兰儿咖啡,金城电动车,中国银行,来伊粉,阿婆风味居,三新宾馆,绿源电动车,北京烤鸭店,芳宁招待所,中国电信,中信银行,城堡网吧,百信药店,捷安特,典派办公,京顺酸菜鱼,梅花鹿 菜馆,仁大大药房,蒙自米线馆,红毛鸡窝,必通克,中 华 路,桂花鸭专卖,星座招待所,中国邮政,农业银行,杉杉服饰,高斯技术创业,宣凯烟草专卖,钻石刀具,太平洋保险,百姓药店,奇迪电器,恒生保健,建设银行,综合养护所,美丽达车行,西部宾馆,许晓玲服饰,中华路（双向4车道，南北走向）,长 乐 路,升 州 路,中华路商业业态统计,中华路商业店面经营面积统计,中华路商业店面租金统计,均价:2.33元/平方米/天,马道街 （箍桶巷 江宁路）,马 道 街,秦海副食品,金烟袋,天亮美发,清新百合生态,雅尚文化,新时代美发,天成机车,梦影美发,小燕子发屋,阿美发艺,单氏名烟酒,金苹果,融众地产,佰纳古艺,利众房屋,广隆水星,华成便利,月亮湾服饰,瑞丽订做,名角女士生活,爱相随婚纱,简服饰,手道足来,裕兴房产,祥康养生堂,固 城湖修理,张记烤全羊,移动泡沫洗车,全陵车辆商场,丽都美发,宝利来美容,平衡肽,有缘婚庆,柯达,奇天花艺,明摩眼镜,浙西山珍,依锦服饰,润金房产,苏禾烟酒,箍 桶 巷,江 宁 路,马道街商业业态统计,马道街商业店面经营面积统计,马道街商业店面租金统计,均价:1.31元/平方米/天,长乐路（中华路箍桶巷 ）,中华中学(高中部),消防总队,瞻缨楼,中草医院,中国移动,长乐饭店,千万间房产,晓敏鲜花店,苏果好的,苏糖烟酒,蓝火网络,华宇鑫商贸,飞尔图像,中脉科技,中广置业,交通银行,医之宝药店,过不过桥,水果超市,花花世界,佳佳水果店,金城助动车,长 乐 路,长乐之星宾馆,中 华 路,箍 桶 巷,长乐路（箍桶巷 江宁路）,工农兵超市,天峰诊所,梅梅发艺,豪亨来,中国连通,视宝眼镜,蒙妮服饰,傻子瓜子,中国电信,中国移动,公路运输管理,花甜喜事,夫子庙大市场,浦发银行,苏果超市,建设银行,御堂药店,休闲时尚运动店,秦淮少年宫,依恋服饰,陶子服饰,裕兴,天丰布艺,好又多,屈臣氏,兴隆家常菜馆,毛线超市,采鲜居,豪门婚庆,蓝心服饰,东坡经营部,莎利文,竹峰,包顺兴面馆,新润鲜花,苏雅,红宝石,派,藏宝藏,西部特色小吃,台湾便当,肯德基,长 乐 路,自行车专卖,康鑫药店,我爱我家,荣氏烟酒,长乐口腔门诊,长乐路（双向车道，东西走向）,江 宁 路,箍 桶 巷,长乐路（中山路中华路）,鸿雁电器商场,城市花屋,川田缝纫机,兰州拉面,工薪食府,朋中图文,市容管理局,水果超市,苏捷连锁,新润鲜花,通宇缝纫机,老字号面条,宏跃电气,苏捷连锁,TCL照明,宝石缝纫机,长 乐 路,中华中学(初中部),普天大酒店,江苏电信实业集团,金钥匙珠光颜料有限公司,光大 银行,中 山 路,中 华 路,长乐路商业业态统计,长乐路商业店面经营租金统计,均价:4.25元/平方米/天,长乐路商业店面经营面积统计,箍桶巷 （长乐路马道街）,箍 桶 巷,项 目 拆 迁 处,仙平美容美发,长 乐 路,马 道 街,箍桶巷商业业态统计,箍桶巷商业店面经营面积统计,箍桶巷商业店面经营租金统计,均价:2.16元/平方米/天,区域内租金调查,箍桶巷宏图·上花园目前商铺租金为：1.42.7元/日/平米，因租赁面积及经营业种的不同而各异； 马道街华静家园底商（12层联体）目前租金为：1.101.6元/日/平米； 长乐路沿街商铺目前租金：最低1.5元/日/平米，最高7元/日/平米，一些营业面积需求小、附加值高的行业能承受较高租金，如中国移动、古玩店、茶叶店等，而水果超市等因其需求面积较大租金较低； 中华路沿街商铺目前租金:最低是钱塘人家KTV,日租金1.25元/平米,因其承租面积大,商业空间往上；最高的是金城电动车行,日租金高达6.6元/平米,因其租赁面积小,租赁时间晚；这一路段租金的平均水平位于2元/日/平米。,夫子庙古玩市场负一层租金: 店名 建筑面积 年租金 珍宝阁 16平米 22000元 文报轩 16平米 23400元 踏云轩 7.6平米 10000元 古博轩 10平米 12000元 苏雅轩 16平米 20000元,夫子庙商贸城古玩城5层租金： 商铺号 建筑面积 年租金 53平米 24000元 5026 47平米 26000元 5028 118平米 36000元,2、商家访谈分析,目前访谈商家300组,主要访谈客户群 餐饮类:粤鸿和,宴春楼,鹿港小镇,浩之源,澳门豆捞,张生记,红泥,一茶一座,晚晴楼,秦淮人家,咸亨酒家,斗牛士,星巴克等 酒吧KTV:苏荷,UFO,银石,麦乐迪,富临,红粉佳人,乱世佳人,红吧,SEVEN CLUB,BABY FACE,A8 MUSIC CLUB,JJS等 服装百货:耐克专卖,美特斯 邦威,以纯,雅戈尔,真维斯等 美容美体:金夫人,香住SPA,苏美连锁,陆琴脚艺,圣玛瑜家珈,仙平美容美体,柔婷,足生堂等 传统手工艺品旅游纪念品:曼古银,谭木匠,金陵玉器行,韵泓工艺品,珍石阁,古博轩等,主要访谈客户群:,商家访谈业态分类,餐饮业访商具体分类,商家反馈秦淮区市场消费力状况,商户反馈该地域市场潜力,商户的拓店计划,商户对项目的一般面积需求,商户了解商业信息的渠道,商户对各类商业氛围的喜好,商户对于”南门老街”业态分布建议,三采观点,通过以上数据可以看出秦淮地区现阶段总体消费力不高，但有一定消费潜力。部分商户有扩大经营规模再开店的计划但对于“南门老街”项目仍处在观望中。 在商户给予项目建议的反馈上：仅是餐饮、娱乐占为主流，虽然部分符合我们的定位思路。但还需要进一步挖掘旅游、文化资源并系统完善的进行宣传推广。 在未来建筑规划及商铺分割上，我们发现在200平米以上的经营需求的商户占有较大比例。 在媒介推广方面：报纸、电视、占主流为将来的招商广告策略提供了一定方向。 在调研访谈中发现大多数商户认为现阶段市场竞争压力较大,不够成熟,但对城区改造报及未来商业寄予希望。需要广大同仁在今后工作中同商家建立起长期的沟通及推介联系,并建议开发商加大项目宣传力度. 由于距离项目实际落成，时间跨度较长，同时建筑规划没有确立在一定成度上影响了部分商家的意向度.建议政府加大项目的规划力度. 目前项目的所在地不在商业成熟区,所以部分商家对未来的市场培育期抱有疑问.建议开发商规划未来商业运营策略.,3、客户层分析,本地客层分析 由于南京二、三产业的发展变动，造成大批的人流分向第三产业，其中有一部分市民便将目光转向了商铺的投资和经营。而一些国有企业的改革，也使一部分市民拥有了一部分沿街商铺的产权。目前，本地的商铺业主主要经营的范围有服装、鞋帽、日常百货和小商品等等中低档的商业项目。 原有商铺业主 现有本地的商铺业主，主要是通过国企改革、原有住宅改造等形式获得产权，通过购买等形式获得产权的相对较少。也有一部分业主是经过多年的经营，通过本身资金的积累，用购买的形式获得产权。这一部分客层对自己原有商铺的固守性较强，不会轻易放弃对商铺的产权，转而投资其他商铺。除非由于旧街改造，被动放弃产权。 潜在商铺业主 这一部分客层主要包括准备投身商业经营的业主和准备增加商铺经营的业主。由于市场经济的快速发展，造成一部分市民，选择通过自己经营来寻求出路，从而成为商铺销售的目标对象；也有一部分客户，由于长期经营商业运作，出于事业的进一步发展，也会选择购进商铺，求大求变。 外地客层分析 南京市位于江苏的西南部，吸引了一大批来自浙江、苏南、苏中、安徽的客户来此投资。就目前情况而言，南京目前的商铺很大一部分都是外地人在进行经营。 原有商铺业主 目前在南京的外地商铺业主，一部分是通过对商铺产权的购买，来获得商铺的经营权。而另一部分是通过租用商铺，来取得商铺的经营权。这一部分客层是南门老街未来主要的目标客层，而这些外地客户对商铺的要求就是能够具有投资或经营的潜力，因此，好的商铺对他们具有很大的吸引力。 潜在商铺业主 这一部分是目前在南京的外地客户所涉及到的外地潜在客户，他们对南京的情况都有一个大致的了解，所缺乏的就是合适的商铺和准确的业种选择。如果，根据他们的需求，有针对性的进行商铺的规划和合理的业态规划，将有效的提升外地客户南门老街的认可。,第三部分、主题定位及功能分区,1、商铺的趋势定位分析,专业化趋势 商业运营的一个明显的特征就是专业化经营，即在一定区域或一个市场内只经营一个业种的市场运作模式。这种专业化市 场，容易在一个特定的区域（如一个城市）形成单一业种中心规模化、垄断化经营的态势，从而提升整个市场的经营业绩。 目前南京的专业化趋势也非常的明显。不少商业街区都在逐步形成专业化的市场格局。但南门老街并没有相关专业市场的规 划，许多需要专业化经营的业种并没有形成明显的专业市场态势。但本项目可以通过通过对本身商业业态的详细规划，有效 的促进项目大部分商业业态的专业化经营。 规模化趋势 历来大规模的商业市场都要比零散的商业形态更吸引消费者的光顾。规模化的商业区域明显具有品种繁多、价格竞争力强等 特点，相比零散的商业形态更能满足消费者的消费需求和购物心态。根据规划南门老街将成为南京的主要商业中心之一。最 重要的是大部分的商业业种要形成规模化的经营，要产生强大的竞争力。南门老街拥有大规模的商业空间，通过有效的规划可以充分涵盖到重点经营业态，并可以有效的使其形成商业规模。 SHOPPING MALL SHOPPING MALL源于美国、加拿大，其中心含义为集购物、休闲、娱乐、餐饮、商住、文化、生活于一体的超大型商业中心。 目前为正在快速发展的国际商业主流模式。目前的南京市商业经济正处于快速发展阶段，也有多个的商业中心。SHOPPING MALL应提供的完善服务，加以科学的业态分布和详细的业种规划，有效的具备了一个SHOPPING MALL所应有的一切功能和条 件，能够为客户提供最周到最完善的服务，才能成为真正的商业中心。 SHOPPING MALL的一些先进形式和管理模式值得本项目借鉴。 文化主题商业 依托传统文化优势，结合市场提炼相关主题的有一定综合性有有独特性的商业，是专业化、规模化、人文化和SHOPPING MALL等的有机组合，典型的如上海新天地，这类项目有强大的吸引力和生命力，具有市场稀缺性，同时对商业的规划和管理也提出了更高的挑战性，这也是本项目的特性所在。,2、本项目简介: （ 1）地理位置：【南门老街】西起内秦淮河，东至江宁路，北起马道街，南 至中华门城堡区域。建成后商业面积5.2万平方米，总面积约18万平方米。 （2）整体规划：一期沿内秦淮河，从马道街、朱雀桥、膺福街至沈万三故居，再 向东至新民坊，打造特色历史文化街区，街区全长约600米，街宽约8米，为【南门老街】的广场中心区。二期位于一期“L”形地块环抱区域，主要建设一期的配套基础设施（如停车场）和商业设施。三期位于二期东侧地块，将发展高档综合商住区。,已列入南京市2006年市重点工程及南京市市委宣传部重点文化工程,打造集旅游、休闲、购物、娱乐为一体的