奥园地产低成本精装修提高产品性价比.ppt

奥园地产低成本精装修提高产品性价比,主讲：李泽流,南 奥 广 告 篇,南国奥林匹克花园前广场,广场,销售通道,销 售 中 心 开 盘 热 卖 实 景,销售中心开盘热卖实景,销售通道,参观样品房,参观样品房,产品外观,产品外观局部,80平方两房,80平方上复式（130平方）,110平方三房,110平方复式上（180平方）,产品内部交 房标准局部,产品内部交房标准局部,产品内部交房标准局部,物业配套延伸期望值,窗外延伸期望值,一 房地产实操三大核心思考 简单归纳为“三看”,1、如何让人来看？ 2、来看什么？ 3、看完买不买？ 买不买根本就是“产品”是否合适,二 产品也是商品，它与 商业的共性,1、吸引顾客进入商店的原因 A、品牌(目的性强) B、随意性(目的性弱) C、寻找好的产品(目的性较强),三 什么样的商店才是好的商店,1、有良好的商业氛围 2、有个性品味的店面 3、与品味相匹配的前台 4、综合质量高的产品 5、产品的形象,四 楼盘与商业的理解,地产楼盘的区位,店面,前广场,销售部,前台,产品,房屋（室内外）,期望值,形象,商业氛围,产品是一个综合素质的体现 一个好的产品必须具备上述的硬件衬托,产品 房子,市场两种产品: 毛坯收房,销售表现为豪华装修，称示范单位。,精装修房,样板房,概念“秀”,通用“秀”,品味,风格取向,质量体系,潮流触觉,市场人性把握,市场引领力量,发展商品味,发展商水平,风格取向,设计能力,示范单位,样板房,包装产品,房地产品“秀”,共同的展示手法“四觉”,创造和谐、 协调、理想之家,味觉,家的幽香,听觉,和谐音乐,触觉,材料质感,视 觉,风格的创造,现代与后代,现代 主张自由平面、开放空间、造型洗练、工艺精湛、 反对装饰、追求构件标准化，并重视功能和技术 的合理性和科学性。提出“装饰就是罪恶、建筑是 住人的机器、少就是多”的观点。,后现代 主张当代建筑兼容并蓄，主张自由的设计方法和 表现高科技、关照历史，主张刺激甚至宁要新奇 也不要有秩序，提出“多不是少、少是厌烦”的概念。,细分,1、按风格划分 a、中式 b、中西合壁 c、西式 d、法式 e、马来风格 f、日式,2、按时代表现方法划分,a、古典 b、新古典 c、现代、后现代 d、概念前卫,3、按主题划分,a、白色纯洁 b、岁月情怀 c、纹理相对 d、情结马来,无论是示范单位，还是样板房，它的表现方法都是多样的。其目的是通过包装的手法，使原本生硬的水泥石灰空屋，使人们在空间中能找到与自己生活历程有共鸣的元素，勾起他对空间联系。,区别,大胆,成本高,夸张,施工难度大,保守,有成本控制,合理,施工简单,五 如何设计示范单位,A、对楼盘的风格取向定位 B、对当地市场风格分析，了解当地最好的 示范单位(所谓知己知彼，百战百胜) C、对户型分析 D、锁定风格大胆构思 E、手法夸张，使用元素准确,六 如何设计样板房 “三三四”理论,设计30%,1、对当地市场了解和分析 2、户形的了解和分析 3、市场划分 4、材料成本、性能了解、对使用的可行性分析 5、设立造型产业化施工的可行性分析 6、对当地知名品牌信息收集 7、对材料大批量采购的分析 8、对当地大批量施工是否构成难度 9、结构简单，减少木作业，避免日后维修 10、销售员容易解说，客户容易理解 不是简单对美的把握，而是产品性价比的综合评分,现场30%,1、土建与装修图纸的差异 2、现场必须跟踪到位 3、共同研究在当地产业化施工的可能 4、监理好施工工艺 5、完成施工后，做好施工图,后期配饰40%,1、提前做好布饰方案 2、发展商配合设计师提前采购 3、找寻与设计风格相匹配并能引起与其生 活共鸣的元素 4、引起其对家的人性触觉和拥有的欲望 5、把握好美学原则和原理 和协、协调、平衡、夸张、创意、饱满,七 如何设计最适合本公司的交楼方案,两种情况，三种可能,实操个案 番禺金业别墅花园,实操个案 广州奥林匹克花园,实操个案 番禺奥林匹克花园,实操个案 南国奥林匹克花园,实操个案 大连优豪斯,实操个案 常州奥林匹克花园,实操个案 南国奥林匹克花园,实操个案 镇江恒顺翠谷,实操个案 沈阳奥林匹克花园,不同楼盘不同的方法北京东一时区,目前成品房在国内刚刚起步，一切按市场方向走，老百姓对成品房还不太了解和未完全接受。在老百姓心目中有着自己的豪华度和品味的平衡标准，和各人心目中的参照物不一样；因而构成了不同的地方有不同的方法去适应，目的是更好的让销费者接受。,八、成品房全程操作必须优化基因 以装修反推建筑,目前已完成奥林匹克花园技术手册的编码,常洲奥林匹克花园平面,南国奥林匹克花园平面,九、成品房全程操作五步走,分析楼盘，根据市场买家的状况，研造最适合市场的产品(提出做65%人的生意) 根据竟争对手况状，做好成本分析，只能走快半步 根据客户群的生活方式，设计最合适的板房风格，并找寻与之相对应的软装饰，做好后期布展 产品定形后，做好竣工图，重点水电 与施工图同步，必须完成收楼标准说明，统一口径，方便销售，避免后期交楼磨擦。,十、做好成本控制、拆分部件进行招投标,水电交由土建工程公司预理 装修工程公司接手时必须做好验收工作，解决漏水防水问题 整合资源做好招投标工作有多种方案可行 A 一个总承包公司(或甲供材料) B 多部队作战(或甲供材料) C 组合式混战(多项目分包),十一、 成立交楼小组，统一培训、 统一口径,队员人员包括: A 工程管理人员 B 物业管理人员 C 销售人员 D 工程施工公司现场管理员,我们的 服务流程,广州某楼盘样板房 设计方案讲演,目录,一、市场分析产品定位 二、分类方法 三、设计思路分析 四、本方案的构思,一、市场分析定位,1、单间户型 （炒家，或读书人士 35岁） 2、一房一厅 （投资或过渡型人士 30岁） 3、二房二厅 （第一次置业 35岁） 4、三房二厅 （第二次置业 40岁） 5、四房二厅 （第二、三次置业 45岁）,二、B2户型风格分类,1、单间户型（2个） 豪华酒店公寓（红樱桃） 2、一房一厅（1个） 前卫单身公寓（白色 ） 3、二房二厅（1个） 三口之家 （红樱桃） 4、三房二厅（1个） 新西方主意 （红樱桃） 5、四房二厅（1个） 简约中式 （黑斑马）,三、设计思路及交楼方案,一）无任何立面设计 精装标准交楼 二）无硬立面设计 但以涂料、墙纸方法处理，精装交楼（立面不列为交楼范围） 三）有硬立面设计以产业化简单有效的立面、局部有天花设计（立面部份可送可不送） 四）夸张手法个性设计夸张部份非交楼标准,案例,§详见次页,案例一 无立面,§凯旋新世界,§无立面,无立面,§凯旋新世界,案例二、无硬立面设计 但以涂料、墙纸方法处理,§无硬立面设计 但以涂料、墙纸方法处理,§无硬立面设计 但以涂料、墙纸方法处理,§无硬立面设计 但以涂料、墙纸方法处理,案例三 产业化简单有效立面、天花,§南国奥园,§南国奥园,§产业化简单有效立面、天花,§产业化简单有效立面、天花,案例四 夸张手法个性设计,§夸张手法个性设计,§夸张手法个性设计,§夸张手法个性设计,该楼盘的设计手法 详见下页,一、B2-04、05单间户型 （酒店式公寓风格图片）,§单间户型 （B2-05） 平面布置图,§单间户型（B2-05）效果图不做衣柜550-600元/m2,二、一房一厅 （B2-06）,白 色 调 风 格 图 片,B2-06 平面布置图,§一房一厅 （B2-06）效果图不做衣柜550-600元/m2,三、二房二厅、 三房二厅 （B2-02、03）风格图片,B2-03红樱桃饰面,§二房二厅 （B2-03） 平面布置图,§二房二厅（B2-03）效果图不做衣柜450-500元/m2,B2-02红樱桃饰面,§三房二厅 （B2-02） 平面布置图,四、§三房二厅（B2-02）效果图不做衣柜450-500元/m2,五、四房二厅（B2-01）,简中式风格图片,B2-01电视墙立面,B2-01黑斑马饰面,§四房二厅 （B2-01） 平面布置图,§四房二厅（B2-01）效果图不做衣柜450-500元/m2,海口长信海岸水城作品欣赏,海口长信海岸水城售楼部效果图,售楼部实景,售楼部实景,东南亚风格效果图,东南亚风格实景,东南亚风格实景,东南亚风格实景,简中式风格效果图,简中式风格实景,简中式风格实景,简中式风格实景,窗外产品延伸期望值,窗外产品延伸期望值,谢 谢！,