2012年广州上下九商圈可开发调研报告.doc

- 28 -28 目 录前言.3商圈简介 .4商圈状况及发展 .6商圈调研报告 .8商圈各市场租金情况对照表.17商圈内各服装市场调研报告.34 广东省广州市荔湾上下九商圈市 场 调 研 报 告调研时间：2012年2月3日2月5日 前 言调研目的：此次针对广州市各区域繁华路段商圈开展调研工作，主要了解是否有可开发地下商业街的可能性、以及该区域基本信息以及未来发展状况、商圈的经营状况，与此同时，了解商圈内新开及在建市场的状况、前景、招商推广政策等。为公司下一步商业街的开发做好信息的储备及可行性分析。调研时间：2012年2月2日-2月5日调研人：广州区域招商组信息来源：调研人员实地考察、商场招商部或管理部、商场内工作人员及商户、中介、网络、地图等调研区域：广州市上下九商圈调研对象：商圈各服装批发专业市场（共计：家）调研内容：参照调研项目进行调研信息整理：信息稽核： 荔湾上下九商圈调研报告一、 荔湾上下九商圈简介1、 基本情况：荔湾上下九商圈是旧城更新改造基础上发展的，以广州西关文化为特色的购物步行街。上下九是全市最大的步行街商业区，其整体消费档次偏向中低档，“经济实惠”可谓上下九商圈的口碑，吸引了大量的本地居民和外来游客，领略西关的悠久历史文化和商业氛围。骑楼文化、西关饮食文化是上下九商圈的两大特色。目前整个商圈以上下九步行街、恒宝广场、荔湾广场、赛博广场、新光城市广场、和业广场、华林玉器广场及其华林玉器一条街为代表。其中，上下九商业街全长1200米，有骑楼式建筑238间，建于20世纪初，并于1995年9月被国家商业部批准的广州市第一条商业步行街。骑楼街是有岭南特色的商业建筑，适合南方气候特点，既可防雨防晒，又便于展示橱窗，招徕生意。据广州市商业统计局资料显示，上下九步行街日平均人流量达到35万人，而节假日时则可以达到60万人。目前商圈主要分为街铺、百货零售和部分的商场批发，经营品项丰富，涵括服饰，餐饮，玉器珠宝，饰品、皮具箱包、化妆品等。2、经济发展情况：上下九开始于6世纪20年代，明清时期十三行成为广州最大的商贸集散地，后来十三行被火焚毁，商业逐步潜入上、下九路，至清朝末期该地最为繁荣，并且衍生出多个相关集市，形成一个重要的商业网络。1995年第十甫路、下九路被广州市确立为商业步行街。2007年荔湾区政府规划出以上下九步行街、康王路、西城都荟、荔湾广场、新光城市广场、恒宝广场为主体，打造成新的“一街一路四广场”发展格局。近年又有不少新的商住两用型裙楼项目加入，如康王中路的和业广场、万科金域华府等，该商圈历经十余载的建设发展，目前已经成为了食、住、行、游、购、娱一体化的具有西关文化的重点商圈之一。二、 商圈的状况及发展荔湾上下九商圈内业态有临街商铺和百货、专业批发商场等，并形成以服饰、饰品、餐饮零售临街布局，整体消费偏中低档。另外，以荔湾广场、华林玉器批发城等为代表的玉器专业批发市场也形成了全球规模较大的玉器珠宝、饰品批发交易商圈，档次偏中高档。自从1号线地铁开通后，荔湾上下九的商圈人流量增加了一倍，附近商铺的租金也升值了近两倍。地铁辐射范围内的多宝路、宝华路、人民南路、第十甫路等，成为地铁最直接的受益者。荔湾广场北塔逐渐成为全国性的专业市场，也成为目前东南亚规模最大的水晶珠宝首饰批发交易市场。目前，荔湾广场的一线铺位租金约为1000元/平方米/月，二三线铺位租金约为600元800元/平方米/月。另外十甫名都商厦、赛博广场、东急潮流天地等，经营路线各有特色商城，满足了消费者在观光中购物、又在购物中消闲的生活需求。早在2006年政府就规划上下九步行街将从线状向网块发展，辐射形成一轴两翼的态势。主轴为现已成熟的步行街，而两翼的范围包括：左翼“荔湾广场”、“名汇商城”、右翼“东急购物新天地”、“赛博数码生活广场”，“十甫名都”则在后面相呼应，构成一个首尾相应的巨大商圈。再加上康王中路的专业玉器批发市场与中高档的零售百货业，将与步行街形成相辅相成的格局。加之，未来8号地铁线北延长工程消息公布后，也吸引了大型房产项目的强势进驻。除了专业市场的打造外，还包括商住两用型裙楼项目的崛起，也在一定程度上扩大了该商圈的消费群体，如万科金域华府。虽荔湾区政府早在2007年就已经对外公布了上下九国际商圈的规划蓝图。根据规划，国际商圈将以上下九步行街为中轴线，规划范围北至中山路，南隔六二三路与沙面欧陆风情区相邻，东至人民南路，西至宝华路，占地面积约245.6公顷。但是根据2012年广州市规划局公布的广州22片历史文化街区划定的具体范围，上下九，人民南路、沙面都包含其中。根据国家规定，凡被划入历史文化街区核心保护范围内的，不得进行新建、扩建活动，要保护和恢复这些街区的历史风貌。所以，其扩张目的是否能达成还是未知。三、商圈调研报告调研城市广州市调研城市人文情况面积7434.4平方公里位置地处中国南方、广东省南部、珠江三角洲的北缘、毗邻港澳人口户籍人口794万、流动人口476万人均收入30659元（2010年可支配收入）消费理念广州本地人消费相对朴实，节约，外来人口低收入者消费更为节约，高额消费一般都以外来人口中高收入者为主体消费习惯重视投资（但较谨慎）、生活方面、饮食方面气候南亚热带季风气候，夏季：高温、高湿、多雨的气候，冬季：低温、干燥、少雨的气候，年平均气温为21.4-21.9度商圈名称荔湾上下九商圈形成时间1995年9月（上下九开通为广州第一条商业步行街）商圈内主要商业项目名称批发商场：玉器批发：华林玉器广场（A馆）、华林玉器商贸中心（B馆）、华林国际C馆、华林国际D馆、元邦玉器广场、华林玉器新街、荔湾广场、源胜陶瓷玉石工艺街、源胜白玉工艺惠城分场、名汇国际珠宝广场、华林珠宝玉器批发城、钰珑荟零售：柏德来商业城、美荔360、新光城市广场、和业广场、上下九步行街（蒂豪女人街、星安商场、广州纺织商场、东急新天地、流行潮楼、双子星、太佰名城、尚品假日商场、福星商场、华邦广场）商圈所处位置地理位置范围东起上下九路，西至第十甫西，连接康王北路、康王中路商业/政治地位荔湾上下九商圈有着丰厚的文化底蕴与浓郁的地方风情，该商圈上下九商业步行街是广州三大市级商业中心区之一。先后被荣获"不经销（生产）假冒伪劣商品一条街"、"青年文明号街"、"羊城十大旅游美景-西关商廊"、"百城万店无假货"等称号 。另外商圈内的华林玉器街是全球公认的传统玉器专业市场，具有400年的历史。商圈规模占地面积3万平方公里建筑面积45万平方公里客流状况600000人/日商圈特点零售为主，部分批发商圈品类构成品项数量服饰1864鞋215箱包皮具158珠宝玉器、饰品5373餐饮114家具177其他741备注：其他包括空档口、未开业商场的档口、手机数码、美发美甲、婚纱摄影、银行、教育培训机构等。货品来源玉石货品来源：云南、陕西、江苏、新疆、湖南、四川、青海、北京、缅甸、台湾、天津商圈业态构成批发商场 12家（含2条街区）零售商场14家（含1条街区）商圈定位（主要商场的经营档次）批发市场中档、中高档零售市场中低档、中高档商圈内商户数量批发市场玉器批发市场5369户零售商场2778户门市495户 商圈销售辐射区域零售主要以广州本地及各地游客为主玉器市场内销：香港、台湾、广州、北京、上海、武汉、湖南、湖北、黑龙江等。外销：越南、泰国、日本、东南亚、欧洲、美国、日本、韩国商圈主要交通情况公交路线（可直达商圈的公交路线及沿途站点）公交：上下九站: 530路 、205路、2路 3路 夜5路 6路华林寺站车次：251路、旅游公交2路、288路 、239路、521路、238路、226路、181路、114路、297路、17路、552路、夜45路、高峰快线3路、旅游2路、夜3路地铁1号线：陈家祠站、长寿路站经营档次中低档商圈主要消费人群特性消费人群层次中低档消费原因地理位置优越，交通便利，有历史文化满足了消费者在观光中购物、在购物中休闲的生活需求优劣势分析优势：1、交通较为便利，有16条以上公交路线和广州地铁一号线两个站（陈家祠站和长寿路站）都在经过该商圈内。2、具备悠久的商业文化、独特的骑楼建筑和浓郁的西关民俗文化，并以其便利吸引了从新城区回迁消费群，在一定程度上提高了该商圈的消费能力。3、辐射区域较广，该商圈内的玉器专业市场已发展为大规模、现代化和专业化的玉器集散基地，其影响力不只在国内，甚至辐射到了整个东南亚、欧美地区。4、客流来源广，以其独特的文化吸引了大量的中外游客及怀旧的广州本土市民。上下九商圈客流的构成是极为立体的，囊括了本地居民、休闲消费者及专业客商三个层面。6、列入政府规划的经济核心商圈。以上下九商圈为中心的康王路也在迅速的发展中，荔湾区政府的规划中康王路的定位是总部经济，整个康王路以酒店、写字楼、商业为主，将形成更专业、更现代化的经济核心商圈。7、楼盘崛起，扩大消费群体。康王路经济的迅速崛起和政府对周边交通的整治，以康王路为轴心，两边的新楼盘快速扩张，进一步扩大商圈的消费群体。 劣势：1、 上下九商圈地处老城区，街道狭窄，交通不畅，地铁口离上下九路段较远。 2、 上下九路走鬼较多，乱摆卖情况屡禁不止。3、 大部分街铺都为业主买断物业，作为历史悠久的商业旺街，不便于进行整体的改造升级。4、 货品档次混杂，部分停留在传统的买卖阶段，虽有百货商场业态存在，但是特色及清晰规划并未凸显。5、 配套设施不完善，如停车位稀缺，不利于吸引高档消费人群；街区的保洁人员过少，导致街道卫生不理想；公共厕所偏少等。6、 商业功能较单一，缺少文化休闲功能。步行街基本以衣帽鞋包为主，辅以饰品和小吃。步行街应该是按照消费者的年龄结构和总体的素质水平科学的对包括步行区域的的行走路线、娱乐设施及休憩场所等人造景物进行合理的规划。7、 物流网点较少，除了荔湾广场和华林C、源胜白玉工艺城内有配套的国际、国内物流，在其他商场、街区较少看到。8、 部分上下九的服装商场，格子铺间距窄，不利于人流走动，并且消防设施缺乏，存在安全隐患。商圈综述荔湾上下九商圈有着百年历史，其商业氛围浓郁，商铺林立，人流密集，汇聚了上下九步行街、华林玉器商圈、新光城市广场、世纪广场、柏德莱地下商场等知名商业地产。玉器商圈共有商场10家，玉器街2条，聚集了广州八成以上的玉器商，囊括了广州玉器交易总量的90%以上；其交易辐射中国大陆、香港、台湾、日本、韩国及东南亚等国家和地区；其生意吸引力使缅甸、香港、台湾及云南、河南、福建等国内外玉器商来此经营；使玉器街成为全国闻名的玉器交易场所和集散地。整个市场一片热闹蓬勃，如今已是全亚洲最大的玉器集散地，也是一个国际品牌。零售商圈除门市外，还有大大小小的零售商场14家，多以服饰、饰品、餐饮等零售为主，还有康王中路的百货、超市等。在“三旧改造”的推动下，荔湾上下九商圈浮现大量的商业地产项目，如广东粤沛房地产集团下的“美荔360”项目、广州德馨商业经营管理下的“钰珑荟”、广东泰记和天投资的“和业广场”以及在建的华林国际E馆等。这些项目都直通地铁一号线和未来八号线北延工程线路上（将经陈家祠、华林寺、下九路），所以销售情况非常理想。其中，“美荔360”首层的销售均价达到25万/平，已经售罄。二层的销售均价也达到8万/平，现已基本销售完。另外，广州市南驰实业于2003年斥资5.29亿拍卖获得广州市荔湾区康王路、长寿路五个地块的新建项目，项目总占地面积是3.3万平方米，总建筑面积达到18万平方米，分为华林玉器、B、C、D、E馆。其中华林玉器广场（A馆）、华林玉器商贸中心（B馆）、华林国际C馆已经进入稳定经营阶段。华林D馆目前正在招商，采取只租不卖的招商模式，目前一、二楼已经租赁完毕，均价在600-1000元/方。华林E馆正在建设中，建成之后二楼将会连通华林D馆和钰珑荟。华林项目如此受追捧归于两个原因：一是商户认可华林的商铺，二是很多商家都是从摆地铺经营起家的，希望能借助华林改善自身的经营环境，提高经营档次。另外商住两用型楼盘销售租赁情况也比较火爆，如万科的金域华府二手销售成交均价在29054元/平方。由于荔湾上下九商圈处于老城区，基础设施相对薄弱，老城区、老建筑和破旧危房，但是随着交通的改善和新的商业综合体项目的酝酿，未来的商业前景还是非常巨大的。 商圈平面图- 28 -四、商圈各市场租金情况对照表商圈各市场原始租金对比表（单位：元/月/）商场负一层一层二层荔湾广场-425165华林国际D馆-800600和业广场-420250名汇国际-3000 2200 柏德来商业城70-商圈各市场原始租金对比折线图（单位：元/月/）转租租金对比表（单位：元/月/）：商场负一层一层二层荔湾广场307850350华林国际A馆-642-华林国际C馆-739-华林珠宝玉器城-1200600元邦-663-名汇国际250350-转租租金对比折线图（单位：元/月/）1、 荔湾广场： 荔湾广场分为北塔和南塔，集居住、珠宝首饰,饮食、购物、娱乐于一体的大型现代化商住群楼。从2001年起逐渐成为全国性专业市场，占地4万多平方米、拥有6层共14万平方米的商场、1580间商铺及8幢共1600多套豪华住宅，总建筑面积31万平方米。目前北塔和南塔的商铺都是交给不同的承租公司去完成租赁，北塔进驻率比较达到100%,南塔目前的空铺比较多，富一层，一层，二层均有空铺存在，承租公司广州市杰鸿投资管理有限公司表示南塔一线位置的档口已经全部租赁完毕，部分二线档口空置，不排除一线位置养二线位置商铺的可能。1.1、租金数据表：经营位置平均建筑面积出铺率原始租金均价转租租金均价 转兑租金均价（元/月/）（元/月/）（万元/月/间）富一层6046%-307-一层4046%425850-二层5546%165350 -备注1、合同期限2-3年 2、租金递增8-10% 3、押金：两押一租 5、管理费：33元/月/ 2、华林国际玉器城（C馆）：    华林国际是广州最大的佛教用品采购基地，位于广州市康王路，毗邻华林玉器街和上下九商业步行街，包含A、B、C、D、E五大馆，已建成运营的有A、B、C三座场馆。首层主要经营玉器，而建成于2006年的C馆，定位为“全球至大玉器佛教饰品交易中心”，主要经营佛饰用品。时至今日，这里已经聚集了全国数千家玉器佛教饰品厂商。2.1、租金数据表：经营位置平均建筑面积出铺率原始租金均价转租租金均价 转兑租金均价（元/月/）（元/月/）（万元/月/间）一层1457%-739-二层22.557%-备注1、合同期限2-5年 2、租金递增8-10% 3、押金：两押一租 4、管理费：10元/月/ 3、钰珑荟钰珑荟位于位于繁华的康王中路，万科金域华府楼下，合共两层，面积3000多平方米，共有451间商铺。投资商广州德馨商业经营管理有限公司将其全盘买下，拟打造成广州首家殿堂级玉器城。项目周边玉器批发市场林立，有华林国际、华林国际D馆、华林玉器广场、华林珠宝玉器城、名汇国际珠宝玉器广场、天翠坊珠宝玉器等，采购气氛浓厚。3.1、租金数据表：经营位置平均建筑面积出铺率原始租金均价转租租金均价 转兑租金均价（元/月/）（元/月/）（万元/月/间）一层1745%-1250-备注1. 合同期限2-3年2. 管理费：30元/月/4、康王·柏德来商业城柏德来地下商业城位于广州市荔湾区康王北路903号，无缝衔接陈家祠地铁站，与占地2.1万平方米的国家著名旅游景点陈家祠绿化广场下沉部分连接，南起中山七路，东邻人民路、解放路，西接荔湾路，全长630米，宽36米，设负一、二两层，经营面积达5万平方米，配置6个出入口，周边五条主干道连通全城，40多条公交线路经过，地理位置优越，交通便利；周边有上下九步行街、华林玉器市场、北京路步行街、中山五路等商圈举步可到，人流旺盛，是广州传统商业旺地。4.1、租金数据表：经营位置平均建筑面积出铺率原始租金均价转租租金均价 转兑租金均价（元/月/）（元/月/）（万元/月/间）负一层2845%70-备注1、合同期限1-3年 2、经营推广费：100元/ 3、开业进场费：2万 4、管理费：38元/月/； 5、和业广场 和业广场，位于康王路与龙津路交汇处，地处荔湾区西关黄金腹地，是集商务、金融、休闲、娱乐、餐饮、办公于一体的超甲级写字楼和综合性商场。 和业广场共建29层，地上26层，地下3层，总建筑面积为约100，000平米。富二、富三层为地下停车场，富一层为百佳超市，一层经营餐饮、黄金、服饰等，二层为格子铺，三层是金菠萝儿童天地和荔海御苑中餐大厅，四层是金逸国际电影城和荔海御苑中餐豪华房间。五至二十六层是荔湾区唯一的超甲级写字楼。5.1、租金数据表：经营位置平均建筑面积出铺率原始租金均价转租租金均价 转兑租金均价（元/月/）（元/月/）（万元/月/间）一层5067%420-二层1350%250-备注1、合同期限：一楼5年一签；二楼2年一签 2、递增租金：一楼第三年开始递增8% 4、管理费：48元/月/； 6、华林珠宝玉器城   华林珠宝玉器城大厦位于荔湾区传统的玉器街西来西街街口，共有7000多平方米、上千档商铺。该玉器城的首、二层为珠宝玉器专业交易市场。其中，首层是高档品牌商号与柜台(米柜)个体商户之间的业态互补经营，二层是开敞式柜台，三、四层设有近百间展贸式写字楼。大厦设6个出入口， 500多个经营商，还有海内外的知名企业，来自缅甸、香港、澳门等地的行业巨擘。经营位置平均建筑面积出铺率原始租金均价转租租金均价 条柜租金均价（元/月/）（元/月/）（元/月/米）一层790%-12002350二层380%-6001100备注1.管理费：400元/月 2一层入场费：商铺3万，柜位6000元/米 3.二层入场费：商铺1.5万，柜位30000元/米 7、名汇国际珠宝玉器广场 名汇国际珠宝玉器广场位于上下九63号，广场位居玉器批发市场的龙头位置。名汇国际珠宝玉器广场是聚批发、零售、商铺、写字楼、加工检验为一体的全功能集中市场。名汇国际广场名声鼎盛，会聚兴业实力商户，全面打造玉器销售最理想的经营场所，享誉东南亚。名汇国际珠宝玉器城受荔湾区玉器商会全力支持，打造广州第一个玉器行业诚信经营市场，科学规范的管理理念引领玉器行业的潮流，为各大玉器商家提供最强劲的销售后盾，为消费者的购买提供充分的保证和信心。7.1、租金数据表：经营位置平均建筑面积出铺率条柜原始租金均价转租租金均价 （元/月/）（元/月/）富一层8-250一层9-3000350二层8-2200备注1.进场费为一个月租金2.三押一租，租金已包含管理费