产权式小户型办公楼的开发前景分析.doc

MEMO呈： 张 总 日期： 2003/08/11 拟稿： 赖翔青 部门： 投资发展二部 主题： 产权式小户型写字楼的开发前景分析 刊号： IDR002 签发： 意见反馈：IDR002产权式小户型写字楼的开发前景分析赖翔青开开实业股份有限公司投资发展二部2003年8月目 录第一部分 上海的写字楼市场1一、上海写字楼市场的历史回顾.1二、上海写字楼的需求预测.1三、上海写字楼的供给预测.2四、写字楼市场销售价格.3五、写字楼市场租金水平.4六、2003年上海写字楼市场走势.4第二部分 产权式小户型写字楼.5一、写字楼市场的新动向产权式/小户型.5二、产权式小户型写字楼开发的有利因素.7三、产权式小户型写字楼开发的风险.8第三部分 产权式小户型写字楼的实施.10一、商圈和定位.10二、产权式小户型写字楼的设计.11三、产权式小户型写字楼的营销策略.14- 9 -第一部分 上海的写字楼市场一、上海写字楼市场的历史回顾1休眠期（19491978年）这一阶段，我国历经建国、三大改造、文化大革命等，经济上是计划经济，实行的是国有土地无偿划拨和房屋非商品化政策，因此上海写字楼市场整体处于休眠状态。从19491978年的30年中，上海市区仅有办公用房228万平方米，且大多数面积被政府部门使用。2启动期（19781990年）1978年实行改革开放政策，我国开始从计划经济向市场经济转型，上海写字楼市场开始启动发展，从市场规模的扩张看，上海市1990年写字楼总量达599万平方米，比1978年增加了2.6倍。3高速发展期（1991至今）邓小平南巡讲话促成了浦东乃至整个上海的经济腾飞，上海作为长江三角洲的经济龙头，吸引了全世界的关注，这为上海写字楼市的迅速发展带来了契机。上海市2001年写字楼总量达2474万平方米，比1978年增加了近11倍，比1990年增加了4.1倍。在这一阶段，亚洲金融风暴曾影响了上海写字楼市场，但由于上海经济的良性发展，上海的写字楼市场在短期下调后又得到复苏，在加入WTO和申博成功等利好因素刺激下，整体呈现高速发展。二、上海写字楼的需求预测对于上海写字楼的需求预测，应分析上海市经济发展状况、产业结构调整状况（产业类型及比例状况，就业趋势等）。当前，上海经济良性增长，第三产业发展迅速，投资创业环境良好，这些因素促进了办公用房的建设。随着中国对外吸引力的不断提升，WTO的加入，上海申博的成功，上海对外商务联系将更加密切，未来上海的企业规模将不断扩大，中小企业将迅猛发展，未来对办公用房的需求将会大大增加。未来两年上海市场对全产权写字楼的需求将达到40万平方米。三、上海写字楼的供给预测2001年，上海写字楼建成面积为 62.23万平方米，新开工面积为22.73万平方米，施工面积为381.63万平方米。从表1可以看出，上海市场现有写字楼面积超过2500万平方米，其中甲级写字楼总面积约为370万平方米建筑面积，平均入驻率90%。表1 主要国家/地区甲级写字楼状况国家/地区面积（万平方米）平均入驻率新加坡75086%香 港54790%纽 约260094%东 京290092%上 海37090%上海房地产市场经过几年发展，办公用房建设资源配置的市场化运作已基本成熟，企业的开发行为逐步规范，办公用房空置面积持续下降，可以预见，上海写字楼的供应量还会继续增加。因为：(1)办公用房还没有达到饱和。从发达国家的经验来看，如美国，写字楼市场规模为3.5亿平方米，家居市场规模为11.8亿平方米，写字楼与家居规模的比例达30，而上海写字楼市场目前的规模为2500万平方米左右，住宅市场规模为25000万平方米左右，其比值为 10，远远低于美国水平。从表1可见，预售结构中，住宅占96.35%，商业用房占2.11%，写字楼占1.47%，其他用房占0.07%，写字楼的比重很小，但从同比增幅来看，写字楼达到了243.6%的增幅，明显高于其他用房的增幅，表明上海的集聚能量在进一步提升，上海作为国际性大都市的形象已经得到了各方面的认同。(2)办公用房利润较高。从投资角度看，写字楼宇作为不动产的重要投资品种，其稳定的收益和良好的现金流，在西方国家受到不动产投资者、尤其是中长线投资机构的青睐，因而造成办公用房在供应上将有所增加。 2005年之前，上海的写字楼供应仍将略低于需求量，市场还是呈现紧俏行情。据DTZ预测，2003至2007年预计推出市场的新甲级写字楼总面积约为410万建筑面积，其中供出售的新甲级写字楼面积约为70-80万平方米建筑面积，占17-20%，同时会有部分现有的写字楼物业带租约向市场推出。相比之下，住宅市场每年则有近1200万平方米的供应量。上海甲级写字楼的总供应量预计在2006-2007左右赶上新加坡和香港的水平。表2 2002年上海房地产预售结构用途结构预售面积（平方米）比重同比增长住宅2587460396.35%44.3%商业用房5667992.11%109.0%写字楼3954351.47%243.6%其他用房169190.07%171.7%四、写字楼市场销售价格图1 上海写字楼市场销售价格走势图单位（元平方米）资料来源：中国统计年鉴由图1可见，1995年后上海写字楼的销售价格有明显上升，1998年达到高位后有小幅回调，2000年年中又开始攀升。五、写字楼市场租金水平上海的写字楼在上世纪90年代初期起，经过三四年的高速发展，在最火爆的1995、1996两年，很多写字楼的租金达到了每天0.7美元/平方米；亚洲金融危机后急转直下，平均租金跌到 0.3美元/平方米以内；2001年开始好转，2002、2003年再度脱颖而出。据DTZ公布的上海写字楼市场季度报告显示：2002年上海甲级写字楼租金出现近年来首次上升（3%），达到每平方米每天0.62美元；四季度的写字楼空置率降至11.9%，今年一季度的空置率更是降到了9.6%。 六、2003年上海写字楼市场走势1上海写字楼市场的规模还将继续扩大。上海经济发展的速度和产业结构的调整决定了写字楼市场的扩容。上海连续11年呈两位数高速发展的势头，很难因诸如SARS这些突发因素而中止。按照上海市政府“十五”规划，上海经济和社会发展的主要目标是：国民经济和社会发展保持快速发展，国内生产总值年均增长率高于全国23年百分点；基本建立适应现代化国际大都市功能的新型产业体系，到2007年人均国内生产总值达7500美元；基本建立“三港两网”（深水港、空港、亚太国际航空枢纽、全国新信息网、国际通信枢纽），形成一种新城区、中心镇位重点城市发展过程格局，城市化水平达到80%。这一规划及其实施决定了2003年和今后几年写字楼市场的规模还将继续扩大。2外资入驻、民营经济繁荣对写字楼需求和价格形成支撑。2002年上海共吸纳投资金额达105.8亿美元，比2001年增长43.55%。世界著名跨国公司加速向上海集聚，许多知名跨国企业战略性地将地区或亚洲总部从香港、新加坡等地迁至上海，至今，经认定的跨国公司地区总部累计达25家，包括阿尔卡特、富士胶卷、吉列、丸红、汉高、科达和科勒等；另外还有众多世界500强企业在上海设立分支机构。这无疑为上海写字楼市场的发展提供了无限的商机。而近年来上海民营经济的繁荣和江浙一带民营企业前来上海谋求发展也极大地刺激了上海写字楼市场的需求，促成其价格在涨跌交错中总体向上走高。3内销高档写字楼具有较大的升值空间。甲级写字楼多半是外销写字楼，租客中，境外人士占有相当份额，集中了几乎所有来沪投资的大大小小境外企业或个人。当内外销写字楼并轨后，境外人士可租售原内销房的写字楼，只要品质相当，他们当然愿意选择售价或租金低于原外销写字楼的内销高档写字楼，于是，对外销房的需求有一部分转移到物有所值的内销写字楼去了，外销写字楼相对垄断的优势没有了。另外，租金价格数据显示了浦西写字楼和浦东写字楼的租金价格差距缩小的趋势，内销高档写字楼相对而言具有较大的升值空间。2002年冬季以非外销写字楼为主力市场的浦西写字楼租金上升4.2%至0.6美元平方米天；同一时间段，以外销写字楼为主力市场的浦东写字楼租金下降了4%，到0.68美元平方米天。4变租为买，新产品不断推出。一个全面开放的上海房地产市场将出现一个投资产品多元化的竞争格局。2003年，在产权式酒店式寓热销之际，写字楼市场也不断推出新产品，有SOHO升级版，有融商务住宅为一体又使商务、住宅相对独立成产品的新型非完全办公、非完全居住类投资产品，当然，最为抢眼的是诸多产权式小户型写字楼上市销售。在上海，新建写字楼以产权形式出售的比例开始提高：发展商改变“只租不售”的模式，出售写字楼以快速收回资金、分散风险。第二部分 产权式小户型写字楼一、写字楼市场的新动向产权式/小户型上海市住宅产业的繁荣及良好走势，也带动了商业房产及写字楼市场的联动，前些年写字楼市场的只租不售，现正慢慢发展成租售并举的局面，市场需求的变化正导致着物业租售形式的变革，而产权式小户型写字楼也成为市场发展的一个新动向。继绿地科创大厦、均瑶国际广场、静安新时代大厦、南外滩新亚丽景大厦、南京东路天安中心、陆家嘴京银大厦、西藏中路银晨数码大厦等产权式写字楼推出以来，近期，产权式小户型写字楼的上市量明显增加，主要有中华BOSS、南证大厦、致远大厦、胜康廖氏大厦、SO时代、星河大厦（WOHO商务先锋）等。表3 近期在售的小户型产权式写字楼序号项 目地 址层 数户型面积(平方米)得房率售价(元/平方米)1中华BOSS人民路889号285020077%130002致远大厦斜土路768号246014067%93003胜康廖氏大厦商城路738号268514470%180004国科大厦控江路1029弄238914068%62005虹桥银城中山西路933号304613065%128006SO时代中山北路3058号286012175%60007南证大厦（新）南京西路580号1260起60%20000南证大厦（旧）南京西路580号4960起66%230008峻岭广场成都北路500号38153起68%120009格力HOME2OFFICE浦东大道1139弄2511519080%750010星河大厦武宁路1135号219812270%7300案例1 SO时代SO时代位于中山北路、白兰路，是一个全新概念的SOHO升级版全产权小户型写字楼，它完全为中小型企业度身打造，每套写字楼建筑面积从60平方米到120平方米不等，且可自由分割、可大可小，亦可整层贯通至900平方米，适合中小型企业的个性化需求，为中小型企业节省办公每寸空间。在设计上，SO时代独辟蹊径，大胆创新，每套房间配有独立厨、卫。SO时代并不是SOHO概念的翻版，在功能设计上它比SOHO更加完备，它的独立厨、卫以及短进深、大面宽的房型设计塑造出创新的全功能小户型理念，将SOHO概念向人性化更迈进了一步。案例2国科大厦国科大厦坐落在杨浦区控江路、双阳路上，以“和平公园”为卖点，主推观景写字楼的概念，规划面积89140平方米的带装修小面积写字楼。案例3 格力Home2office6格力Home2office位于浦东新区桃林路、浦东大道，是一例公寓办公的物业，濒临黄浦江、近轨道交通的地理位置和浦江两岸开发使项目占尽“天时、地利”之势。目前，其3栋25层的物业已销售一空。二、产权式小户型写字楼开发的有利因素1上海良好的经济环境和发展速度1991年以来，上海已经连续11年GDP实现两位数增长，国民生产总值从1991年的105亿美元激增至2002年的660亿美元。2003年上半年在非典影响下，全市仍然实现国内生产总值2825.7亿元，同比增长11.4%，增幅比2002年同期提高1.4%，这表明上海的经济大环境正呈现良好的运行态势，稳定性和抗波动能力大大提高。在此形势下，上海的一些公司在不断地扩张，新公司也不断涌现，对办公用房需求量随之增加。此外伴随银行利率的不断下调，许多客户将考虑变租赁为购买，在满足投资和自用两方面的需求下，图谋在上海进行中长期发展，对写字楼的购买需求将由此增加。2上海第三产业的兴旺发达第三产业的兴旺发达是现代市场经济的一个重要特征。商品写字楼的需求主要产生于第三产业，当第三产业比重加大时，办公用房的租赁市场需求量就会增大。上海市政府“十五”规划中提出要进行经济结构调整，加快发展现代服务业，提高第三产业在国民经济中的比重，同时还把房地产业定位于上海国民经济发展的六大支柱产业之一，这必将对上海写字楼市场的发展起到非常深远的积极影响，直接刺激了写字楼需求的增长。3上海优越的投资环境上海地处长江出海口，具有天然的区位优势，在改革开放尤其是实施浦东开发战略后，上海的竞争优势更加显露，并且在政策、投资环境等方面比中国其他城市更具吸引力。随着中国加入世界贸易组织、2010年成功申办世界博览会、F1赛车场、环球乐园的立项和近期市政府对SARS疫情的成功控制，外资对上海的信心倍增，许多企业纷纷将总部迁至上海，刺激了上海写字楼需求的增长。4中小民营企业的崛起7据上海市工商局统计，至2003年2月底，上海已有民营企业超过23万户（每两家上海企业中就有一家民营企业），其中注册资本超过亿元的已达182户。另外，全国还有大批企业将创业基地源源不断地移师上海，仅2003年一季度，进入上海的注册资本达100万元以上的外地企业就有2130户，比2002年同期增加75.6%。目前浙江在沪企业不下5万家，温州比较知名的民企业80%在上海有投资项目。外地企业大举进入、民营经济不断发展，为产权式小户型写字楼的兴起奠定了坚实的消费基础。据基强联行对目前在售的产权式写字楼业主构成的专项统计数据显示，除15%的不动产投资者与5%的国有企业外，产权式写字楼的买家80%是民营企业，其中30%是外地新近来沪企业。入世后的三至五年内，服务贸易分类表中的商业分销、中介服务、旅游、娱乐等行业的逐步开放，服务贸易的壁垒将渐渐消融，写字楼市场将迎来更多的中小型客户。与外资企业相比，这些民营企业更愿将写字楼作为一项资产投资，短期内既控制了企业的日常运作成本，长远看又能获得可观的资产价值回报。5 内外销并轨政策的出台 3月1日，关于取消本市非居住房屋租售对象限制的通知实施，从而取消了本市各类非居住房屋租售对象的内、外之分，使境内外自然人、法人和其他人均可购买和租赁商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等。取消非居住房屋租售销售对象的限制是对商品房内外销并轨政策的补充和完善，它降低了外商进入上海的门槛，此项措施不但开放了商办楼市场，促使其发展并成熟，而且对市场具有积极的隐性作用。2001年7月上海内、外销商品住宅的并轨，极大程度地刺激了住房消费，因而此次商办楼的并轨，能够自然地获得较高的投资信心和热情，推动市场的发展。6发展商开发思路的转变以往上海的写字楼尤其是甲级写字楼多数只租不售，但由于近年来上海房地产市场火爆， DTZ认为，目前大量写字楼发展商（包括复工建造亚洲金融危机期间停建写字楼楼盘的发展商、不具备房地产运作经验介入商业房地产领域的发展商、通过住宅开发发展壮大的房地产发展商）以国内资金为主，考虑资金实力、成本、投资回报和分散风险，使得发展项目85%以短期投入并快速收回资金为主。因此，发展商会考虑出售全部或部分写字楼物业以回笼资金、分散风险。三、产权式小户型写字楼开发的风险81租金涨势有限，售价可能下调由于全球经济的放缓，世界经济出现较大转机的迹象不明显，以IT业为代表的部分新兴行业面临调整，国内外许多公司的扩展计划被搁置，因而对高档写字楼的需求难以有显著增长。2002年末，上海甲级写字楼租金出现了回升迹象，但是为需求量所限制，其租金预计短期内将保持稳定，不会出现大幅增长。至于乙级、丙级等写字楼，大多处在中心城区外，随着郊区城镇化进程的推进，写字楼市场供应量较大，使得这些写字楼因同类产品竞争而使租金或售价下降。2新金融政策使开发商资金链紧张2003年6月13日，央行出台了关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知，这个政策的出台，对于众多负债率高、自有资金不足的开发商而言，将使其获得银行信贷的门槛提高，资金链进一步紧张，增加了开发写字楼的风险：一是不少开发商的开发项目自有资金比例达不到30%的最低要求，这样的项目将不能获得银行的信贷支持；二是高价房（大多写字楼单价都在7000元/平方米以上）要获得银行的贷款将更加困难；三是楼盘预售款的回笼时间将推迟；四是通知要求严防施工企业使用银行贷款垫资承包房地产项目，使开发商失去了一条低成本甚至无成本的融资渠道，房地产开发的“空手道模式”难以为继；五是银行不得的提供购地贷款的规定将影响部分开发商的土地储备计划；六是银行不能以流动资金贷款的形式来发放事实上的开发贷款，从而提高了开发商的融资成本，甚至使部分房地产开发企业不能得到银行信贷。3新金融政策约束销售市场目前央行的金融政策，能够提供给写字楼的仍然是4成10年的按揭。而从客户角度来讲，通常需要的是15年或者更长时间的按揭，因为有很多公司注册的年限可能是15年左右。产权式小户型写字楼销售受此金融政策的约束，会有所影响。从整个市场上来讲，写字楼的销售还局限在一些集团性质的公司或实力较强的中小型企业，包括一些很大型的外资公司。4税费政策调整导致投资回报降低92003年初，上海市地方税务局发出关于加强个人非居住用房出售、租赁行为税收征收管理工作的通知，明确规定：个人出售非居住用房，应全额缴纳营业税、土地增值税、各种附加税和个人所得税；个人出租非居住用房，应全额征收5%的营业税、12%的房产税和个人所得税。此项规定把个人投资非居住用房的税费增加到近30%，从而降低了投资回报率，并增加了投资风险。虽然这个通知并未全面落实，但毕竟传达了一个讯号，随着投资回报的降低，个人和企业对非居住用房的投资热情会逐渐减弱。第三部分 产权式小户型写字楼的实施曹家渡项目/南京西路项目产权式小户型写字楼的开发与销售，应综合考虑地段、户型、使用率、物业管理、价格、升值空间等因素，同时根据实际情况关注其他因素（如SARS以后，安全、健康因素成为写字楼开发中的重要因素）。曹家渡项目和南京西路项目都具有开发写字楼的条件，这里延续酒店式公寓的开发前景分析，主要讨论曹家渡项目。一、商圈和定位1曹家渡商圈曹家渡位于土地稀缺的静安区，毗邻长宁和普陀，区位资源优势得天独厚。1996年辟通的武宁南路成为外省市和本市中部地区与闹市中心相连的重要走道。经过近几年来大规模旧区改造和社会事业的发展，曹家渡的环境面貌、商业氛围和居民文明程度有了明显的改善和提高，一批高档居住小区在此初具规模。目前，以开开广场为首的写字楼吸引了一些中小企业的入驻。从表4可知，曹家渡交通便利，具有十数条公交线路，距静安寺、中山公园2.5公里左右，适合居住和商办。表4 曹家渡公交线路公交线起始站途经45江边码头曹家渡曹家渡327江边码头曹家渡曹家渡13提篮桥曹家渡曹家渡838桃浦新村美丽园武宁新村922提篮桥中山公园地铁站曹家渡520威宁路东方国贸曹家渡321乌鲁木齐路新村路曹家渡54江宁路威宁路武宁路10143新长征花苑曹家渡曹家渡765丰庄武宁南路武宁南路23高雄路忻康里忻康里941虹桥机场上海火车站曹家渡01塘桥临沂北路桃浦公路武宁新村136黄河路真北新村曹家渡2定位 房产的增值主要来源于土地的增值，而城市的主中心区土地的稀缺性更强，区位成长性显而易见，增值空间更大。曹家渡作为上海市商业副中心之一，具有一定的凝聚力和影响力。但也必须意识到，在一个发展成熟、规范的写字楼市场中，高端、中端、低端产品应呈枣核状，即高端和低端产品较少，市场的大部分份额由中端产品支撑。而且上海甲级写字楼的分布也类似于香港，有明显的区域性，业内称之为"两区两路"：虹桥开发区、徐家汇地区、淮海路、南京西路，加上浦东的小陆家嘴。这五个地区汇集了上海绝大多数的顶级写字楼物业，占了全市供应总量的近九成。因此，为减小开发风险，本项目的开发档次宜定位于中高档，略低于甲级写字楼；目标客户群宜锁定有一定实力的民营和私营企业，控制投资型客户。二、产权式小户型写字楼的设计本项目有93000万平方米的体量（含商场、酒店式公寓和写字楼），由于目前规划指标尚未正式下达，因此这里的讨论均是在原参考指标和日照影响通过的状况下进行的。1写字楼的档次形象民营企业选择写字楼办公的首要目的，是为了提升企业形象。写字楼的品质和档次主要体现在：交通的便利程度、建筑立面、大堂的品位和布置、电梯数量和质量、结构布局和通风采光等。因此，在写字楼大堂设计、外立面设计和电梯选用上应与项目整体定位相一致。本项目的大堂应宽敞，层高宜在5.6米以上，装修较豪华；外立面可采用与开开大厦外墙颜色相匹配的玻璃幕墙和铝塑板；电梯宜选用知名品牌。2得房率11从表3可以看出，产权式小户型写字楼的得房率一般在65%75%，比住宅低。一般而言，写字楼公用建筑面积包括本楼层公用面积的摊派与整幢楼公用面积的摊派。本楼层的摊派包括公用走道、楼梯等部位面积；整楼层的摊派则包括地下室、车库、大堂、管理室、空调机房、设备房、水箱等种种设施的面积。写字楼内部功能外部化的发展趋势，是造成写字楼得房率难以摸高的一大客观因素。目前国际流行的写字楼设计理念是将一些传统中属于办公室内的功能分离出来，延伸到整幢大楼的公共空间中去。譬如大堂要宽敞舒适，有供客户停留休息和商务会谈的区域；公共走道要美观大方，能够体现入驻企业品牌档次；会议室不一定要分散在每个楼层每间公司内，而是可以统一安排在整幢大楼的会议层，由大楼内企业共用。凡此种种，都将扩大公用面积。表面上看降低了写字楼得房率，但实质上却提高了它的品质形象，同时也最大程度地优化了资源配置，有利于中小型企业控制商务成本。因此，本项目设计时，不应过分追求高得房率，而应综合考虑项目的整体品质形象、商务配套设施、商务成本等因素基础上进行确定。事实上，市场上普遍能够接受写字楼的低得房率现象，因为美观的大堂、完善的商务配套设施和高质量的物业管理服务给企业带来了高附加值，投资者同样能获得预期中的投资回报。3户型设计在户型设计时，要注意物业的平面格局、停车位、消防、广告位、客货梯、出入口、通透性、柱距、层高等条件。参照成功案例，本项目每套房内都应配备独立厨、卫，户型设计中尽量采用短进深、大面宽。出于安全性的角度考虑，写字楼要具有后门、消防通道等安全通道。在突发事件等特殊情况下，对写字楼户型设计也会提出一些其他要求。如在SARS之后，通风系统是否完备已成为客户选择写字楼的一个重要要求。据市场调查，产权式小户型写字楼关键之一在于面积控制需合理，一般60115平方米的户型最为畅销。经综合分析对比，拟建项目的户型、建筑面积和占比定位如表5。表5 项目的户型和占比户型ABCDEF建筑面积60左右75左右100左右115左右60左右75左右层高3.23.23.23.24.54.5占比102530205%104住宅幢数、建筑面积、户数的估算12项目占地13680平方米，容积率6.8，可建建筑面积93000平方米，去除45000平方米左右的商场面积和24000平方米的酒店式公寓面积，写字楼面积为24000平方米。根据房型定位及占比方案，待建楼盘写字间每户平均建筑面积： 60×15%+75×35%+100×30%+115×20%=88.25 M2小户型写字楼设24层，每层1000平方米，则平均每层12户。由于项目本身特殊的地理位置，目前建造两栋24层的建筑（酒店式公寓和小户型写字楼）或一栋40层左右的建筑可能在日照上会影响三鑫花苑和达安花园的住户，因此，写字楼的体量和高度都可能变化的。5电梯和车位根据写字楼的楼层和户数，本项目写字楼电梯数估计需45部。由于每户公司都有可能备有至少1部车。因此本项目可考虑配套与户数相等的车位数。6功能设计本项目写字楼必须具有强大的商务功能，通过技术创新使物业的功能强化。由于整个项目包括商场和公寓，因此，商场和酒店式公寓的软性配套和物业管理可与写字楼相配套，从而使写字楼的业主更加便利。本项目在软性配套上，必须采用信息化配置和智能化配置，如楼宇自控系统、外部宽带接入和内部综合布线等。参考案例致远大厦n 共享高智能商务会议中心Ø 3个会议室：4-6人、8-10人、12-16人 Ø 董事会议室：20-25人，附带休息室 Ø 多功能厅：40-60人 Ø 服务中心：打字/复印/传真/翻译等 Ø 高速宽带数据网：可召开电视电话会议 Ø 付出一户购买费用，共享整楼高智能商务会议中心的配套服务 n 系统化的功能配置Ø 大楼智能化管理（BA）系统 Ø 闭路电视监控系统 Ø 安全防范系统监控与管理中心 Ø PDS综合布线系统 Ø 四部三菱、1部现代原装进口电梯13n 专业物业管理特聘专业管理智能化综合商办楼宇的品牌物业管理公司 上海九海金狮物业管理有限公司 担纲主理三、产权式小户型写字楼的营销策略1价格定位从表3看，产权式小户型写字楼的售价差别很大，但纵观整个上海，目前，大多数产权式小户型写字楼的售价大约在每平方米8000 至9600 元之间，与同一地段住宅相差无几。根据最近对静安区（含周边）类似项目的市场调查，待建地块附近已建或在建住宅楼盘的价格分布范围从最低的7000元/M2至最高的20000元/M2，绝大多数楼盘价位集中在高价范围。具体调查结果见表6。 表6 项目周边住宅的价格分布价格范围楼盘家数建筑形式代表楼盘7000-80003高层、小高层上海知音、水岸名邸8000-100005高层、小高层达安花园三期、静安晶华园10000-120004高层圣天地、静安枫景、静安诺丁汉12000-140004高层君悦静安、静安枫景14000-2高层骏豪国际、世纪时空 从上表可以看到，附近已建和在建竞争楼盘的均价多数分布在1100014000元/M2。经过综合分析，根据自身楼盘的特点，拟定项目的写字楼销售均价在10000元/M2。在销售运作时，可根据市场的供求关系，在已制定的销售价格基础上，进行适当的调整。2购房对象购买力分析根据户型面积定位与销售价格，主力房型每套房屋销售均价为：60万元115万元。一般情况下购房者首付40%，即24万元46万元左右，余款向银行按揭分10年偿还，以115万元的房型D为例，首付46万元，余款69万元分10年偿还，根据新的房贷政策，贷款月利率为0.48%，每万元每月还本付息额为109.82元，每月还款额经计算为7577.58元，对于有一定实力的中小企业应该有还款能力。3商场、公寓、写字楼联动销售14本项目的商场、公寓、写字楼是项目的组成部分，它们的租售是互相影响的，在销售时，应将它们统筹考虑。商场的大客户往往具有良好的示范作用，因此，如果在写字楼销售之时，商场已经招租到知名的商家，这无疑会刺激写字楼的销售。4短期包租15短期包租实际上是促销手段，如南证大厦的开发商向业主承诺提供两年的包租，期间收益率8%。本项目在销售时也可考虑这种方式，当然，固定收益率的确定要根据当时银行利率、房地产行业景气程度、周边同类物业的平均租金水平认真测算。