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商务酒店建设项目可行性报告2010-12-09第一章 总论 1、1 项目概况建筑主体为六+一层框架结构。一楼是商业铺面和酒店大堂。二层为餐厅和茶房三层至五层为客房。可改造客房84间。主要通道为电梯和步行楼梯，配备有消防通道一个。地下室有40个左右车位的停车场。大堂配置有总台；大堂吧；行李寄存室；大堂副理；公卫等，面积200m²左右；商业铺面可办理旅游票务和酒店商场面积500m²左右。二层配置多功能茶餐厅（酒吧演绎厅）面积200m²左右；茶房棋牌包间面积400 m²左右；商务中心一个（数码港提供上网、文字处理、复印、扫描、刻录等服务）面积40 m²左右。三层至五层配有客房84间（商务标间）电视、空调、光纤接口、淋浴房、开水器或饮水机等面积25 m²左右。六层为会务区和休闲娱乐区。配有会议室4个，大会议室1个面积160 m²左右，可容纳150-180人；中型会议室1个面积80 m²左右，可容纳60-80人；小型会议室2个面积40 m²左右，可容纳20-30人；多功能厅一个200 m²左右。地理环境位于XX.口岸附近；临近主干道；距机场一小时车程；距火车站20多分钟车程；人行通道桥工程横跨XX河，连接福田口岸联检大楼和落马洲支线管制站，是连接XX地铁4号线和香港港铁落马洲支线的口岸枢纽工程；周边有富裕小区。租赁期限及价格：5年1200万1、2 项目提出的背景及建设必要性XX市作为口岸城市，连接大陆与香港，是新兴的现代化城市。电子业、制药产业、旅游业作为XX的支柱产业，频繁的商旅活动带动了XX酒店业的快速发展，知名连锁酒店林立，高星级酒店（四星、五星）收入占XX酒店业总体收入的70%以上，代表了行业的总体水平，引领了XX酒店业发展。商务散客作为XX酒店业的主要客源，商务型酒店在XX所占比例高达85%以上，商务型酒店占高星级酒店的约90%，XX南山区高星级酒店100%为商务型酒店。在此背景下，我们准备开发建设的商旅商務酒店无疑适时而上，具有一定的建设必要性，一方面尽可能的提供给市场高品质的房地产产品，满足市场的需求，另一方面也会产生较大的经济效益和社会效益。第二章 市场调研及前景预测2、1 商务式酒店的概念商务酒店是以商务客人而非旅游度假客人为主的酒店，一般认为商务客人的比例应该不低于70%。与度假者相比，商务客对于酒店的选择更挑剔，但同时也愿意为服务支付更高的价格。度假者希望的是在酒店找到家的感觉，追求的是“宾至如归”，而对于日理万机的商务客来说，酒店还要有宴会厅、会议室和商务中心。一家好的商务酒店通常有以下特点：位置好，距离商务活动中心比较近（商务客人的时间通常很宝贵，不愿意在交通上花太多时间）；酒店的商务设备齐全；不低于四星级，由酒店管理集团统一管理。2、2 商务式酒店的流行趋势商务酒店的基础设施建设与传统高档酒店差不多。不同之处在于，商务酒店的服务对象更具有针对性，提供的服务内容更具纯粹性。它是传统酒店的升级版。像住邦商务中心即将推出的商务版假日酒店，是“以高程度的商务配套，为繁忙的商务人士提供专业的商务服务”为全新定位，成为传统酒店升级后的商务版代表。为了充分满足现代商务人士在工作、生活、休闲三方面与“商务活动”及时协调的需要,这种商务酒店无论从产品设计上还是从专业服务上，完全围绕“商务”的核心要求进行运作。以住邦商务假日酒店为例，供量仅30套，全部都是五星级以上配置的超豪华套房，大大超过国家规定的五星级客房面积的标准。这种酒店与写字楼同时开发的酒店社区形式，以最便捷的形式满足了商务人士接待重要来访客户、驻京外籍工作人员的短期住宿等需求，有的高端客房还带有会客厅，并且所有的客房均提供宽带接口等全方位的商务办公配置。在酒店服务方面,住邦计划提供24小时服务，随时接受酒店预定，甚至可能提供按小时出租，即使公司的老板、员工加班到很晚，也可以很方便的到酒店客房休息。同时，住邦特邀有着丰富酒店管理经验，旗下管理着国贸酒店、中国大饭店等多家高级酒店的国贸酒店管理公司进驻，负责酒店的经营和服务，以及酒店预定，以保证服务质量，而消费却比周边的高档酒店优惠很多。先前投入使用的住邦商务酒店现在已进入紧张运作中，酒店的专业商务服务优势已经充分的体现出来了，它更好的为各界商务人士服务。第三章 经营策略3、1 经营思路  整体定位为“中高档商务型酒店”。一个由XX独有经济特色；丰富的商业资源；方便快捷适用的配套功能和专业而个性的服务构成的酒店。锁定的消费群体为一是国内差旅商务客人；二是国外自游人旅行的客人和留学生；三是途径XX中转的旅客；四是重点放在市内的各型的商务会议；五是适当发展高端旅行团队。从周边情况分析。酒店应该面向差旅散客和公司的业务人员。利用网络宣传和服务员良好的语言环境来吸引国外自游人旅行的客人和留学生。开展接送服务吸引途径XX中转的旅客。对有会议需求的政府、职能部门、企事业单位进行定点宣传和营销，制定相应的优惠政策和经办人奖励方案。与省内和当地知名旅行社建立稳固的合作关系，争取高端客源。发展大中型企业的协议入住和各种娱乐场所的钟点房。在开业初期重点应加强对外宣传。开展网络预定，可以与携程网等专业网站合作，这在开业初期很有效。当然其他的营销手段也必须去做。比如在车站、机场进行宣传营销，利用距离近，硬件环境好，争取客房率的上升。同时推出系列酬宾活动和公益活动，结合活动在主要媒体上进行软广告的宣传。在旅游境区投放适当的广告。出租率达到一定的水平就会稳定，想进一步提高收入只有加强高端商务会务的推广和营销。能源消耗是一件大事情，也是未来支出的重点之一。是否从改造之初就考虑几个方面的：空调选用分体空调（尽量选用功率较大的空调）并采用定时开关系统。水，最好考虑利用中水冲洗厕所。热水采用太阳能和电辅热结合的供热方式，并一定要考虑回水系统，减少热效和水资源的浪费。建立节能制度，培养服务人员的节约意识，节约上要以小看大，一点水，一度电，一根针，一条线，人人都是监督员。人员的配置上注重一专多能，例如保安可以兼门童和行李生；服务班和卫生班可以整合。客房的清扫可以参照计件工资的方式，也可以在此基础上承包，也可以承包给其他的酒店的客房部，或者是家政公司。设备可以承包给其他饭店的工程部，也可以承包给个体经营者。定位：中高档商务酒店1.     三层至五层每层改造客房28间。过道为中档地毯。2.     房间内设置卫生间。室内为强化木地板，房间内墙纸。3.     配制电视，空调，上网，照明灯功能。4.     外墙采用色彩明快的乳胶漆。5.     配套功能区方案待定。注：建议房间数量适当增加，减少不产生效益的配套功能。装修要符合商务性质消费者的要求，要够档次，但也不能太奢华，应大气而有品位。同时降低预约入住包括（电话及网络预约的住房费用）主要材料:镜面,玻璃,墙纸,地毯,仿古地砖,皮纹墙砖,软包,大理石等 商务风 新概念 客房是酒店获取经营收入的主要来源，是客人入住后使用时间最长的，也是最具私密性的场所。而此次的设计则是对传统酒店客房装修风格的重新理解。它区别于传统酒店客房设计式样单一，将多种元素融入其中。针对该酒店空间使用面积有限的情况下，通过设计上的多变与想象，在视觉上创造一种空间上无限延伸的想法。 针对酒店走道狭长的空间，通过在墙面与层顶大范围使用黑茶镜不仅改善了在空间视觉上的效果而且营造出一种时空遂道的感觉。走道墙面采用仿草编墙纸，地毯的弧线图案使得走道在整体效果上稳重但又不失轻快。屋顶与房门采用白色做为基调，使得黑茶镜与素雅墙纸的结合不会显得过于沉闷。 由于该酒店对客源的定位在商务人士，且在空间上的使用面积有限。这就需要在延续传统精华的基础上又不落入俗套。客房在主体色调上采用较为稳重的深色调和素雅的颜色。与走道一脉相承的是，为了避免压抑，通过镜面、玻璃及其他多元化的材料来软化过于正式的色彩。使得顾客在入住时不仅有家的温馨，而且在有访客时又不失礼节。为满足该商务酒店多元化、多样性的需求，在把握大的风格前提下，根据具体细节制定出不同的房型。每个房型不但满足了客人对于单人房与双人房的不同需求，而且在设计上都别具风格。3、2  人员配置如下：管理团队： 执行总经理一名（负责全面工作，经营策略的制定，对外联络沟通，对全年经营成果负责）财务总监一名  （负责财务监督及管理，税务的协调，报表的制作）保安队长一名 （负责酒店安全工作和保安的管理，协调相关部门）营销总监一名（负责酒店的营销宣传，前台管理，VIP接待，各项活动策划组织，目标任务的完成）客房主管一名（负责酒店日常工作和管理）员工队伍营销经理四名 （对外营销宣传，客户维护，各种信息收集整理建档）总台服务员六名 (总台接待加收银，目标任务的完成)保安八名（车场楼层和各要害部位的巡视和管理）客房中心文员三名（接听电话处理一般投诉和意见收集反馈）客房中心服务员三名（查房，卫生检查和临时打扫，解决一般问题）万能工一名（水电维护，设施设备故障处理，能源控制）卫生班六名   （客房清理，环境卫生维护）注：以上正常配置，不包括餐厅娱乐等部门的人员配置，建议外包出去。服务要到位，企业高管层即使是私人聚会对吃饭喝酒也是很讲究的，菜品应突出自己的特色，比如可以粗粮细做、不要大鱼大肉而应该清淡可口，在做工上下功夫。服务员的素质也很重要。应该有良好的办公基础设施，如果条件允许最好有小型会议室能过满足商务特性要求。 最后，建立长期的合作关系，比如可以吸收国企入股或者建立定点机构来弥补酒店支出。3、3 酒店构想房型及价格：套房：418/间       4间单人间：198元/间    6间空调双人间238元/间    70间三人间：298元/间        6间 注：多房型适合不同客户需求，有利于提高酒店受众面。 设备和服务：免费服务：阅览室，淋浴间24小时热水、影视放映（多功能厅定时放映）、行李寄存、代收邮件/包裹、吹风机、旅行信息等有偿服务：餐厅酒吧、自助洗衣、国际电话/传真、各种车辆和设备的租赁、票务预定等3、4操作步骤1与经营方签订前期合作协议。2办理相关手续。3签订正式合同6酒店管理公司进入7人员配置及人员培训8设备配置及采购9网络宣传和营销11开业前的筹备及宣传12进入正常营业，开展酬宾活动13正常经营及后营销3、5时间安排1与经营方签订前期合作协议。2办理相关手续。3签订正式合同。4组建筹备小组（酒店管理公司负责人，工程项目负责人，投资方负责人）（三周时间。如果第三项办理顺利的话时间可以缩短）5确定改造方案。（一周时间。方案可以与前三项同步进行）6酒店管理公司进入。（管理层人员到位，各类计划方案落实）7人员配置及人员培训。8设备配置及采购。9网络宣传和营销。（6-9项可以同步进行。三到四个月时间。人员培训三个月酒店英语基本能满足工作需要。计划得当设备配置及采购不存在问题。网络宣传和营销可以依附现有资源和人脉关系由专人负责计划制定和实施。）10竣工验收。11开业前的筹备及宣传（一周时间。）12进入正常营业，开展酬宾活动。（三个月时间）13正常经营及后营销。第四章 投资估算与财务评价4、1    费用估计。每年固定成本-万(租金）折旧-万（按投资总额为-万元，按3年折旧）财务-万（贷款和资金利息）税收-万（营业收入的6%左右）工资-万（员工和管理人员费用）能耗-万（水电气等费用）低耗-万（一次性用品、茶叶等）洗涤-万（床上用品，毛巾类的清洗）维修-万（维修的配件及专业维修的费用）营销-万（广告宣传，政策返利，业务开支，活动经费等）培训-万（员工和管理人员的学习培训）保险-万（员工及管理人员的社会保险和酒店自身的各项保险）其他-万（办公用品，职能部门杂费等不可预计的费用）一年总费用约-万元注：以上费用根据酒店实际配置计算。4、2    收入分析定位为“中高档商务型酒店”。a.客房收入：改造后拥有客房84间。客房设计价格为260.00元（平均执行价格）客房率保守估计为70%84间×260.00×360天=786.24万元全年收入786.24万元b.餐厅收入：承包费8000.0010000.00每月全年约10万左右c.房租收入：  旅游票务3000.00每月，全年约3.6万  商场超市5000.00每月，全年约6.00万d.会议室收入： 大会议室800.00每天，利用率20%全年约4.8万 中会议室500.00每天，利用率20%全年约3.00万 小会议室200.00每天，利用率20%全年约2.4万多功能厅1000.00每天，利用率10%全年约3.00万合计：13.2万e.其他收入： 客房服务；食品饮料；商务收费；电话等 全年约6万元各项总计：425.872万元注：以上预测根据酒店发展情况有很大上升空间。第五章 投资估算和资金筹措5、1 投资估算总建设成本费用列项A、 土地费用：750万（含过户）B、 前期费用：200万（含规划设计、报建、勘探测量、水电配套）C、 土建及安装（含园林、绿化、公共部分装修、地下室工程）： 以1354元/平方米预，共2866万D、 消防自动系统、集中供热系统：240万E、 公寓内部精装修费用：以667元/平方米计，共1412万小计：5468万元 其它开发费用列项：F、 管理费用：80万G、 财务费用：330万H、 销售费用：70万I、 开发期税费：630万 成本综计6578万 5、2 资金筹措 自筹资金：4600万（用于土地成本、前期及土建） 销售回款或银行贷款：2000万第六章 风险分析6、1 盈亏平衡分析本项目可销售的总面积为20000平方米，其中公寓部分18900平方米；商业用房部分1100平方米。按公寓部分实现平均销售价格5850元/平方米计算，公寓部分总销售收入为：11060万；商业用房部分平均实现4000元/平方米计算，商业用房部分总销售收入为440万。两项合计11500万。由前一章分析得知本项目总建设费用为6578万元，故此，本项目盈亏平衡点为：盈亏平衡点=总建设费用/总销售收入=6578/11500=57.2%就是说本项目如果实现了57.2%的销售率就可以保证本项目的总投资成本全部回收。6、2 赢利预测（见附件3、4、5）项目名称金额（万元）备注说明公寓部分5850元/平方米商业用房部分4000元/平方米销售收入11500按全部可售面积算开发税费630营业税及附加按5.5%计算总建设费用5468管理、财务、销售及其它费用480所得税832营业利润的15%税后利润4090净收益率62%6、3 敏感性分析（见附件7）本项目在销售面积不变的情况下，利润变化的敏感因素为销售价格和单位成本费用。以下就本项目的情况对销售价格和单位成本费用两个敏感因素进行分析。由于本项目主导产品为公寓，因此，只分析公寓部分。 假设单位成本费用不变，销售价格降低58.5元，则利润减少110万元，即每平方米销售价格比拟定销售价格降低1%，开发利润比拟定利润降低3.2%； 假设销售价格不变，单位成本费用增加1%，即元，则总成本费用增加65.8万元，销售利润相应减少65.8万元，即每单位成本比拟定单位成本增加1%，开发利润比拟定利润降低1.9%。因此，销售价格的变动是影响本项目投资风险的最敏感性因素，而本项目的总成本费用的变化也是本项目投资风险的关键所在。第七章 结论商旅酒店管理公司通过对周边环境和类似酒店的初步调查，经过仔细研究认为该项目有市场大环境的支撑，如XX商业文化的升温、政府形象工程的打造、交通的逐步改善等。加之该项目地理环境好，产权单位拥有相当的潜在客户，参与者人脉关系多等有利条件。但也有很多不利因素：a.周边工程将影响酒店的外部环境。b.酒店市场整体定位较高。c.酒店主题不明确。综合以上因素管理公司认为“商务酒店”市场潜力大，有相当的利润空间和投资价值。并符合经营者对外发展连锁，扩大酒店规模的总思路。不利因素可以通过管理公司的进入逐步解决。我们还发现，项目达到的盈亏平衡点较低，而且，投资收益率高于行业基准收益率，具有较大的投资吸引力。在项目的投资和开发中，不可预测的风险较少，可控性较强，因此本项目的投资开发无论在市场上、操作上还是在财务上都是可行的。就本项目而言，市场的分析和项目的整体定位，以及项目投资经济分析是基于经验和经济学的角度来定的，具有客观性和一般性，符合市场规律及投资经济原理，配以合理的营销手段，实现项目的销售目标，并最终实现本项目的赢利目标将是可以实现的。