河南安阳·广厦地产曼哈顿项目市场需求分析及定位思路沟通案.pdf

HOPEFLUENTHOPEFLUENT 【河南安阳·广厦地产曼哈顿项目】 市场需求分析及定位思路沟通案 合富辉煌（中国）公司 2010年12月10日 序序 近几年起，安阳房地产市场风生云起, 安阳进入群雄逐鹿中原之际。 合富辉煌 深耕河南市场 以700余个项目实战案例 为河南广厦及安阳的发展助力！ 目标决定价值 运营项目的目标有多高运营项目的目标有多高 实现项目的价值有多大实现项目的价值有多大 我们的营运目标：我们的营运目标： 引领整个市场 大体量、中心位置。项目虽面临激烈的竞争、有限客户资源被四处瓜分，但他 必须承担强有力向心力来引领整个市场来争夺自己的客户资源； 缔造提升品牌 企业虽在安阳开发多个项目，但幵未具备十分优势的品牌优势。项目开发承担 着提升企业品牌、奠定市场地位的重仸，他必须具有极强项目品牌标志意义， 同时体现企业的实力和愿景。 确立目标实现项目价值 策略决定成败 运营项目的策略是否正确运营项目的策略是否正确 投入项目的成本是否有效投入项目的成本是否有效 我们的思维目标：我们的思维目标： 策略一策略一 深度认识深度认识 目标市场目标市场 充分了解市场供应及竞争状况充分了解市场供应及竞争状况 并充分挖掘市场客户需求特征并充分挖掘市场客户需求特征 核心策略实现项目目标核心策略实现项目目标 策略二策略二 形成独特形成独特 开发理念开发理念 在满足各类客户需求的基础上在满足各类客户需求的基础上 结合项目自身特性及市场竞争项目特征结合项目自身特性及市场竞争项目特征 形成项目独特开发理念形成项目独特开发理念 充分挖掘形成项目的核心竞争力充分挖掘形成项目的核心竞争力 树立与项目开发理念统一的品牌印象树立与项目开发理念统一的品牌印象 实现客户认同价值和品牌双赢实现客户认同价值和品牌双赢 策略四策略四 实现品牌实现品牌 价值双赢价值双赢 在项目独特开发理念的指引下在项目独特开发理念的指引下 结合项目地块特征和市场竞争需求结合项目地块特征和市场竞争需求 打造项目核心竞争产品打造项目核心竞争产品 策略三策略三 打造核心打造核心 竞争产品竞争产品 本体分析SWOT分析 项目定位 产品策略 营销策划 客户研究 市场研究 竞争研究 本案核心思路 案例参考 PART1 项目本体分析 项目周边现状项目周边现状 地理位置：地理位置：位于安阳市主城区人民大道中段路南（东至东工路西侧，西至新市民街 东街，南至乔家庄，北至人民大道）。 交通组织：交通组织：项目东临东工路，西接新市民街，南通乔家庄，北拥安阳市迎宾大道- 人民大道。 周边环境周边环境: : 项目周边以大型商业和上世纪破旧建筑居住区为主。 配套设施配套设施: : 项目周边有安阳国际小商品城、华润万家等商业集群。 和平路路况 本案鸟瞰图 安阳国际小商品城华润万家 人民大道未来规划示意图人民大道未来规划示意图 项目地块规划定位（暂定）项目地块规划定位（暂定） 项目建成后将成为市中心超大规模复合社区（建筑面积约项目建成后将成为市中心超大规模复合社区（建筑面积约7070万平米），万平米）， 形成新的城市地标和核心商业街区，塑造安阳市最大、最高端的商业中形成新的城市地标和核心商业街区，塑造安阳市最大、最高端的商业中 心。心。 项目项目SWOTSWOT分析分析 安阳广厦地产在本市具有一定品牌实力及市场知名度； 项目位于安阳市城区中心区域，商业集群环伺周边，配套齐全； 开发商在售项目-书香园距本案较近，书香园整体形象为开发商树立较好 的口碑； 项目距离市中心区繁华路段车程仅为5分钟，交通十分便利； 项目总占地265.2亩，将建设成为市中心超大规模复合社区，形成新的城市地标 和核心商业街区，塑造安阳市最大、最高端的商业中心。 项目优势分析（项目优势分析（S S）：市中心、较繁华、大体量）：市中心、较繁华、大体量 项目劣势分析（项目劣势分析（W W）：环境乱、拆迁抗性大）：环境乱、拆迁抗性大 项目周边环境较差，较为嘈杂； 项目容积率偏高，住宅舒适性一般； 目前居住居民对拆迁的抗性很强烈，拆迁将会成为本项目的最大难点； 项目所连接的安阳市迎宾大道-人民大道将会拓宽，拓宽工程将会暂时 影响本项目的交通出行； 项目周边出行居民较多，给交通、采购、日常消费都会带来一定的压力 及影响； 回迁安置楼将对项目的整体形象及销售产生影响； 项目威胁分析（项目威胁分析（T T）：东、南市场分流，市场竞争激烈）：东、南市场分流，市场竞争激烈 安阳市未来发展是城市向东部、南部发展；本案位于安阳市中心区， 未来区域房价上涨空间减少，影响后期的销售速度及利润； 项目所处安阳市-中心区；随着市政府、图书馆、规划馆、博物馆等市 政配套转移，导致中心区市政配套优势开始减弱，对于中心区发展较为不 利； 市场片区之间的竞争激烈，除了原有中心城区之外，东、南部同类型的产 品势必分流大部分的客户资源； 从目前土地供应情况来看，2011年市场的供应量将存在“井喷”的局面， 对于项目存在很大的消化压力； 项目所在地是安阳市中心区域，配套齐全。虽然城市将要向东部、南部发 展；但市民对中心区的依赖和传统观念不会轻易转变。 本案建成后将成为市中心超大规模复合社区（建筑面积约70万平米），形 成新的城市地标和核心商业街区，塑造安阳市最大、最高端的商业中心。 随着安阳市迎宾大道-人民大道拓宽改造，将会提升本区域的交通价值。 以产品、品牌、服务为基础，增加及强化客户对于发展商及项目品牌的认 同； 完善项目自身的配套设施，包括建设商业配套、交通配套、娱乐配套等设 施，增加项目的居住成熟度，利于项目的滚动式开发。 项目机会分析（项目机会分析（O）：可塑造市场）：可塑造市场 本体小结及思考： 通过以上分析，对现阶段时间（两年内）而言，本项目的优势明显大于劣势。 因此，如何通过市场分析对项目进行准确的定位、规划，让项目能够成为市 场的领先的基础尤为重要。 如何利用合理的营销战略及营销推广及促销手段，提升项目的形象，从而达 到热销和品牌的双赢。 PART2 安阳市场情况 城市发展新定位城市发展新定位 中国优秀旅游城市中国优秀旅游城市 豫北区域中心城市豫北区域中心城市 国家历史文化名城国家历史文化名城世界文化遗产地世界文化遗产地 安阳简介：安阳简介： 地理位置：地理位置：安阳位于河南省的最北部，东经 113°37至114°58、北纬35°12和 36°22之间，西部为山区，东部为平原； 地处山西、河北、河南三省交汇点，西倚巍 峨险峻的太行山，东联一望无际的华北平原， 是豫北区域性中心城市。 交通状况：交通状况：安阳交通便利，地理位置优势，京广铁路纵贯市区，京珠高速，106、107国道 贯穿南北。北上500公里直达北京，南下200公里直达省会郑州。继续东向入310国道500公 里可达连云港。经106、104国道货车9个小时到达天津港。11条省级公路干线从市区辐射而 出，连接周边180公里半径范围内中原经济协作区，共12个城市，总人口近6000万人。 总面积总面积74137413平方公里（其中市区面积平方公里（其中市区面积247247平方公里），总人口为平方公里），总人口为535535万人（其中市万人（其中市 区人口区人口102102万人），万人）， 建成区建成区8383平方公里，人口平方公里，人口7676万人万人 司母戊大方鼎司母戊大方鼎 浓厚的中原文化浓厚的中原文化安阳是中国七大古都之一，是甲骨文的故乡，安阳殷墟被列为世安阳是中国七大古都之一，是甲骨文的故乡，安阳殷墟被列为世 界界文化遗产。文化遗产。 殷商末期，西伯姬昌殷商末期，西伯姬昌( (周文王周文王) )文王在此被拘文王在此被拘7 7年，演成年，演成周易周易。南宋抗金名将岳飞，。南宋抗金名将岳飞， 即今安阳市汤阴县程岗村人。安阳城北太平庄有袁世凯墓葬。即今安阳市汤阴县程岗村人。安阳城北太平庄有袁世凯墓葬。 迄今为止出土的最大最重的青铜器 司母戊鼎是商后期(约公元前十四 世纪至公元前十一世纪)铸品,原器 1939年3月出土于河南安阳侯家庄武 官村。此鼎形制雄伟，重达 832.84 公斤，高133厘米、口长110厘米、 口宽79厘米，现藏中国历史博物馆。 出土的甲骨文出土的甲骨文 殷墟宫殿宗庙遗址殷墟宫殿宗庙遗址 安阳殷墟那里是古代文明的发源地，甲骨文时期古代人类的聚居点 。从世纪 年代至今，这里相继发现了座大墓 ，被国际专家、学者誉为世界“第二 个古埃及”。 城市文化：城市文化： 城市性质：城市性质：安阳市位于河南省北部，晋、冀、豫三省交汇处，京广铁路、京深高速、107国道贯穿市区，交通发达，是我国历史文化 名城，八大古都之一，同时又是豫北地区政治、经济、文化中心，城市布局以老城区为中心向四周发展。 行政区划：行政区划：总面积7413平方公里（其中市区面积247平方公里），总人口为535万人（其中市区人口102万人），建成区83平方公里， 人口76万人。共辖一市（林州市），四区（北关、文峰、殷都、龙安），四县（安阳县、内黄县、汤阴县、滑县），一个高新区。 经济状况经济状况：安阳是河南省的重要工业基地，已初步形成了冶金、电子、化工、电力、机械、纺织、医药、烟草等工业体系。全市现有 限额以上工业企业466家，大中型企业64家。安阳钢铁集团公司、安彩集团公司被列入全国500家最大工业企业。安彩集团是我国最大 的彩色玻壳生产基地，产量位居世界第四。“安彩”牌玻壳、“YA”牌热轧带肋钢筋、“红旗渠”牌香烟、“金钟”牌电池等产品成 为全国或全省知名品牌。近年来，安阳充分发挥区位优势，不断加快经济发展步伐，综合经济实力逐年增强。 城市发展加速器城市发展加速器 安阳城建三年计划安阳城建三年计划（20082008-20102010） 安阳市城市总体规划安阳市城市总体规划（2008200820202020） 安阳市城市总体规划城市定位和性质（安阳市城市总体规划城市定位和性质（20082008- -20202020） 主要内容主要内容： 安阳市城市总体规划（20082020）、历史文化名城保护规划、城市综合交通规划及产业发展战略研究 和城市生态环境保护研究。 规划期限：近期为2008年2010年，远期为20102020年，远景为2021年以后，展望至2050年。 规划范围：包括市域、城市规划区和中心城区三个层次。 修编重点：明确安阳的区域定位，制定城市发展目标；突出资源与环境优先原则，协调产业发展与空间 布局的关系；引导城镇协调区内的建设，促进城乡统筹发展；合理确定城市空间结构，安排建设用地布 局；编制历史文化名城规划，处理保护与发展的关系。 城市发展目标：将安阳建设成为豫北区域性中心强调，全面实现建设小康社会目标，建成总体实力强、 发展活力足、竞争优势大、文化品味高、文明和谐、秀美宜居的新安阳 安阳市的城市定位安阳市的城市定位 建设豫北区域性中心城市是提高安阳在周边地区竞争实力的战略选择，是安阳全面建设小康社会的重要基础。围绕建 设豫北区域性中心城市这一战略目标，要着力构建“一个基地、四个中心”“一个基地、四个中心”，立足豫北地区，逐步在晋、冀、鲁、豫周边 城市群乃至环渤海经济圈城市群中显现后发优势和比较优势，提高安阳的影响力、吸引力、辐射力和带动力，在郑州、石家 庄两市之间形成崛起之势。 一个基地一个基地： -以冶金、电子、装备制造业为主的新型工业基地以冶金、电子、装备制造业为主的新型工业基地。 四个中心：四个中心： -交通物流中心交通物流中心 -教育科研中心教育科研中心 -文化旅游中心。文化旅游中心。-商务信息中心商务信息中心 城市总体规划城市总体规划 空间结构： 以中心城市为核心， 以高速公路和区域主 干公路为依托，构建 “一心一区两轴多 点”的城镇空间发展 结构。 “一心一心”：安阳中心 城区。 “一区一区”：安阳城镇 协调区。 “两轴两轴”：京广城镇 发展轴和林南城镇 发展轴。 “多点多点”：名乡镇呈 现网络状结构的城镇 布局。 安阳城市规划安阳城市规划 0 20 40 60 80 100 120 140 160 2005年8376 2010年100100 2020年150150 建成区面积（平方公里）市区人口（万人） 城市扩张意图 根据安阳市城市总体规划（根据安阳市城市总体规划（2007 2020）：）： 到到2020年市区总面积达到年市区总面积达到543.6平平 方公里，城市建设用地为方公里，城市建设用地为149.9平平 方公里，中心城区城市人口方公里，中心城区城市人口150万万 人人 。 规划期内城市主要向南向东发展，规划期内城市主要向南向东发展， 适当向北、向西延伸。适当向北、向西延伸。 （数据来源：安阳市城市总体规划20072020） 从政府规划看，政府拉大城市框架，城市迅速扩张的意图明显。从政府规划看，政府拉大城市框架，城市迅速扩张的意图明显。 【城市发展方向城市发展方向】 市中心市中心 铁西工业区铁西工业区 向东向东 向南向南 安东新区安东新区 安南经济区安南经济区 城市重点向东、向南发展，适当向北、向西延伸。城市重点向东、向南发展，适当向北、向西延伸。 安阳城市规划安阳城市规划 洹北区域洹北区域 安阳行业分布安阳行业分布 安彩 安钢 安电 安烟 东方 能源 豫北纺织 第二产业（工业） 豫北制药 开发区 第三产业 （商业、服务） 政府机关 旅游 各个行业的发展将进一步扩大本项目的客群，由于主要分布区域距离本项目距离都相对便捷，各个行业的发展将进一步扩大本项目的客群，由于主要分布区域距离本项目距离都相对便捷， 未来本区域将成为居住与商业的核心。未来本区域将成为居住与商业的核心。 本案 城市经济发展情况城市经济发展情况 安阳市安阳市20032003- -20092009年主要经济指标分析年主要经济指标分析 362 463 557 645 808 1036 1155 0 200 400 600 800 1000 1200 数值 2003200420052006200720082009 年份 2003-2009年安阳市GDP变化情况（亿元） 系列1 安阳市的GDP持续上涨，同比增长速度保持在两位数以上。良好的经 济状况为房地产行业创造了快速发展的环境。 安阳市安阳市GDP持续上涨，固定资产投资增长速度迅猛，城市建设力度大，持续上涨，固定资产投资增长速度迅猛，城市建设力度大， 城市建设对房地产行业有很大的拉动作用。城市建设对房地产行业有很大的拉动作用。 2009年全市城镇投资走势图年全市城镇投资走势图 2009年，全市累计完成城镇固定资产投资622.6亿元，比上年 增长31.5%，超过全省城镇固定资产投资增速0.2个百分点。 总量位居全省第7位，增速位居全省第9位。 安阳市安阳市20032003- -20092009年主要经济指标分析年主要经济指标分析 第二产业为安阳市的主导产业，约占总产值的第二产业为安阳市的主导产业，约占总产值的59%59%，城市产业重工化特征，城市产业重工化特征 明显，第三产业稳步发展。明显，第三产业稳步发展。 2008年安阳市三产结构 15% 59% 26% 第一产业 第二产业 第三产业 第二产业的比例达到了第二产业的比例达到了59%，说明安阳是一个以工业生产为主的城市，其从业人员将是本项目客户，说明安阳是一个以工业生产为主的城市，其从业人员将是本项目客户 的重要组成部分的重要组成部分. 安阳市安阳市20032003- -20092009年主要经济指标分析年主要经济指标分析 安阳城镇居民的收入水平较高，增速较快，收入的增加而产生的大量需安阳城镇居民的收入水平较高，增速较快，收入的增加而产生的大量需 求将有待于进一步释放。求将有待于进一步释放。 据安阳市600户城镇住户抽样调查资 料显示，2009年城镇居民人均可支 配收入达到14809元，比上年的 13637元增1172元，增长8.6%。 安阳市八大类消费支出呈“七升一降” 的格局。食品、衣着、家庭设备用品 及服务、居住、医疗保健、教育文化 娱乐和杂项商品增长，交通和通信支 出有所下降。 2009年安阳市城镇居民人均消费支出 安阳市居民收入安阳市居民收入 20082008年安阳市城镇居民人均收入构成图年安阳市城镇居民人均收入构成图 安阳市国民经济呈现持续、快速、健康发展态势，虽安阳市国民经济呈现持续、快速、健康发展态势，虽 然工资性收入仍然是居民的主要收入来源，但城市居然工资性收入仍然是居民的主要收入来源，但城市居 民的增收渠道日益拓宽，收入来源也向着多元化方向民的增收渠道日益拓宽，收入来源也向着多元化方向 发展，打破了工资性收入几乎是城市居民家庭全部收发展，打破了工资性收入几乎是城市居民家庭全部收 入的单一收入格局。入的单一收入格局。 工资收入稳步增长，增收渠道日益宽广，为房地产市场的投资提供了比较工资收入稳步增长，增收渠道日益宽广，为房地产市场的投资提供了比较 充足的资金。充足的资金。 安阳市居民收入安阳市居民收入 宏观小结宏观小结 安阳市地处豫北三省交界处，是河南省的北大门，区位优势明显，交通网络 发达，区域辐射能力非常强，物流沟通河北、山西、山东、河南四省，是区域中 心城市。 安阳市经济势头良好，年均增长迅速，人均GDP和人均可支配收入均过1万元 人民币； 安阳市为工业为经济主导的城市，工业经济接近经济总量的60，第三产业 被培育逐渐增长； 近年安阳城市框架明显拉大，新建开发区和安东新区，城市的大规模开发为 房地产市场的发展提供机会。 安阳工业基础雄厚，企业经营效益良好，经济增长较快，新增就业人员增多 ，城镇化率加快，为房地产业的发展提供了持续的需求潜力。 房地产市场情况房地产市场情况 一级（土地）市场情况一级（土地）市场情况 二级（商品房）市场情况二级（商品房）市场情况 三级（商品房）市场情况三级（商品房）市场情况 结合安阳市住房建设规划文本（结合安阳市住房建设规划文本（20082008年年20122012年），可以看出未来安阳的楼市将异常繁荣：年），可以看出未来安阳的楼市将异常繁荣： 会议主旨：会议主旨：一是进一步完善住房保障体系一是进一步完善住房保障体系，加大推进城镇住房保障工作力度；，加大推进城镇住房保障工作力度；二是加强房屋权属登记管理二是加强房屋权属登记管理，进一步活，进一步活 跃房地产交易市场；跃房地产交易市场；三是继续开展房地产市场秩序整顿活动三是继续开展房地产市场秩序整顿活动，创造良好的市场环境；，创造良好的市场环境；四是加大物业管理工作力度四是加大物业管理工作力度，努，努 力开创物业管理工作新局面；力开创物业管理工作新局面；五是加强房屋租赁管理五是加强房屋租赁管理，培育和规范房屋租赁市场；，培育和规范房屋租赁市场；六是加强县域房地产管理六是加强县域房地产管理，促进全，促进全 市房地产经济发展；市房地产经济发展；七是做好信访稳定工作七是做好信访稳定工作，积极预防和化解矛盾，切实维护社会稳定；，积极预防和化解矛盾，切实维护社会稳定；八是加强反腐倡廉八是加强反腐倡廉和政风行和政风行 风建设，努力塑造房管良好形象（风建设，努力塑造房管良好形象（20082008年年3 3月月1111日日 ）。）。 宏观供应市场宏观供应市场 在房地产开发投资中，住宅投资634.86亿元，增长35.9%，占房地产开发投资的比重由上年同期的79.4% 下降到78.6%；办公楼投资20.97亿元，增长111.6%，比重由上年同期的1.7%提高到2.6%；商业营业用房 投资77.27亿元，增长46.0%，比重由上年同期的9.0%提高到9.6%；其他投资74.79亿元，增长28.9%，比 重由上年同期的9.9%下降到9.3%。 河南省房地产开发投资河南省房地产开发投资 与全国和中部六省比较，2010年2010年上半年河南河南省全省房地产开发投资总量 居全国第11位、中部六省第2位。增速低于全国平均增速0.7个百分点，居全国第14位、 中部六省第2位。房地产开发投资占全国的比重为4.1%，与上年同期持平。 河南省房地产开发投资河南省房地产开发投资 河南省全省商品房销售面积河南省全省商品房销售面积 2010年上半年，河南省全省商品房销售面积为1813.57万平方米， 同比增长30.7%，增速比上年同期加快10.6个百分点，分别比今年 一季度、1-5月回落17.5个和5.0百分点。其中，商品住宅销售面积 为1698.49万平方米，增长30.3%，增速比上年同期加快7.6个百分点， 分别比今年一季度、1-5月回落16.8个和5.8个百分点。 当前河南房地产开发运行需要关注的几个问题当前河南房地产开发运行需要关注的几个问题 （一）商品房供求结构性矛盾依然突出（一）商品房供求结构性矛盾依然突出 （二）商品房销售价格涨幅仍然较快（二）商品房销售价格涨幅仍然较快 （三）供求双方观望气氛渐浓（三）供求双方观望气氛渐浓 （四）先行指标逐步走弱（四）先行指标逐步走弱 （五）商品房销售增速回落将对房地产开发投资产生影响（五）商品房销售增速回落将对房地产开发投资产生影响 20052005年至年至20082008年安阳房地产开发投资情况年安阳房地产开发投资情况( (单位：亿元单位：亿元) 随着安阳经济的快速发展随着安阳经济的快速发展(2005(2005年安阳人均年安阳人均GDPGDP就高达就高达1364113641元元) )和人民生活的持续改善，和人民生活的持续改善， 20052005年起安阳市房地产发展正式步入快车道，仅年起安阳市房地产发展正式步入快车道，仅20052005年上半年商品房竣工面积已达年上半年商品房竣工面积已达2222万多平万多平 方米。统计数据显示，方米。统计数据显示，20022002年安阳市房地产开发投资仅年安阳市房地产开发投资仅6.86.8亿元，至亿元，至20092009年全市全年完成房地年全市全年完成房地 产开发投资已达产开发投资已达74.5974.59亿元，七年时间安阳房地产投资增长了近亿元，七年时间安阳房地产投资增长了近1111倍，发展速度惊人。倍，发展速度惊人。 安阳房地产开发投资安阳房地产开发投资 三、商业用地 级2000元/平方米； 级1500元/平方米； 级930元/平方米； 级720元/平方米； 级540元/平方米； 级350元/平方米 2009年安阳城区用地基准地价表 一、工业用地 级358元/平方米； 级305元/平方米； 级250元/平方米； 级200元/平方米 二、住宅用地 级625元/平方米； 级500元/平方米； 级395元/平方米； 级270元/平方米； 级180元/平方米 安阳市住房建设规划分布图安阳市住房建设规划分布图 安阳城市近期建设规划图安阳城市近期建设规划图 公示项目建设项目位置建设项目位置 安阳市DB5-5-5-1地块控制性详细规划永明路北段 安阳市DB4-1-9-1地块控制性详细规划东工路与盘庚街交叉口 安阳市DB6-1-5-2地块控制性详细规划东风路与灯塔路交叉口东北角 安阳市XN4-1-1-1、XN4-1-1-2地块控制性详细规划中州路与祥云街交口东北角 安阳市XN3-2-2-3、XN3-2-3-1、XN3-2-4-1、 XN3-2-6-1、XN3-2-6-2地块控制性详细规划 安彩大道与烟厂路交叉口东北片 安阳市HL2-14-1地块控制性详细规划创业大道与中华路交叉口西北 安阳市DN9-2-1-1、DN9-2-1-2、DN9-2-1-3地块控制性详细规划商颂大街与长江大道交叉口东南角 安阳市XB4-3-7-2地块控制性详细规划文峰大道与钢花路交叉口西北角 安阳市XB6-3-3-1地块控制性详细规划新安街与铁西路交叉口东南 安阳市DN8-3-5-1地块控制性详细规划光明路与长江大道交叉口东北角 安阳市DB1-4-11-1地块控制性详细规划化工路与洹北大道交叉口西北 安阳市DB5-1-5-1、DB5-1-7-1地块控制性详细规划中华路与安漳大道交叉口东北 安阳市DB5-4-4-1地块控制性详细规划中华路与永安街交叉口东北角 安阳市XB5-5-6-1、XB5-5-7-1地块控制性详细规划清风街与太行路交叉口西北 安阳市DB7-8-4-1地块控制性详细规划文峰大道与朝阳路交叉口西南角 安阳市DN4-1-14-2地块控制性详细规划光明路与明福街交叉口东北 安阳市DB2-2-5-5地块控制性详细规划彰德路与灯塔路交叉口西北 安阳市XB5-1-5-1、XB5-1-6-2地块控制性详细规划太行路北段两侧 20092009年已公示规划项目列表年已公示规划项目列表 表一：表一： 安阳市DB4-3-8-2、DB4-3-8-3地块控制性详细规划东工路与永安街交叉口东北 银杏北路与五夷西路交叉口东南角地块控制性详细规划银杏北路与五夷西路交叉口东南角 安阳市人民大道东段（第五、六分区）控制性详细规划人民大道东段 安阳市人民大道东段（第三、四分区）控制性详细规划人民大道东段 安阳市人民大道东段（第一、二分区）控制性规划人民大道东段 安阳市DN2-2-15-1、DN2-4-3-1等地块控制性规划中华路与德隆街交叉口西南角 安阳市DB2-3-6-1地块控制性规划文明大道与彰德路交叉口西北角 安阳市DB3-4-10-8地块（原安阳凯地电磁铁公司）控制性规划安阳市解放大道北侧妇幼保健院东侧 安阳市DN7-9-3-2地块控制性规划光明路与长江大道交叉口西北角 安阳市DB6-3-4-2地块控制性规划东工路与东关街交叉口西北角 安阳市人民大道东段北侧地块（鲍家堂村东北）控制性规划人民大道东段北侧 安阳市XB6-4-9-1地块控制性规划铁西路与清风街交叉口西南 安阳市DN7-3-8-1地块控制性规划光明路与文昌大道交叉口西南 安阳市DN9-1-3-2地块控制性详细规划商颂大街与南外环交叉口西北 安阳市DN1-3-3-1地块控制性规划东风路与德隆街交叉口西北角 安阳市DN7-8-2-2地块（安阳市气象局西侧）控制性规划高新技术开发区气象局西侧 安阳市LC-2-5-2地块(原北门东小学)控制性规划辉府胡同与北门东街交叉口西北角 安阳市DN1-1-1-2地块控制性规划彰德路与迎春西街交叉口西侧 安阳市DB7-5-4-4地块控制性规划紫薇大道与朝阳路交叉口西北 安阳市DN2-3-2-1地块控制性规划东工路与明福街交叉口西南角 安阳市DN2-3-1-1、DN2-3-5-1地块控制性规划东风路与明福街交叉口东南角 安阳市XN4-2-10-1地块控制性规划彰德路与文昌大道交叉口西南角 安阳市DN5-1-2-1、DN5-1-2-2地块控制性规划彰德路与文昌大道交叉口西南角 安阳市XB5-1-2-2地块控制性规划中州路与殷三路交叉口西北角 安阳市XB6-4-7-1地块控制性规划中州路与文明大道交叉口东北角 安阳市文昌大道与东风路交叉口西北地块控制性规划文昌大道与东风路交叉口西北角 安阳市XB5-1-7-2地块控制性规划太行路与文源街交叉口西北角 安阳市DB4-4-5-1地块控制性规划划中华路西段北侧 安阳市DN6-1-10-2地块控制性规划海河大道与商颂西路交叉口 安阳市LC-2-13-2、LC-2-14-1地块控制性规划北大街东侧、甜水井街南侧 安阳市XB6-4-8-2、XB6-4-8-3地块控制性规划文明大道与铁一路交叉口西北角 安阳市京珠高速公路长江大道出入口地段控制性规划长江大道与光明路交叉口东北角 安阳市京珠高速公路人民大道出入口地段控制性规划人民大道东段 安阳市DN1-1-4-1、DN1-1-4-2地块控制性规划彰德路与文昌大道交叉口西北角 安阳市DN1-2-8-1、DN1-2-8-2地块控制性规划明福街以北、校场路以南 安阳市XN3-2-2-1地块控制性规划安阳市化学纤维工业股份有限公司 安阳市XB4-1-8-1、XB4-1-7-2地块控制性规划钢城路北段 安阳市DN7-3-3-1地块控制性规划文昌大道南侧、兴国路西侧 安阳市DB3-2-12-1地块控制性规划西临永安街小学 安阳市DB7-2-1-2地块控制性规划人民大道南侧、永明路东侧 安阳市XB6-1-1-2地块控制性规划安钢大道南侧、中州路东侧 20102010年已公示规划项目列表年已公示规划项目列表 截止到截止到20102010年年1111月月1515日共公示规日共公示规 划用地划用地3333块：块： 551 194 359 96 0 100 200 300 400 500 600 经济适用房与廉租房1655810829 普通商品房38613625167 合 计55119435996 东南片区西南片区东北片区西北片区 （单位：万平方米）（单位：万平方米） 住房建设区域规划住房建设区域规划 21 150 171 58 159 217 281 531 812 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 经济适用房与廉租房21150171 普通商品房58159217 总建面积281531812 2008年2009年2010-2012年 （单位：万平方米）（单位：万平方米） 住房建设年度指引住房建设年度指引 （单位：公顷）（单位：公顷） 36 84 120 46 109 155 124 287 411 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 经济适用房与廉租房3684120 普通商品房46109155 总建面积124287411 2008年2009年2010-2012年 住房用地年度计划住房用地年度计划 （单位：公顷）（单位：公顷） 92 36 60 18 214 85 139 42 306 121 199 60 0 50 100 150 200 250 300 350 经济适用房与廉租房92366018 普通商品房2148513942 总建面积30612119960 东南片区西南片区东北片区西北片区 住宅用地指引住宅用地指引 房地产市场情况房地产市场情况 一级（土地）市场情况 二级（商品房）市场情况二级（商品房）市场情况 三级（商品房）市场情况 2009年安阳市房地产开发投资总量和增速趋势图 单位：亿元 2009年安阳市商品房销售面积总量和增速趋势图 单位：万平方米 20102010年元月年元月-9 9月，全市房地产开发投资月，全市房地产开发投资687232687232万元，同比增长万元，同比增长37.4%37.4%，增速回落，增速回落1.61.6个百分点，个百分点， 高于同期全市城镇固定资产投资高于同期全市城镇固定资产投资17.117.1个百分点。开发总量和增速均在全省排第个百分点。开发总量和增速均在全省排第7 7位位; ;开发增速分开发增速分 别比一季度、上半年加快别比一季度、上半年加快22.922.9个、个、12.112.1个百分点，个百分点，1 19 9月房地产投资走势呈现高开低走，逐步月房地产投资走势呈现高开低走，逐步 回升，呈现“回升，呈现“U”U”型走势。型走势。 2010年前三季度安阳 房地产开发市场运行 2010年前三季度安阳房地产开发市场运行 20102010年元年元- -9 9月，全市商品房销售在经历了上半年的波峰、波谷后，呈逐步缓慢上行趋势，月，全市商品房销售在经历了上半年的波峰、波谷后，呈逐步缓慢上行趋势， 全市共商品房销售面积全市共商品房销售面积188.21188.21万平方米，同比增长万平方米，同比增长22.5%22.5%，增速提高，增速提高11.211.2个百分点，实现个百分点，实现 商品房销售额商品房销售额412271412271万元，增长万元，增长35.2%35.2%。 2010年上半年安阳市房地产市场特点 1 1、新建商品房入市量成倍增长、新建商品房入市量成倍增长。 1-6月份共批准预售商品房8491套，同比上升256.61%；批准预售商品房面积97.76万平方米， 同比上升211.79%，其中批准商品住房面积82.5万平方米，同比上升211.79%。 2 2、商品房成交量同比增幅明显。、商品房成交量同比增幅明显。 1-6月商品房实际成交5547套，同比上升61.86%；成交面积72.1万平方米，同比上升74.15%， 其中商品住房成交面积69.65万平方米，同比上升73.69%，；商品房成交金额19.73亿元，同比上 升102.65%，其中商品住房成交金额18.62亿元，同比上升104.62%。 3、二手房交易市场持续活跃。、二手房交易市场持续活跃。 4 4、商品住房价位稳中有升总体居中。、商品住房价位稳中有升总体居中。 安阳经济发展强劲，单位集资房和政府福利房逐渐退出市场，房地安阳经济发展强劲，单位集资房和政府福利房逐渐退出市场，房地 产发展和城市化将同时进入高速发展阶段。产发展和城市化将同时进入高速发展阶段。 安阳连续几年GDP增 幅稳定在10%以上； 近年来安阳市总体经 济稳步发展， 2007GDP达到808亿元； 07年末，安阳城市化 率达到35.7%； 按照国际通行惯例和 我们的经验，我们判 断安阳的房地产发安阳的房地产发 展和城市化将同时展和城市化将同时 进入高速发展阶段进入高速发展阶段。 安阳地产发展安阳地产发展 本 阶 段 市 场 特 征 外部 环境 消费者收入水平显著提高； 区域市场发展不平衡，地段差异 不明显； 土地和商品房市场存在不规范操 作； 集资房、福利房逐步突出市场， 商品房主导市场供应量； 工业产业成为城市的绝对经济支 柱，城市经济的乘数效应迅速刺激 三产业发展 供应 特征 住宅价格与投资猛增，大 量不成熟发展商及产品出现； 数量与质量并重，产品形 式逐渐多样化； 产品附加值提高 ； 竞争 条件 大量的新竞争者进入、需求复杂、 市场细分显现； 以市场份额的竞争为主 ； 需求 特征 生存、改善需求兼有； 需求急剧增加，客户层面 扩大 ； 安阳房地产市场板块划分安阳房地产市场板块划分 铁西板块铁西板块 洹北板块洹北板块 中心区板块中心区板块 开发区板块开发区板块 东区板块东区板块 铁西板块特征：铁西板块特征： 位于城市近郊，配套不完善位于城市近郊，配套不完善 有强势的传统工业基础有强势的传统工业基础 价格洼地价格洼地 未来中高档产品供应热门区域未来中高档产品供应热门区域 洹水板块特征：洹水板块特征： 城市洹河北岸，配套一般城市洹河北岸，配套一般 较早开发的别墅区，目前区域价值呈较早开发的别墅区，目前区域价值呈 下滑趋势下滑趋势 中心板块是区域成熟、土地稀缺、客户认知度高的区域，东区板块依托较好的政中心板块是区域成熟、土地稀缺、客户认知度高的区域，东区板块依托较好的政 策导向，区域价值提升较快，铁西板块客户资源优势明显，目前市场认知较低策导向，区域价值提升较快，铁西板块客户资源优势明显，目前市场认知较低 东区板块东区板块 开发区板块开发区板块 中心板块中心板块 铁西板块铁西板块 洹北板块洹北板块 低端低端 中端中端 高端高端 枫林水郡、水木清华、 福源运动城、巴黎春天、 西城国际、 京林中央公园、华强城、 香格里拉、凯龙国际、书 香雅居 天域国际、魅 力之都、新都 城 特征：特征： 位于城市近郊位于城市近郊 交通、生活配套缺乏，依靠自我配套交通、生活配套缺乏，依靠自我配套 区域定位相对混乱，东区板块依托政区域定位相对混乱，东区板块依托政 府区域拉动价值提升较快府区域拉动价值提升较快 未来中高档住宅的热点供应区域未来中高档住宅的热点供应区域 特征：特征： 有城市成熟的配套有城市成熟的配套 第一居所第一居所 价格较高价格较高 传统认知区域传统认知区域 区域市场价值区域市场价值 各板块客户分析各板块客户分析由于板块特征各