北京独栋办公楼市场报告009.pdf

北京北京独栋办公楼市场报告独栋办公楼市场报告 研究研究单位：中国不动产研究中心单位：中国不动产研究中心 研究员研究员：肖楠肖楠 郭永斌郭永斌 北京独栋办公楼市场报告北京独栋办公楼市场报告 目目 录录 一、引言. 1 二、企业独栋办公楼的概念和特点 . 3 三、独栋办公楼案例分析 . 6 1. 联东 U 谷 . 6 2. 沌口总部基地 7 3. 中邦 MOHO . 8 四、企业独栋办公楼市场变化分析 . 10 1. 企业独栋办公楼供应量分析 10 2. 企业独栋办公楼成交量分析 10 3. 企业独栋办公楼成交价格分析 11 4. 企业独栋办公楼租金分析 12 五、企业独栋办公楼与甲级写字楼市场对比分析 . 13 1. 企业独栋办公楼与甲级写字楼入住客户类型对比分析 13 2. 企业独栋办公楼与甲级写字楼供应量与成交量对比分析 13 3. 企业独栋办公楼与甲级写字楼成交价格和租金对比分析 15 六、独栋办公产品的市场价值 . 17 1. 宏观经济的有力支撑 17 2. 住宅市场政策调整促进工业地产发展 17 3. 甲级写字楼市场对企业独栋办公楼的影响 18 4. 客户类型对企业独栋办公楼的影响 18 5. 产业结构调整引起对独栋办公楼的需求 20 6. 北京新城规划带来郊区繁荣，独栋办公楼供需两旺 20 7. 现代化城市办公郊区化趋势明显，形成对独栋办公楼的需求 21 8. 企业形象展示的需求变化将会形成对独栋办公楼的需求 21 七、企业独栋办公楼市场前景分析 . 23 1. 企业独栋办公楼未来市场放量预测 23 2. 企业独栋办公楼未来市场成交价格及租金预测 24 3. 成长型民营企业将会成为未来独栋办公楼的需求主体 24 4. 业内人士观点及专家预测 24 八、结论. 27 附表 28 北京独栋办公楼市场报告北京独栋办公楼市场报告 1 CRRC 中国不动产研究中心 一、引言一、引言 独栋办公楼是工业地产的一种产品， 尽管与公用型办公楼在使用功能和目标 客户上有些类似，不过独栋办公楼仍具有公用型办公楼不可比拟的优势，如设计 人性化，开发运营成本低，有利于企业提升自身形象等等。 随着国际金融危机转危为安，我国的宏观经济企稳回升，并再次步入高速增 长的阶段。宏观经济快速增长将会放大市场对工业地产产品的需求。从长期北京 市对园区产业经济的政策可以看出，政府一直大力支持园区经济的发展，对园区 产业经济的发展给予了多方面的政策支持， 包括土地优惠政策、 借贷优惠政策等。 同时，北京市在承接“十一五”规划，遵循“十二五”规划政策的基础上，提出 了关于北京市产业结构调整的具体方案和城市规划发展的新格局， 其主要目的是 促进园区产业经济发展，从而带动北京市经济的全面发展。独栋办公楼作为工业 地产开发的重要产品，已经成为园区开发运营商关注的重点，其供给量和成交量 在近几年来大幅度上升，日渐成为新型办公产品的代表。那么在北京市产业结构 调整方案实施和城市规划发展新格局的基础下， 作为写字楼市场全新升级产品的 企业独栋办公楼项目， 将面临怎样的发展机遇？企业独栋办公楼项目的市场前景 又会如何？ 本文将主要应用对比的方法，将甲级写字楼和企业独栋办公楼在 2009 年以 来的市场表现进行对比，分析出企业独栋办公楼的优势所在，并对其在未来几年 的市场表现做出预测。 本报告采用抽样调查的方式进行分析，数据来源于一手数据，就此数据将分 析出 2010 年以来，北京独栋办公产品市场 2 供给和需求的趋势，以及独栋办公 产品的售价和租金变动趋势，以市场上这两年间的供给和需求的变动趋势为基 础， 结合当前的经济环境，本报告将预测出未来几年独栋办公产品市场的发展趋 势。 本报告共分为八个部分， 第一部分为引言部分， 总体介绍了此篇报告的概况。 第二部分主要分析了独栋办公楼的概念和特点， 并说明了独栋办公楼和甲级写字 楼对比的必要性。第三部分介绍了联东 U 谷、沌口部基地和中邦 MOHO 三个典 北京独栋办公楼市场报告北京独栋办公楼市场报告 2 CRRC 中国不动产研究中心 型的独栋办公楼项目。第四部分主要分析了 2010 年以来北京市独栋办公产品市 场上成交量、售价和租金的变动趋势。第五部分主要分析了同时期北京市甲级写 字楼的成交量、售价和租金的变动趋势，并与独栋办公楼的市场表现进行对比。 第六部分阐述了北京市独栋办公产品市场出现这种交易趋势的原因， 原因可归为 六类： 一是宏观经济形势的影响，二是甲级写字楼费用上涨挤出对独栋办公楼的 部分需求，三是受住宅市场严厉调控政策的影响，四是受北京新城规划的影响， 致使郊区经济繁荣，导致独栋办公楼出现供需两旺的现象，五是北京对产业园区 的政策支持力度加大，致使产业园区对独栋办公产楼的需求增加，六是受企业形 象展示的需求变化的影响，引起了对独栋办公楼的需求。第七部分对北京市未来 的独栋办公楼市场进行了预测分析， 并引用了客户代表和专家对独栋办公楼市场 的观点和看法。第八部分是本报告的结论部分。 北京独栋办公楼市场报告北京独栋办公楼市场报告 3 CRRC 中国不动产研究中心 二、企业独栋办公楼的概念和特点二、企业独栋办公楼的概念和特点 在办公楼市场中，并存两种类型的写字楼，一种是独栋办公楼，一种是公用 型办公楼，在公用型办公楼中 5A 甲级写字楼一直是传统写字楼现代化的办公标 准，也是企业对于高效办公的一种追求。所谓 5A，是指 OA（办公智能化） 、BA （楼宇智能化） 、CA（通讯传输智能化） 、FA（消防智能化）和 SA（安保智能化） 。 具备 5A 标准的写字楼一般都具有一定的地段优势、规模优势和软硬件优势，也 引导了一种智能、便捷、高效的办公模式。5A 级写字楼大多拥有浓厚的商业氛 围、丰富的业态和服务并占据核心地段，为企业发展增加了机会。不过，5A 甲 级写字楼也存在一定的问题，绝大多数 5A 甲级写字楼位于喧闹的商务中心，建 筑密度和人群密度过大， 公共绿化有限， 很容易给办公者带来压抑感和焦虑情绪。 过于侧重效率而忽视舒适度的 5A 甲级写字楼，已难以满足商务人群对于办公环 境的更高要求。在这种背景下，一种更加重视生态、环保及舒适性的“5O”企业 独栋办公楼应运而生。 所谓 “5O” 独栋办公楼， 是指 Oxygen （氧气） 、 Office Park （花园办公） 、Open（开放而自由） 、Own（独立冠名权和私家电梯/空调） 、 Opportunity(发展前景)。独栋办公楼的人性化和生态化设计，有利于企业提升 自身的生产效率， 同时独栋办公楼的区位选择一般都位于郊区， 其开发成本较低， 有利于企业在运营过程中降低运营陈本，而且独栋办公楼具有独立的冠名权，由 此可以提升企业自身的形象，创造出品牌效应。 甲级写字楼和独栋办公楼都是在近些年发展起来的主力办公产品， 颇受企业 的青睐。独栋办公楼和甲级写字楼又有不同的特点和优势，两种产品的供需以及 租售价格就能反映出产品独特的属性，因此对两种不同的办公产品加以比较，可 以总结和展望未来办公产品市场的发展趋势。与 5A 甲级写字楼相比，独栋办公 楼具有以下的特点： （1 1）独栋办公写字楼）独栋办公写字楼更匹配更匹配企业个性需求。企业个性需求。相比于甲级写字楼，独栋办公拥 有独立的冠名权、独立的大堂、独立的电梯，甚至独立的员工餐厅、员工会所等 个性化空间。由于这些个性化空间的存在，使企业在企业文化、企业品牌、企业 形象展示以及企业宣传推广更容易贯彻。 独栋办公可以在方方面面体现出企业的 北京独栋办公楼市场报告北京独栋办公楼市场报告 4 CRRC 中国不动产研究中心 文化特色，体现出区别于其他企业的奋斗目标和奋斗口号，有助于员工领悟企业 独特的文化，增强员工的归属感。对于企业品牌而言，可以通过独栋办公产品来 打造企业形象，扩大企业品牌影响力。独栋办公产品，从建筑开始就营造了一个 “企业文化场” 。同时，独立的办公形象，独立冠名权，独立 LOGO，360 度观景 等等条件，在市中心只有大型跨国企业及少数垄断性企业才能拥有的办公条件， 在产业园区里门槛较低，中小企业拥有的难度相对较小。 （2 2）独栋办公写字楼在产品形式上更生态。）独栋办公写字楼在产品形式上更生态。相对于甲级写字楼，独栋办公 楼的开发成本较低。独栋办公产品大多位于郊区，土地的租金和售价相对较低， 这样也可以降低开发成本。与 CBD 内区域进行对比，可以看到 CBD 区域内的零售 设施非常有限，仅仅是作为办公设施的补充，住宅也非常少。但在产业园区内， 不仅拥有大型购物中心，风情商业街，各种风情时尚业态，而且还有高尚住宅社 区，商务停车楼，大型的员工餐厅和住宅、娱乐休闲区等配套。同时，独栋办公 产品在园林建设上有更多的施展空间，能够为办公人员提供舒适的办公环境， 使 脑力劳动者的智慧更容易得到激发。 （3 3）独栋办公投资成本更低，效率更高。）独栋办公投资成本更低，效率更高。相对于甲级写字楼，独栋办公物业 在投资潜力上也具有一定优势。甲级写字楼除购买或租赁费用外，每月还需支付 物业管理费、停车费等一系列费用；独栋办公物业一般可以拥有一定数量泊位， 保安及保洁成本则可以根据公司自身需求进行调整。 独栋办公产品还可以作为金 融平台，为企业进行二次甚至三次融资，因此独栋办公楼更具有投资效益。 （4 4）独栋办公楼独栋办公楼的租金和售价相对较低。的租金和售价相对较低。与甲级写字楼的选址主要在 CBD、 金融街等区位相比， 独栋办公楼的选址一般都位于郊区，其土地的租金和售价比 CBD、金融街等地区的土地租金和售价要低得多，这样独栋办公楼的开发成本要 远低于甲级写字楼的开发成本，直接导致独栋办公楼的租金和售价偏低。 （5 5）独栋办公楼）独栋办公楼具有政策倾斜具有政策倾斜。近年来北京市不断打造产业园经济，近些 年的产业园包括航天测控科技产业园、文化产业园、大厂石油机械产业园、中关 村数字电视产业园、北京日光精细产业园、北京宽桥影视文化产业园、安泰科技 空港新材料产业园、北京科技研究院现代制造技术产业园、北京恒远产业园、激 光显示产业园等数十个产业园，在产业园中一般都有扶持优惠政策，这些优惠政 策在降低企业运营成本和促进企业发展方面发挥了积极作用。 而大多数的企业独 北京独栋办公楼市场报告北京独栋办公楼市场报告 5 CRRC 中国不动产研究中心 栋办公楼的区域选择都位于产业园中，可以充分享受园区中的优惠政策，更好的 促进企业，特别是成长型企业的发展。而甲级写字楼的区位选择一般在 CBD、金 融街等地区，相对于独栋办公楼，甲级写字楼的优惠政策较少。 综上所述，与甲级写字楼相比，独栋办公楼具有促进企业提升生产效率、创 造企业品牌效应、降低企业运行成本、享有一些优惠政策措施等特点。这些特点 表明，与甲级写字楼相比，独栋办公楼具有天然的优势，势必在未来的办公产品 市场占有重要的一席之地。 北京独栋办公楼市场报告北京独栋办公楼市场报告 6 CRRC 中国不动产研究中心 三三、独栋办公楼独栋办公楼案例分析案例分析 1. 联联东东 U 谷谷 （1）联东 U 谷概况 联东 U 谷北京金桥项目位于亦庄新城核心，所属北京中关村科技园通州园 金桥科技产业基地，为中关村科技园区“一区多园多基地”重要组成部分，现已 形成汽车零部件、环保、电子信息、新型都市工业等四大主导产业。项目自身占 地 1300 亩，规划建筑面积 100 万平方米，是金桥产业基地乃至北京市内唯一综 合性产业园区。园区由北京联东投资（集团）有限公司携手著名策划机构王 志纲工作室及权威设计机构、上海华东建筑设计研究院联手打造，并由联东集团 旗下子公司北京联东金桥置业有限责任公司运营。整个园区由总部商务园、研发 科技园、生产制造园、企业定制园、综合配套园五个分园组成。重点引进和集聚 以高端生产服务业为龙头，以生物医药、精密机械、电子信息、能源环保为主的 四大产业，重点发展制造业研发中心、科技服务机构和跨国企业部门中心，集聚 科技人才，促进资源共享。联东集团将努力将其建设成为北京中关村东南智力密 集区，自主创新的引领区，全面促进区域可持续发展。截至目前，入园企业 300 余家， 其中包括多家世界 500 强企业，联东 U 谷已形成百万平米超大规模的总部 独栋群。在越来越多企业追逐绿色花园办公、独栋总部形象的趋势影响下，联东 U 谷总部商务园越来越受到关注， 联东 U 谷也越加注重企业需求， 再次有所创新， 2011 独栋新品通过合理柱网、多层挑空等形式营造了室内多变高效的空间格局， 在绿化方面提出将绿色引进建筑的概念，增加了上下双庭院，既有员工休闲创意 空间，又有总裁私密花园。 （2）联东 U 谷的政策优惠 入园企业除了可享受北京市高新技术企业优惠政策、 中关村科技园区优惠政 策、 通州区优惠政策及地方招商引资相应政策，还可以享受到专业的工业地产物 业服务，园区物业以一个基础、三大模块、四项增值服务平台构成联东 U 谷的特 色服务模式，其中以手续代办、政策扶持、人力资源、统采统购为主的四个服务 平台获得企业好评。 北京独栋办公楼市场报告北京独栋办公楼市场报告 7 CRRC 中国不动产研究中心 （3）联东 U 谷项目介绍 联东 U 谷项目亮点为 1000-3000 平米精锐企业独栋。在新品区规划中，园区 东西向 800 米景观长廊继续向西延伸，继续演绎企业独栋总部新区。新区部分整 体秉承“围合-半围合-开敞”的空间序列排布，独具匠心的“十”字轴线将景观 与商务互动连接：纵轴贯穿南北入口，以硬质铺装、石材小品、配以丰富灌木打 造现代、商务景观；横轴贯穿东西，则仍以聚集财富的水系为主，最大限度发挥 景观功能， 为企业创新提供更多可能。 新项目的主要建筑特点为： 第一， 双首层， 首层 4.2 米挑高前堂，直面园区环路，为总部创造非凡主形象；下沉庭院自然入 户，第一时间为来访者带来尊崇礼仪。双大堂分流入户，让来者时刻体验专属礼 仪。第二，双 LOGO 展示，充分利用沿街优势，设置双 LOGO 展示面，开阔醒目， 给入住的企业提供充分展示自我形象与身份的空间，让总部形象力更胜一筹。第 三，屋顶花园，屋顶花园可供企业根据自己需求营造出前瞻的办公环境。这里可 以是一处员工日常休息交流的场所，也可以是举办企业露天聚会的自然空间。第 四，下沉庭院，庭院入户的形象空间，企业员工共享的绿化“客厅” 。下沉庭院 凭借其与建筑的高度和谐，将阳光和新鲜空气引入庭院入户层，并给空间带来更 加丰富的视觉和使用可能。第五，多层局部挑空，联 U 谷企业独栋群高度重视内 部空间的设计，在每座独栋内部都不同程度的设有局部挑空，顶层规划 LOFT， 方便企业根据不同需求自由利用，空间尺度卓然不群。第六，45%附加空间，作 为企业运营的重要依托，办公空间利用率理应更加极致。联东 U 谷企业独栋群将 屋顶花园、车位、半地下室等最高可达 45%附加空间回馈业主，升级空间价值。 2. 沌口沌口总部基地总部基地 （1）沌口总部基地概况 沌口总部基地华中电子商务产业园，位于武汉经济技术开发区芳草二路与 江城大道交汇处，它雄踞武汉生态环境极佳的四新组团核心，畅享风光秀丽的南 北太子湖双湖景观，紧临武汉规划最先进生态最良好的景观大道江城大道。由武 汉华商恒地置业有限公司斥资 6 亿元倾力打造， 是响应武汉市委市政府总部经济 发展规划、受武汉经济开发区重点培育的总部办公型项目，它是华中精英企业的 聚合器，享国务院特批的经济开发区政策，享受产业整合性最强的区位优势，唯 北京独栋办公楼市场报告北京独栋办公楼市场报告 8 CRRC 中国不动产研究中心 一融汇武汉三大经济增长极的总部基地。未来将引入 300 家企业入驻，带动产值 达百亿元，提供万余就业机会。项目总建筑面积逾 14 万方。沌口部基地坐落于 GDP 达千亿的国家级开发区、以汽车为主导产业、以第三产业为经济发展方向、 享受国家级开发区相关政策、产业整合性最强的区位优势、同时具备省际及市内 快速交通网络、五重融景，六湖连通生态环境、享千亩总部经济区配套。 （2）沌口总部基地产品设计 项目总共分为两期，一期 5.4 万方，定位为独栋体、定制式、生态型企业总 部，同时具有专属地下室、独立冠名权、景观电梯、全景退台、屋顶花园。共有 31 栋独栋总部办公楼， 每栋共有 6 层， 有 A、 B、 C、 D、 M 五个户型， 面积在 800-4000 区间。二期规划有超高层写字楼、星级酒店、配套公寓、大型商业、研发中心、 会展中心、高尔夫等，成为改善区域功能结构，满足高端商务所需的企业总部综 合体。 沌口总部基地目前主推 866-4000 平米独栋写字楼，共有 31 栋，写字楼按整 栋销售，每栋面积分别有 866 平米，1000 平米，2000 平米，4000 平米，每栋共 6 层，每层 160 平米起，预计 2011 年 7-8 月份开盘，明年 3 月交房。现在已经 开始预售，均价为 6000 元/平方。入驻沌口总部基地的企业将享受国家级开发区 相关优惠政策，如“三免五减半”的税收。 3. 中邦中邦 MOHO 上海中邦 MOHO 地处上海浦东新区东南部，隶属以发展电子信息、精密元器 件、新型材料为主的浦东金桥开发区（南区） ，占地面积约 120000 平方米，由 28 幢原创型商务独栋、功能齐全的商务会所、文物级清代保护建筑陶家宅、中 邦置业集团总部组成。距川沙镇仅 1 公里，毗邻外环线及上海浦东国际机场；南 北辐射外高桥保税区、金桥出口加工区、张江高科技园区、川沙工业区。中邦 MOHO 目前在售的是 440-1432 平米独栋办公别墅，均价为 7500 元/平米，该房为 现房销售。 作为“创新型的商务办公模式” ，整个项目在建筑规划、立面设计、景园布 局、文化渲染等方面均有独特的创新亮点。每个 MOHO 的商务独栋设计，均以立 方体为形体基础，变化各异。首先是立方体由四个面积相等的单元构成，单元互 北京独栋办公楼市场报告北京独栋办公楼市场报告 9 CRRC 中国不动产研究中心 相间可合并重组，方便企业主根据自己的不同需要选择面积和方位，以此实现多 种空间使用的可能性；其次是楼与楼之间的交错裂层设计，半地下室创造出车库 与多功能厅，顶层则创造出花园、露台和阳光室，既为每一个单元都保留了最好 的朝向与最佳的景观视角，又为所有住户提供了更大面积的公共活动区域，增强 了相互交流的平台；最后是采用石头、玻璃作为表面材料的两种独栋形式，不同 的组群代表了不同的气质石头立方的现代城市感，玻璃立方的灵活跃动，每 种立方配合周围环境特质呈现，MOHO 的整体建筑语汇由此而异常丰富！ 中邦 MOHO 配有 6500 平方米的星级酒店式商务会所，室内游泳池、健身区、 商务套房、视听会议室、中西式餐厅等，自成体系的商务配套系统，全方位满足 商务需求。同时享有减征企业所得税、进口免税、增值税免税、进料保税、不实 行配额、许可证管理、区内物流、入区退税、外汇管理、注册资本金及进出口经 营权等各项开发区企业所拥有的优惠政策。 北京独栋办公楼市场报告北京独栋办公楼市场报告 10 CRRC 中国不动产研究中心 四四、企业独栋办公楼市场变化分析、企业独栋办公楼市场变化分析 1. 企业独栋办公楼供应量分析企业独栋办公楼供应量分析 数据来源：中国不动产研究中心 图 1 表示 2010 年至 2011 年第一季度北京市独栋办公楼供给量， 从图中可以 看出，北京市独栋办公楼在 2010 年的供给量一直处于下滑趋势，四个季度的供 给量分别为 391000 平方米、351000 平方米、272000 平方米和 196000 平方米。 但到了 2011 年第一季度，独栋办公楼供给量开始大增，达到 567800 平方米，几 乎达到了 2010 年全年供给量的一半。 2. 企业独栋办公楼成交量分析企业独栋办公楼成交量分析 北京独栋办公楼市场报告北京独栋办公楼市场报告 11 CRRC 中国不动产研究中心 数据来源：中国不动产研究中心 图 2 表示 2010 年至 2011 年第一季度北京市独栋办公楼成交量变化趋势， 从 2010 年第一季度至第二季度，独栋办公楼成交量出现缓慢上升趋势，但从 2010 年第三季度开始至 2011 年第一季度起，成交量处于缓慢下降的趋势，五个季度 的独栋办公楼的成交量分别为 75400 平方米、 79000 平方米、 74000 平方米、 62200 平方米、40000 平方米。 3. 企业独栋办公楼成交价格分析企业独栋办公楼成交价格分析 数据来源：中国不动产研究中心 图 3 表示北京市 2010 年至 2011 年第一季度独栋办公楼成交均价，从图中 可以看出，北京市独栋办公楼成交均价在 2010 年前三个季度处于上升状态，而 在第四个季度独栋办公楼的成交均价却处于下降趋势，但进入 2011 年以来成交 均价又开始上升。这五个季度成交均价分别为 12527 元/平方米、12695 元/平方 米、14863 元/平方米、12072 元/平方米、13134 元/平方米。虽然整体的成交均 价在 2010 年第四个季度存在下降的趋势，但从单个项目的成交价格来看，其成 交价格一直处于上升趋势，但上升速度较慢（如表 1 所示）。 表表 1 1 北京市北京市 20102010- -20112011 年独栋办公楼项目成交价格年独栋办公楼项目成交价格 项目名称项目名称 20102010 第一季度第一季度 20102010 第第二二季度季度 20102010 第第三三季度季度 20102010 第第四四季度季度 2011 第一季度第一季度 价格价格 （元元/ /平米平米） 价格价格 （元元/ /平米平米） 价格价格 （元元/ /平米平米） 价格价格 （元元/ /平米平米） 价格价格 （元元/ /平米平米） 联东联东 U 谷谷 6590 6600 7267 7542 8456 BDA 芯中心芯中心 8800 9700 10000 10000 13000 北京独栋办公楼市场报告北京独栋办公楼市场报告 12 CRRC 中国不动产研究中心 北京北京 LINK 14000 14500 17000 18000 20000 MAX 空港企业园空港企业园 12000 13500 15500 16000 16000 总部基地总部基地 17000 17500 18000 18000 20000 4. 企业独栋办公楼租金分析企业独栋办公楼租金分析 数据来源：中国不动产研究中心 图 4 表示的是北京市 2010 年至今独栋办公楼租金指数， 在这里将 2010 年第 一季度作为基期，其价格定为 100，北京市独栋办公产品的售价在 2010 年第一 季度至今其租金价格基本保持不变。 综上所述，从 2011 年以来，独栋办公楼的供给量出现了大幅度的上升趋势。 但成交量自 2010 年第二季度以来就处于不断的下滑趋势，但我们预计随着经济 的回暖和供给量的不断上升，这种成交量的下滑趋势只是暂时的市场观望状态， 在未来，成交量必然会大幅度的提升。在成交均价方面，独栋办公楼的成交均价 处于一种平稳的上下波动状态，而在租金方面，独栋办公楼的租金一直处于一种 相对平稳的状态，且租售价格都相对较低。 北京独栋办公楼市场报告北京独栋办公楼市场报告 13 CRRC 中国不动产研究中心 五五、企业、企业独栋独栋办公楼与甲级写字楼市场对比分析办公楼与甲级写字楼市场对比分析 1. 企业独栋办公楼与甲级写字楼入住客户类型对比分析企业独栋办公楼与甲级写字楼入住客户类型对比分析 独栋办公楼的需求基本来源于四个群体： 一是发展到一定规模的中型民营企 业，这类企业形成了自己的上下游链条，有较为稳定的客户群体，已不十分依赖 于办公地点的商务环境，同时拥有一定的财力和员工规模，开始注重经营企业的 品牌和形象； 二是从大型企业集团分离出来的职能部门发展而成的子公司或者分 公司，这类企业相对于集团有一定的独立性，不仅承担集团公司的业务，同时承 接其它公司业务，有一定规模和财力；三是外埠进京企业，这类企业将独栋作为 其开拓北京市场的基地， 注重公司形象， 但难以在城区获得面积足够的办公产品； 四是创智型企业，这类企业多为智力密集型企业，出于创意创新的需求，对办公 环境的生态环境和创新氛围有较高要求。 对甲级写字楼的需求客户主要是大型国有企业和跨国公司， 这一类企业的共 同特点是自有资产规模较大，财力雄厚，能够承担城市核心地区较高的土地价格 和办公租金，他们通常会在核心区购买或租赁多层甚至整栋甲级写字楼；另外一 类企业，是金融、咨询等服务类企业，这类企业对办公地点的商务环境的依赖较 高，人员规模相对较小，可以承担核心区的甲级写字楼租金。 2. 企业独栋办公楼与甲级写字楼供应量与成交量对比分析企业独栋办公楼与甲级写字楼供应量与成交量对比分析 （1）企业独栋办公楼与甲级写字楼供给量对比分析 北京独栋办公楼市场报告北京独栋办公楼市场报告 14 CRRC 中国不动产研究中心 数据来源：中国不动产研究中心 由图中可以看出，在 2010 年第一季度和第二季度，甲级写字楼供给量处于 一个平稳状态，但在第三季度出现上升趋势，但在第四季度有出现下滑趋势，而 到了 2011 年第一季度，甲级写字楼的供给量大幅度上升。从甲级写字楼与独栋 办公楼的供给量对比趋势可以看出， 甲级写字楼的供给量一直处于低于独栋办公 楼的状态，可以表明，独栋办公楼已成为写字楼产业的主要供给产品。 （2）企业独栋办公楼与甲级写字楼成交量对比分析 数据来源：中国不动产研究中心 图 6 表示北京市 2010 年至 2011 年第一季度北京市甲级写字楼吸纳量（甲级 写字楼的吸纳量即包括承租量也包括出售量），从图中可以看出，从 2010 年第 一季度至 2010 年第三季度，北京市甲级写字楼的吸纳量一直处于上升趋势，但 北京独栋办公楼市场报告北京独栋办公楼市场报告 15 CRRC 中国不动产研究中心 到了第四季度其吸纳量大幅度下跌，而到了 2011 年第一季度，甲级写字楼的吸 纳量又出现大幅度上升趋势。如果单从甲级写字楼的收入量来看，甲级写字楼的 售出量在 2010 每年仅为 20 多万平方米，而独栋办公楼的成交量却在 2010 年达 到了近 30 万平方米，由此可以看来，甲级写字楼的出售量在 2010 年仍然低于独 栋办公楼的出售量。 3. 企业独栋办公楼与甲级写字楼成交价格和租金对比分析企业独栋办公楼与甲级写字楼成交价格和租金对比分析 （1）企业独栋办公楼与甲级写字楼成交均价对比分析 数据来源：中国不动产研究中心 图7表示2010年至2011年第一季度北京市甲级写字楼与企业独栋办公楼成 交均价对比，从图中可以看出北京市甲级写字楼的成交均价在 2010 年第一季度 至 2011 年第一季度一直处于上升状态，而且甲级写字楼的成交均价在这一期间 一直高于企业独栋办公楼的成交均价， 这说明企业独栋办公楼具有一定的成本优 势。 （2）企业独栋办公楼与甲级写字楼租金对比分析 如图 8 所示，表示 2010 年第一季度至 2011 年第一季度北京市甲级写字楼租 金的变化趋势，如图所示，北京市甲级写字楼租金从 2010 年第一季度至 2011 年第一季度一直处于上升趋势，这五个季度的租金价格分别为：166.5 元/平方 米/月、167.2 元/平方米/月、174.4 元/平方米/月、192.27 元/平方米/月、218 元/平方米/月。 随着我国经济的回暖以及十二五规划的实施，这将会导致我国经 济出现低谷后强势反弹的趋势，势必会对写字楼市场形成巨大的需求，由此我们 北京独栋办公楼市场报告北京独栋办公楼市场报告 16 CRRC 中国不动产研究中心 预计甲级写字楼的租金仍然会继续上升。但独栋办公楼的租金指数却从 2010 年 以来一直处于不变的状态，由此我们可以看出，独栋办公楼在租金方面仍然具有 成本优势。 数据来源：中国不动产研究中心 北京独栋办公楼市场报告北京独栋办公楼市场报告 17 CRRC 中国不动产研究中心 六六、独栋独栋办公产品的市场价值办公产品的市场价值 由以上的分析可知，北京市企业独栋办公产品自 2010 年第一季度至 2011 年 第一季度，在供给量和需求量上与其他年份相比处于一种上升状态。与甲级写字 楼相比，独栋办公产品的供给量远远超过了甲级写字楼的供给量，在销售量上， 独栋办公楼的销售量也远高于甲级写字楼的销售量。 在此部分我们将分析产生上 述现象的原因。 1.宏观经济宏观经济的有力支撑的有力支撑 在 2009 年宽松货币和财政政策的影响下， 我国的经济已经走出了 2008 年的 经济危机。 从宏观数据表现来看， 2009年和2010年全社会GDP总额分别为340903 亿元和 397983 亿元，环比增长 9.2%和 10.3%。全社会固定资产投资总额在 2009 年和2010 年分别为224598.8 亿元和278140 亿元， 环比增长了 29.95%和23.84%。 GDP 数据和全社会固定资产投资数据显示我国经济已经完全走出了 2008 年金融 危机的阴影，再次步入高速增长的轨道。 不过，由于外部国际环境仍然受到经济危机的影响，我国进出口贸易依然 不景气，仍存在贸易逆差现象，如果要继续保持我国经济的快速增长，需要扩大 内需，开发国内的需求增长点。受国内住宅市场调控政策的影响，我国住宅市场 出现了交易量大跌的状态，由此导致了房地产企业的纷纷转向工业地产，尤其开 始转向受国有企业和外资企业青睐的独栋办公楼的投资。 2. 住宅市场政策住宅市场政策调整促进调整促进工业地产工业地产发展发展 2010 年，为了控制过快增长的房价，房地产政策开始了新一轮的调控，虽 然情况与 2008 年相似，但这次调控更有针对性，主要调控目标为一些房价上涨 过快的城市，这次调控的手法也是最为直接有效的信贷收紧，同时针对投机商和 投资商，出台了限制购房的多条政策，包括全面叫停第三套住房公积金贷款，并 将第二套住房公积金个人住房贷款首付提至五成等。2010 年针对住宅市场提出 的一系列遏制房价过快上涨的政策，导致了住宅市场成交量大跌，但住宅价格有 北京独栋办公楼市场报告北京独栋办公楼市场报告 18 CRRC 中国不动产研究中心 增无减，根据政府遏制房价的决心来看，市场预期显示政府针对住宅市场的严厉 政策仍会继续。 在住宅市场不被看好的情况下，很多房地产企业纷纷转向工业，尤其是近来 备受青睐的企业独栋办公楼。例如，2010 年 3 月，万科表示专注于主流住宅开 发的定位并没有改变，但将尝试与住宅相配套的其他物业类型。继万科公园五号 之后， 万科蓝山推出的 G1 号写字楼和 G3 号商业楼将打造成独栋产品。 综上分析 可以看出，2010 年住宅市场政策的调整，引起了一些开发商转投独栋办公产品， 在住宅市场政策尚未有明确指向以前， 由于房价并未因房地产政策实施而停止上 涨，我们预期对住宅市场的政策仍将会持续，且有更加严厉的趋势，因此我们预 计开发商转投独栋办公产品的倾向不会改变，且会有加大的趋势，因此，在未来 独栋办公产品的供给量将会继续增加。 3. 甲级写字楼市场对企业独栋办公楼的影响甲级写字楼市场对企业独栋办公楼的影响 从第二部分和第三部分对独栋办公楼和甲级写字楼的成交金价和租金价格分 析可知， 北京市甲级写字楼的成交均价在 2010 年第一季度至 2011 年第一季度一 直处于上升状态， 而且甲级写字楼的成交均价在这一期间一直高于企业独栋办公 楼的成交均价。 北京市甲级写字楼租金从 2010 年第一季度至 2011 年第一季度一 直处于上升趋势，独栋办公楼的租金指数从 2010 年以来一直处于不变的状态。 由此我们可以看出，独栋办公楼在成交价格和租金方面仍然具有成本优势。 4. 客户类型对企业独栋办公楼的影响客户类型对企业独栋办公楼的影响 第一，国有企业成为独栋办公楼的入住主体。由于受国际金融危机的影响， 中国的出口加工贸易受到严重的影响，依靠出口贸易生存的民营企业纷纷倒闭， 与此同时，中国财政拨款“四万亿”用以刺激经济，以此来扩大内需，在“四万 亿”元投资计划中，15000 亿元用于铁路、公路、机场、水利等重大基础设施建 设和城市电网改造， 10000 亿元用于汶川地震灾后恢复重建，4000 亿元将投向廉 租住房、棚户区改造等保障性住房，用于农村水电路气房等民生工程和基础设施 的投资，以及用于自主创新和产业结构调整的投资分别为 3700 亿元。可见，未 来几年内，国有企业将成为市场的活跃主体。作为市场活跃主体的国有企业必将 北京独栋办公楼市场报告北京独栋办公楼市场报告 19 CRRC 中国不动产研究中心 对独栋办公楼产生需求，尤其是在北京，无论是国有大中型企业还是进京的中小 型国有企业都将会选择在此设立总部，将带来对北京市独栋办公楼的大量需求。 结合具体的市场实例可以看到， 国企及国内金融企业已经成为亦庄的独栋办 公楼的需求主体。同时国内外省市国有企业在京寻找新的独栋办公楼增多，成为 市场需求亮点。2009 年，位于亦庄的北京经开国际企业大道 A、B 组团三栋独 栋办公楼被柳工集团及一家投融资企业整购，总面积 18000 平方米。 同时在总部 基地也纷纷入驻了一批大中型国有企业，如中国诚通集团、中国航天时代电子公 司、中牧实业股份有限公司、中国质量认证中心、中华通信系统有限公司、中成 进出口股份有限公司等。由于投资迟滞效应的存在，“四万亿”投资的效果才初 步显现，在未来，这种投资的效果将会更加凸显，国有企业对独栋办公楼的需求 将会持续上升。 第二，国外企业纷纷来华投资并设立总部基地。随着 2008 年国际金融危机 对经济的影响慢慢减弱，外资企业纷纷来华投资设厂。外资来华投资设厂的营销 策略是，首先要在华建立一个总部基地，然后向全国进行辐射。大多数来华投资 的外商企业考虑到北京是中国政治、经济和文化中心的地位，基本都会在北京建 立总部基地，这些总部基地的设立，形成对企业独栋办公楼的需求。据调查，自 2008 年以来，雀巢、可口可乐、诺基亚等知名企业纷纷搬离传统核心商务区， 寻找自身中意的企业独栋产品。 2009 年以来共有包括 ABB、爱立信、西门子等 11 家世界 500 强企业落户望京，而亦庄经过 18 年的发展，已经吸引了 30 多个 国家和地区的 400 多家企业入驻。又如联东 U 谷项目中，自建设建设项目以来已 经有 300 多家企业入