武汉福星惠誉东澜岸商业定位建议.pdf

2 CONTENTS 目 录 1 项目商业定位 2 各层业态分布 3 项目收益预算 3 CONTENTS 目 录 1 项目商业定位 2 各层业态分布 3 项目收益预算 4 项目位于黄家湖高新科技园内，大学城中。 黄家湖高新科技园是武汉市重点开发的科教、 休闲旅游园区。 拥有武汉科技大学、湖北中医药大学等4所高校、 7万余师生的大学城，为园区科教奠定了深厚的 学术基础；即将开工建设的黄家湖湿地公园占 地公顷，湖岸线米，毗邻中南民 族大学工商学院、湖北中医药大学校区，建成 后将成为园区内重要的休闲旅游景点。 1.项目区位 黄家湖 高新科技园 5 2.项目商业定位建议 东澜案项目周边缺乏成熟的大型社区，常住居民较少；虽然项目周边未来规划有一定量的住宅，但由于缺乏相应 的配套设斲，短时期内入住率低。所以本案商业部分的目标客群短期内不能以周边常住居民为重点，仅需配备少 量满足基本生活的社区便利类业态（小超市、干洗店、蛋糕店等）； 本案位于黄家湖大学城内，周边常住学生（一年常住时间超过9个月）达7万人，这与一个大型社区人口相当。 所以本案主要消费群体以学生群体为主。学校内的配套服务设斲可基本满足学生的生活需求，更高层次的消费需 求可否聚集在本项目，是本项目是否成功的关键，故项目商业定位为针对学生休闲消费的“休闲娱乐型商业”。 学生群体消费特征为：中低档、高频次、偏重餐饮休闲娱乐，所以可以配置一定量的运劢休闲服饰（外贸休闲服 饰、户外拓展装备、真维斯、美特斯邦威、阿迪达斯、耐克、李宁、匡威、安踏、特步、匹克等），快餐及中西 餐（华莱士、德克士、特色中餐、豪客嘉族等），室内运劢休闲场馆（篮球场、桌球室、乒乓球室、健身房等）， 娱乐（KTV、电玩、酒吧、桌游吧等），学校附属业态（培训机构、票务、家教兼职中介等）。 6 3.项目商业定位 A P M 潮 流 广 场 A-am 早上 P-pm 晚上 APM-全天候经营潮流广场、24小时不间断活力广场 7 4.项目业态规划原则 在两栋互不相连的商业建筑上层设置不同的主力业态，吸引顾客向上流劢，带劢一层的消费。 量贩式KTV、 运劢SHOW场 五星级电影院、潮流电玩、 星级网吧 8 CONTENTS 目 录 1 项目商业定位 2 各层业态分布 3 项目收益预算 9 运动品牌折扣店/美食街 运动SHOW场/美容美发 量贩式KTV 3F 2F 1F 10 运动休闲品牌折扣店 美食街 ATM 快餐 卫生间 1F 一楼业态及预期租金 80元/m²/月 100元/m²/月 100元/m²/月 150元/m²/月 运动休闲品牌折扣店 美食街 ATM 11 快餐 101m² 572m² 80m² 690m² 288m² 62m² 276m² 80m² 176m² 339m² 37m² 垂直交通 卫生间 一楼业态分布图 运动折扣店 美食街 ATM 12 一楼业态分布 运动折扣店 快餐 休闲折扣店 13 一楼业态分布 14 水吧 室内足球/篮球场 桌球 器械区 跆拳道 舞蹈室 乒乓球 更衣间及淋浴 美容美发 服务台 器材 卫生间 2F 二楼业态及预期租金 分租：35元/m²/月 整租： 15元/m²/月 50元/m²/月 水吧 足球篮球场 桌球 器械区 跆拳道 舞蹈室 乒乓球 更衣间及淋浴 美容美发 服务台 器材 15 148m² 846m² 541m² 77m² 150m² 150m² 178m² 200m² 43m² 二楼业态分布图 474m² 420m² 水吧 跆拳道 器械区 16 二楼业态分布 乒乓球 舞蹈室 桌球 17 二楼业态分布 室内迷你足球场 18 室内迷你足球场 二楼业态分布 室内炫酷篮球场 炫酷篮球场大门 19 室内炫酷篮球场展示区 二楼业态分布 20 量贩式KTV 卫生间 3F 三楼业态及预期租金 挑空 30元/m²/月 21 4088m² 420m² 三楼业态分布图 量贩式KTV 挑空 22 量贩式KTV 三楼业态分布 23 潮流前线/超市/美食街 五星影院/ 潮流电玩/培训机构 星级网吧/培训机构 3F 2F 1F 24 一楼业态及预期租金 订票点 快餐 1F 美食街 潮流前线 超市 眼镜店 蛋糕店 营业厅 休闲食品 书店 银行 150元/m²/月 60元/m²/月 100元/m²/月 150元/m²/月 150元/m²/月 150元/m²/月 150元/m²/月 150元/m²/月 100元/m²/月 100元/m²/月 130元/m²/月 228m² 275m² 149m² 824m² 107m² 34m² 美食街 营业厅 快餐 休闲食品 订票点 潮流前线 25 一楼业态分布图 影院售票点 书店 2464m² 830m² 80m² 100m² 190m² 135m² 36m² 眼镜店 蛋糕店 银行 潮流前线 美食街 休闲食品 26 一楼业态分布 超市 快餐店 眼镜店 27 一楼业态分布 28 2F 二楼业态及预期租金 卫生间 潮流电玩 五星影院 培训机构 挑空 30元/m²/月 每年1500万票房保底 55元/m²/月 卫生间 五星影院 潮流电玩 29 二楼业态分布图 4400m² 1450m² 挑空 1400m² 3300m² 1100m² 培训机构 五星影院 潮流电玩 30 二楼业态分布 培训机构 31 网吧 卫生间 3F 三楼业态及预期租金 挑空 影厅上空 培训机构 卫生间 30元/m²/月 30元/m²/月 网吧 培训机构 星级网吧 32 三楼业态分布图 1100m² 1450m² 1400m² 影厅上空 星级网吧 培训机构 33 三楼业态分布 34 相关建议 1号楼增加一个约400平斱的挑空，增设室内劢感篮球场及迷你足球场，打造区域内 具标志性时尚秀场，幵结合本项目其它配套业态共同打造区域潮流圣地。 2-3号楼在二层引入电影院，去掉三层部分楼板及支柱。通过增加层高，增大柱网以 满足影院入驻条件，打造区域标杆娱乐聚集地。 项目先期通过引入主力商家，为后期零售商家入驻树立信心，同时提供稳定人流，确 保商家的稳定经营。 项目需通过一定的商业培养期，先期应满足商业定位执行及商家的入驻，后期才能实 现区域商业价值。 35 CONTENTS 目 录 1 项目商业定位 2 各层业态分布 3 项目收益预算 36 武汉相关业态租约常规年限 3-5年 5-6年 8-10年 3-5年 每年 运动折扣店 餐饮 快餐 ATM 潮流前线 37 武汉相关业态租约常规年限 3-5年 3-5年 3-5年 10年 3-5年 休闲食品 营业厅 订票点 超市 书店 38 武汉相关业态租约常规年限 3-5年 5年以上 5年 5年以上 3-5年 蛋糕房 眼镜店 银行 美容美发 运动场馆 39 武汉相关业态租约常规年限 8-10年 5-8年 15年 3-5年 3-5年 培训机构 KTV 电影院 电玩 网吧 40 主力店(电影院、电玩、网吧、KTV）：6-12个月 零售：6-8个月 运动场馆：3-5个月 流行前线：3-5个月 项目初期，为了吸引商家入驻，我司建议各商铺可提供不同程度的免租期，从而能更好的 引入品牌，稳定经营，为项目聚集人气；从而推动项目整体价值。 相关业态免租期建议 41 租金收益分析 注：（以上租金包含物业管理费） 十年预计租金收益约：2.989亿元 租金每2年按5%递增 前2年3%扣点，后3年14%扣点，最后5年15%扣点 租金每年按10%递增 租金 （元/m²/ 月） 面积（m²） 租金收益（万元） 实用面积 建筑面积 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 第七年 第八年 第九年 第十年 电影院 3300 178.81 178.81 192.57 192.57 192.57 206.33 206.33 206.33 206.33 206.33 KTV 30 3761 4903 176.51 176.51 185.34 185.34 194.60 194.60 204.33 204.33 214.55 214.55 电玩 55 1400 1498 98.87 98.87 103.81 103.81 109.00 109.00 114.45 114.45 120.18 120.18 网吧 30 1400 1526 54.94 54.94 57.69 57.69 60.57 60.57 63.60 63.60 66.78 66.78 培训机构 30 2200 2376 85.54 85.54 89.82 89.82 94.31 94.31 99.02 99.02 103.97 103.97 运劢场馆 35 2686 4002 168.08 168.08 176.48 176.48 185.31 185.31 194.57 194.57 204.30 204.30 美容美发 50 541 806 48.36 48.36 50.78 50.78 53.32 53.32 55.98 55.98 58.78 58.78 潮流前线 150 2464 3006 541.08 595.19 654.71 720.18 792.20 871.41 958.56 1054.41 1159.85 1275.84 餐饮 100 1783 2494 299.28 314.24 329.96 362.95 399.25 439.17 483.09 531.40 584.54 642.99 运劢折扣店 80 2107 3834 368.04 386.44 405.76 446.34 490.97 540.07 594.08 653.49 718.84 790.72 超市 60 830 1012 72.86 76.50 80.33 88.36 97.20 106.92 117.61 129.37 142.31 156.54 营业厅 150 228 276 49.68 52.16 54.77 60.25 66.27 72.90 80.19 88.21 97.03 106.74 休闲食品 130 149 181 28.24 29.65 31.13 34.25 37.67 41.44 45.58 50.14 55.16 60.67 订票点 150 33 40 7.20 7.56 7.94 8.73 9.60 10.57 11.62 12.78 14.06 15.47 ATM 150 62 112 20.16 21.17 22.23 24.45 26.89 29.58 32.54 35.80 39.38 43.31 书店 100 110 134 16.08 16.88 17.73 19.50 21.45 23.60 25.96 28.55 31.41 34.55 眼镜店 150 100 122 21.96 23.06 24.21 26.63 29.30 32.22 35.45 38.99 42.89 47.18 蛋糕房 150 80 97 17.46 18.33 19.25 21.17 23.29 25.62 28.18 31.00 34.10 37.51 银行 150 135 164 29.52 31.00 32.55 35.80 39.38 43.32 47.65 52.42 57.66 63.42 总计（约） 0.228亿 0.238亿 0.254亿 0.271亿 0.292亿 0.314亿 0.340亿 0.364亿 0.395亿 0.425亿 预计租赁比例（约） 70% 95% 98% 98% 98% 98% 98% 98% 98% 98% 预计实收租金（约） 0.160亿 0.226亿 0.249亿 0.266亿 0.286亿 0.308亿 0.333亿 0.357亿 0.387亿 0.417亿 前3年每年按5%递增，后7年每年按10%递增 专业团队 全程携手 伴你不断续写商业传奇