鑫龙电器：拟收购天津市泰达工程设计有限公司股权项目资产评估报告书.pdf

安徽鑫龙电器股份有限公司拟收购 天津市泰达工程设计有限公司股权项目 资产评估报告书 安徽鑫龙电器股份有限公司拟收购 天津市泰达工程设计有限公司股权项目 资产评估报告书 中和评报字（2014）第BJV2034号 (共一册共一册,第一册第一册) 二一四年六月六日 二一四年六月六日 天津市泰达工程设计有限公司资产评估报告书 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8 号富华大厦A 座13 层 1 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8 号富华大厦A 座13 层 1 邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182 资产评估报告书目录 注册资产评估师声明 . 1 资产评估报告书目录 注册资产评估师声明 . 1 摘要 . 2摘要 . 2 一、 委托方、被评估企业及其他评估报告使用者 . 3 二、 评估目的 . 6 三、 评估对象和评估范围 . 6 四、 价值类型及其定义 . 8 五、 评估基准日 . 8 六、 评估原则 . 8 七、 评估依据 . 8 八、 评估方法 . 11 九、 评估程序实施过程和情况 . 15 十、 评估假设 . 17 十一、 评估结论 . 18 十二、 特别事项说明 . 19 十三、 评估报告使用限制说明 . 20 十四、 评估报告日 . 21 资产评估报告书附件 . 22资产评估报告书附件 . 22 天津市泰达工程设计有限公司资产评估报告书 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8 号富华大厦A 座13 层 1 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8 号富华大厦A 座13 层 1 邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182 注册资产评估师声明 注册资产评估师声明 1. 我们在执行本资产评估业务中， 遵循相关法律法规和资产评估准则， 恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中搜集到的资料，评 估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。 2. 评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估企业申报并经其 盖章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是 委托方和相关当事方的责任。 3. 我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系，与相 关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。 4. 我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我 们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估 对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进 行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报 告的要求。 5. 我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限 定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限 定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。 天津市泰达工程设计有限公司资产评估报告书 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8 号富华大厦A 座13 层 2 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8 号富华大厦A 座13 层 2 邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182 安徽鑫龙电器股份有限公司拟收购 天津市泰达工程设计有限公司股权项目 资产评估报告书 安徽鑫龙电器股份有限公司拟收购 天津市泰达工程设计有限公司股权项目 资产评估报告书 中和评报字（2014）第 BJV2034 号 中和评报字（2014）第 BJV2034 号 摘要 安徽鑫龙电器股份有限公司： 中和资产评估有限公司(以下简称“本公司”)接受贵单位的委托，根 据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用收益法和资产基 础法，按照必要的评估程序，对因收购股权而涉及的天津市泰达工程设计 有限公司的股东全部权益在评估基准日 2014 年 4 月 30 日所表现的市场价 值进行了评估。评估结果的使用有效期为一年。现将资产评估结果揭示如 下： 根据本项目的具体情况，本次评估选取收益法结果作为本次评估结论。 在评估基准日 2014 年 4 月 30 日持续经营的前提下，经收益法评估， 天津市泰达工程设计有限公司总资产账面价值为 4,208.50 万元, 总负债账 面价值为 459.47 万元，净资产账面价值为 3,749.03 万元，收益法评估后股 东权益价值为 16,810.58 万元，增值额 13,061.55 万元，增值率 348.40%。 以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合 理理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。 以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合 理理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。 天津市泰达工程设计有限公司资产评估报告书 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8 号富华大厦A 座13 层 3 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8 号富华大厦A 座13 层 3 邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182 安徽鑫龙电器股份有限公司拟收购 天津市泰达工程设计有限公司股权项目 资产评估报告书 安徽鑫龙电器股份有限公司拟收购 天津市泰达工程设计有限公司股权项目 资产评估报告书 中和评报字（2014）第 BJV2034 号中和评报字（2014）第 BJV2034 号 安徽鑫龙电器股份有限公司： 中和资产评估有限公司(以下简称“本公司”)接受贵单位的委托，根 据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用收益法和资产基 础法，按照必要的评估程序，对因收购股权而涉及的天津市泰达工程设计 有限公司的股东全部权益在评估基准日 2014 年 4 月 30 日所表现的市场价 值进行了评估。评估结果的使用有效期为一年。现将资产评估结果揭示如 下： 一、 委托方、被评估企业及其他评估报告使用者一、 委托方、被评估企业及其他评估报告使用者 （一） 委托方 公司名称：安徽鑫龙电器股份有限公司 注册地：芜湖市经济技术开发区九华北路 118 号电器部件园 法定代表人：束龙胜 公司注册资本：40886.9 万元 公司类型：股份有限公司（上市代码：002298） 主营业务范围：电气机械及器材制造、工业过程控制及监控系统、计 算机应用服务与综合信息网络工程、电子声像工程、各种智能化系统和技 术防范工程设计、制造、施工、安装、维修、调试、销售及技术服务，经 营本企业自产产品及相关技术的出口和科研所需的原辅材料、仪器仪表、 机械设备、零配件及技术的进口，进料加工和“三来一补”。 天津市泰达工程设计有限公司资产评估报告书 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8 号富华大厦A 座13 层 4 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8 号富华大厦A 座13 层 4 邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182 （二） 被评估企业 企业名称： 天津市泰达工程设计有限公司 （以下简称：“天津泰达设计” ） 住所：天津开发区奥运路 11 号 1-1-208,209 法定代表人：武文杰 注册资本：600 万元 实收资本：600 万元 公司类型：有限责任公司 注册号：120191000051723 经营范围：城市给水、排水、燃气、热力、电力、道路、桥隧、环境 工程、建筑、装饰工程设计；土木工程建筑承包；技术咨询、服务；计算 机软件开发；工程造价咨询、招投标代理、工程咨询。国家有专营、专项 规定的按专营专项规定办理。 历史沿革： 天津泰达设计前身为天津开发区总公司设计所，根据 1993 年 3 月 18 日天津经济技术开发区企业管理局关于成立天津开发区总公司设计所的 批复 （津开企批字1993第 274 号） ，批准天津开发区总公司投资设立天 津开发区总公司设计所，为独立核算、自负盈亏的全民所有制企业。 1998 年 11 月， 由天津经济技术开发区总公司与原天津开发区总公司设 计所十一位职工共同出资组建。天津经济技术开发区总公司以天津开发区 总公司设计所净资产出资 25 万元，其他自然人股东货币出资 25 万元。成 立天津市泰达工程设计有限公司。 经过多次注册资本及股权结构变化，至评估基准日注册资本为 600 万 元，股权结构如下： 序号序号 股东股东名称名称 出资额（元出资额（元） 持股持股比例比例 1 天津滨电电力工程有限公司 2,055,720 34.2620% 2 张玉和 411,876 6.8646% 3 唐葵 348,018 5.8003% 天津市泰达工程设计有限公司资产评估报告书 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8 号富华大厦A 座13 层 5 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8 号富华大厦A 座13 层 5 邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182 序号序号 股东股东名称名称 出资额（元出资额（元） 持股持股比例比例 4 翟春年 348,018 5.8003% 5 周庆海 284,472 4.7412% 6 张悦 269,298 4.4883% 7 李雪 269,298 4.4883% 8 武文杰 262,584 4.3764% 9 黄涛 243,318 4.0553% 10 阎喆 204,978 3.4163% 11 刘铁汉 204,978 3.4163% 12 易金森 195,294 3.2549% 13 牛世涛 193,452 3.2242% 14 李聪华 178,164 2.9694% 15 暴军杰 178,164 2.9694% 16 吴文波 177,108 2.9518% 17 姜冬平 175,260 2.9210% 天津市泰达设计具有建筑工程设计资质 （甲级） 、 电力工程设计资质 （乙 级） 、市政工程设计资质（乙级） 、工程造价咨询资质（乙级） 、城市规划编 制资质证书（丙级） 、工程咨询资质（丙级）和项目管理资质证书。2000 年 通过英国劳氏公司 ISO9001 质量体系认证，并于 2009 年顺利通过 2008 版 质量管理体系的升级审核；2013 年 12 月通过 ISO14001 环境管理体系及 OHSAS18001 职业健康安全管理体系认证。 天津泰达设计的业务包括：电力（送、变电）工程设计、建筑工程设 计、市政工程设计、城市规划设计、工程造价咨询、工程咨询等。 天津泰达设计近三年的经营情况 单位：万元 项目名称项目名称 2011/12/312011/12/31 2012/12/312012/12/31 2013/12/312013/12/31 2014/4/302014/4/30 流动资产流动资产 2,017.99 2,299.13 3163.43 2166.29 固定资产固定资产 2,006.65 1,885.34 1788.23 1742.20 无形资产无形资产 37.74 80.75 114.52 105.19 资产总计资产总计 4,062.38 4,265.22 5079.75 4208.50 负债合计负债合计 1,667.95 1,065.02 1,335.69 459.47 净资产净资产 2,394.42 3,200.20 3,744.06 3749.03 项目名称项目名称 20112011 年度年度 20122012 年度年度 20132013 年度年度 20142014 年年 1 1- -4 4 月月 主营业务收入主营业务收入 6,032.01 4,550.83 6,251.22 1397.28 主营业务利润主营业务利润 3,549.43 2,532.38 4,277.15 810.52 利润总额利润总额 1,867.97 1,340.75 2,740.30 295.19 净利润净利润 1543.21 1045.37 2,016.27 304.96 天津市泰达工程设计有限公司资产评估报告书 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8 号富华大厦A 座13 层 6 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8 号富华大厦A 座13 层 6 邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182 以上 2011 年、 2012 年财务数据分别经天津联成会计师事务所有限责任 公司、北京万隆松德会计师事务所有限公司审计；2013 年、2014 年 1-4 月 财务数据经大华会计师事务所审计并出具了无保留意见审计报告(大华审 字2014005751 号)。 （三） 委托方与被评估单位关系 委托方拟收购被评估单位股权。 （四） 其他评估报告使用者 本评估报告仅供委托方和国家法律、法规规定的评估报告使用者使用。 二、 评估目的二、 评估目的 安徽鑫龙电器股份有限公司拟收购天津市泰达工程设计有限公司股 权，需要对天津市泰达工程设计有限公司的股东全部权益进行评估，以确 定其在评估基准日 2014 年 4 月 30 日的市场价值，为股权收购提供价值参 考依据。 三、 评估对象和评估范围三、 评估对象和评估范围 根据本次评估目的，评估对象为天津市泰达工程设计有限公司的股东 全部权益价值，评估范围是天津市泰达工程设计有限公司的全部资产及相 关负债。 本次评估的资产总额42,084,960.34元， 其中： 流动资产21,662,922.00 元，非流动资产 20,422,038.34 元（其中固定资产 17,421,979.54 元，无 形资产 1,051,948.28 元，长期待摊费用 1,714,703.42 元，递延所得税资 产 233,407.10 元） ；负债总额 4,594,709.23 元，全部为流动负债；净资产 37,490,251.11 元。 评估范围详见下表： 天津市泰达工程设计有限公司资产评估报告书 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8 号富华大厦A 座13 层 7 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8 号富华大厦A 座13 层 7 邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182 资产负债表 评估 基准日 2014 年 4 月 30 日 金额单位：人民币元 科目名称 账面价值 科目名称 账面价值 一、流动资产合计一、流动资产合计 21,662,922.00 四、流动负债合计四、流动负债合计 4,594,709.23 货币资金 10,807,934.11 应付账款 382,575.04 交易性金融资产 48,870.00 预收款项 54,137.00 应收账款 8,995,486.84 应付职工薪酬 625,650.03 预付款项 591,700.00 应交税费 3,042,910.55 其他应收款 1,218,931.05 其他应付款 489,436.61 二、非流动资产合计二、非流动资产合计 20,422,038.34 六、负债总计六、负债总计 4,594,709.23 固定资产 17,421,979.54 七七、净资产（所有者权益）、净资产（所有者权益） 37,490,251.11 无形资产 1,051,948.28 长期待摊费用 1,714,703.42 递延所得税资产 233,407.10 三、资产总计三、资产总计 42,084,960.34 以上评估范围与委托评估的范围及被评估企业所申报评估的资产范围 一致，其账面金额已经大华会计师事务所(特殊普通合伙)安徽分所审计并 出具了无保留意见审计报告，审计报告号大华审字2014005751。 （一） 实物资产的分布情况及特点 本次天津泰达设计申报评估的实物资产位于天津市经济技术开发区第 四大街奥运路 11 号德圣慧谷二层，主要包括：房屋建筑物及设备。 1房屋建筑物类共 15 项，总建筑面积 1964.35 平方米，已办理房屋 所有权证。房屋建筑物位于天津市经济技术开发区第四大街奥运路 11 号德 圣慧谷二层、部分三层，共办理了 15 份产权证，企业购买的商品房，现场 勘查被评估房屋建筑物维护、保养状况正常，满足公司的生产办公需要。 2设备类资产主要为运输车辆、电子办公设备。至 2014 年 4 月 30 日， 运输车辆账面原值为 2,757,467.71 元，账面净值为 788,241.38 元；电子 办公设备账面原值为 3,271,464.08 元，账面净值为 813,492.37 元。 （二）本次申报的无形资产状况 本次申报的无形资产主要为企业购买的绘图、财务等办公软件，账面 原值 1,510,380.71 元，账面净值 1,051,948.28 元。 天津市泰达工程设计有限公司资产评估报告书 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8 号富华大厦A 座13 层 8 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8 号富华大厦A 座13 层 8 邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182 四、 价值类型及其定义四、 价值类型及其定义 根据评估目的和委估资产的特点，确定本次评估结论的价值类型为市 场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方，在各自理性行事且未受任何 强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。 五、 评估基准日五、 评估基准日 本报告的评估基准日是 2014 年 4 月 30 日。评估基准日是根据经济行 为发生时间、经济行为的实现、企业会计核算、会计资料的完整性、利率 和汇率变化等因素确定。企业申报资料均基于评估基准日，评估中所采用 的价格也均是评估基准日的标准。 本报告的评估基准日与业务约定书的评估基准日一致。 六、 评估原则六、 评估原则 （一） 遵循客观性、独立性、公正性、科学性原则； （二） 遵循专业性原则； （三） 遵循产权利益主体变动原则； （四） 遵循资产持续经营原则、替代原则和公开市场原则。 七、 评估依据七、 评估依据 法律法规依据：法律法规依据： （一） 中华人民共和国公司法 （2005 年 10 月 27 日第十届全国人 民代表大会常务委员会第十八次会议修订通过） ； （二） 中华人民共和国土地管理法 （2004 年 8 月 28 日第十届全国 人民代表大会常务委员会第十一次会议修订通过） ； （三） 中华人民共和国城市房地产管理法 （2007 年 8 月 30 日第十 届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订通过） ； 天津市泰达工程设计有限公司资产评估报告书 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8 号富华大厦A 座13 层 9 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8 号富华大厦A 座13 层 9 邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182 （四） 原国家国有资产管理局发布的国资办发199236 号国有资产 评估管理办法施行细则 ； （五） 国务院国资委第 12 号令企业国有资产评估管理办法 ； （六） 上市公司收购管理办法经 2006 年 5 月 17 日中国证券监督 管理委员会第 180 次主席办公会议审议通过；根据 2008 年 8 月 27 日中国 证券监督管理委员会关于修改上市公司收购管理办法第六十三条的 决定 、 2012 年 2 月 14 日中国证券监督管理委员会令第 77 号 关于修改 上 市公司收购管理办法第六十二条及第六十三条的决定 ； （七） 中华人民共和国物权法 （2007 年 3 月 16 日第十届全国人民 代表大会第五次会议通过） ； （八） 中华人民共和国证券法 ； （九） 国有资产评估管理办法 （国务院 91 号令） 。 准则依据准则依据 （一） 资产评估准则基本准则 （财企200420 号） ； （二） 资产评估职业道德准则基本准则 （财企200420 号） ； （三） 资产评估职业道德准则独立性 （中评协2012248 号） ； （四） 注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见 （中注协 200318 号） ； （五） 资产评估准则企业价值 （中评协2011227 号） ； （六） 资产评估准则评估报告 （中评协2011230 号） ； （七） 资产评估准则评估程序 （中评协2007189 号） ； （八） 资产评估准则业务约定书 （中评协2011230 号） ； （九） 资产评估准则不动产中评协2007189 号； （十） 资产评估准则利用专家工作 （中评协2012244 号） ； 天津市泰达工程设计有限公司资产评估报告书 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8 号富华大厦A 座13 层 10 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8 号富华大厦A 座13 层 10 邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182 （十一） 资产评估准则工作底稿 （中评协2007189 号） ； （十二） 资产评估准则机器设备 （中评协2007189 号） ； （十三） 资产评估价值类型指导意见 （中评协2007189 号） ； （十四） 评估机构业务质量控制指南 （中评协2010214 号）; （十五） 企业会计准则; （十六） 城镇土地估价规程国家标准 GB/T 185082001； （十七） 房地产估价规范国家标准 GB/T50291 一 1999。 产权依据：产权依据： （一） 天津市泰达工程设计有限公司中华人民共和国房屋所有权 证 ； （二） 天津市泰达工程设计有限公司中华人民共和国土地使用权 证; （三） 天津市泰达工程设计有限公司中华人民共和国机动车行驶 证 ； （四） 其他有关产权证明。 取价依据：取价依据： （一） 电脑采购 、 汽车之家及其他商务网提供的电脑办公自动 化设备和汽车市场价格资料； （二） 商务部、国家发展和改革委员会、公安部、环境保护部令 2012 年第 12 号机动车强制报废标准规定 ； （三） 天津市泰达工程设计有限公司提供的设备的购臵协议、原始凭 证； （四） 评估人员通过网络查询的信息资料； （五） 评估人员通过市场调查、搜集的其他各种信息资料； （六） Wind 资讯； （七） 天津市泰达工程设计有限公司的资产负债表、损益表等财务报 天津市泰达工程设计有限公司资产评估报告书 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8 号富华大厦A 座13 层 11 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8 号富华大厦A 座13 层 11 邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182 表； （八） 评估人员对被评估资产进行勘察核实的记录； （九） 评估人员调查、搜集的与被评估资产购建及交易有关的税费资 料及资产价格资料； （十） 与此次评估有关的其他资料。 其他依据：其他依据： 大华会计师事务所安徽分所审计报告（大华审字2014005751） 。 八、 评估方法八、 评估方法 资产评估基本方法包括市场法、收益法和资产基础法。 市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较， 确定评估对象价值的评估方法。 收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估 方法。 资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合 理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方 法。 按照资产评估准则基本准则 ，评估需根据评估目的、价值类型、 资料收集情况等相关条件，恰当选择一种或多种资产评估方法。 市场法是以现实市场上的参照物来评价评估对象的现行公开市场价 值，它具有评估角度和评估途径直接、评估过程直观、评估数据直接取材 于市场、评估结果说服力强的特点。但由于目前国内缺乏与天津市泰达设 计有限公司股权转让项目相类似的项目，缺乏在公开市场上查询相关的案 例和资料，故本次评估不宜采用市场法。 天津市泰达工程设计有限公司资产评估报告书 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8 号富华大厦A 座13 层 12 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8 号富华大厦A 座13 层 12 邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182 根据本次评估目的和评估资产的特点，采用资产基础法和收益法。具 体的评估方法如下： 资产基础法资产基础法 （一） 流动资产：本次评估将其分为以下几类，采用不同的评估方法 分别进行评估： 1、货币类流动资产：包括现金、银行存款和其他货币资金，全部为人 民币类资产，对现金盘点、核实银行对账单、银行函证等方式进行核查， 以核实后的价值确定评估值。 2、应收预付类流动资产：包括应收账款、其他应收款，主要是在清查 核实其账面余额的基础上，根据每笔款项可能回收的数额确定评估值；对 预付款项根据所能收回的货物或者服务，以及形成的资产或权利确定评估 值。 3、交易性金融资产：为天津泰达设计购买的中国太平洋保险(集团)股 份有限公司流通股股票，评估人员核实了购买股票的对应原始票据及其他 相关的证明文件，根据评估基准日当日的收盘价乘以股票数量确认评估值。 （二） 非流动资产： 1、房屋建（构）筑物：本次委托评估的建筑物为资产占有单位购买的 商品房，根据本次评估对象的特点采用市场法评估。市场法是通过与近期 交易的类似房地产进行比较，并对一系列因素进行修正，而得到被估房地 产在评估基准日的市场状况下的价值水平。影响被评估房地产的主要因素 主要有交易情况因素、交易期日因素以及房地产状况。 基本公式：P=P'*A*B*C P-待估房地产评估价值 P'-可比交易实例价值 A-交易情况修正系数 B-交易期日修正系数 天津市泰达工程设计有限公司资产评估报告书 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8 号富华大厦A 座13 层 13 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8 号富华大厦A 座13 层 13 邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182 C-房地产状况修正系数 通过交易情况因素修正，将可比交易实例修正为正常交易情况下的价 格；通过交易日期因素修正，将可比交易实例价格修正为评估基准日下的 价格；通过房地产状况修正，将可比交易实例价格修正为被评估对象房地 产状况下的价格。 A-交易情况修正系数，本次所选交易实例均为市场正常销售的房 地产价格，无特殊因素，取 A=1。 B-交易期日修正系数，本次所选交易实例成交日期与评估基准日 4 月 30 日接近，天津近期写字楼房地产价格波动不大, 取 B=1。 C-房地产状况修正系数，主要有区位状况修正、实物状况修正、 容积率和土地使用年限修正。 2、设备：采用重臵资产基础法进行评估； 评估价值 = 重臵全价×综合成新率 3、无形资产：采用市场法评估。 4、长期待摊费用及递延所得税资产：以核实后账面值确认评估值。 （三）负债 负债：评估值根据企业实际需要承担的负债项目及金额确定。 收益法：收益法： 收益法是通过估算被评估企业在未来的预期收益，并采用适当的折现 率折现成基准日的现值，求得被评估企业在基准日时点的企业营业性资产 价值，然后再加上溢余资产的价值，减去未来年度资本性支出的现值之和 得出股东的全部权益价值。 1营业性资产价值的计算公式为： 其中：P评估基准日的企业营业性资产价值 天津市泰达工程设计有限公司资产评估报告书 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8 号富华大厦A 座13 层 14 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8 号富华大厦A 座13 层 14 邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182 Ri企业未来第 i 年预期自由净现金流 r 折现率, 由加权平均资本成本估价模型确定 i 收益计算年 n折现期 2溢余资产及非经营性资产价值的确定 溢余资产是指超过企业经营所需的资产规模多余资产部分，本次评估 中是专指多出正常经营所需要的货币资金及有价证券。非经营性资产是指 收益预测中未考虑其收入成本，不产生现金流，不参与企业的经营。对于 这部分资产采用重臵资产基础法确定评估值。 3资本性支出的确定 按照维持简单再生产考虑，每年的折旧金额用于满足固定资产的更新。 4.折现率的选取 有关折现率的选取，我们采用了加权平均资本成本估价模型 (“WACC”)。WACC 模型可用下列数学公式表示： WACC= ke× E÷ (D+E)+kd× (1-t)× D÷ (D+E) 其中：ke = 权益资本成本 E = 权益资本的市场价值 D = 债务资本的市场价值 kd = 债务资本成本 t = 所得税率 计算权益资本成本时，我们采用资本资产定价模型(“CAPM”)。CAPM 模型是普遍应用的估算股权资本成本的办法。CAPM 模型可用下列数学公 式表示： ERe = Rf1 + (ERm - Rf2) + Alpha 其中: ERe = 权益期望回报率，即权益资本成本 Rf1 = 长期国债期望回报率 = 贝塔系数 ERm = 市场期望回报率 天津市泰达工程设计有限公司资产评估报告书 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8 号富华大厦A 座13 层 15 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8 号富华大厦A 座13 层 15 邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182 Rf2 = 长期市场预期回报率 Alpha = 特别风险溢价 (ERm - Rf2)为股权市场超额风险收益率，称 ERP 九、 评估程序实施过程和情况九、 评估程序实施过程和情况 评估人员对纳入此次评估范围的资产和负债进行了评估。主要评估过 程如下： （一） 接受委托 本公司接受委托前，与委托方及被评估单位的有关人员进行了会谈，详细 了解了此次评估的目的、评估对象与评估范围、评估基准日等。在此基础 上，本公司遵照国家有关法规与委托方签署了资产评估业务约定书 ，并 拟定了相应的评估计划。 （二） 资产清查 根据天津市泰达工程设计有限公司提供的评估申报资料，评估人员于 2014 年 5 月 18 日至 2014 年 5 月 24 日对申报的全部资产和负债进行了必要 的调查、核实。听取天津市泰达设计有限公司有关人员对待评资产历史和 现状的介绍，对申报的资产进行账账核实、账表核实、账实核实。 （1）货币资金的清查：包括现金、银行存款及其他货币资金。 现金：存放在企业财务部的保险柜中。我们核对了总账、现金日记账 和会计报表，评估人员与天津泰达设计财务人员一起对现金进行了现场盘 点，并根据盘点日至评估基准日间的收入支出倒推到评估基准日现金的余 额，经盘点金额无差异。 银行存款：我们查阅了天津泰达设计2014年4月30日银行对账单和余额 调节表，对大额的未达账项进行了核实，同时对各个账户进行了函证，函 证结果与对账单相符。 其他货币资金：存在证券公司存出投资款，我们查阅了天津泰达设计 天津市泰达工程设计有限公司资产评估报告书 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8 号富华大厦A 座13 层 16 通信地址:北京市东城区朝阳门北大街8 号富华大厦A 座13 层 16 邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182邮政编码:100027 电话:(010)58383636 传真:(010)65547182 2014年4月30日证券公司对账单，同时对相关账户进行了函证，函证结果与 对账单相符。 交易性金融为资产流通股股票，查阅了天津泰达设计2014年4月30日证 券公司对账单，同时对相关账户进行了函证，函证结果与对账单相符。 （2）应收预付类流动资产的清查：纳入本次评估范围的往来账款主要 有应收账款和其他应收款。首先将申报表与会计报表、明细账、总账进行 核对，对每笔往来款项进行逐项清查核实，并进行必要的取证核实，对大 额款项进行函证。 （3）建筑物的现场勘察：评估人员在进驻评估现场后，根据企业提供 的建筑物评估申报表，所列项目的项数、面积、结构类型、其它主要参数、 装饰及给排水、供电照明、采暖通风等设备配备情况，详细进行了现场清 查核实，结合查阅主要建、构筑物的相关图纸，对申报表与实物不符的部 分进行纠正，除核对建筑物的数量及内容是否