万达地产商业地产项目发展战略34页.ppt
,万达集团发展部,项 目 发 展 培 训,目录,一、发展部职责和项目发展流程 二、万达在中国商业地产的领头地位 解读之一：不断超越和创新的发展历程 解读之二：订单地产理念 解读之三：完善的运作机制 解读之四：完善的运作模式 解读之五：成熟的职业化管理团队 解读之六：一流的合作伙伴 三、万达为什么做订单地产 四、历史机遇,一、发展部职责和项目发展流程,发展部是负责项目发展管理的专职部门，主要职责有： 收集、挖掘和发现项目机会，进行项目选址； 项目调查研究和分析，为项目决策提供依据； 负责项目合同谈判，保障公司利益，规避合同风险； 取得项目用地，与项目公司进行项目前期交底，跟踪督促和支持项目合同的执行； 建立、培养和维护有关项目资源和渠道。,项目选址,项目决策,项目合同,项目实施,发展计划,取得土地,二、万达在中国商业地产的领头地位,万达集团成立于1988年，1992年改制为股份有限公司，是东北首批股份制试点企业之一。经过18年发展，万达集团已形成以住宅房地产、商业房地产、电影院线、高星级酒店为四大支柱产业的大型企业集团。公司总资产约200亿元，年销售额突破150亿元,持有的租赁物业面积约400平方米。,万达在全国首创了“订单地产”的全新商业模式。目前，万达集团已和沃尔玛、雅高、百安居、国美等1家跨国及国内商业连锁企业签订了联合发展协议，在全国各大中城市投资建设“万达广场” 项目。 目标是到2010年建设50个以上的购物中心，总面积700万平方米，年租金收入50亿元以上.,万达集团开发项目城市分布图,万达集团商业地产项目城市分布图,上 海,南 宁,武 汉,青 岛,天 津,沈 阳,长 春,北 京,济 南,大 连,南 京,西 安,成 都,长 沙,南 昌,哈尔滨,重 庆,宁 波,苏 州,解读之一：不断超越和创新的发展历程,中国第一家做规模旧区改造的企业。 最早跨区域开发的企业，1992年开始；跨区域开发城市最多，超过19个城市；年开发量和销售额位居前列。 创造了订单地产模式，产品形态不断创新。,位于城市商业核心，占地面积约2万平方米，总建筑面积约6万平方米，单栋建筑，主力店引入沃尔玛、多厅影院等主力店进驻经营。已开业6个项目。,单体店,长春,南昌,青岛,南京,长沙,济南,位于城市商业核心，占地面积46万平方米，总建筑面积超过10万平方米，多栋以主力店为主的建筑组合而成，一般有4家以上主力店进驻经营。已开业6个项目，准备建设1个项目。,组合店,天津,哈尔滨,南宁,沈阳,武汉,大连,西安,占地面积620万平方米，总建筑面积超过40万平方米，由购物中心、高级写字楼、高级公寓和高星级酒店组合而成，为城市商业中心和商业副中心的改造和新建，对城市商业格局和规划产生深远影响。已有8个项目在建或准备建设。,城市综合体,北京,苏州,宁波,上海,重庆,成都,创新能力是万达的核心竞争力,总结,创新,学习,解读之二：订单地产理念,联合协议 共同参与 平均租金 先租后建,1、联合协议,2、共同参与,城市选择 地块选择 规划设计与技术方面的对接,3、平均租金,区分不同的城市等级，预先谈判确定租金等级,合同谈判时间大大减少，保证快速发展,4、先租后建,面积、城市、租金都确定，开工前先签署协议，然后再投入建设,万达创造了订单地产的全新模式，从2002年到现在，在全国跨区域做购物中心的企业仅万达一家。,解读之三：完善的运作机制,建设,投资,运营,结合实际 准确选址 规划为本 主力店进驻 以租为主 物业经营管理,解读之四：完善的运作模式,1、结合实际,不能简单的克隆，必需创新学习。,特点,中国的交通条件中国还是应以大交通、公共城市交通为主。,中国人的消费心理“逛街”,每个城市都有其自身的商业文脉，需要充分的理解和尊重。,2、准确选址,有一整套严格的选址评定标准和要求,商业传统和特点 交通 周边人口 城市发展规划趋势,3、规划为本,不仅仅是简单的建筑规划，而是系统性的规划策划。,主力店选择 建筑规划：形态、交通组织、商业环境等 物业经营管理,4、主力店进驻,人气保证 永续经营的保证,5、以租为主,租与售的关系，是中长期利益与短期利益的关系。,6、物业经营管理,项目的真正成功应以项目的整体经营成功为标志。,解读之五：成熟的职业化管理团队,万达的企业文化理念凝聚人才 多年的创新和积累，已培养建立起一支适应商业地产运作模式特点要求的成熟的职业化管理团队,解读之六：一流的合作伙伴,追求各环节阶段一流的专业化水准： 投资银行 主力店 规划建筑设计（规划、建筑、景观、灯光等） 建设,三、万达为什么做订单地产,百年企业的战略需要 入世后竞争带来商业变革的要求 订单地产适应跨国企业经营规律 市场空间大，可以做大做强企业,1、百年企业的战略需要,万达已发展了18个年头，需要有一个长远的目标激励大家，需要超越。,百年企业,百年企业最核心的三个方面,物资基础 制度设计 企业文化,做订单地产，获到了大量的优质资产的同时，也获得了长期稳定的现金流。,2、入世后竞争带来商业变革的要求,中国的零售业存在3大弊端,体制不顺 单打独斗 业态单一,一站式购物 休闲体验式购物,3、适应跨国企业经营规律,大型企业跨国跨地区发展基本是租店经营,他们需要订单地产，这是市场细分的结果。,4、市场空间巨大，可以做大做强企业,美国2亿人，有1万多个购物中心，澳洲2000万人口，有500个购 物中心。 中国有13亿人口，根据目前中国经济的发展情况，到2020年达到 现在新加坡的水平，至少有2万个购物中心的建设空间，打个折扣至少 也是一万个。 根据国际购物中心的发展经验，由于开发建设门槛较高，80的 市场份额将垄断在不到20的购物中心开发商或投资商手中。,四、历史机遇,中国商业地产的发展才刚开始起步，面临着广阔的市场空间。 商业地产开发不同于单纯的房地产开发和单纯的商业运营，有其独特的开发运作规律，包括需要不同的操作机制和运营理念，需要综合复杂的操作系统和运营管理协调能力。 这些核心要素的培养需要很高的门槛，而万达已经真正具备并完成了这些要素的整合。 面临难得的历史机遇，万达商业地产的发展必将更快、更强和更完善。各位同仁在这个平台上也必将获得广阔的职业生涯发展空间。,欢迎各位同仁提出问题进行交流，希望大家在工作中对发展部工作多支持并提出宝贵意见！,
