2006年深圳市铭豪家居中心策划报告.ppt

1本报告严格保密 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 铭豪家居中心 策划报告 谨呈：深圳市*实业发展有限公司 * fdc.21ask.com 中管网房地产频道 2本报告严格保密 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 u 业态业种合理组合，实现可持续性经营 我们的目标 我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以 共同的目标为导向 客户的目标实质上是项 目的宏观愿景。 现实的目标体系则是随 着市场的变化和项目的 发展在动态变化的。 u 短期内实现成功招商 u打造项目华南家居第一品牌，树立公司形象 3本报告严格保密 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 思维导图 基础研究招商策略项目分析市场分析项目定位 Ø 发展历程 Ø 市场格局 Ø 项目总体定位 Ø 消费群体定位 Ø 商家访谈 Ø 项目对比分析 Ø 项目基本概况 Ø 功能业态定位 Ø 成功要素 Ø 家居商业调研 Ø 市场背景分析 Ø 招商核心思路 Ø 关键时间节点 Ø 未来发展趋势 Ø 项目SWOT分析Ø 招商营销推广 Ø 租金与收益测算 4本报告严格保密 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 传统家居市场经历的三个发展阶段：零散商业 向专业市场和大型物流园区配送市场转化 家居市场三个发展阶段 ： Ø 第一阶段：街铺 传统建材一条街和零散街 铺为主；以分散零乱、规 模小、无统一规划为特征 ； Ø 第二阶段：卖场 大型家居装饰、建材等形 成的专业市场；形成了体 量较大、有一定市场规模 、引进品牌商家的区域市 场特征； Ø 第三阶段：大型园区 （配送中心） 以结合物流配送、展示分 销、强势品牌汇聚为特征 的现代大型物流园区家居 市场。 5本报告严格保密 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 广东凭借其经济、地理位置的优越条件，家居装饰建材等规模 化市场在全国处于领先地位；市场主要集中于广州、深圳两地 ；据不完全统计，两地聚集了多个世界500强、 90多家国内外 知名家居品牌商家。 借助发达的交通和便捷的现代物流运输条件，各大商家一方面 立足广东、珠三角深挖市场；一方面辐射华南，放眼全国；激 烈的市场竞争呈现高规格、高标准的升级版格局。 主要知名品牌商 家： 香江、金海马、 富之岛、好百年 、百安居、乐安 居、新时代、超 凡家居 广东市场格局：以广州、深圳为主要根据地 的国内外品牌商家上演升级版市场竞争 6本报告严格保密 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 深圳家居市场格局：领先国内，专业卖场和 大型园区配送中心市场共存 大体量家居专业卖场和大型家居物流园区（ 配送中心）共存，构成目前深圳家居市场格 局。 l 大型家居专业卖场 分布：主要集中在福田南和南山福永两个片区； 特征：以独立的大体量商场为主，装修高档，进行统一招商统一 管理，驻场商家以国内品牌为主，辐射范围区域和市级； 经营品种涵盖家居、建材、装饰材料等； l大型物流园区家居批发配送中心 分布：主要在清水河笋岗物流园区； 特征：依托升级转型的大型物流园区背景，形成了大商圈的产业 和行业聚集效应，商场以厂房改铺为主，汇集国内外超级 品牌商家，辐射华南地区甚至全国。 蛇口招商花园城二期 笋岗园区金海马家居 笋岗物流商圈 福田南商圈 南山福永商圈 7本报告严格保密 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 以周边产业链和国际买家采购需求为基础， 深圳搭建大型交易平台的市场空间依然广阔 l 采购需求 国际家居行业、家居巨头（百安居、宜家、欧倍德、 美克美家）等对中国市场的采购需求；需求主要有几 个方面：直接产品出品、直接产品采购、贴牌生产、 合资生产等； l 提供产品 广东境内存在以形成家居建材生产的产业链，如中山 古镇的灯饰、佛山海南地区的瓷砖产业、顺德家私产 业、开平五金水暖器材、云浮石材产业、深圳家居家 私设计产业等。 以满足国际家居巨头采购需求为契机，提供 产品交易的平台，深圳尚存差异化市场机会 8本报告严格保密 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 区位商圈 交通条件 管理服务 规划设计 大型家居送中心关键四要素：区位市场、交 通条件、规划设计和管理服务 区位、商圈 区域经济：城市主要经济圈层； 市场支撑：需求潜力广阔的市场支撑 商圈地位：所处商圈市场基础好， 具有广泛的知名度 交通条件 空间交通条件：通达性好，高 速路网发达，城市主干道两边 或离主干道5分钟车程内 现状及未来规划：属于城市规 划主要方向 规划设计 设施规划设计：满足商家特 定需求的高规格、高标准化 ，建筑层高4.5米以上 整体规划业态布局：空间布 局、业种分布达到最大合理 化 管理服务 统一性：统一招商、统一管理、 统一形象、统一宣传：由1家管 理公司负责管理与招商 持续性：提供持续的专业化经营 服务 Ø 大型商家成功要诀： 鲜明的市场定位； 突出的经营主题； 独特的经营模式； 准确的经营内容； 舒适的购物环境； 持续的管理服务。 Ø 大型物流功能： 商流、物流、信息流、 资金流融于一体；交易 、仓储、运输、加工配 送、信息传导、增值服 务。 9本报告严格保密 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 通过准确定位，寻找差异化的经营，做专做强，利 用规模化优势做旺市场 品 牌 积 聚 准 确 定 位 挖掘自身优势，吸引、聚集最大量的知名品牌商家 进驻，形成市场号召力，扩大市场知名度和影响力 产 品 结 构 进行资源整合、相关产业行业链接，优化产品结构 ，形成非单一业态的核心、亮点商品升级组合 以高度专业化水准规划设计；专业化统一招商管理 、提供高水准经营服务 专业化运作 家居市场成功操作四个基本规律 10本报告严格保密 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 思维导图 基础研究招商策略项目分析市场分析项目定位 Ø 发展历程 Ø 市场格局 Ø 项目总体定位 Ø 消费群体定位 Ø 商家访谈 Ø 项目对比分析 Ø 项目基本概况 Ø 功能业态定位 Ø 成功要素 Ø 家居商业调研 Ø 市场背景分析 Ø 招商核心思路 Ø 关键时间节点 Ø 未来发展趋势 Ø 项目SWOT分析Ø 招商营销推广 Ø 租金与收益测算 11本报告严格保密 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 深圳房地产市场带动家居业的发展 随着国民经济的快速稳健发展，全国各地的城市化进程加快，珠 三角地区的进程日新月异，而深圳特区的步伐更是走在了前列。 房地产的大量开发带动了相关产业链中家居装饰业的蓬勃发展， 家居业的商业价值急需释放。 需求旺盛表明深圳家居市场存在增长空间 据深圳市国土局统计，近5年深圳每年房地产投资金额保持在400 亿以上；住宅供应量保持在700万左右；商品房价格总体呈上 涨趋势， 且上升幅度快，2006年房价上涨率31.31%，全市均价 9230元/。表明了深圳房地产需求量旺盛，家居市场存在持续 增长的空间。 市场背景分析 深圳房地产的大量开发带动了家居行业的蓬 勃发展，家居业的商业价值急需释放 12本报告严格保密 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 年份 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 供应 量 85.2 8 163.04 171.8 4 192.9 增长 率 12.2 8% 91.18 % 5.40% 12.26 % 龙岗历年住宅供应量 (单位：万) Ø龙岗房地产市场起步相 对较晚，近两年特区内 土地资源稀缺,开发商纷 纷转战关外，龙岗、宝 安房产得以迅猛发展。 Ø由于利好预期，龙岗成 为深圳未来地产发展的 重点区域。目前开发量 明显超过市区，所占份 额越来越大，2006年占 总开发量的27%。 Ø房地产市场的快速发展 ，带动了家居市场需求 将急剧扩张。 龙岗房地产起步晚，但潜力大，年增长率高； 房地产快速发展直接拉动了家居业的市场需求 13本报告严格保密 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 龙岗历年商品房均价涨浮趋势 (单位：元/) 年份2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 均价3487417252886457 增长 率 19.64 % 26.75 % 22.11 % Ø龙岗区的商品房价格 总体呈上涨趋势， 且 上升幅度快，客观上 讲，房价的变动反映 了城市经济发展、人 口增长、居民收入水 平的提高。 Ø商品房价格涨升为家 居市场租赁价格的走 高提供了市场基础。 龙岗房地产价格稳步上涨，为家居商业租赁价 格产生拉动作用 14本报告严格保密 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 深圳家居产业现状 深圳家居行业国际贸易发达，具备三大条件： 国际地理位置： 深圳是中国对外开放的窗口，海陆空交通发达，毗邻国际大都市 香港，具有不可替代的经济地理位置；也是中国特别是华南地区 人流、物流、经贸通往世界和世界通往中国的重要门户和通道 。 深圳经济条件： 深圳经济发达，城市基础设施完善，会展经济全国领先，具备整 合珠三角乃至全国家居行业的实力。 家居产业基础： 深圳与周边的珠三角城市已经形成了全国著名的家居建材产业密 集带，其中陶瓷、玻璃、涂料、门窗、橱具、家具、铝合金型材 、照明灯饰和各种新型材料的生产量均已位居全国第一。 深圳为珠三角家居产业提供国际交易平台，对 外贸易发达 15本报告严格保密 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 深圳家居国际贸易优势集中在家具和灯饰两 大业种，其他业种出口贸易逐步成长 深圳家具出口快速攀升，出口品种日趋多样化，出口市场日益扩 大。广东家具总销售额占全国的1/3，出口额接近全国总出口额的 50%，而深圳占据了广东家具出口的一半份额，并且一般贸易出 口超过加工贸易出口。2005年广东家具产业销售额为1020亿元， 出口额为56.58亿美元，总销售额占全国的1/3，深圳在2005年出 口家具29.3亿美元，同比增长33.6。 家具行业： 灯饰生产企业主要集中在珠三角地区，其中深圳（主要集中在龙 岗区）、中山等地最具规模，灯饰是深圳的传统优势出口产品。 据统计， 2006年深圳灯饰出口额超过1亿美元。 灯饰行业： 建材产品： 深圳及珠江两岸已经形成了全国著名的建材产业密集带，深圳建 材出口获商机。香港是全球建材建机供应链在亚太地区的重要环 节全面，通过展会整合深港两地建材行业的产业优势和市场优势 ，为出口创造国际性交易平台 。其他家居行业，如五金、木地板 、洁具等，目前则出口较少，或主要是产品进口、技术引进。 16本报告严格保密 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 深圳家居市场集中分布在三大片区，主题定 位、经营档次、消费者定位等方面各不相同 经过长足发展，深圳的 家居市场集中分布在三 大片区：笋岗片区、福 田南片区和由南山延至 福永片区，构筑成一个 牢固的“铁三角”。 各个片区市场的发展又 呈现出迥异的方向和特 色，满足不同消费者的 需求。 南山福永片区 福田南片区 笋岗片区 深圳家居市场现状 福田南片区和南山-福永片区：大型专业批发市场为，以较 大单体商业卖场机经营为主要特征； 笋岗片区：大型物流园区，发挥产业集聚效应，辐射范围 广，国内外品牌大商家林立。 17本报告严格保密 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 市场转型期： 2000年深圳市政府正式将笋岗片区确定为全市重点建设的六大物 流园区之一，笋岗清水河片区开始由仓库区向物流园区转型。 国内外知名商家竞相进驻： 建材行业- 百安居深圳首家店落户笋岗，随后，乐安居继之开设 一家10,000多的大型建材市场；家居行业-以经营中高档家居 为主的好百年开设了营业面积达60,000的核心店，创当时单体 营业面积亚洲记录；家具行业-金宝莱、富来居等名牌产品也纷 纷在其间开设店铺。 超大型综合性家居物流大市场： 国内外知名商家竞相进驻的笋岗片区同时，原有香江、金海马急 剧扩张。除原有的笋岗香江家居城、笋岗香江办公家具批发中心 、笋岗金海马家居商场、笋岗香江装饰材料城、笋岗金海马物流 配送中心等五大主题门店外，又新开设出一个40,000的香江家 居博览中心，定位中高档国际家居名牌店，全面弥补金海马集团 在市场布局中的产品结构断层，与其原有的三大家具卖场融为一 体、形成互补，共同组成20万的超大型综合性家居物流大市场 。 笋岗-清水河片区是深圳目前最大家居物流集散 地，片区内家居卖场星罗棋布，高档品牌汇集 18本报告严格保密 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 福田南片区家居市场是在总部经济的催动下 近两年才形成，高端家居是发展方向 整体区域优势： 深圳福田中心区，在政府主导的高起点规划下，日成为新兴的“ 财富洼地”：世界500强企业中有30多家在中心区设立了机构和 办事处；会展中心形成了一个以上百亿产值计算的新的经济形态 会展经济；CEPA的实施，深港财富在此交汇，人流、物流、资 金流均以前所未有之势向这一片区聚集；华强北电子商圈的强大 辐射力将会让家居消费受益匪浅；会展经济的带动，这能够吸引 到来自世界各地的客商；加上该片区人口众多，高档写字楼、住 宅楼比邻而立，成为金领、白领以及港人北上的首选。 高端家居市场： 2004年，在总部经济的催动下，家居业迅猛发展，家居巨头纷至 沓来，金海马国际家居世博中心、乐安居等纷纷进驻，强势推出 了一系列高档家具。福田南片区片区寸金寸土、租金较高，高端 家居必然是发展方向，且 对全市的辐射力度将会越来越强。 好百年 美克美家 19本报告严格保密 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 南山-福永片区家居市场因房地产开发西移而 形成，目前正形成类似笋岗家居物流商圈 p交通改善，城市规划西移，南山成为房地产开发中心： 滨河大道的开通，以及西部通道的建设和未来地铁的架设，深圳 房地产市场中心逐渐西移，南山已成为房地产市场主力军，而家 居建材市场随之快速发展，且辐射力远至福永等关外地区。金海 马、乐安居、集美堂、百安居、世纪中心等众多家居商场入驻南 山，香江家具批发中心、博皇国际家居广场等入驻福永，并不约 而同地将产品定位在中档价位。 p南山-福永的家居市场正逐渐形成类似于笋岗家居建材 圈的氛围： 片区内家居建材商家众多，据不完全统计，以香江家居为主体， 至少有10家家居集团在此设立分店；二是区域已逐步构筑起了一 条完整的产业链，装修建材、中档家具、家居用品等产品一应俱 全，并且已拥有较完整的物流体系和售后服务配套，具有强大的 区域辐射力。 20本报告严格保密 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 中部物流组团分区的定位、大运利好为龙 岗物流、商业提供了发展机遇 p城市功能定位： 功能定位：特区综合服务功能外溢区，全市重要的物流基 地； 重点发展产业：发展国际物流、货运枢纽、仓储配送、专 业市场等物流产业和家电、玻璃、眼镜等优势产业。 p组团总体布局结构： 以深惠路为东西向重要的城市发展轴，促进布吉、横岗片 区城市功能的融合；以布澜路平吉大道平新大道为导 向的南北发展轴（物流及产业发展轴），推动平湖与布吉 片区的城市功能融合。 p大运举办利好： “申大”成功，2011年大运会在龙岗举行，片区城市改造力 度将加大加快，大规模的政府投入和民间投资将为片区带 来翻天覆地的变化。 龙岗家居市场 龙岗龙岗 中心 罗罗湖区 21本报告严格保密 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 龙岗片区家居市场集中在龙岗中心区附近，受诸 多因素促进，区域性大型家居配送中心即将形成 龙岗区家居市场发展阶段： Ø 零散街铺： 龙岗家居建材市场以传统的建材一条街和零散街铺为主，经营状况存在小 、散、乱的的特点。 Ø 专业卖场： 2002年开始，百安居、家乐园、美家天地、富安居等多家大型建材卖场进 驻龙岗中心城，单店平均面积达20000，龙岗区家居建材市场格局得以 改变，大型家居建材卖场成主流发展方向。 Ø 未来发展： 龙岗中心城已成为关外最大家具建材消费集散地之一，众多知名品牌商家 云集，区域中建材大卖场达6家、总经营面积10万平米，已形成一定规模 的家居市场；随着深惠路扩宽改造、地铁3号线动工、奥体中心规划实施、 高交会馆和两所大学迁移至龙城，龙岗地产将面临着区域性的升级换代， 家居建材业将会面临着更大的发展空间，更多家居建材卖场还将蜂拥而至 ，区域性的家居市场有望形成 。 可以判断，深圳-龙岗有望形成笋岗以外另一个区域 级大型家居、物流配送中心；目前龙岗家居市场面临 整合升级、飞跃发展的重大历史机遇。 22本报告严格保密 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 乐安居 嘉豪家居国际广场 铭豪家居 百安居 家乐园 美家美地 片区典型卖场 龙岗家居主要大型卖场：百安居、美家天地 、家乐园、乐安居、嘉豪国际家居广场 龙岗片区的家居市场 主要分布在龙岗中心 城和布吉两地，两地 经济基础较好，房地 产相对发达，为家居 市场的发展创造良好 条件。 23本报告严格保密 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 商场名称 百安居龙岗店 地理位置龙岗龙城街道龙平西路和龙城中路交界处 市场定位 面向龙岗广大消费者,以及而二手房的单项安装 服务 商业面积11500商场布局 单层式卖场; 店中店销售模式 项目简介 百安居公司实力排名欧洲第一、世界第三的建 材超市，在全球超过14个国家和地区拥有 500多家连锁店,在已深圳投资4家分店 百安居龙岗店是龙岗区首家国际装饰建材连锁 店，目前已成为家居装潢建材市场中的佼佼者 铭豪家居 百安居 24本报告严格保密 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 商场名称美家天地龙岗店 地理位置龙岗中心城龙城大道与龙平中路交汇处 市场定位面向龙岗广大的半成品建材消费者 商业面积20000商场布局 三层卖场;体验式建材 卖场 项目简介 该项目位于传统家装商业商场的新商圈核心地 段,商场共三层，商场软、硬件一流，环境 幽雅舒适 美家天地实行独立经营，统一管理、统一推广的经营管理模式，是龙岗 目前规模最大、品类最全、档次最高的一站式超大型家居建材购物广场 铭豪家居 美家美地 25本报告严格保密 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 商场名称家乐园装饰材料市场 地理位置龙岗龙城龙翔大道和吉祥路中路交汇 市场定位家居装饰材料专业市场 商业面积25000商场布局 一站式购物 项目简介 项目处于人流、物流、资金流、信息流汇聚 之地，是目前龙岗区投资最多、规模最大 、经营品种最齐的装饰材料市场之一 家乐园提供一站式完全家居装饰 ，是目前龙岗区投资 最多、规模最大、经营品种最齐的装饰材料市场之一 铭豪家居 家乐园 26本报告严格保密 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 商场名称乐安居布吉店 地理位置龙岗区布吉镇大芬油画村前行50米左转 市场定位布吉片区时尚装饰材料专业市场 商业面积近20000 业态分布 分为陶瓷生活体验馆、地板生活体验馆、厨房 生活体验馆、卫浴生活体验馆等 项目简介 该项目被誉为“深圳首家家居体验名店”，目 前为布吉片区最大的一家建材专业市场 乐安居布吉店位于繁华的东大街，与民润超市、 KFC等业态互补，满足布吉120万人的消费需求 铭豪家居乐安居 27本报告严格保密 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 商场名称嘉豪国际家居广场 地理位置龙岗区布吉镇布龙公路旁（原布龙收费站旁） 市场定位 集家具、建材于一体的大型家居广场，定位于经营 中高档家具建材 商业面积50000 业态分布 主要分为三大块家具经营区23000，建材经营区 5000，近10000的仓库。 硬件设施 外立面改造、增加车位、中央空调、音乐照明等购 物设施，购物环境整体改善 车位200多个铺位格局 四面分布品牌专柜，中间 采取敞开式的商品布局 项目简介 2006年重新改造之后，嘉豪国际家居广场从而一举 成为布吉拥有知名家具品牌最多、场地面积最 大的中高档家具零售商场之一 嘉豪国际家居广场是目前布吉片区最大的中高档家 居商场之一，也是龙岗区单店面积最大的建材商场 铭豪家居 嘉豪国际 28本报告严格保密 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 深圳的家居市场分布目 前集中在三大片区：笋 岗片区、福田南片区和 由南山延至福永片区； 我司就这三大片区以及 宝安部分典型的家居商 场展开了细致调研，从 而为本项目的定位提供 比较科学的依据。 笋 岗 福 田 南 南 山 深圳家居市场调研 南山福永和福田南片区走专业市场路线，笋岗 片区则是深圳最大物流、展示园区 29本报告严格保密 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 项目 概况 项目位置泥岗东路与宝安北路交汇处 发展商翠丰集团百安居中国有限公司管理费/元/ 临街长度/m100m实用率（%）90% 建筑面积/22000电梯及扶梯（部）1对，货梯1部 开业日期2002年3月停车位数量（个）约300个 铺位形式街铺开放式内铺主力铺位实用面积/ 周边配套大型停车位、物流公司、其他建材配料 位置 交 通 商业位置情况目标商业距市中心商业区距离:0.5KM,距区域商业区0.5KM;商圈所在区域的性质：住宅区 公交站点及路线23、24、201、18、474、447等 产品 规 划 层高/m一层8m，二层5m单层商业面积/11000 层数/F2目前空置率（%） 经营档次中高档物流渠道自有物流 消费群定位中高层消费群体 项目定位以装饰材料为主的开放式经营，批零兼售 配套 业 态 商场软件配套合理化的管理及布局，良好的购物环境 商业业态比例建材比例60%，其他40% 各楼层业态一层：地砖、地板、涂料、木材门、五金；二层：厨房、卫浴、家具、灯具 结 论 一站式购物，集中建材、厨、卫等货品 百安居笋岗片区 百安居率先进驻笋岗物流园，仓储式经营方 式， 片区商业氛围成熟。 30本报告严格保密 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 金海马家具 项目名称 金海马家具A区 项目位置泥岗东路、宝岗北路交汇处，百安居侧面 发展商深圳市金海马实业股份公司租金/元/ 200 临街长度/m85实用率（%） 90% 建筑面积/80电梯及扶梯（部） 6部扶手、货 梯一部 开业日期 停车位数量（个） 5停 车场 商场结构厂房主次通道/m 6M 铺位形式街铺主力铺位实用面积/ 100 柱间距/m4中庭面积/ 5 层高/m1F:4M 2F:4M 3、4、5F:3.5M 单层商业面积/ 1600左右 层数/F5F目前空置率（%） 经营档次中档物流渠道 自有物流 周边配套周边物流集中，配大型车场 公交站点及路线420 422 462 453 456 237等 商场软件配套购物环境一般，服务一般 经营及盈利状况承租户说可以 商业业态比例家私家具90%、其它10% 各楼层业态1F:民用家居 2、3F:精品家居 4F: 高档家居 5F:专业办公家具 金海马与香江通过品牌互补优势，整合供应 商资源，发挥规模效应，巩固并拓展市场。 31本报告严格保密 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 美庭品位 项目名 称 美庭品位 项目位置泥岗东路、宝岗北路交汇处 发展商好百年家居连锁企业租金/元/140 临街长度/m110实用率（%）60% 建筑面积/30电梯及扶梯（部）地下车库4个、6部扶手、货梯4部 开业日期2006年4月停车位数量（个）150个 商场结构纯商业，厂房主次通道/m4M 铺位形式街铺主力铺位实用面积/100-150 柱间距/m5中庭面积/15-200 层高/m 2F:4M 3F:4M 单层商业面积/各1500 层数/F2、3F目前空置率（%）5-8% 经营档次高档精品物流渠道 消费群定位高层消费群体 周边配套停车、物流、公共交通 项目定位高端精品消费，以零售为主 商场软件配套统一收银，管理环境好 经营及盈利状况根据三楼商户反映生意一般 商业业态比例家私家具90%、其它10% 各楼层业态2F:床垫、家具 3F:家具 美庭品位家居定位高端，文化促销，是展示 世界知名家居用品品牌数目最多的商场。 32本报告严格保密 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 乐安居 项目名称 乐家居 项目位置梨园路北面 发展商晓发投资发展有限公司管理费/元/ 临街长度/m80实用率（%）80-90% 建筑面积/20电梯及扶梯（部）4部扶手、货梯一部 开业日期2003年3月停车位数量（个）50个 商场结构厂房主次通道/m3M 铺位形式街铺主力铺位实用面积/50 柱间距/m6中庭面积/30 层高/m1F:3M 2F:2.5M 3F:3M单层商业面积/6600 层数/F3F目前空置率（%）5-10% 经营档次以装修建材为主物流渠道自有 公交站点及路线18 209 212 371 422 453 456 项目定位中档货品,以零售批发为主,有仓储运输 主要品牌商家皇马地板，万家橱具,松下等 商场软件配套统一收银管理 经营及盈利状况一楼二楼经营还可以 商业业态比例1F:卫浴 2F:地板、橱局 3F:家具、灯具 各楼层业态分A、B区和中仓 笋岗乐安居与百安居相临，差异化经营，采用传 统的商铺经营模式，统一买单，一站式购物。 33本报告严格保密 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 福田南片区 项目名称 彩天名苑（好百年名店） 项目位置彩田南路 临街长度/m0mxm实用率（%） 建筑面积/商业万多电梯及扶梯（部）电梯部，扶锑 开业日期2007.1停车位数量（个）0多个 商场结构 主次通道/mm 铺位形式 主力铺位实用面积/000 公交站点及路线彩福大厦 柱间距/mmxm中庭面积/无 层高/m 5.5 m单层商业面积/6000多 m 层数/F商业层目前空置率（%）无 经营档次中、高档物流渠道 消费群定位周边高收入人士 项目定位精品家居为主题 主要品牌商家好百年、地产、连锁快餐、专卖店 租金/元/ 商业业态比例家居0%，其它0%（餐饮、地产、专卖） 各楼层业态银行、地产、餐饮、专卖店 、好百年整层 好百年名店经营中高档家居商品，占据高端市场龙 头地位，市场占有率、品牌知名度、美誉度高。 34本报告严格保密 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 第三空间 项目名称 第三空间（美克美家） 项目位置深南大道与彩田路交会处星问世纪大厦 发展商星问地产管理费/元/元/ 临街长度/m0mx6m实用率（%）80% 建筑面积/1-4F250000电梯及扶梯（部）28部 开业日期2007.1停车位数量（个）640个 商场结构 主次通道/m5m 铺位形式 主力铺位实用面积/6000 周边配套新一佳超市、中国光大银行、邮局、生活配套餐饮 公交站点及路线彩福大厦 柱间距/mmxm中庭面积/无 层高/m5.5 m单层商业面积/6000 层数/F商业层目前空置率（%）50% 经营档次高档物流渠道 项目定位高端家居 商场软件配套小时监控系统 经营及盈利状况刚入伙，商业因为经营时间不久目前一般 商业业态比例美克美家50%，艺术设计（暂未进场） 各楼层业态一楼装饰建材家居电器 星河地产引进了美克美 家作为主力店，这使得 以好百年为首的商场家 具一条街更加成行成市 ，岗厦西面面临拆迁改 建的规划使得该项目前 景十分看好，目前人流 不是很旺。 美克美家深圳第一家旗舰店落户星河世纪， 目标定位深圳CBD高端消费群体。 35本报告严格保密 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 南头百安居 项目名称南头百安居 项目位置南山区南头 发展商 管理费/元/ 临街长度/m80左右实用率（%）80% 建筑面积/1300左右电梯及扶梯（部）2部 开业日期 停车位数量（个）50个左右 商场结 构商住主次通道/m2m 铺位形式 主力铺位实用面积/ 公交站点及路线最近的是南头站 柱间距/m8x8中庭面积/无 层高/m单层 商业面积/1300 层数/F1层目前空置率（%）无 经营 档次中高档物流渠道厂家 、代理商 消费群定位南山片区的住宅客户 项目定位装饰建材家居中型购物广场 商场软 件配套统一收、送货上门等售后服务 经营 及盈利状况良好 商业业态 比例装饰建材0%、家居电器30% 各楼层业态一楼装饰建材家居电器 地利位置较好，内部管 理服务较好，加上良好 的售后服务导致生意做 得较好。 南山片区 南头百安居因南山楼市火暴而进驻，辐射南 山和宝安城区，经营状况兴旺。 36本报告严格保密 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 泰源装饰建材广场 项目名称 泰源装饰建材广场 项目位置南山区南头 发展商 管理费/元/ 临街长度/m50左右实用率（%） 70% 建筑面积/2500左右电梯及扶梯（部） 2部(上、下)货梯1部 开业日期2006年停车位数量（个） 100个 商场结构商住主次通道/m 2m 铺位形式开放式内铺主力铺位实用面积/ 100左右 柱间距/m6x8中庭面积/ 150左右 层高/m1F 5.5M 2F 4.5M 单层商业面积/ 500 3F 4.5M 1F大部分空置 层数/F3层目前空置率（%） 经营档次中低档物流渠道 厂家 、代理商 项目定位装饰建材家居电器中型购物广场 商场软件配套送货上门 、售后服务等 经营盈利状况一楼较差,二、三楼一般 商业业态比例装饰建材类50%、家居家私和零配件类30%、艺术陈列品20% 各楼层业态一楼做艺术陈列品，二楼建材，三楼装饰零配件、部分家私电器等 项目地利位置较好，但 由于整体面积较小不成 规模导致客户量有限， 内部招商情况一般，特 别是一楼空置量较大， 所以市场生意一般。 泰源装饰建材广场规模大 ，车位充足，引进大 型专业装饰公司进驻 ，提供一条龙服务。 37本报告严格保密 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 宝润装饰材料城 项目名称 宝润装饰材料域 项目位置宝安区西乡流塘路流塘小学对面 发展商鸿隆商业地产管理费/元/6元/ 临街长度/m1实用率（%）60% 建筑面积/21000电梯及扶梯（部）电梯3部 开业日期2001.03停车位数量120个 商场结构纯商业主次通道/m2m 铺位形式 主力铺位实用面积/30-35 周边配套流塘人人乐超市 柱间距/m8m中庭面积/无 层高/m4.3 m单层商业面积/14500 层数/F2F目前空置率（%）10-5% 经营档次中、低档物流渠道厂家直销配送 项目定位宝安人民最喜爱的建材卖场 租金/元/1F：60-80元/ 2F：50-60元/ 3F：30-40元/ 4F：15-20元/ 商场软件配套“搜房网”长期合作伙伴 网站购物、“宝客会” 各楼层业态 ：陶瓷、天花等 ：五金、门、木地板 3F：橱柜、卫浴 、电器 4F：装饰公司、灯饰 此商场为深圳较老品牌 ，较深入宝安区域人民 的生活，加上其低档产 品的定位，有一定的价 格优势，生意较好 。 宝安及其它片区 宝润装饰材料城是宝安区面积大、品牌多、价格平 的超大型装饰材料专业市场，经营业绩连创新高。 38本报告严格保密 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 家之福 项目名称家之福 项目位置梅园路、宝岗北路交汇处，832号 发展商深圳市深业物流集团股份有限公司管理费/元/20元 临街长度/m75实用率（%）100% 建筑面积/20电梯及扶梯（部） 开业日期2006年8月停车位数量（个）100个 商场结构厂房主次通道/m3M 铺位形式街铺主力铺位实用面积/30 柱间距/m4中庭面积/40 层高/m 3M 单层商业面积/6000 层数/F1F目前空置率（%）2-5% 项目定位集批发零售采购仓储运输及流通等多功能 主要品牌商家 大师漆，奥特，松下等 租金/元/B区80元 商场软件配套管理松散，分300多个小业主 经营及盈利状况一般，从人流量和店内顾客分析 商业业态比例建材比例80% 各楼层业态分A、B区和中仓 家之福树立起以经营装饰建材为主的概念店 形象，导入5S直销理念 ，增强品牌竞争力。 39本报告严格保密 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 Ø 深圳家居市场对外贸易主要通过参加会展和厂商直接对外销售 两种途径来实现，缺乏对外交易平台；大型家居建材市场成为 行业发展的趋势，且分布相对集中，区域性的家居建材商圈逐 步形成； Ø 家居市场的发展不平衡，目前深圳家居市场三大商圈全部位于 市区，关外家居市场规模和档次明显低于市区，但存在更大的 潜力；家居行业经营连锁化、品牌化，国内外知名商家纷纷抢 滩市场，一方面片区商业竞争激烈化，另一方面市场不断被细 分，存在较大发展空间； Ø 房地产的快速发展促进了市场对家居建材需求不断增长，并为 家居行业长足发展提供了广阔的空间；家居物流园的形成往往 与政府对片区长远规划、发达的交通相关；龙岗未来重大事件 效应必将为片区提供重大机遇； Ø 居民收入水平的提高，房地产开发建设的品质化，高素质家庭 结构，呼唤中高档家居市场，家居市场经营档次不断提高。 市场分析总结 家居市场空间 家居市场现状 家居市场机遇 从整体看，项目面临较大的市场机会和发展机遇 40本报告严格保密 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 未来发展趋势 立足于国际交易的大规模一站式家居购物中 心存在市场机会 新的家居产品国际交易中心即将诞生，承担对外交 易和对内销售、采购综合功能； 家居行业未来业态以大型商场形式为主； 龙岗、宝安两区的房地产开发量占全市开发总量 50%以上，关外成为未来家居行业拓展的重点区域 ； 深圳暂时缺乏大规模的一站式家居购物中心，龙岗有 望形成具备一定规模和区域辐射范围的家居专业市场 、家居主题商城。 41本报告严格保密 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 思维导图 项目分析招商策略市场分析基础研究项目定位 Ø 发展历程 Ø 市场格局 Ø 项目总体定位 Ø 消费群体定位 Ø 商家访谈 Ø 项目对比分析 Ø 项目基本概况 Ø 功能业态定位 Ø 成功要素 Ø 家居商业调研 Ø 未来发展趋势 Ø 招商核心思路 Ø 关键时间节点 Ø 市场背景分析 Ø 项目SWOT分析 Ø 招商营销推广 Ø 租金与收益测算 42本报告严格保密 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 陆路：深圳城市交通正迈向国际水平，覆盖全市、布局合理的现 代交通网络体系正在形成，地铁、西部通道开通， 五年“七横十 三纵”的交通建设，城市公交结构实现历史性突破。城际交通：区 域快速铁路将深圳中心区与香港中心区、珠江三角洲主要城市有 机地联为一体，广深高速公路、机荷高速公路和107国道连接香 港、澳门、广州、东莞、惠州、中山和珠海等城市。 龙岗距深圳宝安国际机场仅35公里，深圳机场航线120多条，通 达国内外90多个城市，2006年旅客吞吐量1835.61万人次，货邮 吞吐量55.92万吨 ，稳居国内居第4位，随着深圳机场客货并重， 货运为中心战略的实施，深圳机场最终将成为航空货运及快件集 散的中心。 海航：项目距盐田海港20公里，深圳港国际远洋航线连通五大洲 ，覆盖世界12大航区，开辟国际班轮航线达106条，2006年货物 吞吐量1.76亿吨，增长14.63% ，进出港旅客390.67万人次，增 长5.97%。货物吞吐量连续15年排行内地沿海港口第八，集装箱 吞吐量连续10年排行内地沿海港口第二、连续4年排行世界集装 箱港口第四。 深圳航线 项目位于最具活力、经济高速发展的珠三角 地区，毗邻香港，海陆空交通发达 深圳航海线 项目基本概况 43本报告严格保密 fdc.21ask.com 中管网房地产频道