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提前还贷划不划算 你自己可以算一算购房人在还贷期的前一些年中，利息负担较重，因为本金基数大，利息相应也高，到了后一些年中，随着本金基数的减少，利息亦会逐步减少。还贷人提前还款时间越早，还款额越大，少还的利息也越多。    是否提前还贷，还要看个人的投资理念。鉴手住房按揭贷款利率比一般商业贷款利率要低一些，如果有回报远高于住房按揭贷款利率的投资项目，不一定要提前还贷，可以利用这些钱进行投资，以获得比较高的收益。    目前大部分购房者使用住房贷款，尤其是积蓄不多的青年人，更愿意采用高比例贷款方式。过一段时间，有些买房人收入水平可能有较大的改变，则考虑提前偿还部分或全部的住房贷款。但由于购房者不了解银行计算贷款偿还的方式，也就不清楚要不要提前还贷，如何提前还款较为合理。    银行如何计算还贷数额    下面，我们通过目前最常见的银行住房按揭贷款(住宅)每月等额偿还方式来说明银行计算贷款偿还的方式：    以贷款10万元、贷款期限20年(240个月)为例，商业贷款年利率为5.04，月利率为4.20，由按月等额还款的计算公式可知每月还款金额为662.17元。    此时，本金与利息的比例如何计算?借款人获得贷款后第一个月应还利息为：100000x4.20=420元，借款人获得贷款后第一个月所还本金为：662.17-420=242.17元，借款人第一个月还款后剩余贷款本金为：100000-242.17=99757.83元，借款人获得贷款后第二个月应还利息为：99757.83x4.20=418.98元，借款人获得贷款后第二个月所还本金为：662.17-418.98=243.19元，借款人第二个月还款后剩余贷款本金为：99757.83-243.19；99514.64元，以后各月的还款金额依此公式类推。    由此可以看出，贷款利息是随着本金的不断减少而相应下降的。按上述公式可知，借款人第60个月还款后即还款5年后剩余贷款本金为91083.5元，如果提前还款可以采用下列两种方式：    一、提前全部还清贷款，将剩余贷款本金91083.5元全部还清。    二、提前还款5万元，剩余贷款本金变为41083.5元，剩余贷款期限变为180个月，贷款利率为5.04(假定利率不变)，由按月等额还款的计算公式可知月还款额变为325.74元，每月还款额下降336.43元(662.17-325.74)。    通过计算，我们可以发现，第一种方式，买房人少还利息为：28107.1元(计算公式=662.17x240662.17x60-91083.5)；第二种方式，买房人少还利息为10557.4元(计算公式=662A7x240-662.17x60-50000-325.74x180)。    从上述例子可以发现，购房人在还贷期的前一些年中，利息负担较重，因为本金基数大，利息相应也高，到了后一些年中，随着本金基数的减少，利息亦会逐步减少。还贷人提前还款时间越早，还款额越大，少还的利息也越多。    还款方式很关键    提前还贷，还需要注意自己在贷款时选择的是哪种还款方式。    目前，银行住房贷款还款方式有两种，即等额还款法和等本还款法。采用等额还款法，在还款的前期，每月还款金额中利息所占的比例较大；在还款的中期，每月还款金额中，本金和利息部分趋近相等；在还款的后期，本金大于利息。而等本还款法的本金平摊到每一次，还款的本金一样，利息逐月递减，还款的总金额也从多到少，逐月递减。    因此，虽然还款越早，利息负担相应就越少，但也要看是用何种贷款方式。以20年贷款年限为例，在还款的前8年，采用等本还款法方式比采用等额还款法方式归还贷款本息金额高，后12年等本还款法归还贷款本息金额比等额还款法少。如果选择等额还款法方式，得考虑在8年前就提前还贷，如果选择等本还款法方式，得考虑在12年后才提前还贷。    是否提前还贷多思量    是否提前还贷，还要看购房者的投资理念。    从上面的分析中已明确得知，在住房贷款中，我们提前还贷之所以少付了许多利息，实际上是因为归还本金的速度在加快，所占用的银行资金减少了而已。有点经济学常识的人都知道一个道理，货币是有时间价值的。比如，年初的1万元并不等于年末的1万元。因为在这段时间内，存银行可以获取利息，投资可以获得利润，年末的1万元小于年初的1万元，中间的差额取决于投资回报率或银行利率。    因此，一个购房者有了余钱后不做其他投资，与其存银行不如用来提前还贷款以减少利息支出，这是因为银行的贷款利率高于存款利率；当然也可以用于装修或购车，因为人民银行为了降低购房借款人的负担，出台的住房按揭贷款利率政策，比一般商业贷款利率要低一些，提前还贷后再向银行申请装修贷款、汽车贷款等将支付更高的利息；如果有收益高于住房按揭贷款利率的投资项目，则不一定要提前还贷，可以利用这些钱进行投资，以获得比较高的收益。事实上，近年来，一些证券公司、信托投资公司的开放式基金的优质回报就高于住房按揭贷款利率。