2010凯里世纪兴城商业地产调查报告156P.ppt

凯里世纪兴城 商业地产调查报告,2010年11月,经公司委派，凯里商业地产调查小组于11月8日成立，专门对凯里市商业地产的发展作详细调查、收集相关信息以便对凯里的商业市场发展作出准确的判断并预测其发展状况及撰写调查报告，为凯里“世纪兴城”商业部分的定位和发展提供真实的参照依据。 在此次调查中，对凯里市宏观环境调查（2个小项共13个单项）、凯里市经济发展调查（7个单项）、凯里市城市发展规划调查（4个单项）、凯里各片区房地产发展概况（6个单项）、凯里市房地产发展水平调查、在售（在建）商业项目调查（23个对象）、区域商业业态调查（14个单项）、房地产广告媒体调查、周边县市商业调查（3个单项）、消费习惯及项目前景调查（9个单项149份有效问卷）等十个大项进行了专项调查。,调查纲要,我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以客户的目标为导向,客户显性目标,商铺实现合理的市场定位，使之能达到预期的销售均价；,商铺实现100%销售。,客户隐性目标,商铺尽快实现销售回款，以支持后续项目的投资所需,商业街区实现与项目其它部分的价值互动，提升整体品牌,知己知彼,第一部分： 凯里城市环境调查,知己知彼,解读一个商业地产项目， 先从解读这个城市开始,知己知彼,凯里市位于贵州东部,是黔东南苗族侗族自治州首府,全州政治、经济、文化中心。总面积1306平方公里。市内有苗、汉、侗等民族。是一个以旅游、电子、建材为主的新兴城市,现为国家乙类对外开放地区。市区人口52.6万，规划人口80万至100万（十二五），是一个以苗族为主体的多民族聚居的城市，民族风情浓厚，是对外展示贵州风貌的重要窗口之一。,知己知彼,凯里概况,据研究，GDP保持10以上的增长速度时，房地产进入高速增长期。房地产增长12，带动GDP增长1左右。出现房地产和宏观经济共生共荣的局面。按照目前凯里GDP增速，凯里房地产发展正处于高速发展时期，市场正在逐步形成房地产投资和消费的良好市场氛围。,经济状况,数据来源：凯里2009年统计公报,数据来源：凯里2009年统计公报,经济状况,以旅游为主的旅游城市,凯里的第三产业异常发达，由此将带动巨大的消费潜力和消费意愿，对于商业的发展提供良好的外部环境。,数据来源：凯里2009年统计公报,经济状况,食品和居住消费占据消费支出的巨大比例，餐饮业和房地产业拥有巨大的发展潜力。,数据来源：凯里2009年统计公报,经济状况,批发和零售贸易的增长反映出居民的消费意愿正在增强，对于商业的发展起到良好的促进作用。,数据来源：凯里2009年统计公报,数据来源：凯里2009年统计公报,2009年，凯里市城镇居民人均消费支出9082.1元，实际增长18.8%。城镇居民家庭恩格尔系数为39.87%，城镇居民的工资水平增速较快，消费能力正在快速增长。,经济状况,经济状况,数据来源：凯里2009年统计公报,近两年，城乡居民存款增速达到20%以上，存款的高速增长反映出居民的生活水平越来越高，可供支配的收入越来多，对与房地产也的发展将产生良好的支撑作用。,经济状况,社会固定资产投资率增速近60%，社会的投资意识处在爆发时期，对于房地产业的发展有极大的促进作用。,数据来源：凯里2009年统计公报,经济状况,数据来源：凯里2009年统计公报,凯里目前的房地产销售面积和销售金额增速远远超过全国其他城市，房地产发展正出入全面高速增长时期，未来两到三年的时间里，将是凯里房地产发展的黄金时期。,城市规划,A.凯里市东区，是以教育、商住为主的城市东部发展片区； B.老街旧城改造区，以完成老街为代表的旧城改造区域； C.西南新区，是以对外交通枢纽为核心，适合于区域性的物流中心和专业市场，并且具有相当生活规模的生活居住片区的综合发展地区；,D.博南新区，是以行政办公、体育休闲、商住为主的城市南部东部发展片区； E.蒿子坪片区，是以商住为主的城市东部发展片区，主要有中学、小学及其他市政配套设施的建设；,城市前景,凯里麻江中心城市 “大凯里”城市规划,关键词,在凯里麻江中心城市发展规划期内，凯里和麻江整合发展，形成一个一个160万人口规模以上的特大城市，成为贵州东部重要的中心城市，并争取行政区划调整，统筹城市分区功能和市区基础设施、社会服务设施建设。逐步实现与雷山、台江、黄平、丹寨在基础设施、社会服务设施等方面的共建共享。,城市前景,老城区是凯里麻江城市的中心，在城市发展规划中指出，要在进一步完善凯里城市相关功能、配建相关设施的基础上，强化其作为全市乃至全州中心的城市功能。,“老城区”,关键词,“大凯里”现有的城市规划发展的主轴是东西方向发展，城市发展的副轴是南北向发展，本项目正处在城市发展主轴的方向上。,黔中经济区 100公里辐射圈,城市前景,关键词,贵州省“十二五”规划，将以黔中地区开发区为龙头，大力培育贵阳、遵义、安顺、都匀、凯里五个城市，把黔中经济区建设成为全国重要的能源原材料基地、以航天航空为重点的装备制造业基地、烟草工业基地和南方绿色食品基地，西南连接华南、华东地区的陆路交通枢纽和全国的商贸物流中心。,黔中经济区包括贵阳市全部和遵义市、安顺市、黔东南州、黔南州部分地区，划分为贵阳环城高速公路1小时以内的核心圈，距贵阳环城高速50公里以内的带动圈，距贵阳环城高速约100公里的辐射圈。,长株潭一体化发展区,滇中经济区,北部湾经济区,广深港澳城市群,长江中下游经济发达地区,成渝双核城市群,长江上游成渝经济带,泛珠江经济合作区,凯里麻江,模型来源：凯里麻江城市规划,城市前景,关键词：黔中经济区,黔中经济区,黔中经济区的规划与湖南的“长株潭城市群”十分相似，从两者的发展对比可以看出，凯里未来的经济发展将更加迅猛，而房地产业无论是从品质还是从价格上都将迎来一次全新的、高速的发展过程。 由“凯里麻江”城市规划带动的“大凯里”建设，将极大地加强凯里作为中心城市的辐射能力，提升城市的经济发展推动力，凯里作为黔东南中心城市的地位将得到进一步加强，无论是人口、经济还是商业等将呈几何式爆发增长.商业聚集效应同样能得到质的提高。 目前凯里经济以及城市发展正进入全面高速发展的起步阶段，具备了形成黔东南、黔南地区中心城市的众多条件，将对周边城市将产生不可估量的辐射能力，在未来3-5年内，凯里的城市化进程将达到一个新的高峰。房地产业尤其商业地产将迎来井喷式的发展局面。,推论,第二部分： 凯里商业市场调查,知己知彼,城市商业规划,城市商业现状,区域商业业态调查,房地产广告媒体,周边县市商业调查,知己知彼,城市商业规划,城市商业现状,区域商业业态调查,房地产广告媒体,周边县市商业调查,知己知彼,规划目标： 建设成为“贵州东部的中心”、“贵州主要旅游中心城市”、“泛珠三角地区旅游集散目的地”。 黔中经济区 。 基本上奠定以旅游和现代服务业态为主支撑的现代商业基本框架，总体上达到或接近中等发达城市商业水平，极具原生态苗侗民族文化为特色的国际专业旅游城市 。,凯里商业规划,区域发展目标： 大十字区：传统核心区域作为凯里市CBD区域，便利的交通、完善的配套、畅达的信息、生活氛围成熟、城市中心身份地位的象征。 广场片区：目前项目相对较多，无论从开发规模、开发力度相对于其他几个板块都处于明显优势。同时由于广场片区距离大十字片区较近，板块内居住氛围较浓。伴随着开发区的发展，市政基础设施的更加完善土地放量将会逐步增大。 城西区：片区各方面配套都还不成熟，区域内经济、商业环境较差，没有形成良好的居住及商业氛围。但是区内自然环境相对较好，往西拥有三清水江。随着城市规划的建设及相应设施的完善及整条环城线路的建成大量土地将逐渐放量，因此城西板块或将会成为凯里市房地产发展的后备战场 。,知己知彼,区域发展目标： 开发区：经过十年的发展，目前已经成为凯里房地产发展的最迅速的区域，但区域内相关配套设施目前依然不够成熟，且由于距离市区较远以及生活观念的原因，目前的居住氛围不够浓烈，空置率较其他区域高，但随着开发区的进一步发展，这一现象将得到根本性的扭转。 湾溪板块：包括火车站以内的片区，围绕火车站以建设商贸、物流为主的，集商住、商业金融、交通等设施为一体的新城区域。主要以商住项目为主，商业体量较大，此片区以商业为主，住宅为辅，走商贸、物流城路线。 洗马河片区：主要以水果、建材批发市场为主，市政配套相对完善且交通便利能和市中心很好的衔接在一起。应该会成为继广场片区之后的又一主要住宅区,知己知彼,凯里商业规划,数据来源：,A.城市经济快速的增长，城市人均收入的不断提高，居民的购买能力得到增强，房地产需求将呈倍数型扩大。 B.随着城市不断的发展，城市功能配套的不断完善，提升城市吸引力，是促动房地产市场繁荣的重要驱动力。 C.东部区域（洗马河片区）位于城市发展的主轴之上，将成为凯里与外部连接的主要通道，是中心城区未来的黄金宝地。,结论,城市商业规划,城市商业现状,区域商业业态调查,房地产广告媒体,周边县市商业调查,知己知彼,在售（在建）商业项目调查,调查范围：凯里市（包括开发区）所有在售一手楼盘项目 调查个数：23个在售（在建）新楼盘 调查手段：直接到各项目现场考察及售楼处访谈 调查目的：深度了解当地一手新盘商铺及裙楼销售、经营现状及可能形成的竞争态势。,结论,A凯里目前的在售商业楼盘几乎全部都是住宅底商的格局，正在发售的项目仅有鑫鼎·国际名居（整层卖）、纵横·坐标广场以及宏宇大厦剩余的少量铺位。 B在实际调查过程中，除了已售完或处在尾盘阶段的商业外，目前市场上的新盘对于商业部分几乎全部都采取了捂盘惜售的策略，而各个楼盘商业部分的咨询量都比较大，目前市场上商业物业的供应量明显不足。 C除了即将开盘的嘉瑞广场之外，市区目前还有状元府商业裙楼、大地明珠、金泉花园商业裙楼、丰球·豪庭商业裙楼、开发区还有民生·城市广场商业部分、蓝调公元商业部分、锦绣家园商业部分等商业物业正在择机入市、等待发售。但商业体量均在2万平米以下，没有本项目的体量大,结论,D凯里商业市场蕴藏着巨大的发展潜力，由于在2010年各大开发商不约而同选择了捂盘惜售或推迟发售，后市同样面临着较大的竞争压力，所以在市场定位、产品特色、销售执行等环节将成为项目取 得成功的关键因素。 E.在访谈过程过程中获悉，北京华联超市将入驻纵横·坐标广场，而沃尔玛也正在与政府沟通洽谈中，即将进驻凯里。 F在对所有在建（在售）楼盘的调查中发现，售楼现场缺乏气氛营造意识（如彩旗、气球、条幅等）,城市商业规划,城市商业现状,区域商业业态调查,房地产广告媒体,周边县市商业调查,知己知彼,大十字区域,中博商业街,步行街,超市,百货市场,知己知彼,大十字区域,调查范围：凯里大十字片区 调查个数：8座大十字周边大厦 调查手段：现场考察、访谈、抽查、问卷 调查目的：了解大十字片区业态、品牌分布、经营面积,结论,a大十字片区是目前凯里最为密集和繁华的商业聚集区域，也是人流最为旺盛的区域，是凯里目前绝对意义的黄金宝地，由东方大厦群（含大地广场、供销大厦、锦江大厦）、邮政大厦、新世纪大厦、凯旋公馆（A、B、C、D栋）构成整个四足鼎立的商业格局，再加上中博商业街以及营盘西路步行街，构成目前凯里的核心商圈。 b.虽然大十字区域是目前凯里最为核心的商圈，但高档品牌聚集不多，除开化妆品的专业卖场胭脂堂之外，男女装高档品牌相对集中地分布在北京东路两侧（韶山路与文化南路之间）。,中博商业街,调查范围：凯里中博商业街 调查个数：凯里中博商业街全部店铺（519个铺） 调查手段：现场考察、访谈、抽查、问卷 调查目的：了解中博商业业态、主要品牌、租金、售价水平,知己知彼,知己知彼,结论,A.中博目前的业态是以女性消费为主的女装（占一楼整个业态的33.8%，占二楼业态的17.7%）、美容（集中在二楼，占二楼整个业态的18.3%）、美发（集中在二楼，占二楼全部业态的14%）为主，商业街没有很好的经营管理。二楼商铺经营比较困难，一楼的品牌档次也较低，由于出售分散了产权，重新规划的可能性较低。主要品牌有声雨竹、劲霸、达芙妮、意尔康、361°、乔丹、匹克、kappa、以纯等。 B.中博商业街一二层为商铺，三层以上为住宅，目前的租金情况一层100300元/月，二层2070元/月。管理费与卫生费共计45元/店（餐饮除外），电费自行缴纳。,步行街,调查范围：营盘西路步行街 调查个数：步行街全部店铺 调查手段：现场考察、抽查、访谈 调查目的：了解步行街商业业态、主要品牌,知己知彼,结论,A步行街位于营盘西路，临近中博商业街，鞋店占全部业态的19.3%，服装服饰和运动休闲分别占18.2%和17%，靠近中博商业街一侧商业形态和商业品质较靠近二商场一侧较高，租金范围在50-100元/月。 B步行街的主要品牌均集中在靠近步行街和韶山北路这一侧，由于与小十字拥有良好的人流互动能力，步行街的人流量较为旺盛，在这一侧集中的品牌也相对较多，集中拥有了李宁、日泰、红蜻蜓、乔丹、美特斯邦威、贵人鸟、安踏、蜘蛛王、鸿星尔克等国内一线品牌商家。国外的除耐克、法国公鸡外是空白。,超市,调查范围：凯里大十字区域超市 调查个数：大十字周边3家超市 调查手段：现场考察 调查目的： 了解凯里目前最繁华商圈超市业态分布、经营状况、人流构成,结论,A. 目前的超市购物环境普遍较差、商场格局、商品摆放、服务意识和服务水平都存在比较大的问题。据悉，在万博广场附近的纵横·坐标广场项目已经签约引进北京华联超市，这将对于凯里的超市业带来新的竞争格局。 B.目前凯里的超市在产品的促销、广告宣传、品牌推广上严重滞后。所有的超市均没有免费购物巴士，所有商场均没有厂家的促销人员，免费的试吃、试用、赠送的比例很少（在调查阶段，仅有富万家超市有过一次赠送榨菜的活动）。对于一线城市（如深圳）超市经营模式的创新借鉴的非常少，最少存在三个等级的落差，超市发展较为低端。,百货市场,调查范围：凯里百货市场 调查个数：8个百货市场 调查手段：现场考察 调查目的：了解凯里各百货市场业态分布情况、经营状况、主营品牌,结论,凯里的百货商场多集中在大小十字区域和博南区域，所经营的业态和类型大多属于低端产品，并没有真正意义上的中高档商场，恒远意通商场在凯里的百货商场中属于档次较高的，但其经营面积相对较小，品牌不多且品牌不正宗。,城市商业规划,城市商业现状,区域商业业态调查,房地产广告媒体,周边县市商业调查,知己知彼,调查范围：凯里各街道路牌广告、报纸广告、广播电视广告 调查个数：市内街道、在凯里发行的报纸 调查手段：现场考察、访谈 调查目的：了解凯里地产项目主要的广告传播途径及媒体收费等,知己知彼,目前市场主要广告形式,知己知彼,贵州都市报广告报价,贵州晚报广告报价,A目前凯里市场各个项目选择的传播媒体主要集中在路牌广告、路灯广告、公交站广告以及户外广告牌广告等几种广告形式上。其中路牌广告和楼宇广告是最为常见的广告传播渠道，除此之外，多选择黔东南电视台作为项目推广的重要渠道；报纸渠道的广告利用率较低。 B目前凯里并没有专业性的房地产广告媒体，大十字区域的楼顶广告牌是各个开放商进行楼盘推广和宣传的首选。,知己知彼,C.在其他市民接受度较高、覆盖面较大的的媒体中，还有贵州都市报、贵阳晚报（广告报价见上图）以及凯里人民广播电台。在广告制作费用方面，经过走访调查多家广告制作其余得知。目前凯里市场大部分PVC材质（及户外广告常用材料）的价格为20元/（不带安装支架），60元/（带安装支架）。,知己知彼,D贵阳晚报5折优惠贵州都市报5.2折优惠。代理商及联系人：上海雅兰广告有限公司业务部葛东方；ADD:上海虹口区华昌路9号金象大厦2205室TEL:86-21-61483186、FAX:86-21-61481320、MOB:13816845440 E楼宇广告位招租联系人胡小姐:18985281011价格：1年价6.2万.另有多个广告位(金泉湖火车站等地方,可以打包做,有优惠），公司地址:清江公寓4楼202室.,知己知彼,城市商业规划,城市商业现状,区域商业业态调查,房地产广告媒体,周边县市商业调查,知己知彼,调查范围：麻江、雷山、台江 调查个数：县城商业业态摸底 调查手段：现场考察、访谈 调查目的：了解凯里周边县市的经济发展及房地产发展水平，了解其商业业态和消费习惯,知己知彼,结论,1.通过对凯里周边三个县市的实地走访发现，目前周边县市的商业市场发展都不够完善，消费力外流的现象很严重，外流地多为贵阳和凯里。 2.当地民众在当地投资的意愿不够强烈，很多具备投资能力的人都选择了贵阳和凯里进行投资，投资类型多为自己做生意和投资房地产两种类型。 3.周边县市市民对于凯里的发展前景普遍比较看好，会有比较强烈的到希望凯里消费、游玩的心态。,第三部分： 凯里商业专项市场调查,知己知彼,家电,足浴休闲,建材、家居,化妆品,酒吧、KTV,女装品牌,电脑,餐饮,知己知彼,家电,足浴休闲,建材、家居,化妆品,酒吧、KTV,女装品牌,电脑,餐饮,知己知彼,调查范围：凯里家电市场 调查个数：6个家电市场 调查手段：现场考察 调查目的：了解凯里家电市场市场的品牌情况、经营状况,知己知彼,结论,A.凯里的主要的家电市场集中在大十字周边，除新近开业的国美电器以外，其余都是凯里当地的品牌，目前凯里的家电卖场规模相当、经营产品的种类都大体相似、经营模式和服务模式也都大体一致，同质化竞争现象十分严重。 B.目前家电市场基本上都是经销商运营的，几乎没有厂家的形象店或者展示店，发展相对滞后。,家电,足浴休闲,建材、家居,化妆品,酒吧、KTV,女装品牌,电脑,餐饮,知己知彼,调查范围：凯里电脑市场 调查个数：4个电脑城 调查手段：现场考察 调查目的： 了解凯里各电脑城经营状况、主营品牌、租金及售价情况、人流构成,知己知彼,知己知彼,结论,A.凯里目前有四家电脑城，分别为大十字电脑城、小关村电脑城、凯里电脑城、金色数码城，其中金色数码城是新近落成开业的，有类型的电脑市场趋于饱和，金色数码城一楼的街铺并没有用于经营数码产品，而是用于作为门面出租给了几家经营服装的商家，目前这四家电脑城的经营模式和经营种类大体相似，经营状况均不甚理想。 B.目前凯里的电脑市场发展比较死板，大部分市场都没有活动促销以及产品推广意识，有部分商户虽然有创新意识和推动措施，但厂家（总经销）以及市场管理运营方的的支援力度不够，没能达到较好效果。,家电,足浴休闲,建材、家居,化妆品,酒吧、KTV,女装品牌,电脑,餐饮,知己知彼,调查范围：凯里建材、家居市场 调查个数：6个建材、家居广场 调查手段：现场考察 调查目的： 了解凯里各建材、家居市场经营状况、主营品牌、租金及售价情况、人流构成,知己知彼,知己知彼,结论,凯里目前拥有三个比较大型的建材市场，分别是位于迎宾大道的凯丰建材市场、位于金井路的金井源建材市场和位于清江路的龙井建材市场。这三个建材市场中，购物环境和品牌质量相对较好的是金井源建材市场，其次龙井建材市场。 在家居广场方面，凯里目前有多个不同类型的家居广场，但大部分都是属于自营品牌性质的，品质相对较低。唯一属于中高档品质的家居广场是“阳光家居广场”，其无论是从品牌聚集、购物环境、商场规模、运营管理等多个方面来看，都是目前凯里运作的比较成功的专业性商场。,家电,足浴休闲,建材、家居,化妆品,酒吧、KTV,女装品牌,电脑,餐饮,知己知彼,调查范围：凯里足浴休闲场所 调查个数：15个足浴休闲场所 调查手段：现场考察、电话访谈 调查目的： 了解凯里各足浴休闲场所经营状况、档次、消费水平,知己知彼,结论,凯里目前的足浴休闲场所较多，消费处于中等水平，各场所的经营状况都比较理想，反映出市场对于此业态的认可度较高。,家电,足浴休闲,建材、家居,化妆品,酒吧、KTV,女装品牌,电脑,餐饮,知己知彼,调查范围：凯里酒吧、KTV娱乐场所 调查个数：23个酒吧、KTV 调查手段：现场考察、电话访谈 调查目的：了解凯里各酒吧、KTV娱乐场所经营状况、档次、消费格水平,结论,A目前凯里的酒吧与KTV这两种业态的区别非常混淆，酒吧不似酒吧，KTV又似酒吧，功能、概念模糊，量贩式的KTV除了钱柜（非连锁）、快乐驿站之外几乎没有，同时这两家KTV也没有真正量贩式KTV的精髓；酒吧功能则更模糊，没有清吧、慢摇、迪厅、摇滚之分，反映出整个业态的层次比较低。 B目前凯里的酒吧业发展处于原始的起步阶段，经营水平、手段较为低端，而酒吧业的消费潜力巨大，行业发展前景十分看好。,家电,足浴休闲,建材、家居,化妆品,酒吧、KTV,女装品牌,电脑,餐饮,知己知彼,调查范围：凯里化妆品市场 调查个数：29家化妆品专卖店 调查手段：现场考察、访谈 调查目的： 了解凯里现有化妆品品牌、档次、需求情况,知己知彼,结论,A凯里目前出售的正品中高档化妆品多集中在胭脂堂和新女人，其中胭脂堂为小型专业市场性质，位于大十字东方大厦一楼，面积约300平方，新女人为连锁店性质，多为小门面的形式出现在各个街道。其余的化妆品销售渠道多为商场超市或独立门面。 B凯里目前的化妆品市场发展很不健全，真正高品质的化妆品品牌不多，随着居民消费水平的不断增长，化妆品行业面临着良好的发展机遇。 C.从市场上的女装、女鞋、美容美发等业态的发展来看，化妆品市场应该表现活跃，大放异彩，但目前的市场没有这一特征，化妆品市场有着很大的发展空间。 D.目前经营化妆品的大部分为三级经销商，一般没有厂家强有力的支撑，抗风险能力和市场占有能力不强,家电,足浴休闲,建材、家居,化妆品,酒吧、KTV,女装品牌,电脑,餐饮,知己知彼,调查范围：凯里女装品牌 调查个数：8个主要干道及商圈 调查手段：现场考察、访谈 调查目的： 了解凯里现有女装品牌、分布情况、经营状况、消费状况等,知己知彼,结论,A凯里目前的男女装中高档品牌多集中在北京东路和韶山南路上，以独立街铺的形式出现，无论是在步行街还是在各个商场，中高档男装都没有如此密集的出现，这与目前步行街及商场的档次较低的原因是分布来的。这一现象也给项目运作带来思考。 B目前凯里的男女装品牌质量普遍不高，市场对凯里市场的服装品牌认同感普遍不高，中高档层次的消费力外流严重。,家电,足浴休闲,建材、家居,化妆品,酒吧、KTV,女装品牌,电脑,餐饮,知己知彼,调查范围：凯里餐饮业 调查个数：大十字区域及影响力较大的餐饮品牌区 调查手段：现场考察、访谈 调查目的： 了解凯里现有餐饮业的经营状况、消费状况等,知己知彼,知己知彼,结论,凯里目前的中式餐饮业标杆企业当属亮欢寨、快活林，同时也是消费较高的餐饮场所，其他的中式餐饮多以经营贵州当地的特色菜为主，如酸汤系列、狗肉等等。多分布在红州路和万博广场一带。西式餐饮主要有德克士、山桥式、麦德士、华莱士炸鸡等。国际品牌如麦当劳、肯德基无。此外，在中博商业街和大十字附近集中了比较多的以经营简餐、咖啡为主的餐厅，代表性的有星芭汀、加州风情、twenty-one简餐等，此类型的餐厅目前在凯里正处于原始发展阶段，消费普遍不高，但客流量较为旺盛。一线品牌如名典、上岛、老树无；西餐无真正意义上的经营场所。,第四部分 凯里各商业干道业态调查,知己知彼,调查范围：凯里各商业干道 调查个数：10条主要街道 调查手段：现场考察、访谈 调查目的：了解凯里各街道商业分布业态情况、各地段租金、售价水平、经营状况等,知己知彼,阿迪达斯,森马,阿依莲,大十字电脑城,邮政储蓄,鸿雁宾馆,柯达摄影,古摄影,农业银行,农业银行大厦,新时代药店,上海布艺,利郎男装,皇家雅阁,微微新娘,街客,春秋服装,虹婷布艺,爱丰睡衣,绝味,4家服装店,摩登外贸,法国梦特娇,中博,周记原汤牛肉,啄木鸟皮具,多彩,老乡菜酒楼,红晨西饼,韩艺坊,比瑞尼丝,香鸭,建设 银行,金兔,天合律师所,黄金身段,美的店,亲情,水文快捷宾馆,精品店,美美内衣,农业银行,北 京 西 路,人力资源城西,瑞扬家电,佳能摄影,新女人,袋鼠皮具,檫檫黄,双星专卖,恒源祥,梦的韦亚,新星站,丽莎日化,家佳康药店,富贵花,市府花园,步步升,爱民医院,罗莱家纺,卡欧纳服装,百味屋,爱康医院,紫水晶,非常一族,北 京 西 路,工商银行,仁爱医院,禾德家纺,梦洁家纺,吉大夫药店,通用五金,Coco nvbao,U姿Bobo,空地,视觉,国证相馆,电暖炉具,远起炒货,6家五金店,老北京布鞋,忠永空调,6家工具店,好得多鞋,佳洁口腔,老北京布鞋,2家文具店,3家电动工具,贵朝广告,梦幻摄影,欣欣运动装,陈辰手工水饺,新贵族窗帘布艺,日丰管,农村信用社,大台北,晨光文具,活力宝贝,数码冲印,新药特药店,第三中学,港都休闲城,盲人按摩,老引黄金美发,3家小食店,天然洗发,百诚堂保健,农业银行,工商行政管理,东方一族,好味屋,中国银行,文体商店,京鑫商店,移动公司,东北大饼,转鱼,茅台酒专卖,剑桥幼儿园,佳惠超市,文化大厦,华莱士汉堡,多乐福药店,杨记烧烤,常安电工,华美医院,疾病控制中心,万盛烟草,北 京 西 路,南方电网,东升烟酒,恒丰旅行社,黔东南民族医院,金凯帝豪酒店,佳欣超市,胜利网吧,蓝波湾,豪斯一号,三人行广告,长春烟酒店,精装书标,中国邮政储蓄,西湖宾馆,黔味轩,鑫源日化,凯源数码,家佳康药店,旺盛超市,副食品批发,馨珍蛋糕,沙宣美发,北 京 西 路,安心诊所,陈惠小超市,手机店,家电维修,三叶休闲,萱姿美容美发,舒适文具,阿方造型,香山大酒店,天涯网吧,2家牛肉店,共济诊所,牛肉粉店,城西工商所,副食店,偶遇,天鹅湖,中国联通,新视觉网吧,圣蜜莱雅,北京西路是城市主干道之一，商业形态较为低端，但由于人流较多，其租金水平在50-200元/月之间。,知己知彼,中国银行,旅行社,移动通迅,曼谷雨林,IBUDU,情逸皇都,农业银行,谭化中医诊所,建设银行,药店,朝阳眼镜,Mazfaz女装,波司登,真我永恒,阿玛施,未知味觉,口腔医院,苹果山医院,三个新铺,蜂王浆,威斯哥弟,快乐相伴,移动通讯,文具店,眼镜店,女装,律师事务所,黔东南日报社,全兴烟酒,咿呀呀,口腔门诊,男装,女装,创新牛仔,后街男孩,政府机关,保险柜,流行石语,澳洲曼西尔奴,康泰人寿大厦,金麒麟大酒店,茶叶超市,北 京 东 路,风笛（女装）,吉大夫药店,意尔康皮具,TATA女鞋,爱慕,Ochiry欧时力,家佳康药店,LIFE女装,Mkibanana,新店装修,GIORZIO女装,鄂尔多斯,玖姿,男装,金利来,敦奴,与狼共舞,红华家电,小关村电脑,丽人依衣,DISNO女装,永盛会计所,北 京 东 路,欧特斯空气,森哥环保,新盖楼,中医医院,索女潮流,唐古拉（女装）,金企羊毛,都市丽人,啄木鸟,哆来咪（包）,百盛皮具,Bachanabob,嘉贝逸飞,阿玛尼,安迪巴莎,老人头,富逸时尚酒店,IAM27女装,手机店,红豆集团,B9JOJO,保暖内衣,馋嘴屋,3家移动店,唐媛内衣,绝味,麦西多香糕,鲨鱼名店,凯里光华电脑学校,中国人民银行,BT BOY,莱克斯顿男装,巴俪锦,提提拉,麦心利西饼,依曼丽内衣,金正酒店,国泰酒店,移动3G卖场,新世纪百货,红十字医院,野鹤网络中心,绝色时尚摄影,新房源房屋置业,羊城西饼,中国移动,东方眼镜,中国邮政储蓄,北 京 东 路,北京东路聚集了比较多的男女装品牌服饰，其业态品质目前来说是凯里最高的，其租金水平在100-400元/月之间。,知己知彼,工商银行,邮政储蓄所,建材工具店15家,星星旱冰,金牛大酒店,建材店6家,东南医院,机电工具店7家,中国银行,网吧,状元府,小食品店8家,记忆摄影店,学院3个铺位,中西医门诊,锐毅电器生活馆,工具机电6家,服装6家,香火店,小食店,工具农机店3家,乐都乐路,大众图文,吉泰酒店,隆丰商贸城,凯里汽车站,3家手机店,7家小食店,泰城相馆,林业局大院,民族学院附中,高氏中医门诊,麦香怡蛋糕,盛宇家纺,悦馨布艺城,悦馨窗帘,圣带内衣,七彩阳光,树人琴行,头田家药堂,雅芳化妆,老百姓大药房,文 化 北 路,天地人运动服,电动工具店8家,布艺,凯里书店,樱花世家中心,韩版服装,L WEST,芳草地,时尚丽人坊,从江香猪,工商银行,诗丽堂美容美体,知行书店,建设银行,文 化 北 路,洗马河社区,巨人发型,缘梦心居,鑫龙酒店,博宇网吧,金之玄音响中心,纸品便利店,BOE电视,2家电力工具店,贵州习酒,新世纪文体用品,盛星酒业,五粮夜酒专卖,联商网络,盛星酒业,玉泉池,永丰酒店,鞋店2家,中医针灸门诊,老中医化妆品店,文化北路因地域和人流性质的原因，业态多以五金电机和副食为主，租金水平在50-200元/月之间。,知己知彼,德李文具店,多彩多姿,凡芝林,凯多内衣,五加一生活馆,博彩内衣,五加壹迪斯尼婴儿装、,中国银行,合家药店,富万家超市,工商管理局,佳店美发,苹果蜂胶,空地,广告标书,富源棉絮,营盘寄卖行,和平招待所,民族中药染店,民族工艺品店,工艺画廊,宏源招待所,隐型纱窗,娇娃内衣,博美美发网站,美康牙科诊所,天龙美容用品,阿珍美容美体,万通美发用品,贝尔美发,地球村染发,LARE BOSS,新标榜美发,药店/天华宾馆,药店/税务局,首家一百服装,母婴生活馆,信诚美发,米洁宾馆,民族服饰,五金店,中国联通,营 盘 东 路,克丽思娜,3515强人,创新牛仔,窗帘装饰,招待所,华德地板墙,第一站主题酒店,十字绣品店,内衣店,蜡染工艺店,华昌货架厂,牛肉店,广告店,农业银行,春天门业,美心门,2家装饰店,步阳爱尔舍门,盼盼门店,王力防盗门,统战部,华润漆,营 盘 东 路,威达门业,鹏程彩妆,5家美发用品店,西门子等4家建材馆,信达通信,百草堂,印刷厂,营盘迎宾馆,烟酒副食店,玉兰墙纸,招待所,南方布艺,金牛板业,康之媒大药房,广告店3家,奥加808,羽西美容美发,多乐士等6家油漆店,三高力墙板,爱仕达电器生活馆,菲利普漆,三棵树漆,现代门业,得意名门,联邦漆,广东钻业配件,金彩不锈钢,窗帘布艺,飞云景泰2家店,园方广告,油漆店,五金店,华源宾馆,东方一族,医院（诊所,九阳豆浆机,蛋糕店,五金建材,州档案馆,羊毛衫专卖,联众铁艺,宏达、旺家,天成不锈钢,彩多星装饰,好日子、立邦漆,智高广告装饰,华润门窗,奋进广告,营 盘 东 路,源发玻璃,雅居仕艺术墙,广告装饰,石化公司,油漆店,太太电器店,2间小吃副食店,中国移动,妇产科医院,营盘东路目前的业态以门窗建材，由于其业态的租金承受力较低，租金水平在60-150元/月之间。,知己知彼,家佳康药店,移动通讯,通讯公司,潇洒鞋业,女人大世界,爱迪尔珠宝,卡美多鞋业,劲霸,唐朝服饰,农业银行,周大生珠宝,凯撒皮具,男装店,吉大夫药店,康奈鞋店,女装店,鞋店,女装店,鞋店,女装店,鞋店,卡丹奴,公牛世家,朝阳服饰,吉大夫药店,琦瑞服装,金来宾馆,麦德士炸鸡,中国银行,建设银行,农村信用社,蜜迪巴莎,衣香丽影,3S服装,威斯哥弟男装,天皇星男装,海星名店,银岛珠宝,源头皮具,苗老太米花糖,流行美美甲,好又来皮具,韶 山 南 路,厂家皮具店,精诚眼镜,女友服装,凯城置业,绝味,浪潮服装,啄木鸟皮具,日增皮革,敦奴,蜘蛛王,红蜻蜓,Balaba,曼娅奴,旅行社,奥姿雪,欣欣外贸,夺宝传奇,袋鼠皮具,稻草人皮具,红格子服装,沁沁童装,奥美,韶 山 南 路,秋水伊人,欧玛丽斯,爱尚皮革,步森服装,康奈尔鞋店,鞋店,5家女装,华硕电脑,联想电脑,7家女装,新娘百分百,意尔康,爱登堡,凯莱酒店,鄂尔多斯,民族医院,化妆品,漫步者网吧,卫生局/人民医院,金凯酒业,夜明珠,美丽加油站,未知味觉,皇明太阳能,七彩,怡雅服装,烟草局,艾莱依服装,女人味,胭脂水粉,雄辉通讯,思凯路服装,生源地美发,旅行社,千百惠服装,狄（服装）,韩江儿童服装,飞云岭药店,金业酒业,逸沸服装,红晨西饼,大自然美妆,淑芳斋,幸福酒楼,妈咪宝贝,咿呀呀,曼妮诗,阿杰邦尼服装,韶 山 南 路,郎酒小店,格力空调,雅贝乐,雷记小吃,佳人苑服装,阳光鞋店,放牛班服装,简色摄影,吉大夫药店,农业银行,黔东南创业美发,牛肉店,彩富相馆,小食品店,百罐汤,喜来体验中心,广东酒楼,疾病控制中心,计划免疫站,济民医疗,药剂康药店,韶 山 南 路,韶山南路是目前的凯里人流量最旺盛、业态档次较高的区域，多为女装品牌。租金水平在100-300元/月之间。,知己知彼,德李文具店,多彩多姿,凡芝林,凯多内衣,五加一生活馆,博彩内衣,五加壹迪斯尼婴儿装、,中国银行,合家药店,富万家超市,工商管理局,佳店美发,苹果蜂胶,空地,广告标书,富源棉絮,营盘寄卖行,和平招待所,民族中药染店,民族工艺品店,工艺画廊,宏源招待所,隐型纱窗,娇娃内衣,博美美发网站,美康牙科诊所,天龙美容用品,阿珍美容美体,万通美发用品,贝尔美发,地球村染发,LARE BOSS,新标榜美发,药店/天华宾馆,药店/税务局,首家一百服装,母婴生活馆,信诚美发,米洁宾馆,民族服饰,五金店,中国联通,韶 山 北 路,克丽思娜,3515强人,创新牛仔,窗帘装饰,招待所,华德地板墙,第一站主题酒店,十字绣品店,内衣店,蜡染工艺店,华昌货架厂,牛肉店,广告店,农业银行,春天门业,美心门,2家装饰店,步阳爱尔舍门,盼盼门店,王力防盗门,统战部,华润漆,韶 山 北 路,威达门业,鹏程彩妆,5家美发用品店,西门子等4家建材馆,信达通信,百草堂,印刷厂,营盘迎宾馆,烟酒副食店,玉兰墙纸,招待所,南方布艺,金牛板业,康之媒大药房,广告店3家,奥加808,羽西美容美发,多乐士等6家油漆店,三高力墙板,爱仕达电器生活馆,韶山北路是目前的凯里最繁华的街道，服装、鞋类和手机通讯是主要业态。租金水平在100-400元/月之间。,知己知彼,贵州电网供电局,飞云岭药房,眼镜店,哈佛幼儿园,众意广告,天安保险,5家小食店,6家装饰,4家小食店,相馆,大友租车行,2家车行,丰华贸易,友庄小区,佳惠超市,理想家园,建华地产,阳光家居广场,阳光帝苑,工程质检,快乐驿站,7间铺,华星图文,5家食店,数码影印中心,万博招待所,海之梦外国语学,博恒酒业,贵州光电服务厅,名精发廊,烟酒店,财政局,中国联通,黔东南电视台,翡翠明珠夜总会,国税大楼,新闻出版局,建设银行,邮政所,精剪,凯博灯饰,宁 波 路,华灿家居,电玩城,节能环保生活,晓何发廊,2个药店,1家诊所,晓喻广告,2个烟酒行,牧羊娃服装,协和医院,移动通讯,汽车租赁,彩票行,王子酒行,烟酒店,干洗店,小食店2间,笔记本电脑,汽车租赁,鸿源名居售房,兄弟汽车租赁,汽车代理公司,宁 波 路,烟酒店,楚明轩浴足,万和印象休闲店,凤凰池浴城,威斯特洗衣,鹿鑫诊所,汽车租赁,孔颜美容美发,3家小食店,恒英汽车租赁,郎酒专卖店,丝语中医美颜养生,五金店,贵龙酒行,鑫欣发饰,汽车租赁,净水专卖3家,3家小食店,世纪名剪,3家足浴休闲,宁波路是附近是市民休闲的万博广场，其主要业态是服饰和休闲娱乐场所。租金水平在30-70元/月之间。,知己知彼,德李文具店,多彩多姿,凡芝林,凯多内衣,五加一生活馆,博彩内衣,五加壹迪斯尼婴儿装、,中国银行,体育馆,苗家食府,工商管理局,佳店美发,苹果蜂胶,空地,广告标书,富源棉絮,营盘寄卖行,和平招待所,民族中药染店,民族工艺品店,工艺画廊,宏源招待所,隐型纱窗,时代天歌,博美美发网站,美康牙科诊所,天龙美容用品,阿珍美容美体,万通美发用品,贝尔美发,地球村染发,LARE BOSS,新标榜美发,药店/天华宾馆,药店/税务局,首家一百服装,母婴生活馆,信诚美发,米友,民族服饰,五金店,中国联通,友 庄 路,克丽思娜,3515强人,创新牛仔,窗帘装饰,招待所,华德地板墙,第一站主题酒店,十字绣