2010常州飞龙居住区1.ppt

飞龙居住区1#、2#地块 产品深化建议 ,南京中原事业五部 2010年9月,谨呈：东福名城（常州置业发展有限公司）,上轮要点回顾,地块所在飞龙居住区是常州九大居住区之一，是未来的北部新城重点发展区域。 目前周边生活配套设施匮乏； 区域市场存量有27.5万方,未来供应体量有590万方，未来竞争将异常激烈，因此需采取差异化竞争策略，并在大规模竞争到来之前快速出货； 产品初步建议：以高层为主，搭配低层、多层，同时配置集中型商业填补市场空白。,规划要求回顾,1#地块40万方，100m的建筑限高，政府超高层设置的建议,2#地块17-29万方，0.9-1.5容积率指标,2#地块临澡港河低层建筑要求,2014年前竣工的硬性要求,办公 产品,超 高层,普通 高层,低层 产品,产品线单一，无有特色产品,几乎没有供应量,目前无上市供应量，潜在需求,接受度低，未来存在较大市场,商业 产品,1.5公里内无便利商区,规划前思考,区域 规划,市场 供销,未来 趋势,客群 特征,中高端产品集中，区域价值提升,商办、休闲综合区,年轻刚性客群、投资客群,中低价位产品走俏，高端？,政策 导向,高档生活居住区,规划前思考,市场定位,产品开发,中青年，自住，认可片区，注重人文，向往美好,客户特征,高于现有市场，立足3-5年规划发展，中高档自住社区,互补、利益、品牌、开发周期,项目定位思考：差异化？领跑者？,综合性、中高品质、具有一定特色产品,景观设置,组团规划,产品组合,品质、生活态度、生态、回归，弱化周边大环境影响,产品线相对纯粹，有利于项目后期销售,高层为主（刚需+改善型需求） 低、多层（高端，享受型需求） 商、办（生活广场+商住一体）,物业服务,较高层次，能够激发业主的归属感和荣耀感,产品建议,配套考虑,集中型（生活配套类+休闲类）商业,物业布局初步建议,进入性好/地势平坦/昭示性强 产品形式：商业+办公,西南临飞龙公园/景观良好/地块内设大面积景观/打造双公园景观物业 产品形式：纯高层,进入性好/地势平缓 产品形式：高层,临藻江河/景观面好 产品形式：低层建筑,地块开发初步构想,1#、2#地块分成2-3个项目，分期开发,1#地块打造综合性物业，涵盖住宅、商业、办公，定位中高端， 住宅部分负责现金流的保证，商、办提升形象,2#地块打造高品质生活区，涵盖住宅+别墅/洋房，定位高端， 负责品质与品牌的打造,报告内容,页码,物业配比可能存在的方案,Part 1,物业配比方案住宅部分,根据容积率，第一次确定符合两者的物业配比供选方案。,根据当前周边市场价格，将供选方案进行经济效益比对，第二次选出既符合项目建筑密度，又使综合效益最佳的方案。,1#地块 容积率要求下可能的物业组合分析,容积率 2.0,纯高层,花园洋房+高层,联排+洋房+高层,联排别墅+高层,2#地块 容积率要求下可能的物业组合分析,容积率 0.9-1.5,纯洋房,花园洋房+高层,联排+洋房+高层,联排别墅+高层,物业配比原则及初步优化,Part 2,物业类型配比原则,本案土地面积：近70万方，常州市场正常去化时间大约在6-8年，较长的去化周期需考虑资金回笼速度与产品逐步升级、区域逐渐成熟的因素； 从产品线上出发：建议产品档次由市场接受度较高的中档中高档高档的打造过程，这样既符合销售速度的要求，同时也因时间的推移，逐渐地树立项目的品牌与美誉度。 从客户线上出发：较大的体量+未来激烈的区域竞争，我们的客群必定是由新北区向钟楼、常州市区等更大范围扩散的。,开发形势预判,1#,2#,绿都万和城,前桥小区,百合心苑,雅居乐地块 （华润聚酯厂）,农村,银河湾第一城,天山花园,景秀天成（经适房）,新城玉龙湾,金梅花园,金梅花园,农村残留房,253厂地块,新城蓝钻,金百国际,地块周边示意图,厂区,1#地块，借势绿都万和城，争夺其客户资源产品上与绿都既竞争又互补,周边条件逐步成熟，雅居乐地块启动，借势雅居乐，打造中高端产品,1#地块 2.0,纯高层,花园洋房+高层,联排+洋房+高层,联排别墅+高层,可行,可行,基于对开发形势的预判，不建议有过于混杂的物业类型,基于对开发形势的预判，前期建议不以高端产品入市,壹号地块物业组合初步优化,2#地块 0.9-1.5,纯洋房,花园洋房+高层,联排+洋房+高层,联排别墅+高层,可行,不利于对容积率的充分利用,可行,可行,贰号地块物业组合初步优化,售价计成本估算,Part 1,各类型物业价格估算,高层参考价：6000元/平米,参考绿都5200-6000，考虑到价格自然增长，高层价格可参考6000元/平米。,花园洋房参考价：7500元/平米,联排别墅参考价：13000元/平米,参考绿地世纪城和绿都万和城联排价格（1.2、1.3万），加上联排规划将靠近藻港河景，联排价格可参考1.3万元/平米。,参考目前洋房在市场上的稀缺性，洋房价格可参考7500元/平米。,各类型物业成本估算,楼面地价： 1#2002元/平米 2#2844元/平米(R=1.5),建安成本： （联排1000元/平米；洋房1100元/平米；高层1400元/平米）,税费成本： （按照500元/ 粗略核算） 前期、政府规费、契税、基础配套设施,其他成本： （以上总和17粗略核算） 营销、财务、不可预见,1#地块： 高层成本：4565 洋房成本：4214,2#地块： 高层成本：5550 洋房成本：5199 联排成本：5082,多层物业占比越大 利润也越大,低层物业占比越大 利润也越大,利润分析（1#地块）,Part 2,总建筑面积：40.54万平米； 单价：6000元/平米； 总销金额：2432400000元； 利润：581749000元,方案1、纯高层（4565/平米成本核算）,按照目前各物业类型的价格情况，高层+洋房的组合形式要优于纯高层的利润，但考虑到市场竞争、去化速度以及小区环境的整体舒适性，中原建议将建筑密度取18%高层占比为70%，洋房占比为30%。,方案2、高层+洋房（高层4565/平米，洋房4214 /平米成本核算）,利润分析（2#地块）,Part 3,方案1、高层+洋房（高层5550/平米，洋房5199 /平米成本核算）,2#地块洋房+高层组合中，洋房占比越多，利润越高，最高利润为6.87亿元，物业类型为纯洋房。,方案2、高层+联排（高层5550/平米，联排5082 /平米成本核算）,联排+高层组合中，同样是联排占比越多，利润越高，但考虑到建筑密度与舒适度的因素，我们取30%的建筑密度，这时高层占50%，联排占50%，利润总额为12.50亿元。,方案3、高层+洋房（高层5550/平米，洋房5199 /平米，联排5082/平米成本核算）,联排+洋房+高层组合方案有近100种，剔除无效组合，同时将建筑密度控制在30%左右，最佳组合方案为联排占比40%，洋房占比50%，高层10%，此时利润总额为12.35亿元。,物业配比建议,Part 4,经济测算后物业组合再次优化,中原建议： 采取高层+洋房的物业组合，其中高层占比为70%，洋房占比为30%。,中原建议： 采取高层+联排的物业组合，其中高层占比为50%，联排占比为50%。,1#地块,2#地块,物业配比方案商办部分建议,如不考虑项目竣工要求的前提下，可以在1#地块的北部增加部分较大型商业配套及部分提升项目形象的精装修酒店式公寓、或办公类产品 考虑到本地块所在区域处于定位为“居住区功能的发展性阶段”，在板块居住人气形成之前，不宜设置较大大体量的商办产品，因此如考虑到竣工要求 中原建议在1、2#地块沿干道部分设立档次较高的1-2层的有整体规划的商业街，以满足社区生活配套需要，提升溢价及项目配套。,周边楼盘主力户型,80-140,住宅户型市场需求,市场需求最大的区间在80-140平米之间，其中又以80-90、100-110的两房、小三房，120-130的三房、小四房最受欢迎。,主力户型,80,100,120,140,160,180,200,220,240,260,280,300,花园洋房,联排别墅,主力户型区间80-120,高层,根据市场研究和中原以往操盘经验,物业布局建议修正,西南临飞龙公园/景观良好/地块内设大面积景观/打造双公园景观物业 产品形式： 30%洋房,进入性好/地势平缓 产品形式：50%高层,临藻江河/景观面好 产品形式：50%联排,进入性好，远眺景观 产品形式：70%高层,产品建议（高层）,Part 1,面积赠送建议,阳台：赠送一半面积,阳台结合客厅或主卧布置，增加宽敞感，赠送一半面积。,面积赠送建议,凸窗增加了室内可使用空间和视野开阔感，但赠送面积较小。,凸窗：赠送全部面积,面积赠送建议,普通凸窗：最大进深800 mm（多采用600mm） 可拆除底座凸窗：最大进深1500 mm（多采用6001000mm）,可拆除地台的凸窗示意,面积赠送建议,将传统的凸窗变形：在保留凸窗原有功能（实惠、观景）的同时，强化了凸窗的观景效果 步入式景观凸窗通过降低凸窗距地面的高度提高观赏效果 步入式阳台客户可根据自己的喜好选择拆掉凸窗顶板，形成步入式阳台,面积赠送建议,空中花园提供入口缓冲空间，引入更多室外空间，提高产品舒适度。,空中花园：赠送一半面积,户型创新,80左右 复式 两房三房,飘窗,挑高,利用复式的挑高层，可多改造出一个书房； 同时，通过将飘窗打通，可加大卧室及客厅的面积。,户型创新,100左右平层 两房三房,多处空间利用飘窗、设备阳台及花池改造成卧室与书房，并扩大客厅面积。 同时保留的生活阳台仍然赠送一半面积,户型卖点高层,100左右复式,此户型大面积的挑空均可用于改造成房间，大大的提高了产品的附加值。,产品建议（联排）,Part 1,联排别墅布局升级建议,“凹”形建筑布局改变组团形态，二层完全分离两层，总建筑面积约230-250平方米，“凹”型布局，中间围和56平方米庭院；大进深内庭，两个南向采光面，三间卧室可南向直接采光；一层仅一个卫生间相连，二层完全独立，更有独栋的感觉。,一层,二层,凹形围和内院,凹形围和内院,一层仅卫生间相连,二层完全分离,客厅,车库,卧室,餐厅,主卧,卧室,卧室,露台,联排别墅独栋化 通过大面积内庭院拉大户距,联排别墅户型升级建议,联排别墅独栋化 通过侧院拉大户距,扩大面积：两层，建筑面积230-260平方米，地下室80- 100平方米； 拉远距离：两户之间布置“侧花园”，间距1米； 放大面宽：五房、四间卧室和客厅南向，客厅面宽8米，主卧面宽6.6米； 私密花园：每户拥有前后花园，侧花园和下沉式庭院。,联排别墅户型升级建议,联排别墅独栋化 私密性与交流性交集的“合院联排”,“井”字结构：四套别墅分别布置在四个接点位置，相邻空间各自划分给四家； 相联的“阳光底层”：四栋地下层相联，借鉴四合院组织方式，缓坡入户，车库、地下入户门两两相对。,联排别墅户型升级建议,“L”形院墅，围和更大的庭院空间 两层，建筑面积200平方米左右； “L”形住宅布局内部独享私家花园，两户对拼，凹形建筑围和形成更大的庭院空间。 “L”形建筑布局增大南向临街面，利于日照通风，更多空间享受庭院风景。,一层,二层,餐厅,面积赠送建议,内庭院将室外景观引入室内，创造更私密的半室外空间，也可灵活用于扩大室内空间。赠送面积效率非最高，但实用性较强。,内庭院：赠送一半面积,产品建议（洋房）,Part 1,错、院、露、退,退退台设计，有效利用光照,错错落布局，立面灵活,院入户花园，下沉花园,露顶层露台花园,院下沉花园,下沉客厅，错层户型,部分户型参考,270°观景阳光房三面采光,明卫,多功能阳台,户型方正,转角飘窗，明亮景观客厅,1、户型方正 2、南北通透 3、180 °景观空间 4、多功能阳台设置 5、270°三面采光 6、明厅明卫,95平米户型,部分户型参考,120平米户型,公共标准,Part 2,电梯门厅按照星级标准装修； 电梯门套装修、电梯内中高档装修，每层电梯门套装修； 每标准层公共装修标准不低于星标准 每幢的门厅、内外走道考虑全天候无障碍设计； 门厅内设置休息空间，； 14层楼梯贴地砖加防滑条，设置扶手，5层以上防滑涂料； 配套考虑实用性及当前社会需求,装修标准及细节,智能化卖点（根据实际成本核算）,24小时新风系统,软化水系统,中央吸尘系统,供热水系统,外墙保温系统,智能家居系统,指纹门禁系统,智能信报箱系统,景观建议,Part 3,65,东南亚风情 皇家园艺师,标志性主题广场，昭示，尊荣,建立视觉符号，形成识别系统,景观风格：风格明显，视觉效果强烈,提前营造商业氛围，让客户憧憬与感受更多,植被考虑功能搭配、季节搭配、色彩搭配,高层一层架空，增加小区绿化率及小区景观的连续性。 小区种植香樟、银皇后、合果芋、波斯顿蕨等各类能够吸收有害气体的植物，净化小区环境，吸收有害气体。,68,单体建筑造型要有特色，要有个性。遵循整体建筑风格，不要追求繁琐的外部装饰。配合项目的外部自然环境，立面设计力求简洁、明快，增加通透感和景观度，强调和自然环境的接触和交流。,售楼处：用材及造型与建筑基本统一，体现售楼处高端风格,香醍漫步售楼处,香醍漫步联排别墅,花盛香醍售楼处,滟澜山联排别墅,龙湖要求项目90%采用标准化产品，10%自行创新。售楼处只有五种标准，在风格、立面等方面不允许随意改变。保证整体风格的延续，并可以快速复制。,不同城市、项目之间在标准化的同时，在景观、装修标准、营销推广力度等方面，要求新项目比之前的项目深度更深，品质更高。,物业布局建议修正,利用天然优势，增加项目卖点,一线城市个案北京星河湾（建筑设计）,西班牙建筑风格，以质朴的材质与柔和的色彩表现清雅的格调，以体量错落、虚实对比营造丰富的整体形象，建筑成为区内外景观的主角之一。通过平面的多座向布局，加之单体立面丰富的变化，形成起伏多变的天际线。,质朴的材质，柔和的色彩,一线城市个案北京星河湾,一线城市个案北京星河湾（周边地貌）,一线城市个案北京星河湾,一线城市个案北京星河湾,Thanks for your attention,Wish you a good day!,