2011年4月沈北开发大道南侧-111地块可行性分析报告110P.ppt

沈北开发大道南侧-111地块 可行性分析报告,天启&开启,PART1 市场环境分析,PART2 用地价值分析,PART4 项目开发建议,PART3 项目经济测算,PART5 项目风险预判,报告架构,PART6 营销突围模式,宏观市场分析,政策环境分析,PART1 市场环境分析,区域市场分析,竞争环境分析,目标客户调研,地理位置：沈阳是辽宁省省会，因地处古沈水（今浑河）之北而得名，位于中国东北地区的南部，辽宁省的中部，是东北地区的经济、文化、交通和商贸中心 ，也是全国的重工业基地和历史文化名城。其优越的地理位置，整合了周边以鞍山、抚顺、本溪、营口、辽阳和铁岭为主体的辽宁中部城市群，加强了城市间的内外联系，进一步提升城市的综合竞争力。,行政区划：全市市域总面积1.3万平方公里，市区面积3495平方公里，建成区面积约700平方公里。现辖和平、沈河、皇姑、大东、铁西、东陵、于洪、沈北、苏家屯、浑南10个市区。以及新民（市）、辽中、法库、康平4个县。,沈阳地位：东北的第一大城市，经济、文化的中心、交通的枢纽,城市宏观背景,城市概况,城市功能规划：,城市中心区：建设现代服务业聚集区和大都市形象展示区；,西部：装备制造核心区、化学工业区 、钢铁深加工及有色金属加工业区,北部：东北农业科技成果研发中心、现代农产品物流中心和国家级农产品加工基地,南部：民用航空整机制造及维修产业基地、现代化的文体中心、会展中心、高新技术产业研制出口基地,东部：依托棋盘山国际风景旅游区，建成国内外知名的旅游度假区,金廊、银带的十字架构的城市格局 东扩、西进、南拓、北统四大发展空间，加快城市升级,城市宏观背景,城市规划,1、城市总体发展格局：东南西北四个方向的推进，背面最远规划至沈北新区蒲河。,2、城市北部区域发展：新区分为四个地区，即重点开发、优化开发、限制开发和禁止开发，具体布局为“一城一区”。,3、沈北新区的规划：新区由道义经济区、虎石台经济区、辉山经济区、新城子经济区组成。沈北发展采取“道义先行”，政府将集中精力发展道义区域。,项目位于沈北新区的道义区域，属于新城区的核心区域,结论：政府的支持力度决定区域的发展，项目已经站在城市发展的大方向,城市规划梳理,沈北新区的建设尚在起步阶段，尚有较大的发展空间。,项目位于沈北开发区,2010年沈阳经济保持快速增长，房地产业成为经济发展重要支柱,根据政府初步发布的2010年经济数据，2010年沈阳市地区生产总值及固定资产投资双双突破5000亿元大关，实现了”双五千亿“任务,经济发展,土地供销情况,2010年土地成交率一定程度上延续了2009年土地供销两热的势头 。,2006-2010年沈阳市土地成交率呈现震荡波动事态，2006-2007年平稳增长；2008年受全球金融危机影响，供销两弱；2009年土地市场进入“苏醒期”，供销两旺；2010年供销趋于平衡，成交率稳步提升。,各区域土地供应情况,沈北新区土地成交量占有较大比重，房地产开发势头迅猛,32%,商品房/商品住宅供销情况分析,经过2009年的经济复苏，消费者购房欲望得到释放，市场给予开发商充足的信心，加之2009年产品供应量不足，刺激了2010年沈阳市商品房和商品住宅的供应。2009年我国及地方政府纷纷出台一些救市政策，使得2009年产品销售量出现反转态势，2010年顺势在商品房和商品住宅方面也是量价齐升，但由于国家在2010年出台了一系列控制房价过快上涨的政策，也使得2010年沈阳楼市没有预想一样迅速发展，而是稳步发展，,从供销情况分析，沈阳房地产发展趋于稳定,商品房/商品住宅价格走势,2009年经济复苏以来，沈阳市商品房和商品住宅价格较为快速增长，2010年，万科，金地，华润等品牌开发商纷纷开发豪宅市场，在价格方面拉动了沈阳市整体价格,小 结,沈阳市城市高速发展 居民购买力持续上升 房地产市场发展健康 本项目已具备了立刻开发的前提条件,宏观市场分析,政策环境分析,PART1 市场环境分析,区域市场分析,竞争环境分析,目标客户调研,第四个国务院批准建立的“新区”，将给当地在经济发展、城市化建设、人才引进等方面带来翻天覆地变化。,第四个新区,沈北新区宏观背景分析,1990年3月，党中央、国务院宣布开发开放上海浦东，从此浦东发展掀开了新的篇章。 功能定位：成为改革开放先行先试区、自主创新示范引领区、现代服务业核心集聚区；全面建成外向型、多功能、现代化新城区,2006年6月，批准天津滨海新区为全国综合配套改革试验区；2009年9月，正式成立滨海新区行政机构。 功能定位：滨海新区将建设成为我国北方对外开放的门户、高水平的现代制造业和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心，逐步成为经济繁荣、社会和谐、环境优美的宜居生态型新城区。,2001年9月，河南省委省政府规划郑东新区远景总体概念，2004年，国家正式批准成立郑东新区。 功能定位：建设成为国家区域性中心城市，概念规划范围150平方公里，共分中央商务区、商业物流区、龙湖生态居住区、龙子湖高校园区、科技物流园区、郑州经济技术开发区六个功能分区。,新区位置：2006年3月，沈阳市政府批准新城子区与辉山农业高新区合署办公，组建沈北新区；同年10月，新区经国务院批准正式挂牌成立。 功能定位：吸纳百万人口，特色旅游之乡，生态宜居城市，高校集中地区，城际连接走廊,国家级新区，重构沈阳城市板块新格局,新区位置：沈北新区位于沈阳城区北侧 新区组建：2006年3月，新城子区与辉山农业高新区合署办公，组建沈北新区；同年10月，新区经国务院正式批准成立，享有市级经济管理权和国家批准的开发区管理权限，实行封闭式管理。 新区规模：新区规划面积1098平方公里，人口40万。 区域划分：新区分为四个地区，即重点开发、优化开发、限制开发和禁止开发，具体布局为“一城一区”。,沈北新区概况,沈北新区宏观背景分析,蒲河新城为建设“生态城”新区的核心 辉山经济区：以农产品深加工产业为重点； 道义经济区：以高新技术为重点； 虎石台经济区：以商贸文化产业为重点； 新城子经济区：以物流商贸产业为重点。,区域未来将有极强的产业支撑，特别是华强迪斯尼及东北总部基地的建设，将会为沈北发展带来新的契机。,深圳华强投资200亿元在沈北新区打造中国版“迪士尼”：华强文化产业园将于2013年5月正式对公众开放，从上海迪斯尼对区域房地产的带动来看，沈北新区未来3-4年在基础设施配套及房地产方面将有飞速的发展。,沈阳打造中国最大总部基地：东北总部基地项目将在沈阳市沈北新区建设企业总部集群、金融机构、文化创意产业及生活配套设施于一体。项目将建设总部楼一千五百余座，一期建成后将引进大中型企业总部五百余家，地区总部及中小企业总部一千余家，全部达标达产后，园区可实现产值一千亿元人民币以上，利税一百亿元以上。,产业优势：目前道义经济区已经成为众多商家投资的热土和项目的洼地，未来区域将形成光电、软件、创意三大产业集群。 1、光电产业集群：道义经济区现在已经成为东北最大的光电产业园，如投资90亿元的台湾联成项目；投资5亿美元的瑞宝科技园项目等各类项目现在已经达到了47个，其中新邮通讯手机为奥运会提供三分之一以上的3G手机。 2、软件产业集群：道义经济区目前已经聚集了大型的软件企业23家，有英特尔的研发中心、日本大宇宙的软件园、中兴通讯软件研发基地、先锋软件园、格微软件园，这些国内外的企业已经进入到这个地区。 3、创意产业集群：以华强文化科技产业园、欧美亚Co.蓝谷、鲁美艺术家创作基地、上海希纳创意产业园、沈阳文化创意中心等为代表的创意产业异军突起，将建设总面积400万平方米创意平台。,沈北新区产业,沈北新区宏观背景分析,政府规划和空间结构决定 沈北新区将独立发展成为一个新的城市。,区域定性分析,辽宁省政府规划目标：（到2020年） 6个各具特色的功能型经济区 绿化率达到50% 辉山、虎石台、道义、新城子4个现代化城市组团 城市规模达到300平方公里 经济总量达到2000亿 人口达到100万 创新型、生态型、现代化的新城市,以新城市为定位的沈北新区将使得区域房地产市场进入提速阶段,巨大的发展空间将吸引大量房地产开发企业进入，品牌开发商的中高端物业引入将提升区域整体房地产档次； 经济发展和人口红利将使房地产市场价格将保持强劲的上升态势； 市场保持供求平衡，区域房地产增值保值特征明显。,沈北新区宏观背景分析,道义概况：道义区域定位为科技创新区，是以沈阳道义开发区为基础的占地面积35平方公里的文化贸易区。以道义大街为轴心，全长7.3公里。区域延经101国道、沈北大道、蒲河大道等主要公路。,沈北发展采取“道义先行”，政府将集中精力发展道义区域,“道义先行”主要是因为： 区位优势；道义区域距离市区较近；区域交通较其他区域方便，发展速度也较快。 配套优势；商贸购物中心，医院、银行、餐饮娱乐等设施较为齐全。 交通优势：目前有公交线路9条，地铁二号线延长线至此，且沈铁城际铁路起点源于此。 人口优势；该区域人口较虎石台、辉山农高区较多；人口数量优势，使得该区域具有一定的发展基础。 大学城带动；该区域已经形成了成熟的大学城教育基地；八所大学在校师生13万人，每年毕业生4万人。,道义开发区,本案,沈北新区宏观背景分析,道义板块，必将率先完成城市化的转变,区域发展,交通优势： 道义经济区规划建设了“五纵五横”的路网体系；地铁2号线已经正式进入到道义地区，沈铁城际铁路也已提上日程，哈大高速铁路新北站也即将开工建设。将来该区域交通会四通八达，极为便利。交通的发展必然使得区域发展腾飞,生态优势：2010年，蒲河道义段8.8公里治理工作将全面启动，建成人杰湖、地坤湖、天乾湖等人工景观三大湖区定位为休闲区，包括绿化、水上运动、草地运动、湿地、人工岛等休闲商业设施。,本案,沈北新区宏观背景分析,1、沈北新区规划建设为“一座生态新城”，沈北新区未来将有极强的产业支撑，为区域及城市带来推动力。,小 结,2、政府规划与空间结构决定沈北新区将独立发展成为一个新的城市。,3、项目所在道义片区将成为沈北新区这一新兴城市的核心区域。,4、沈北新区房地产市场出现供不应求现象，区域市场发展良好。,区域已然定性一个独立的新兴城市 未来“沈北”必然成为沈阳龙头、东北龙头 区域房地产市场将成为开发最热点，让全市仰望 而这个城市，必将围绕道义板块展开,宏观市场分析,政策环境分析,PART1 市场环境分析,区域市场分析,竞争环境分析,目标客户调研,沈北新区房地产板块分为道义板块、虎石台板块 、辉山板块，项目所处道义板块为发展最为成熟，未来竞争最为激烈板块,道义板块：目前各项目销售情况良好，市场需求呈上升趋势，同时市场竞争也随着多块土地出让多个新盘即将面市而愈演愈烈。 虎石台板块：目前市场供应量中以多层和小高层为主，小户型居多，主要消费人群为当地动迁居民。虎石台土地大面积出让，新产品越来越多，但是当地市场需求量已逐渐饱和。 辉山板块：产品类型以别墅及洋房产品居多，区域价格较低、周边生态环境优美。辉山开发区主要客户群体来自于市区内，主要购房动机是看重辉山开发区的自然环境。,本案,板块划分,诸多地产大鳄已抢滩区域房地产市场，未来竞争激烈 道义两大板块形成截然不同的发展方向,项目位于道义板块，道义板块详细可以进一步分为，大学城板块及新城板块： 大学城板块：区域内项目较多，目前在售项目7个，项目主要依托区域内大学城发展成熟。配套齐全，居住氛围较为浓厚。 新城板块：区域为未来规划新城，区域项目依托蒲河，目前多为在建或待建，区域配套尚不成熟，未形成居住氛围。,大学城板块,新城板块,太湖国际,龙腾碧玉湾,唐轩公馆,江南甲第,香峪兰溪,碧桂园太阳城,季景沁园,香缇澜山,水晶蓝湾,龙湖·香醍漫步,三盛·颐景园,人杰水岸,板块划分,板块综述,本案,中央大学城,大学城板块依托大学城发展，目前成为道义区最为成熟的版块,定位多为中端； 区域优秀产品较少,目前区域产品销售情况良好，需求量较大；,对相同的客群进行掠夺； 竞争激烈；·,产品形式基本雷同,区域项目概况,价格涨势明显、但仍有 巨大的发展潜力,板块产品特征：该板块产品多为定位为中低端，物业形态多为多层+高层，产品品质一般。板块项目户型主要定位为经济型户型。 客群特征：板块客群主要以首次置业为主，客群主要来源于皇姑区，道义区，于洪区。如沈飞员工，产业工人，新毕业大学生，拆迁户，大学老师等，对小户型需求较大。 价格：板块价格高层为4000-5000，多层为5000-6000。 竞争态势：区域项目较多，同质化现象严重，竞争较为激烈。,区域特征,人杰水岸沈北新区蒲河路27号,2010年去化共807套，去化面积68245,太湖国际花园沈北新区道义北大街53号,2010年共去化1239套，去化面积96494,江南甲第沈北新区道义南大街22号,2010年共去化206套，去化面积23156,唐轩公馆沈北新区道义南大街,中央大学城·青年派沈北新区道义南大街22号,新城板块分析及典型项目,新城板块目前尚未成熟，但区域云集了诸多地产大鳄，未来板块必将成为沈阳市房地产市场的焦点之一,区域项目概况,数据来源：北京新景祥市场部,板块产品特征：该板块产品多为定位为中高端，物业形态以低密度别墅、洋房+高层的物业组合为主，项目大部分以低密度住宅启动项目，高层住宅延后开发。 客群特征：低密度住宅以改善型为主，高层住宅以投资客为主。 价格：板块价格高层为4000-4500元/平，别墅7000-10000元/平。 竞争态势：该区域云集了全国地产大鳄十几家包括：碧桂园、龙湖、中铁、三盛、新加坡吉宝、雅居乐、荣盛等开发商未来随着上市项目的增多，竞争将更加激烈。 板块发展：该区域项目目前配套尚不成熟，配套正在不断完善中。随着区域大盘的不断开发上市，该区域房地产热度比较急剧提升。,区域特征,1、项目所处道义板块是区域发展最为成熟，未来竞争最为激烈板块。,小 结,2、大学城板块依托大学城发展，目前成为道义区最为成熟的版块；产品同质化竞争严重，以小高层、高层产品为主。,3、新城板块云集了诸多地产大鳄，未来将成为沈阳市房地产市场的焦点之一；以低密度洋房、别墅与高层结合产品为主。,4、区域房地产项目整体品质平平，缺乏真正体现高居住品质生活的项目。,区域房地产市场发展强劲 诸多地产大鳄已抢滩区域房地产市场，未来竞争激烈 区域内仍缺乏高品质物业标杆型项目,宏观市场分析,政策环境分析,PART1 市场环境分析,区域市场分析,竞争环境分析,目标客户调研,在对区域成交客户分析基础上，我司调研小组重点对道义及皇姑区客群进行点对点访谈并形成调研问卷，以获得有效的需求；共计调研客户100组，有效问卷95组，其中深度访谈客户50组以上。重点对客户需求进行有效把握。,目标客群调研,价格和配套是客群置业的着重点，对小区品质、升值潜力等要求均较高，调研中普遍反映沈北新区项目尤其是目前道义区域，小区品质不高，物业管理较差，是未来应该重点提升的部分。,区域认同度方面：访谈客户对区域认同度较高，有购房意向，对沈北区域发展潜力较为认可，但认为目前区域项目品质较差，是项目应该改进方向。,调查客群大部分均有在沈北购房意向，而与沈北购房原因，除居住习惯，区域认同度高外，对区域发展潜力及价格比较认同，另外交通比较方便，工作比较便利也是考虑的重要因素之一。,目标客群调研,70-90平米 二室为需求主流，其次 为50-70平米一室，客群对经济型户型需求较高。,沈阳人对采光要求非常高，其次为通风，符合北方人的生活习惯。,多数客群心理价位普遍在40005000， 价格上升空间大。,访谈人群对经济型户型需求占到绝大多数；价格最高接受度符合区域目前价格水平，大多数购房者能够承受区域价格。,目标客群调研,某公司员工：首次置业，该区域相对市内价格低，交通方便,典型目标客群访谈,某门市业主：已置业二次以上，再置业考虑投资，地区价格低，升值潜力大。,典型目标客群访谈,根据项目客群总体定位，项目客群主要为立足于本区域目前市场主流客群，逐渐对外扩散。,客群定位,宏观市场分析,政策环境分析,PART1 市场环境分析,区域市场分析,竞争环境分析,目标客户调研,房地产市场走势分析,“限”字当头 多管齐下、抑制需求,年调控房地产的主要基调是遏制房价过快上涨； 配合中央调控精神，全年政策始终贯穿抑制需求的核心措施；限贷、限外，抑制需求措施有针对性地落实实施，旨在治标； 楼市调多管齐下，房企、开发商、客户多方面实施调控。,国八条政策解读,2010.11.3 规范住房公积金个人住房贷款,2010年11月,2010年12月,2010.11.1 北京首套房贷利率上调至8.5折,2010.11.9 上调存款准备金率0.5%,2010.11.19 上调存款准备金率0.5%,2011年1月,2010.12.10 中央经济工作会议,2010.12.10 上调存款准备金率0.5%,2010.12.25 上调公积金贷款利率0.34%,2010.12.25 上调存贷款基准利率0.25%,2011.1.14 上调存款准备金率0.5%,2011.1.20 北京部分银行取消首套利率优惠,2011.1.27 上海、重庆房地产税试点办法出台,2010.2.9 上调存贷款基准利率0.25%,“新国八条”归结为以下8项要点： 进一步落实地方政府责任。 继续加大保障性安居工程建设力度。 调整完善相关税收政策，加强税收征管。 继续强化差别化住房信贷政策。,严格住房用地供应管理。 合理引导住房需求。 落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。 坚持和强化舆论引导。,2011年2月,2011.1.26 新国八条,2011.2.28 沈阳细则,政府自去年底持续密集出台金融紧缩政策；随后迅速启动上海、重庆房产税试点，紧接着选在春节前推出“新国八条” ，拉开了2011年宏观调控的大幕；紧接着2月下旬，沈阳国八条出台。,沈阳国八条细则,国八条影响分析,供应方面：加强保障房建设、加大土地供应，并提出量化指标 “新国八条”明确了地方政府执行过程中的目标和责任，前者改善市场供给结构，后者扩大住房供给能力、平抑高地价和高房价，两项并举对于促进市场长期健康发展可起到至关重要的作用，有助于稳定长期预期，但短期内对市场的影响力有限。 2010年北京土地供应集中在下半年，预计可能的供应高峰将出现在2011下半年，而上半年的供需比可能比2010年更加紧张。,市场影响分析,需求方面：抑制投资需求、限制改善需求、控制首次刚性需求 通过“限购”、“禁购”的政策，抑制投资类购房需求；通过差异化信贷政策及“限购”政策，限制改善类需求；通过“限购”（限非户籍）政策及税收政策，控制刚性需求规模。由于信贷、税收政策覆盖全国，将带来全国范围内一手、二手市场成交量的萎缩。,短期内全国范围一手、二手市场成交量将大幅下滑。 上半年部分房价上涨过快的城市，房价涨幅将迅速回落，但全国房价大幅下调的可能较小；下半年随着保障房和商品房的大量上市，可能将出现价格上的调整。,加息时间表,2010.12.26 上调人民币存贷款基准利率,2010.12.26 调整其他住房资金存款利率,2011.2.9 上调人民币存贷款基准利率0.25个百分点,2011.2.9 调整其他住房资金存款利率,2011.2.9 调整住房公积金存贷款利率,2011.3.25 上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,2010.12.26 调整住房公积金存贷款利率,宏观调控已进入加息通道，货币流动性明显收紧,2011.4.21 上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,加息政策解读,频繁加息的主要动因是应对货币通胀率将被不断推高的预期。2010年4季度以来，央行密集使用货币政策三大工具，已经使货币政策导向由宽松转向偏紧。从长期看，如果实际利率为负的情况得不到改善，未来仍存在进一步加息的可能性。 元旦以来新年首周过快增长的信贷投放，成为这次央行调升存款准备金率的“导火索”之一。此次为年内第3次调整存款准备金率，将直接冻结3600亿元左右的银行资金，在通胀形势不乐观而企业信贷需求强烈的情况下，过快放贷无异于火上浇油，此时调整存款准备金率对于抑制银行的放贷能力，回收流动性会起到较好的效果，将有助于通胀预期的调整。,紧缩性政策的推出力度和次数超出预期，政府旨在进一步回收流动性、控制通胀,新政影响,整体市场短期至中期将形成一定的观望氛围，部分购房者将推迟或取消购房计划,符合购买条件的首次置业、首次改善两类刚需客户将继续购房,投机、投资客户、二次改善及终极改善、资源占有型客户“被停止”购房,部分刚性投资客户转战不受限购的商业相关物业,部分被限制客户尝试采用非常规方式获得购买资格,新政对购房者有哪些影响？,基本情况分析,地块SWO分析,PART2 用地价值分析,初步规划建议,地块位置,沈北,本案,盛京大街,盛京大街,雅居街,规划路,规划路,地块位于沈北新区道义开发区，盛京大街（原梅江街）东侧。,地块概况,本地块原为香峪兰溪二期地块，地块平整方正，可塑性强。,交通情况,距178终点站约50米 距地铁二号线约1.5公里 沈铁轻轨 公交总站 新北站,交通便捷，出行方便,生活配套,购物：淘乐新天地、积家购物广场、乐购 教育：道义小学、沈阳私立实验学校、沈师附属学校、11中学、沈北大学城等 医疗：739医院、242医院、沈卫医院、盛京医院（规划中）,依托沈北大学城、生活配套完善,基本情况分析,地块SWO分析,PART2 用地价值分析,初步规划建议,项目SWOT分析,基本情况分析,地块SWO分析,PART2 用地价值分析,初步规划建议,初步规划建议,用地指标,本地块建筑面积为200871,初步规划建议,多层住宅：约60000 板式小高：约100000 公寓产品：约14000 商业网点：约20000 车库：约6000 合计建筑面积约20万,PART3 项目经济测算,价格初定,结合竞品销售价格，综合区域市场发展，初步测算本案各类型产品价格,多层住宅均价：约7000元/ 高层、小高均价：约6000元/ 公寓产品均价：约5000元/ 商业网点均价：约10000元/ 车库均价：约7500元/,总销额测算,经济收益测算,按竞拍溢价100%进行收益测算，既楼面成交价为1976元/。则项目综合成本约为5400元/，项目总投入为10.8亿元。 由此测算项目利润为 13.35亿元-10.8亿元=2.55亿元 利润率为 2.55亿元÷10.8亿元=23.6%,项目定位建议,开发节奏建议,PART4 项目开发建议,开发建议原则,项目目标：实现均价6675元/ 整盘实现13.35亿销售额,突破区域市场的差异化营销竞争策略 产品深度研发，以产品力作为项目核心竞争力 适当拉长销售周期，通过现房实景实现利润最大化,项目产品建议,开发节奏建议,PART4 项目开发建议,开发建议原则,规划初步建议,立面建议,区域典型项目立面风格,区域项目立面风格多采用厚重色调，视觉效果相对沉闷。建议本案采用丰富色彩的现代的立面风格，从区域项目中脱颖而出，用丰富的立面色彩给客户以视觉冲击。,立面建议,现代立面风格案例梦想·西铁成,住宅产品定位,突出品质：从外立面、园区景观、设备设施以及物业管理等方面突出产品力。 灵动生活：通过空间附加值提高性价比，通过户型设计提高空间组合的灵活性。 多层洋房化，高层品质化,刚需为主，改善为辅,户型配比,1、调研客户需要经济型户型，控制户型总价； 2、市场上产品同样以经济型户型为主，寻找市场机会点。,思考原点,市场供需以经济型户型为主； 与客户调研结果一致,备注：未来放量部分为根据区域项目规划及项目推盘节奏进行预估。,道义区域08年至今开盘项目，产品供应去化情况分析,户型配比,户型配比,备注：1、以上所指为建筑面积不包括赠送面积； 2、该户型配比为根据现阶段市场情况确定，后期视市场情况进行调整,定位依据： 1、根据客户需求，项目总体户型定位于经济型小户型，以两室及一室户型为主； 2、50-70户型市场供求比例较高，且客群对二室需求较为旺盛，故作为主力户型一； 3、70-90户型，市场需求多集中在该区间，但市场上供应量较多，作为次主力产品； 4、 30-50户型为市场供求比较高户型。但考虑到投资客未来市场比例，吸纳投资及留沈学生客群； 5、100以上户型，市场上数量较少，但需求也相对较少，作为整体产品的补充。,户型配比,多层产品建议,参考案例：博荣·水立方多层洋房化,项目位于奥体南3公里，产品定位为刚需改善型产品。其多层采用了类洋房的建筑形式。一层赠送采光地下室和下沉式花园。2-5层赠送情景露台和飘窗，6层赠送阁楼和露台。项目一期销售价格高于同区域项目20%以上。,多层产品建议,博荣·水立方多层户型,用露台和层层退台的手段可以较好地体现洋房特征； 露台的尺度和层次感追求洋房的生活理念。,层层退台，不计面积的大露台,多层产品建议,附加值赠送形式入户花园和阳台,超大露台,由于入户花园和阳台只计一半建筑面积，可以通过做大入户花园和阳台的方法增加赠送空间,多层产品建议,首层赠送地面花园与下沉式私家花园“双花园”,通过下沉式花园的设置，增加空间的多变与情趣，满足业主呼吸自然、与自然亲密接触的天性。业主田园生活梦想，体现尊贵生活。,多层产品建议,首层别墅化,赠送采光地下室，可以作为健身房、家庭影院使用，扩展使用空间，丰富使用功能。真正实现给业主别墅式的生活享受。,多层产品建议,N+1空间,阳台赠送一半面积，交房后可将阳台封闭，作为室内空间实用，提高了户型的实用性,多层产品建议,奇偶层设计,通过奇、偶层露台错落设计，赠送“空中露台”，将公摊面积返还给业主，有力降低高层抗性，提升产品附加值。,小高产品建议,两房两厅一卫 建筑面积约65平米,亮点： 左右错的露台设计，空间全赠送。,左右错露台设计,高层/小高产品建议,奇、偶层露台设计,奇、偶层不同的露台设计，形成产品有利的销售卖点,高层送露台小户型（华城世界蜜地）,小高产品建议,产品优化可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁,将凸窗部分设计出一道横梁，使得凸窗层高不高于2.2米。而客户在拿到房子后，这样一道专为“打掉”设计的横梁便可“拆卸”掉，使原本2.2米的层高与正常房屋层高一致。,高层/小高产品建议,产品优化赠送衣柜 实用的功能空间、客户易感知,高层/小高产品建议,公寓产品建议,投资价值：沈北大学城核心区，交通便利，周边配套丰富，物业升值潜力大，便于出租。 过渡居住的低投资门槛：面积小，总价低，便于出租，增强过渡性购房者的信心。,投资型公寓,公寓产品建议,户型面积30-50，丰富项目产品线，拦截低总价客户 点式楼结构设计，空间结构灵活 装修标准：方案一800-1000元/精装修 方案二清水公寓,公寓产品建议,平面布局示意,项目产品建议,开发节奏建议,PART4 项目开发建议,开发建议原则,开发节奏建议,建议整体项目分二期开发,一期,二期,一期开发以多层和小高层为主，计划开发约12万,二期开发高层和公寓及部分多层和小高层，计划开发约8万,开发节奏建议,建议整体项目开发周期为35个月，正式销售周期为24个月。销售节奏排布如下：,产品研发期,形象导入期,内部认购期,开盘热销期,持续销售期,二期开盘期,二期持销期,尾盘冲刺期,2011.5-2011.7,2011.7-2012.2,2012.3-2012.6,2012.7-2012.10,2012.11-2013.2,2013.3-2013.6,2013.7-2013.12,2014.1-2014.2,PART5 项目风险预判,风险预判,成交楼面价在2000元/以下，开发较为安全，可实现收益最大化； 成交楼面价2000-2400元/，开发存在一定风险； 成交楼面价在2400元/以上，存在开发的高风险。,PART6 营销突围模式,营销突围模式,传统广告宣传模式 直销团队围城模式 活动引爆营销模式 旧业主经营模式,客源组织,直销团队围城模式 案例-梦想·西铁成,客源组织,直销团队围城模式 案例-汉生.经典家园 地点位于沈辽西路翟家乡政府南侧 占地1万平，1.7容积，258套， 8个月销售期 09年8月-12月共销售 230套。,99,客源组织,直销团队围城模式 案例-汉生.经典家园 时间：2009年7月15日9月15日 范围：项目为中心3公理范围内 人数：平均每天20人 到客：近900组 效果：未开盘及证件办理中己成交100套,100,客源组织,直销团队围城模式 案例-汉生.经典家园 直销人员培训中,工作后晚会,101,客源组织,活动引爆营销模式 案例-贵阳山水黔城城,总规图,102,客源组织,活动引爆营销模式 案例-贵阳山水黔城 活动时间-2006年7月1-31日 活动地点-项目营销中心 活动内容-恐龙化石展(全省免费派票) 要求人次-50万人次 实到人次-120万人次,103,客源组织,活动引爆营销模式 案例-贵阳山水黔城 每日平均超三万人次排队参观 恐龙化石展现场,104,客源组织,活动引爆营销模式 案例-贵阳山水黔 接待人员早会及晚会,105,现场杀定模式,销售团队集训式组建 销售团队持续培训 现场气氛营造喊控系统 团队协作迫定 层级议价,106,现场高效杀定模式,销售团队持续培训远洋天地 开卖前特训,每周例训,107,现场高效杀定模式,成功案例 远洋天地-入场后7天彻底颠覆长白岛竞争格局 项目首期规划,2月底现场照,108,现场高效杀定模式,成功案例赏析 远洋天地-入场后7天彻底颠覆长白岛竞争格局,109,现场高效杀定模式,远洋天地-入场后7天彻底颠覆长白岛竞争格局 项目位置-长白岛工农桥及三好桥交汇处 项目规摸-百万平 项目核心价值-紧临三好街，两桥汇聚，地理位置极佳，浑河湾流而过，区内有大面积景观及高品质配套。 项目核心问题-营销未能深挖项目核心价值，且营销手法欠周全，导致08年末以来销售速度极其缓慢。 操盘难度-09年1及2月成交合计只有16套，于该区业绩排末，士气低落，甲方要求一周内销售20套，3个月内销售200套。,110,现场高效杀定模式,远洋天地-入场后7天彻底颠覆长白岛竞争格局 介入时间-2009年2月28日 营销策略-田忌赛马，小量多波次推售 杀定方式-刀锋策略，经理议价 主推产品-余下小高层及高层全部约800套 推出数量-一周主推20套特价房源 销售数量-两天销售19套，3个月销售300套 销售金额-至5月30日合计2亿,THANK YOU！,2011-4-18,天启&开启,