2011惠州小金口商业城项目思路分析报告27p.ppt

小金口商业城项目 思路分析报告,惠州市众智行房地产投资顾问有限公司 2011年4月14日,Part 1 项目环境现状分析,Part 2 商业项目成就的基础,Part 3 商业定位及规划建议,附录： 全程服务内容介绍,Part 4 商业招商建议,Part 5 商业推广建议,【区域位置分析】,小金口镇位于惠州市惠城区北部，距市中心8公里，辖区总面积66.7平方公里，下辖7个村民委员会、2个居委会，有户籍人口3万人，流动人口8万人。 1988年被广东省列为重点工业卫星镇。目前，已经形成了涉及电子、机械、灯饰、建材、服装、塑胶、玩具、手袋、制伞等比较完善的外向型工业体系。 小金口镇境内广汕公路、广惠高速公路横贯东西，京九铁路、惠河高速公路纵穿南北，又有眦邻惠州市区的便利条件.,惠州大道,金宝山庄,万象饰品城,兴隆商业圈,天天润购物商场,3分钟,5分钟,本项目位于小金口工业区核心商圈，临近城市主干道惠州大道，北临金宝山庄（天天润购物广场）仅3分钟步行路程，东临兴隆商业街（小金口目前商业及人流最集中的场所，人流不断）仅5分钟路程，西临万象商场仅2分钟步行路程，可以说本项目地理位置相当优越，,【项目位置分析】,【项目优/劣势分析】,利好方面： 靠近城市主干道，车水马龙 位于工业区核心圈，人流可观 多条公交路线方便到达，周边、门前停车方便 早期经营农贸市场，片区成熟度有一定提高,利淡方面： 门外人流量往来较少，多是直奔天天润商场或兴隆商业街。 项目周边没有突出的商业特色，早期经营的农贸市场与周边商业的消费者的不同，所以消费群需要重新培养。 项目处于村民楼中间，不醒目展示面太少，欠缺吸引力 商业规划规模小，消费者关注度小 项目地块小，停车难题难于解决,【项目相关建议】,一、外部 调整招牌材料和色彩，鲜明醒目 改变入口店铺装饰，使其明显有别于专卖店 充分利用道路和门前车位，解决停车难题 商业外观整体包装，营造商场气氛,二、内观 调整通道的尺寸，使内部交通通达，便于客户休闲购物 各通道增加导向牌，主动引导消费者 商场主入口设置整体指示牌，明确各层分区 调整商品品类，严格分区,Part 1 项目环境现状分析,Part 2 商业项目成就的基础,Part 3 商业定位及规划建议,附录： 全程服务内容介绍,Part 4 商业招商建议,Part 5 商业推广建议,成功开发并持久运营一个大型商业项目的基本条件主要包括以下几点： 地段环境 市场定位 租金价格 物业自身结构 商业管理和物业管理,本项目早期商业的情况是： 地段环境：交通便利、周边居住人群多 市场定位：以日常农贸需求为主 租金价格：较便宜 物业自身结构：远逊于天天润购物广场 物业管理：无特殊性 商业管理：定位无策略的结合,【商业运营条件分析】,通过上述分析，商业的精确定位是商业运营优化的首要环节。鲜明的定位能够创造与众不同，吸引目标消费者；明确的定位促成核心竞争力，形成竞争优势；定位是制定营销战略的前提和基础；精确定位是成功之道！,Part 1 项目环境现状分析,Part 2 商业项目成就的基础,Part 3 商业定位及规划建议,附录： 全程服务内容介绍,Part 4 商业招商建议,Part 5 商业推广建议,我们知道：百货商场卖的是时尚，便利店买的是时间，超市和市场卖的就是便宜,天天润购物商场： 领导+挑战 树立强势的项目形象，在产品、风格、营销上进行创新，获取中高端客户,兴隆商业街： 领导 利用原有建筑及居住人群，通过价格、规模，获取不同类型的客户群,万象商场： 跟随+补缺 由于受项目规模的缺陷，利用自身地理位置优势，跟风填补商业及补缺市 场空白，分化其它商业客户群,【项目定位分析】,规模目标：休闲娱乐商场，是兴隆商业街的升级版，天天润购物商场的补缺者 名称定位：金源·商业城/金源·自由时尚/金源·花样年华时尚城（拟定） 消费群定位：小金口片区内中青时尚、打工一族 口号：浪漫与激情同在，生活要像“米娜”，有你才精彩 主要商品品类：化妆品、服装鞋帽、皮具箱包、玩具、日用百货、小家电等 楼层分区：,【项目定位建议】,注：韩星“米娜”自身的造型和个性，让韩国年轻一代看到一个独立自我、生气勃勃的“可能性的自己”。她是新青年所畅享的一种年轻时尚、一种生活方式的代名词。,集购物、娱乐为一体的，有休闲特色的主题商业城,主题商区业态列表：,【商业规划考虑因数】,租金水平 进行业态规划时，应参考不同业种的租金承受能力，进行合理的布局安排。 面积要求 了解不同商家的面积要求有助于进行铺位划分，不仅有利于招商，更有利于实现项目的价值最大化。 工程技术条件 层高、柱距、荷载、电气、给水、排水、排烟、隔油池、消防等方面都是业态规划时应考虑到的工程技术条件。,业种的聚客能力 充分考虑不同业种的聚客能力，使各业态之间形成良性的互补。 辅助功能区需求 辅助功能区，是指在商业街的配套设施。例如道路、休闲空地、绿化、停车场等都属于项目配套功能范围。不同的商家对商业配套有不同的要求。,【商业规划原则】,有效地将业态区进行分区，并紧密的联系在一起，使业态间关系不冲突且相互融合，相辅相成。通过合理的规划布局带动项目商业发展。,在空间上，保障街区之间的互补便利性，并通过目的性消费较强的经营业态实现彼此的互动。,Part 1 项目环境现状分析,Part 2 商业项目成就的基础,Part 3 商业定位及规划建议,附录： 全程服务内容介绍,Part 4 商业招商建议,Part 5 商业推广建议,最高,最低,其次,最小,化妆品、服装、珠宝、皮具、鞋、钟表、眼镜、通信,最大,美食广场、百货公司、超市、大型中式酒楼、娱乐中心、电影院,电器、音像、美容中心、家居用品、运动用品、健身中心,租金,面积,零售商铺,特色主力店,大型主力店,【各行业租金水平及承租面积基本规律】,【招商思路】,前期：“放水养鱼”策略，主要针对品牌商家及经营实力强的商家，租赁条件上给予一定的优惠促使其进驻，并通过其进驻的消息，以带动其它商家进驻。,中后期：“筛子”策略，对一些零散商家，筛选有价格优势又有经营能力的商家。,【招商工作流程】,Part 1 项目环境现状分析,Part 2 商业项目成就的基础,Part 3 商业定位及规划建议,附录： 全程服务内容介绍,Part 4 商业招商建议,Part 5 商业推广建议,商业推广不同于其他的推广活动，也不仅是商业形象和品牌的树立的过程，更是要求为商户带来直接的经济效益，所以商业推广应该是全方位、多层次、全立体的推广。由于早期项目原经营商业给项目带来的的低知名度，所以在整个过程中，不论是具体内容还是载体选择，都应抓住重点，有的放矢，最大限度地广而告知并引起轰动，而且应以活动为主、软宣为辅、硬广再次之。,公关活动 市场本身地理条件还是比较优越的，周边人流是有的，所以吸引人流，引起关注和了解的欲望是首先要做的，有声有色的公关活动是吸引路过消费人群的重要手段。 另外，商业的公关活动应该建立在注重商业利益的基础上，增加与消费着的接触和情感交流，使商业更富于人情味，真正做到成为顾客的朋友，只有这样才可能在激烈的市场竞争中立于不败之地。 商业公关活动的形式通常包括： 开业周年优惠活动 季节性优惠活动 节假日优惠活动（情人节、五一、中秋等） 购物抽奖活动 购物返券活动 特定人群优惠活动（教师、军人、学生等） 时尚活动（消夏啤酒广场、文艺演出、时装展示等）,媒体选择 现有市场已知的所有媒体均可为我所用： 路牌 灯箱 道旗 网络 横幅、气球 派发宣传单页 报纸 杂志,针对具体的推广内容、活动内容应对媒体加以选择和组合，以最小的代价取得最大的效果。其中，杂志、路牌、灯箱、等媒体时效较长，属于长效媒体，所以其内容一般以品牌为主；而报纸、广播、横幅、气球等媒体为短期媒体，故多用于有时限要求的促销信息。,内容选择： 围绕项目的差异性、突出项目的优越性 差异化就是商业物业本身竞争的优势，差异化最终通过目标受众（目标消费者）的理解表现出来,其他问题 在活动和推广的过程中，还应注意一些细节问题： 人流组织 停车泊位 安全保卫 消防用电 场地位置 售后服务 前期宣传 招贴海报 民俗习惯,Part 1 项目环境现状分析,Part 2 商业项目成就的基础,Part 3 商业定位及规划建议,附录： 全程服务内容介绍,Part 4 商业招商建议,Part 5 商业推广建议,市场策划部,Thanks！,