张家界国际旅游商业广场定位报告57p.ppt
张家界国际旅游商业广场 初步认识,Profession by Professionals,Focus on the services of commercial real estate in big China,Profession by Professionals,Focus on the services of commercial real estate in big China,项目定位及业态分布 The Orientation and Distribution and Business Projects 商业交通动线及购物环境设计 Commercial Traffic Routing and Shopping Environment Design 价格定位及宣传策略 Pricing and Advertising 招商流程及管理模式建议 Business Development Procedure and Consultance of Mangement Style,对现有建筑 格局进行改 造和调整,就张家界现有 的商业品牌， 整体提升 一个层面,以合理的业 态布局及业 态比例，打 造张家界独一 无二的商业 中心,·建筑格局整改建议 ·外立面设计建议 ·动线设计 ·内部装修建议,· 项目定位 ·业态定位 ·业态布局 ·布局比例 ·经营管理,·现有品牌系统调研 ·现有品牌分类 ·提升品牌品质 ·制定招商对象,Profession by Professionals,Focus on the services of commercial real estate in big China,项目定位及业态分布 The Orientation and Distribution and Business Projects,Profession by Professionals,Focus on the services of commercial real estate in big China,项目定位,集人文自然景观、休闲娱乐，购物服务为一体的立体式空间为张家界打造出地标级的商业名片。 目标顾客定位 年轻的本地顾客（60%）及旅游人群（40%）,Profession by Professionals,Focus on the services of commercial real estate in big China,市场定位,满足本地居民商务人士与旅游人士两大主力客源；形成巨大消费合力。,区别老城区商业现状,综合商圈发展规划，形成多元化、互补型商贸商务联动发展打造市一级的服务中心。,增加游客及火车站流动人流需求的可选择面，呈现多彩生活方式,引入二级市场的先进业态，结合旅游城市的商业形态，树立城市第一商业地标形象。,拳头业态、特色餐饮、娱乐休闲、旅游休闲商业服务中心,生活服务型 品牌餐饮场所 超市卖场 银行 ,时尚风潮型 品牌服饰 运动休闲 经典珠宝 时尚鞋帽 ,娱乐休闲型 体验式多媒体娱乐中心 量贩式KTV 工艺茶座 桌球棋牌 ,项目定位,Profession by Professionals,Focus on the services of commercial real estate in big China,项目定位考量因素, 张家界良好的商业发展前景。随着张家界商业及配套设施的迅速铺开，政府将迅速打造商业,文化政治的城市新中心 项目定位必须吻合整体商圈及区域火车站商圈的规划定位。本项目将会是未来张家界现代商业升级体验的一个亮点. ； 和城市商业中心在定位上进行一定的差异化突出拳头业种。,项目定位,Profession by Professionals,Focus on the services of commercial real estate in big China,定位支持,地理位置支持 张家界国际旅游商业广场地处张家界的交通枢纽-“火车站长途汽车站商圈”的核心位置，该商圈具备了每天100万大量人流将带来巨大的商机。人流=财流 张家界国际旅游商业广场不仅位于人流巨大的交通枢纽中心更位于天门山索道的景区位置，将为游客提供全方位的商品和服务。 张家界国际旅游商业广场距离张家界的核心居民区行政区车程距离均在10分钟以内，具备了城市核心商圈的有利条件。,项目定位,Profession by Professionals,Focus on the services of commercial real estate in big China,定位支持,地理位置支持,项目定位,Profession by Professionals,Focus on the services of commercial real estate in big China,本案,溪布街,市中心,定位支持,项目定位,项目硬件支持 占地7294平方米，总建筑面积96000平方米，建成后是张家界最集中最大型面向游客及本地年轻人的商业街区，火车站大型的停车场，300多个地下停车位，人流畅通的商业动线及时尚简约国际化的外观，将是张家界最佳、最大的商业硬件支持“张家界国际旅游商业广场” 的形象定位。,Profession by Professionals,Focus on the services of commercial real estate in big China,项目功能及特色支持 集旅游特色购物、娱乐、饮食、服务、酒店等多功能为一体，张家界最大最全的综合购物中心，主题鲜明落位合理的主题区域。种种项目的核心特色支持，张家界现有商业格局升级的全新享受，充实了张家界国际旅游商业广场的项目内核，是“国际旅游休闲街区”良好有序经营的有力保障。,项目定位,定位支持,Profession by Professionals,Focus on the services of commercial real estate in big China,项目规划支持 整体规划的超大旅游购物休闲不夜城，运动休闲通路，时尚百货专区，各地风情旅游商品城，百年老店休闲购物长廊，大型健身会所，主题餐饮、KTV夜总会，桑拿洗浴中心等错落有致而又匠心独具的点缀其中，让人流连忘返。,项目定位,定位支持,Profession by Professionals,Focus on the services of commercial real estate in big China,目标客层支持 百分之60%百分之40%游客目标客层定位带来的滚滚人潮， 犹如通向张家界国际旅游商业广场跳跃的心脏的血液，是 国际旅游商业广场的强大消费基础。 全市常驻人口18万 ，辖区人口120万左右 火车站人流日均人口100万 旅游人流全年200万日均6000人,项目定位,定位支持,Profession by Professionals,Focus on the services of commercial real estate in big China,C-1,B-2,B-1,B-3,D-1,B-4,D-2,D-3,A-1,A-2,A-4,A-3,C-3,C-2,业态分布,E,Focus on the services of commercial real estate in big China,Profession by Professionals,业态分布,Profession by Professionals,Focus on the services of commercial real estate in big China,业态分布,Focus on the services of commercial real estate in big China,大卖场,娱乐休闲,餐饮,娱乐休闲,餐饮,娱乐休闲,娱乐休闲,旅游服务中心,全国旅游商品,通讯数码,通讯数码,运动休闲,时尚百货,业态分布,步行街,餐饮,娱乐休闲,湘西特产,金融服务中心,金融服务中心,旅游服务中心,旅游服务中心,旅游服务中心,Profession by Professionals,Focus on the services of commercial real estate in big China,业态分布,Profession by Professionals,Focus on the services of commercial real estate in big China,业态分布,Profession by Professionals,Focus on the services of commercial real estate in big China,业态分布,Profession by Professionals,Focus on the services of commercial real estate in big China,业态分布,Profession by Professionals,Focus on the services of commercial real estate in big China,Profession by Professionals,Focus on the services of commercial real estate in big China,供应商访谈,Profession by Professionals,Focus on the services of commercial real estate in big China,供应商访谈,Profession by Professionals,Focus on the services of commercial real estate in big China,供应商访谈,商业交通动线及购物环境设计 Commercial Traffic Routing and Shopping Environment Design,Profession by Professionals,Focus on the services of commercial real estate in big China,商业交通动线设计,外部动线 主要包括两个方面： 1.交通设施条件，这个包括道路条件，人行设施，公交体系，轨道交通等方面 2. 交通动向因素，人流，车流的数量及运动方向等方面。 现在有两种“人流+交通”结合方式 1. 人流动线与人行设施的结合方式 2.人流动线与公交站点的结合方式,Profession by Professionals,Focus on the services of commercial real estate in big China,商业交通动线设计,五大要素奠定商业设施内部交通成功前提 第一，商业项目的出入口设置 第二，人车分流 第三，建筑小品、硬质景观的设计 第四，人流与货流避免交叉 第五，其他附属设施与人流动线的关系处理,内部动线,Profession by Professionals,Focus on the services of commercial real estate in big China,商业交通动线设计,公交车站,地面停车场,火车站,长途汽车站,中心绿化,下沉式步行街,地下停车场,车流,车流,车流,车流,Profession by Professionals,Focus on the services of commercial real estate in big China,商业交通动线设计, 垂直交通：自下而上引导客流 对于垂直交通而言，主要是指运输人流的电梯设计，即扶梯和垂直电梯。一般而言，对于510万的人流，应设置1830部扶梯，410部垂直电梯来满足人流运输的要求。在楼层之间设立的台阶式手扶电梯，上下部分应分开设计或设计成剪刀式，以增加人流上下楼时光顾店铺的数量。 平面交通：有效制造人流内循环 平面交通在内部交通设计上，对于引导人流起到至关重要的作用。平面交通设计最重要的是主通道与次通道的设计，一般要求在进入商场之后要有一条明显的主通道，宽度在68米，保证购物人群能够拥有舒适的步行空间，使顾客在穿行主通道时，能清楚地看到商场平层的业态划分。,垂直、平面交通设计 决定内部人流动向,Profession by Professionals,Focus on the services of commercial real estate in big China,商业交通动线设计,除了垂直、平面交通动线设计外，商业体的合理业态规划，不仅能方便消费者选购不同档次、不同式样的产品，又能发挥业态的聚集效应，从而达到“1+12”的效果。,合理业态规划 实现人流变财流,Profession by Professionals,Focus on the services of commercial real estate in big China,业态分布,人流,人流,廊桥,廊桥,廊桥,60米主通道,Profession by Professionals,Focus on the services of commercial real estate in big China,购物环境设计,一种开放、体验、互动、生态、自由的商业“新街区”正在蔓延 将敞开式的超市和内部店铺街区两部分巧妙结合 衍生出内外兼具的商业街区，张扬着时代气息将餐饮休闲购物服务及倡导小巧精致生活的新街区SOHO公寓和强调自由办公理念的LOFT思想中心；以纯粹的街区模式，搭建街区互动消费。,Profession by Professionals,Focus on the services of commercial real estate in big China,购物环境设计,商业街区的内部购物环境的营造主要是对环境因素如光线、色彩、音响、温度进行设计、布置、装饰、调节以达到有利于销售购物的目的。,Profession by Professionals,购物环境设计,人文自然风光 夜间激光亮化效果，星光大道、喷泉、主题雕塑，大榕树等人文自然景观 。衬托出项目休闲娱乐的氛围及突出项目的历史文化厚重感，增加消费过程中的趣味体验，使项目拥有区别于其他商业的差异化优势 。,Profession by Professionals,Focus on the services of commercial real estate in big China,价格定位及宣传策略 Pricing and Advertising,Profession by Professionals,Focus on the services of commercial real estate in big China,租金价格,定价策略 需要公司财务部对项目的投资成本进行测算，计算单位面积的投资成本，作为租金制定的参考依据; 周边项目租金作比较; 租金与楼层、面积、商家品牌知名度成反比。商业项目常规楼层差价系数： 1层：2层：3层1：（0.70.8）：（0.50.6）； 具体租金建议(略) 租金优惠政策 人气不足，建议前3年采用下列优惠政策，吸引商家进驻: 房租逐年递增、返租奖励相结合 建议降低前二年的租金价格，减少商家初次投入成本，降低其经营风险，然后采用递增的租金策略 同时通过租金返回的优惠政策，来加强对商家的控制和管理。 装修免租期 根据入住商家规模、品牌的大小建议给予商家相应的装修免租期。建议小型商家为2-6个月免租期， 主力店为3个月免租期。 个案特殊处理 对于知名品牌的三产企业，建议报公司领导批准，采用特事特办的方法，实行更加优惠的租金政策 吸引品牌商户的入住。,Profession by Professionals,Focus on the services of commercial real estate in big China,租金价格,付款方式 金缴纳及优惠政策有以下四种方式 首期付三压二的租金，从第二年起租金递增6%；第三年租金递增7% 第四年租金递增8%；总体租金递增比例不超过原租金水平的20%。 一次性缴纳1年的租金，从第二年起租金递增5%；第三年租金递增6% 第四年租金递增7%；总体租金递增比例不超过原租金水平的20%。 一次性缴纳3年的租金，可免缴6个月的物业管理费。从第四年起租金递增5%；第五年租金递增6%；第六年租金递增7%；总体租金递增比例不超过原租金水平的20%。 首期缴纳5年租金的30%，入驻前再缴齐5年租金全款。 首期一次性缴纳5年租金。可获得6年实际使用权的优惠政策。除享受以上优惠政策以外，还可以获挑选商铺位置的机会。,Profession by Professionals,Focus on the services of commercial real estate in big China,租金价格,租金缴纳方式及提供优惠政策的理由 考虑到项目的招商不但要符合公司的总体定位，同时还要兼顾公司的成本 回收，并且回收期越短，产生的运营财务费用支出就越少，同时，及时还 贷将有利于公司信用等级的提高，对将来的公司发展极其有利。上述方案 一方面可以起到将缺乏实力小商户挡在门外的作用(及抬高门槛)，达到自然 淘汰的目的。同时，根据现金为王的原则，运用对我们影响极小的使用年 限的优惠，让利商户，做到先期既给出优惠又不会使应收现款产生丝毫损 失。 另外，兼顾将来商铺升值，我们可以充分享受到升值的利益，方案设定是 为了尽量引导商户去选择5年一次性缴纳租金的方式。此方式达到的经济效 益将在经济分析内容中计算出具体的数据体现。,Profession by Professionals,Focus on the services of commercial real estate in big China,租金价格,投资回报分析,一、租金：3-15年为租期,固定金额： 首年免租（平均租金）， 次年0.8元/天 第三年0.8元/天 第四年0.84元/天 第五年0.88元/天 从第4年起逐年递增5%,营业额提成（1-3年租约）：1-3个月的免租 根据统一安装并使用的收银系统，按照营业额的10%-25%收取租金，支出来源于所得。,二、税收：与政府商讨：免除三年营业税、免除三年地方性税收。,三、装修补贴：每个商户每平米100元装修补贴，在开业后第三年年初一次性发放。,Profession by Professionals,Focus on the services of commercial real estate in big China,宣传策略,广告宣传策略：招商手册,招商宣传是招商成功的先导，招商手册是宣传的重要环节，是项目招商的基本资料，关系到项目的形象，该手册突出如下关键点： 通过良好地段选择项目选址的正确性，树立基本点核心地段的商业物业。通过事实列举项目投资商与发展商业绩与荣誉，突出其在项目所在地的地位。招商策划和承租户的选择关系购物中心的成败，在招商过程中，有必要对每个承租户进行分级评价，预测他们的经营前景，作为店面出租的指导. 第一承租户的选择确保租金的来源。 第二需要保证购物中心的商品种类的完整性。,Focus on the services of commercial real estate in big China,宣传策略,招商宣传媒体策略,新闻炒作是关键 通过全面的新闻炒作，在前期工作的基础上开始大力吸引各级餐饮商家，大力宣传市场巨大的商机，让商家明白，他们拥有数十万的强大的高端商务客群，这数十万消费人群就是商机，就是利润，就是庞大的商业源泉，是投资的一种保障，是零风险投资。,Profession by Professionals,Focus on the services of commercial real estate in big China,宣传策略,网络招商系列广告传播,网络广告信息覆盖面广，也是本次招商活动的主要媒体运用之一，建议在专业商业网站投放相应的招商信息，深刻挖掘项目发展前景，全方位地对有利于促进本次活动的信息进行传播。,Profession by Professionals,Focus on the services of commercial real estate in big China,宣传策略,系列平面广告传播,平面广告是本次活动推广过程中重要的信息载体，在当地较大的报纸刊登相应的相应的信息，以软稿硬稿结合的形式全方位地对有利于促进本次活动的信息进行传播。,Profession by Professionals,Focus on the services of commercial real estate in big China,招商流程及管理模式建议 Business Development Procedure and Consultance of Mangement Style,Profession by Professionals,Focus on the services of commercial real estate in big China,招商流程,招商准备工作,完成项目名称注册、以及项目标志等的CI设计并注册。 注册中文及英文的国内域名(.com.cn)及国际域名(.com)。 确定宣传包装概念、总体广告宣传用语。 完成设计制作物博园招商文案、招商楼书，包含项目功能分布及内部结构图。 完成市调确定目标供应商 完成招商队伍的建立(招聘)，进行培训及人员甄选分配。 制定商户准入标准、引入原则、操作规则等。 确定公司组织机构和部门设置。 招商处的筹建。 招商部各种管理规章制度、业绩考核奖惩制度、工作操行规则出台。 制定商户准入标准、条件、和招商规则。 制定并印制招商租赁合同、租赁申请表、登记表、相关协议、商业管理守则等。 根据招商类别督促制定招商工作倒计时计划(包括招商区域、重点目标、任务指标完成计划等)。,Profession by Professionals,Focus on the services of commercial real estate in big China,招商流程示意图,Focus on the services of commercial real estate in big China,Profession by Professionals,招商流程,招商目标,通过专业的商业策划，使得青春呼叫转移开业形成火热的旺场氛围，将青春呼叫转移打造成具备时尚化品位的集购物,娱乐,休闲,服务的商业项目； 强化昆山城开镜亭置业有限公司品牌形象，为下一个项目操作奠定坚实的基础。,招商流程,Profession by Professionals,Focus on the services of commercial real estate in big China,招商方法,先招主力商家、后引次主力店及专业店； 自有资源及战略联盟客户先行落位； 利用客户宣传引进同类商家； 招商与策划相结合，加大推广力度；,招商流程,Profession by Professionals,Focus on the services of commercial real estate in big China,“一个重点四个优先”,一个重点 1、重点引进国内外有影响、有实力的主力店加盟合作； 四个优先 1、连锁优先：连锁企业合作优先优惠； 2、品牌优先：国内外著名品牌优先引进； 3、特色优先：各地特色餐饮优先进驻； 4、大面积需求优先：大型主题店需求较大面积的优先。,招商流程,Profession by Professionals,Focus on the services of commercial real estate in big China,【手段一】新闻发布会,项目发布会是招商经常采用的方式。它是由项目主办者在一定的场合公布拟引进合资、合作的项目，阐述招商项目的特点和技术、资金要求，以期吸引客商。,招商流程,Profession by Professionals,Focus on the services of commercial real estate in big China,【手段二】项目洽谈会,项目洽谈会是招商最为常见的一种形式。在附近的星级大酒店有针对性地与大型主题商家举行项目洽谈会，如肯德基、麦当劳、上岛咖啡等。其特点是针对性强，易于吸引有兴趣的客商。影响大，实效性好，可以与客商直接进行接洽。,招商流程,Profession by Professionals,Focus on the services of commercial real estate in big China,【手段三】登门拜访,登门拜访是招商效果明显的辅助性活动。专门派出招商小分队拜访大型餐饮企业、投资咨询顾问公司及其他中介机构，宣传投资环境，具体介绍投资项目，探讨佳作事宜。其特点是机动灵活，针对性强，气氛融洽，容易引起被访者的兴趣。,招商流程,Profession by Professionals,Focus on the services of commercial real estate in big China,实施战略及推广计划,商业广场招商将实施快、准、灵的战略,快：招商工作的快速展开，迅速组建招商队伍、准备招商物料，积极主动争取和大型主力商家取得联系并进行有效的沟通，尽早确定主力商家进驻的可能性，及早发现问题并及时调整招商方案；公关宣传工作全面铺开，以最快的营销媒介达到招商的全面认知、认同。 准：认准时机准时开始招商消息的发布，把场商业广场准确明晰的定位和商场未来无限的发展潜力展示给目标商家和未来的投资者；准确把握商家的心理和需求，做好招商相关的服务工作，专业地操作招商计划。 灵：市场众多的不确定因素和招商工作中存在的人为因素都会影响招商方案的选择和计划实施的效果，在专业高效操作的前提下，我们会根据市场情况和计划实施的结果及时调整招商计划的各项内容。,招商流程,Profession by Professionals,Focus on the services of commercial real estate in big China,招商推广计划,Profession by Professionals,Focus on the services of commercial real estate in big China,招商流程,招商流程,管理模式:统一运营、统一管理,张家界国际旅游商业广场为客户提供更为广泛的经营价值，统一的营销服务、统一的信息系统支持服务、统一的培训服务、统一的卖场布置指导服务、统一的行政事务管理服务、统一的物业管理服务等，为投资者后期经营提供强大的安全保障,管理模式,Profession by Professionals,Focus on the services of commercial real estate in big China,T H A N K S,Profession by Professionals,Focus on the services of commercial real estate in big China,Dorsun International (Shanghai),Profession by Professionals,Focus on the services of commercial real estate in big China,
