思源经纪--天津金隅悦城商业分析报告（73页） .ppt

金隅.悦城商业分析,第四部分、商业发展建议,第一部分、天津市商圈分析,第二部分、区域商业现状,第三部分、消费者分析,天津商圈分析,市级商圈 滨江道/和平路商圈：区域界定为和平路与滨江道沿线 南京路商圈：区域界定为南京路沿线，西至鞍山道，东至泰安道。 小白楼商圈；区域界定为北至曲阜道、东至台儿庄道及南京路所围合区域。 东马路商圈：西到鼓楼北街，东至张自忠路，南到南马路，北至河南路所围合区域。 区级商圈 南市商圈、南楼商圈、友谊路/佟楼商圈、海光寺商圈、中山路商圈等 新兴商圈 奥城商圈、大梅江商圈、海河沿线商圈,本案,天津商业分布图,主要商圈发展特点,传统市级商圈地位稳固，市场竞争激烈，都在进行商业升级。 次级商圈业态丰富、特色鲜明，处于蓬勃发展中。 新兴商圈依托政策优势，档次提升，发展潜力巨大。,天津市商圈总体特征,滨江道/和平路商圈 业态同质化严重，未来上市体量增多，市场竞争逐步激烈 天津市第一商圈，现有规模约为65万平米商业经营面积。现有商业设施有：乐宾购物中心、友谊新天地、劝业场、米莱欧、麦购、百盛等大型集中商业，以及沿滨江道、和平路住宅底商；潜在供应商业项目有恒隆广场等。 商圈经营业态包括：百货、超市、专卖店、专业店等。滨江道商圈经营业态主要以服装为主，约占到80%左右，由于设计年代比较久远，功能老化，原有的众多休憩业态逐渐被取代，现在的滨江道业态趋同，同质化竞争激烈。 未来上市项目将带动商圈向高档化发展，未来商业竞争将逐渐激烈。,商圈分析：,商圈分析：,南京路商圈 已形成市区高档购物区域 1、该商圈现有规模约为12 万平方米。 该商圈现有商业设施有：伊势丹、津汇广场、美美百货、国际大厦等。该商圈是商务与商业结合较好的商圈之一，交通便利是该商圈发展起来的最大源动力。未来上市商业项目：和记黄埔等。 2、南京路商圈的经营业态主要以百货商场为主，部分休闲娱乐业态。 针对客户多为全市内的高层次人群，特别是商圈内的高档写字楼内的商务办公人员，其商业经营档次均为高档，已经成为天津市有名的高档购物区域。 3、作为天津市高档购物区与高档办公区域的整体地位不会动摇。,商圈分析：,小白楼商圈 天津CBD中心，商务与商业并举，未来发展潜力巨大 1、 该商圈现有商业面积约为17万平方米。 有商业设施有：凯旋门、滨江购物中心、海信广场等，地铁商业朗香街预计年底开业。 2、该商圈区域是天津CBD，商务氛围浓厚，政府引导及商务市场的聚集是该商圈的最大优势。 拥有五星级酒店滨江万丽、金皇大厦及众多的甲级写字楼，其受交通、功能等因素限制较小，具有很大的发展潜力。,3、小白楼商圈主要以百货商场、休闲步行街为主， 经营行业包括服装百货、餐饮娱乐等。 4、未来将发展成为天津市集南京路与滨江道二者优 势为一体的现代综合性商圈。 区域内商业经营档次有高有低，如小白楼商业街和滨江购物中心，年代久远，多为中低档产品。随着海信广场、朗香街等现代商业设施的投入使用，依托区域内大量高级商务人群，商业品质得到巨大提升。,东马路商圈 商圈业态丰富，特色鲜明，将发展成最具活力的商圈 该商圈现有商业面积约为100 万平方米。现有商业设施有：远东百货、新世界百货、大胡同批发市场、古文化街、海河楼、鼓楼等，是规模发展最为迅速的商圈。 区域内业态丰富。新开业的远东百货，提高商圈整体档次；海河楼商贸区、老城厢商业也使区域商业氛围越来越浓厚。 该商圈各档次业态分布极其丰富，并拥有特色鲜明的商业街。低档的有大胡同批发市场，中档的有新世界百货，中高档的有远东百货等，特色商业街有古文化街、鼓楼商业街等。 东马路商圈是与滨江道商圈相类似的纯商业商圈，区域内基本无商务氛围。随着整个商圈影响力的进一步扩大，配以区域内深厚的历史文化沉淀，该区域内商业的必将进一步发展，成为天津市最具活力的商圈。,商圈分析：,商圈分析：,友谊路/佟楼商圈 商圈业态丰富，特色鲜明，将发展成最具活力的商圈 该商圈是天津市新发展起来的高档消费区域，区域整体档次较高，交通条件便利，拥有高档酒店和甲级写字楼，多家金融机构驻扎于此。 典型商业有友谊商厦、酒吧风情街、天海广场、华距百货等。政府有意将友谊路打造成“天津的华尔街”，预计该商圈未来仍将是高档消费行业，如酒吧、休闲、娱乐行业的聚集地。,商圈分析：,新兴商圈 奥体商圈： 该商圈是新发展起来的高档消费区域，近临天津奥运场馆，依托奥运契机，逐渐发展起来成为国际化发展的标志性区域之一。商圈内拥有高档住宅、综合商业、星级酒店、酒店式公寓、高档写字楼，市场知名度逐渐提高，市场影响力逐渐扩大。 大梅江商圈： 该商圈住宅项目整体档次较高，一度成为天津市高档住宅区的代表。主营业态有餐饮、休闲娱乐、沿街商铺、超市卖场等。,1、 百货/ 购物中心/商业街,商业街： 目前较具影响力的商业街有8条，主要集中在传统核心商圈内。 百货 目前共有大型百货（专卖店）27家，50%以上集中分布在滨江道-和平路商圈 友谊路、南马路、南京路商圈内分布高档、中高档百货 购物中心： 主要分布滨江道-和平路、南市、东马路商圈 奥运商圈内供应呈放大趋势,各商圈业态发展情况,天津百货业主要集中在四大商圈内，以中档百货为主 现有大部分百货商业项目仍以传统模式为主。 未来项目仍集中在市中心 主要商圈， 外围将有部分项目入市,天津市百货业发展情况分析,注：大点表示该区域有多家同类型的门店，小点表示该区域有一家大门店（研究样本包括市区内全部大型卖场，含部分低品质项目）,家乐福、沃尔玛、华润万家超市占大型超市主导地位。韩国易买得（E-Mart）扩张强劲。泰国易初莲花经营情况一般。 食品日用品类大型超市主要分布在居民集中区域，形成社区商业的主体，在全市范围内均匀分布。目前布点已基本完成，05年以来开店速度放缓。预计未来发展重点在市区内尚未布点的典型居住区内及市区外围的新兴居住区。 家居建材类大型专业店多分布在中环以外，特别是市区东南方向。其中建材类卖场占比较高，而家居类卖场较少，特别是以时尚、中高品质为主题的家居类卖场较少。 电器类大型专业店以国美、苏宁为代表，其分布特征与食品类超市类似 大型卖场的租金普遍较低，其中电器类专业店承受价格、租金的水平略高。大型超市、专业店基本不存在空置问题。,2、大型卖场,目前，世界500 强阵营中零售军团前10 位 聚齐天津，建成和在建的1万平米以上大卖场已超过30 家。 跨国包括沃尔玛、诺玛特，麦德龙、家乐福、大荣，万客隆等20多个跨国集团已相继在津开店。,天津市区当前餐饮区域分为三个层次： 商圈餐饮带主要分布在天津的市级商圈内，目标客户主要包括商圈内的购物游览人群，餐饮档次较全，与商圈的档次相匹配。 商贸餐饮带主要针对天津市的商务餐饮需求，档次为中高档。档次较高的此类餐饮主要主要分布在水上北路附近和五大道附近，而中高档商贸餐饮主要分布于金纬路、大直沽和大沽路。 社区餐饮带主要目标客户为周边社区居民及办公人员，分布于各个大型居住区内,3、 餐饮市场,3、 餐饮市场,目前本市约有近2万家大小餐馆，2000平米以上的有60家以上，1万平方米以上的大型餐馆20余家. 大型餐饮租金约13元/天/平方米，视位置、规模而定。 大型餐饮娱乐场所以租为主，空置率普遍很低，招商周期短。,餐饮市场发展特点与趋势： 普遍经营表现良好，反映出旺盛的需求 规模较大，分布集中区域显示出集聚效应，经营状况普遍较好 发展趋势：多样化，规模化，连锁化，休闲化 未来餐饮娱乐设施将集中在意式、德市、法式等异国风情区、城市核心商圈周边的商业改造区域及泛老城厢区域。,3、 餐饮市场,当前天津大型娱乐场所主要分布与餐饮业分布有极大的区域重合性，重点分布在三大片区和一条街上，另外，还有部分休闲娱乐业散布在不同城区的区域中： 1）三大片区： 以水上北路高档餐饮为核心的西南娱乐板块； 以和平区南京路商圈为核心的KTV 休闲娱乐板块； 以河东区十一经路商贸区为核心的娱乐洗浴中心。 2）一条街： 以友谊路风情酒吧街为先导的酒吧娱乐洗浴综合板块 3）散布在不同城区区域中心娱乐业分布情况： 如北辰商业中心天穆、红桥商业中心光荣道附近、河北区中山路金纬路一带。,4、 大型娱乐场所,天津大型娱乐场所市场特点： 大型、综合性的娱乐场所匮乏 目前天津除大型餐饮、KTV、洗浴外，文化娱乐、体育娱乐、休闲娱乐在天津市发展比较滞后，从规模上看，大型、综合性的娱乐场所偏少，大部分集中在天津乐园、天津大舞台等地方。 以天津常住人口已达到1000万以上的城市来说，大型、综合性的娱乐场所发展空间较大。 存在较大的市场需求 随着天津市经济的发展，人民生活水平不断提高，居民“恩格尔系数”逐年降低，文化娱乐消费在人均可支配收入中所占比例成为仅次于食品的项目，说明人们对精神享受关注在不断地提高。这对天津市文化、娱乐业未来高速发展奠定了良好的基础。,4、大型娱乐场所,市场分布,市场供应,市场表现,市场趋势,市中心大型综合商业分布过度集中，缺乏合理规划，激烈竞争导致差异化趋势 商圈格局存在变数，形成新的区域、社区中心 除大型综合商业外其它商业分布基本合理，尤其社区商业,全市商业尚未饱和 市区大型商业过剩，且未来加重，机会主要来自结构调整 中低档百货占主导，档次、业态有待提升 未来商业供应竞争力强,价格理性，有上升空间 租金低，预计上涨 大型综合商业空置率低，预计较高 其它业态表现稳定,业态趋于多元化 档次逐步提升 国际零售商、品牌进入 社区、主题商业为主导,四、商业市场发展趋势,第四部分、商业发展建议,第一部分、天津市商圈分析,第二部分、区域商业环境,第三部分、消费者分析,与城市主要功能区距离,项目所在地距离城市功能区均有一段距离。,中心 商贸区,天津站,西站商圈,CID,北辰 政府区域,第二 高教区,张贵庄,丁字沽商圈,金融 服务 区,天钢副中心,卫国道迎宾大道,津塘路 商圈,张贵庄街辖区：以东郊区、卫国道、外环线为界，现状人口5.07万人，规划人口13.8万人，规划为工业区和住宅区。充分满足周边企业对人才的需求，同时对周边的商业起到拉到作用。,张贵庄地段交通便利，陆路、轻轨、铁路、航空极为发达。 随着天津北方经济中心的确立，近年来天津城区在北京、开发区双核的拉动下，经济建设速度进一步加快。该地区作为连接双核的重要节点，其交通优势极其明显。而穿越张贵庄地区的津滨大道，更是其中十分重要的一条“黄金走廊”。 津滨大道沿线，目前有河东万达广场、红星国际广场、居然之家等多个商业地产项目在建。,交通路网津滨大道,张贵庄新市镇,津滨大道,河东万达广场效果图,跃进路（即将全线贯通）,26,商圈分布及构成 东丽商圈 万新村商圈,项目周边商业整体档次较低，北侧规划中大型商业。 项目周边生活配套设施较为匮乏，未成规模，档次普遍较低,项目周边商圈,27,区域商业地产特点分析,东丽商业中心,程林庄商业中心,丽苑商业中心,万新村商业中心,项目商业地块技术指标,项目住宅部分分两期开发，商业开发计划暂未确定。,重点项目远洋风景,总建筑面积：17万，一期7万，全部为商品房， 配套社区商业：不超过1万 卖点：耀华滨海学校与小区相隔一条路，教育资源为本项目重要卖点。,重点项目万科张贵庄项目（金色雅筑）,重点项目张贵庄限价商品房（百合阳光）,位置：位于河东区津滨大道（张贵庄路）与登州南路交口(天津耀华滨海学校北侧）。 总户数：872户。 主力户型：89-90左右两室，限价房。 均价：5000元/（已售罄） 配套：小体量社区商业，满足社区居民消费需求。,典型商业分析第六大道,项目位置及规划指标,占地面积 66.7 万 建筑面积 75 万 住宅规模 70 万 公建规模 5 万 住宅总户数 5400 余户 常住人口 3 万人 开 发 商 优联投资 容积率 1.1 物业地址 河东区中环线东兴路立交桥旁,商业规模与布局分布,U6 商业街位于中环线东兴立交桥旁，总建筑面积37000 平米左右，是集购物、餐饮、娱乐、酒店、休闲、健身、文化等城市功能于一体的区域性商街中心。,商业构成 总建面（） 面积区间（） 建筑形态 外街商铺 22000 400-1200 一层、一拖二 钻石商铺 6000 20-100 两层 地下 9000,商业经营业态,外街大型商铺以餐饮为主，但目前除“上岛 咖啡”已正式营业外，其余已出租的商铺尚未装 修；内街商铺招商业态主要以服饰、箱包、工艺 品等为主。,商业经营模式、出租率及价格,U6 街区采取租售结合的经营模式，其中外街商铺大部分为自持，只对外招租，内街商铺全部出售，外街的出租情况较为理想，出租率在75%左右，但入住率不高。租金水平为2.8-4.5 元/天/平米。,综合评述：,缺陷,区域商业配套集中在昆仑快速路以西，以及东丽跃进路商业中心，均难以辐射本案。,潜力,量级,本案周边的金色雅筑、远洋风景、以及百合阳光限价房等大型社区，形成新兴社区中心。,金色雅筑与远洋风景商业体量均在1万平米左右，本案商业除了满足项目自身配套以外，应兼具部分片区服务功能。,第四部分、商业发展建议,第一部分、天津市商圈分析,第二部分、区域商业现状,第三部分、消费者分析,社区客户被访者年龄普遍集中在25-30岁，以女性居多； 家庭类型以三口之家居多，学历多为大学本科； 选择商场之时，多注重商品种类是否齐全与交通是否便利，以餐饮、购物、休闲娱乐为主； 被访者常去的商场普遍存在交通、停车不便的不足； 被访者希望未来商业档次以中高档居多，商业形式更倾向于商业街，对业态分布更倾向于餐饮类。,结论,成交客户被访者年龄普遍集中在25-30岁，以男性居多； 家庭类型以三口之家居多，学历多为大学本科； 选择商场之时，多注重休闲娱乐一体化，以餐饮、购物、休闲娱乐为主； 多数被访者并无固定消费时间，对消费距离无特殊要求，私家车出行购物者较多； 被访者常去的商场普遍存在交通、停车不便的不足； 被访者希望未来商业档次以中高档居多，对业态分布更倾向于超市、餐饮类。,通过社区客户以及成交客户的消费者问卷调研，反映商业业态集中为餐饮、便利性购物，休闲娱乐功能的业态为主。,社区客户问卷调研分析,社区客户问卷调研分析,第四部分、商业发展建议,第一部分、天津市商圈分析,第二部分、消费者分析,第三部分、区域商业现状,本项目商业建议,项目本体分析,商业类型划分标准（按商业规模）,从商业规模分类情况看，本项目商业2万平米左右，应归类于社区型商业，规划为四层商业,39,区域配套型 餐饮、休闲娱乐主题特色商街,本项目商业定位,发展思路,发展思路一,通过设置相应的准入门槛，过滤低端社区配套商业业态，实现相对档次较高的业态组合，并结合设置小规模的社区配套型会所，使项目整体公建产品具备完善的功能和良好的商业形象,发展思路二,通过创新或相应资源整合，使商业形成由单一业态或几种关联业态组成的特定主题商业概念，通过“特色性”、“集中性”等商业特征提升商业辐射能力,定位原则,通过入住商家数量的控制保证整体档次； 主力商家的引进是保证商业档次和后期运营成功的关键因素； 由于本案商业为4层结构，应重点考虑2-4层定向商家引进； 良好的纵向交通是保证本案商业成功的重要因素； 商业业态规划应考虑兼顾完善社区配套和辐射周边区域。,发展思路一,规划设计及铺位分割,商业在沿惠山道一侧以波浪式进行规划，最大限度增加商业展示面,设置1-2部外挂电梯解决2-4层商业垂直交通要求,在首层为2-4层预留少量空间作为门脸及交通通道,发展思路一,首层商家落位,银行,便利店,特色餐饮,干洗店,西点,药店,1-2家 单体300-500平米,1家 单体150平米,1家 单体200平米,1家 单体150平米,1家 单体200平米,1家 单体150平米,一茶一座,季诺休闲餐厅,好利来,米旗,大方便利,7-11,老百姓大药房,海王星辰,蕾奇尔洗衣店,福奈特洗衣店,中信银行,中国银行,首层可适当缩小单体面积，多安排租金承受力和商业形象较好的商家进驻，重点考虑银行、特色餐饮、便利店等。,发展思路一,二层商家落位,二层为商业运营中较难处理楼层，租金水平与首层差距较小，但其展示性与首层差距明显； 建议通过招商现行的方式引进1-2家大型品牌餐饮，并结合商家需求设计产品，未来可采用带租约销售的方式进行消化。,方向一：中餐厅,海底捞,小肥羊,沸腾鱼乡,方向二：休闲中西餐厅,上岛咖啡,豪享来中西餐厅,外滩风尚,发展思路一,三层商家落位,培训中心,证券市场,牙科诊所,1家 单体300-500平米,1家 单体300-500平米,1家 单体200平米,拜尔齿科,吉美齿科,国信证券,广发证券,华尔街英语,格林英语,幼儿教育,1家 单体300-500平米,金宝贝,伊顿教育,三层商业价值较低，建议引进对展示性要求较低的商业业态，通过目标消费客流导向提升商业价值。,发展思路一,四层商家落位,四层属于项目商业价值最低区域，建议将四层定位为服务社区业主的配套型会所，其功能定位主要针对女士及小孩日常需求； 考虑该部分商业需开发商自持经营，前期投入及未来运营成本较高，建议在业态选择上重点考虑投入较小、使用频率高、未来维护成较低的业态。,泛会所功能空间分布示意,发展思路一,通过创新或相应资源整合，使商业形成由单一业态或几种关联业态组成的特定主题商业概念，通过“特色性”、“集中性”等商业特征提升商业辐射能力,参考方向一：“健康”主题,以素食餐厅、有机食品专卖作为项目主力商业业态，辅以其他必要配套商业，将项目打造成天津市场独有的“健康主题”商业群落。,发展思路二,首层商家落位,银行,便利店,特色餐饮,干洗店,西点,药店,1-2家 单体300-500平米,1家 单体150平米,1家 单体200平米,1家 单体150平米,1家 单体200平米,1家 单体150平米,一茶一座,季诺休闲餐厅,好利来,米旗,大方便利,7-11,老百姓大药房,海王星辰,蕾奇尔洗衣店,福奈特洗衣店,中信银行,中国银行,首层可适当缩小单体面积，多安排租金承受力和商业形象较好的商家进驻，重点考虑银行、特色餐饮、便利店等。,发展思路二,二层商家落位,引进品牌商家，将二层商业打造成天津最大的有机食品专卖超市，通过对“健康”概念的包装使之成为能辐射全市的有机食品展销中心,邑农达有机食品超市,天津本土企业傲绿农副产品有限公司在滨海新区成立的有机食品专卖店品牌,中农有机食品超市,台湾中如集团旗下有机食品超市品牌，在台北、厦门、上海、深圳、昆明等地均设有分店,发展思路二,三层商家落位,结合整体定位，引进素食餐饮品牌商家，将三层商业打造成独具特色的素食餐饮店，可结合佛教用品展销店等，使之形成天津首家素食文化中心,徐扬素食,起源于扬州，归属于淮扬菜系，在全国开有20家以上分店,膳缘居素食,膳缘居素食店是武汉善缘餐饮集团旗下专业经营素食的餐饮品牌，在全国有30家以上分店,发展思路二,四层商家落位,四层属于项目商业价值最低区域，建议将四层定位为服务社区业主的配套型会所，其功能定位主要针对女士及小孩日常需求； 考虑该部分商业需开发商自持经营，前期投入及未来运营成本较高，建议在业态选择上重点考虑投入较小、使用频率高、未来维护成较低的业态。,泛会所功能空间分布示意,发展思路二,典型商家调研反馈 招商物业要求/商家选址/经营评估指标,54,餐饮功能大型中餐物业标准要求（鼎泰丰）,55,餐饮功能特色中餐物业标准要求（俏江南）,56,餐饮功能中式快餐物业标准要求（九佰碗 ）,57,餐饮功能西餐物业标准要求（必胜客）,58,餐饮功能西式快餐物业标准要求（肯德基）,59,餐饮功能咖啡物业标准要求（摩卡咖啡）,60,餐饮功能甜品物业标准要求（哈根达斯）,61,休闲娱乐功能健身馆物业标准要求（宝力豪）,62,休闲娱乐功能美容、SPA物业标准要求（安杰玛）,63,服务功能干洗物业标准要求（福奈特）,64,购物功能便利店物业标准要求（快客）,65,购物功能药房物业标准要求（海王星辰）,66,会所商业商家的选址/经营评估指标,67,餐饮功能各业态商家开业/经营环境评估,品牌化程度高，对商圈级别、周边商业资源要求较高，投资金额大，租金承受能力低，月营业额、投资回报要求高。,68,餐饮功能各业态商家开业/经营环境评估,品牌化程度高，对商圈级别、周边商业资源要求高，投资金额小，租金承受能力高，月营业额、投资回报要求相对较高。,69,购物功能各业态商家开业/经营环境评估,品牌化程度相对较高，对商圈级别、周边商业资源要求不高，投资金额小，租金承受能力相对较高，月营业额、投资回报要求较低。,70,休闲娱乐功能各业态商家开业/经营环境评估,品牌化程度高，对商圈级别、周边商业资源要求高，投资金额大，租金承受能力高，月营业额、投资回报要求较低。,71,服务功能各业态商家开业/经营环境评估,品牌化程度高，对商圈级别、周边商业资源要求低，投资金额小，租金承受能力高，月营业额、投资回报要求相对较低。,思源品牌资源,THANKS,