浙江上虞市儿童职业体验项目可行性报告(82页） .pptx

第五级 上虞市儿童职业体验项目可行性报告 上海林创信息科技有限公司 引子 儿童职业体验馆是 一个供孩子体验职业理想的天堂？ 一个供孩子玩过家家游戏的乐园？ 一个供孩子学习课外知识的课堂？ 一个寓教于乐，体验理想的儿童王国！ 虚拟儿童城市，理想体验乐园 p这里是按2/3比例打造的高仿真微缩儿童城市，拥有严密规划的街道设计、高品质的职业场所、真 实有趣的体验道具。 p这里有医生、警察、消防员、航空乘务员、电视节目主持人、报社记者、演员、厨师等众多社会 角色，孩子们可以自主选择喜爱的职业进行体验。 p这里有和蔼可亲、训练有素的辅导员，他们引导孩子们进入不同的体验场馆学习相关的行业知 识。孩子们不但可以将赚取的劳动报酬自由支配，更能从中收获知识、培养自信、实现梦想。 引子 第五级 5市场环境分析 经济环境 教育环境 政策环境 竞争环境 目录 134儿童职业体验行业 发展历史 行业现状 行业背景 行业投资趋势国内项目概况 投资环境 投资趋势 投资规模 国内项目统计 行业格局划分 市场格局 项目区域分布一级案例 城市概况 2 6 交通状况 租金分析 周边业态 场馆选址分析 7 目标群定位 职业设置及数量 客容量及年接待量 场馆基本定位 品质定位 9 项目组织结构 项目结构 8 投资估算分析 投资收益分析 二级案例 三级案例 收益评估分析 四级案例 合作方式建议 项目融资建议 消费者分析 营收模式 全国项目分布 需求情况 PART1 儿童职业体验 发展历史行业现状行业背景需求情况 起步早，发展快，运营火爆 p国际上，职业体验源于1997年韩国HAJA，随后“1999墨西哥Kidzania”、“2004年美国 WannadoCity”、“2006年蒙特雷Kidzania”、“2007年东京Kidzania” p儿童职业体验在国际上快速发展，并创造了品牌植入和人流量的双重轰动 效果。受到了各国政 府、教育界、投资界的强烈关注，收到良好的社会效益和经济效益。 1.1 行业发展历史国外 第五级 1.1 行业发展历史国内 2007200820092010 台湾BabyBoss （1月开业） 杭州Do都城 （10月开业） 北京欢乐之都 （12月开业） 上海星期八小镇（1月开业 ） 天津kid tree （8月开业） 苏州大未来 （8月开业） 南京东方娃娃（10月开业 ） 长沙酷贝拉（11月开业） 北京比如世界（12月开业 ） . 昆明BabyDream（1月开业） 呼和浩特快乐星期（1月开业） 郑州点点梦想城（1月开业） 上海育乐湾（4月开业） 北京小人国（建设中） 成都儿童城（建设中） 无锡梦想方舟（建设中） 昆明金魔方（建设中） 北京家庭梦工厂（建设中） 南京柠卡王国（建设中） 上海KidZania （筹建中） . 从2007年国内有机构开始筹划，截至2009年底开业11家，筹建中的超过40家，2010-2013年 将是国内儿童职业体验行业高速发展的时间，对这个新兴行业而言，将是至关重要的3年。 3家开业 行业兴起 11家开业 20家开业， 超过40家筹划中 台湾BabyBoss （筹建中） 杭州Do都城 （筹建中） 人流如潮，运营火爆 p国际上，1999年墨西哥儿童社会体验主题公园诞生，已创造了年82万人光临，227天满员的纪录； p日本的“Kidzania东京”已于2006年10月在东京都丰洲地区开园，项目大受欢迎，自开馆以来， 目前网上售票的预约时间已排到三个月后，如潮的人流显示着各国青少年对社会职业体验项目的 热衷和追棒。 1.2 行业现状 国外 人流滚滚，投资成风 p在国内，Do都城、酷贝拉、星期八小镇等均自成立起就受到热捧。Do都城每天平均人流量在1500 人之多；昆明宝贝梦想城建馆不过6个月，单人最高重复体验次数竟达15次；北京欢乐之都虽然地 处偏僻，但依然人流滚滚，开馆9个月内，来馆人数已超过15万。 p如此庞大的客流量是职业体验在国内掀起投资热的重要原因。Babyboss在成都正筹备自己大陆区 的第一家场馆；蓝天梦工厂更是出人预料，北京的场馆还没有开业，沈阳和长春的项目已进入筹 备阶段。 1.2 行业现状国内 应试教育背景，谈何能力培养 p素质教育的口号喊了十几年；学生减负也喊了很多年，但我们看到的是越来越多的学生走出校门 ，被直接送进各种培训班 p把成绩作为教育导向的应试教育体制，完全无视教育的目的和意义，培养出一批又一批死记硬 背、动手能力极差、思考能力匮乏、创造能力缺失的学生。理论和实际严重脱节，让我们的孩子 走向社会时才意识到基本生存能力的缺失。 1.3 行业背景 第五级 1.4 消费者分析 3至6岁的儿童根据显而易见的感官刺激来认识产品价值； 7至9岁的儿童对产品类别、售价、功能等有一定的认知能 力，开始明白物质的社交意义，知道拥有哪些产品就能与朋友的 接纳程度扯上关系； 10至12岁的孩子对市场的产品类别，销售地点，推销 策略有更深刻的认识，充分明白品牌的意义，明白物质的价值， 除了满足个人喜好外，还可以用作社交筹码。 使用者，3-12岁的孩子基本特征： 不同年龄段的孩子在各个不同的阶段，其主要特点和对市场的了解状况都会有着差别。 第五级 1.4 消费者分析 a、年龄在28岁至40岁之间,母亲为主； b、学历在大学专科以上； c、有稳定的职业及家庭 d、家庭月平均收入（税前）在8000元及以上 e、办公地点分布在各企事业单位或少部分家居 f、经常出没于大型商超及子女学校 性格方面：稳重，有爱心，孩子在她心目中胜于一切， 追求家庭和睦，喜爱追求对孩子成长有利的事物，注重 品牌及口碑，消费观念务实，社会责任感强 . 决策人即消费者 典型中国母亲形象 第五级 1.4 消费者分析 儿童消费心理及行为特征 庞大的儿童消费市场 根据最新的城市儿童消费调查，我国城市儿童消费在家庭总支出中所占比例超过33%，全国012岁的孩子每月消 费总额超过35亿元。儿童消费市场不仅规模迅速扩大，其性质也从保障基本生活消费、追求享乐性消费，发展到强 调成长性消费的新阶段。 财富漏斗效应形成家庭消费的 “儿童中心化”趋势 随着生活水平的提高，中国家庭消费呈现出显著的“儿童中心化”趋势。4+2+1的家庭成员构成（爷爷、奶奶、姥 爷、姥姥 + 爸爸、妈妈 + 孩子），财富漏斗效应使儿童成为家庭消费中扮演的角色越来越重要，儿童往往是影响家 庭购买决策的重要因素和重点消费对象。 儿童消费心理 消费的直观心理。缺乏逻辑思维，比起商品质量和性能，更关注产品的直观表象 消费的依赖心理。购买决策容易受老师、家长等意见领袖建议的影响 消费的模仿心理。缺乏选购能力，容易跟风消费 消费的可塑心理。易于接受新兴实物，容易受广告影响 喜好的不稳定性。兴趣多变，喜好带有随意性，品牌忠诚度较低 目标受众：312岁儿童（使用者）及其家长（决策者） 第五级 家庭消费特点:发展性消费领跑家庭市场 发展性消费占家庭消费最大比重 目前家庭消费可分为生存型消费和发展型消费，生存型消费(包括食品和衣着类)的比重约占到消费总支出的40.9%；发展 型消费(包括居住、交通通讯、文教、娱乐用品、医疗保健、旅游等)的比重占到消费总支出的50%以上，且有不断上升的 态势。 子女校外教育支出成为家庭消费新增长点 随着升学压力的不断增大，子女的校外教育支出，成为了家庭消费新的增长点。不能让孩子输在起跑线上是所有家长的 一致看法。 节日消费引领导家庭消费新潮流 名目繁多的节日促销活动，有力的拉动家庭消费增长 。 文娱消费成为家庭消费新热点 随着城市生活水平的提高，市民对文教生活提出了更高的要求，衍生了丰富多彩的文化生活，时尚的文娱消费也成为了 家庭消费的新热点。 1.4 消费者分析 第五级 1.4 消费者分析 家长构成：30-50岁占到 81%；80%以上自驾前 往 家长年龄分析 25-30岁 5% 30-40岁 47% 40-50岁 34% 50-60岁 14% 年龄成熟，事业稳定，高消费力人群。 第五级 1.4 消费者分析 家长受教育程度高，大专以上学历占到87% 家长受教育程度分析 高中以下5% 中专8% 大专28% 本科40% 研究生以上19% 家长的文化程度越高，越注重孩子的“消费”。 调查显示，高等文化程度的家长，用于孩子“教育”和“娱乐”投资高出中等、 初等文化程度家长近8个百分点 第五级 1.4 消费者分析 家长中管理人员、公务员和白领占大多数 家长职业分析 无业4% 工人9% 私营企业主14% 公务员/白领40% 干部/管理人员33% 家长影响力越高，孩子越容易成为“消费领袖”。 调查显示，高收入高家庭背景的孩子，往往具有高消费要求。 第五级 1.3锁定目标消费群体 使用者：4-15岁的孩子 消费者：孩子的家长，多以母亲为主 意见领袖（影响者）：班干部，班主任，体验过的家长孩子 目标诉求对象：孩子的家长，老师 次要诉求对象：3-12岁的孩子，班干部 覆盖群体：区域性大众人群和渠道人群 使用者 消费者意见领袖 影响 影响 影响 决定购买 交集部分 目标诉求对象 交集部分 次 要 诉 求 对 象 职业体验必兴盛于中国 p新华社2009年7月21报，当前我国仅15岁以下的儿童2.6亿，其中生活在城市且收入水平较高的就有1.1亿，各大城 市4至12岁儿童每年的独立消费更是高达60亿美元，儿童俨然成为继女性之后又一庞大的消费生力军。 p据调查,80%的家庭，孩子支出占家庭支出的30%50%，4%的家庭高达70%。孩子的消费已成为家庭消费的最大 支出。基于如此广阔的市场前景，Kidzania集团总裁Xavier Lopez Ancona称“儿童职业体验虽未兴起于中国，但必 兴盛于中国”！ 1.4需求情况 PART2 行业投资趋势 营收模式投资趋势投资环境投资规模 一次投资，多重收益 儿童职业体验项目有极强的行业延展性，往往投资一 个项目能收获几个项目的收益。这也是职业体验备受投 资人欢迎的主要原因。 在一二线城市,基本营收模式是门票收入和品牌植入收 入，其他收入有馆内餐饮零食收入、广告媒体收入、活 动策划及实施收入、吉祥物销售收入、纪念品销售收入 等。此外，本项目在后续的发展过程将延伸至文化创意 产业，如推出故事书、漫画书、动画片、游戏等一系列 衍生产品。 项目在国外的收入比例如图所示： 2.1 营收模式 2011年，中国职业体验全面爆发年 p2009年儿童职业体验馆项目立项筹备的多达20多家，截止到2010年4月份，此类项目立项筹备的 已达40多家，投资者对整个行业高涨的投资热情可见一斑。 p据2009年12月投资者报预测，2011年将是职业体验行业爆发年，随着投资人对该项目了解的 深入、项目稳定供应商形成、前期市场教育的完成、行业基础的奠定，行业魅力将更加突出，投 资环境将更加成熟。 p2011年，全国二、三线城市将成为众多投资人争抢的空白市场。 2.2投资趋势 政府教育渠道，项目生存的重要条件 p青少年职业体验馆项目投资考察期一般为2-3个月，投资金额少则几千万，多则数亿元 人民币，主要由城市、地段、场馆面积、采用的项目设备、聘请的管理团队、品牌赞 助、未来竞争、投资商的背景和理念等共同决定。 p良好的政府关系和教育资源是投资的重要条件，是保证项目生存和发展的前提，也是 项目盈利的基石。 2.3 投资环境 2.4 投资规模 2.4 投资规模 投资规模分析 场馆面积（平方米）总投资额（万人民币）可容纳体验项目个数 1000-30002000-300010-20 3000-50003000-400020-40 5000-80004000-500040-60 8000-100005000-1000060-80 国内在建的项目，根据面积、档次的不同，大致分为四个投资规模区间： PART3 国内项目分布 国内项目统计项目区域分布全国项目分布 状态场馆城市开业时间投资金额（万元）营业面积（平方米） 已开业 DO都城杭州2008年10月500010000 孩儿国儿童体验式学习乐园苏州2008年12月2000 欢乐之都北京2009年1月450016000 星期八小镇上海2009年1月40007000 大未来wee-world苏州2009年5月30004700 kid-tree开迪树天津2009年8月850010000 东方娃娃属相国南京2009年10月26000 飞奇梦想城沈阳2009年11月50006300 酷贝拉欢乐城长沙2009年12月800012000 快乐星期社会体验馆呼和浩特2009年12月7000 宝贝梦想城昆明2010年1月20001500 点点梦想城郑州2010年1月800010000 BEYOU比如世界北京2010年1月1000010000 汤米城少年儿童社会体验城温州2010年2月5000 3.1国内项目统计 状态场馆城市计划开业时间投资金额（万元）营业面积（平方米） 筹建中 台湾Babyboss成都2010年6000030000 AI-CITY爱儿时代南京2010年7月6000 墨西哥Kizania 上海2010年9月200008000 柠卡王国南京2010年9月4000 育乐湾上海2010年10月4200 Hello Yoka理想城北京2011年3月60007000+2300 蓝天梦工厂北京2010年10月1500018600 群力梦想小儿国哈尔滨2010年12月2500自有地产10000 小人国北京2010年40003000 成都妇女儿童中心成都2010年40004700 奇e国体验馆宁波2010年底10000 金魔方昆明2010年11月50004500 墨西哥Kizania广州 台湾Babyboss 上海 3.1国内项目统计 状态场馆城市计划开业时间投资金额（万元）营业面积（平方米） 筹建中 美国Wannado City上海 常州天鹅湖DO都城常州1500020000 Baby Space苏州20000 儿童共和国宁波40000 梦想方舟儿童职业生活体验城无锡8000 Kids Sky北京10000 家庭梦工坊北京 SAYA儿童职业体验成都10000 TICO乐趣城重庆2012年6月10000 台北时尚风情街儿童职业体验城上海2012年2月 阳光乐园天津2012年2月 蓝天梦工厂沈阳 蓝天梦工厂哈尔滨 星期八小镇武汉5800 3.1国内项目统计 3.2项目区域分布 3.2项目区域分布 PART4 行业格局划分 市场格局一级案例二级案例三级案例四级案例 从当前市场整体来看，以面积及投资额为主要依据，将儿童职业体验市场划分为4个梯队。 4.1 市场格局 梯队 面积（） 投资额（万元）案例 第一梯队80005000 DO都城、比如世界、蓝天梦工厂（北京）、酷贝拉、 点点梦想城 第二梯队5000-80004000-5000 星期八小镇、飞奇梦想城、汤米城、奇异国、快乐星 期 第三梯队3000 -5000 3000-4000大未来、成都妇女儿童中心、柠卡王国、育乐湾 第四梯队1000 -3000 1500-3000孩儿国、宝贝梦想城 一级梯队案例 案例：杭州DO都城 面积：10000 场馆：57个主题场馆 风格：装修品质良好 票价：100-120元（通票）；20元（成人） 开业时间：2008年10月 政府背景：青少年发展中心 投资规模：5000万 运营状况：年平均流量达到25万 4.2 一级案例 二级梯队案例 案例：上海星期八小镇 面积：7000 场馆：45个主题场馆 风格：中国风，品植略低 票价：120-170元（儿童）；50元（成人） 开业时间：2009年1月 能力模型：动手能力；统筹能力；团队合作能力 投资规模：约4000万 运营状况：截止2010年1月，其接待量高达20余万 4.3二级案例 三级梯队案例 案例：苏州大未来 面积： 4700 场馆：50个主题场馆 风格：装修品质良好 票价：儿童150元/人/场，成人50元/人/场 开业时间：2009年5月 动漫特色：五大洲特色设计 投资规模：3000万 运营状况：趋于良好 4.4 三级案例 四级梯队案例 案例：昆明宝贝梦想城 面积： 1500 场馆：23个主题场馆 风格：装修品质良好 票价：儿童120元/人/场，成人40元/人/场 开业时间：2010年1月 投资规模：2000万 运营状况：最高重复体验率高达15次 4.4 三级案例 PART5 市场环境分析 城市概况经济环境教育环境政策环境竞争环境 上虞是一个区位优势较为突出的县市。素有“九县通衢 ”之称，铁路、高速公路、国道、运河一应俱有。距杭 州萧山国际机场、宁波机场、宁波北仑港仅45分钟车 程。拥有杭州湾南岸唯一的出海港口上虞港（5000 吨级）。已建设完成的杭州湾跨海大桥与上虞相邻，只 有10多分钟车程。已动工建设的钱塘江嘉绍跨江大桥将 使该市纳入上海2小时交通圈。 在上虞市半小时交通圈范围内覆盖绍兴、嵊州市、新昌 县、余姚、诸暨等县市。 在上虞市一小时交通圈范围内扩张覆盖到天台、磐安、 东阳、义务、浦江、富阳、宁海、慈溪、海宁、海盐等 更多的县市。 5.1 城市概况 由资源型城市向旅游型城市转变 p绍兴市现为全国68个省会和中心城市之一，被国家列为首批全国历史文化名城，先后被国家 授予“全国科教兴市先进市”、“全国科技进步先进市”、“全国双拥模范城市”、“中国 优秀旅游城市”、“国家环境保护模范城市”、“国家卫生城市”、“全国创建文明城市工 作先进城市”、“国家园林城市”、“最佳中国魅力城市”、“中国大陆最佳商业城市”、 “国家节水型城市”、“中国品牌经济城市”、“中国生活质量较好百强城市”、“全国综 合治理工作优秀市”、“中国人居环境奖”等荣誉，所属5县（市）全部进入全国百强县行 列。2007年，城市综合实力由2005年全国百强第41位上升为第33位，城市环境综合整治考 核居全省第1位。 p在20世纪80年代后，绍兴既温州苏锡常地区之后成为长三角第三经济模式的发祥地，其最显 着的特点在于贫富差距较采用温州模式的浙南地区小，而又较采用苏南模式的苏锡常地区高 收入人群比例大。因成为国内第一个提出“可持续发展”概念的城市而得名。 5.1 城市概况 绍兴地区基本经济情况（均为2009年统计数据） 人口 人口总数437.74万 全市户籍人口中非农业人口294.28万人，农业人口143.46万人；男性人口220.19万人，女性人口 217.55万人。人口出生率45.92；人口死亡率为7.13，人口自然增长率为-0.53% 面积8256平方千米 下辖区县1区：越城区 3市：诸暨市、上虞市、嵊州市 2县：绍兴县、新昌县 人口密度514.9人/平方千米 GDP2375.46亿元，比上年增长9.3% 人均GDP54305元 社会固定资产投资1055.03亿元，增长15.2% 市区房均价11000元/ 支柱产业纺织，建筑 数据来源：绍兴市2009年国民经济和社会发展统计公报 5.2 经济环境 城市规划管理进一步完善。修编完 善新一轮城市总体规划，开展各类 控制性详规、城区商业网点布点规 划、市政综合专项规划、城市景观 体系研究、城北新区控制性要素专 题研究等规划项目，编制完成生态 市建设规划、旅游业发展总体规划 和虞南区域资源保护与开发规划， 切实增强了城市规划的调控作用。 以城北为核心的重点建设项目加快 推进。 数据来源：浙江省省统计局 5.2 经济环境 20052009年绍兴城乡居民收入 近年来，绍兴地区城乡居民的可支 配收入高速增长，作为三线城市， 上虞市2009年城镇居民人均可支配 收入达到26874元，超过全国平均 水平（据国家统计局统计，2009年 中国城镇居民人均可支配收入 17175元）。 数据来源：浙江省统计局 5.2 经济环境 投资额（亿元）比上年增长（%） 社会固定资产投资总量1055.0315.2% 城镇/农村 城镇投资393.617.4% 农村投资348.2938.4 产业 第一产业投资124.453.5% 第二产业投资1379.507.1% 第三产业投资871.5114.2 2009年绍兴市固定资产投资及其增长速度 政府对第三产业的扶植也取得 了明显的效果，第三产业年投 资增长率远大于第一、第二产 业。 数据来源：浙江省统计局 5.2 经济环境 n 根据绍兴市“十一五”经济社会发展规划，到2010年人均GDP将达到55000元，恩 格尔系数将进一步下降，经济发展将保持快速增长。 n 这一时期绍兴市居民消费结构变化趋势是：物质消费的增长将低于服务消费；享受 和发展消费比重上升，生存消费比重将进一步降低；第三产业也将进一步加快发展，将 在国民经济中占更重要的地位；各种高档消费品，如住宅、汽车的有效需求上升，对商 品和服务的质量要求将进一步提高等。 经济发展趋势 5.2 经济环境 n在近几年的发展过程中，绍兴市不断加大城市拆迁、改造建设力度，加大固定 资产投资，在绍兴城市面貌焕然一新的基础上，也不断改善着城市的投资环境。 n绍兴政府正加强对第三产业的扶植，市场对教育文化产品和服务的需求旺盛。 小结 5.2 经济环境 指标学校数（所）在校生（万人） 普通高校78.61 普通高中4210.16 普通中学18827.76 职业中学校306.67 普通小学校47130.02 特殊教育学校4700 学前教育73413.33 2009年各类教育发展情况 资料来源：绍兴市2009年国民经济和社会发展统计公报 儿童职业体验项目的消费者集中于3-12 岁年龄段，处于学前教育或小学阶段。 根据左表，可得出区域内目标消费人群 数量大致为：30.02+13.33=43.35万 人 其中，城镇消费人群数量大约为233033 人（以城镇人口占51.95%的比率计算） 5.3 教育环境 教育事业稳步前行，教育环境持续向好 n绍兴市一直坚持以科学发展观为指导，大力实施“科教兴市“战略，教育事业蓬勃发展。 n上虞市学前三年入园率97%，小学适龄儿童净入率为100%，达到了基础教育的全覆盖，实 现了城乡及女童、男童的无差别教育，全民文化素质得以整体提升。 5.3 教育环境 目标消费者调查 n实地考察绍兴市场环境，对数十名城区孩子家长进行深入调查。调查结果显示： Ø 目标消费群对项目认知度不足，有待进行市场教育。 Ø 大致了解项目后，被调查者普遍对项目给予正面评价，并表现出对项目的强烈兴趣。可以预见未 来市场接受程度较高，市场教育难度不大。 Ø 家长普遍反映，注重对孩子的兴趣、人格、自主能力、交往能力和德育水平的培养，但区域内现 有教育文化设施、服务严重无法满足需求，甚至于“孩子无处可去”。 Ø 被调查家庭正常收入多数在5千左右，但大部分有较多的灰色收入，对项目的票价期望大多在50- 100之间。 Ø 城镇家庭幼儿园孩子月消费平均在2000左右、小学孩子在1300左右。 5.3 教育环境 n项目市场认知度不足，但接受度较高，市场教育难度不大。 n区域内政府和群众对教育的重视程度较高，教育事业处于稳步发展期，但目前 市场上提供的相关产品和服务匮乏，无法满足目标消费者需求，项目的市场需求 强烈。 小结 5.3 教育环境 城市总体规划 n根据绍兴市城市总体规划2006年2020年，规划构筑沿海、沿路、沿江“一 主二翼”三大产业带以沿杭州湾产业带为主，以沿杭金衢高速公路产业带、沿 曹娥江产业带为二翼的产业空间格局。 n沿曹娥江产业带，范围为曹娥江中上游两岸的嵊州市、新昌县和上虞市部分区 域。定位为加工农业区、特色工业区、旅游休闲区。 5.4 政策环境 n绍兴市政府重视招商引资，系列投资鼓励政策已出台，投资政策环境良好。 n绍兴市城市发展战略、相关城市规划以及为推动第三产业而出台的多项举措， 将大大促进经济发展和环境改善，并有效刺激服务行业的发展。 小结 5.4 政策环境 直接竞争对手分析 n据调查，目前浙江省内已开业儿童职业体 验馆：杭州市Do都城。筹集中场馆：宁波2 家，台州1家，温州1家。 浙江省内已开 业场馆1家 5.5 竞争环境 类竞争对手分析 项目的类竞争对手分为校外教学平台、大型青少年游乐场所两大类。 n校外教学平台主要包括：培训学校、青少年宫。 n大型青少年游乐场所主要包括：游乐场、公园、生态园等。 n相较于类竞争对手，项目的优势主要表现在： Ø 定位、功能、体验感受的优越性和不可替代性； Ø 新兴事物对消费者的吸引力。 5.5 竞争环境 类竞争对手培训学校 n绍兴市各类校外培训市场十分火热，英语是最受家长欢迎的培训项目。 n绍兴市在教育局备案的正规培训学校数量在百家以上，包括语言、奥数、音乐、 美术等方面。此外还存在为数不少的无合法手续的“黑培训班” 。 n总体而言，校外培训市场需求旺盛，但秩序较差。 类竞争对手游乐场、公园、植物园等 n根据调查，家长普遍认为区域内大型游乐设施陈旧单一，选择非常有限，甚至于 “孩子放假无处可玩”。 5.5 竞争环境 类竞争对手少年宫 绍兴地区各地的少年宫。 n少年宫业务范围涉及： Ø 负责全市青少年的德育、科技、艺术、体育等素质教育。 Ø 开展全市性青少年的文化、艺术、科技、体育等项目的培训。 Ø 组织全市青少年开展思想道德、文学艺术、科技体育等活动、展览、交流、演出、比赛。 Ø 组织全市青少年参加全省、全国及国际性的各种科技、艺术等比赛、交流活动。 n少年宫与项目业务范围具有一定程度的重叠，但产品类型迥异，竞争威胁不大。 5.5 竞争环境 n区域内暂时无直接竞争对手。 n类比竞争对手较多，但产品和服务质量低，无法满足市场需求。 n相较于类比竞争对手，青少年职业体验项目具有较大竞争优势。 小结 5.5 竞争环境 市场环境总结 n绍兴市经济情况良好，在政府的扶植下第三产业发展迅速，项目具有良好的投 资经济环境和政策环境。 n区域内对教育文化产业重视程度较高，项目的市场需求非常强烈。 n目标消费群对项目的接受度较高，未来市场教育难度不大。 n区域内无直接竞争对手；类比竞争对手的产品和服务质量低，无法满足市场需 求，项目具有较大竞争优势。 PART6 场馆选址分析 交通状况租金分析周边业态 出行方便：本项目位于市民大道与江扬路的交叉口，上虞 的几大主干道，有四条在这附近：市民大道、江扬路、三 环北路、江东路。上虞共现有14条交通路线，有4条（ 120、122、123、126）从项目周边经过。 人流量非常大：周边有三大购物商场：上百-万和城、新 大通商城购物中心和时代广场，一家上虞最大超市大 润发，一家五星级宾馆雷迪森万锦大酒店、一家国际 大酒店上虞国际大酒店，有这些商场、超市、酒店， 相信人流量不容忽视。 道路情况：上虞市周围有：杭甬高速、上三高速、329国 道、104国道，有了这些高速、国道，利于上虞周边城市 的通行。 未来发展方向好：此区尚在规划之中，但依照上虞市 的 城市规划政策，城市的主要发展方向为城北。 6.1 交通状况 根据上虞市综合情况，我们计算得出上虞城北新区 商铺租金均价在1.5元/天/，鉴于项目所在地业 态尚不成熟，以75%的比率计算，正常租金价格约 在1.2 元/天/ ，由于前期与大通商厦沟通后租金 价格约在1元/天/。 以此计算，2500 x 30天/月 x 12月 x 1元/天/ =90万/年； 6.2 租金分析 就目前情况来看，本项目周边业态，其东 为：大型购物中心时代广场，大型超 市大润发，大型酒店雷迪森万锦 大酒店和上虞国际大酒店，除此之外，还 有高档住宅小区国大花园和亚厦.风和 苑。从项目所在地以东地区整体分析，目 前保架山路以西将是人流聚集地，以东处 于开发建设阶段。预计2年后，以东地区服 务设施将进一步完善。 6.3 周边业态 其南：主要为学校、商业中心、居民住宅 ，也是酒店、餐饮的主要分布区。其中学 校有上虞实验小学、小天使幼儿园、市百 官小学、市正裕培训学校等，商业中心主 要为上百-万和城商业购物中心(距离500 米)，居民住宅有时代家园、高丰家园、恒 利新村、西横河新村等。 6.3 周边业态 其西：主要是市政单位、餐饮的聚集地。 市政单位有上虞市政府、上虞市法院、上 虞市公安局、城市档案中心、上虞市科技 馆、绍兴海关驻上虞办事处等。餐饮行业 的有煌中煌城北店、丽都大酒店、雪花饭 庄、金桥商务宾馆、晨升客栈、八日宾馆 等。 6.3 周边业态 其北：主要为学校、居民住宅主要分布区。 其中学校有悬沙小学、城北实验中学、百官 街道丰一小学等，居民住宅区有新上海花园 、前丰新村、星宇新村、天丰新城、百官盛 丰新村、国大花园等。 6.3 周边业态 从当前情况来看，此地正处于完善和发展阶段。但从城市规划及发展来看，此地必是日后交通、 住宅、商圈的集中区。 根据城市发展速度，预计12年后，商圈基本成熟，周边业态基本丰富。 场馆选址分析总结 PART7 场馆基本定位 目标群定位职业设置及数量客容量及年接待量测算品质定位 n综合考量上虞市人口、经济、消费水平、教育消费理念等相关因素，产品主要消费对 象以城镇3-12岁年龄段儿童为主，目标消费群定位在中等收入以上儿童家长。 n具体门票定价上，采取中低票价策略，儿童票初定于70-90元/位，额外成人票初定于 10-20元/位，具体执行票价待做完广度市场调查后最终分析确定。 7.1 目标群定位 8.2职业设置及数量 考虑到场馆面积和投资规模，初步设置约18个体验项目、约25个体验职业，同时设置 游艺探索区进行半开放式体验，便于客流量扩充。运营过程中将根据需求进行产品升 级，主要在职业数量、种类、体验流程和课件上进行升级更新，体验项目可以适当调 整。 7.2 职业设置及数量 7.2 职业设置及数量 类类型编编号名称项项目设计设计 体验学习区1照相店摄影师、顾客 2西点店/中点店/粽子店制作师 3银行柜员 4汽车加油站+赛车场加油服务员、赛车手 5消防局+消防现场消防员 6可乐店可乐制作工人 7冰淇淋屋冰淇淋制作师、售卖师 8魔术学校魔术师 9口腔医院牙医 10婴幼儿护理护理人员 11超市售卖员、顾客 12邮局邮差 13报社记者、编辑 14警察局巡警 15格子铺售卖员 16植物克隆实验室植物培养师 17建筑工地建筑工人 18电视台主播、摄像师、调音师 游艺探索区1时光隧道 2水管部 3自助棉花糖 4世界之窗 5益智游艺设备抓玩具 打地鼠 抓糖机 喷水打怪兽 玩具反斗乐区玩具（3-5岁玩具为主） 玩具反斗乐区（桌）80cm圆桌 玩具反斗乐区（椅） 8.3客容量及年接待量测算 客容量测算 20个项目：10个项目可同时接待1批体验者，10个项目可同时接待2批体验者， 每项目每批次最多可接待10人 全部项目可同时接待量：30批体验者，即300人次 每个项目体验时间平均为20分钟，每人每场可体验约6个项目， 每人每场真实体验时间为：20分钟*6=120分钟 每场4小时，从买票进场到多数人开始体验约需0.5小时，每人每场在馆时间约为3.5小时（210分钟） 每人每场真实体验时间比例：每人每场真实体验时间/在馆时间=120/210=57% 全场可接待人数为：300人次*（210分钟/20分钟）*57% / 6人次=300人 年接待量测算 现在法定假日是元旦1天，春节3天，清明节1天，五一劳动节1天，端午节1天，国庆节3天，中秋节1天，共计11天。法 定休息日每年52个周末总共104天。合到一起总计115天。寒暑假按3个月计算，除去已统计的周末天数，共计66天。其 他时间都计算为平常日，约183天。 7.3 客容量及年接待量测算 8.4品质定位 n经营思想：鉴于项目在当地有很大的市场需求，而区域内无直接竞争对手、类竞争对手威胁不大，可 以判断短期内项目生存问题不大。故应以前瞻性眼光看待项目经营，更多地站在项目的发展高度思考定 位问题和经营问题。 n设计理念：站在项目发展的高度，项目虽定位大众消费群，但不可因此降低品质标准，造成对未来发 展的束缚。建议定位中高档，在有限资金范围内尽可能提高品质感，做好迎接未来竞争对手挑战的准 备。 n装修格调：装修以符合产品特性与品牌性格为第一原则。主张不拘一格，展现场馆活力；多用暖色调 ，营造活泼童趣的氛围；注重设计感及选材用料的质感,使场馆富有科技含量。 n服务理念：安全、周到、贴心、独特，让消费者以平价享受到高品质服务，形成市场美誉度。 7.4 品质定位 PART8 投资收益分析 投资估算分析全案服务营收预期收益评估分析 新大通商贸城项目所在地说明 1、新大通商贸城已建设完毕，且已成熟经营。 2、该场馆所在上虞市属国内三线城市。 3、该场馆建筑面积约为：2500平米（包含办公区域） 8.1 投资估算分析 序号服务项目项目说明项目备注数量（建筑面积） 单价 （万元） 金额 （万元） A.场馆设计装修470.08 A.1装修设计方案含场馆整体概念效果图、场馆装修施工图设计、弱电设计 3000平方米0.00412 A.2土建成本 机电（消控、新风、电梯）和装修（立面平面、照明系统、公共家 具） 3000平方米0.0390 A.3体验学习区按1000平方米建筑面积场馆面积计算，包括装修（立面平面、照明 系统） 1000平方米 0.15150 体验项目设备成本，包括家具设备、通用设备和特殊设备等84 体验项目物料成本，包括服装费、手环、会员卡、信用卡、其他加 工品原材料 5.8 A.4游艺探索区 基础装修200平方米0.120 科学普及设备，包括时光隧道、水管部、世界之窗、其他益智游艺 设备 3.9 A.5活动广场 基础装修 300平方米0.05 15 设备成本，包括舞台、升旗台等1.3 A.6休息餐饮区 基础装修300平方米0.0412 设备成本，即简餐厅3.25 A.7管理办公区 基础装修80平方米0.021.6 设备成本2.38 A.8商品售卖区 基础装修50平方米0.021 设备成本，含货架、收银POS、柜台、购物篮等2.45 A.9出入口票务 基础装修80平方米0.18.8 设备成本，含出入口电脑、打印机、柜台等4.6 A.10公共区域 800平米，含景观、街道等 800平方米52 8.1 投资估算分析报表 8.1 投资估算分析 B.场馆弱电、智能管理系统52.6 B.1弱电 基础弱电 1套10 安防监控1套6 背景广播1套5 无线电台400.041.6 B.2智能管理（含软硬件）票务、进出场管理、运营管理、网上服务、游客分组定位 1套3030 C.房租、人员工资及市场推广执行费用- C.1房屋租赁费 1年- C.2人员工资费按筹备期6个月算6月- C.3市场推广费全年市场推广执行费用(含公关促销路演媒体物料等) 1年- D.全案服务费- D.1项目全案规划咨询费 品牌形象、场馆规 划、商业模式、体验设计 、运营模式、营销传 播 按服务期6个月算- D.2第三方10%服务费需提供第三方资源，并进行第三方协作、管理、质控、验收。根据实际工作确定 - 合计 522.68 主要运营成本分析 场馆开业后，除了必需的物业成本（租金或建设成本分摊）、水电、税金等，主要运营支出包括3 大类：持续的市场推广成本、人员成本、易耗品采购成本等。 这部分成本可大可小，各场馆可根据自身的资金实力选择最适合自己的市场推广方式。 除了核心管理团队 ，儿童职业 体验馆还 需要大量辅导员 及运营人员。 上虞儿童职业体验馆约需管理及专业人员10人，按平均月薪3000元/人计，基层及基层 管理人员28人，按平均月薪1500元/人计，月人员成本约7.2万元。 持续的 市场推 广成本 很多体验项目都存在各种易耗品，如手工艺品原料、食品原料、一次性