广州市富力广场南区商场之定位报告.pdf

富力广场南区商场之定位报告富力广场南区商场之定位报告 2008年年10月月30日日 广东童装批发广东童装批发广东童装批发广东童装批发 · · 收租王收租王收租王收租王 荔湾区商业的现状与前景荔湾区商业的现状与前景 项目的市场定位项目的市场定位 项目的功能定位项目的功能定位 项目的营销策略项目的营销策略 项目所面临的市场环境项目所面临的市场环境 我们的项目是什么？我们的项目是什么？ 我们要怎么做这个项目？我们要怎么做这个项目？ 最直接有效的招商手段最直接有效的招商手段 项目的产品建议项目的产品建议 项目的产品优化建议项目的产品优化建议 本本 案案 所所 研研 讨讨 的的 问问 题题 本本 案案 所所 研研 讨讨 的的 问问 题题 荔湾区商业现状荔湾区商业现状 与前景与前景 项目的市场定位项目的市场定位 项目的功能定位项目的功能定位 项目的租售策略项目的租售策略 项目的产品建议项目的产品建议 荔湾区本是传统的商业旺区，而随着海珠、天河等新商业领域的凸现， 荔湾区的商铺呈现出新的特点。荔湾区现有商铺分布以东西走向的中山七路、 中山八路为分界，北面为以服装、电器为主的专业批发市场北面为以服装、电器为主的专业批发市场 ，如火车站一带的 白马、天马服装市场，中山八路一带的童装批发市场中山八路一带的童装批发市场、西场电器城等；南面为南面为 以上下九路、十甫路为核心的步行街商业以上下九路、十甫路为核心的步行街商业，加上荔湾广场、名汇广场、十甫名 都、恒宝广场等综合性购物商厦，共同铸起老城区的商业旗帜。 荔湾区位处广州西部，占据西出口交通的要塞，形成了广州的商业重地， 即使在目前广州城市中心逐渐东移的趋势下，荔湾区的商业地位依然无可动 摇。但由于荔湾区属于老城区，可供开发用地日益减少，房地产开发量亦相对 减少，商铺批出量和成交量占全市原八区的比例亦不多。 荔湾作为广州最老的城区之一，拥有广州市最繁华的上下九商业步行街， 人气旺盛，商家云集，具备良好的商业基础。许多在广州经商多年的商业界人 士，购房买铺时都首选荔湾，这部分买家看中的主要是交通及经营的便利；该 区域内另外一部分客户群为荔湾区的原居民，他们可以说是住宅市场的最大客 户来源。随着老城区的改造，荔湾区很多旧房需要拆迁，绝大部分原居民强烈 的西关情结令他们不愿迁至别的区域，因而荔湾区域内的住宅消费群体一直非 常稳定，去年至今年以来楼价的下降幅度也是广州各区中最小的。 本本 案案 所所 研研 讨讨 的的 问问 题题 荔湾区商业现状荔湾区商业现状 与前景与前景 项目的市场定位项目的市场定位 项目的项目的客户客户定位定位 项目的功能定位项目的功能定位 项目的租售策略项目的租售策略 项目的产品建议项目的产品建议 荔湾区商业现状荔湾区商业现状 与前景与前景 项目的市场定位项目的市场定位 项目的项目的客户客户定位定位 项目的功能定位项目的功能定位 项目的租售策略项目的租售策略 项目的产品建议项目的产品建议 从区域商业分布来看，南面依托上下九路步行街，加上众多综 合性的购物商厦，成为荔湾的商业繁茂之地。但随着“大广州”及“广佛 都市圈”概念的形成，北面依托原有的专业市场，便利的交通，随着 新大新的进入及大型娱乐休闲综合场动感小西关的即将开业，加上已 开业的康王商业城和富力儿童世界富力儿童世界，北面的商业氛围正在逐步上升。 据广州市房地产信息中心的统计数据显示，1998年至年至2002年年5年年 之间，荔湾区商铺批出量为之间，荔湾区商铺批出量为29.26万平方米万平方米，占全市八区商铺批出量 的比例为13.77；19982003年6年间，荔湾区商铺成交量为20.53万万 平方米平方米，占全市八区商铺成交量比例的9.99，商铺市场仍然呈现出商铺市场仍然呈现出 “供大于求供大于求”的态势的态势。 荔湾区为传统的商业旺区，不同的地段，由于商业氛围不同，租荔湾区为传统的商业旺区，不同的地段，由于商业氛围不同，租 售价格呈现出售价格呈现出“天壤之别天壤之别”的特点的特点。据悉，荔湾区以步行街及专业市场 最贵，如下九路步行街，其首层租赁价格在5001500元平方米元平方米之 间，典型商铺如十甫名都，其首层售价高达10多万元平方米；专业 市场如站南路一带的服装专业批发市场，其首层的租赁价格亦在600 元平方米元平方米左右，且几乎爆满。而中山八路一带的童装批发市场，首 层的租价在200350元平方米之间。 荔湾区商业现状荔湾区商业现状 与前景与前景 项目的市场定位项目的市场定位 项目的项目的客户客户定位定位 项目的功能定位项目的功能定位 项目的租售策略项目的租售策略 项目的产品建议项目的产品建议 荔湾区专业市场状况荔湾区专业市场状况 荔湾可以说是广州四大老城区中最具历史底蕴的一区，也 是最能代表广州商业兴盛发展的区域。荔湾商业的成型已有近 百年历史，这里诞生了广州最早的“口岸物业”雏形十三行， 这里有广州最早的专业批发市场清平街，还有广州第一条 步行街上下九路。荔湾商业当之无愧地成为广州商业的“老字 号”。 荔湾商业有三大“法宝”，即指三大类： 第一类：早期已成型的传统铺位：第一类：早期已成型的传统铺位： 如上下九商业街、第十甫路、清平街、杨巷，这些铺位均 有百年的历史，至今仍是广州著名的商业区。 荔湾的传统铺位主要集中于上下九路、第十甫路一带。其售价 由20000元/40000元不等，租金为：下九路1200元/ ，上九路1000元/，第十甫路850元/，基本无空铺。 清平路分为三大部分：一为宠物街，靠近上下九；二为古董 街，现已基本转营做药材；三为清平药材批发市场，是全国 药材批发分销中心。该处铺位有价无市，曾有说法：“得一清 平药材铺一世无忧”，现基本无人放铺。 杨巷（在上下九和文化公园之间）主要做衣物及衣服配件批发 生意，是广州服装批发的集散地之一。 珠江新城珠江新城商业现商业现 状与前景状与前景 项目的市场定位项目的市场定位 项目的项目的客户客户定位定位 项目的功能定位项目的功能定位 项目的租售策略项目的租售策略 项目的产品建议项目的产品建议 第二类：新建的大型商业广场第二类：新建的大型商业广场 如荔湾广场、名汇商业广场、恒宝广场、康王商业城等。 荔湾广场荔湾广场：填补了当时西关无大型购物中心的空白。荔湾广场租金 由300元/起，管理费接近50元/。 名汇商业广场名汇商业广场：主要以投资出售形式对外销售。一至五楼皆为销售 商铺，其售价由20000元/30000元/不等，销售已近九成。 只租不售，租金为235元/，每档每个月的清洁服务费为1300 元。 宝华豪庭宝华豪庭：靠近第十甫路以饮食为主的商城，首层设置小型室内民间 集市；二层设有东西方民间特色餐点；三层以全球的民间菜系为主； 四层入住大型知名食肆；五层拥有最具特色的大型食府。但实际出租 数量不多，租金由118元/到700元/售价由10000元/到12000元/ 不等。管理费为15元/。 恒宝广场恒宝广场：只租不售，承租率不高，现四层商铺只开业两层（首层及 负一层）而且未完全入场，更有租客已开始转让商铺。租金以整个铺 位计算，管理费为50元/。 珠江新城珠江新城商业现商业现 状与前景状与前景 项目的市场定位项目的市场定位 项目的项目的客户客户定位定位 项目的功能定位项目的功能定位 项目的租售策略项目的租售策略 项目的产品建议项目的产品建议 第三类：专业市场第三类：专业市场 如清平中药材市场、十三行服装批发市场、黄沙花 鸟鱼批发市场、谊园文具批发市场、南岸路装饰材料批发 市场、西场电器城等。 荔湾区的专业市场规模不大，但资格最老，已经有百 年历史。荔湾专业市场与白云专业市场的经营项目有所不 同，主要是以药材、玉器、古董、工艺品等其他轻工产品 为主，客户群主要定位在广东本省。主要专业市场有清平 中药材市场、十三行服装批发市场、黄沙花鸟鱼批发市 场、谊园文具批发市场、南岸路装饰材料批发市场、西场 电器城等 荔湾区商业现状荔湾区商业现状 与前景与前景 项目的市场定位项目的市场定位 项目的项目的客户客户定位定位 项目的功能定位项目的功能定位 项目的租售策略项目的租售策略 项目的产品建议项目的产品建议 荔湾区主要专业市场商圈示意图荔湾区主要专业市场商圈示意图 中山八路、康王路商圈 黄沙、南岸路专业市场商圈 十甫、上下九步行街商圈 荔湾区商业现状荔湾区商业现状 与前景与前景 项目的市场定位项目的市场定位 项目的项目的客户客户定位定位 项目的功能定位项目的功能定位 项目的租售策略项目的租售策略 项目的产品建议项目的产品建议 一、本项目商用物业目前所要解决的的问题一、本项目商用物业目前所要解决的的问题 1.以快速回笼资金为主的同时，确保长期旺场经营 2.通过商场裙楼的价值创建，提升整体项目价值 3.在进一步整体树立富力品牌时，为开发其他项目奠定良好市 场信誉度，可持续扩展，实行房地产良性滚动开发模式 4.在经营定位方面，符合政府商业发展规划，并形成独有经营 特色优势，增强市场竞争力，提升商业价值，确保高于区域 商业市场价值，获取最大利润值 5.在商场规划设计方面，将适应各主要经营类别及业 态经营使用需求，确保良好的循环人流消费购物动 线，平面交通及垂直交通设计及设施合理齐配，提 高商场中长期的经营可调适应性，包括各类商场硬 件软件设施科学灵活配置。 6.商场在吸纳及满足区域内消费的同时，借助本区商 贸旅游的商业规划定位，制定充分吸纳外区消费购 买力，确保商场长期价值增长。 7.在整体项目推广经营过程中，通过项目经营定位将 提升区域商业经济，争取得到政府部门的全力支持 及协助 荔湾区商业现状荔湾区商业现状 与前景与前景 项目的市场定位项目的市场定位 项目的项目的客户客户定位定位 项目的功能定位项目的功能定位 项目的租售策略项目的租售策略 项目的产品建议项目的产品建议 荔湾区商业现状荔湾区商业现状 与前景与前景 项目的市场定位项目的市场定位 项目的项目的客户客户定位定位 项目的功能定位项目的功能定位 项目的租售策略项目的租售策略 项目的产品建议项目的产品建议 从市场分析商业格局，商业经营发展中分析制定，并在 以下几方面形成定位取向缘由： 首先分析制首先分析制定商业定商业经经营业营业态态 再分析制再分析制定定经经营营行行业业类别类别 最最终分析制终分析制定项目定位定项目定位 1、定位思路：、定位思路： 荔湾区商业现状荔湾区商业现状 与前景与前景 项目的市场定位项目的市场定位 项目的项目的客户客户定位定位 项目的功能定位项目的功能定位 项目的租售策略项目的租售策略 项目的产品建议项目的产品建议 2、从交通条件及区域辐射分析、从交通条件及区域辐射分析: 富力广场南区商铺商业气氛 富力广场南区商铺商业气氛（不如人意）（不如人意） 由于本案位于富力广场（住宅）南区龙津西路（西段）路窄人 稀，商铺附近的公交车站都不能输送有效人流，而周边也没有主 题商业平台，因此、恩洲大巷作为连接中山八路的商业支线也不 能起到应有的功能作用。本案唯一面对泮塘路的广场形象也被两 路旁的树木遮挡，单行线的交通管制更令本案的易达性更不方 便。 中山八商圈现状 中山八商圈现状公汽总站经济呈现批零交投畅旺、社区消费活公汽总站经济呈现批零交投畅旺、社区消费活 跃。跃。 中山八商圈经历多年来的洗礼成长现在已形成一个“哑铃状”的 商业地带。以西南走向的中山八路形成西南两个商圈。西为儿童批 发商圈、南为社区商业购物商圈。交通的“掉头”管制、车辆的方便 到达、人流畅顺、采购的便利性更让中山八商圈成西重南轻的局 面。 Ø 商业交通 以中八童装批发市场为首的批发行业，盘踞着广州西部交通 （珠江桥、内环、汽车总站、广佛汽车站）瓶颈入口的主要位置， 加上从市区到到中八童装批发市场也必须受到要到达西面的“掉头 位置”。从而更加令这个童装商圈的商业交通更具便捷。 以石路基、周门小区、富力广场而形成一个相当成熟的内街式 的交通体系。 荔湾区商业现状荔湾区商业现状 与前景与前景 项目的市场定位项目的市场定位 项目的项目的客户客户定位定位 项目的功能定位项目的功能定位 项目的租售策略项目的租售策略 项目的产品建议项目的产品建议 Ø商业人流 从下图可以看出受在建项目的影响，A、B两点之间的商业 人流是庞大，汇聚批发及社区消费的两股人流。 从联胜国际儿童用品交易中心（新场）中八童装批发市 场富力儿童世界荔湾玩具批发市场，可以看出人流从 少到增大到渐少的过程（见下图粉色虚线）。但很显然可 以看出（见下图绿色虚线）受社区消费的人流的汇聚让 A、B两点之间的南面比北面形成好大的差别。 但上述所说的正是在富力儿童世界前端的A点（见下图），对 批发的人流已经起到拦截了，因此、从富力儿童世界经恩洲 大巷到本案的人流是很微少的。但可以吸引从荔湾玩具批发 市场过B点（见下图）经恩洲大巷到本案的人流是有可能。 以本案为出发点经泮塘路到达A点（见下图橙色虚线）步行时 间只需8分钟。 以本案为出发点经恩洲大巷到达A点（见下图橙色虚线）步行 时间只需4分钟。 因此若在整个批发人流上的便捷性是可行的！因此若在整个批发人流上的便捷性是可行的！ 荔湾区商业荔湾区商业 现状与前景现状与前景 项目的市场项目的市场 定位定位 项目的项目的客户客户 定位定位 项目的功能项目的功能 定位定位 项目的租售项目的租售 策略策略 项目的产品项目的产品 建议建议 万万 佳 百佳 百 货货 本 案本 案 富力儿富力儿 童童世世 界界 富力儿富力儿 童童世世 界界 中 八 童中 八 童 装 批 发装 批 发 市场市场 新新精锐玩具精精锐玩具精 品品 批发中心批发中心 在在 建 项 目建 项 目 荔 湾荔 湾 玩玩 具具 批 发批 发 市场市场 卓荣卓荣 儿儿 童童 鞋帽鞋帽 批发市批发市 场场 联 胜联 胜 国 际国 际 儿儿 童童 用用 品品 交 易交 易 中 心中 心 中山八路 泮 塘 路 荔 湾 路 龙津西路 地 铁 汽汽 车车 总总 站站 A B 北北 恩 洲 大 巷 街 铺 ： 300400 元 /m2 一层：200280元/ m2 二层：150200元/ m2 三层：7090元/ m2 管理费：35元/ m2 街铺：500元/ m2 一层：300元/ m2 二层：200元/ m2 管 理 费： 20元 / m2 一 层 ： 200230 元 / m2 二 层 ： 130150 元 / m2 三 层 ： 100120 元 / m2 管理费：12元/ m2 2008年免租 荔湾区商业现状荔湾区商业现状 与前景与前景 项目的市场定位项目的市场定位 项目的项目的客户客户定位定位 项目的功能定位项目的功能定位 项目的租售策略项目的租售策略 项目的产品建议项目的产品建议 3、从区域商圈分布特性及消费特性分析、从区域商圈分布特性及消费特性分析 Ø百货零售业态及生活经营类别密集分布，处于饱和 状态，以满足区域内各类日常生活需求为主 Ø民用产品为主的专业市场已形成市级商业中心地位 及商业经营竞争优势，外区商业难以复制及作迁移 Ø总体经营档次较低，经营模式较为传统，缺乏扩大 发展即可持续经营空间，同时受经营场地及规模限制 Ø本区零售消费特性以区域内为主，注重实用性及价 格，外出消费以中高档商品及服务为主 Ø专业市场的经营优势明显，吸引省内、外客商定向 购买，具有较高的市场口碑 荔湾区商业现状荔湾区商业现状 与前景与前景 项目的市场定位项目的市场定位 项目的功能定位项目的功能定位 项目的租售策略项目的租售策略 项目的产品建议项目的产品建议 总结：总结： 1. 各类业态零散分布，对消费群体的互动购买引导力较 低，人流未形成互补，缺乏趋于商业经营促进力 2. 经营模式的创新将提升整体商业经营档次及优势，充分 调动区域内密集的个人消费购买力，以及扩大经营辐射 层面 3. 区域居民消费结构单一，购物消费类别有待完善，同时 服务类别业将引入，外区消费购买力将成为经营主力与 区域内居民消费相互补 珠江新城珠江新城商业现商业现 状与前景状与前景 项目的市场定位项目的市场定位 项目的项目的客户客户定位定位 项目的功能定位项目的功能定位 项目的租售策略项目的租售策略 项目的产品建议项目的产品建议 4、从商业格局发展特性分析、从商业格局发展特性分析 Ø百货商店逐渐丧失传统核心优势，向大规模、集 团化、多元化、专业化发展，将以MALL形式出现 Ø连锁超市成为最迅速的主力业态，便利店以“全天 候”及“网点”形成在各区域分店设置 Ø专业市场适应市场细分的主流业态，强调专业经 营，形成定向消费购物模式 荔湾区商业现状荔湾区商业现状 与前景与前景 项目的市场定位项目的市场定位 项目的项目的客户客户定位定位 项目的功能定位项目的功能定位 项目的租售策略项目的租售策略 项目的产品建议项目的产品建议 5、从现代社会消费购物形态进行分析、从现代社会消费购物形态进行分析 娱乐型 17% 严谨型 12% 规律型 16% 任务型 25% 被动型 10% 淡漠型 20% u购物形态 u消费族 群分类 u由于荔湾区今年不断涌入外来人口，整体消费结构及特性 有所调整，较易接受对新的业态及类别，进入引导形成定向 消费购买模式 传 统 重 视 门 面 追 求 卓 越 时 尚 享 荔湾区商业现状荔湾区商业现状 与前景与前景 项目的市场定位项目的市场定位 项目的项目的客户客户定位定位 项目的功能定位项目的功能定位 项目的租售策略项目的租售策略 项目的产品建议项目的产品建议 6、从经营类别的经营发展特性结合商业地产租售模、从经营类别的经营发展特性结合商业地产租售模 式分析式分析 Ø本项目受区域、地块、规模限制，难以引入大型商 业的集中经营，将以引入单一类别的商品集中经营 为主，形成主题式的商业经营场所。 Ø周边是高密度的传统居住区，将选择经营区域及经 营条件限制较宽松的民用商品类别，同时与区内消 费相关联的商品经营行业，可作为区域商业的有效 补充，以民用商品为主，对周边环境起到协调统一 作用 Ø选择朝阳经营行业作为商场经营类别，是商铺投资 者的信心保证，故此在选择经营行业的同时也将结 合商场出租、销售特性作制定 综上所述：综上所述： 珠江新城珠江新城商业现商业现 状与前景状与前景 项目的市场定位项目的市场定位 项目的项目的客户客户定位定位 项目的功能定位项目的功能定位 项目的租售策略项目的租售策略 项目的产品建议项目的产品建议 从以上定位区向缘由分析中总结出本项 目商场裙楼适合采用“主题性专业市场”商 业业态，并以批发零售相结合的“都市型都市型 专业市场专业市场”，对内满足区域消费需求，对 外吸引外区消费需求。 荔湾区商业现状荔湾区商业现状 与前景与前景 项目的市场定位项目的市场定位 项目的功能定位项目的功能定位 项目的租售策略项目的租售策略 项目的产品建议项目的产品建议 项目的市场定位项目的市场定位 项目的项目的形象形象定位定位： 一站式外贸展示儿童用品专业精品特区一站式外贸展示儿童用品专业精品特区 都市型专业市场都市型专业市场 荔湾区商业现状荔湾区商业现状 与前景与前景 项目的市场定位项目的市场定位 项目的功能定位项目的功能定位 项目的租售策略项目的租售策略 项目的产品建议项目的产品建议 项目案项目案名名定位定位 Ø富力富力童装童装外贸外贸用用品品城城 富力富力童装童装新新翼翼 Fashion 富力富力国际国际童装童装新新翼翼 WALK 一站式儿童用品购物特区 荔湾区商业现状荔湾区商业现状 与前景与前景 项目的市场定位项目的市场定位 项目的功能定位项目的功能定位 项目的租售策略项目的租售策略 项目的产品建议项目的产品建议 一楼： 社区配套各类名店 和各类品牌儿童用 品 荔湾区商业现状荔湾区商业现状 与前景与前景 项目的市场定位项目的市场定位 项目的功能定位项目的功能定位 项目的租售策略项目的租售策略 项目的产品建议项目的产品建议 二楼： 儿童服饰、精品 玩具、儿童用品 外贸展示特区 荔湾区商业现状荔湾区商业现状 与前景与前景 项目的市场定位项目的市场定位 项目的功能定位项目的功能定位 项目的租售策略项目的租售策略 项目的产品建议项目的产品建议 三楼： 倉庫 荔湾区商业现状荔湾区商业现状 与前景与前景 项目的市场定位项目的市场定位 项目的功能定位项目的功能定位 项目的租售策略项目的租售策略 项目的产品建议项目的产品建议 项目租售策略项目租售策略模式模式 1、出出售售使使用用权权 出售商铺的使用权可以解决目前公司面临的资金短缺问题，有利于快 速回笼资金，但也会导致损失商铺旺场部分每年增值空间的利润，还 有如果经营管理不当，也容易导致整个商场冷场。因此，建议采用出 售商铺使用权后即返租（租回商铺由公司统一招商，投资者可以赚取 商铺每年租金的上涨幅度），这样一来，既快速回笼资金，又保既快速回笼资金，又保证证 了统了统一一招招商经营商经营管理管理，确确保商场保商场长久旺长久旺场经营场经营。 建议出售使用权为6- - 10年，因为年限过短，投资者的利润空间就 小，过长则公司商铺增值空间的利润将受损失。 举例举例：关于售价的测算：150（按照平均租金1元/返还测算） 150元/月×30×120月（即10年）÷30=18000元/ 商铺平均套总价为：1530×18000元/=2754万不等 出售使用权10年收益：8850.23×18000元/×80%（出售率） =127，443，312元 荔湾区商业现状荔湾区商业现状 与前景与前景 项目的市场定位项目的市场定位 项目的功能定位项目的功能定位 项目的租售策略项目的租售策略 项目的产品建议项目的产品建议 3、纯销纯销售模式售模式 本案本案采采用用市场市场比较法比较法根据根据商业租商业租金金与与投资回报率来确投资回报率来确定售定售价，价， 按照按照目前我目前我司对司对本案本案周边周边市场租市场租金金与与价格价格比比的的参考标准。参考标准。 由于由于项目项目周边周边商业商业尚处尚处于于市场市场培养培养期，期，租租金金价价位位较低较低，投资回报率投资回报率 相应较低相应较低,因此各楼层因此各楼层的的均均价价为为： 一一楼楼： 250元/月×45×120月（即10年）÷45=30000元/ 二二楼楼： 150元/月×30×120月（即10年）÷30=18000元/ 三三楼楼： 75元/月×30×120月（即10年）÷30=9000元/ 本案的销售本案的销售总总收收益益为为： （3171.73 ×30000）+（ 3171.73 ×18000）+（ 2606.77×9000） =175703970元 荔湾区商业现状荔湾区商业现状 与前景与前景 项目的市场定位项目的市场定位 项目的功能定位项目的功能定位 项目的租售策略项目的租售策略 项目的产品建议项目的产品建议 本项目将打造成“以以都都市市型型主题专业批主题专业批零零商场商场”，并以儿童用品相 关配套行业汇聚的“购购物物中心中心”形式进行经营推广。从儿童用品商 场销售的环境而言，整体商场形象应体现专业商品购物中心特 性： 产业的专业性 商家经营的适用性 消费环境的吸引性 因此，就本项目商场规划，将从如何优化商场经营环境和消费 环境，从而吸引投资买家的方面出发提出以下建议。 荔湾区商业现状荔湾区商业现状 与前景与前景 项目的市场定位项目的市场定位 项目的功能定位项目的功能定位 项目的租售策略项目的租售策略 项目的产品建议项目的产品建议 一、一、项目项目外外部空间规划设计建议部空间规划设计建议 本项目位于荔湾区的中心街道龙津中路，是区域内二级交通干道，东 西双向。近邻广州南北、东西主线康王路和中山路，周边是密集的 居民区，建筑物以传统的骑楼式设计为主。从项目的外部环境分拆，将 以传统设计和现代建筑风格相结合，并突出本项目在区域内的形象，以 及成为保健品消费的标志性商场。同时周边将周边将有有数块数块商业商业用地用地即将开即将开 发发，预计预计23年年内内商业商业氛围氛围更趋浓烈更趋浓烈，专业商场专业商场价价值得值得以以提升提升。 1、外外立立面面（外外部部） 商场外立面，不仅是商场的形象标志，且能使商场在消费者心中留下印象并 吸引外来人的眼球。 Ø建议商场外立面形象设计，遵从以下准则： Ø与与商场定位结合，商场定位结合，突出其档次（中档次以突出其档次（中档次以上上）、专业商场特性、专业商场特性； Ø与与商场特商场特色色、塔楼塔楼结合，结合，突出突出综合性、综合性、协调协调性性； Ø与与区域区域环境环境结合，结合，突出创新突出创新性性； Ø与与商场经营商场经营相相结合，结合，增强增强商场的商场的宣传效果宣传效果，突出突出展示性展示性； Ø与城与城市发展市发展相相结合，结合，设计具有超前设计具有超前性性。 荔湾区商业现状荔湾区商业现状 与前景与前景 项目的市场定位项目的市场定位 项目的功能定位项目的功能定位 项目的租售策略项目的租售策略 项目的产品建议项目的产品建议 荔湾区商业现状荔湾区商业现状 与前景与前景 项目的市场定位项目的市场定位 项目的功能定位项目的功能定位 项目的租售策略项目的租售策略 项目的产品建议项目的产品建议 由由此此，商场的商场的局部局部特特色色处处理理建议建议如如下下： A. 商场与周边建筑物、道路的间距较近，建议商场外 观窗户用通透式玻璃窗设计为宜，令外界视野延 伸，可以减轻视角的压抑感，吸引消费者； B. 商场所在位置，周边建筑物残旧，且立面光照不 足，建议商场墙面用暖色调为主，不宜用过深颜 色； C. 商场外立面具有强烈的广告宣传功能，建议根据外 立面的装饰设置广告位。由于商场与周边项目相距 不远，广告展示位不宜过高，以免影响视觉效果。 建议设置在二至三层，约810米高。 荔湾区商业现状荔湾区商业现状 与前景与前景 项目的市场定位项目的市场定位 项目的功能定位项目的功能定位 项目的租售策略项目的租售策略 项目的产品建议项目的产品建议 2、出出入口入口 项目西面是旧城区建筑和停车场，道路较狭窄。商场的出入 口设置应遵循以下原则： 消费消费者者进进内内消费的便消费的便利利性性原则原则 消费者进入商场包括步行进入商场，以及从停车场进入。消 费者进入商场的便利性体现在入口指示明晰、入口无障 碍、到达消费空间的距离短等元素。 视觉吸引视觉吸引性性原则原则 出入口指示建议简洁、明亮，令内外视觉互相融合，增强相 互吸引 荔湾区商业现状荔湾区商业现状 与前景与前景 项目的市场定位项目的市场定位 项目的功能定位项目的功能定位 项目的租售策略项目的租售策略 项目的产品建议项目的产品建议 3、前广场、前广场 本项目距离规划路仅3米，首层退缩2米，即前广场进 深5米，但相对来讲难以形成一个具有规模的功能性前 广场。对于本项目前广场的设计，应达到便于聚集人 气，以及人流通行的目的。 因此，对于本项目前广场本项目前广场不不宜宜在在平地平地上上设置障碍性设置障碍性物物 品品，如，如雕塑雕塑、喷水池喷水池、舞台等舞台等物物品品，建议建议设置高空立体设置高空立体 景景观观，即即绿绿化化设施设施，在在商场商场外外立立面面局部进局部进行行设置设置，以以吸吸 引和指引引和指引行人行人进入进入商场商场。 荔湾区商业现状荔湾区商业现状 与前景与前景 项目的市场定位项目的市场定位 项目的功能定位项目的功能定位 项目的租售策略项目的租售策略 项目的产品建议项目的产品建议 二二、整体整体商场商场规划规划建议建议 1、分分区区规划规划建议建议 根据本项目商场的经营定位，本项目各楼层的功能规划如下： 2506 儿童反斗潮流新天 地、童装季候风大 卖场 F3 3171 加设视播设备，加强互视效果儿童服饰、精品玩 具、儿童用品外贸 展示特区 F2 3171 引入集团等品牌，建立品牌专场 增设推广空间场地，制造开阔的视野空 间 社区配套各类名店 和 各类品牌儿童 用品 F1 楼层楼层面面积积 （） 建议建议功能定位功能定位楼层楼层 荔湾区商业现状荔湾区商业现状 与前景与前景 项目的市场定位项目的市场定位 项目的功能定位项目的功能定位 项目的租售策略项目的租售策略 项目的产品建议项目的产品建议 注注： 项目价值项目价值的的提升提升 项目的分区规划，目的在于有效促进项目的经营管理，并以良好的招 商经营状况吸引买家购买。 荔湾区商业现状荔湾区商业现状 与前景与前景 项目的市场定位项目的市场定位 项目的功能定位项目的功能定位 项目的租售策略项目的租售策略 项目的产品建议项目的产品建议 2、间间隔隔建议建议 商场商场内内商商铺铺的的间间隔规划原则隔规划原则： 实实用用率适中率适中性性原则原则 一般来说舒适的商场其商铺实用率较低，如走廊、通道的宽度至少3 米，扶梯、电梯运载，另设置宽敞的休息区、局部中空空间，为 的是营造舒适的购物环境，刺激购物者的消费冲动。因此商场的 实用率建议控制在50%左右。 客客流流动线循环动线循环性性原则原则 商铺间隔应充分考虑客流动线能否在商场内循环，尽量避免动线组织 的重复性和空白性。是商场内每一处都由消费者流动，将“盲区”最 小化，最大限度的提升商铺的价值。 便便于招于招商商销销售售原则原则 商铺间隔最终是为了引进经营商家，成功销售，达到资金回笼和获益 的目的。因此商铺应考虑相关类型经营商家的承受能力，以进行 便于招商销售的商铺间隔。 经营定位经营定位相相结合结合原则原则 根据目标经营商家的经营特性，进行合符商家进行商品销售需求的商 铺间隔，以便于吸引经营商家进驻，从而吸引买家购买。 商铺开间面积建议 商铺开间面积建议 商铺的开间间隔应根据楼层或区域经营功能进行相适应的间 隔。本项目作为儿童用品批零兼备的“购物中心” ，建议引入龙 头商家进驻，并以商家的品牌知名度吸引相关中小型商家进 驻。因此在本项目商场的商铺间隔中，应考虑大型龙头商家和 零散商户的进驻比例，进行合乎商家使用满意的商铺间隔 荔湾区商业现状荔湾区商业现状 与前景与前景 项目的市场定位项目的市场定位 项目的功能定位项目的功能定位 项目的租售策略项目的租售策略 项目的产品建议项目的产品建议 建议二、三楼的商商铺铺面积： 控控制制在在1530平方米平方米的的范范围围内。内。 荔湾区商业现状荔湾区商业现状 与前景与前景 项目的市场定位项目的市场定位 项目的功能定位项目的功能定位 项目的租售策略项目的租售策略 项目的产品建议项目的产品建议 3、公公共通道共通道建议建议 公共通道的设计要脉络清晰，避免对人流的疏散和商 铺的间隔布局的影响。在通道上应突出指引标志，为消费 者提供导购的功能。 建议本商场的主建议本商场的主公公共通道规划宽度共通道规划宽度为为2.53 米，米，以以宽敞宽敞的、的、视野视野开开阔阔的环境的环境吸引吸引消费消费者者在在商场商场 内内的的停留和停留和参参观；副观；副公公共通道规划宽度共通道规划宽度为为1.52 米，米，减少通道减少通道对对商商铺铺实实用用率率的的浪浪费费。 荔湾区商业现状荔湾区商业现状 与前景与前景 项目的市场定位项目的市场定位 项目的功能定位项目的功能定位 项目的租售策略项目的租售策略 项目的产品建议项目的产品建议 4、柱网柱网分分布布 理想理想化的商场化的商场柱柱位位距离距离是是68米，已成米，已成功功规划合理规划合理的商的商铺间铺间隔隔， 有效有效提升提升商场的商场的使使用价用价值值，提高实提高实用用率。率。本项目是商本项目是商住住一一体体化的项化的项 目目，商场的商场的柱网柱网将将一定一定程度程度上上受到住宅柱受到住宅柱位的位的影响影响，从而损失从而损失商商铺铺的的 使使用价用价值值，减少实减少实用用率。率。 理想理想化的商场化的商场柱柱位位距离距离是是68米，已成米，已成功功规划合理规划合理的商的商铺间铺间隔隔， 有效有效提升提升商场的商场的使使用价用价值值，提高实提高实用用率。率。本项目是商本项目是商住住一一体体化的项化的项 目目，商场的商场的柱网柱网将将一定一定程度程度上上受到住宅柱受到住宅柱位的位的影响影响，从而损失从而损失商商铺铺的的 使使用价用价值值，减少实减少实用用率。率。 荔湾区商业现状荔湾区商业现状 与前景与前景 项目的市场定位项目的市场定位 项目的功能定位项目的功能定位 项目的租售策略项目的租售策略 项目的产品建议项目的产品建议 5、商场、商场动线组织动线组织建议建议 商场的商场的动线动线主要主要包括包括客客流动线组织流动线组织、车车流动线组织流动线组织以以及及物物流流 组织组织。三三者者的有效的有效结结合合，有有助助于于增强增强商场的商场的吸引吸引力，力，加强加强商业商业经经 营营，提升提升项目项目经经营优营优势，势，促进促进项目销售项目销售 Ø客客流流 客流动线的组织安排要点 外部行人进入商场的便利性 商场内交通组织的通达性 较少商场人流空白点 Ø车车流流 车流动线组织安排要点： 车辆进入停车场的便利 性 自家车消费者到达商场 消费 的便利性 车辆离开商场的便利性 人车分流，避免互相影 响 荔湾区商业现状荔湾区商业现状 与前景与前景 项目的市场定位项目的市场定位 项目的功能定位项目的功能定位 项目的租售策略项目的租售策略 项目的产品建议项目的产品建议 Ø物流物流 物流安排主要指商品进入商场提供经营的途径，即货物卸 载；以及商品出售后的货物运送途径，即货物运送。 经营商家一般将根据商品销售速度确定从厂家的提货量， 店铺的货物囤积量较少，对商场的货物卸载区要求不高。建议 本项目的货物卸载区设置在停车场内，货物直接从停车场通过 货梯运送到店铺内。因此对于货梯的要求在于：可到达可到达商场商场各各 层层、载载重重量大量大。 对于批发性买家一般要求货物配送。商家达成交易后，直接 从厂家内调配货物运往买家单位。因此将促进商务办公在项目内 的发展。零售性消费者对于货物运送的要求不高，基本要求货物 运送无障碍，和商场内提供送货服务 荔湾区商业现状荔湾区商业现状 与前景与前景 项目的市场定位项目的市场定位 项目的功能定位项目的功能定位 项目的租售策略项目的租售策略 项目的产品建议项目的产品建议 四四、系系统平统平台设置台设置 1. 智智能化能化系系统平统平台台 项目的项目的智智能化能化系系统统主要主要体体现现在在电电子导子导购购系系统统、保安管保安管理理系系统统、消消 防系防系统统、宽宽带带平平台等台等方方面面。在安装调试以上系统要与本项目营销进度 相结合。为此，商场的商场的设设计计和设施和设施完善完善应具应具有前有前瞻瞻性性。 在商场内完善完善电电子导子导购购系系统统，使消费者了解商场内商户的分布， 促进经营者快速完成商品交易。同时在商场内增设视播设备，加强视 觉互动效果。令场内消费者接受更多保健的资讯，提升项目的附加值 和性价比。 对于宽宽带带平平台台的的搭搭建建，一方面满足商务办公用户的办公需求，另 一方面是商场与保健品业界的商户、厂家保持紧密的联系，作为商场 信息的流通途径 对于商场的保安管保安管理理智智能化、能化、消消防智防智能化能化，为商家提供一个安全 的营商环境，有效提升项目附加值，吸引更多商家购买进驻 荔湾区商业现状荔湾区商业现状 与前景与前景 项目的市场定位项目的市场定位 项目的功能定位项目的功能定位 项目的租售策略项目的租售策略 项目的产品建议项目的产品建议 2、物物流流系系统平统平台台 项目的物流系统主要体现在货物运送的途径和过程等方面。由于 商品的销售特性，商场内商品囤积量较多，商场的物流平台搭建 在于为商家提供货物卸载的区域，为消费者提供免费送货的服 务。服务台将为有送货需求的客户进行登记和安排，以体现商场 经营管理的优质服务，吸引消费者的在商场购物的重复性，促进 商家经营。 物流系统方面还包括商场内交通的配置，如商