北京枫桥别墅市场监测报告.pdf

2 目录 宏观市场分析 宏观市场分析 区域竞争市场调研分析区域竞争市场调研分析 附：调研项目跟踪 附：调研项目跟踪 3 宏观市场分析宏观市场分析 北京房地产市场走势分析北京房地产市场走势分析 北京房地产市场走势判断北京房地产市场走势判断 page4 【北京房地产市场综述】【北京房地产市场综述】 北京房地产市场走势分析（宏观市场分析）北京房地产市场走势分析（宏观市场分析） 一级市场（土地交易市场）：一级市场（土地交易市场）：8月成交25宗地块，占地面积211.9公顷，规划建面215.2 万平米，平均楼面地价2705元/平米。非工业用地成交12宗，土地面积162.6公顷，规划 建面173.8万平米，楼面地价3221元/平米。 二级市场（一手商品住房市场）：二级市场（一手商品住房市场）：8月，北京市一手住宅（普通住宅、公寓、别墅）成 交13180套，环比下降11.6%，同比上涨302.8 % ；8月一手住宅成交均价14342元/ ，环比下降0.4% ，同比上涨2.1%。二级市场本月呈现量价齐跌的局面二级市场本月呈现量价齐跌的局面 。 三级市场（二手商品住房市场）：三级市场（二手商品住房市场）：8月，二手住宅成交18760套，环比下降10.0%，同 比上涨266.4% ；城八区平均二手成交均价15340元/平方米，环比上涨6.3%（我爱我家 的价格）。三级市场量跌价涨。三级市场量跌价涨。 page5 北京房地产市场走势分析（宏观市场分析）北京房地产市场走势分析（宏观市场分析） 本月一级土地市场整本月一级土地市场整本月一级土地市场整本月一级土地市场整体体体体供需延续供需延续供需延续供需延续 7 7 月市月市月市月市场热度场热度场热度场热度，但品牌开发商减少。，但品牌开发商减少。，但品牌开发商减少。，但品牌开发商减少。 【土地整体供需】【土地整体供需】 8月成交25宗地块，占地面积211.9公顷，规划建面215.2万平米，平均楼面地价2705元/平米。 非工业用地成交12宗，土地面积162.6公顷，规划建面173.8万平米，楼面地价3221元/平米。 北京市土地市场整体成交情况月度比较 0.0 100.0 200.0 300.0 0 2000 4000 6000 成交面积(公顷)82.0 0 130.0 179.0 261.5 55.0 35.1 45.7 89.9 167.9 229.0 225.3 211.9 楼面地价(元/)2015 0 2564 2841 2271 747 2084 2237 883 2411 4334 4027 2705 08/0808/0908/1008/1108/1209/0109/0209/0309/0409/0509/0609/0709/08 公顷 元/平方米 page6 北京房地产市场走势分析（宏观市场分析）北京房地产市场走势分析（宏观市场分析） 住宅用地市场住宅用地市场住宅用地市场住宅用地市场成交量环比略涨，楼面地价有所下滑。成交量环比略涨，楼面地价有所下滑。成交量环比略涨，楼面地价有所下滑。成交量环比略涨，楼面地价有所下滑。 【 住宅用地成交】【 住宅用地成交】 8月住宅用地成交8宗，土地总面积116.1公顷，规划建面130.7万平米，平均楼面地价3298元/平米， 成交价格环比成交价格环比7月有所下滑，主要原因是优质地块供应较少，地块无明显区位优势。月有所下滑，主要原因是优质地块供应较少，地块无明显区位优势。 北京土地市场住宅用地成交情况月度比较 0.0 100.0 200.0 0 5000 10000 成交面积(公顷)26.8 0.0 116.2 127.5 73.8 0 1.6 19.7 20.2 104.2 162.191116.1 楼面地价(元/) 4049 0 2676 3153 3874 0 9969 2703 1711 3078 5335 5556 3298 08/08 08/09 08/10 08/11 08/12 09/01 09/02 09/03 09/04 09/05 09/06 09/07 09/08 公顷元/平方米 page7 一手商品住宅供应量猛增，成交量下跌，成交均价自今年一月以来首次下滑。一手商品住宅供应量猛增，成交量下跌，成交均价自今年一月以来首次下滑。一手商品住宅供应量猛增，成交量下跌，成交均价自今年一月以来首次下滑。一手商品住宅供应量猛增，成交量下跌，成交均价自今年一月以来首次下滑。 【一手住宅整体供需】【一手住宅整体供需】 数据来源：北京市建委 北京房地产市场走势分析（宏观市场分析）北京房地产市场走势分析（宏观市场分析） 北京市一手住宅成交分析北京市一手住宅成交分析 0 5000 10000 15000 20000 套 0 5000 10000 15000 20000 元/平米 供应套数4363 11486 6284 11014 8392348062291268304 10999 62294822 12355 成交套数3272415143276895675058837264 13432 16541 14510 14379 14908 13180 成交均价 14052 12647 12208 12437 11910 10486 11415 11779 12307 13021 13216 14403 14342. 08/08 08/09 08/10 08/11 08/12 09/01 09/02 09/03 09/04 09/05 09/06 09/07 09/08 供应量供应量： 8月一手住宅新增供应量12355套，环比上涨环比上涨156.2%，同比上涨183.2 % 。 成交量：成交量： 8月一手住宅成交13180套，环比下降环比下降11.6%，同比上涨302.8 % ； 成交均价：成交均价：8月一手住宅成交均价14342元/，环比下降环比下降0.4% ，同比上涨2.1%。 page8 城市发展新区的住宅产品供需市场在北京市住宅市场中地位重要性增加，同时，市场城市发展新区的住宅产品供需市场在北京市住宅市场中地位重要性增加，同时，市场城市发展新区的住宅产品供需市场在北京市住宅市场中地位重要性增加，同时，市场城市发展新区的住宅产品供需市场在北京市住宅市场中地位重要性增加，同时，市场 去化压力也逐渐加大；去化压力也逐渐加大；去化压力也逐渐加大；去化压力也逐渐加大； 【一手住宅区域供需】【一手住宅区域供需】 北京房地产市场走势分析（宏观市场分析）北京房地产市场走势分析（宏观市场分析） 供给：城市发展新区放量占供应总量 比值整体逐月上升且在8月达到峰值。 成交：城市发展新区去化量占去化总 量比值整体逐月上升且在8月达到峰 值，但去化占比小于供应占比； 北京一手住宅供给区域占比北京一手住宅供给区域占比 0% 25% 50% 75% 100% 08/08 08/09 08/10 08/11 08/12 09/01 09/02 09/03 09/04 09/05 09/06 09/07 09/08 首都功能核心区城市功能拓展区城市发展新区生态涵养发展区 北京一手住宅成交区域占比北京一手住宅成交区域占比 0% 25% 50% 75% 100% 08/08 08/09 08/10 08/11 08/12 09/01 09/02 09/03 09/04 09/05 09/06 09/07 09/08 首都功能核心区城市功能拓展区城市发展新区生态涵养发展区 page9 本月城市发展新区供应增量超出当前需求量，且产品面积尺度超出实际需求，存在市本月城市发展新区供应增量超出当前需求量，且产品面积尺度超出实际需求，存在市本月城市发展新区供应增量超出当前需求量，且产品面积尺度超出实际需求，存在市本月城市发展新区供应增量超出当前需求量，且产品面积尺度超出实际需求，存在市 场去化压力；场去化压力；场去化压力；场去化压力； 【一手住宅区域供需】【一手住宅区域供需】 北京房地产市场走势分析（宏观市场分析）北京房地产市场走势分析（宏观市场分析） 8月，城市发展新区新增供应量增幅 明显，且超过需求总数，市场去化压市场去化压 力相对较大；力相对较大； 8月，城市发展新区供应套均面积超 出当前需求值，新增部份产品面积尺新增部份产品面积尺 度超出实际需求；度超出实际需求； 2009年年8月北京市一手住宅分区域供需分析月北京市一手住宅分区域供需分析 1059 2303 7547 1446 9461019 5095 6120 0 2000 4000 6000 8000 首都功能核心区 城市功能拓展区 城市发展新区生态涵养发展区 套 0.0 1.0 2.0 3.0 新增供给套数需求套数新增供给套数/需求套数 2009年年8月北京市一手住宅分区域供需月北京市一手住宅分区域供需套套均面均面 积积分析分析 85.0 114.0 121.2 107.1105.8 128.5 117.1 113.1 首都功能核心区城市功能拓展区城市发展新区生态涵养发展区 平米/套 供给套均面积成交套均面积 page10 本月一二手住宅成交量双双下滑本月一二手住宅成交量双双下滑本月一二手住宅成交量双双下滑本月一二手住宅成交量双双下滑 , , 下滑幅度均在下滑幅度均在下滑幅度均在下滑幅度均在10%10%左右左右。左右左右。 【二手住宅整体成交量】【二手住宅整体成交量】 北京房地产市场走势分析（宏观市场分析）北京房地产市场走势分析（宏观市场分析） 与2008年08月相比，一手成交量同比上涨302.8%，二手成交量同比上涨266.4%。 与2009年07月相比，一手成交量环比下降11.6%，二手成交量环比下降10.0%。 8月，二手住宅 成交18760套， 环比下降 10.0%，同比上 涨266.4% ； 北京市一二手成交北京市一二手成交对对比分析比分析 0 5000 10000 15000 20000 套 一手成交套数327241514327689567505883726413432 16541 14510 14379 14908 13180 二手成交套数51204735 4602 5099 6323 7358 9373 15106 17595 16873 22179 20845 18760 08/0808/0908/1008/1108/1209/0109/0209/0309/0409/0509/0609/0709/08 page11 8 8 月城月城八八区一手住宅成交均价下区一手住宅成交均价下降降，二手，二手房房成交均价成交均价上上涨。涨。月城月城八八区一手住宅成交均价下区一手住宅成交均价下降降，二手，二手房房成交均价成交均价上上涨。涨。 【二手住宅成交价格】【二手住宅成交价格】 北京房地产市场走势分析（宏观市场分析）北京房地产市场走势分析（宏观市场分析） 数据来源：北京市建委 8月，城八区整体一手成交均价19327元/平方米，环比下降环比下降1.1%。 8月，城八区平均二手成交均价15340元/平方米，环比上涨环比上涨6.3%。 北京市城八区一二手均价对比 0 5000 10000 15000 20000 元/ 城八区一手均价 17984 14544 14429 13767 13681 12910 13761 13683 14566 15984 16880 19546 19327 城八区二手均价 12840 12489 12300 11600 11800 11733 11833 12099 13143 13526 13892 14434 15340 08/08 08/09 08/10 08/11 08/12 09/01 09/02 09/03 09/04 09/05 09/06 09/07 09/08 page12 北京房地产市场走势分析（北京房地产市场走势分析（政策政策分析）分析） 土地土地政策：严格政策：严格土地土地土地土地政策：严格政策：严格土地土地“闲置闲置闲置闲置”费费用用标准标准，增加，增加持持地成本。地成本。费费用用标准标准，增加，增加持持地成本。地成本。 国务院关于集约用地的通知首次明确规定了相对严格的“闲置”费用标准。国务院关于集约用地的通知首次明确规定了相对严格的“闲置”费用标准。 n n9 9 月月2626日，国务院发布日，国务院发布关于集约用地的通知关于集约用地的通知，针对开发商首次明确规定了相对严格，针对开发商首次明确规定了相对严格 的的“闲置闲置”费用标准，对于费用标准，对于土地闲置满两年的，将依法无偿收回、坚决无偿收回或者土地闲置满两年的，将依法无偿收回、坚决无偿收回或者 重新安排使用重新安排使用；对于土地闲置；对于土地闲置满一年不满两年的满一年不满两年的，开发商需，开发商需按出让或划拨土地价款的按出让或划拨土地价款的 20%20%交纳土地闲置费；交纳土地闲置费；另外，国土资源部将对另外，国土资源部将对闲置土地征收增值地价。闲置土地征收增值地价。 【北京房地产市场政策动向】【北京房地产市场政策动向】 page13 北京房地产市场走势分析（宏观市场分析）北京房地产市场走势分析（宏观市场分析） 【北京房地产市场总结】【北京房地产市场总结】 现现状状1：土地市场整体成交：土地市场整体成交情况情况8月较月较7月量月量增增价跌，价跌，成交主体成交主体中中品品牌开发牌开发商商减减少少 整体成交情况看，住宅用地成交量环比略涨，成交价格环比下滑，主要原因为优质地块较少，地块 位置无优势。 现现状状2：住宅商品房市场供应量：住宅商品房市场供应量充沛充沛，成交量价齐跌，成交量价齐跌 本月供给量骤增，城市发展新区供给量充分，占总供量的61%。 本月四个功能区成交量环比均有下跌。 城市发展新区的成交比重持续上升，目前成为北京市住宅商品房市场成交主体。 现现状状3：二手住宅成交量跌价涨：二手住宅成交量跌价涨 本月二手住宅成交均价有所提升，而成交量未能延续今年1月以来持续上涨的态势，环比下降10% 左右。 page14 【北京房地产市场走向判断】【北京房地产市场走向判断】 北京房地产市场走势分析（宏观市场分析）北京房地产市场走势分析（宏观市场分析） n从成交量来看，本月成交量下滑是由于价格上涨到一定程度，成交自然停滞所导致。 n从供应量来看，8月的供量是今年之最，而成交量受挫的情况下供应加剧，给后期存量房的顺利去化 带来较大压力。 n”金九银十”是相对概念。今年成交的峰值已经在火爆的四五月实现，加上政策微调，接下来再创峰值 会有一定的难度。 n未来9、10月的走势非常关键，如9、10月成交均价延续8月的小幅下降趋势，成交量也继续保持一 万套以上高位，则今年的房地产市场将会呈现一个相对完美的阶段过程； 如果9、10月的成交量下挫非常明显，而开发商继续维持较高的价格标准，将会再次引起观望情绪， 对后续的成交造成很大的影响，今年楼市“虎头蛇尾”的局面将不难预测。 09年年8月，一手房市场呈月，一手房市场呈“供供小销大”、“小销大”、“量价齐跌量价齐跌”的的发展态发展态势势；二手房市二手房市 场场也也呈呈“量跌价量跌价升”升”的的发展态发展态势。 因势。 因此此9、10月的成交量月的成交量对对下下半年半年市场的整体市场的整体定定局局起起 到至关重到至关重要的要的作作用。用。 15 目录 宏观市场分析 宏观市场分析 区域竞争市场调研分析区域竞争市场调研分析 附：调研项目跟踪 附：调研项目跟踪 16 区域竞争市场调研分析 区域竞争市场调研分析 调研调研范围界定范围界定 调研项目调研项目总总述述 page17 调研调研范围界定范围界定 考察各项目的地理位置及考察各项目的地理位置及 项目档次定位，从三个区项目档次定位，从三个区 域中选择出域中选择出15个在售及预个在售及预 售项目做市场调研跟踪。售项目做市场调研跟踪。 龙湾 龙湖滟澜山 清锦源 丽宫 凡尔赛河谷 誉天下 澳景园 优山美地 纳帕尔湾 波特兰花园 金碧湖畔 富力湾 蓝岸丽舍 东方普罗旺斯 远洋远洋LAVIE 纳帕尔湾 金碧湖畔 波特兰花园 凡尔赛河谷 棕榈滩 龙湾 中央别中央别墅墅区区 温榆河温榆河 潮白河潮白河 丽宫 清锦源 龙湖滟澜山 东方普罗旺斯 奥奥北北别别墅墅区区 优山美地 潮白河潮白河别别墅墅区区 富力湾 誉天下 注：每月20日进行数据统计,数据来源于房地产交易管理网，由伟业整理。 远洋LAVIE 澳景园 蓝岸丽舍 page18 注：以上成交价格为地上面积价格。 誉天誉天下下、蓝岸丽舍蓝岸丽舍、纳帕尔湾纳帕尔湾表现依旧抢眼，均有二十余套的成交，此些项目低价入市，利用价格 优势实现快销； 富富力力湾湾、波特兰花园波特兰花园、格格拉斯拉斯小小镇等镇等项目项目注重日常的客户维护与品牌推广工作，市场口碑良好，从 而保持了良好的销售势头； 东方普罗旺斯东方普罗旺斯、澳景园澳景园、金碧湖畔金碧湖畔等项目也在经过较长时间蓄水、产品与价格调整后，取得较好的 销售成绩。 龙湾楼王龙湾楼王级产品级产品钓鱼台钓鱼台本月成交2套，带动区域价值上涨。 调研项目调研项目总总述（述（销售销售分析）分析） 【项目成交【项目成交情况情况分析】分析】 page19 2008年4月 2008年5月 2008年6月 2008年7月 2008年8月 2008年9月 2008年10月 2008年11月 2008年12月 2009年1月 2009年2月 2009年3月 2009年4月 2009年5月 2009年6月 2009年7月 2009年8月 2009年9月 潮白河潮白河别别墅墅区区销售销售量量略略有有回落回落，但仍领先于其他区域，价 格有所上扬，主要由于区域内各项目均保持热销态势，例 如纳帕尔湾、波特兰花园、富力湾等，此外金碧湖畔也携 二期产品再次入市； 中央别中央别墅墅区本月量价齐区本月量价齐升升，主力军依然为誉天下、格拉斯 小镇等项目，龙湾楼王级产品的成交带动了区域成交价格 的上扬； 奥奥北北别别墅墅区区表表现较现较为平稳为平稳，东方普罗旺斯沉寂多时后再次 发力，取得不错的销售业绩。 潮白河潮白河 别别墅墅区区2008 年年5月月-2009 年年9月月销售销售 分析分析 35054 35962 18096 16742 22256 17401 15899 5767 4132 897 5243 37173876 9110 4052 13281384 498 14809 12668 1448814338 1297913094 117181140911773 9388 14582 12713 12182 14055 20918 12217 15940 13016 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 2008年4月 2008年5月 2008年6月 2008年7月 2008年8月 2008年9月 2008年10月 2008年11月 2008年12月 2009年1月 2009年2月 2009年3月 2009年4月 2009年5月 2009年6月 2009年7月 2009年8月 2009年9月 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 面积 均价 【分区域成交【分区域成交动态动态分析】分析】 调研项目调研项目总总述（述（销售销售分析）分析） page20 调研项目调研项目总总述（产品分析）述（产品分析） 400平米以平米以上产品：上产品： 随着400平米以下产品的去化，当前市场 中存量大部分为400平米以上的千万级别 墅，未来市场竞争趋势日益激烈。 中央别墅区供应日益稀缺，客户外 流趋势出现，潮白河别墅区为主要客户 分流区域，拥有较多400平米以上产品存 量的项目均在此区域内，未来发展前景 良好。 400平米以平米以下产品：下产品： 400平米以下的经济型产品由于去化速 度较快，目前存量已不多，集中于纳帕 尔湾、波特兰花园、澳景园、蓝岸丽舍 等少数项目。 page21 调研项目调研项目总总述述 1、产品产品升升级是应级是应对对市场市场危机危机的的长效长效手手段段 目前市场客户较为关注产品的性价比，调研项目中取得热销成绩的项目均是以超高 的性价比赢得客户，例如开盘不久的蓝岸丽舍，全步出式滨水大庭院坡地别墅，是目前北京别 墅市场上最新的独栋产品，加之其以低价姿态入市，热销在情理之中。因此，将产品创新升级 才是应对市场的长效手段，对销售产生稳定的促进作用。 2、品品牌牌效效应应与客户保养与客户保养成成为楼盘持续热为楼盘持续热销销的的保障性推广模式保障性推广模式 在目前市场中，富力湾、波特兰花园、誉天下等项目均为热销楼盘，是因为这些项目 注重品牌推广及客户维护工作，大幅度的价格促销、客户联谊、周末路演等活动频繁举办，力 邀客户亲临项目现场，实地感受产品的魅力，从而促进成交。 3、独栋独栋别别墅墅产品成产品成为为市场主市场主流流 目前市场中主要存量产品以400平方米以上的独栋产品为主，新问世项目也以独栋产品 居多，双拼等类别墅产品日益稀少。 page22 北京北京别别墅墅市场市场设计趋设计趋势势热点热点 【专题研究】【专题研究】 下下沉式庭院：内层情趣空间沉式庭院：内层情趣空间下下沉式庭院：内层情趣空间沉式庭院：内层情趣空间 市场的竞争激化别墅产品的不断改进，地下室空间的利用已变为产品设计的重点，市场的竞争激化别墅产品的不断改进，地下室空间的利用已变为产品设计的重点， 通过下沉式庭院的设计结构解决地下室采光问题，提高舒适度。通过下沉式庭院的设计结构解决地下室采光问题，提高舒适度。 以下沉式庭院为主龙湖香醍漫步 下沉式庭院与地上庭院相连金碧湖畔 每四栋别墅为一个小组团，前两栋面积稍小，庭院仅为前院及四栋公用的合院；后两 栋拥有下沉式庭院 纳帕尔湾 全部采用前2后3设计，以四户为一组团棕榈滩 由于庭院面积较小，故全部联排别墅均为下沉式庭院设计龙湖滟澜山 无地下庭院，利用侧窗进行地下室采光，主要与其纯进口的木结构设计有关波特兰花园 紧邻水系的户型采用前2后3设计，地下室连接下沉式花园，花园延伸至水系；远离水 系的户型采用下沉式庭院的方式 东方普罗旺斯 全部为下沉式庭院观唐 全部为下沉式庭院龙湾 前3后4设计，前后庭院都高低错落优山美地 下沉式庭院丽宫 地下地下庭庭院院设计方式设计方式项目项目名称名称 page23 p“下沉式庭院”的概念是近两年许多别墅项目提出的热点，“下沉 式庭院”又称“花园层“(GardenLevef)。在美国已经是一个成熟的 设计方案，一般运用在前后有高差的地方，通过人工方式处理高差 和造景，使原本是地下室的部分拥有面向花园的敞开空间。它充分 利用地形特点，给建筑带来了全新的景观空间、充足的采光、通风 和更加丰富的使用功能，使别墅居住品质和生活方式都有了质的飞 跃； p“下沉式庭院”与地下室自然相连，通风、采光具佳；流水、植物 与休闲设施的配置更增添了下沉庭院的功能性与实用性； 北京北京别别墅墅市场市场设计趋设计趋势势 【专题研究】【专题研究】 下下沉式庭院：内层情趣空间沉式庭院：内层情趣空间下下沉式庭院：内层情趣空间沉式庭院：内层情趣空间 下沉式庭院突破地下室只能用做辅助用房的局限，使之成为一个下沉、有蜿蜒下沉式庭院突破地下室只能用做辅助用房的局限，使之成为一个下沉、有蜿蜒 情趣的起居空间。情趣的起居空间。 page24 p一重空间步入下沉庭院的 楼梯，起内庭院与下沉庭院的连 接功能，属景色功能过渡空间。 p二重空间下沉庭院最内侧 的功能区，可打造为汤池、花房 等使用空间。 p三重空间停留区，楼梯与 功能区之间的区域，设置水流、 壁泉、植物景观及休闲茶座，供 业主闲暇休憩 北京北京别别墅墅市场市场设计趋设计趋势势 【专题研究】【专题研究】 下下沉式庭院：内层情趣空间沉式庭院：内层情趣空间下下沉式庭院：内层情趣空间沉式庭院：内层情趣空间 下沉式庭院：三重空间划分下沉式庭院：三重空间划分 page25 北京北京别别墅墅市场市场设计趋设计趋势势 【专题研究】【专题研究】 下下沉式庭院：内层情趣空间沉式庭院：内层情趣空间下下沉式庭院：内层情趣空间沉式庭院：内层情趣空间 下沉式庭院表现：优山美地户型图下沉式庭院表现：优山美地户型图 A2庭院层252.72平方米 A2一层222.03平方米 A2三层 105.3平方米 A2二层 197.57平方米 26 附 附件件 调研项目跟踪调研项目跟踪 page27 优优山美山美地项目地项目基基本本信息信息 调研项目跟踪调研项目跟踪优山美地优山美地 物业类型:别墅建筑类型:独栋 物业地址:顺义区温榆河北岸，后沙峪镇南 占地面积：66万建筑面积：21万 楼层状况：地上层，地下1层建筑风格：中西式相结合 报价:30000元/平米 装修状况:毛坯物业费:10元/平米/月 容积率:0.4 绿化率:41% 开发周期:分B/C/A三个区开发,B/C区销售完毕，A区139套 开盘时间：2003年（B区） 2006年（C区） 2007年（A区） 入住时间：2004年（一期） 开发商：北京碧水源房地产开发有限公司 目前销售情况:A区于月初封盘，本月无成交，再次开盘时间待定 page28 调研项目跟踪调研项目跟踪优山美地优山美地 优优山美山美地项目地项目规规划划 A区为新中式藏品级独栋别墅，精心打造800 1800平米至尊席位仅献予品之士。 B区占地面积约23万平米，共建设别墅二百余栋 ，以北美风格为主，西班牙风格为辅。已入住 。 C区占地面积约14万平米，为新中式建筑，231 栋别墅分为独栋、双拼、联排三种建筑形态。 定制文化艺术博物馆、17000平米俱乐部、教育 会所等三大会所。 C区区 B区区 会所会所 A区区 page29 调研项目跟踪调研项目跟踪优山美地优山美地 10011266.16 1 2013958.79 2057931.35 0033872.16 1034850.68 1012870.53 0011819.77 7 0 0 0 0 本月本月 销售销售 套套数数 21 4 总套总套数数存存量量 011924.14 0111774.36 1011250.07 独栋2009-5 011867.09 独栋2008-11 220000优山美地 剩余剩余 套套数数 已已售售 套套数数 总套总套数数 面面积积区区间间 (平方米平方米) 产品产品类型类型 分分期期/ 推推售售时时间间 建筑建筑面面积积 (平米平米) 项目项目名称名称 优优山美山美地地推推售售进进度度分析分析 page30 调研项目跟踪调研项目跟踪优优山美山美地地 优优山美山美地地近期近期销售情况销售情况分析分析 source: 北京房地产交易管理网，以上价格为成交价格 2009年度中国中国10大超大超级级豪豪宅宅排行榜于9月23日在上海世界经理人高峰会上公布。依据对楼盘的知名 度、品质价格比、物业领先度、投资回报率、业主满意度等指标考核测评，优山美地排名在第7位，成为客 户关注点。 A区目前存量较少，于9月初已封盘，本月无成交，此前销售势头良好，据访谈中了解，该项目意欲利用封 盘期间力求将产品升级，以在日后放盘后提高售价，实现更大利润。 小结小结 page31 调研项目跟踪调研项目跟踪清锦源清锦源 物业类型:别墅建筑类型:独栋 物业地址:顺义京承高速后沙峪出口向东800米温榆河桥东占 地面积：321400 楼层状况：地上3层，无地下室 建筑风格：北美乔治亚 报价：2700万元/套起装修状况：毛坯 容积率：0.33 绿化率：70% 开发周期：分2期开发,，一期40套, 二期53套 开盘时间： 2008年6月（一期） 入住时间：2008年10月 开发商：北京金房房地产开发有限公司 目前销售情况：本月成交6套房源，二期开盘时间待定 清锦源清锦源项目项目基基本本信息信息 page32 调研项目跟踪调研项目跟踪清锦源清锦源 清锦源清锦源项目整体项目整体规规划划 清锦源总占地480亩，分两期开发 。整个项目采用鱼骨式岛屿布局 ，93套纯独栋别墅分布于9座小岛 ，栋栋临水而建； 目前在售的31套产品为600-750平 米的组团。其余产品均已取得销 售许可证，尚未公开。 page33 调研项目跟踪调研项目跟踪清锦源清锦源 清锦源清锦源推推售售进进度度分析分析 62 31 总套总套数数 62 19 存存量量 48765.79 37644.31 23641.73 45627.86 11608.56 独栋2008.6.1 0.33106062清锦源 600-1600 743.6 面面积积区区间间 (平方米平方米) 62 5 剩余剩余 套套数数 62独栋2期尚未销售 7 总套总套数数产品产品类型类型 分分期期/ 推推售售时时间间 容容积积率率 建筑建筑面面积积 (万万平米平米) 项目项目名称名称 已已售套售套 数数 0 1 1 4 2 4 0 本月本月 销售套销售套 数数 0 0 0 1 2 3 0 source: 北京房地产交易管理网 page34 调研项目跟踪调研项目跟踪清锦源清锦源 清锦源近期清锦源近期销售情况销售情况分析分析 source: 北京房地产交易管理网，以上价格为成交价格 本月成交6套房源面积均为600平方米以上的大户型产品，成交价格相较之前有所下降，下降幅度约为6% 。由此可见，市场依旧存在相当需求，只是客户客户更加更加关关心心产品产品性性价比价比，一旦价格符合心理预期，即会 出手购买。 小结小结 page35 调研项目跟踪调研项目跟踪丽宫别墅丽宫别墅 物业类型：别墅建筑类型：独栋 物业地址：顺义区机场高速公路杨林大道出口 占地面积：59万 楼层状况：地上3层，地下1层 报价：40000元/平米，二期3800-4500万元/套 装修状况个：毛坯物业费：7元/平米/ 月 容积率：0.52 绿化率：50% 开发周期：分4期开发，共468套，一期87套，二期未知 开盘时间：2007年4月（一期），二期尚未开始销售 入住时间：2007年12月（一期） 开发商：北京丽来房地产开发有限公司 目前销售情况：本月一期售出1套房源，2套样板间于9月22 日开始出售，户型面积分别为700多与800多。总价约 为3500万/套 丽丽宫宫项目项目基基本本信息信息 page36 调研项目跟踪调研项目跟踪丽宫别墅丽宫别墅 丽丽宫宫别别墅推墅推售售进进度度分析分析 0 1 0 0 0 0 本月本月 销售销售 套套数数 116 17 020 117 丽宫 别墅 项目项目 名称名称 3 18 已已售套售套数数 361034-1600 8869-894 20833 17908-964 6 存存量量 2-4期：尚 未推出 18783-795 018685-698 87 独栋 1期： 2007-374390 户户型型面面积积 （平方米平方米） 剩余剩余 套套数数 套套数数总套总套数数产品产品类型类型 分分期期/ 推推售售时时间间 建筑建筑面面积积 （平方米平方米） source: 北京房地产交易管理网 page37 调研项目跟踪调研项目跟踪丽宫别墅丽宫别墅 source: 北京房地产交易管理网 该项目由于体量较大，总价较高，属于纯高端产品，所剩存量均为600平米以上的大户型产品，去化 速度相对较慢，加之推广方面力度较少，在沉寂近半年后，本月成交1套房源，成交价格也有一定幅度 上扬，据了解成交客户的认知途径为老业主介绍。目前一期产品所剩房源不多，作为高端产品，该项 目不急于出清。 小结小结 丽宫别墅08年- 09年销售情况 000913.3800 685.6 1601.8 00 784.88 00 791.21 3152.12 1549.65 894 0 894.45833.84813.55 27063 27063 27063 35748 270632706327063 22437222922229222292227482274822748 21858 39557 22773 3823138231 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 2008年1月 2008年2月 2008年3月 2008年4月 2008年5月 2008年6月 2008年7月 2008年8月 2008年9月 2008年10月 2008年11月 2008年12月 2009年1月 2009年2月 2009年3月 2009年4月 2009年5月 2009年6月 2009年7月 2009年8月 2009年9月 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 销售面积 成交均价 丽丽宫宫别别墅墅近期近期销售情况销售情况分析分析 page38 物业类型：别墅建筑类型：独栋 物业地址：昌平区京承高速北七家出口直行约1000米 占地面积：66.75万建筑面积：22万 楼层状况：地上2层，地下1层 报价：40000元/平米 装修状况:毛坯物业费：5.39元/平米/月 容积率：0.3 绿化率：63% 开发周期：分四期开发,共550栋 开盘时间：2005年12月（一期），2006年10月（二期），三 期水景王座预计2009年9月开盘 入住时间：2006年10月（一期）， 2007年10月（二期） 开发商：耀江集团 目前销售情况：三期水景王座本月成交3套房源 东方普罗旺斯东方普罗旺斯项目项目基基本本信息信息 调研项目跟踪调研项目跟踪东方普罗旺斯东方普罗旺斯 page39 调研项目跟踪调研项目跟踪东方普罗旺斯东方普罗旺斯 4004921.32 0 0 0 0 0 0 0 0 0 本月本月 销售销售 套套数数 20 165 总套总套数数 11 1 存存量量 011440.51 044424.96 022419.43 101824.31 112794.97 101845.74 314908.34 1011764.39 独栋 二期 2006-10 1164165430-1500独栋 一期 2005-12 220000 东方普罗 旺斯 剩余剩余 套套数数 已已售套售套数数总套总套数数 面面积积区区间间 (平方米平方米) 产品产品类型类型 分分期期/ 推推售售时时间间 建筑建筑面面积积 (平米平米) 项目项目名称名称 东方普罗旺斯推东方普罗旺斯推售售进进度度分析分析 source: 北京房地产交易管理网 page40 调研项目跟踪调研项目跟踪东方普罗旺斯东方普罗旺斯 0 0 1 0 2 0 本月本月 销售销售 套套数数 27 总套总套数数 24 存存量量 202612.72 11213 525.97- 587.26 101436.13 505 908.34- 921.32 415 784.59- 794.97 1011055.25 独栋 三期 2009-8 剩余剩余 套套数数 已已售套售套数数总套总套数数 面面积积区区间间 (平方米平方米) 产品产品类型类型 分分期期/ 推推售售时时间间 建筑建筑面面积积 (平米平米) 项目项目名称名称 东方普罗旺斯推东方普罗旺斯推售售进进度度分析分析 source: 北京房地产交易管理网 page41 调研项目跟踪调研项目跟踪东方普罗旺斯东方普罗旺斯 东方普罗旺斯推东方普罗旺斯推售售进进度度分析分析 source: 北京房地产交易管理网 本月成交3套房源均为三期水水景王景王座座产品，成交产品均成交产品均为为500平方米以平方米以上的上的大大户户型型产品产品，认购客户 认知途径为网络推广，目前该项目的推广动作主要为路牌和网络文字链，短信推广已暂停。 三期水景王座为500- 1800独栋，总价于1300万- 9000万/