（房地产）建设项目前期准备与资金筹措规范管理.pdf

! 第三篇 建设项目前期 准 备 与 资 金 ! 筹措规范管理 第一章建设项目工作前期准备 第一节建设用地的审批程序 一、 办理征地手续的过程和依据 !“需要申请用地的， 必须持国家批准建设项目的有关文件， 先向规划行政主管部门申 请定点， 由规划行政主管部门核定其用地位置和界限， 提供规划设计条件， 核发 建设用地 批准书 。 #“建设单位或个人在取得建设用地规划许可证后， 方可向县级以上土地管理部门申 请用地。经县级以上人民政府审查批准后， 由被征用土地所在的县以上人民政府发给 建 设用地规划许可证 ， 土地管理部门根据建设进度一次或者分期划拨建设用地。 $“建设单位根据批准发给的建设用地批准书， 可到勘察部门办理测定用地界限手续； 可到土地所在区、 县人民政府联系办理 “包征” 手续。土地管理部门对建设用地申请进行 审核、 并组织用地单位、 被征地单位和和关部门依法协商征用土地的补偿、 安置方案， 报县 级以上人民政府批准。 %“建设项目的基建年度计划经批准下达后， 建设单位方可签订征地协议， 办理征地、 补偿、 拆等手续， 并拨付、 缴纳各项有关费用。 &“建设项目竣工后， 由规划行政主管部门会同土地管理部门核查实际用地经认可后， 建设单位可向土地管理部门办理地籍登记手续。经审核土地权属、 界限、 地上物等确无纠 纷后， 核发 国有土地使用证 。 ( 小型项目或不扩大规模的配套工程需要征用土地时， 必须列人年度基建计划后， 才能办理有关征地、 拆迁等手续。 根据上述输申请建设用地的全过程和依据， 必须经过四道手续。即： （!） 申请定点， 核发 建设用地规划许可证 ； （#） 申请用地， 发给 建设用地批准书 ， 划拨建设用地； （$） 办理 “包征” 手续， 拟定补偿安置方案； （%） 办理地籍登记， 核发 国有土地使用证 。 ·!#!·第三篇建设项目前期准备与资金筹措规范管理 二、 用地单位征用土地应支付的各项费用 （一） 土地补偿费和安置补助费 根据中华人民共和国土地管理法规定， 建设单位征用有经济收益的土地， 用地单位应 支付土地补偿费和安置补助费， 来妥善安置被征用土地单位的农民生产和生活。 有关上述费用的支付， 应根据各省、 自治区、 直辖市颁发的实施 国家建设征用土地条 例 的有关规定执行。 （下同） （二） 其他费用 根据国家规定尚有应支付的费用如下： !“征地管理费 为了改变征地工作由用地单位与被征地单位直接协议的作法， 根据国务院 关于改革 建筑业和基本建设管理体制若干问题的暂行规定 的精神， 有的地区对征用农田试行 “包 征” 办法。具体办法是： 征地工作在土地管理部门云对建设用地申请进行审核， 划定用地 范围和数量后， 统一由所在区、 县人民政府进行 “包征” 。区、 县人民政府对所征土类别、 产 值、 地上物等进行详细调查、 登记、 做好村队思想工作， 按照有关政策组织征地双方签订拆 迁、 安置、 补偿协议， 办理有关手续并监督落实。 根据上述规定实行 “包征” 后， 用地单位除履行协议条款， 按规定支付各项征地费外， 另向土地所在区、 县征地管理部门缴纳管理费。 #“新园田建设费 为保证城市蔬菜供应， 要严格控制征用近效园田、 藕地、 商品鱼基地等经济效益高的 土地， 必须征用时， 建设单位应按本地区规定缴纳新园田建设费。 $“水产开发费 建设用地占用养殖水面的应按规定缴纳。 %“粮食差价补贴费 根据国家计委、 农牧渔业部、 城建环保部 （&$） 计土 &! 号文的规定， 建设单位在办理 征地补偿手续前， 应向上地所在区、 县粮食局交付粮食差价补贴费， 而后由区、 县粮食局对 乡、 村核减被征粮田定产指标和相应调整减购销指标。 土地所在区、 县人民政府赁规划土地部门签发的核减粮田面积通知书， 对乡、 村核减 粮田面积、 亩数。 (“耕地占用税 财政部为了贯彻国务院发布的 中华人民共和国耕地占用税暂行条例 以 （&)） 财农 #*+ 号文颁发了 关于耕地占用税具体政策的规定 其主要内容如下： （!） 根据国务院决定， 耕地占用税 (*,留给地方， 建立农业发展专项资金， 用于开垦 宜耕土地和整理、 改良现有耕地。全国统一开征耕地占用税后， 过去少数省决定征收的耕 ·#!·最新建设项目业主规范管理与操作实务全书 地垦复费， 应一律停止征收。 （!） 征税范围， 占用国家所有和集体所有的耕地 （包括菜地、 园地） ， 以及鱼塘和其他农 用土地从事建房或其他非农业建设时， 应由建设单位交纳耕地占用税。园地包括苗圃、 花 圃、 茶园、 果园、 桑园和其他种植经济林木土地。占用其他农用土地， 指占用已开发从事种 植、 养殖的滩涂、 草场、 水面和林地等从事非农业建设占用的土地。 （“） 耕地占用税以县为单位按人均占有耕地多少 （按总人口和现有耕地计算） 并参照 经济发展情况确定适用税额。一个县范围内， 如果乡镇之间情况差别较大， 适用税额也可 以有所差别。各地适用税额， 由省、 自治区、 直辖市人民政府在暂行条例规定税额范围内， 根据本地区情况具体核定。 （#） 免税范围， 对条例有关免税的具体政策界线， 按以下规定掌握执行。 $） 军事设施用地。部队非军事用途和从事非农业生产经营占用耕地， 不予免税。 !） 铁路线路， 是指铁路线路以及按规定两侧留地和沿线的车站、 装卸用货场仓库用 地。铁路系统其他堆货场、 仓库、 招待所、 职工宿舍等用地均不在免税之列。 “） 民用机场飞机跑道、 停机坪、 机场内必要的空地以及候机楼、 指挥塔、 雷达设施用 地。 #） 炸药库， 是指国家物资储备部门炸药专用库房以及为保证安全所必须的用地。 %） 学校， 是指全日制大、 中、 小学校 （包括部门、 企业办的学校） 的教学用房、 实验室、 操 场、 图书馆、 办公室及师生员工食堂宿舍用地、 给予免税。学校从事非农业生产经营占用 耕地， 不予免税。职工业余学校、 学习班、 培训中心、 函授学校等不在免税之列。 &） 医院， 包括部队和部门、 企业职工医院、 卫生院、 医疗站、 诊所用地， 给予免税。疗养 院等不在免税之列。 ） 殡仪馆、 火葬场用地给予免税。 上述免税用地凡改变用途， 不属于免税范围的， 应从改变时起补交耕地占用税。 (） 直接为农业生产服务的农田水利设施用地， 免征耕地占用税。水利工程占用耕地 以发电、 旅游为主的， 不予免税。 )） 国务院条例所指的外商投资企业， 只限于外国投资者在中国境内举办的中外合资 经营企业、 中外合作经营企业和外商独资企业， 这些企业可以免征耕地占用税。除上述 “三资企业” 外， 均应按条例规定缴纳耕地占用税。 三、 办理用地申请必须提供的文件和资料 办理各项建设用地申请， 除要填写用地申请表外， 还必须提供以下文件和资料： （一） 建设前期选址 $*新建项目应提供经批准的项目建议书。 !*扩建项目应提供经批准发展规模的有关文件。 ·“!$·第三篇建设项目前期准备与资金筹措规范管理 （二） 申请用地 !“新建、 扩建、 改建项目， 应提供经批准的选址意见书、 建设用地规划许可证或基本建 设年度计划文件。 #“其他不同行业不扩大规模或不编可行性研究报告的建设项目， 除应附交基本建设 年度计划外， 还应提供以下资料：（小型项目所提资料内容可适当简化） （!） 根据建设项目的性质、 特点、 工艺、 运输等各项特殊要求， 提出的文字说明书。 （#） 环境质量评价，“三废” 处理措施， 人防和防火安全资料。 （$） 外部协作关系和本单位分部情况。 （%） 近远期发展规划设想， 增扩建用地面积， 现状和扩建总平面图， 建设地点要求。 （&） 道路、 管线工程用地， 必须持有经规划部门批准的路径文件、 图纸。 第二节建设工程申请的提出和审批 一、 建设工程申请和准申 在城市规划区内进行建设， 必须服从城市规划的规划管理。任何单位或个人需要新 建、 扩建、 改建、 维修任何建筑物、 构筑物、 设置集市贸易市场等， 都必须向城市规划部门提 出建设工程申请。建设项目的总平面布局和建筑物方位等经城市规划部门审查批准后， 必须严格按照城市总体规划和详细规划进行建设。 （一） 送审的文件和要求 建设单位或个人向规划部门办理建设工程申请时， 必须送审的文件、 图纸内容和要 求， 各建设单位应按各省、 自治区、 直辖市制定的城市规划实施办法执行。现将天津市制 定的城市规划条例介绍如下， 供读者参考。 !“应送交当年的基建计划批准文件 （复印件） ， 个人申报必须有文字申请书。 #“填写建设工程申请表， 盖单位公章 （个人盖私人章） 。使用公产无土地使用证的建 设单位， 应向土地所有单位 （房管局） 办理申报地权签章手续， 必须经房管局审核盖章后方 可申报。 $“ 建设用地规划许可证 或土地管理部门的证明文件。 %“自有土地单位应交验 土地使用证（原件） ， 个人还必须交验 房产证 ， 中外合营企 业必须交验 合营企业土地使用证 。 &“总平面图一式两份。该图必须是与土使用证相吻合的实测地形总平面图， 具有城 市坐标系方格网， 比例为 !&( 的蓝晒图。图上应有图例并标注以下内容： ·%#!·最新建设项目业主规范管理与操作实务全书 （!） 拟建建筑物的用地范围、 建筑位置及边长尺寸、 层数、 与相邻建筑物的距离应标明 尺寸。 （“） 拟拆除建筑物的用途、 位置及面积。 （#） 拟建基地周围 #$% 或按规划管理要求范围内的地形现状图 （包括建筑物的层数、 高度、 性质） 及相邻单位名称。 （二） 准申图纸和签复意见。 建设工程申请经审查批准后， 签发给建设单位的准申图纸、 资料如下： !&总平面布置图一份。 “&签复建设工程规划设计要求。包括如下内容 （不临干道的可简化） ： 经审查确定的总平面布局和建筑物方位、 地面控制标高、 建筑密度、 应退建筑红线的 距离尺寸和角度、 道路中心桩的位置和距离、 建筑层数和高度、 建筑形式、 立面色彩和环境 协调等设计要求。 办理此项手续非常必要， 因为它是进行各项建设活动的依据， 也是建设单位必须向设 计部门提供的主要设计资料。建设单位应依据规划提出的上述要求进行设计招标。 二、 送审设计方案或初步设计 有时规划部门要求设计单位先提出某个建设项目的设计方案， 经规划部门审查批准 后， 方可进行初步设计。建设单位送审初步设计时， 应附有设计单位填写的初步设计报审 表， 设计单位编制的设计文件内容、 深度 （包括文字说明和设计概算） 应满足审批要求。送 审的文件、 图纸内容如下： !&比例为 !($ 的总平面图。 “&基地周围的地形、 地貌图。 #&各单项工程的建筑平、 立、 剖面图、 结构图、 给排水、 暖通、 电气图等。 )&高层建筑、 大型公共建筑、 毗邻主要干道， 位于重要地区或对景观有较大影响的建 筑， 还须报送彩色透视效果图或模型。工业生产项目还要同时报送生产工艺流程图。 初步设计文件， 按审批权限经审核批准后， 规划部门发给初步设计审核意见通知。街 年度基建计划正式批准下达后， 方可据此进行施工图设计。 三、 送审施工图 经批准的初步设计文件， 是进行施工图设计的依据。建设单位、 设计单位均应严格执 行。施工图设计完成后， 建设单位应填写建设工程规划许可证申请表， 并按如下要求报送 施工图纸及有关证件资料： !&总平面图三份 （含室外水、 暖、 电等） 。 “&全套建筑施工图 （含大样图） 两份， 另送封皮、 目录、 建筑平、 立、 剖面图、 基础平面图 ·(“!·第三篇建设项目前期准备与资金筹措规范管理 各一张。 !“经公安局盖章的防火审批表一份。 #“如有 “三废” 、 噪声、 振动等污染扰民的项目， 须有经环保、 防疫等部门盖章的审核表 各一份。 $“按规定应设防空地下室的工程， 应附有经建委人防办审批盖章的审批表。 %“应拆除的房屋建筑， 必须有房管局批准的准拆证明。 &“应有经省、 市计 （经） 委、 建委批准的投资许可证和开工报告。 “属于无线电接收、 发射塔、 台、 站的建筑物， 还要有省、 市无线电管理委员会的批准 证明。 (“应有按批准申报时要求报送的证明、 协议等有关文件。 四、 核发施工执照 施工图经审核批准后， 领取建设工程规划许可证前应交纳的有关费用： )“交纳有关工本费及手续费。 *“交纳工程档案保证金 （竣工图完成并移交基建档案馆后退还） 。 !“新建住宅， 应到工程管辖区配套办公室交纳住宅配套费。 上述费用交纳后， 凭纳费证件， 核发建设工程规划许可证及施工图纸一份。 第三节项目施工前的准备 一、 施工前的准备工作内容 建设项目从初步设计批准到列入年度基建计划正式开工以前， 建设单位应做好施工 前的准备工作内容如下： )“完成前期工作的扫尾； *“办理征地拆迁手续， 签订有关协议完成拆迁工作； !“委托勘测单位完成工程测量和工程地质勘察， 为设计提供依据； #“委托或招标完成施工图设计， 做好施工图及工程预算审查工作； $“组织设备、 甲供材料预安排和定货； %“完成施工现场的 “三通、 一平” 工作 &“落实施工用水、 电、 路等外部条件； “考虑施工材料堆放及混凝土构件预制场地； (“办理领取施工执照及投资许可证、 开工许可证审批手续， 完成领证工作； ·%*)·最新建设项目业主规范管理与操作实务全书 !“#完成标底编制与审定、 施工投标单位资质审查、 编制施工招标文件等工作； !#办理招标审批手续， 完成施工招标投标工作； !$#签订施工合同、 确定开竣工日期， 完成公证手续； !%#组织施工图会审和技术交底工作； !&#根据施工组织设计， 在可能条件下为施工单位提供临时用房和大型临时设施用 地； !#做好现场测量控制图、 与规划、 施工单位配合完成放线和验线工作。 二、 投资许可证的领取 为了贯彻国家产业政策， 控制投资规模， 引导投资方向， 调整投资结构， 加强重点建 设， 促进国民经济持续、 稳定、 协调发展。国务院以第 ($ 号令发布 中华人民共和国固定 资产投资方向调节税暂行条例（以下简称 暂行条例 ） ， 规定本条例自 !)! 年度起施行。 !)(* 年 + 月 $ 日国务院发布的 中华人民共和国建筑税暂行条例 同时废止。 国家税务局根据 暂行条例 制定的实施细则和补充规定与 暂行条例 同时施行。以 上文件详细内容详见原文。 为了配合投资方向调节税的征管工作， 加强固定资产投资管理， 从 !)! 年起， 对固定 资产投资项目实行投资许可证制度。具体管理办法如下： !#实行投资许可证制度， 不改变部门 （公司） 和地方计委 （计经委） 、 经委现行的投资项 目审批和计划安排权限。 $#颁发投资许可证的范围： 凡在中华人民共和国境内进行的各种固定资产投资项目， 都要颁发投资许可证， 包括全民所有制单位的基建项目、 技术改造项目， 中外合资、 合作项 目， 城乡集体所有制单位项目， 个体工业项目和几种所有制合资项目。 暂行条例 中的零 税项目以及根据国务院有关规定不征收投资方向调节税的项目， 也要颁发投资许可证。 %#自 暂行条例 执行之日起， 收尾、 续建和新开工以及预备项目， 不论资金来源和所 有制形式， 凡总投资 万元以上的 （不含单纯设备购置） ， 一律颁发投资许可证。只有持有 投资许可证的项目才能建设。 &#发放投资许可证的项目， 必须按现行规定经有权单位审查批准， 纳入国家下达的投 资计划， 并办理投资方向调节税缴纳手续。 #不论投资项目属于何种所有制、 建设性质和隶属关系， 均由省、 自治区、 直辖市及计 划单列市计委 （计经委） 按投资许可证发放办法第四条规定统一发放投资许可证 （有些省 如发证工作量大， 可将部分项目委托地市计委代发） ， 其他任何单位无权发放。 +#在接到项目投资计划后， 建设单位到项目所在地税务、 银行等单位办理投资方向调 节税缴纳手续， 然后持纳 （免） 税证到项目所在地省级及计划单列市计委 （或由省级计委委 托的地市计委） 邻取投资许可证。经委管理的技改项目投资许可证， 由计委根据税务部门 的缴税凭证发放。 *#投资许可证一次发给， 多年使用， 直至工程竣工。第一年度按规定进行年检， 凡符 ·*$!·第三篇建设项目前期准备与资金筹措规范管理 合规定， 办理当年投资方向调节税征免手续的项目， 在许可证上盖章继续使用， 凡未经年 检盖章的投资许可证， 不得继续使用， 相应的项目不得继续建设。 固定资产投资项目 投资许可证 （正本） 项目名称建设单位建设地址 归口行业建设性质建设规模 计划开工年月总投资额项目负责人 计划竣工年月发证机关行可证编号 年月日 （盖章） 年检盖章 ! 年月日 “ 年月日 # 年月日 $ 年月日 % 年月日 & 年月日 年月日 ( 年月日 ) 年月日 !* 年月日 ! 年月日 !“ 年月日 !# 年月日 !$ 年月日 !% 年月日 (+投资许可证按统一格式印刷并编号， 正本由建设单位保存以备有关部门查阅。副 本由施工单位制成牌子， 在施工现场公开悬挂， 尺寸不得小于长 !+“,， 宽 *+(,。没有取 得投资许可证的项目， 银行不得拨款、 贷款， 施工单位不得施工， 供电、 城建部门不得供电、 供水， 其他部门不得办理有关施工事项。 )+投资许可证的内容和格式详见附件。 !*+各级审计部门应对投资项目进行检查， 凡发现无投资许可证的项目或不符合发放 许可证条件的项目， 由审计部门告知地方计委 （计经委） 和有关部门， 一律不准施工。 !+军事、 国防等部门的保密项目， 原则上也要颁发投资许可证， 具体办法由其主管部 门参照本规定制定。 ·(“!·最新建设项目业主规范管理与操作实务全书 附表 ! “ # “ #发放固定资产投资项目许可证卡 类型：编号 项目名称项 目 详 细 地 址 建设单位建设性质 行业归口所 有 制 性 质 建 设 项 目 原批总概率 （万元） 建设规模 调整总概算 （万元） 设计任务批准 机关及文书号 计划开工， 竣工 年月 ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! 年月至月月项目负责人 年度 年度投资 万元 投资方向调节税 税金 （万元） 纳税凭证日期和 税务机关名称 投资许可证发 放和年检日期 实际竣工年月 实际完成投资 额 （万元） 竣工清算税金 （万元） 说明： #$ 建设单位根据投资办理的纳税手续后， 凭纳 （免） 税凭证到计委） 计经委） 领取投资许可证， 并填写登记卡。 %$ “项目名称” ，“建设规模” ， 按批准的设计任务书确定名称和建设填列。 !$ “类型” ， 按全民基建、 全民技改， 集体和个体项目分类， 并分别编号， 许可证编号与此一致。 &$ “建设性质” 指新建、 扩建、 改建 （技术改造） 等。 $ 在技改项目投资及年度投资要列建筑工程投资。 ·(%#·第三篇建设项目前期准备与资金筹措规范管理 第四节总体规划及规划许可证报批 一、 城市、 工程规划的概念 在市场经济条件下， 城市规划的地位更加重要， 作用更加突出。它不仅对城市的建设 与发展具有调控和引导作用， 同时对城市社会经济发展也有引导和控制作用， 城市的功能 需要不断调整更新， 建立适应市场经济发展的机制， 通过合理安排用地和组织空间， 引导 和控制的罚展， 制约市场经济的盲目性、 自发笥和短期性， 市场经济下的城市规划应突出 法律性和权威性。 城市、 工程等总体规划， 要适应形势的发展， 转变观念， 要转化经济观念， 深化城市经 济研究， 强化价值观念， 合理调配土地资源， 优化用地布局， 发挥土地最佳效益， 强化环境 观念， 保护和发扬历史文化名城特色， 提高城市生态环境质量， 在城市发展的情况下， 使人 口、 经济、 社会、 环境和资源相互协调， 即能满足当代人的需求， 也能对现代人的要求能力 不形成危害， 保证国民经济持续、 协调、 快速民展， 提高城市规划的法律性。 同时编制规划要贯彻实事求是， 因地制宜的指导思想， 加强城市经济和社会发展战略 及城市空间的布局形态研究， 建立合理的城镇体系， 促进城市协调发展和合理规模， 确定 城市的发展目标， 优化用地布局和产业结构， 以及基础设施， 建立有效运转的服务机制， 使 城市规划编制具有科学性、 严肃性、 可操作性和法律性， 逐步达到管理先进、 设施完善、 经 济繁荣、 社会安定、 环境优美、 突出城市地位和作用， 提高城市整体素质。 对工程规划必须了解地区的各种河流情况、 地质、 地形、 耕地、 雨量、 人员以及政治、 经 济、 文化等情况。 二、 总体规划的编制步骤 总体规划的编制步骤如下： !“调查。在国民经济发展的总目标和总原则的指导下进行， 体现国家的技术、 经济政 策等， 并且要适应工程建设和科学技术发展的需要， 从实际出发， 统筹兼顾， 保证重点。统 筹兼顾， 根据需要与可能， 必须进行多方面的工作。进行的调查要用实地观察和系统搜集 实情来揭示地区内所有的相关情况和数据。用地图、 统计图和照片来整理和表现这些数 据。 #“评估。根据社会理想和目标， 有分析地列出各种需要和措施。 $“编制规划方案。根据已知的现实， 看到的趋势， 估计的需要和认真研究制定实施的 目标， 许多分散的建设项目， 如疏浚当地的一条河流， 扩大一座图书馆， 把一座工厂迁到更 ·%$!·最新建设项目业主规范管理与操作实务全书 合适的地方， 将空间和时间上的相互关系来统一安排。 !“实施。调查、 评估、 编制规划方案三个阶段提供实施的依据。 三、 城市规划的编制原则 #“城市、 工程规划和建设应当充分运用现代科学技术， 吸取、 借鉴世界城市发展的文 明成果， 逐步建成现代化的城市和建筑， 并反映中华民族的历史文化、 革命传统和它的特 点与风貌。 $“城乡经济发展应当适合城乡的性质和特点， 调整和优化产来结构， 重点发展高新技 术产业， 发展第三产业， 严格限制耗能多， 用水多、 占地大、 污染严重的产业。 %“严格控制城市特别是市区的发展规模， 采取有力措施， 促进镇体系和人口的合理布 局。 !“城市和工程建设规划必须符合国情和市情， 科学预测城市远景发展的需要， 正确处 理近期建设的和远景发展的关系。 各项建设事业， 必须贯彻勤俭建国的方针， 坚持适用、 经济的原则， 严格节约城市用 地， 建设节水型、 节能型城市。 四、 建设现代化城市的目标 城市总体规划是一个跨世纪的城市发展蓝图， 使城市建设和发展都具有重要指导意 义， 如何确定发展目标， 是关系到城市建设标准问题， 我们必须考虑发展的目标。 #“要科学合理制定城市规划， 指导城市健康发展。 $“要加快市场经济体制的建立， 培育完善市场， 促进第三产业的发展， 建立产业结构， 社会结构良好运转的机制。 %“加强环境保护， 搞好城市大环境绿化， 保持城市环境生态平衡， 创造高质量的城市 环境， 提高城市综合效益， 突出城市特色。 !“加快建设高效运转的基础设施， 特别是交通， 能信设施， 提高服务水平和效率。 &“建立相应的法律体系， 健全法制， 提高社区自治能力， 提高管理水平。发展商贸、 信 息、 技术咨询、 金融等的服务业和社会保障事业， 提高社会化服务水平。 “加强科技与教育， 提高人才素质， 建立良好的道德规范， 树立良好社会风尚， 提高精 神文明程度、 创造具有健康的生活环境。 五、 工程规划的编制原则与要求 （一） 编制规划的原则 #“编制规划应从实际出发， 依据国民经济和社会发展规划以及自然环境、 资源条件、 ·#%#·第三篇建设项目前期准备与资金筹措规范管理 历史状况、 现状特点等情况、 统筹兼顾， 合理安排。 !“编制规划应当保护和改善生态环境， 防止污染和其他公害， 加强城市经化建设喀环 境建设， 保护历史文化遗产， 革命传统风貌， 地方的特色和自然风景。 #“编制规划应当贯彻有利生产， 方便生活， 促进流通， 繁荣经济， 促进社会和科学技术 文化教育事业发展的原则。并且考虑防火、 防爆、 抗震、 防洪、 防泥石流和治交通管理等要 求。 （二） 编制规划的要求 $“深入进行远期与近期的分区规划， 近期要从有效地指导当前建设出发， 把整体规划 同综合开发有机地结合起来， 经过努力， 使整体详细规划先于综合开发。以发挥区、 县、 中 央各部门、 各省市及外资企业的积极性为主要措施的综合开发， 也是落实城乡规划， 有计 划按比例地进行建设。同时， 市、 区、 县各级规划部门， 必须为环境优美、 经济发展、 资源丰 富、 交通方便的综合开发提供依据、 创造条件。 !“编制各项专业规划， 从解决实际城乡规划面临的主要问题， 提出根本解决问题的方 案、 措施。 #“为了适应改革、 开放， 搞活的新形势， 城乡建设应该从发展战略的高度出发， 着眼地 区的综合发展、 治理的规划。 %“深化用地规划， 优化用地布局， 发挥土地的最佳效益： 城市规划的核心内容是进行 土地资源的优化配置， 城市规划根据土地不同区位的差别， 合理安排用地， 对土地进行分 级， 初步估算地价， 编制城市国有土地出让转让规划， 引导房地产开发， 并适应计划经济体 制向市场经济体制过渡， 结合产业结构的调整， 优化用地布局。特别是城中心地区的建设 和开发， 应将不适合在市中心的工业及低效益的产业搬迁到边缘地区， 发挥土地的级差效 益， 为第三产业发展创造机遇， 不断完善城市功能。 总之， 加强城市建设用地的管理， 城乡两级土管理部门和规划部门严格管理， 严禁变 相买卖， 租赁和擅自转让土地， 在规划非建设区内如有特殊情况安排建设项目， 也要报城 市规划建设委员会讨论决定。 &“总体规划进行城市建设确需动迁属党和国家机关所有的土地和房产， 当地人民政 府须事先征得为其机关主管部门的同意。党和国家机关以及机关事务分别属中直管理局 和国管局等部门管理的各企事单位的使用上地， 未经批准， 禁止以任何形式与其以外的其 他单位合作使用。 “对城市工程总体规划的投资进行投资估算， 根据地界及建设需要， 确定城市工程的 开发各个阶段。 六、 城市基础专业重要性 城市基础设施是城市生存和发展的重要条件及现代化城市的重要标志， 必须给予重 要的位置来对待。要深化城市给水、 排水、 通汛、 交通、 供水、 能源、 污水处理。环保、 防灾、 ·!#$·最新建设项目业主规范管理与操作实务全书 绿化等各项专业规划， 要进行专题研究， 提出总目标。对影响城市发展的水资源缺乏， 交 通防洪等重大问题， 要提出对策。各城市应重点解决好交通问题， 要建立有应变能力的综 合交通体系。对水资源深入研究论证， 提出对策， 确保城市供水。对城市安全问题， 防洪 问题、 抗震、 消防等问题， 要在总体规划中统一考虑， 给予重视， 提出改进措施。 七、 工程规划实例 【民用建筑例】 金茵小康住宅示范小区初步设计说明 （一） 概述 根据国家科委、 建设部 “!“ 年小康型城乡住宅科技产业工程”的精神， 在淄博市临 淄区领导和有关部门的共同努力下， #$% 年 & 月初正式开始实施调研与规划设计， !“ 年 #“ 月 #“ 日国家科委与建设部联合发文正式批准金茵小区列入 !“ 年小康型城乡住 宅示范小区规划设计方案评审会的审查， 根据专家评审意见， 并会同临淄城建开发公司共 同协商完成该项目的初步设计。 （二） 设计依据 #国家科委、 建设部 （$(） 建科研究字 “%) 号 关于对列入 !“ 年小康型城乡住宅示 范小区项目计划申请的批复 、 山东临淄金首小区 #$% 年 #“ 月 #“ 日。 !“ 年小康型城乡住宅科技产业工程示范小区规划设计导则。 )国家科委、 建设部关于山东临淄金茵小区规划设计方案评审意见。 (建设用地地形图及红线图。 %临淄金茵小区规划设计任务书。 *临淄城市建设委员会 “金茵小区规划设计方案 （讨论稿） ” 评议会纪要。 &临淄区总体规划。 +居住区规划设计规范、 住宅设计规范等现行国家规范标准。 （三） 现状概况 #用地范围： 小区位于临淄区北部规划新区， 用地内南部为徐家庄 （人口为 #*% 户、 *%“ 人） ， 占地约 #“ 公顷， 北部为农田， 西邻已建成的刘家庄小区 （齐兴小区） ， 基地为长方 形， # 期工程用地南北长 %)+,， 东西宽 (&,， 总用地约 #&#%-,!， 在沿干道北侧预留 *“, 宽 城市公建用地。北侧齐兴路 )!, 宽， 年内开工建设。东侧遄台路 )!, 宽， 西侧稷下路 !, 宽， 与小区建设同步进行， 干道南侧区域已建成， 道路交能便利。 )市政主要管线： 给水 （生活、 消防） 管线自城市干道接入小区， 雨污水排至齐兴路市 政管网， 电力系统自稷下路接入。用地南部有国家通信光缆通过。 (地形环境： 小区内自然地形成平坦， 南高北低， 高差约 !,， 除用地南侧为徐家庄自 然村落外， 均为农田。城市干道两侧新建工程较多， 大多为公共建筑。西侧齐兴小区已基 ·)#·第三篇建设项目前期准备与资金筹措规范管理 本形成， 其西南侧有农行新建高层建筑， 东侧和农田， 规划有 !“# 宽城市绿化长廊。 !$气候特征： 属温带季风性气候， 年平均气温 %&$ ( %)%*， 年降雨量 !+, ( ,-&#， 平均日照数 &!%“$.!/， 冬季 （%& ( & 月） 主导风向为西风或西南风， 频率 +0以上， 夏季 （! ( + 月） 主导风向为东南或西南风， 频率分别为 %“0及 %&0。 ,$抗震等级： 该工程按 . 度设防。 .$人防工程： 人防按总建筑面积 &0的比例设置。 （四） 规划设计思想和指导原则 &“ 年小康型城乡住宅科技产业工程是我国实施的第一个重大科技产业的工程项 目。这是一项以科技为先导， 以推动住宅产业发展为核心， 以提高住宅工程质量， 改善居 住环境为目的的跨世界科技产业工程。该初步设计以具有 &% 世纪初叶居住水准为目标， 以科技成果和新产品技术为支撑， 积极采用新方法和新观念， 在兼顾居住环境质量和综合 经济效益的同时， 以 “地方性小城市居住环境” 为主题， 力求创造适合小城市地方性的舒 适、 安全、 优美、 方便的居住环境， 促进临淄区的住宅建设和新型住宅产业的形成和发展， 金茵小区的建设对鲁中地区未来住宅建设和产业发展也将产生重要影响和积极促进作 用。该规划总结构归纳出以下八个指导原则。%$地域文化与社区文化。把握传统文化意 象， 增强影观设计的地方性和认同性， 在规划和设计的各个层次上体现其主题的特色。引 导居住社区文化的形成， 统筹安排小区物业在安全、 服务、 管理上等方面的因素， 为 “文明 居住环境” 的科学管理模式打下基础。 &$地方性小城市对 &% 世纪的居住环境。把握地方性小城市在密度、 舒适性、 景观等 方面的特性， 在住宅设计、 步行系统、 停车方式上积极进行探索。 $功能质量良好的， 体现居住舒适性、 安全性和文明性的住宅， 贯彻设计通则的组织 原则、 设计原则和技术措施， 重点加强厨卫设备配套研究与设计。 1$基本生活交往单位 住栋空间的设计。以院落空间组织住栋这个 “房屋屋后” 的 住民身近空间， 其规模、 出入口、 活动场地、 小区绿化等的设计上， 特别在老人孩子活动、 空 间领域与可识别性、 居民活动特性与交往规律上力求得到体现。 !$景观设计与设施标准。努力提高室外景观与环境设计水平， 对小区空间、 组团空间 和住栋空间各层次上的精心设计， 使设计落实到室外各个部分中， 重视绿化设计， 提供完 备的文化娱乐场所， 创造出设施配套、 环境优美的室外环境。 ,$节能、 节地、 节材与社会经济效益。重视改进墙体， 用经济合理、 以科学的方法提高 居住质量、 降低造价， 实现节能、 节地、 节材， 合理而有效地利用资源。在建筑墙体、 门窗、 屋面、 管道等多方面实行节能措施。 .$环境保障与基础设施。实现居民生活燃气化 （部分居民冷气、 热水化） ， 垃圾袋装 化、 道路无障碍化， 注意污水处理和噪声综合治理， 设置完善的基础设施， 保持文明、 卫生 的居住环境。 +$科技开发应用与产业工程。在注重住宅产品和产业开发， 合理运用的同时， 充分考 虑社会、 开展和居民三者的利益和现实性及可实施性。积极推广和应用新产品及新材料， ·1%·最新建设项目业主规范管理与操作实务全书 扩大小区建设科技含量， 推动地方产业、 产品开发。 （五） 概算及技术经济指标 !“编制依据： （!） 中国建筑中心设计院 “山东淄博住宅小区” 规划设计方案图纸。 （#） 全国居住小区规划设计技术经济指标。 （$） 民用建筑、 公共建筑技术经济指标。 #“说明： （!） 该概算书包括小区内公共建筑、 民用建筑、 室外工程、 绿化等 !% 项单项工程的概 算价值， 核算见表 # & ! & # $ & ! & ( （#） 凡该图纸内未涉及其他性投资不包括在内。 （$） 不包括材料及地区性调价因素。 （(） 以技术经济指标为基础编制、 与实际总投的不符之处， 应以施工图预算为准。 表 $ & ! & #概算汇总表 工程名： 金茵住宅小区 序号项目名称及费用名称 建筑面积 （) #） 概算价值 （万元） 单位指标 （元*)#） !+ 民用建筑 ,-./01 型住宅 !($222!23#4342 #+ 公共建筑 托幼、 小学、 医疗、 文化、 购物 锅炉房、 变配电室、 车辆存放 清洁、 便民、 邮政、 储蓄等$%!22$(#5+4542 $+室外工程!6(2+264 (+绿化552+6!4 概算总造价!%564 表 $ & ! & $民用建筑安装工程概算总表 工程项目 概算金额 （万元） 设计概算其中： 人工费 建筑面积 （) #） 元*)# 土建工程%($4!($222(42 采暖工程%!(+5($ 通风工程 ·4$!·第三篇建设项目前期准备与资金筹措规范管理 工程项目 概算金额 （万元） 设计概算其中： 人工费 建筑面积 （! “） 元#!“ 给排水工程$%$& 电气工程“(%)*+(%( 煤气&%,*$-& 合计(,“%,% 备注民用建筑 （住宅） + . ( . -公共建筑安装工程概算总表 工程项目 概算金额 （万元） 设计概算其中： 人工费 建筑面积 （! “） 元#!“ 土建工程“-+&,%&,% 采暖工程()$% 通风工程 给排水工程(- 电气工程&-)$($ 合计+-“)%)% 备注公共建筑 （托幼、 小学、 购物、 锅炉房等） 第五节建设项目规划许可证报批 就城市和农村而言， 最常遇到的建设项目， 就是建筑工程、 市政工程、 打井工程等。各 省、 自治区、 直辖市以及它以下的各级政府主管部门， 都订有这方面建设规划设计审批的 制度和手续， 建设单位必须严格遵守， 才能顺利立案、 立项、 设计和取得施工证件。以北京 市城市规划管理局所订的规划审批申报程序为例， 说明建筑和市政工程的审批程序。 一、 申报 建设单位申请规划管理审批时， 必须进行申报。根据申报要求将文件、 图纸统一上 报， 规划管理局理后， 发给立案表、 按审批工作周期审批， 发给建设单位正式的审批文件。 即使未被批准， 也发给未被批准的正式审批文件。 北京市城市规划局共设 ( 个申报窗口， 从进行受理审批手续、 规划要点、 选址定点、 ·&+(·最新建设项目业主规范管理与操作实务全书 建设用地规划许可证、 规划设计条