万家商业广场建设项目可行性研究报告.doc

万家商业广场可行性研究报告XXXX房地产投资有限公司二O一一年五月目 录第一章 总论 11项目建设背景 12 项目概况 13可行性研究报告编制依据 14可行性研究报告研究的范围 15项目研究的结论 16主要经济指标第二章 市场分析与营销战略 21市场分析 22项目定位 23项目体格战略 24营销策略第三章 项目选址及建设条件 31项目选址 32建设条件第四章 建设规模及基本数据 41建设规模 42 项目规划 43主要土建工程 44主要规划基本数据 45深化设计的建议第五章 建设方案 51工程地质和水文地质 52给排水 53电力设施 54邮政电信、有线电视第六章 环境保护、消防与安全 61环境保护 62消防 63安全第七章 建设进度计划 71项目的招标 72项目的进度第八章 物业管理 81物业管理公司的选择 82物业管理的内容与实施第九章 投资估算与资金筹措 91 投资估算 92资金筹措 93资金使用计划第十章 财务测算与经济评价 1 01财务测算依据与说明 1 02财务测算 1 03不确定分析 1 04主要技术经济指标第十一章 主要风险及对策分析 111市场风险 112项目的资本风险 113企业风险第十二章 综合评价 121主要结论l22 问题与建议第一章 总 论1.1项目建设背景 本项目坐落于京津明珠-XX，傲踞XX街与武宁路交口，西侧紧贴北运河，东侧规划路与老城区相通，北临京津塘高速杨村口和京津高速XX北出口，南接XX传统商业中心；XX凭借得天独厚的区位优势与完善的交通、整体的市政规划与雄厚的产业支撑以及宜居商业地产的打造，在京津一体化过程中将飞速发展。项目1.5公里半径覆盖运河城、尚清湾、开发区、XX、机场片区、上朱庄等人口密集区域；且为往返大碱厂、曹子里、梅厂、大良、河北屯、下伍旗、上马台、大黄堡、崔黄口等乡镇的必经之路，辐射消费人群上百万。本项目规划定位以高档家居装饰广场为主体，结合大型超市、餐饮、休闲酒吧、金融中心等为一体的新型购物场所。家居装饰广场业态包括卫浴陶瓷、橱柜厨具、家居家纺、家用电器、实木家具、灯饰五金、软装日用、儿童家居、家居体验馆等。硬件配置方面：公共区域采用酒店式装修；配备大型LED展示屏、客货电梯系统、电子导购系统、统一收银系统、智能安防系统等五星级标准，全打造精品市场，提升城市消费形象；项目主体采用混凝土框架结构，室内高档精装修，外立面采用干挂大理石，风格简约大气；大型高清LED电子显示屏、手扶电梯、垂直货梯、电子导购系统、统一收银系统、智能安防等五星级硬件配置，全面提升物业品质。停车位全部为地面停车位，能达到1200个，足以满足经营商家及消费者的停车需；美食一条街将会荟萃中西餐饮、特色美食、休闲茶饮；雅致洁净的就餐环境、品种繁多的美食，是消费者饕餮圣宴的好去处；酒吧风情街融汇欧亚风情，展现异国文化魅力，是商务会友、娱乐的好去处。1.2项目概况 1.2.1项目名称XXXX万家商业广场1.2.2项目建设地址和地理位置 该项目位于XXXX街与武宁路交口，西侧紧贴北运河，东侧规划路与老城区相通，北临京津塘高速杨村口和京津高速XX北出口，南接XX传统商业中心，详见地理位置附图。1.2.3建设单位概况 XXXX房地产投资有限公司成立于2010年6月，主营开发房地产项目，房地产开发资质为四级。 注册地址：XXXX街汇源道南侧4号，注册资本30080万元人民币。开发建设及规模：在XXXX街与武宁路交口，规划部门规划红线范围内进行房地产开发和销售。“万家商业广场”拟开发规划占地总用地面积:59179.6平方米，总建筑面积: 76751平方米，地上建筑面积:75007平方米，地下建筑面积: 1744.02平方米。公司不设董事会，只设立一名执行董事，赵茂灼先生为法定代表人。 公司性质为有限责任公司。1.3 可行性研究报告编制依据 1.3.1 XX市城乡规划局地字第250600200900006号建设用地规划许可证 1.3.2 津国用（2010）字第0153号国有土地使用证 1.3.3 XX市城市规划管理技术规定 1.3.4 项目规划方案图 1.3.5 现场勘察和实地调研所得资料 1.3.6 XX市城市总体规划 1.3.7 国家建设部及XX市颁布的与房地产相关法律与政策1.4 可行性研究报告研究的范围 1.4.1 在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。 1.4.2 对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。 1.4.3 结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。 1.4.4 对项目进行投资分析和风险分析。 1.4.5对项目决策及其实施的优化提出建议。1.5 项目研究的结论 该项目的开发是XX区加快城市化建设的重要组成部分。该项目是XX区独一无二的，集购物、休闲、餐饮、娱乐于一体的一站式购物消费体验SHOPPING MALL。项目拥有世界500强的大型家装超市、XXXX家居广场、欧亚风情酒吧街、娱乐美食街四大主题业态组成；项目引入Shopping Mall商业模式，把一系列的零售商店、服务机构组织在一起，提供家居卖场、大型超市、餐饮、商务休闲酒吧、金融等各种服务的一站式消费服务。同时，项目采用全室内集中式物业形态，充分注重消费体验，让所有消费都处在舒适的环境中。满足了XX区对区域位置好，物业形态佳，商品档次高，管理到位，售后统一，购物环境舒适的大型家居装饰卖场的需求。此外，XXXX开设美食广场、酒吧风情街，也填补了XX行业空白。它将与周围配套设施的建设，共同形成XX新城区的新景观，展现出更加艳丽多姿的城市风貌。同时对推动XX区城市化进程，促进XX区人从根本上改变其生活方式，对促进城市战略和城市经济的发展具有十分重要的意义。 该项目的开发，高标准配套完善环卫、供电、给排水、邮电、消防、绿化及娱乐场所等公建设施，对于改善区域环境、建设城市文明具有显著的促进作用。 该项目的建设不仅能改善区域商业环境，而且会有力推动城市繁荣和经济发展，取得较好的经济效益。 该项目建设的组织机构健全，资金来源明确，实施有保障。 综上所述，该项目的开发建设符合XX市总体规划，对促进新城区的建设将起到积极的作用，所建项目具有很好的社会效益、环境效益和经济效益。1.6主要经济指标主要经济指标见表11：经济技术指标建设总用地面积：59179.6 m2(89亩)建筑总面积：76751m2 地下建筑面积: 1744.02平方米 容积率：1.3 建筑密度：62 绿化率：15 各类用途建筑面积构成全部商业店面建筑面积：76751m2 第二章 市场分析与营销战略2.1XX商业市场分析 2.1.1市场运行特点项目采取带租约产权商铺，年均租金收益率9.1% ，XX地产在项目规划、建设过程中已经开始强力招商，目前项目刚开始销售，已经开始招商，为投资者租金回报给予强大保证。通常商业物业投资国际惯例为15年收回成本、年租金收益率约6.7%。而XXXX采用10年委托经营管理，年平均租金收益率9.1%，远高于国际惯例。第1-3年，年租金收益率率8%；第4-6年，年租金收益率9%；第7-10年，年租金收益率10%。项目全国首创家居体验馆，集楼盘样板间展示、家居装饰产品展示、家居装饰新品发布、消费者现场体验四大功能为一体。1:1打造XX主流户型实景样板间，让开发商以最快速度将产品推向市场；让家装消费者最真实的看到装修效果。家居体验馆同时引进专业装饰顾问团队为业主装修设计出谋划策。    商业品质决定投资价值，XXXX作为XX城市新中心首个大型商业项目，凭借高端的商业环境，合理的功能分区，科学的业态组合，一流的运营管理，细致的售前售中售后服务，周全的消费者权益保障；同时坐享近百万消费人群，形成特色鲜明又具有极强生命力与获利的主题型城市商业广场。2013年9月18日全面开业后，XXXX将是XX购物、餐饮、休闲、会友的首选去处。 引入Shopping Mall商业模式，把一系列的零售商店、服务机构组织在一起，提供家居卖场、大型超市、餐饮、商务休闲酒吧、金融等各种服务的一站式消费服务。同时，项目采用全室内集中式物业形态，充分注重消费体验，让所有消费都处在舒适的环境中。2013年前，XX区累积交房量可达40万套，将产生400亿家装消费市场。XXXX应时而生，满足了XX区对区域位置好，物业形态佳，商品档次高，管理到位，售后统一，购物环境舒适的大型家居装饰卖场的需求。此外，XXXX开设美食广场、酒吧风情街，也填补了XX行业空白。 2.1.2市场供给分析 土地供地。控制增量，盘活存量。未来XX市对增量土地的供应会有所控制，而更多地盘活存量土地。热点区域。由市区向周边分散转移。未来几年，XX区将在城市外延以西拓、南扩为主，在城市内涵方面注重提升城市品位，加快旧城改造。 投资开发。投资开发继续稳定增长。市场供应大幅放量。XX区建设新区的开发投资格局巳逐渐成型 2.1.4市场需求分析资料显示，XX区，2011年开工面积1500万平方米（2009年开工量800万平米，2010年开工量1200万平米），至2013年全区竣工面积3000万平方米以上。XX巨大的住宅开工量和交房量形成数百亿家居消费与商业消费需求，迫切需要区域位置好，物业形态佳，商品档次高，管理到位，售后统一，购物环境舒适的大型家居装饰卖场、大型消费商业氛围。 2.1.5销售价格分析 稳定上扬，但涨幅趋缓。随着房地产开发的原材料钢材、水泥等建材的提价，土地招、拍、挂后成本的提升以及设计规范条件、城市基础设施配套费以及产品品质的提升等将从成本上影响着房价商业店面价格；因此，XX未来的房价仍会继续上涨，房价上涨带动商业店面价格上涨，因此，未来房价将更加趋于理性，增幅趋于平缓。2.2项目定位商业定位以高档家居装饰广场为主体，结合大型超市、餐饮、休闲酒吧、金融中心等为一体的新型购物场所。家居装饰广场业态包括卫浴陶瓷、橱柜厨具、家居家纺、家用电器、实木家具、灯饰五金、软装日用、儿童家居、家居体验馆等。硬件配置方面：公共区域采用酒店式装修；配备大型LED展示屏、客货电梯系统、电子导购系统、统一收银系统、智能安防系统等五星级标准，全打造精品市场，提升城市消费形象。2.3项目价格战略 销售价格是通过对XX目前商品房销售价格的调查与对比分析，综合考虑地段差价与配套设施条件等因素而拟定的。20082010年各类预售价格如下： 住宅价格平均7000元m2 商业店面平均25000元m2价格战略为跟随战略。2.4营销策略 本项目工程应买施多方位销售策略。根据现代营销观念，应把市场营销作为开发经营主线，将其渗透到从互项到售后服务的全过程。 增强品牌意识，实施“质量加服务”的营销战略建设中把好质量关，营销中提供优质服务，推出公司品牌。 在正面报道和营销上与政府部门适当配合树互新区房地产形象，可以产生巨大的总体效益。 拓宽营销渠道：销售要形成多线网络，以直销为王，积极发展中介、租赁或两者相结合的多元化销售之路，动员各方面的力量参与促销。配合多样化的促销工具：(1)利用媒介展开宣传攻势，包括大量的正面报道和广告。(2)邮寄资料，针对目标客户，定期发送，长期联系。(3)加强公共关系活动，提高企业信誉及形象。(4)印制宣传品和纪念品，作为销售人员访问或接待顾客的赠品。 强化促销手段，实行多样化的销售方式，如联谊活动、先租后买、展示会、折扣等。 提高销售人员的营销水平，增强分析市场行情和摸透顾客心理的能力，讲究谈判艺术，通晓营销术。 争取与银行合作，获取较大额度的产权抵押贷款，使购房者能够分期付款，减轻负担。 通过以上营销策略和措施的结合运作或选择运作，本项目可望取得成功。第三章 项目选址及建设条件3.1项目选址 该项目位于傲踞XX街与武宁路交口，西侧紧贴北运河，东侧规划路与老城区相通，北临京津塘高速杨村口和京津高速XX北出口，南接XX传统商业中心，详见地理位置附图。3.2建设条件 3.2.1位置优越。项目与规划中的行政中心相望，其周边有规划的居民区、文化活动中心、世界500强企业大型工业区，因此，项目的位置十分优越，其周边的商贸、文化、居住环境极佳。 3.2.2交通方便。西侧紧贴北运河，东侧规划路与老城区相通，北临京津塘高速杨村口和京津高速XX北出口，南接XX传统商业中心，交通十分便捷。 3.2.3建设场区“五通”条件。目前地块内的供水、供电、供气、通讯、场地的条件已具备，周边的基础设施条件日益完善，建设时方便引入。 3.2.4土地征用情况。以土地出让方式取得。 3.2.5建设地址上的没有拆迁安置。第四章 建设规模及基本数据 根据项目的建设内容、特点、功能要求以及场址的地形等实际情况，确定项目用地面积总建筑面积59179.6m2。项目用地已经由XX市XX城乡规划局地字第250600200900006号建设用地规划许可证认定。该项目委托XX天堪建筑设计院规划、设计，确定建设规模为建筑总面积76751 m2。(其中地下室面积为1744.02 m2） 4.2.1 规划理念及原则 规划理念：XX地产秉承“倾心打造，用心经营，全心服务”的开发理念，致力于商业地产、住宅、城市综合体等投资、开发与运营。XXXX总投资7个亿，打造环渤海区域高档家居装饰广场。将以人为本做为设计理念，同时遵循生态规律和因地制宜的原则，强调自然、社会和人的和谐统一，提高绿化率，保护生态环境，强调地块景观本身的园林化、生态化，营造出观赏与参与最佳契合的高质量绿色环境。 规划原则：适居性原则：充分考虑居民居住生活的不同需求，创造人性化 的空间和文明的购物环境。生态化原则：尊重保护自然与人文环境，合理地开发和利用土地资源、节能、节材，建设人与环境有机融合的可持续发展的居住区。社区塑造原则：在社区文化、社区教育、社区交往、社区保健、社区治安等社区服务与保障方面强化社区功能、塑造社区特征。整体性与多样人民生活水平 4.2.2规划概况与总体布局该项目处于社区新城市中心区内，建设业主已委托福建省中景建筑设计院有限公司编制修建性详细规划，因此其规划完全可以做到符合城市规划的要求。 一、总体布局 该项目位于城市主干道，沿街商贸氛围浓厚，拟规划为沿道路为城市综合体购物，建筑间距满足规划要求。 本项目在构建各层次的生活空间时，遵循逐级衔接的布局原则，关注各层次空间衔接点的处理，保证各层次的生活空间具有相对完整的活动领域。 该规划方案总体布局合理，结构清晰。主入口设在1号楼，沿道路布置2层商业店面。板式住宅均设计为南北向布置。南北长约为180m，东西宽约为330 m，结合南北向充裕日照退距。使店面拥有良好居住品质。规划充分利用地形，因地制宜，建筑布局灵活，不拘一格，为居民创造了一个安静、舒适的购物空间。 明确的分区便于实施封闭式的分级管理，提高购物环境的安全性，同时也为分区建设提供了有利条件。 二、道路系统及竖向规划 1停车规划根据XX城市规划管理技术规定表(七)XX建设项目配建停车设施标准设计，住宅地上停车位：1200个，满足停车需求。 2竖向规划 根据市政条件，在满足排水及管顶覆土要求下，充分利用地形，保证场地良好的排水，减少土方工程量。 三、公建配置商业店面沿道布置，均向外经营，变配电室、弱电机房、消控室均设置于一层裙房，人防地下室、设置发电机房及消防水泵房等配套设施。4.2.3总图布置 总图布置见附图二。4.3主要土建工程该项目主要由3幢楼组成，本项目规划家居卖场、家居体验馆、大型商超、台湾美食广场、后海音乐酒吧风情街、金融服务等业态。4.4大型商业综合体总体规划主要基本数据总用地面积:59179.6平方米总建筑面积: 76751平方米地上建筑面积:75007平方米地下建筑面积: 1744.02平方米车库：1500个 容积率：1.3 建筑密度：62 绿化率：15 4.5深化设计的建议.5.1项目总体规划建议总体规划中应尽可能兼顾到本地块的周边环境，尤其要注意项目建成后的周边景观以及社区人员的视觉效果突出环境设计的宗旨，以安排庭院风情环境，与周边配套总体风格相呼应为重点，形成集中景观,有效利用土地,发挥投资潜能,突出21世纪购物中心的整体特色。规划方案中建筑单位设计采用灵活的户型和变化的立体效果。综合考虑内外交通,公共设施,行政管理,环境保护,技术经济要求,合理布局,站在城市的高度看购物中心建设,为居民创造与城市完美和谐的购物环境。 4.5.2建筑设计建议 设计要适度超前。这里的超前不仅仅是面积问题，更重要的是功能、质量方面的适度超前，这就要求设计人员必须考虑到今后数10年内人们生活方式与需求的变化。如果我们今天设计能想到明天的话，那么我们的住宅将肯定会备受青睐，也肯定会成为销售中的一个强力卖点。 设计应充分体现“以人为本”的原则，想住户之所想，争一细节的处理都应体现出对人的关怀和尊重，实现动静分开，洁污分开。住宅外观设计采用自然风格，体现水湾的特色，色彩以简洁明快为主。在建筑材料方面，大量采用新材料、新产品，据统计数据表明，在已建成或正在建成具有“后小康时代，特征的住房中，新材料、新产品、新技术的采用率，外墙材料为60，屋面保温防水材料为90，管线集中综合布置为40。 4.5.3配套设施建议 当今时代已进入数字化信息时代，职能化成为发展的必然趋势。为与时代合拍，应引领智能化生活新潮流，建议引进有线电视、电信、计算机三网合一线路并全部采用地下电缆，在软硬件配置方面，项目外立面及内部公共区域酒店式装修；大型LED屏幕、电子导购系统、统一收银系统、智能安防等五星级硬件配置及地面大型停车场，全面提升物业品质。在运营管理方便，XXXX引进国内外一流商业运营团队和专业物业服务团队，负责商业运营和维护管理，为XXXX的物业升值与商业发展保驾护航。每户设独立的水、电、煤气表，采用变频供水系统及自来水净水系统，保证商家用户生活用水质量。 4.5.4环境艺术设计建议 随着人们生活水平的提高，“买环境”的观念已为大多数居民所接受，景观优势也成为商业街的一个卖点。在当前以及未来相段时间内，人们买房除了考察室内布局、质量及大型商业综合体的整体规划等因素外，也越来越重视其环境，这实际上也反映了人们追求人与自然的和谐统一，远离喧闹、闹腾、嘈杂的都市的一种心态。基于上述原因和项目自身的环境优势，开发公司在进行本地块的整体规划设计时，不仅兼顾到地块的周边环境，更要注意商业街店面内的环境艺术设计，以达到更好的环境效果。 上述优化建议仅仅是一个思路，设计人员在把握总体原则的前提下，可以有更多的突破。第五章 建设方案5.1工程地质和水文地质 参照周边地质情况，地貌单元属海积平原，场地类别为III，场址地下水主要贮存于淤泥的孔隙潜水，水量较小，地下水对混凝土一般不具有侵蚀性。为了详细查明建设用地的地质情况，业主应委托有资质的水文地质勘察单位对建设用地进一步钻探勘察。5.2给排水 5.2.1给水 用水量：该项目为商用购物中心，区内正常用水主要为生活、卫生用水和少量公用设施、绿化用水，区内居住人口按3.2人店，则总用水量为2776吨日，最大时水量282吨小时。 水源：用水由自来水公司供给，市政给水管网(DN800)通过，商业区水源可从此引入。主给水管道DN300，各幢给水支管DNl00，管网采用生活与消防共用管道系统，消防采用 给水系统：给水系统由市政管网直接供水，下行上给式；各期水泵房内设置HLS型变频给水设备二套，本工程用水量采用水表计量，每户一表，市政供水的各户水表集中设置于底层水表箱。二次供水的用户水表设于各层公共部位。5.2.2排水排水采取雨污分流法。户外排水管网采用DN250承插铸铁管，生活污水经化粪池发酵、沉淀后由排污管网排入市政污水管网，屋面及场地雨水采用暗管汇集后排入市政雨水管网。室内生活给水及雨污排水均采用UPVC管，胶粘连接。 5.3电力设施 该项目用电主要为商业用电及公建用电。根据商业店面拥有及消费水平，用电容量商业店面取30wm2（需要系数0.7），道路照明用电取5Wm2，功率因素COS=0.8，则该项目总安装容量为32230KVA。 本工程开闭所及变配电室部分由供电部门设计。 本工程按一级负)供电，内设10KV开闭所一座。大型商业综合体内设变配电室四座。变配电室1OKV电源弓自开闭所，外部线路引入，项目所需电力由市电业局供给。5.4弱电系统 5.4.1 电讯系统： 在首层设电讯配线问两个，内设宽带网络交换机一套。由当地电信部门提供网络综合布线系统，实现光纤到楼五类双绞线到户的系统，语音数据二合为一的智能信息平台。店面每问设1部电话，在楼内邮电专用竖井中每层均设电信接线箱，由电信接线箱直接引至用户插座。 5.4.2 有线电视系统： 在首层设有线电视前端箱两台，信号源接至当地有线电视管网。系统要求：传输系统按550MHZ传输，分配方式按分支配方式设计，用户接收信号按68±4db设计。信号电缆沿弱电竖井引至各层电视组件箱。按每户23个有线电视接驳头预留。 5.4.3 保安监控系统： 在车库入口处，附近设带云台摄像机进行保安监控，信号电缆引入监控中心，监测点在二次装修时确定。在入口大厅，设固定式摄像机，信号电缆，接入保安监控室，在底层设可视对讲主机，每户各设可视对讲分机。 5.4.4 防雷与保护接地系统： 本工程按二级防雷建筑物设防，防雷装置采用传统式作法。 在20米以上的建筑物周围作防侧击雷措施，所有楼层的金属门窗均与楼扳钢筋联接，使整座大楼成为可行接地的总等电位体。 引下线采用柱内直径大于16mm的主筋两根。利用结构基础钢筋作接地极，接地电阻小于1欧。本工程接地系统采用TN-S系统，本工程防雷接地，保护接地，工作接地等接地系统连成统一的共同接地体，接地电阻不得大于1欧、对于消防，电讯及楼宇监控系统等有特殊要求的设备接地，可根据生产厂的要求，另设专用接地极。本工程所有电源插座均设漏电开头进行保护。5.5燃气 大型商业综合体从新浦路引入燃气所需气源由安燃公司的LNG管道供给，分户IC卡表计量。其投资由本公司负责，属配套项目提供业主使用。第六章 环境保护、消防与安全6.1环境保护 6.1.1 污染源及其治理 该项目建成投入使用后，日常产生的污染源主要有生活废水、生活垃圾。生活废水经化粪池沉淀后由大型商业综合体排污管网排入市政污水管网；生活垃圾应集中收入定点设置的垃圾箱，每日由环卫部门清理，集中至垃圾中转站，定期外运。该项目配套定点垃圾收集箱多处，服务半径不超过70米。 6.1.2绿化 万家商业广场规划绿化率25%，绿地面积较大。规划中的住宅间的组团绿化点、区内道路绿化带、相互补充，使点、线、面有机地结合起来，构成丰富的绿化空间，实现多层次、多样化的绿化空间体系。6.2消防 6.2.l 消防设计概况： 大型商业综合体各建筑设消火栓给水系统，车库及一类高层住宅的公共部自动喷淋灭火系统。柴油发电机房设水喷雾灭火系统。消防用承重； 室内消火栓系统30LS，火灾持续时间为2小时； 室外消火栓系统20LS，火灾持续时间为2小时； 自动喷淋给水6Lmin.m2，火灾持续时间为1小时； 水喷雾给水20Lmin.m2，火灾持续时间为0.5小时。 6.2.2 消火栓系统： 建筑各层及消防前室均设室内消火栓，屋顶设试验用消火栓；消防系统采用临时高压制，水泵房设置在地下室。设置二台DLl00*6型立式水泵，一用一备。火灾时各消火栓箱内均可启动消防泵，泵房内也可就地启动。各区管网均呈环状布置，立管采用lOOmm。消火栓口径19mm，衬胶尼龙带长25m，启动消防按钮指示灯一办，铝合金框、玻璃门面。在大型商业综合体最高建筑屋顶设置消防水箱一座，储备18m3。消防用水，以保证火灾初期1 0分钟消防用水，并有保证平时不被动用的设施。屋顶水箱的设置保证最不利点消火栓栓口水压不小于0.7Mpa。室外设置水泵接合器和室外消火栓，供消防车增援灭火使用。 6.2.3 自动喷淋系统： 本工程属中危险级I级，自动喷淋灭火系统按中危险级I级设计，最大任用面积160 m。设计喷水强度6Lmin.m2。喷头工作压力0.1Mpa。水池、水泵房设置在地下室，设置二台DLl00*3型立式水泵，一用一备。自动喷淋灭火系统立管及干管管径为150mm，分区设置湿式报阀，喷头为玻璃球喷头，采用680C温度级直立喷头，系统末端设试水装置，每层支管均有泄水点。 消防贮水300 m3。存于消防水池中。屋顶水箱储有消防前十分钟用水量18 m3，并有保证平时不被动用的设施。系统压力由屋顶水箱保证。 室外消防用水依靠市政供水管网提供，在室外环状管网上设室外消火栓。室内消火栓、喷淋系统各自在室外设置水泵接合器。 店前路结合环境设计保证6米的机动车通行宽度，可确保消防通道畅通。 该项目消防投资计入土建工程和水电安装工程。 6.3 安全 6.3.1 人防按照人防有关规定，该项目应设立人防地下室。根据该项目的具体特点，在该大型商业综合体设置人防地下室，平战两用，平时作为停车场，战时作为防空使用。 6.3.2住宅防盗 根据城市有关商住楼治安管理要求，在入口处与交接处设立监控系统，以维护居民住宅安全，管理楼设计时应考虑相应的防盗措施。第七章 建设进度计划7.1 项目的招标 本项目应根据建设项目招投标的有关规定进行招投标，可望进一步降低投资，并提高工程质量。7.2 项目的进度 根据项目前期工作进展情况、建设规模、外部协作条件、开发商资金等筹措能力及本项目特点，建设期限为16个月，约460天。第八章物业管理物业管理作为房地产经营的主要管理活动之一，与房地产开发建设关系密切，实际上是房地产开发的延续和完善。在房地产开发建设、流通、消费使用的全过程中，物业管理起着至关重要的作用。良好的物业管理服务不仅有利于树立开发商的形象，加快其市场销售的进度，而且有利于维护房屋购买者和投资者的利益。房地产开发项目设计、建造质量及环境的优劣，又直接影响日后物业管理的开展。要确保和提高房地产开发建设的质量，物业管理的早期介入十分必要。因此，本项目在开发建设的同时应根据早期介入的原则，尽快让物业管理公司介入。8.1本项目拟委托利亚（XX）物业服务有限公司物业服务有限公司进行管理。8.2 物业管理的内容与实施 大型商业综合体的物业管理，是指对大型商业综合体内的房屋建筑及其设备、市政公共设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮与整治，主要有以下内容： 8.2.1 大型商业综合体内房屋及设备的维护与修缮管理 房屋修缮管理的内容主要是做好房屋修缮计划、房屋修缮技术管理、质量管理、施工管理、资金管理；设备管理主要包括使用管理、维护养护管理、安全管理、技术档案资料管理。 8.2.2 大型商业综合体环境的维护管理 环境的维护管理主要包括违章建筑的管理、公用市政设施的维护管理、环境卫生的维护管理、绿化管理、治安管理、消防管理、车辆道路管理。 8.2.3 开展多种形式的便民有偿服务 要全方位为提供全方位的有偿服务，让购物人感到方便、放心。8.2.4 大型商业综合体的精神文明建设 制定大型商业综合体文明公约，完善、充实娱乐场所和文体活动设施，开展丰富多彩的文体活动，丰富大型商业综合体的业余生活，密切邻里感情，协调人际关系，促进安定团结和社会稳定，建设高雅的社区文化，培育健康的社区精神。 物业管理公司在实施上述服务的过程中要切实加强管理，其主要措施是建立健全的规章制度，并严格落实，以确保国家有关规定与行业标准的执行，规范服务人员的行为，明确服务对象的权利和义务，同时要加强对服务项目的市场预测，并注意协调好与有关部门、机构的关系。第九章 投资估算与资金筹措9.1 估算范围 本估算包括在正常的设计、施工周期内，为完成工程项目所需投入的费用，包括： 建筑工程费 设备及工器具购置及安装费 工程建设其他费用 基本预备费 涨价预备费 建设期利息9.2 估算依据 土地费用按以出让取得土地价格计算。 前期工程费按国家有权机关规定计算。 建安工程依据本可研报告的设计方案，参考民用建筑可行研究与快速报价结合2002年XX市建筑工程预算定额2001年XX市建筑工程装饰预算定额2000年全国统一安装工程预定额及2007年第四季度XX信息价进行估算。有关税费按有权机关规定计算。 贷款利率按3年期固定资金年贷款利率18计。 建设单位管理费按直接投资的1.2计。 基本预备费本次估算取直接投资的1.00。 涨价预备费根据计算建设期分年度投资计划，采用复利方法，按1.5。 9.3投资估算项目总投资估算为65580万元（不含提前支付的税费），具体见下列表格。9.2资金筹措： 项目建设资金65580万元，全部通过业主以注册资金、银行贷款、预售房款等渠道自行筹措解决。9.3资金使用计划： 共7亿元，分3年投入。第十章 财务测算与经济评价10.1财务测算依据与说明 根据国家计划委员会2006年颁布实施的建设项目经济评价方法与参数，并结合房地产项目的特点进行财务测算、经济评价与不确定性分析。 用于出售的店面面积为：商业建筑面积30000M2。销售价格是通过对XX市XX区目前周边商城销售价格的调查与对比分析，综合考虑地段差价与配套设施条件等因素而拟定的。预售价格如下：商业店面价格地上平均23000元M2管理费用按收入的1.2%估算（不含不可预见费）。销售费用按销售收入的1估算。财务费用按预计年利率按12%估算。 销售税费按有关规定测算。10.2财务测算1O.2.1销售计划本项目计划至2014年全部销售完毕，具体销售计划：1、2011年11月取得一期预售许可证，2012年初开始销售。2、2012年完成销售一期计划的20%，销售收入11200万元，已经完成全年的销售计划。3、2013年完成一期销售计划的50%，销售收入28000万元，一、二季度各完成销售7%，三、四季度各完成销售8%，合计30%。4、2014年完成一期销售计划的100%，销售收入为5.6亿元，一、二季度各完成销售10%，三、四季度各完成销售,15% ，合计50%。 第十一章 主要风险及对策分析 房地产开发经营的王要风险一般包括宏观经济与政治风险，政策风险市场风险、资金运作风险、企业风险等，根据本报告关于项目开发经营的环境分析项目定位项目的技采经济分析，可以看出，项目具有较强的抗风险能力。但仍有一些不确定性因素带来的风险。11.1市场风险 项目定位为中高等档次商业综合体，它所面对的目标顾客是居民人数比例较大的中等偏高收入阶层，他们要求的商业综合体不仅仅满足最基本的居住需求，而是具有较高消费主题，体现对人的关怀和尊重的现代生活理念，这就给项目公司带去两个方面的要求，一万面，在项目设计中，如何精雕、细刻、使得未来开发的产品能符合这些目标顾客的要求，另一方面，如何在广大的市场与顾客面前展现出本物业与众不同的魅力和优势。 任何产品的供给与需求都应该保持相对的平衡，否则会受到市场的惩罚，房地产市场亦是如此。从产品定位万面考虑，与天利仁和同一区位、同一档次的物业供给量不多，竞争对手就相对较少，这是好的一面。因此，本项目须在体现档次差异、变化中体现个性以谋求市场。并随着XX区发展、各项设施的兴建，将大大促进项目所在地区周边环境的改善，促使目标顾客量的增加，密切注意目标顾客群的变化，跟踪调查，作出应变。11.2项目的资本风险 项目的筹资计划中，绝大部分部分资金是自有资金，部分资金是通过销售收入来实现，即上一期的销售收入用于下一期项目后期装修，如果这一计划不能实现，整个项目将比较困难；反之，如果所超额完成计划，将促使整个项目顺利完成。 鉴于上述原因，项目的建设过程中，商业配套设施建设最好同步进行，让购房者对本项目有足够的信心。同时，在首期项目的预售中，可适当加大营销费用的比重，以发动销售宣传的强力攻势。11.3企业风险 企业风险包括经营不善、销售不力、管理水平低下等方面。因此，项目公司对本项目的目标市场选择、产品定位选择，资金筹措选择、开发方式选择、营销方式选择等方面的决策能否有足够的理解并达成共识，且在具体实施的各个环节中能否准确到位就显得十分重要。 对比项目的成本与收入的敏感性分析情况，项目的成本因素更为敏感，因此，在项目的开发经营中，要认真做好项目的成本控制工作，同时也要加强销售的宣传力度及相关工作。以确保预期目标的实现。第十二章 综合评价12.1主要结论 12.1.1 项目具有良好的社会效益和环境效益。 该项目主要作为位于新城市的重点商业工程，对促进城市建设和经济的发展具有重要的意义。该项