可行性研究报告(对外） .pdf

概 述 概 述 中国滨海国际建材产业基地项目，位于天津滨海新区临港经济区。项目开发总体依托天津港的优势资源及滨海新区的优势政策， 立足发展区域经济，促进天津港成为北方国际货运中心和物流中心而共同努力。 项目的规划建设着眼于形成能够具有产业优势，并能带动区域经济、人才引进、吸引资金资本、扩大产业辐射力对上下游产业的 拉动、繁荣区域商业、提升港口贸易、促进产业区的形成等带来强大的机会与优势。 在项目功能定位和划分上，力求辐射面广，从天津到华北、到全国、再到东北亚；产业发展持久，引进资源性行业和资源性创新 企业，把能够达到持续发展作为第一要务，并能达到促进区域经济发展，为区域建设相互拉动的作用。 项目的招商围绕四点，第一充分与国内外各行业协会、组织进行紧密合作，达到资源互补、战略联盟的合作；第二引入行业内龙 头及品牌企业，利用他们的影响力，扩大项目的知名度；第三发挥企业专业招商团队优势，定向的进行国际、国内的招商；第四利用 媒体资源进行宣传，为商家的进驻和经营商做有力的支撑。 在项目的运营上，为控制业态的形成将持有近一半的资产，为形成区域效应打下基础。运营管理上也将引入新的模式，摒弃一般 项目只管租售不管运营的模式。该项目将引入多种的资源，在营销管理、物业管理、商务服务、金融服务、贸易服务、流通服务及搭 建国际商贸平台上下功夫，形成进驻商户经营无忧的格局，保持项目持久的生命力和活力。 天津凯来房地产经营有限公司 2 目 录 目 录 第一部分 项目概况 第一部分 项目概况 一、项目基本情况介绍5 二、开发公司介绍10 三、项目定位分析11 四、项目规划12 五、总论13 第二部分 行业市场研究 第二部分 行业市场研究 一、行业概述15 二、市场调研分析21 三、区域市场综合分析29 五、总论49 第三部分 营销方案 第三部分 营销方案 一、项目推广定位57 二、目标市场定位58 三、营销操作59 四、运营思路69 3 第四部分 工程建设及财务分析 第四部分 工程建设及财务分析 一、项目开发节奏安排73 二、财务分析73 第五部分 结 论第五部分 结 论74 4 第一部分 项目概况 第一部分 项目概况 一、项目基本情况介绍 一、项目基本情况介绍 中国滨海国际建材基地（以下简称“项目” ）位于天津港临港 经济区内，项目总占地面积约 300 余万平方米，项目规划建设面 积约 200 余万平方米。 （一）项目区域位置： 1、环渤海中心经济区滨海新区 （一）项目区域位置： 1、环渤海中心经济区滨海新区 天津滨海新区包括先进制造业产业区、临空产业区、滨海高 新技术产业开发区、临港经济区、南港工业区、海港物流区、滨 海旅游区、中新天津生态城、中心商务区九大产业功能区和世界 吞吐量第五位的综合性贸易港口天津港。 天津滨海新区规划面积 2270 平方公里，海岸线 153 公里。 5 中国经济发展新的增长极中国经济发展新的增长极 经过多年发展，天津滨海新区形成了开放优势明显、产业配 套齐全、科技资源丰富等多重优势。新世纪新阶段，党中央、国 务院从经济社会发展的全局出发，作出了推进天津滨海新区开发 开放的重大战略决策。 党的十七大明确指出： “更好发挥经济特区、 上海浦东新区、天津滨海新区在改革开放和自主创新中的重要作 用。”滨海新区成为继深圳经济特区、上海浦东新区后，又一带动 区域发展的新的经济增长极。国务院在关于推进天津滨海新区 开发开放有关问题的意见中，明确了滨海新区开发开放的指导 思想、功能定位和主要任务，并批准滨海新区为全国综合配套改 革试验区。 功能定位功能定位 依托京津冀、服务环渤海、辐射“三北”、面向东北亚，努力 建设成为中国北方对外开放的门户、高水平的现代制造业和研发 转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心，逐步成为经济繁 荣、社会和谐、环境优美的宜居生态型新城区。 6 2、世界第五大、北方第一大港天津港 2、世界第五大、北方第一大港天津港 2008 年，天津港货物总吞吐量突破 3.56 亿吨，集装箱吞 吐量突破 850 万标箱，航线通达世界 180 多个国家和地区的 500 多个港口，成为连接中国北方与世界多个国家和地区的重 要枢纽，吞吐量世界第五的综合性港口。 目前天津港发展港口装卸、国际物流、港口地产、港口 综合服务四大产业， 到 2012 年， 天津港货物吞吐量将达到 4.6 亿吨，集装箱吞吐量达到 1300 万标准箱，每月集装箱航班超 过 700 班，港口等级达到 30 万吨级，成为设施先进、功能完 善的现代化国际深水港；成为面向东北亚、辐射中西亚的集装 箱枢纽港，中国北方最大散货主干港，规模最大开放度最高保 税港区，环渤海地区最大的综合性港口 充分体现滨海新区服务带动作用，天津港物流链伸向广 阔腹地。辐射范围包括北京、河北、山西、内蒙古、陕西、甘 肃、青海、新疆、宁夏及辽宁、河南、山东、四川的一部分地 区，面积近 500 万平方公里，占全国面积的 52。 7 3、项目位置天津港临港经济区 3、项目位置天津港临港经济区 天津临港经济区是滨海新区九大功能区之一，承载着 天津市建成国际港口城市、北方经济中心、生态城市的重 任，是滨海新区建设我国北方国际航运中心和物流中心的 载体。 该区位于天津市东南海域，通过建港造陆，一期拥有 51 平方公里陆域、33 公里生产岸线的天津第二大港区，设 计年吞吐能力 2.5 亿3.2 亿吨。该区集港口功能、装备 产业聚集、物流拓展、配套服务四大功能区为一体，建设 成为功能齐全、环境优美、生态文明的海上新城。 天津临港经济区作为滨海新区的重要组成部分，集各 种优势于一体，港口优势、区位优势、土地优势、功能优 势、资源优势、政策优势等一系列优势，将成为天津滨海 新区改革开放程度最高， 政策优惠水平最高的新兴功能区。 8 （二）项目介绍 （二）项目介绍 中国滨海国际建材产业基地（以下简称“项目” ）位于天 津滨海新区港临港经济区内。 项目总占地面积约 300 余万平方 米，项目规划建设面积约 200 余万平方米。 项目整体规划按石材、木业（家具）、陶瓷三个功能区划 分， 形成全国、 乃至东南亚地区单体项目最大的建材基地之一。 在项目的运作上引入定位产业的产业链， 以集合型的战略优势 打造产业基地和产品集散地的整体概念。 从总部基地研发 加工仓储物流展览到商贸， 打造一体化 的服务流程，并配合综合性的运营模式，对商业及产业的运营 创造有利的支持。项目计划设立商业运营体系、引入金融创新 产品、打造产业孵化基地、建立内外贸电子商务平台、建设商 业、商务配套设施、行业标准信息发布平台等，以最优化的服 务体系服务进驻企业和商家。 9 二、开发公司介绍 二、开发公司介绍 本项目由天津凯来房地产经营有限公司联合国内外金融投资机构和实业财团共同投资建设，天津凯来房地产经营有限公司是在天 津市凯兴房地产开发公司基础上发展壮大起来的专业地产运营公司， 公司以房地产开发为龙头， 以建设施工为根本， 集商业地产运营、 装饰实业及劳务供应、酒店经营等为一体，公司荣获南开区十佳民营企业等荣誉称号。 公司近年涉及住宅地产、商业地产、工业地产等多个开发领域，先后投资建设了天宝公寓、津涞花园、玖香花园等天津市优质住 宅项目，协助南开区政府完成了冶金里等经济适用房项目建设；投资建设并拥有王顶堤大型小商品交易市场、双峰道专业市场、南大 道专业市场以及两家快捷酒店；投资并协助天津市纺织局棉一、棉二、棉四工厂搬迁及配套工厂建设。所开发建设项目多次荣获用户 满意工程、天津市优质工程奖，文明工地等称号。 公司董事长冯富来先生系中国人民政协协商会议天津市南开区委员，南开法学会常务理事、工商联常委、天津市劳动模范，在地 产开发、商业运营、物流配送等领域具有丰富的经验。 公司现有各类专业技术人员及管理人员 40 余人，其中中高级技术人员 10 人、本科以上学历 30 人，完善、成熟、专业的运营团 队为公司发展奠定了良好基础。 为实现本项目的战略规划目标，公司已陆续汇集地产、物流、金融、建材、信息等相关专业技术人员，同时公司将联合国内外投 资银行、产业基金、实业财团、咨询公司、行业协会等相关领域精英公司共同研究、建设本项目，以期早日将项目建成并顺利运营。 10 三、项目概念定位分析 （一）概念定位： 三、项目概念定位分析 （一）概念定位： 中国滨海国际建材产业基地，整体定位为： “北方地区建材集散规模及创新优势、产业聚集能力最大、最强的产业基地” ； “在行业内领跑中国北方建材产业经济”的综合定位。 关键词：关键词：北方地区建材集散规模最大最强 产业聚集 产业创新 产业基地 领跑产业经济 11 北方地区建材集散规模最大最强：形成北方地区规模最大的建材产业基地，在石材行业的规模上形成华北地区最大的集散地， 南有“水头石材” ，北有“滨海石材” ；建设国内最大的陶瓷仓储库区，力求形成北方陶瓷集散地，辐射长江以北的省市区；建设北方 最大的进口木材加工基地，形成以进口材为主产品的集散地。 产业聚集：在产业的聚集上进行整体的业态分配，主要业态为石材、木材、陶瓷三大类行业，在产业的聚集上充分考虑此三 大行业的上下游产业，形成一站式购物的模式，达到资源的充分整合。石材相关产业包括：石材加工机械、石材工程机械、石材开采 机械、石材运载机械、石材装配五金、石材研磨器材、石材胶、石材防护产品、石材清洁产品等；木材相关产业：木材加工机械、木 材装配五金、木材家具、木材制品、木材地板、木材包装、油漆及防腐材料等；陶瓷相关产业：陶瓷机械、装配五金等。其三大行业 将拉动及吸引各类团体组织及相关服务业的加入，包括：中国建材工业协会、中国石材协会、各省市工商联协会、国际商业协会、国 际国内行业企业驻津团体等，吸引相关服务业包括：金融企业、物流企业、货代企业、贸易企业、会计事务所、律师事务所、培训机 构、餐饮企业、商业企业等。 产业创新：在项目的发展上力求长远，在引进行业的同时，注重引进行业内创新能力比较强的企业，设立可研专区形成产业 创新的基地。设立陶瓷的创新研发基地，市场证明现在陶瓷行业的竞争在于产品创新的竞争，与国际企业相比较的劣势也在于此，所 以陶瓷的设计、生产工艺将是取决于行业生存的一个绝对因素，所以创新将是陶瓷产业在这个项目的亮点。石材作为传统产业也在面 临创新的挑战，一些国际终端用户把石材的功能性看得很重，包括：石材家装如何减轻荷载重量、复合石材如何提高使用率、石材如 何使用在多水的地方等，这些创新的产品成为很多企业出口石材比重比较大的部分。 产业基地：产业基地的概念是如何形成产业链的集合，产品的生产有多个点组成，如何将多个点都能融合在项目中是个关键， 12 所以在研究各行业产业链之后，确立了这些点的引入模式，产品生产是一方面，主要的在于如何达到综合配套的齐全，在产品直接生 产上降低成本，在企业的综合配套包括生活上如何减低成本。因此，项目在规划的时候考虑到商业及生活方面的配套，让进驻企业降 低各项的成本。 领跑产业经济：能够达到领跑需要几个条件，第一，规模；第二，影响力；第三，盈利能力；第四，产业的聚集能力；第五； 创新能力；只有达到这几点才能在行业内具有话语权，才能形成真正的领跑产业经济的能力。 （二） 、总论、总论 中国滨海国际建材产业基地项目，定位“滨海国际建材”充分发挥天津港优势资源，产业聚集国内、国外实力型、品牌型的 厂商，力求在资源聚合上达到优质优选，能够带动区域贸易、国际贸易发展的实力商家进驻。 按照整体的规划，将吸引包括行业辐射企业近 3000 家以上的企业进驻园区，聚合的功能将带来区域整体包括：住宅、商业等 固定资产项目的拉动；港口、物流、外贸等港区主营业务的拉动；人才、税收、就业等民生方面的拉动。 按照整体的功能划分，注重于国内交易与国际商贸的结合，在招商上吸引国际大型产业机构，如矿山开采机构、机械生产机 构、国际板材代理商、陶瓷贸易代理商、境外知名陶瓷品牌厂家、境外知名品牌家具厂家等进驻项目提高项目的国际地位。 整体提高项目的影响力，与“中国建材工业协会”等行业主管协会合作，进驻项目部分的行政职能，形成区域性的审批地； 定位项目的特点，在国际、国内的地位，形成行业内的影响力；作为国际展览、交流的基地之一，为提升区域影响力、项目影响力、 提高国际贸易机会搭建平台。 13 项目的综合配套不可缺少，生产交易完成的只是一个过程，这个过程需要包括：商贸、商住、商业等方面的有力支持才能完 成，其配套的合理性需要直线不超过 1000 米就能完成商品所需，才能达到产业与商业的融合，商家及购物人群才能得到有力的保证。 该项目将极力做到生产、商贸融合；购物、休闲结合的规划目的。 14 第二部分 行业市场概述 第二部分 行业市场概述 进出口量(万吨) 进出口额(亿元) 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 2007年 2008年 2009年 3483.863652.14 3933.35 46.85 54.88 50 进出口量(万吨) 进出口额(亿元) 中国在三年的进出口量的对比 一、石材行业概述： 一、石材行业概述： 中国石材的生产主要分布在南部的福建省、广东省，东部的山东 省三个石材生产大省，其中福建与山东为原料与加工生产大省，而广 东主要从事进口石材的加工，上述三省占了中国石材生产85%的产量， 主要是大理石、花岗石产品。 2008年以来，石材产业环境受到诸多不利影响，但石材行业仍然 保持了平稳增长的发展态势。2008年全国石材业规模以上企业实现工 业增加值457亿元，比2007年增长28.9%。2009年中国石材出口2133万 吨，创汇36.11亿美元。 15 二、陶瓷市场概述 二、陶瓷市场概述 中国出产的陶瓷出口至世界近200个国家和地区， 年产量与出口额均居世界首位。陶瓷市场调查报告提 到， 目前中国陶瓷的产量占全球总产量约 70%， 总产值 超过 2100 亿元， 全国规模以上陶瓷企业达 1900 多家。 其中日用陶瓷已占全世界的 70%左右， 陈设艺术陶瓷占 全球 65%，建筑陶瓷也已经占世界总产量的 1/2。陶瓷 市场调查报告显示，在 2009 年，中国瓷砖产能继续扩 大，产量进一步增长，突破 66 亿平方米，17 个省份的 陶瓷砖产量增长超过两位数，其中内蒙古、湖南省更是 超过三位数增长。按这一数字计算，中国人均瓷砖达到 4.48 平方米，跃居世界第一，充分说明了中国陶瓷市 场强劲的发展势头。 数据分析 产量 2009 往年 增长幅度 产量 2009 往年 增长幅度 日用陶瓷 150.08 115.56 23.23% 卫生陶瓷 1.45 1.12 16.69% 墙地砖 53.79 41.42 15.41% 生产量数据 16 三、木业市场描述 三、木业市场描述 09年-10年前5月林产品进出口总值对比09年-10年前5月林产品进出口总值对比 0 50 100 150 200 250 300 350 400 进出口总值出口总值进口总值 亿美元 09年前5月10年前5月 根据海关统计数据显示，今年前 5 个月全国林产品进出口总值为 364.1 亿美元，同比增长 41.7%。其中，出口 180.9 亿美元，同 比增长 30.6%；进口 183.2 亿美元，同比增长 54.6%。 17 原木作为我国大宗进口原料性林产品，09 年全年进口原木 2805.9 万立方米，进口额 40.9 亿美元，同比分别下降 5.1%和 21.2%，进口量减价跌。进口原木中，热带材进口量为 610.8 万 立方米，占原木进口量的 21.8%，同比下降 14.9%。进口原木以 俄罗斯材为主，全年共进口俄罗斯材 1481.2 万立方米，占我国 原木进口总量的 52.8%， 但在我国进口原木中所占比例呈逐年走 低趋势(2008 年占 63.1%)。除俄罗斯外，进口原木量名列 26 位的国家分别为：新西兰（441.4 万立方米） 、巴布亚新几内亚 （165.9 万立方米） 、 所罗门群岛 （112.4 万立方米） 、 加蓬 （110.3 万立方米） 、美国（75.9 万立方米） ，上述 6 国进口原木占全年 进口原木总量的 85%。 原木进口比例 52% 16% 6% 4% 4% 3% 15% 原木进口比例 52% 16% 6% 4% 4% 3% 15% 俄罗斯俄罗斯 新西兰新西兰 巴布亚新几内亚巴布亚新几内亚 所罗门群岛所罗门群岛 加蓬加蓬 美国美国 其它国家其它国家 木业产地分布图： 18 小结小结： ? 天津的陶瓷、石材、木业生产量几乎为零，少量的加工企业天津的陶瓷、石材、木业生产量几乎为零，少量的加工企业 ? 作为四大港口之一的天津，进出口贸易及吞吐量巨大作为四大港口之一的天津，进出口贸易及吞吐量巨大 ? 目前天津市场所需的石材、木业及陶瓷产品多从广东福建山东等地，从目前天津市场所需的石材、木业及陶瓷产品多从广东福建山东等地，从 水路入市，从而覆盖华北市场水路入市，从而覆盖华北市场 ? 天津市场需求石材、陶瓷及木业终端生产企业进驻，尽快占据华北市场天津市场需求石材、陶瓷及木业终端生产企业进驻，尽快占据华北市场 对天津各区县的优势比较： 19 目前华北市场石材市场商家多以一级代理商主营半加工石材为主，除少量终端企业进驻北京及天津市场外，石材终端 生产商集群的规模在华北尚未形成，陶瓷多以一级代理厂商为主，主要分布于塘沽华北陶瓷城、环渤海建材城、武清华北 城等大型建材中心，以天津为中心、向其他中小型建材城陶瓷经销商发货，范围覆盖山西、内蒙、东北等地，木材产品目 前多以周边小型批发商为主，范围设计较广，没有形成集群规模，目前以石材、木业、陶瓷终端生产商为主的集群商业在 我项目没有形成。 优势： ? 区域优势：我项目座落于天津滨海新区，紧邻世界吞吐量排名第五的天津港区域，比邻天津机场、同时多条 高速公路从我项目经过，交通优势及物流进出口优势凸显 ? 服务优势：通过搭建内部及外部商务融资平台及完善服务体系，是对商家的经营及贷款融资提供有力支撑和保障 的根本 ? 土地价值优势：通过有效的对比浦东新区开发开放的发展历程，超密度的投资额度，土地的有效升值和稀缺性， 逐渐转化了目前我项目的价格劣势，充分体现出滨海新区未来土地升值潜力的巨大空间 二、区域专业市场调研分析：二、区域专业市场调研分析： 20 （一） 、调研目的 为了全面了解天津区域及周边城市的建材市场、家具市场情况，从商户租售情况、交通优劣势方面，项目目前经营状况，客户 群及工程配套方面入手，为后期本项目在定位规划上、租赁出售等环节上提供有力的支撑和参考，规避目前其它项目的劣势，借鉴其 优势，更好的使本项目在最优的态势下推向市场，我们针对的调研项目主要为华北陶瓷城、武清华北城、香河家具城、红星美凯龙、 华闽石材城、登发装饰城、集美家居、环渤海建材城等。 （二） 市场情况 通过以上分析目前天津区域集中俩类建材市场，一是专业性建材市场、二是综合性建材市场，专业性建材市场普遍面积较大， 且库房需求面积很大，租金普遍较低，主要以批发为主，辐射范围除天津外，覆盖山西、内蒙、河北省、辽宁局部地区，零售类占销 售比重不大，综合类市场商铺面积主要以卖场为主，普遍较小，库房需求不大，租金普遍较高，主要以零售为主，主要可群来源于周 边常住居民及市内六区，产品略显中高端，市场上后期和我项目产生竞争的主要是俩大项目暨胡家园陶瓷城和武清华北城，我们主要 的陶瓷目标客户集中在这俩大专业性市场内，胡家园陶瓷城经营时间较长，客户积累度深、口碑良好、是天津乃至华北地区重要的集 散基地，其主要陶瓷客户分为俩类，一类为一级代理商和厂商直销、一类为小品牌商户及炒货商户，其中大部分经营者为福建人，是 我们后期的招商重点对象，针对目前该项目整体规划混乱，交通不畅，码头进货量小、推广及宣传滞后等情况的出现，也为我项目在 后期运营上敲响警钟，对于后期的招商工作的顺利展开，我项目当在项目形象推广上，合理的规划上，租金的定价上做到周密的计划 和实施，以便顺利的攻坚我们的目标客户，武清华北城是近年来形成的体量比较大的集散地，在推广上大手笔、大投入，在招商政策 上大让步、大优惠，为项目一期的成功招商及开业打下了良好的基础，为项目在市场打出了良好的口碑及知名度，但是鉴于项目所在 21 地块处于京津之间，缺少海运及空运的优势，同时陶瓷代理商在经营区域上的严格划分，首先失去了对北京市场的供货，同时极大的 制约了其物流及其它省市的辐射优势，再加上目前该项目所处区域周边人口密度稀少及消费力有限，这就为我项目在招商过程中找到 了突破点，暨我项目陆路、水路、航运都占有极大的优势，周边五年之内有大量的商业及住宅项目建成并交付，人口密度将大幅度增 长，并辐射周边几个大型的规划区域，所以只需我项目合理的利用自己的交通优势，同时适当的放宽项目的招商政策，在结合政府的 招商引资政策，使我项目在后期的招商销售过程中有的放矢，顺利的达到招商的目的。 （三）通过专业市场调研，可借鉴性的内容： ? 规划设计方面 规划设计方面 目前建材市场分为俩类，一类为专业性建材市场、一类为卖场类建材市场。 专业性建材市场主要包括华北陶瓷城、武清华北城等，主要建筑形式为商铺加仓库形式，商铺面积控制在 150 平米一 个，可以打通相连，仓库面积集中在 1000 平米左右，同样可以打通相连，另一种形式为一拖二、托三商铺，单层面积在 90 平米左右，一二层可以经营，三层可以居住 优势：面积小租金压力不大、适合经营；实用性较强 劣势；整体占地面积过大，商铺数量众多，商户质量参差不齐、道路较长，通达性较差、指引功能差 卖场类市场主要包括红星美凯龙、 家得宝等主要以商场形式出现， 商铺面积已实际使用面积计算， 面积区间在 10-500 22 平米，统一规划，分层管理 优势：规划统一、布局合理、环境舒适 劣势：货品展示性有限，面积普遍较小，租金较高 通过以上对比，可以看出后期我们在项目规划上将零售类商户、批发类商户，有效的规划好区域，做到分区管理，在 人流东线设计上加以考虑，同时加强指示、指引系统，使顾客及经销商一目了然，便于通达，同时借鉴专业性市场的小面积 商铺可以打通相连的建筑形式，极大的利用面积，避免出现大铺难租、难售的局面。 ? 停车位方面 停车位方面 由于土地的珍贵性，大部分建材市场的停车位相当紧张，停车位的紧张将直接影响销售业务 大部分卖场只能满足部分停车位，且不收取费用，其中华北城市场将建有 3000 辆车位的停车场，极大的满足了车位的 需要，集美家居更是将车位设计到卖场顶层，节省了土地的占用。 由于我项目巨大的建筑体量，必然带动大量的车流进入，所以在后期规划车位应予以充分的考虑，分散停车场位置， 并可借鉴集美的车位设计，合理化的规划车位 ? 道路及物流方面 道路及物流方面 专业性市场在交通组织上相对滞后，路宽主要在 15-20 米，例如华北陶瓷城，经营时间久远，又以批发为主，大量 23 的货车进入该项目，使其道路极大的破坏，年久失修，路况极差，极大的影响其形象，在物流方面引进了一家物流配货企业 服务项目商户，卖场类主要有小型车辆进入，不会对道路造成重大的破坏，在物流方面多以私人货车为主 优势：有序的引进物流企业，为项目做配套 劣势：非正规的物流公司，规模较小 借鉴及规避：后期我们在项目上至少引进俩家以上物流公司，以满足商户的配送需要，同时在道路规划上，内街道路 上设置路障，合理分散大货车车流，减少道路的毁损，并积极的修复毁损道路 ? 招商方面 招商方面 专业性市场主要借助商会进行招商，有效的形成快速消化产品 综合性市场方面主要借助品牌带动部分商家进驻，同时通过品牌吸引部分商家 后期我们在招商方面通过俩者结合的方式，对项目展开招商工作，有效有序的推动招商工作的展开 ? 销售方面 销售方面 目前建材市场多以自持租赁为主，只有武清华北城对外出售，由于当地村民拆迁分得的闲钱，武清华北城便部分采用 “出售后返租”的运营模式，并以“高回报租金”、“若干年后回购”为吸引人的口号，营造了许许多多的概念，但开发商 须承担项目建成后的市场运作风险。华北成就采用“出售后返租”的运营模式，前期开盘进行销售，之后反租，反租分为五 24 年和十五年两种合同，租金返还率为总房款 3%、3%、4%、4%、5%逐渐递增的方式。 优势：快速回笼资金，形成经营上的统一性 劣势：客群面狭窄，只能卖给认可其包租形式的投资客和经营者，制约销售速度 后期我们在销售环节上可以借鉴其销售手段，但是必须规避自身风险，只有经营权在我们手中，才可进行这种操作模 式，同时在售价上给予一定的优惠幅度。 ? 优惠政策方面 优惠政策方面 专业性市场在招商政策方面多以免租半年和三年不涨价为条件，但必须一次性交付一年的租金，目前市场大多采用这 种形式 卖场类市场只给予很短时间的装修期，一至三个月，没有其它优惠政策 在我项目操作上建议由于我项目是新兴区域，可以采用在项目前期免租半年，三年之内不涨价，但必须一次性交付一 年租金 ? 推广方面 推广方面 目前根据调研情况分析，专业性市场普遍推广性较差，开业后基本放弃推广工作，除武清华北城在推广上采用电视、 高速路牌、网络、协会等媒体大量的投入，使市场上对其项目相当的认知，极大的提高了项目的知名度 25 卖场类商家主要推广展现在汽车广告，DM 传单，报纸等媒体上，靠其自身品牌吸引力，吸引客户消费 后期项目操作我方应借鉴武清华北城的广告投入力度，加大宣传我项目，打出项目知名度，公司形象，扩大影响力， 但在选择媒体上，我们必须慎重甄选，以达到推广的效果和目的 ? 运营模式方面 运营模式方面 基本上建材市场目前都属于自持物业只租不售，属于卖场式管理模式，靠其自身品牌性吸引客户，做到统一运营的目 的，只有武清华北城进行销售，回笼资金，主要也是由于目前建材专业市场及卖场类面积不大，多以租赁土地及和土地方合 作两种合作模式运作，武清华北城属于商业地产模式，开发体量较大，投资较高 优势：自持性物业，统一规划，统一经营，统一管理，保质保量，创造品牌度，深的客户信任 销售型物业：资金投入大，但回款速度快，短时间产生利润 劣势：自持性物业：资金投入大，回报周期较长，长时间见到利润 销售型物业：包租周期有限，后期容易造成市场规划混乱，手中没有经营权 26 三、区域市场综合分析 三、区域市场综合分析 （1）滨海新区经济增长值： 滨海新区 10 多年来整体经济持续快速发展，未来发展前景更好： “十一五”规划目标为 GDP 年均增长 17，达到 3200 亿元， 财政收入年均增长 20，达到 500 亿，城市化率达到 90。 （2）天津开发区总产值在国内、天津市的比较优势 泰达领先于全国其他开发区，正在成为天津的经济增长引擎，受于空间有限，涓滴效益强于极化效益，本案具有的区位和政 策优势，必将最先受益。 天津与滨海新区生产总值表 滨海新区 天津市 占有天津市GDP的 50%， 龙头地位显现。 领先于第二名的 苏州工业园50 27 （3）滨海新区在天津市经济发展中的比重。 2006年-2009年滨海新区生产值占全市比重 44.00% 45.00% 46.00% 47.00% 48.00% 49.00% 50.00% 51.00% 52.00% 2006年2007年2008年2009年 百分比 近 4 年来， 滨海新区地区生产总值占天津市的比重虽然 不断在增加， 但是远远没能反应滨海新区开发开放政策 实施后的增长情况， 可以预想滨海新区将成为天津市的 经济中心 2、前景描述滨海新区未来的景象是什么？ （1）参考浦东新区开发开放的历史经验参照 经过八年的发展， 浦东由无人问津的 “乡下” 成为环境优美、 经济发达的现代化新城市， 以不足经过八年的发展， 浦东由无人问津的 “乡下” 成为环境优美、 经济发达的现代化新城市， 以不足 10的面积取得的面积取得 20多的多的 GDP， 成为上海经济增长的动力源。 ， 成为上海经济增长的动力源。 A、2006 年-2009 年浦东新区占上海生产总值比重： 28 2006年-2009年浦东新区占上海生产总值比重 10296.97 12001.16 13698.15 14900.93 2346.08 2728 3100 4000 23%23%23%27% 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 2006年2007年2008年2009年 上海 浦东 百分比 2009年浦东现状 14901 105 3251 1379 6341 4000 39 1350 412 1210 27% 37% 42% 30% 19% 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 国内生产总值 吸引外资额 外贸出口额 户籍人口 面积 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 上海市 浦东新区 浦东新区所占比重 2009 年浦东在上海的地位 单位 上海市 浦东新区浦东新区所占比重 国内生 产总值 亿元 14901 4000 27% 吸引外 资额 亿美元 105 39 37% 外贸出 口额 亿美元 3251 1350 42% 户籍人 口 万人 1379 412 30% 面积 平方千米 6341 1210 19% 29 B、浦东新区十年生产总值对比： 4000 亿亿 801.36 亿亿 增长增长5倍倍 1999年年 2009年年 滨海新区目前具有的条件远优于浦东新区当年开发开放时，基础设 施、对外开发度，市场成熟度都已翻天覆地的变化，滨海新区的未来 发展前景应该更好。 小结： 一、天津市经济处于进入发达状态的初期阶段人均 GDP 达到 9000 美元，基于天津的条件和参考上海市的经验，天津市完全 有能力迅速达到初级发达经济阶段人均 GDP10000 美元 二、滨海新区经济发展势头强劲，各项经济指标都快速增长，经济外向度很高，借助国际资本转移大势，必将处于长期快速发展 阶段 三、港口作为滨海新区的重要交通优势，发展态势良好，受于发展空间的限制，涓滴效益大于极化效应，鉴于本项目的区位优势 30 和发展基础，必将最先受惠 四、借鉴浦东开发开放初期的经验，滨海新区经济结构必将发生根本转变，金融、商务功能将得到飞速发展，在天津市的经济地 位还会进一步提升 3、滨海新区政府政策分析 滨海新区开发开放政策出台的背景环渤海经济圈或者京津冀都市圈发展缓慢，内部矛盾重重，造成中国经济“南强北弱” 的格局长期得不到改变。 ? 长期以来有三大经济圈的说法：珠三角、长三角、环渤海（或者京津冀） 。 ? 珠三角和长三角在经济联系，交通联系、产业分工，城市级配上都初具经济圈形态，发展势头良好，相互协调和融合逐步加强。 ? 比较而言，环渤海经济圈或京津冀城市群还这是一个地理概念，内部经济联系不强，分工不明确，协调机制没有建立起来。 滨海新区开发开放出台的背景本届政府为实现“区域经济协调发展”目标，全面启动“环渤海或京津冀”的发展，必须 树立增长核，解决形成都市群的首要问题树立“首位城市” 。 滨海新区开发开放政策就是要为京津冀（远期为环渤海）打造首位城市中央批准天津的城市定位：北方的经济中心北方的经济中心 国务院关于推进天津滨海新区开发开放有关问题的意见阐述滨海新区开发开放的意义： 1、推进天津滨海新区开发开放，有利于提升京津冀及环渤海地区的国际竞争力。、推进天津滨海新区开发开放，有利于提升京津冀及环渤海地区的国际竞争力。 31 2、推进天津滨海新区开发开放，有利于实施全国区域协调发展总体战略。、推进天津滨海新区开发开放，有利于实施全国区域协调发展总体战略。 3、推进天津滨海新区开发开放，有利于探索新时期区域发展的新模式。、推进天津滨海新区开发开放，有利于探索新时期区域发展的新模式。 浦东的开发开放促使上海在长三角的迅速崛起， 确立了上海在长三角的首位城市地位， 苏浙的众多城市自动与上海接轨， 保证长三角都市群的形成。 ? 上海、江苏和浙江经济总量差不多，相互不服，竞争大于合作，不可能形成都市群或者经济圈。 ? 浦东的开发开放保证了上海经济的快速崛起，领先苏浙的城市。 ? 江苏省主动接轨上海，修通沪宁高速，接受上海的辐射，促进苏州及其下属的昆山市快速发展，成为江苏的领头羊。 ? 相反，浙江省迟迟没有修通沪杭高速，与上海接壤的嘉兴及嘉善成为省内落后地区。 ? 首位城市效益下，重城市自动融合和接轨，保证城市群的快速发展。 将“滨海新区开发开放”提升为国家战略，给予特殊的优惠政策，将有力促进天津成为京津冀的首位城市，促进京津冀城市群的 形成，带动京津冀乃至环渤海的经济大发展 国务院关于推进天津滨海新区开发开放有关问题的意见国务院关于推进天津滨海新区开发开放有关问题的意见 ? 推进天津滨海新区开发开放，是在新世纪、新阶段，党中央、国务院从我国经济社会发展全局出发作出的重要战略部署。 地位：战略方针（高于政策） 32 4、保税区介绍、保税区介绍 保税港区：中国规模最大、开放程度最高的保税港区 ? 国务院 2006 年 8 月 31 日正式批准设立天津东疆保税港区。这是继上海洋山保税港区后，中国批准设立的第二个保税港区，也 是目前中国面积最大的保税港区。 ? 规划面积十平方公里；其功能和税收、外汇政策按照国务院关于设立洋山保税港区的批复的有关规定执行。 ? 此外，可根据全国综合配套改革试验区建设的相关要求，在机制、体制创新等方面先行试验一些重大的改革开放措施，并借鉴 国际通行做法，积极探索海关特殊监管区域管理制度创新。 33 保税港区：大大拓宽了港口的业务功能，天津港的货物吞吐量和集装箱吞吐量都将极大增加，国际贸易也将大大受益，物流 公司和贸易公司数量将增多，规模将扩大 保税港区：大大拓宽了港口的业务功能，天津港的货物吞吐量和集装箱吞吐量都将极大增加，国际贸易也将大大受益，物流 公司和贸易公司数量将增多，规模将扩大 ? 意见明确规定的业务类型：重点发展国际中转、国际配送、国际采购、国际转口贸易和出口加工等业务，实现货