九华山蓝地度假村银行贷款项目可行性研究报告 (4).doc

http:/www.docin.com/chess95660 http:/www.docin.com/chess95660 九华山蓝地度假村银行贷款项目九华山蓝地度假村银行贷款项目 可行性研究报告可行性研究报告 某某建设投资有限公司某某建设投资有限公司 2010-8-202010-8-20 http:/www.docin.com/chess95660 九华山蓝地度假村项目可行性研究报告 http:/www.docin.com/chess95660 1 目目 录录 1. 1. 总总 论论 1 1 1.1 项目概述1 1.2 编制依据3 1.3 研究范围3 1.4 主要经济技术指标.4 1.5 项目综合评价5 2. 2. 项目背景及必要性项目背景及必要性6 6 2.1 项目背景6 2.2 建设的必要性8 3.3. 市场预测市场预测 1313 3.1 概况13 3.2 国内市场概况及发展趋势14 3.3 旅游特征及资源分析15 3.4 游客量预测20 3.5 滞留时间21 3.6 住宿选择意向22 3.7 出游目的22 3.8 市场容量分析23 3.9 综合分析24 4. 4. 项目建设规模与内容项目建设规模与内容 2626 4.1 建设规模26 4.2 建设内容26 5. 5. 项目选址及建设条件项目选址及建设条件 2727 http:/www.docin.com/chess95660 九华山蓝地度假村项目可行性研究报告 http:/www.docin.com/chess95660 2 5.1 场址选择27 5.2 建设条件27 6. 6. 工程规划设计工程规划设计3131 6.1 建筑方案31 6.2 结构设计38 6.3 给排水设计40 6.4 电气设计42 7. 7. 环境保护环境保护4747 7.1 执行依据及标准47 7.2 环境影响分析及污染防治措施47 8. 8. 节能设计节能设计5353 8.1 设计原则与目标53 8.2 用能标准和节能规范53 8.3 节能措施54 9. 9. 安全、卫生安全、卫生 5757 9.1 标准及依据57 9.2 职业危害因素分析58 9.3 安全技术措施58 9.4 卫生防疫措施60 9.5 预期效果及评价60 10.10. 项目组织管理项目组织管理6262 10.1 项目管理62 10.2 劳动定员64 10.3 项目进度计划65 http:/www.docin.com/chess95660 九华山蓝地度假村项目可行性研究报告 http:/www.docin.com/chess95660 3 11.11. 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措6666 11.1 投资估算66 11.2 资金筹措71 11.3 资金投入预测71 12.12. 财务评价财务评价7373 12.1 财务评价依据73 12.2 项目建设期、经营期、计算期73 12.3 成本和费用估算73 12.4 营业收入及税金预测75 12.5 利润估算78 12.6 财务盈利能力分析78 12.7 清偿能力分析79 12.8 不确定性分析79 12.9 财务评价结论80 13.13. 结论与建议结论与建议8181 13.1 结论81 13.2 建议82 http:/www.docin.com/chess95660 九华山蓝地度假村项目可行性研究报告 http:/www.docin.com/chess95660 1 1. 1. 总总 论论 1.1 项目概述 1.1.1 项目名称 九华山蓝地度假村 1.1.2 建设单位 某某建设投资有限公司 地址：池州市九华山柯村 法定代表人： 注册资本：5000 万元 成立日期：2010 年 3 月 主要经营：基础设施投资建设、旅游投资、旅游地产开发 1.1.3 建设地点 池州市青阳县庙前镇高源村 1.1.4 建设背景 九华山是池州旅游的龙头，是池州市实施“旅游兴市”战略的中心。 省委省政府制定了“两山一湖”旅游发展纲要，提出要把“两山一湖” 为核心的皖南地区，建设成世界级旅游胜地，带动全省旅游业的发展。 市委市政府提出以自然生态景观为基础，佛教朝圣与文化体验为带动， 生态度假休闲为主体，把九华山建成为集观光、休闲、度假于一体的世 界级旅游胜地。 按照九华山风景名胜区总体规划 （2008） ，九华山的将来在空间 上将发展成北有庙前，南有南阳，中拥老街的态势。庙前镇是九华山的 http:/www.docin.com/chess95660 九华山蓝地度假村项目可行性研究报告 http:/www.docin.com/chess95660 2 北门户,在九华山旅游空间布局中功能定位为九华山风景区旅游接待、 度假、休闲、娱乐基地。为了增加九华山北门户的吸引力，提高九华山 风旅游接待水平，完善九华山旅游服务功能，安徽九华山润地建设投资 有限公司根据休闲度假旅游将不断增长和旅游消费不断升级的趋势，在 市场需求预测和市场供应调查的基础上，拟依托经济动脉五溪九华 山公路，投资兴建九华山蓝地度假村 一个建筑设施生态化、园林 化、环境天人合一、休闲康体人性化的综合观光、休闲、娱乐中心，建 设标准为旅游服务高端接待设施。该项目的建成将在一定程度上解决九 华山旅游高端接待设施少、旅游休闲区少、缺乏大型团队和高级别会议 接待能力等问题，满足未来的接待需要。 1.1.5 项目定位 九华山蓝地度假村以旅游度假酒店、公寓式酒店及酒店式公寓的概 念设计，满足休闲、旅游、娱乐、度假功能，内部设有会所、场馆，茶 艺馆、SPA 水疗馆、健身房、精油按摩中心、大型会议室等，既能满足 家庭休闲度假、团队旅游接待又可承接大型会议及政要的接待任务。 1.1.6 建设规模与内容 项目总规划面积 144202 平方米（14.42 公顷） ，总建筑面积 71400 平方米。工程建筑包括商业公建配套 19400 平方米、酒店式公寓 22300 平方米、公寓式酒店 27200 平方米、养生休闲会所 2500 平方米；配套 设施有停车场、道路、广场及其他设施等；水域整治建设景观湖面积 32700 平方米（3.27 公顷） 。 1.1.7 投资估算与资金来源 本项目总投资 30084 万元，资金来源计划为：企业自筹 23084 万元； http:/www.docin.com/chess95660 九华山蓝地度假村项目可行性研究报告 http:/www.docin.com/chess95660 3 楼盘销售款 17984 万元；申请银行贷款 7000 万元。 1.1.8 建设时间：三年 1.2 编制依据编制依据 1、 池州市旅游总体规划 2、 池州市国民经济和社会发展十一五规划 3、 九华山风景区柯村景区总体规划 4、 九华山风景区柯村基地中心区详细规划 5、 九华山风景名胜区九华乡控制性规划 6、国家及安徽省关于风景区规划的相关法规和规范 7、 九华乡环境保护规划 8、 九华山风景名胜区总体规划 （2008） 9、 关于加强九华山风景区规划与建设管理的通知 （池政秘2003 12 号） 10、中共安徽省委、省政府皖发200014 号文件（关于要求加快 “两山一湖”旅游经济发展的若干意见） 11、 青阳县旅游发展总体规划 12、 五溪新城区产业发展总体规划 13、 庙前镇总体规划 14、 佛光大道沿线地区控制规划 15、九华山管委会经发处统计科、九华山门票管理所资料 http:/www.docin.com/chess95660 九华山蓝地度假村项目可行性研究报告 http:/www.docin.com/chess95660 4 1.3 研究范围研究范围 我们受建设单位委托，对工程项目建设背景及必要性、建设条件、 市场环境、建设规模与方案、环境影响、投资构成与能力、技术经济等 进行分析论证，为单位决策提供参考，为初步设计提供依据。 1.4 主要经济技术指标主要经济技术指标 表 1-1 项目主要经济技术指标汇总表 序号指标名称单位指标值备注 一经济指标 1 工程总投资万元 30084 2 其中：建设投资万元 28750 3 流动资金万元 200 4 建设期利息万元 1134 5 年总成本万元 3871 达产年 6 年经营收入万元 7676 达产年 7 年利润总额万元 3380 达产年 8 年上缴税收总额万元 1271 达产年 9 投资回收期年 8.9 税后 10 财务内部收益率 %12.56% 税后 11 财务净现值万元 5958 税后 12 资本金利润率 %14.64% 13 盈亏平衡点 %36.80% 14贷款偿还期年 二技术指标 1总用地面积m2144202 2总建筑面积m271400 2.1商业、公建m219400 2.2酒店式公寓m222300 2.3公寓式酒店m227200 http:/www.docin.com/chess95660 九华山蓝地度假村项目可行性研究报告 http:/www.docin.com/chess95660 5 2.4养生休闲会所m22500 3容积率0.5 4绿地率%45 5建筑密度%19.1 6机动车停车位个230 7非机动车停车位个260 1.5 项目综合评价项目综合评价 （1）该项目行业准入性好。本项目的建设符合九华山风景名胜 区总体规划 、 庙前镇总体规划和池州市政府关于加强九华山风景 区规划与建设管理的通知 （池政秘200312 号）规定和规划要求。 （2）选址符合项目要求。本项目选址于紧邻省道“五溪九华山 “公路东侧，距离九华山主景区 4.5 公里。该处水文地质等建设条件符 合项目建设要求。 （3）项目市场前景好。该项目以九华山大旅游为依托，以生态休 闲度假为主题，以特色产品为经营，具有很强的吸引力和竞争力，同时 也符合今后旅游发展的趋势。项目整体规划设计具有高品位、高水平， 贯彻了科学的发展观和可持续发展的理念，这将使九华山蓝地度假村成 为九华山乃至池州市的旅游接待、休闲度假的标帜。 （4）项目的产品方案、工程方案和环境保护方案可行，总体规划 合理，投资规模适中。根据项目的建设内容和规模，项目完成后将能形 成较大的市场规模，产生较大的营业收入。 （5）财务评价表明，本项目经济效益良好，财务风险较小，抗风 险能力和清偿能力较强。本项目的实施将为承办单位带来可观的经济效 益，并可实现可持续发展。 http:/www.docin.com/chess95660 九华山蓝地度假村项目可行性研究报告 http:/www.docin.com/chess95660 6 （6）项目不仅具有良好的经济效益，更为重要的是对地方整体经 济发展和产业结构调整具有较强的带动效益。 （7）建议贷款行方面在实行有效的风险控制和财务监督下，对项 目单位给与大力支持。 http:/www.docin.com/chess95660 九华山蓝地度假村项目可行性研究报告 http:/www.docin.com/chess95660 7 2. 2. 项目背景及项目背景及必要性必要性 2.1 项目背景项目背景 九华山位于安徽省池州市青阳县境内，面积约 100 平方公里。据记 载早在晋代（公元 401 年）就有了寺庙建筑。开始为道观，到唐代广修 佛寺。九华山是我国佛教四大名山之一，诗仙李白曾三上九华山作诗赞 美曰：“昔在九江上，遥望九华峰，天河挂绿水，秀出九芙蓉” 。 九华山又是国家 AAAAA 级风景名胜区，为了加快安徽省旅游产业的 发展，中共安徽省委、省政府以皖发200014 号关于要求加快“两山 一湖”旅游经济发展的若干意见对安徽省旅游发展方向作了总体规划 和实施纲要。池州市政府积极贯彻落实，发出关于加强九华山风景区 规划与建设管理的通知 （池政秘200312 号） 。据此，九华山管委会制 订了九华山风景名胜区总体规划 、 柯村景区总体规划 ，对整个九 华山景区功能进行整合和细分，确定了以柯村为基地，为整个景区提供 全方位服务、管理的功能，并作为游客旅游观光的接待中心。 旅游接待的水准和服务水平直接影响旅游业的发展。本项目建成后 不仅可以提高九华山高端客户的接待能力和接待水平，进一步提升整个 九华山旅游的档次，同时其独特的造型、靓丽的景观、与九华红、盆景 园等项目形成一体的大旅游概念也必然将庙前镇佛国文化园打造成为旅 游景点之一。 九华山旅游资源丰富，是正在建设和发展中的国家 5A 级旅游风景 区，地处皖鄂赣三省交界的沿江地带，是长三角经济圈与武汉经济圈交 汇点，也是池州市社会、经济发展的优势和潜力所在。近年来，池州市 http:/www.docin.com/chess95660 九华山蓝地度假村项目可行性研究报告 http:/www.docin.com/chess95660 8 委市政府始终坚持安徽省委、省政府做出的“加快建设以黄山、九华山 为重点的世界级旅游胜地，推进旅游国际化进程，促进皖南大开放”的 决策，努力构筑“大九华、大旅游、大产业” ，积极加大“旅游兴市” 战略实施力度，加快“旅游强市”建设步伐，把经营九华山、发展九华 山、繁荣九华山作为强市发展的重要举措来抓，努力打造国际性佛教道 场和世界级旅游胜地这一目标。 本项目位于池州市青阳县庙前镇， 紧邻五溪九华山公路，距离九华 山核心景区 4.5 公里，与青阳县相隔 20 公里，距离池州市 40 公里。规划 范围西至五溪九华山公路，北至 山体南麓边缘 100 米，南至在建酒店、 进村道路，东至水库、村庄联系道路， 总用地约 14.42 公顷（即 216.3 亩） 。 北有“九华红蚕桑文化园” 、 “素食园” 、 “盆景园”等旅游、休闲、度假项目， 与本项目紧紧相邻连为一体，形成集 旅游、休闲、度假、观光为一体的产 业链条。从整体规划角度来看，本项 目是完全符合庙前镇总体规划的。 项目紧邻中国四大佛教名山之一， 国家级风景名胜区的九华山，九华山 http:/www.docin.com/chess95660 九华山蓝地度假村项目可行性研究报告 http:/www.docin.com/chess95660 9 悠久的佛教文化，奇丽的自然山地景观，宜人的生态气候，便捷的对外 交通都为本项目的实施提供了一个良好的外部环境。加之项目三面环山， 一面临路，东高西低，河 塘均布，阡陌交通等自然 特点，也为本项目塑造独 具特色的人文品质提供了 可能。 按照九华山风景 名胜区总体规划 （2008） ， 作为中国四大佛教名山、 国家级风景名胜区之一的九华山，将来在空间上将发展成北有庙前，南 有南阳，中拥老街的态势。根据 2009 年安徽旅游经济运行情况报告， 作为全省 53 家重点景区之一，2009 年，九华山接待游客 310 万人次， 同比增长 13.82%，超越黄山排名第一；累计门票收入 2.39 亿元，同比 增长 21.99%，排名第三。因此，九华山不仅是全省乃至更大区域的一个 重要旅游景区，同时也将逐步发展成一个重要的旅游经济积聚区， “秀 丽九华、人文九华、繁华九华”将是点亮九华山未来，带动九华山嵌入 国际旅游市场竞争的代名词。 2.2 建设的必要性建设的必要性 然而我们从现实发展也看到，除了老街发展成就有目共睹以外，南 阳依托“马路经济”在近几年发展迅速，而作为北门户的庙前镇由于镇 区偏于西偶，远离黄金要道五溪九华山公路，无法获得更多经济带 http:/www.docin.com/chess95660 九华山蓝地度假村项目可行性研究报告 http:/www.docin.com/chess95660 10 动，而柯村受到近几年功能重复、产品结构单一而又粗放式的建设，发 展空间越来越小，建筑形式渐显单调，旅游吸引力越来越弱。 因此，为了增加九华山北门户的吸引力，完善九华山旅游服务功能， 提升九华山综合竞争力，迫切需要谋划新兴项目，跳出柯村即有传统风 格和功能限制，依托经济动脉五溪九华山公路，承接来自南京、合 肥甚至整个中国中北部的经济辐射，在服务功能上、建筑风貌上、空间 感受上有所创新，有所提升。而本项目正是基于以上的认知，精心规划， 精心打造。概括起来，项目建设的必要性有以下几点： 一、是适应现代旅游业发展的需要 根据世界旅游权威研究表明：人均 GDP 超过 1000 美元，观光旅游 人数开始增长；人均 GDP 超过 2000 美元，休闲旅游人数急剧膨胀；人 均 GDP 超过 3000 美元，度假旅游人数大幅提高。2009 年，我国人均 GDP3678 美元（不包括台湾、香港、澳门） ，已经超过 3000 美元，休闲 度假旅游业将呈现出快速增长趋势。当今发达国家休闲度假旅游业收入， 占整个旅游业收入的 50%以上，有的甚至超过 70%。据 2008 年 9 月中央 财经报道，2007 年我国旅游从业人口有 6 千万人，预计到 2011 年将达 到 1 亿人左右，为适应旅游业消费层次的提升和旅游产业的升级，在九 华山风景区建设高端接待设施是适应现代旅游业发展的需要。 二、是省委省政府、市委市政府、九华山党工委、管委会旅游发展 战略的需要 省委省政府制定了“两山一湖”旅游发展纲要，提出要把“两山一 湖”为核心的皖南地区，建设成世界级旅游胜地，带动全省旅游业的发 展。市委市政府提出旅游兴市、旅游立市、旅游强市目标，以自然生态 http:/www.docin.com/chess95660 九华山蓝地度假村项目可行性研究报告 http:/www.docin.com/chess95660 11 景观为基础，佛教朝圣与文化体验为龙头，生态度假休闲为主体，把九 华山建成为集观光、休闲、度假于一体的世界级旅游胜地。九华山党工 委、管委会根据省、市发展战略提出了“二次开发、二次创业” ，实施 景区设施下迁和柯村新区建设，把九华山建成世界旅游胜地和国际性佛 教道场。为了积极响应省、市旅游发展战略规划,同时从未来大九华的 概念出发，将庙前镇打造成为未来旅游、度假、休闲、娱乐基地，与九 华山主景区连为一体，把九华山真正打造成为“世界级旅游胜地、国际 性佛教道场” 。 三、是九华山旅游大发展和提升的需要 九华山历史文化源远流长，佛教文化博大精深；自然风光秀丽，生 态植被良好；自然环境、人文环境、地理环境优越；气候宜人，空气清 新,随着高速公路和铁路的建成通车，从客观上将极大地推进九华山旅 游业的发展，同时也将有力地促进九华山旅游设施的建设和提高。根据 池州市委、市政府的旅游兴市的发展战略，扩大池州开放的影响。经过 审慎论证和科学设计，九华山蓝地度假村将建设成为一个建筑设施生态 化、园林化，环境天人合一、休闲康体人性化的综合观光、休闲、娱乐 中心。因此，该项目建设既是九华山旅游业发展的需要，又是池州市对 外开放发展窗口形象的提升需要。 四、是实施再就业工程，稳定社会秩序的需要 九华山下迁工程正在有序地进行，柯村景区原居民城镇化，第三产 业化的发展及产业结构的调整正在进行，已有一大批农民面临再就业的 选择，下迁过渡期存在社会稳定隐患，而酒店业、酒店式公寓管理等属 于劳动密集型产业，就业快，而且投入少，技术含量不高，风险小。本 http:/www.docin.com/chess95660 九华山蓝地度假村项目可行性研究报告 http:/www.docin.com/chess95660 12 项目建成后，可以提供几百个就业岗位，不仅能够进一步推动九华山和 庙前镇的建设步伐，促进经济发展，能够有效解决就业问题,实现社会 稳定,其社会效益显著。 五、增加新功能，提升竞争力 九华山地处长三角经济圈区域中心城市南京、杭州、合肥之间，既 需要积极接受他们的辐射，也需要形成自身品牌提升竞争力，促使九华 山旅游经济在长三角区域占据重要的地位。 九华山北门 户地区长期以来 以传统的佛事接 待而延伸的旅游 商品交易、旅游 住宿、旅游餐饮 等为主，缺乏适 应新时期多种旅 游需求，时兴的 “自驾游” 、 “健 康游” 、 “商务游” 等，而这类新兴旅游在沿海地区、特大城市等迅猛发展。本地区不新增 这样的功能未免“不适时宜、不解风情” 。 因此，从提升九华山区域竞争力出发，从新兴旅游客观需求出发， 从挖掘资源塑造品牌出发，本项目将增加高尚休闲、健身、养生、会务， 艺术交流、各类俱乐部（野外拓展训练、山地自行车体验、自驾游等） http:/www.docin.com/chess95660 九华山蓝地度假村项目可行性研究报告 http:/www.docin.com/chess95660 13 以及度假等功能，主动接受和积极承载区域经济行为需求，从功能综合 上、环境舒适上、空间宜人上，活动多样上增加九华山北门户综合功能， 提升整个九华山综合竞争力。 六、扮靓北大门，提升知名度 本项目位于九华山风景名胜区北门户的核心区域。该项目的建设对 于打破沿路千篇一律的山地和村庄景像，创造丰富而富有变化的建筑景 观具有重要的作用，与此同时，本项目丰富而多样的旅游健身、休闲疗 养等也将极大丰富北部沿线的公共服务内涵和品质，这对完善九华山公 共服务功能，提升北门户的形象和地位具有重要的意义。 七、完善产业链，提升和谐度 本项目的实施，将极大提升地区品质，带动土地价值提升，与此同 时本项目旅游度假、休闲、养生、健身等产品的推出，将使当地旅游产 业从低端的参观经济、中端的旅游商品经济延伸到高端的服务产业，这 些都将大大促进地方经济发 展。而因此而带来的就业机 会增加、生活质量提高、自 豪感的树立都将极大提升当 地百姓的“幸福感” ，增加 社会和谐度。 http:/www.docin.com/chess95660 九华山蓝地度假村项目可行性研究报告 http:/www.docin.com/chess95660 14 3.3. 市场预测市场预测 3.1 概况概况 当代旅游业已成为一个发展快、能耗少、收益大、活力强的“朝阳 产业”和“无烟工业” 。进入 21 世纪，旅游业已呈现出良好的发展态势， 许多国家和地区都将其列为重点培育和发展的产业之一。据世界旅游组 织预测，未来 20 年，全球旅游业将以 4%左右的速度增长，到 2020 年， 国际旅游者将达 16 亿人次。 经济的迅速发展和工作制度的改革，城市居民收入水平的提高和闲 暇时间的增多，世界旅游热点的东移，我国加入 WTO 后入境旅游市场的 扩大，拉动内需和假日经济政策的出台等为我国的旅游业提供了巨大的 国际国内市场空间，旅游业已经并将继续成为我国国民经济增长的亮点。 预计到 2020 年，我国将成为世界最大的旅游目的地，入境过夜旅游者 将达到 1.3 亿人次。 池州市是全国首批生态经济示范区，植被覆盖面积广，生物品种众 多，生态环境优美，已成为国内外游人向往的旅游目的地。池州市已与 杭州、宁波、安庆、景德镇等旅游城市缔结为旅游友好城市，并融入了 合肥旅游经济圈，旅游业呈现快速发展态势。2005 年，我市旅游收入占 全市生产总值的比重已由 2000 年的 6.8%上升到 12.3%。根据对九华山 风景区客流量历史数据的分析，并参考安徽省及“两山一湖”地区旅游 发展规划，预测到 2010 年九华山风景区客流量将不低于 370 万人次/年。 随着 99 米高地藏王菩萨露天大铜像的对外开放、合铜黄高速、徽 http:/www.docin.com/chess95660 九华山蓝地度假村项目可行性研究报告 http:/www.docin.com/chess95660 15 杭高速的全线贯通、安庆长江大桥的通车，铜九铁路及九华山机场的开 工建设，特别是铜陵到上海铁路的建成通车，已使蓝地宝地九华山 通过公路、铁路、航运可直达全国各地，便捷的立体交通网络使得以九 华山为中心的四小时经济生活圈正在形成，为旅游地产企业提供了包括 皖、苏、浙、沪、赣、鲁、豫、鄂等全国人口最密集、经济最发达、消 费层次最高的 4 亿多人口的巨大消费市场，同时也有利于对接海外旅游 市场。海外观光游客亦可更便捷的到访。 3.2 国内市场概况及发展趋势国内市场概况及发展趋势 “十一五”是我省、市奋力崛起，全面建设小康社会的关键时期， 也是旅游产业发展的黄金时期，有以下五个方面： 一、世界旅游业发展趋势推动国内旅游业快速发展 近年来，旅游已成为国际经济贸易的重要组成部分和全世界最大的 产业之一，并保持持续发展势头。世界旅游组织预测：到 2020 年，中 国将成为世界第一大旅游目的地和第四大客源市场，我国旅游业将在相 当长的一个时期内处于发展的黄金期。 二、国内宏观政策环境支持旅游产业做大做强 党中央、国务院确定的路线方针政策支持旅游业做大做强。安徽省 及池州市政府高度重视旅游业在地方经济奋力崛起、跨越式发展中的带 动作用，并将其纳入到了经济社会发展的总体规划。良好的政策环境对 我省、市旅游业发展产生积极影响。 三、国民经济持续快速发展促进旅游业再上新台阶 根据预测，21 世纪前十年我国国民经济年均增长速度仍将保持 7% http:/www.docin.com/chess95660 九华山蓝地度假村项目可行性研究报告 http:/www.docin.com/chess95660 16 以上，城镇和农村居民的人均可支配收入显著增加，旅游规模将逐步扩 大，旅游方式将向多元化、深度化方向发展。据国家统计局分析，我国 人均消费从目前到 2020 年将以每年 10.8%的速度递增，新的消费高峰就 要来临，旅游业加快发展的潜力巨大。 四、城市化进程加快为旅游客源市场增长拓展了空间 当前全世界城市化平均水平是 46%，我国的城市化平均水平约为 43%， 我省刚达到 36%。随着我国经济社会发展水平的提高，城市化进程不断 加快，城市人口增长迅速。这为以城市客源为主导的旅游客源市场提供 了极大的开发潜力和市场空间。 五、 “长三角”经济区迅速崛起对旅游业发展产生带动作用 上海、浙江、江苏、安徽三省一市参与制定的省域城镇体系规划和 城市总体规划已经启动，这无疑对促进安徽在自身产业结构升级，基础 设施对接共用、空间协调发展、加快工业化和城镇化进程，特别是旅游 业发展等方面具有重要意义。 预计长三角经济区到 2010 年的 GDP 将达到 2 万亿美元，该地区的 迅速崛起必将形成巨大的旅游消费能力，并对我省、市旅游业的发展产 生极大带动作用。 3.3 旅游特征及资源分析旅游特征及资源分析 3.3.13.3.1 宗教文化旅游特征分析宗教文化旅游特征分析 宗教旅游是一种主题文化旅游，面向宗教人士、香客等特殊兴趣的 旅游者。目前宗教旅游市场呈现出以下三个特点： 一、宗教旅游持续增长、游客组成广泛 http:/www.docin.com/chess95660 九华山蓝地度假村项目可行性研究报告 http:/www.docin.com/chess95660 17 根据中国佛教在线网站的统计，从上世纪 80 年代开始兴起的宗教 旅游一直处在增长的态势。参加宗教旅游活动的游客中，非宗教信徒占 了多数。游客结构包括了宗教信众和非宗教信众，组成涉及各个年龄段、 各种文化教育和职业背景的人群。 二、旅游形式多样化 由于市场需求的细分化，近年来宗教旅游活动也产生了多样化的趋 势。根据旅游活动的目的，现已形成至少 4 种宗教旅游形式：宗教圣地 朝觐游、宗教历史参观游、宗教文化体验游、宗教养心度假游。 宗教圣地朝觐游的参加者一般是宗教信众。改革开放以后，宗教政 策得到较好落实，宗教信众的合法朝觐活动得到保护，宗教朝觐游应运 而生，比如宗教信众在佛教节日去大寺庙进香等。 图 2-1 宗教旅游生命周期 到 20 世纪下半叶，随着宗教世俗化的步伐加快，宗教场所历史文 化参观游逐渐兴起。各宗教场所都揭起了自已神秘的面纱，直面社会各 界大众扮演了作为地方历史文化的有形载体的重要角色。宗教旅游发展 的第一次高峰到来。 进入新千年后，随着中国旅游业进入转型阶段，宗教旅游开始和文 化体验结合起来，进入宗教文化体验游阶段。某些宗教机构团体为了扩 大本门宗教的影响，吸引更多的信众，结合度假、观光等人们喜闻乐见 的旅游方式，进行宗教体验学习旅游。比如河北柏林禅寺夏令营活动。 近年来，随着现代人们生活节奏的加快，工作、家庭、感情各种矛 盾把许多人压得难以喘息，宗教胜地修心养性度假旅游越来越受欢迎。 宗教休闲度假 宗教文化体验 宗教朝觐观光 宗教文化体验 1980s1995s2000s http:/www.docin.com/chess95660 九华山蓝地度假村项目可行性研究报告 http:/www.docin.com/chess95660 18 宗教通常都有慰藉心灵、平息情绪的作用。一部分旅游者挑选到宗教胜 地进行度假，如在佛教胜地坐禅听钟、吃斋念经，在道教胜地沐浴神光、 修丹练气，既恢复体力，又恢复心力，达到彻底放松，彻底恢复的度假 目的。虽然这种度假方式处于刚刚起步的阶段，但它具有广阔的发展空 间。从 2008 年世界金融危机开始至今，宗教旅游业的发展不仅没有受 到影响，而且每年的游客量反而呈现逐年增长的态势，由此可见一斑。 三、宗教旅游与民俗、娱乐等活动渗透融合 近年来宗教旅游的软性项目的开发运作也越来越朝大型化、综合化 方向发展。许多地方宗教搭台、旅游唱戏的综合性活动成为当地的盛大 节日。比如 2001 年 10 月，南京灵谷寺举行桂花节，吸引了众多南京市 民和游客前来赏桂，桂花节期间灵谷寺日均客流量逾万人；2002 年春节 期间，武汉归元寺举办归元庙会，该庙会包括“祈祷世界和平、国泰民 安、风调雨顺”为主题的大型法会、公益慈善活动、文艺演出、休闲娱 乐及商贸洽谈展销等系列活动。 可见，宗教旅游已经不再面向单一的细分市场，它正以其较强“兼 容性”与其它的旅游形式、旅游项目相整合，以获取更大的市场空间。 宗教旅游的市场总体需求小于观光、休闲、度假等其它旅游形式。 除了小部分具有强烈宗教信仰的旅游者外，参与宗教旅游的原因大多集 中在精神需求的层面，主要有情感满足型、艺术享受型、天人合一型、 压力释放型、宣泄祈祷型五种。对于普通游客而言宗教旅游的需求波动 较大。宗教旅游容易因为某些极具感召力的宗教节日或事件影响而产生 短时间内“井喷式”的增长。 根据中国佛教在线网站的一篇报道杭州灵隐寺 3 年内扩大 15 倍 http:/www.docin.com/chess95660 九华山蓝地度假村项目可行性研究报告 http:/www.docin.com/chess95660 19 可见近几年来佛教旅游增幅之迅。许多旅行社也纷纷打出宗教旅游的路 线，上海春秋国际旅行社把上海龙华寺九华山杭州灵隐寺 天台山国清寺宁波天童寺普陀山的几大名刹联起来，开展“名 寺三日游” 。 由此可见，宗教旅游需求增长迅速，国内外出现的“宗教旅游热” 昭示着宗教休闲度假项目具有强大的发展潜力。 3.3.23.3.2 九华山宗教旅游资源分析九华山宗教旅游资源分析 九华山奇山秀水，地藏奇僧，千百年来，形成独具特色的历史文化、 佛教文化、民俗文化、建筑文化、山水文化等等。 一、历史文化 2000 多年前，九华山就有道家驻足，至东晋，天竺僧杯渡在九华创 建茅庵，后有唐新罗僧创建地藏道场，佛教逐渐取代道教，经久不衰。 历史上，众多名人雅士，李白、王安石、范仲淹等，都曾游历九华 山，留下大量诗歌文集，这里还有太白书堂等 20 多处书院遗址；历代 朝廷也垂青九华，先后有 50 多座寺院受朝廷赐额。大量的人文活动， 遗有历史文物 2000 余件，其中珍贵文物近百件。 另外，这里的儒释道文化、茶文化和肉身文化等等，也都异彩纷呈， 令人惊叹。 二、佛教文化 东晋隆安五年，天竺僧人杯渡来到九华山，兴建寺庙、修行布道， 成为九华山佛教的开山祖师；唐新罗国王子金乔觉渡海来到中国，遍访 名山，卓锡九华，苦修数十载，圆寂后肉身不腐，九华山遂被辟为地藏 菩萨道场。唐时这里有寺院 20 余座，宋时 40 余座，至明代全山寺院达 http:/www.docin.com/chess95660 九华山蓝地度假村项目可行性研究报告 http:/www.docin.com/chess95660 20 100 余座，使九华山成为与峨眉山、五台山、普陀山齐名的中国四大佛 教名山。其后，僧众云集，寺庙日增，明清以来， “香火之盛甲于天下” 。 改革开放以来，九华山佛教与韩国、新加坡、美国、泰国以及香港、 台湾地区等佛教团体友好交往不断，九华山以博大精深的佛教文化，成 为特色鲜明和有重要影响的佛教圣地，在国际上享有十分尊崇的地位。 三、民俗文化 一般而言，僧俗信仰不同、习俗各异，但自古以来九华山既是佛教 圣境，又是民众居住生活的场所，这种僧俗混居的生活环境，使这一地 区佛教习俗同本土民俗相融合，形成了独特的民俗文化。如这里有民间 有为朝拜地藏菩萨而组织的百子会；饮食文化中包含富有九华山佛教色 彩的“九华素菜” 、 “九华佛手” 、 “闵公豆腐” ；以及当地人千百年来形 成的“荤年素年” 、 “除夕进香”等众多生活习俗，内容丰富，特色鲜明。 四、建筑文化 九华山的寺庙建筑突破了传统的轴线对称的布局，因地制宜，风格 多样。从类型上看主要有三大类：一类是宫殿式的，红墙黄瓦，高峻雄 伟，如化城寺、甘露寺；二类是走马楼式的，因地势的由低而高，庙楼 层层叠起，如百岁宫；独树一帜的是第三类民居式的建筑，外观上大多 黑瓦白墙，硬山落水，小马头墙，斗檐深藏在院内，与皖南徽式民宅风 格相一致，有些几乎与农家住宅相同莫辨，单门独院，庙舍合一。 九华山的寺庙建筑文化，体现了外来的佛教文化与中国传统文化相 融合、相辉映的特征，其中，民居式的寺庙格局，又是九华山僧尼与民 http:/www.docin.com/chess95660 九华山蓝地度假村项目可行性研究报告 http:/www.docin.com/chess95660 21 众杂处的独有产物，这便形成了九华山佛教世俗化、世俗佛教化的特征， 表现出佛教文化本土化的深厚社会基础。 五、山水文化 九华山的山水不仅奇美，还凝结着深厚的佛教文化，怪石、泉瀑、 石刻处处都有所体现。传说中主动为金乔觉报时的“金鸡石” 、由他一 脚踩出的“脚印石” 、 “曾遇毒螫，端坐无念”典故而产生的“定心石” ， 泉有“地藏泉” 、还有诸如“南无大愿地藏王菩萨” 、 “众生度尽，方证 菩提，地狱未空，誓不成佛”的石刻等等，都体现了九华山山水文化特 色佛教特色。 柯村景区位于九华山脚下，是国家 AAAAA 级九华山风景名胜区的入 口，景区群山环抱，中有九华河、刘冲河、蛇冲河蜿蜒流过，云山、友 谊两大水库点缀其间，拥有九华十景之一的“舒潭映月” 、 “龙池瀑布” 、 狮子峰、千年黑虎松等自然景观；建有无相寺、一宿庵、二圣殿、广胜 寺等佛教名刹，以 99 米高地藏菩萨铜像为标志的佛教文化苑已经在柯 村景区开工建设（预计 2011 年可正式对外开放，届时来山的客流量将 倍增） ；柯村人文景观丰富，保存有九华行祠石壁庙、柯桥门坊、玉带 桥、云波书院遗址和刘冲摩崖石刻，村庄也保存着传统徽派建筑风格， 为九华山又一观光旅游胜地。 3.4 游客量预测游客量预测 九华山风景区客流量历史数据显示：2000 年接待游客 43 万人次， 2005 年接待游客 79 万人次，2009 年接待游客 310 万人次。2000 年至 2005 年间，游客年增长率为 12.94%；2005 年至 2009 年间，游客年增长 http:/www.docin.com/chess95660 九华山蓝地度假村项目可行性研究报告 http:/www.docin.com/chess95660 22 率为 40.74%。可以看出，九华山旅游发展势头强劲，游客增加迅猛。据 此，对九华山风景区今后的客流量作出预测如下： 九华山 20102020 年客流量预测 预测年份201020112012201320